PROSPECTO Fondo de Inversión Inmobiliario BN Vivienda - 1 Dólares. BN SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN S.A.

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1 PROSPECTO Fondo de Inversión Inmobiliario BN Vivienda - 1 BN SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN S.A. (BN Fondos) Fecha de autorización para realizar Oferta Pública del Fondo: 12 de setiembre de 2014, mediante resolución SGV-R-2967, de la Superintendencia General de Valores. Fecha de elaboración del prospecto: abril 2015 El señor Pablo Montes de Oca Carboni, con número de identificación: , en calidad de apoderado y en representación de BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas. Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del Fondo de Inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A., en adelante, BN Fondos, le comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa. BN Fondos como Sociedad Administradora del Fondo de Inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance. La Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) no emite criterio sobre la veracidad, exactitud o suficiencia de la información contenida en este prospecto y no asume responsabilidad por la situación financiera del Fondo de Inversión. La autorización para realizar oferta pública no implica una recomendación de inversión sobre el Fondo o BN Fondos. La gestión financiera y el riesgo de invertir en este Fondo de Inversión, no tienen relación con las entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. 1 de 41

2 CONTENIDO 1. DESCRIPCIÓN DEL FONDO Descripción del perfil del inversionista para el cual está diseñado el Fondo Tipo de Fondo Nombre del gestor del Fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de riesgo Monto Autorizado 5 2. POLÍTICA DE INVERSIÓN 5 3. RIESGOS DEL FONDO Administración de riesgo DE LOS TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN DEL FONDO REGLAS PARA SUSCRIPCIONES Y REEMBOLSOS DE PARTICIPACIONES DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS PERIÓDICOS COMISIONES Y COSTOS INFORMACIÓN A LOS INVERSIONISTAS Información Periódica: Régimen fiscal que aplica INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA Y SU GRUPO FINANCIERO 38 2 de 41

3 1. DESCRIPCIÓN DEL FONDO 1.1 Descripción del perfil del inversionista para el cual está diseñado el Fondo El Fondo de Inversión BN Vivienda -1, en adelante el Fondo, tiene como objetivo la inversión en unidades habitacionales con el fin de arrendarlas prioritariamente a personas físicas o jurídicas con un contrato de opción de compra. Está dirigido a inversionistas interesados en diversificar su cartera de inversiones incorporando inmuebles ubicados dentro del territorio nacional. Este Fondo se constituye como un mecanismo que permite ofrecer a los inquilinos la figura de arrendamiento habitacional con opción de compra. Durante la vigencia del arrendamiento y hasta el ejercicio de la opción de compra, el inquilino deberá hacer un ahorro periódico, con el propósito de acumular una prima que luego aplicará a la compra del inmueble. Adicionalmente, durante el plazo del arrendamiento (estimado en 5 años), si el inquilino ha generado un buen récord de pagos, esto le facilitará la obtención del préstamo bancario. Al vencimiento del arrendamiento y si el inquilino no ejerce la opción de compra, el Fondo pondrá en venta el inmueble a un tercero. Por su parte, para los inversionistas es un producto que les permitirá obtener inicialmente una renta mensual, y luego, la posibilidad de obtener una plusvalía por la venta de los inmuebles. Es un Fondo dirigido a inversionistas que desean participar de una cartera inmobiliaria, y que por ende están dispuestos a asumir los riesgos propios del mercado inmobiliario a cambio de la generación de rentas periódicas y de la posibilidad de obtener una eventual ganancia adicional por la venta de los inmuebles. A pesar de que el Fondo se clasifica como de ingreso, está dirigido a aquellos inversionistas que no requieren de un ingreso periódico cierto, principalmente porque dentro de la cartera del Fondo pueden existir inmuebles que no generen ingresos por concepto de alquileres, debido a la falta de pago por parte de algunos arrendatarios o porque se puedan experimentar períodos indefinidos de un cierto nivel de desocupación. El Fondo, al ser de naturaleza cerrada no recompra las participaciones del inversionista, sino que al momento en que el inversionista requiera liquidar su inversión deberá recurrir al mercado secundario organizado por las Bolsas de Valores para vender sus participaciones. El inversionista debe estar consciente que esta transacción, como todo mercado de valores, está sujeta a los factores económicos y financieros que pueden afectar el precio de las mismas. El inversionista debe tener claro que las condiciones del mercado inmobiliario podrían generar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus participaciones, por lo cual se recomienda tener un conocimiento previo o asesoría en la industria inmobiliaria. Adicionalmente, el inversionista debe contar con un horizonte de inversión de largo plazo, principalmente porque la cartera activa del Fondo está conformada por inmuebles y cualquier plusvalía 3 de 41

