Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios

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1 FOR DISTRIBUTION ONLY Editor: XXX Fondos Inmobiliarios Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios Alcance Fondo de Inversión Inmobiliario (FII): El FII es un vehículo de inversión cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles no-residenciales para su alquiler. El FII es un patrimonio separado de su respectiva administradora, que pertenece a una pluralidad de inversionistas cuyos derechos de propiedad son representados mediante certificados de participación negociables. Por su naturaleza, generalmente los FIIs son fondos de inversión cerrados, es decir, los certificados de participación no son rembolsables directamente por el FII o su administradora, sino que se negocian en el mercado secundario. Enfoque de la Calificación del FII: La finalidad primordial al asignar una calificación nacional a un Fondo Inmobiliario (FII) es proveer al público inversionista de una opinión independiente, basada en los fundamentales cualitativos y cuantitativos del FII, sobre la capacidad y estabilidad en la generación de ingresos/flujo del mismo de acuerdo con parámetros establecidos, así como en comparación con otros FIIs que operan en el mercado local. Las calificaciones de FIIs no deberían ser confundidas con las calificaciones crediticias de Fitch ya que varían en sus respectivos enfoques de análisis, así como brindan opiniones diferentes. Factores Analíticos Claves Pilares de la Calificación: El análisis se basa en dos pilares: 1) Evaluación Cualitativa de la Administración; y 2) Perfil del Portafolio Inmobiliario. Con estos pilares, Fitch perfila la robustez de los diferentes fundamentales del FII para finalmente reflejarla en la calificación respectiva. Analistas Rodrigo Contreras, CFA Davie Rodríguez, CFA Administración: Para el caso de la Administración, Fitch considera todos aquellos aspectos cualitativos que le permitan definir la elegibilidad o no de la administradora de gestionar el FII respectivo, tales como: Participación en el mercado y estrategia; sostenibilidad financiera; experiencia y estabilidad de la administración de portafolios inmobiliarios; consistencia de los procesos de selección (proceso de inversión) y monitoreo de la cartera; así como alcance y la calidad de los controles internos, políticas operacionales y administración de riesgo. Perfil del Portafolio Inmobiliario: Para el análisis del perfil del FII, Fitch se auxilia de un scorecard en el cual se asigna puntuaciones a las sub-categorías que caracterizan dicho perfil con el objeto de favorecer la objetividad en la ponderación de las características del FII, así como facilitar la aplicación consistente de la metodología a través del universo de FIIs calificados. Aun cuando este sistema de puntajes se constituye como una guía para el análisis, cuando Fitch lo considere apropiado también realizará ajustes cualitativos al mismo derivados de factores mitigantes.

2 Resumen de la Metodología El análisis utilizado por Fitch inicialmente considera una valoración de la administradora del FII, para posteriormente enfocarse en la evaluación de los fundamentales vigentes del portafolio inmobiliario del Fondo de Inversión Inmobiliario (FII) también dentro de un contexto histórico. La orientación utilizada por Fitch toma en cuenta una apreciación tanto cuantitativa, mediante un score, como cualitativa al momento de calificar un FII. Cabe señalar que, por la naturaleza del presente enfoque analítico, Fitch no está otorgando una opinión de la calidad crediticia del FII. Para determinar la calificación de un FII, Fitch evalúa factores cualitativos y cuantitativos, agrupados en los siguientes pilares: Administración; Portafolio de Inmuebles: Calidad y Características de las Propiedades, Diversificación, Generación de Ingresos y Endeudamiento. Estos dos pilares entregan una visión holística de la sostenibilidad del FII en cuanto a su capacidad prospectiva de generación de ingresos, en especial durante los períodos de estrés. En aras de aplicar la metodología de la manera más consistente posible y favorecer una orientación objetiva al evaluar las características particulares del FII, Fitch usa un sistema de puntajes o scorecard para realizar sus evaluaciones específicamente para el Portafolio de Inmuebles. Basándose en los atributos típicos que se describen en las siguientes secciones, cada factor dentro del análisis de Fitch recibe un puntaje determinado. El puntaje asignado se logra mediante el uso de una guía de asignación que define los posibles resultados en cada factor de análisis por parte de Fitch, factores que luego son ponderados para entregar una puntuación del portafolio, y del cual se deriva la calificación del FII. A la luz de la naturaleza largoplacista de este tipo de activos, Fitch destaca que estos atributos son dinámicos y pueden evolucionar en el mediano a largo plazo. El scorecard utilizado por Fitch sirve como una herramienta/guía importante en el proceso de calificación; sin embargo, Fitch también toma en consideración otros aspectos, que se caractericen tanto por su relevancia como disponibilidad, para alcanzar la decisión sobre la calificación final. Fitch asigna puntajes a diferentes sub-categorías agrupadas en cuatro variables que, finalmente, derivan en la calificación del FII: Calidad de los Inmuebles, Diversificación, Generación de Flujo y Escenarios de Estrés. La intención es valorar tanto los fundamentos del portafolio inmobiliario como la resistencia del mismo al estrés derivado de la concentración de ingresos por alquiler. En general, entre las anteriores categorías a los que esta metodología asigna puntuaciones, Fitch asigna las mayores proporciones del puntaje final a la segunda y cuarta, mientras que mantiene una proporción relativamente similar para cada una de las restantes. Guiándose por las definiciones de las calificaciones, Fitch siempre tomará en cuenta las principales debilidades de un FII, particularmente aquellos que presenten valores atípicos (como por ejemplo, aquellos FIIs que cuenten con concentraciones muy altas en inmuebles o inquilinos). Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 2

