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1 UNION INTERAMERICANA PARA LA VIVIENDA I NTE R - H A B I TA Ç Ã O CUADERNO Nº 238 AM ER IC AN HO US I NG UNIO N U N I Ã O I N T E R A M E R I C A N A PA R A A Enero marzo 2014 LOS SEGUROS PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO

2 LOS SEGUROS PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO CUADERNO Nº 238 Enero marzo 2014 Publicado por la Unión Interamericana para la Vivienda Bajada Balta 169, 4to. Piso Lima 18, Perú Casilla Postal Nº Teléfonos: (51-1) / Fax: (51-1) Website: Las opiniones vertidas en este documento, así como los análisis y las interpretaciones que se contienen, son de exclusiva responsabilidad del autor y no necesariamente son coincidentes con los de la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI). 1

3 PRESENTACIÓN En el presente ejemplar de la Serie Cuadernos, la Unión Interamericana para la Vivienda (UNIAPRAVI) presenta. El presente cuaderno, tiene como base la ponencia desarrollada por el ingeniero Javier Ismodes Cascón, Director de Desarrollo de Negocios de Genworth Mortgage Insurance, durante el XVII Curso de Banca Hipotecaria, realizado en el Holiday Inn Miami Beach Oceanfront, Miami Beach, Florida, Estados Unidos del lunes 7 al miércoles 9 de abril de Este cuaderno, analiza los riesgos hipotecarios y las características, coberturas, ventajas y beneficios de los diversos seguros, aplicados en el sector hipotecario tales como el seguro de crédito de la vivienda, el seguro de desempleo, los seguros de vida y daños para hipotecas; y el seguro de título. UNIAPRAVI expresa su público agradecimiento al ingeniero Javier Ismodes por su participación en el XVII Curso de Banca Hipotecaria y por este valioso aporte en la Serie Cuadernos de UNIAPRAVI. UNIAPRAVI espera que este documento contribuya a seguir compartiendo las experiencias y lecciones en el ámbito del financiamiento habitacional de los diversos países en la región. Ramón Santelices Tello Presidente de UNIAPRAVI 2

4 LOS SEGUROS PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO CUADERNO Nº 238 Enero marzo 2014 INDICE Presentación 1. Introducción Riesgos hipotecarios El seguro de crédito de la vivienda El seguro de desempleo. 5. Los seguros de vida y daños para hipotecas.. 6. Seguro de título

5 LOS SEGUROS PARA EL CRÉDITO HIPOTECARIO Javier Ismodes Cascón, Director de Desarrollo de Negocios de Genworth Mortgage Insurance 1. Introducción El presente trabajo aborda los seguros para créditos hipotecarios. Si existiese un seguro mágico que cubriera todos los riesgos de la hipoteca a un precio adecuado, el banco podría contratarlo y olvidarse de todo tipo de riesgos. Lamentablemente este tipo de seguro no existe. En el otro extremo del espectro, si el banco y el deudor no tomasen ningún seguro, el banco quedaría expuesto a todo tipo de riesgos y podría tener grandes pérdidas. En la realidad, los bancos adoptan situaciones intermedias con diversos tipos de protección de acuerdo a la regulación del país, a las políticas internas de administración de riesgo y a la oferta y demanda del mercado. En los últimos años se han desarrollado varios modelos de seguros para hipotecas. Comparando los países con gran desarrollo del mercado hipotecario con los países llamados emergentes, estos últimos están en un proceso de transición por el que ya pasaron los países más desarrollados, y se podría predecir que en el futuro adoptarán modelos y productos conforme se presenten situaciones propias del crecimiento del mercado hipotecario. En algunos mercados se enfatiza más la protección por fallecimiento del deudor, en otros la integridad física de la casa y en los más avanzados, se tiende a proteger más el crédito en sí, sin enfatizar riesgos específicos como el fallecimiento. El desarrollo de este sector de la industria de seguros ha sido consecuencia de las necesidades del sector bancario. Por ejemplo, en los Estados Unidos entre 1933 y 1999 los bancos fueron sometidos a la prohibición de tener compañías de seguros como parte del mismo grupo empresarial, y como consecuencia de ello, aseguradoras externas fueron las encargadas de asegurar las hipotecas. En el caso de los países de Latinoamérica, como no hubo una ley semejante, los grandes grupos bancarios desarrollaron soluciones de seguros hipotecarios con sus propias aseguradoras siguiendo el modelo de bancaseguros. En algunos mercados, con el aumento de la competencia en el sector bancario, las aseguradoras han servido como una alternativa importante de generación de ingresos cuando hay dificultades en mantener la rentabilidad del negocio bancario tradicional, al punto que ahora los ingresos por seguros representan una parte sustancial de la rentabilidad del banco. 4