4 latente por revalorización solo será observada en el largo plazo, por tanto, el plazo mínimo recomendado de permanencia en este Fondo es de ocho años. 1.2 Tipo de Fondo Tipo de Fondo Por su naturaleza Cerrado Por su objetivo Ingreso Por su diversificación Moneda para la suscripción o rembolso de participaciones Diversificado Por el Mercado en que invierte Por la especialidad de su cartera Cartera Financiera Mercado Local Cartera Inmobiliaria Mercado Local Inmobiliario 1.3 Nombre del gestor del Fondo, entidad de custodia, agente de pago y calificación de riesgo. Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo Nombre del Gestor del Fondo Política de retribución al gestor del Fondo Entidad de Custodia Agente de pago Ileana Atan Chan para la Cartera Inmobiliaria Rodolfo Brenes Villalobos para la Cartera Financiera BN Fondos asume la retribución de los Gestores de Portafolio Inmobiliario y Financiero. Banco Nacional de Costa Rica Banco Nacional de Costa Rica Este Fondo deberá calificarse por primera vez en un plazo máximo de doce meses después de haber recibido la carta de cumplimiento de requisitos finales de autorización y posteriormente se debe actualizar con la periodicidad establecida en el Reglamento sobre Calificación de Valores y Sociedades Calificadoras de Riesgo. Calificación de riesgo La sociedad calificadora es la Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana S.A. y la calificación otorgada al Fondo se puede consultar en las oficinas de BN Fondos, en la SUGEVAL o en la Calificadora de Riesgo o en sus sitios Web en las siguientes direcciones: 4 de 41

5 1.4 Monto Autorizado Monto de la Emisión Valor nominal de la participación Monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y cubrir costos de operación del Fondo Monto autorizado $25,000, (veinticinco millones de dólares estadounidenses) $1, (mil dólares estadounidenses) 5,000 participaciones Número de participaciones Autorizadas Vencimiento del Fondo Plazo máximo de colocación del monto autorizado 25,000 (veinticinco mil) 8 años a partir de la primera compra de unidades habitacionales 5 años Código ISIN CRBNSFIL0282 Cédula Jurídica POLÍTICA DE INVERSIÓN El Fondo mantendrá al menos un 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos invertidos en bienes inmuebles. El porcentaje restante se podrá invertir en títulos valores, salvo las siguientes consideraciones: El Fondo podrá invertir más del 20% de su cartera en activos financieros, en aquellos periodos en los que por la operativa de este tipo de productos, se cuente con una mayor proporción de recursos en efectivo, provenientes de la colocación de participaciones o por la venta de activos. Se entiende que estas son condiciones de carácter extraordinario y temporal. Política de Inversión de Activos Financieros Moneda de los valores en que está invertido el Fondo Detalle Porcentaje máximo de inversión Tipos de valores 1 Efectivo % Valores de deuda % 1 Los porcentajes incorporados en este apartado se refirieren a la cartera financiera. 5 de 41

6 Países y/o sectores económicos Valores accionarios 0.00% Participaciones de Fondos de 0.00% Inversión Productos estructurados 0.00% Valores de procesos de 0.00% titularización País y/o sector Porcentaje máximo de inversión Sector público y privado costarricense % Concentración máxima en un solo emisor Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo % % Concentración máxima en valores extranjeros 0.00% Concentración máxima en una emisión % Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda No se exige una calificación mínima. No existirán porcentajes mínimos o máximos prestablecidos para los plazos al vencimiento de los títulos o valores de la cartera, esto con el fin de que el gestor de portafolios pueda aprovechar las diversas oportunidades de mercado, las cuales beneficiarán directamente a los inversionistas del Fondo. Otras políticas de inversión El Fondo podría alcanzar hasta un 100% de concentración en efectivo por situaciones especiales que serían de carácter extraordinario y temporal. Estas situaciones especiales pueden ser: una caída sistémica en el valor de los activos que conforman el portafolio, por la restructuración de la cartera ante situaciones de mercado que lo ameriten, o bien, ante otras situaciones en donde el Comité de Inversiones lo considere pertinente para el beneficio del Fondo. El Fondo podrá realizar operaciones de recompra como vendedor a plazo hasta por el 100% de sus activos financieros, cuando el plazo al vencimiento de las operaciones de recompra sea superior a un día hábil. El Fondo podrá obtener crédito, préstamos de instituciones de crédito e intermediarios financieros no bancarios y de entidades financieras nacionales o extranjeras, con el propósito de cubrir necesidades transitorias de liquidez, 6 de 41

7 Política para la administración y control de la liquidez Nivel máximo de endeudamiento del Fondo como capital de trabajo o financiamiento permanente, hasta un máximo del 60% de los activos totales del Fondo, límite que también incluye las operaciones de recompra como comprador a plazo que tenga el Fondo. Dada su naturaleza de Fondo Cerrado, el Fondo mantendrá el nivel de liquidez necesario para asegurar su operación de acuerdo a la proyección de ingresos y gastos que realizará en forma anual. 60% de los activos totales del Fondo Moneda de contratación de las deudas del Fondo Política de Inversión de activos inmobiliarios Tipo de inmuebles Países donde se pueden ubicar los inmuebles Criterios mínimos exigidos a los inmuebles Concentración máxima de ingresos provenientes de un inquilino Conjuntos habitacionales, condominios, residenciales, casas de habitación Porcentaje mínimo de inversión en activos inmobiliarios Costa Rica 80% Los inmuebles a adquirir serán conjuntos habitacionales ya construidos, en los que cada unidad habitacional deberá estar debidamente inscrita ante el Registro Nacional. De preferencia estarán ubicados en zonas urbanas con alto potencial de plusvalía y/o alta concentración de servicios. En relación con la antigüedad de los inmuebles, el Fondo solo adquirirá unidades habitacionales con menos de tres años de haber finalizado la construcción. Los inquilinos de los inmuebles deberán de poseer la capacidad para generar flujos de efectivo suficientes para hacerle frente a las obligaciones contraídas con el Fondo, para lo cual, el Fondo realizará por su cuenta o mediante la contratación de terceros, los estudios respectivos. Durante el proceso de inicio del Fondo, se puede tener una concentración hasta del 100%. No obstante, conforme el Fondo va creciendo y consolidándose, este porcentaje disminuirá sensiblemente, alcanzando concentraciones hasta por debajo del 5%. La normativa establece que un Fondo diversificado puede tener como máximo una concentración de los ingresos mensuales del Fondo de hasta el 25%, cuando provienen de una misma persona física o jurídica. 7 de 41