3 Áreas de Evaluación Administrador Experiencia, Compromiso Estratégico y Situación Financiera Para calificar un FII, Fitch llevará a cabo una evaluación del administrador del mismo. Con esa evaluación, la calificadora buscará determinar si el administrador tiene la competencia y capacidades apropiadas para administrar el FII. Si Fitch no está satisfecha con los resultados de esta evaluación, la agencia no calificará el FII. Para los administradores que cuentan con una Calificación de Administrador de Activos (AM) otorgada por Fitch, la Calificadora se basará principalmente en la misma y su análisis subyacente cuando evalúa el FII. La calificadora evaluará la eficacia de la gerencia en organizar e implementar los pasos necesarios para alcanzar las metas de inversión especificadas. Con fines de la calificación de FII, para la evaluación del administrador se tomarán en cuenta los siguientes puntos: Estructura organizacional (independencia de funciones entre las áreas operativas) y participación accionaria; Presencia en el mercado, estrategia y compromiso, así como políticas internas para la evaluación del perfil de riesgo del inversionista y comercialización del producto inmobiliario ofrecido; Fortaleza y sostenibilidad financiera; La experiencia, estabilidad e historial en la administración de portafolios inmobiliarios; La calidad y consistencia de los procesos de selección y monitoreo de la cartera, así grado de transparencia y administración de conflictos de interés; El alcance, calidad y cumplimiento de los controles internos, políticas operacionales y lineamientos de administración de riesgo ejecutados por los diferentes comités y por la administración. El acatamiento de la normativa también es considerado. Tecnología. En general, Fitch prefiere que los administradores tengan un historial de tres o más años en la gestión de activos inmobiliarios. En aquellos casos en que el administrador no tenga un historial, por ejemplo, cuando se trata de un administrador nuevo, la calificadora podría considerar la experiencia y/o el historial de los equipos o gerentes de inversión en la gestión de FIIs para un administrador de activos antecesor o competidor, así como la profundidad de la infraestructura operacional, y del fondeo disponible y necesario para una administración de activos bien manejada y estable. Por otro lado, Fitch también revisará potenciales fuentes de riesgo del FII, particularmente cuando estas no se deriven del activo inmobiliario (tales como inversiones financieras). Administración de Inversiones Financieras del FII Este aspecto incorpora la evaluación de las políticas, procedimientos y controles relacionados con la administración de los activos financieros, valoración de éstos, gestión de riesgos (crédito, liquidez, entre otros) e información ofrecida a los inversionistas. Se incluye la entidad de custodia utilizada por la administradora para las operaciones del FII con el fin de evaluar el alcance de los servicios de custodia contratados, la experiencia del custodio y el vínculo con custodios globales, así como la independencia y administración de conflictos de interés entre el custodio y la administradora. El análisis del custodio se realiza en función de la dinámica propia del negocio de los FIIs. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 3