6 Un caso muy particular es el de Brasil, pues ya no se usa tanto el contrato hipotecario tradicional, sino uno denominado alineación fiduciaria, en el que el título de propiedad queda temporalmente asignado al banco hasta que el préstamo es cancelado. Si se diera un default en el pago de la deuda, el banco podría ejecutar y retomar la propiedad en menos de un año, evitando un proceso judicial que podría tomar más de cinco años. En otros países, una alternativa que también presenta facilidad de reposesión es el leasing hipotecario. Los riesgos que afectan la hipoteca en el mundo real han creado la necesidad de proteger los préstamos hipotecarios con distintas soluciones de seguros. Revisemos algunos de esos riesgos. 2. Riesgos hipotecarios Algunos de los principales riesgos hipotecarios para el banco son: el no pago por parte del deudor (puede ser por fallecimiento, incapacidad, divorcio, desempleo, etc.), los desastres naturales, los incendios, los riesgos sistémicos como crisis económicas, la calidad de la hipoteca, la sobrevaloración de la propiedad, la caída en los precios de las propiedades y el fraude. Para el deudor y sus beneficiarios, algunos de los riesgos incluyen la mala calidad de la construcción, los incendios, los desastres naturales, el desempleo, la incapacidad y el fallecimiento. 5

7 Todos estos riesgos han ido apareciendo en algún momento de manera gradual o catastrófica en distintos países, razón por lo cual los bancos han ajustado estos riesgos con soluciones de seguro en algunos casos o asumiendo ellos mismo el riesgo en otros casos. En épocas de bonanza económica y de crecimiento, los bancos se sienten más cómodos asumiendo los riesgos crediticios; pero cuando hay crisis o situaciones de riesgo, se dan cuenta de que no se habían preparado suficientemente y en ese momento las compañías de seguros desarrollan soluciones para mitigar lo que en épocas de bonanza se ignoró. Desafortunadamente, luego de una catástrofe, las compañías de reaseguros suben los precios para ajustar su retorno y al final los bancos o los deudores acaban pagando más. Los riesgos a los que los bancos están sometidos al otorgar una hipoteca se pueden clasificar en tres grupos, que en ingles son llamados las tres C. 1) Capacidad de pago del deudor, 2) Colateral de la garantía (y todos los eventos que pueden afectarla) y 3) Carácter (en español mejor se entiende por voluntad de pago de todos los involucrados en el proceso. Los mayores riesgos relacionados a una hipoteca caben en esos tres grupos, y los seguros que se han desarrollado para las hipotecas entran en alguno de estos grupos. Este marco teórico de las tres C es el que se usa normalmente para la administrar el riesgo durante la suscripción del seguro hipotecario. De acuerdo con la metodología empleada por la regulación internacional de Basilea, la fórmula para calcular la perdida que puede tener el banco resulta de multiplicar 1) la probabilidad de que ocurra el incumplimiento o default del préstamo por 2) la pérdida dado que exista default por 3) la exposición del banco al momento que hubo el default. Un análisis interesante es el de la probabilidad de ocurrencia de los diversos eventos que dan origen a los seguros hipotecarios. Por ejemplo, la probabilidad de que haya un incendio en una casa es de aproximadamente 0.3%. Esto no quiere decir que el fuego destruya la casa, simplemente que se reporte un incendio que puede ir desde un pequeño incidente hasta la destrucción de la propiedad. La probabilidad muerte de un hombre de 45 años es también 0.3%. Sin embargo, la probabilidad de default de una hipoteca es, de acuerdo a los cálculos de las agencias de clasificación de riesgo, 1 y 6% a lo largo de toda la vida de un portafolio. Es decir, el riesgo crediticio es históricamente mucho mayor al riesgo de fallecimiento o de daños. 6

8 Fuentes: US National Institute of Standards and Technology, US Social Security Administration, Fitch Ratings Pese a la alta probabilidad de default y desempleo, los seguros más usados en hipotecas en Latinoamérica son los de daños y vida. Otra clasificación de estos riesgos es la basada en qué tan generalizados se presentan. Los riesgos idiosincráticos, como un incendio en una casa, o el fallecimiento de un deudor sólo afectan a una o pocas propiedades o personas. Por otro lado, los riesgos sistémicos afectan a un grupo mayor de deudores dada una situación generalizada en la economía como el default en hipotecas que se presenta cuando hay desempleo generalizado. En Latinoamérica, en la actualidad, los bancos tienen estrategias de seguros enfocadas principalmente en los riesgos idiosincráticos. Quizás se deba a que el mayor crecimiento del mercado hipotecario se ha dado en los últimos 10 años, que fueron años de prosperidad económica para la región con lo que el riesgo crediticio no fue un problema mayor. Sin embargo, la probabilidad de que se presenten riesgos idiosincráticos, que son los que están cubiertos, es menor. Por ejemplo, la esperanza de vida aumenta, con lo que la probabilidad de fallecimiento baja. Además, al adoptarse mejores estándares de construcción y seguridad, la probabilidad de incendios baja. Sin embargo, los bancos pueden quedar expuestos a una crisis económica en la que el aumento del desempleo y un decrecimiento en los precios de las propiedades resulte en pérdidas sustanciales para el portafolio hipotecario. Ese último escenario es descartado cuando el optimismo y la competencia bancaria aumentan como se ha visto innumerables veces en los países con mercados hipotecarios más desarrollados. 3. El seguro de crédito de la vivienda Un seguro contra riesgos sistémicos que en el mundo anglosajón está muy desarrollado es el que cubre el riesgo crediticio de default en la hipoteca. Los países que han ido adoptando el seguro de crédito para la vivienda, lo han adoptado en 7