8 Ninguna entidad relacionada con BN Fondos será arrendataria del Fondo. No podrán adquirirse inmuebles que pertenezcan a los socios, directores o empleados de la sociedad administradora o su grupo de interés económico. Política de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a la sociedad administradora Ni los inversionistas ni las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que formen un mismo grupo de interés económico pueden ser arrendatarios del Fondo. Para estos efectos rige la definición de grupo económico establecida en el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Los socios, directores o empleados de BN Fondos o su grupo de interés económico podrán arrendar y comprarle inmuebles al Fondo. Con el fin de garantizar la independencia en la fijación de montos de alquiler y precios de venta, éstas se harán en las mismas condiciones establecidas para cada Proyecto Habitacional en el que se implementará este esquema, sin mediar ningún beneficio adicional ni trato diferenciado para socios, directores, empleados de BN Fondos o su grupo de interés económico, ni para empresas del mismo grupo de interés económico de BN Fondos. Adicionalmente, en caso de venderle activos a un Fondo de Inversión administrado por BN Fondos, los precios de la transacción estarán determinados por valoraciones objetivas realizadas por terceros independientes a BN Fondos y su Grupo de Interés Económico. En el caso de contratos de alquiler que presenten morosidad se procederá de la siguiente forma: Política para la administración de atrasos en los alquileres Otras políticas de inversión 1. Una vez transcurrido un plazo no mayor de 15 días de atraso según la fecha de pago establecida en el contrato, se iniciará un proceso de comunicación y seguimiento continuo de cobro administrativo. 2. Transcurrido un plazo no mayor de sesenta días calendario de atraso, se procederá con el envío de aviso de desahucio y traslado del caso a la instancia legal. En este nivel de cobro, se deberá valorar la necesidad de realizar ajustes y/o registros contables según los resultados de la gestión de cobro en cuestión. 3. Se otorgará al inquilino la posibilidad de que traslade su contrato a otra persona, previamente calificada por el Fondo o un tercero autorizado por éste, en caso que no pueda o no desee continuar con el contrato de alquiler. Para la adquisición de los inmuebles el Fondo podrá suscribir contratos de crédito que utilicen fideicomisos de garantía de la operación, donde 8 de 41

9 BN Fondos deberá verificar: - Que el contrato de fideicomiso solo se utilice para garantizar al acreedor el pago de la obligación. - La independencia entre el fiduciario y la entidad acreedora. - Que una vez que la obligación sea cancelada, el activo se traspase al Fondo de Inversión. Lineamientos Los activos que formen parte de la cartera inmobiliaria contarán con los seguros contratados con una aseguradora autorizada por Ley y debidamente autorizada por la Superintendencia General de Seguros (SUGESE) para ejercer la actividad aseguradora en Costa Rica, los cuales incluirán como mínimo: cobertura de incendio, terremoto e inundación. La cobertura se actualizará al menos anualmente, y se asegurará sobre la base de valor de reposición de los activos. BN Fondos será responsable de suscribir, con cargo al Fondo, los seguros mencionados. Los criterios para seleccionar las compañías de seguros son: Lineamientos sobre contratación de seguros Años de experiencia en la administración de seguros similares. Que se encuentre debidamente registrada y autorizada por la SUGESE. Calificación de una entidad reconocida (Fitch, AM Best, S&P, etc.) Costo del seguro que ofrece. Coberturas que ofrece. Exclusiones del seguro. Deducibles. Sublímites ofrecidos. Lineamientos sobre reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones de inmuebles El Fondo contratará los seguros por medio de BN Corredora de Seguros o con cualquier otro intermediario autorizado. BN Fondos puede efectuar, con cargo al Fondo, reparaciones, remodelaciones y mejoras a los inmuebles. El costo acumulado de las reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles, no debe ser mayor a un 15% del valor del inmueble. Pueden realizarse reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones por porcentajes mayores, siempre y cuando se cumpla con 9 de 41