4 Fuente: Fitch En caso que hubiese un cambio que la Calificadora considere material en la composición del equipo gerencial o alguno de los factores mencionados arriba, Fitch realizará una evaluación del administrador, lo cual podría conllevar un ajuste cualitativo a la calificación del FII. Portafolio Inmobiliario Al analizar el FII, Fitch pone un mayor énfasis en el portafolio de propiedades y sus fundamentales. Fitch evalúa lo siguiente: Calidad de Bienes Raíces, Diversificación y Generación de Flujo de Caja. La Agencia utiliza la información derivada de las valuaciones (financiera e ingenieril) de terceros independientes (provistas por el administrador del FII) para llevar a cabo la evaluación de algunos fundamentales de los FIIs, así como su propio análisis de flujo de caja a la luz de la relevancia metodológica que esto último conlleva para Fitch. El análisis que Fitch realiza sobre los activos inmobiliarios considera los siguientes factores: Características de las Propiedades La calidad de los activos inmobiliarios se evalúa a través de tres componentes: 1) Calidad de la Construcción; 2) Ubicación; y 3) Condiciones del Inmueble. Calidad de la Construcción Fitch utiliza la variable Factor de Estado (FE) de la propiedad (provisto en la valoración ingenieril independiente) como parámetro de la Calidad de la Construcción. El FE es una estimación del estado de conservación de un inmueble en particular, considerada un estándar en el mercado. Las categorías utilizadas por el FE en su clasificación son: Normal, Regular, Reparaciones Sencillas, Reparaciones Importantes y En Desecho. Fitch también toma en consideración la existencia de pólizas de seguro para todos los inmuebles del FII que cubran diversos eventos de riesgo (siniestros). Ubicación Fitch considera que la ubicación de una propiedad tiene la intención de atraer a un determinado perfil de los inquilinos. Una localización estratégica de la propiedad, que se caracteriza por su accesibilidad, tráfico de vehículos/personas, visibilidad, posicionamiento (planes y áreas potenciales de desarrollo alrededor de la propiedad), las características demográficas y económicas, puede o no atraer a aquellos inquilinos potenciales y preservar el valor en el tiempo. Fitch toma en cuenta que la ubicación esté acorde al perfil de activos/arrendatarios del portafolio y que posea condiciones tales que le permitan mantener su demanda por parte de los inquilinos, llevando así a una estabilidad en los ingresos por arrendamiento, así como a la generación de plusvalía. En ese sentido, de acuerdo a su conocimiento del mercado, la Calificadora ha definido 4 sub-categorías para valorar la ubicación del inmueble: Excelente, Buena, Regular y Mala. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 4

5 Condiciones del Inmueble Dependiendo del tipo de propiedad (bodega, centro comercial, oficentro, entre otros), Fitch evalúa las condiciones propias que aplican al inmueble. Es así como, de acuerdo a su conocimiento del mercado, la Calificadora ha definido 3 sub-categorías para valorar las condiciones del inmueble: Buenas, Aceptables y Deficientes. La apropiada adecuación del edificio, instalaciones, estacionamiento, medidas de seguridad, así como la existencia de un plan de mantenimiento son factores considerados por Fitch en la determinación de la adaptabilidad y calidad del inmueble a su propósito. Por otro lado, la altura del inmueble, los sistemas de ventilación, el espacio de maniobra para vehículos pesados y el sistema eléctrico son elementos a considerar en bodegas y/o plantas industriales. Adicionalmente a una cuantificación de las variables anteriores, Fitch también considera elementos cualitativos a la hora de determinar la calificación del FII. Entre dichos factores, se encuentran, por ejemplo, las pólizas de seguros adquiridas para las propiedades, las cuales permanentemente están expuestas a riesgos de eventos que pueden dañar estructuralmente estos activos (terremotos, incendios, inundaciones). Diversificación Inicialmente, la diversificación influye positivamente en el riesgo de un FII al distribuir la exposición total del mismo entre varias propiedades e/o inquilinos. Ante un escenario adverso, una mayor diversificación podría reducir las pérdidas potenciales en los ingresos por arrendamiento del portafolio. Si bien Fitch considera como fundamental la diversificación de propiedades e inquilinos en un FII, también toma en consideración el tipo de propiedad (oficina, comercial, industrial, bodega, entre otras), la ubicación geográfica, así como el sector económico (industrial, comercial, financiero, gubernamental, entre otros). Diversificación por Inmueble Fitch considera como una debilidad a la concentración en la generación de flujo de efectivo en muy pocas propiedades. El riesgo de concentración expone a los inversores a una reducción repentina en los flujos de efectivo si cualquier evento deteriora el atractivo de dichas propiedades o un cambio en las condiciones económicas regionales/locales afectan negativamente el área donde se ubica las mismas. La puntuación de esta variable se determina con base en la contribución en los flujos totales de efectivo de la propiedad más grande, de acuerdo con las siguientes categorías: Menos de un 10% de la renta mensual total Muy Diversificado; Entre 10% y 20%; Entre 20% y 30%; Entre 30% y 40%; Entre 40% y 50%; Entre 50% y 70%; Más de un 70% - Muy Concentrado. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 5