10 lo siguiente: 1. El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual del inmueble. 2. Se cuente con el acuerdo de la asamblea de inversionistas. 3. En el caso de ampliaciones, debe responder a una necesidad de expansión de un arrendamiento del inmueble y éste haya confirmado el uso que le dará al área que se desea ampliar. 4. En el caso de ampliaciones, se cuente con los estudios de factibilidad y viabilidad financiera. Las obras superiores a un 15% del valor del inmueble deben ser realizadas por un tercero libre de conflicto de interés con BN Fondos, sus socios, directivos y empleados, así como a las personas que formen parte de su grupo de interés económico, de conformidad con la definición establecida en el Reglamento General sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del Fondo o inquilinos de otros Fondos Inmobiliarios administrados por BN Fondos. Con el propósito de fortalecer el programa de mantenimiento de los inmuebles, mensualmente se reservará hasta un 1.00% de los ingresos totales del Fondo 2, para constituir esta reserva hasta alcanzar un 5% (cinco por ciento) del valor de los inmuebles del Fondo, excluyendo el valor del terreno. Lineamientos sobre la creación y uso de reservas Esta reserva solo podrá ser empleada para el mantenimiento preventivo o correctivo de los inmuebles y nunca para garantizar a los inversionistas un rendimiento determinado ni para financiar nuevos planes de inversión. La misma no será objeto de distribución o cambio de objeto, salvo mediante acuerdo firme de la Asamblea de Inversionistas que así lo determine o por la liquidación del Fondo. El propósito de la reserva es atender gastos imprevistos de mantenimiento o reparación de los inmuebles o cuando los gastos reales de mantenimiento, sean superiores a los presupuestados, siempre y cuando la diferencia sea significativa. Se considera que es significativa cuando supera en más de un 10% el valor presupuestado y es superior a US$1, En caso de sobrepasarse el 5% de la reserva, debido por ejemplo a una disminución del valor de los activos, el excedente se mantendrá como parte integral de la reserva. El Fondo creará una reserva para el pago de la amortización de los 2 No se podrá aportar a la reserva en los meses en que los gastos sean superiores a los ingresos. 10 de 41

11 créditos o compromisos financieros que haya adquirido según las condiciones de éstos. El monto de dicha reserva estará en función del plan de pagos establecido para la amortización de los créditos o compromisos financieros. Dicha reserva se conformará de las utilidades netas del Fondo. No se podrá aportar a esta reserva en los meses en que los gastos sean superiores a los ingresos. Para su registro contable, deberán cumplir con lo que establece las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) y el CONASSIF. El monto de las reservas deberá formar parte de las inversiones líquidas, incluyendo el saldo en cuenta corriente, excepto cuando las NIIF obliguen a la creación de una reserva por un monto superior a la capacidad de liquidez del Fondo. Cuando las reservas no sean objeto de distribución, de acuerdo con las disposiciones de la Asamblea de Inversionistas, se capitalizarán y por tanto quedarán reflejadas en el precio del título de participación del Fondo. Los inquilinos del Fondo deberán suscribir un contrato de alquiler y una opción de compra sobre los inmuebles que arriendan. Lineamientos sobre opciones de compra Los inquilinos contarán con la posibilidad de vender sus opciones de compra a un tercero interesado que la ejecute con el respectivo pago al Fondo. Esta situación no representa un riesgo al inversionista, sino que es un mecanismo adicional que le permite al Fondo contar con más compradores de inmuebles. Adicionalmente, el Fondo podrá vender su cartera remanente de inmuebles a un tercero, que podrá ser otro Fondo Inmobiliario, con el fin de liquidar sus activos y cumplir así con el plazo de vencimiento del Fondo. En el caso de los inmuebles cuya opción de compra no se ejerza, el Fondo también podrá ofrecerlos en venta o alquiler con o sin opción de compra. Lineamiento sobre la moneda en que se celebrarán los contratos de alquiler Lineamientos de suscripción y control de aportes de inquilinos Los contratos de alquiler se celebrarán en dólares. Durante la vigencia del arrendamiento y hasta el ejercicio de la opción de compra, el inquilino deberá hacer un ahorro periódico, con el propósito de acumular la prima que luego aplicará a la compra del inmueble. 11 de 41

12 El inquilino deberá suscribir como parte del contrato de alquiler la obligación de depositar mensualmente la cuota que le corresponda para acumular la prima. Los dineros correspondientes a estos ahorros serán administrados por medio de un Fideicomiso u otra figura idónea. Una vez que acumule el monto de la prima requerida, el inquilino tiene la posibilidad de ejercer la opción de compra. No obstante, existirá un plazo mínimo entre el inicio del arrendamiento y la posibilidad de ejercer la opción de compra que estará debidamente establecido en las condiciones de la opción. Así mismo, para el ejercicio de la opción, el Fondo deberá observar lo que en materia de venta de inmuebles establece la normativa vigente. Los contratos de alquiler que suscribirá el Fondo serán de tipo operativo. Otros lineamientos El Fondo destinará un plazo máximo tres años, desde la primera compra de unidades habitacionales, a la compra de inmuebles para darlos en arrendamiento con opción de compra. Durante ese plazo, el Fondo retribuirá a los inversionistas los beneficios mensuales que logre obtener. Una vez alcanzado el plazo máximo de tres años o antes, a criterio del Comité de Inversiones, el Fondo no adquirirá más inmuebles, lo cual será comunicado mediante Hecho Relevante. A partir de ese momento y conforme se vayan ejerciendo las opciones de compra, la ganancia por la venta de los inmuebles será pagada a los inversionistas junto con la devolución del principal, en las mismas fechas y condiciones que los pagos periódicos de beneficios. Esquema de financiamiento Nivel máximo de endeudamiento del Fondo 60% Moneda de contratación de las deudas del Fondo estadounidenses 3. RIESGOS DEL FONDO Señor Inversionista: Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos del Fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión. Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el Fondo son: 12 de 41