6 Existen consideraciones que mitigan este tipo de concentraciones, tales como la versatilidad del inmueble (flexibilidad de la propiedad para adaptarse a algún tipo de uso alternativo o inquilino diferente en cuanto a su giro de negocio), si estas propiedades están estructuralmente caracterizadas por un lugar accesible y/o una alta demanda por parte de inquilinos potenciales. Diversificación por Inquilino Fitch presta especial atención cuando el FII se concentra en unos pocos arrendatarios generadores de ingresos. La puntuación de esta variable se determina por la proporción que el mayor inquilino contribuye a los flujos de efectivo totales, de acuerdo con los siguientes rangos: Menos de un 10% de la renta mensual total Muy Diversificado; Entre 10% y 20%; Entre 20% y 30%; Entre 30% y 40%; Entre 40% y 50%; Entre 50% y 70%; Más de un 70% - Muy Concentrado. Generación de Flujo La capacidad de generación del flujo de efectivo por un FII es un insumo clave en el análisis de Fitch, ya que esto permite, en primer lugar, atender el servicio de la deuda (si la hubiere) y, finalmente, que el inversor obtenga retorno. Fitch lleva a cabo un análisis del flujo de efectivo del portafolio, derivado de los flujos respectivos de cada una de las propiedades del FII, buscando medir la consistencia y estabilidad del mismo. Para esto, Fitch utiliza las variables descritas a continuación. Ocupación por Ingresos Histórica Para evaluar la estabilidad de los arrendatarios, determinar el atractivo de un inmueble para potenciales inquilinos y su capacidad de generación de ingresos, Fitch utiliza la Tasa de Ocupación en función de los ingresos potenciales que un FII deja de percibir en un momento determinado al contar con áreas arrendables desocupadas (Supuesto: Se utiliza la última tasa de arrendamiento del inmueble previo a su desocupación). Analíticamente, Fitch utiliza el promedio semestral más reciente disponible de la Tasa de Ocupación del FII, la cual se clasifica en los siguientes grupos: Mayor a 95% - Ocupación Alta; Entre 90% y 95%; Entre 80% y 90%; Entre 70% y 80%; Entre 50% y 70%; Entre 40% y 50%; Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 6