13 Tipo Riesgo de tasa de interés y de precio Riesgo liquidez de Riesgo de concentración Riesgo de crédito o no pago Riesgo cambiario Riesgo de las operaciones de reporto Riesgo operativo Tipos de riesgo Descripción En condiciones normales, ante un aumento de las tasas de interés, los precios de los valores que componen la cartera financiera del Fondo experimentarán una disminución. Ante esta circunstancia, el valor total del Fondo se vería disminuido y los inversionistas podrían ver reducido parte del capital invertido en ese momento. Este riesgo se encuentra asociado con la facilidad o no, en que las participaciones del Fondo se pueden convertir en dinero efectivo. La negociación en mercado secundario es la única fuente de liquidez de las participaciones. Por lo tanto el inversionista podría vender sus participaciones a un precio menor y experimentar una pérdida en su inversión. El riesgo de concentración es el riesgo de la cartera financiera del Fondo invierta mayoritariamente en un emisor que experimente dificultades en su nivel de actividad o en su capacidad para cancelar sus obligaciones. De presentarse esta situación, el Fondo tendría dificultades para recuperar sus inversiones y el inversionista podría perder parte de sus ahorros. Es el riesgo de que alguno de los emisores en que invierta el Fondo, no pueda hacer frente a sus obligaciones, con lo cual habría una reducción del patrimonio del Fondo y el inversionista perdería parte de sus ahorros. La falta de solvencia del emisor está compuesta por aspectos de incapacidad de pago de intereses y principal por parte de los emisores en la fecha pactada. Es el riesgo de que la moneda en que están realizadas las inversiones del Fondo se deprecie frente a otras monedas y el inversionista pierda parte de sus ahorros expresados en esas otras monedas. Por ejemplo, cuando el Fondo realiza inversiones en dólares, una depreciación de esta moneda frente a otras monedas daría como resultado que el flujo de efectivo expresado en otras monedas sea menor. Estas operaciones tienen asociado el riesgo de que el comprador a plazo incumpla con la recompra de los valores en las condiciones originalmente pactadas, lo cual puede ocasionar al Fondo una pérdida en caso de que el valor de mercado de los valores en garantía sea menor que el pactado en la recompra. Asimismo, el comprador a plazo podría enfrentar fluctuaciones en el precio de mercado de los valores otorgados en garantía que lo obligarían a efectuar reposiciones de margen. Adicionalmente, en el momento de no renovar la operación y de vender los subyacentes y ante un cambio en las condiciones de mercado, se puede generar una pérdida en la venta de los valores Todas las transacciones financieras deben ser registradas, almacenadas y contabilizadas, y debe exigirse además, la realización de un seguimiento durante su vida hasta que son finalmente canceladas. Todos estos aspectos tienen un soporte documental preciso, y unas normas y procedimientos de administración y control. Cualquier discrepancia o error en estos registros produce la materialización del riesgo operativo. El riesgo operativo también incluye la 13 de 41

14 Riesgo legal Riesgo por desinscripción del Fondo de Inversión posibilidad de fraudes y fallas de carácter tecnológico. Esto podría provocar errores en los registros del Fondo que conlleven a eventuales pérdidas para el Fondo. Este tipo de riesgo se presenta por la posibilidad de una interpretación de los contratos diferente a la esperada. También se presenta ante cambios en la regulación que obliguen al Fondo a incurrir en costos adicionales para adaptarse a la nueva regulación, o que la misma implique un costo para el Fondo. Incluye también la posibilidad de enfrentar procesos judiciales y administrativos. Todo ello podría provocar que surjan gastos inesperados para el Fondo que podrían afectar el rendimiento y generar una pérdida a los inversionistas. Los Fondos Inmobiliarios deben iniciar operaciones, es decir, contar con el activo neto mínimo de cinco millones ($5 millones) y un número mínimo de cincuenta inversionistas, en el plazo de nueve meses contados a partir de la fecha de recibido de la carta de cumplimiento de requisitos finales para la inscripción. En caso de que el Fondo no inicie operaciones en el plazo señalado, la SUGEVAL notificará a BN Fondos para que proceda con la desinscripción del Fondo, no obstante el Fondo puede solicitar una prórroga por un plazo adicional de nueve meses. En caso de presentarse alguna de estas situaciones que conlleva la desinscripción del Fondo, se deberá proceder a vender la cartera activa del mismo, lo cual podría conllevar a que el monto a pagar a los inversionistas, una vez deducidos los pasivos del Fondo, sea inferior al monto de inversión inicial, por lo que el inversionista incurriría en una pérdida. Riesgo sistémico o no diversificable Riesgo por rendimientos variables Riesgo custodio de Así mismo, el Fondo debe colocar el monto total de capital autorizado en el plazo máximo de 5 años. De no cumplirse este plazo, la asamblea de inversionistas decidirá sobre la continuidad del Fondo con la respectiva reducción del monto autorizado o la autorización de un nuevo plazo para colocar el monto del capital pendiente. Este riesgo está relacionado con los factores exógenos a la administración del Fondo sobre los que normalmente no se tiene ningún control, como podrían ser los factores de la política económica. Por ejemplo, un fomento de la expansión de la economía podrían llevar a que las tasas de interés se contraigan con lo que se estaría afectando el rendimiento del Fondo. Los rendimientos que generan los títulos que conforman la cartera del Fondo se encuentran en constante cambio por lo que ni el Fondo de Inversión ni la Sociedad Administradora garantizan una rentabilidad mínima o máxima, sino que el rendimiento dependerá de la distribución proporcional entre los inversionistas del producto que genere la cartera. Es el riesgo que este Fondo enfrente dificultades para recuperar sus activos invertidos en caso de que el custodio sea declarado insolvente, actúe en forma negligente, cometa fraude o enfrente problemas operativos, lo cual podría significar una pérdida para el Fondo y sus inversionistas. 14 de 41