7 Entre 30% y 40%; Menor a 30% - Desocupación Alta. Estructura de Contratos Tipo de Protecciones En los contratos de arrendamiento Fitch evalúa simultáneamente los siguientes dos tipos de protecciones para el FII: Plazo del Arrendamiento y Cobertura de Desocupación Anticipada. Plazo del Arrendamiento: Fitch considera positivo un plazo contractual largo para alquiler de un inmueble, ya que inicialmente refleja un compromiso importante del inquilino con la propiedad rentada, derivando en un flujo confiable de ingresos para el FII. En cuanto al plazo, Fitch lo clasifica en 3 rangos: Menos de 3 años; Entre 3 y 5 años; Más de 5 años. Cobertura de Desocupación Anticipada: Fitch ve favorable algún tipo de protección contractual para el FII ante un evento en el que el inquilino se retira del inmueble antes de cumplir la fecha de vencimiento acordada del contrato. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento, caracterizados por plazos largos, establecen un castigo monetario, el cual disminuye conforme la fecha de retiro se acerca a la fecha de vencimiento del contrato. Fitch lo clasifica esta variable en 4 categorías: Menos de 3 meses de arrendamiento de castigo monetario por retiro anticipado; Entre 3 y 6 meses de arrendamiento; Entre los 6 y 12 meses de arrendamiento; Más de 12 meses de arrendamiento. Morosidad del Portafolio Fitch clasifica un alquiler atrasado cuando este no se ha pagado por un plazo mayor a 30 días desde la última fecha de pago. En concreto, Fitch calcula la proporción de la renta mensual total que está en mora mayor a 30 días y lo clasifica en 4 categorías: Menos de un 5% del pago de alquileres totales; Entre un 5% y un 10% del pago de alquileres totales; Entre un 10% y un 15% del pago de alquileres totales; Mayor a un 15%. Fitch cree que la morosidad también debe evaluarse caso por caso y de acuerdo con las características propias de cada mercado de bienes raíces en el país en cuestión. La mora depende de distintas variables: tipo de inquilino (entidad pública versus privada), entorno operativo, términos contractuales, entre otros. Por ejemplo, un inquilino perteneciente al sector Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 7

8 público puede estructuralmente presentar algún atraso en su pago debido a cuestiones meramente administrativas (requiere tiempo para ejecutar el pago). Escenarios de Estrés En el ejercicio de escenarios de estrés, el análisis del desempeño financiero prospectivo del FII se utiliza para tener una visión de la capacidad del mismo para resistir eventos fuera del control del administrador. En ese sentido, Fitch mide la sensibilidad del flujo actual de ingresos del FII a dos tipos de eventos: 1) Concentración por Inquilino - Retiro de los tres mayores inquilinos (por participación en ingresos) de forma acumulativa; y 2) Concentración por Inmueble Desocupación total de los dos mayores inmuebles (en términos de ingresos) de forma acumulativa. El análisis realizado por Fitch para evaluar la vulnerabilidad del FII al riesgo de concentración pretende evaluar la sensibilidad de la renta total derivada de los alquileres a la salida de los tres principales inquilinos de forma acumulativa, así como a la desocupación repentina de los dos inmuebles más importantes también de forma acumulativa. Para este análisis, Fitch se auxilia de las valuaciones financieras, particularmente el flujo de caja actual del FII, provistas por el valuador financiero (ente externo independiente del administrador del FII). Concentración - Salida de los Tres Mayores Inquilinos Ante el retiro anticipado de inquilinos, Fitch evalúa cuanto representan el principal arrendatario, así como los tres mayores arrendatarios (en conjunto) del ingreso total por alquileres con el fin de dimensionar el grado de concentración que estos generan. Cuanto mayor sean estas proporciones, más expuesto esta el FII al riesgo de concentración, y consecuentemente menor será la puntuación otorgada a esta variable. Concentración - Desocupación de los Dos Mayores Inmuebles Ante la desocupación generalizada e inesperada de un inmueble en particular (por ejemplo, la ubicación de la propiedad puede perder atractivo para ser rentada), Fitch evalúa cuanto representan la principal propiedad, así como los dos mayores inmuebles del ingreso total por alquileres con el fin de dimensionar el grado de concentración que estos generan. Cuanto mayor sean estas proporciones, más expuesto esta el FII al riesgo de concentración, y consecuentemente menor será la puntuación obtenida en esta variable. Casos Específicos Fondos con Endeudamiento Todo lo demás constante, el uso de apalancamiento por parte de un FII (para adquirir propiedades, brindar mantenimiento o rehabilitación a inmuebles) podría incrementar la volatilidad del flujo de caja recibido por el inversionista debido al servicio de la deuda. En ese sentido, Fitch considera que una FII apalancado puede ser más sensible a los cambios en las condiciones económicas que un FII sin deuda alguna. Al analizar un FII, inicialmente Fitch determina la calificación del mismo sin considerar el nivel de endeudamiento vigente que efectivamente posea. Posteriormente, Fitch evalúa el ajuste necesario a realizar a la calificación anterior para que la calificación final refleje adecuadamente la proporción de endeudamiento del FII (medido como Deuda Financiera / Valor en Libros de los Inmuebles). Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 8