15 Riesgo por la administración de efectivo Riesgo de administración de la cartera Riesgo de Política Económica Riesgo Inflación Riesgo renovación de de Riesgo de moneda de redención de participaciones Riesgo por incremento en la tasa impositiva Riesgo por concentración en un solo inversionista Es el riesgo que se genera ante el hecho de que el custodio del efectivo, deposite la totalidad o parcialmente estos recursos en una entidad que posteriormente se vea afectada por desfalcos, quiebra o cesación de pago, lo cual causaría una pérdida en las inversiones del Fondo. Es el riesgo de que por una pobre selección de los activos de la cartera, el Fondo obtenga resultados inferiores a los rendimientos de otras inversiones comparables. Es el riesgo que se presenta como consecuencia de los instrumentos utilizados por el Gobierno para obtener sus objetivos económicos. Estos instrumentos pueden dividirse en política fiscal, política monetaria y política económica. En cuanto a la política fiscal, podría suceder que el Gobierno decida aumentar la captación de impuestos mediante un incremento en la tasa que tienen que pagar los Fondos de Inversión; en cuanto a la política monetaria, el Gobierno podría decidir variar la tasa de interés para motivar cambios en los niveles de inversión y en política económica, el Gobierno podría fomentar una mayor apertura comercial, acciones que pueden tener una influencia directa en los resultados de los Fondos de Inversión. Es el riesgo asociado a la pérdida del poder de compra de los recursos invertidos en el Fondo de Inversión, el cual se vería reducido ante una aceleración del proceso inflacionario de la moneda en la cual invierte el Fondo. Este riesgo se encuentra asociado con posibles disminuciones futuras en las tasas de interés que podrían afectar negativamente los rendimientos futuros de las inversiones del Fondo y por ende de sus inversionistas. Por ejemplo, si las tasas de interés futuras disminuyen, las reinversiones de los vencimientos de la cartera del Fondo deberán realizarse a rendimientos inferiores a los que tenían los activos que vencían. Este riesgo surge ante el hecho de que la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica faculta a los emisores nacionales de los títulos que respaldan la cartera activa del Fondo a liquidarlos en colones, según el valor comercial que a la fecha de pago tuviera la moneda extranjera adeudada, lo que podría conllevar a que ante una escasez de divisas, BN Fondos se vea obligado a pagar a los inversionistas en colones al tipo de cambio que establezca el Banco Central de Costa Rica para este tipo de transacciones, aunque los inversionistas no quisieran recibir sus pagos en colones. Por lo tanto el inversionista podría experimentar el riesgo cambiario. Es el riesgo que enfrenta el inversionista ante una posible variación en la tasa impositiva a los Fondos de Inversión como resultado de un cambio en el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores. El Fondo no ha establecido límites máximos de concentración en un solo inversionista, por lo que un solo inversionista podría representar la mayoría del activo neto del Fondo, y en una eventual asamblea de inversionistas, tendría mayor poder de decisión. 15 de 41

16 Riesgo por no alcanzar el monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión y cubrir costos de operación del Fondo En caso de que el Fondo no alcance el monto mínimo de participaciones para lograr la política de inversión, los inversionistas podrían enfrentar una reducción del rendimiento esperado e inclusive tener una rentabilidad negativa en caso de que el Fondo no logre cubrir sus costos de operación. Riesgo de siniestros Riesgo de financiamiento Riesgos por contracción de la demanda inmobiliaria (atrasos, no colocación o desocupación de inmuebles) Riesgos propios de activos inmobiliarios Los bienes inmuebles en que invierta el Fondo están expuestos a riesgos tales como incendio y terremoto, entre otros, por lo que la rentabilidad del Fondo podría disminuir si ocurre algún siniestro en los inmuebles adquiridos por el Fondo. Este riesgo surge de la posibilidad de que el Fondo enfrente dificultades para atender la amortización ante una situación de mercado o a incrementos inesperados en la tasa de interés que afecte el rendimiento del Fondo. La desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión Inmobiliario, que puede materializarse como resultado, entre otros factores, de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda de casas de habitación; fenómenos de oferta significativa en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad de los proyectos que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de vivienda a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. En caso de materializarse este riesgo, el inversionista enfrentaría una rentabilidad menor a la esperada así como una pérdida en el valor de sus participaciones. Riesgo por la concentración de arrendatarios Existe la posibilidad de que el arrendatario enfrente situaciones adversas que le impidan cumplir con sus obligaciones contractuales, en caso de que haya una concentración de inquilinos, esto provocará que el inversionista enfrente una rentabilidad menor a la esperada, así como una pérdida en el valor de sus participaciones. 16 de 41

17 Riesgo de conflicto de interés Riesgo por la discrecionalidad de la Sociedad Administradora para la compra y venta de activos Riesgo de valoración de los inmuebles Riesgo por problemas de inscripción de los activos en el Registro Público Riesgo de modificación en la legislación Riesgo de incumplimiento por inquilinos Dado que este Fondo no tiene restricciones para que socios, directores, empleados de la Sociedad Administradora o su grupo de interés económico y de otras empresas pertenecientes al mismo grupo de interés económico sean arrendatarios del Fondo, podría existir un riesgo de conflicto de interés en la fijación de los montos de alquiler y del precio de venta de los inmuebles, situación que puede afectar el valor de la participación y el rendimiento del Fondo. Además, este Fondo de acuerdo a su naturaleza, podrá vender sus activos a otro Fondo de Inversión administrado por BN Fondos. BN Fondos toma las decisiones de inversión en los diferentes inmuebles con base en las decisiones del Comité de Inversión. Adicionalmente podrá contar con la asesoría de expertos en bienes raíces. Pese a lo anterior, una inadecuada decisión de compra de los inmuebles que conforman el Fondo, provocaría una disminución en los rendimientos esperados del inversionista, así como la pérdida de valor de las participaciones del Fondo. La valoración de inmuebles es una ciencia inexacta siendo el valor un asunto de interpretación de hechos específicos relacionados con el inmueble que se valora, y diferentes peritos o analistas financieros pueden diferir en sus estimaciones de valor. Por lo que existe el riesgo de que un bien inmueble se adquiera a un precio superior al real de mercado y si este bien se trata de vender, posteriormente se tendría que vender a un precio menor al adquirido, provocando una pérdida en el valor del Fondo y en las participaciones de los inversionistas. Si los activos no son inscritos oportunamente o son inscritos en el Registro Público con errores es posible que se generen problemas para el Fondo, por ejemplo si el traspaso de los bienes inscritos es objetado por un tercero que reclame un derecho sobre el bien, esto podría provocar pérdidas al Fondo y a los inversionistas. La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley No 7527, protege los derechos de los arrendantes y arrendatarios y establece que las partes pueden convenir los montos de los incrementos de los alquileres. Existe la posibilidad de que la Asamblea Legislativa modifique este y otros aspectos de la Ley señalada u otras leyes relacionadas, lo cual puede afectar los ingresos del Fondo. Los inquilinos de los bienes inmobiliarios del Fondo podrían incumplir el contrato firmado o retirarse en forma anticipada, por lo que el precio de las participaciones y los ingresos líquidos del 17 de 41

18 Riesgo por la adquisición de activos muy especializados Riesgo de transformación del Fondo a uno Financiero Riesgo de un ambiente adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación Riesgo de administración de los inmuebles Fondo podrían verse disminuidos por los ingresos no percibidos o por las acciones legales necesarias para resarcir al Fondo los daños causados. En este aspecto se incluye el riesgo por morosidad de los arrendatarios. Una devaluación de la moneda en que el inquilino recibe sus ingresos y que sea diferente al dólar estadounidense, puede conllevar a un incremento de la morosidad e incumplimiento contractual de los inquilinos. Dado que el Fondo se dirige al sector vivienda exclusivamente, podría existir el riesgo de que, en caso de quedar desocupados, sean de difícil colocación lo cual representaría un perjuicio económico relevante para los inversionistas. Este Fondo tiene un plazo de nueve meses desde su inscripción para el inicio de operaciones e invertir en algún activo inmobiliario, de no lograrse esta situación el Fondo deberá desinscribirse o bien se debe transformar en un Fondo financiero y ajustarse a la normativa prudencial aplicable, lo cual podría llevar a que el Fondo tenga que vender sus activos a un precio menor o ajustar el precio, lo cual provocaría pérdidas para los inversionistas Un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a la industria de Fondos de Inversión podría impactar negativamente en la habilidad y efectividad en que los títulos de participación sean colocados entre inversionistas en el mercado bursátil e incluso impedir la materialización de nuevas adquisiciones, en cuyo caso, el portafolio de inversiones puede limitarse por períodos prolongados y el crecimiento de los ingresos netos de operación y los rendimientos netos distribuidos a los inversionistas dependerán de la capacidad que tengan para generar flujos netos de efectivo los activos que ya forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión. La administración de las propiedades o inmuebles consiste en el conjunto de acciones planificadas que el Fondo de Inversión debe atender, con el fin de dar cumplimiento a ciertas obligaciones que tiene en su condición de propietario de los activos que han sido dados en arriendo a terceros, y que se encuentran determinadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, Ley No Dichas normas legales señalan que el arrendador está obligado a garantizar la legitimidad del derecho para dar en arriendo los bienes de su propiedad; permitir al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado por todo el plazo del contrato de arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto del arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato de 18 de 41