9 Fitch también considera las condiciones financieras de la deuda contratada como tasa de interés, vencimiento y perfil de amortización del préstamo, moneda, tipo de garantías (generalmente, hipotecarias), plazo, si el préstamo ha sido otorgado a nivel de alguna propiedad en particular o a nivel del FII, entre otros. Fondos Concentrados Cuando la concentración en la generación de ingresos es elevada en uno o pocos inquilinos, incrementando la exposición del inversionista a este riesgo, el análisis de Fitch también consideraría ajustes cualitativos y mitigantes. Factores tales como el tipo de inquilino (si se trata de una entidad pública o privada), las condiciones contractuales del arrendamiento (plazo, multa por retiro anticipado, otros), historial del arriendo, entre otros, permiten dimensionar mejor el grado de concentración del FII. Fondos sin Historial Operativo Para FIIs que aún no hayan iniciado operaciones o que no cuenten con un historial suficiente de operación (menor a un año), limitando la observación del cumplimiento efectivo de la estrategia, políticas y desempeño histórico del portafolio, el análisis se centrará en la capacidad de gestión de su administradora, y en la claridad y precisión de los objetivos y políticas de inversión que permitan entregar una visión apropiada respecto al riesgo y clase de activos que incorporará al FII una vez iniciada la ejecución de su proceso de inversión. Debido a ello, y cumpliendo con los requerimientos mínimos para prever un adecuado cumplimiento futuro, la calificación estará limitada a FII 4(xxx). La agencia realizará un seguimiento al portfolio inmobiliario y su desempeño una vez que éste inicie sus operaciones. Riesgo de Construcción La evaluación que Fitch hace para FIIs con propiedades desarrolladas (generadoras de efectivo) e inmuebles en construcción tiene en cuenta el análisis completo descrito anteriormente únicamente para la porción del FII que ya está desarrollada y que genera ingresos. Entonces, Fitch determina una calificación aplicable solamente a esta parte del FII. Para la porción de la cartera consistente de propiedades en construcción, Fitch asignara automáticamente la calificación más baja de la escala de calificación utilizada, FII 6(xxx), teniendo en cuenta la naturaleza propia del riesgo construcción. Fitch no hará ninguna distinción respecto de la etapa actual en que se encuentre el desarrollo, ya que los inversionistas están indistintamente expuestos al riesgo de construcción de aquella parte del portafolio que se encuentra en fase de construcción. Siempre bajo un enfoque conservador, la calificación final para este tipo de FIIs será un promedio ponderado (por los ingresos proyectados por arrendamiento) de ambas calificaciones. Una vez que se complete la construcción y la propiedad sea alquilada (comienzan a generar ingresos), el FII será analizado, en su totalidad, bajo los criterios de esta metodología. Fitch no asignará calificación a aquellos FIIs en los que un 50% de los ingresos totales estimados por alquiler deriven de propiedades en construcción. Adicionalmente, Fitch tampoco asignará calificación a aquellos FIIs en donde la regulación local prohíba que estos incluyan inmuebles bajo construcción en sus portafolios. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 9

10 Mercado de Bienes Raíces para Fondos Inmobiliarios Inicialmente, Fitch evalúa el medio operativo en el que el FII se desempeña. Aunque los mercados de bienes raíces, en general, tienden a moverse a través de ciclos largos, la situación actual en un ciclo particular y la dinámica del mercado no solamente puede diferir de un país a otro, pero también puede variar de un tipo de propiedad a otra. Cualquier información de mercado considerada relevante por Fitch será tomada en cuenta junto a los factores mencionados para alcanzar la decisión de la calificación del FII. Fuente: Fitch Limitaciones de la Metodología Los usuarios de las calificaciones de FIIs deben conocer las limitaciones generales de la información que los administradores de estos ponen a disposición de Fitch. Al asignar y revisar las calificaciones de FIIs, Fitch se basa en información que recibe de dichos administradores y de otras fuentes que la Calificadora considera confiables. Los administradores de FIIs podrían decidir no divulgar cierta información a terceros externos, incluyendo las calificadoras de riesgo. La calificación de un FII no es una calificación crediticia ni pretende ser utilizada para asignarla. Por lo tanto, la comparación entre ambas en cuanto a sus categorías de calificación o cualquier indicador, no sería apropiada. La calificación de un FII no es y no debe ser interpretada como una recomendación de inversión, ni tampoco predice un resultado de la inversión o un rendimiento en particular; más bien, debe ser vista como una de las múltiples aportaciones al proceso de toma de decisiones del inversionista. Asimismo, la calificación de un FII no otorga una opinión sobre la liquidez del mismo o el valor de mercado de sus activos. Proceso de Calificación El proceso de calificación de un FII está diseñado para evaluar la información relevante, aplicar la metodología de manera consistente y divulgar los fundamentos de la calificación de manera uniforme. En términos operativos, regularmente el proceso de calificación se lleva a cabo en las siguientes etapas: 1. Contacto entre el administrador del FII y Fitch. 2. Solicitud y envío del requerimiento de información. 3. Revisión preliminar de la información. 4. Reunión (inicial/anual) con ejecutivos de la administradora. 5. Análisis de la información, preparación y distribución del paquete de comité conforme las políticas de Fitch. 6. Sesión del Comité de Calificación y asignación de la calificación. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 10