19 arrendamiento firmado, salvo pacto en contrario, y por supuesto, conservar el bien inmueble en buen estado. Riesgo por procesos judiciales y administrativos contra la Sociedad Administradora y el Fondo de Inversión Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria del Fondo violentaría normas de carácter legal y provocaría procesos judiciales en su contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento como consecuencia periodos de tiempo extensos de desocupación; o bien incidiría en un proceso acelerado de depreciación del activo. Toda sociedad que realiza actividades de comercio en general puede o no estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las consecuencias de sus actos y obligaciones. BN Fondos, cuyo objeto social está orientado a la Administración de Fondos de Inversión, que incluye la inversión en activos inmobiliarios y el arriendo de inmuebles por cuenta de los Fondos de Inversión Inmobiliarios que administra, podrá verse obligada a iniciar procesos judiciales contra los arrendatarios por el incumplimiento de las normas estipuladas en los contratos, e inevitablemente estará siempre expuesta a ser sujeto de demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas. A su vez, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión no está exenta de enfrentar procesos administrativos en su contra, en razón de la supervisión de que es objeto por la SUGEVAL, Contraloría General de la República, o de la administración tributaria y municipal en caso de que se identifiquen posibles incumplimientos de normas de carácter reglamentaria o legal. Riesgo de valor de los inmuebles Los procesos mencionados podrían conllevar al Fondo a experimentar gastos no previstos que podrían afectar el rendimiento esperado por los inversionistas. Dado que las normas para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros, según lo señala la Norma Internacional de Contabilidad No. 40 y el Acuerdo del Superintendente SGV-A-51, obligan la realización de peritajes desde la perspectiva ingenieril como financiera, no sólo a la fecha de compra de un inmueble sino anualmente, procesos acelerados de depreciación del activo, períodos prolongados de desocupación o cambios en la composición de los ingresos netos que el inmueble produzca podrían producir una reducción en el valor en libros de dichos activos, lo que generaría una minusvalía que debe registrarse en el periodo fiscal en que esta se materializa, lo que afectaría en 19 de 41

20 forma inmediata el valor del título de participación del Fondo de Inversión. 3.1 Administración de riesgo. Administración de los riesgos Con el fin de mitigar los riesgos señalados en el numeral anterior, BN Fondos lleva a cabo las siguientes acciones: Para mitigar el riesgo de tasa de interés y precio se gestiona una cartera con una duración adecuada y consistente con el objetivo del Fondo de Inversión. Adicionalmente, el gestor del portafolio debe observar los límites máximos de riesgo impuestos por la Junta Directiva. El riesgo de iliquidez de las participaciones no puede ser mitigado por el Fondo. El inversionista deberá considerar esta circunstancia en la conformación de su cartera de inversiones, de forma tal que pueda estructurar diferentes plazos de vencimientos para atender sus necesidades particulares de liquidez. Para administrar el riesgo de concentración, el Fondo procura que su cartera financiera, en caso de que sea necesario concentrar las inversiones en pocos emisores, que estos sean de la mejor calidad crediticia siguiendo los lineamientos del Comité de Inversiones, de forma tal que se minimice este riesgo. Además, se debe tener presente que al ser un Fondo Inmobiliario, la cartera financiera es complementaria a las inversiones inmobiliarias, lo cual significa que el saldo de las inversiones en comparación con el valor de los inmuebles es relativamente pequeño. El riesgo de crédito o no pago se administra mediante la gestión de un portafolio que invierte en instrumentos de emisores que cumplan con los lineamientos que establece el Comité de Inversiones y que procura una selección prudente y acertada de emisores. Con respecto al riesgo cambiario, se procurará que el Fondo realice inversiones únicamente en valores denominados en la misma moneda del Fondo, de manera que no asuma riesgos cambiarios, no obstante, esto no minimiza el riesgo que pueda representar para el inversionista una revaluación del colón frente al dólar. Así mismo, el Fondo puede enfrentar una serie de gastos en colones, los cuales, en caso de una revaluación del colón frente al dólar conllevaría a un incremento en los gastos expresados en colones, no obstante, se procurará que la mayoría de los servicios (gastos) puedan ser contratados en dólares. Para administrar el riesgo de reportos y de contraparte, el Fondo únicamente formaliza estas operaciones a través de puestos de bolsa que cuenten con políticas de contraparte y de garantías, así como un patrimonio adecuado para minimizar los riesgos de estas operaciones. Por su parte, el Comité de Inversiones establece sus propias políticas en materia de contrapartes. Adicionalmente, este Fondo tiene un límite autoimpuesto en cuanto a la concentración en operaciones de reporto. Con respecto a la administración de los riesgos operativos y legales, la Sociedad cuenta con elementos 20 de 41

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