11 7. Revisión de apelaciones internas (en caso que el Comité no logre alcanzar consenso), conforme al procedimiento de Fitch. 8. Comunicación de la calificación y sus fundamentos a la administradora. 9. Revisión de apelaciones de la administradora, en caso que se presenten, conforme al procedimiento de Fitch. Las apelaciones se consideran solamente cuando la administradora suministre oportunamente información adicional o nueva que Fitch considere relevante para la calificación. Comunicación de la decisión a la administradora. 10. Difusión de la calificación mediante comunicado de prensa a través del sitio web de Fitch. 11. Vigilancia y seguimiento de la Calificación. Esta última etapa se caracteriza por revisiones y comunicaciones permanentes con el administrador del FII. En la generalidad de los casos, una vez al año se lleva a cabo una reunión con cada administradora para conocer respecto a sus planes y estrategias de mediano plazo. Considerando que los portafolios de los FIIs pueden variar, la evaluación periódica resulta fundamental, así como también las estrategias y limitaciones que la administración plantee Información Requerida El análisis de Fitch y de las decisiones de calificación se basa en la información pública y no pública relevante a disposición de sus analistas. Las fuentes de esta información son: administrador del FII, regulador, datos de la industria y de Fitch Ratings. Relativa al Administrador del Fondo Inmobiliario Accionistas y esquema organizacional corporativo. Rentabilidad y fortaleza financiera. Organismos de gobierno (Junta Directiva, comités, otros) con miembros. Activos bajo administración por clase de activo, tipo de cliente, ubicación geográfica y evolución durante los últimos cinco años. 10 mayores cuentas/inversionistas. Lista de administradores de portafolio. Descripción histórica del Administrador. Auditorías externas e internas (principales conclusiones). Regulación y estructura del vehículo de inversión (incluyendo directorio). Custodios, administradores, auditores con fecha de inicio de la relación. Supervisión de custodios, administradores (procedimiento de selección, monitoreo, indicadores clave de riesgo, contratos de servicio). Organigrama por departamento/división. Número y rotación de personal por departamento. Currículos de personal clave. Política de compensación. Principales comités de riesgo, control y vigilancia. Estructura organizacional de control (equipos, comités, sistemas, informes). Procedimientos para abordar. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 11

12 o o o o o o Manejo de conflictos con afiliadas. Prevención de lavado de dinero. Selección de inmuebles y ejecución de la compra-venta. Cumplimiento con los límites de inversión (zona geográfica, tipo de inmueble/inquilino, sector económico del inmueble/inquilino, otro). Fijación de precios (valoraciones financiera/ingenieril, controles, políticas). Administrador de propiedades (selección, monitoreo, contrato). Informes de administración de riesgo y minutas/actas de comités que cubren riesgos. Reporteo a la administradora del fondo, regulador e inversionistas. Relativa al Fondo Inmobiliario Estados financieros intermedios más recientes, y estados financieros auditados (con sus respectivas notas) del FII de los últimos cinco años. Estado y condiciones actuales de la deuda del FII. Para los inmuebles existentes, o de existir próximas compras/ventas, adjuntar una descripción de los mismos y las valoraciones (financiera e ingenieril). Copia del prospecto de inversión. Número de Inversionistas. Lista de los mayores 25 inversionistas del FII, incluyendo su participación dentro del total de los montos invertidos en el mismo. Rendimiento Total de los últimos 12 meses con y sin valorización de Activos, Valor de participación y rendimientos históricos del fondo. Informe de entrada y/o salida de inquilinos, cambios o renegociación de contratos de arrendamiento. Resumen actualizado de información relativa a los arrendamientos organizado por inmueble (fecha de inicio, fecha de vencimiento, inquilino, monto mensual, penalización por retiros anticipados de inquilinos, depósito de garantía, estado de morosidad (días de atraso), incrementos anuales, etc.). Histórico del nivel de ocupación del FII por área y por ingresos. Volumen de participaciones transadas en el mercado secundario versus capital emitido a la fecha más reciente posible. Información del portafolio de activos financieros del FII: tasa de interés que devenga del título, periodicidad y modalidad de pago de intereses, valor nominal, fechas de expedición, vencimiento y compra, tasa de interés de compra, valor de compra, emisor. Ultimas 3 actas del Comité de Riesgo y de Inversiones de los FIIs (concentración geográfica, por inmueble/inquilino; seguros inmobiliarios; desocupación; otros). Conciliaciones contra registro de los inmuebles. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 12

13 Anexo A: Escala de Calificaciones Nacionales para FIIs La siguiente es la escala de calificaciones nacionales aplicables a los FIIs. Cada escala de calificación nacional es única y permite clasificar la capacidad de generación de flujo de caja de un FII determinado. Por lo tanto, es inapropiado hacer comparaciones entre diferentes FII calificados en escalas nacionales diferentes. Las calificaciones nacionales son identificadas por un sufijo, el cual es un identificador especial de tres letras relacionados con el país respectivo (denotado como xxx a través de este reporte). Una calificación de un FII no predice la dirección o magnitud de los cambios en las condiciones de mercado y, por lo tanto, no puede pronosticar si el desempeño del FII será favorable o no en el futuro. FII 1(xxx) Los fondos en esta categoría poseen la más alta capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un nivel sobresaliente en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. FII 2(xxx) Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. FII 3(xxx) Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. FII 4(xxx) Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. FII 5(xxx) Los fondos en esta categoría poseen una baja capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un bajo nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación (inmobiliaria, por inquilinos, sector económico, otros); estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. FII 6(xxx) Los fondos en esta categoría poseen la más baja capacidad para mantener la generación de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen el Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 13

14 más bajo nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y administración. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Dichos sufijos no se agregan a las categorías FII 1(cri)', FII 5(cri)' ni FII 6(cri)'. Perspectiva de la Calificación Las Perspectivas de la Calificación indican la dirección probable de cambio que tendría la calificación durante un período entre uno y dos años. Las Perspectivas reflejan las tendencias financieras o de otro tipo que aún no han alcanzado el nivel que podría dar lugar a una acción de calificación, pero que podría hacerlo si tales tendencias continúan. Las Perspectivas de la Calificación Positivas o Negativas no implican que un cambio de calificación sea inevitable y, de manera similar, calificaciones con Perspectivas Estables pueden ser aumentadas o disminuidas sin una revisión previa de la Perspectiva. Ocasionalmente, cuando la tendencia fundamental tiene fuertes elementos tanto positivos como negativos, la Perspectiva de la Calificación puede ser descrita como en Evolución. Observación de la Calificación La Observación de la Calificación indica que existe una probabilidad considerable de un cambio en la calificación, así como la posible dirección de dicho cambio. La Observación se designa ya sea como Positiva, indicando una potencial subida en la calificación, Negativa, para una potencial bajada o En Evolución, en donde la calificación puede ser subida, bajada o afirmada. No obstante, si las circunstancias lo ameritan, las calificaciones que no están en Observación pueden ser subidas o bajadas sin ser colocadas previamente bajo Observación. Típicamente, una Observación de la Calificación se debe a un evento en particular y, como tal, generalmente se resuelve en un período de tiempo relativamente corto. Generalmente, el período de la Observación es utilizado para recolectar información adicional y/o someter la información a análisis adicional. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 14

15 TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2013 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios 15

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