9 algunos casos como política gubernamental, administrado por empresas estatales, en otros por el sector privado, o más comúnmente, como combinación de ambos. En Latinoamérica, sólo algunos países como México, Guatemala, Colombia, Uruguay y Perú lo han desarrollado. En México es ofrecido por empresas del gobierno y empresas privadas. En Guatemala, el gobierno ofrece este seguro para préstamos con alto nivel de financiamiento. En Perú, el Fondo Mivivienda ofrece un seguro similar llamado Cobertura de Riesgo Crediticio. Uruguay lo acaba de lanzar también como un organismo del estado, después de haber diseñando el modelo desde el punto de vista regulatorio con asesoramiento del Banco Mundial. En Estados Unidos, el nombre de este seguro es Mortgage Insurance. Existen actualmente 7 proveedores de este producto y seis de ellos participan de una asociación llamada USMI. Otros mercados en los que está muy difundido son Canadá, Australia, Corea del Sur, Singapur, Hong Kong, Rusia, India y en casi toda Europa. El seguro de crédito a la vivienda mitiga los riesgos hipotecarios en préstamos con alto porcentaje de financiamiento o aforo mediante la protección de primeras pérdidas en caso de default, además de la mejora de los criterios de suscripción, administración de riesgo y mitigación de pérdidas. El propósito social del seguro de crédito a la vivienda es atender la demanda de un segmento de la población, especialmente compradores de casa por primera vez, para que puedan acceder al crédito hipotecario con alto nivel de financiamiento (alto LTV o Loan to Value ). Este tipo de compradores normalmente no tiene suficientes ahorros para la cuota inicial, pero tiene empleo sustentable y muchos deseos de adquirir su primer bien inmueble. Con la subida generalizada de los precios de las propiedades, la cuota inicial requerida aumenta proporcionalmente, aumentando el tiempo de ahorro necesario y demorando la adquisición del inmueble. Al pagar al banco las pérdidas líquidas definitivas como consecuencia de un default en el préstamo hipotecario, se reduce la pérdida dada default en la fórmula de Basilea. Además, está demostrado estadísticamente que también se reduce la probabilidad de default. Como consecuencia de esta reducción de riesgo, y dependiendo de las regulaciones de cada país, se suele otorgar un beneficio de capital y provisiones como la menor ponderación de riesgo en el cálculo del capital requerido por la hipoteca. En Canadá es obligatorio por ley contratar este seguro cuando la relación préstamo garantía es mayor a 80%. En EEUU no es obligatorio por ley, pero en 8

10 la práctica es necesario porque las agencias hipotecarias Fannie Mae y Freddie Mac exigen este seguro para todos los préstamos de más de 80% LTV que se descuenten con dichas agencias. Si bien normalmente se usa para préstamos con más de 80% LTV, también funciona para bajos LTV s como 60 o 70%. En el gráfico se puede ver el caso de contratar y no contratar el seguro. En el hipotético caso de una hipoteca con 80% LTV, si al revender la propiedad debido a un default la pérdida es de 20%, un seguro con cobertura de 15% permitiría limitar la pérdida del banco al 5%. Las coberturas del riesgo van desde 5% hasta 100%. Fuente: Fitch Ratings RMBS (2010 & 2011) 9

11 Según estadísticas de portafolios hipotecarios a lo largo de mucho tiempo en mercados estables, el riesgo aumenta exponencialmente por encima de 80% LTV. En general, los bancos manejan muy bien el riesgos hasta el 80% LTV, pero que a partir del 80% el riesgo muy diferente para el cual se necesita una suscripción del riesgo mucho más rigurosa, un acompañamiento del préstamo mucho más disciplinado y un manejo del siniestro mucho más delicado. Esa es la especialidad de las aseguradoras de crédito. Una de las ventajas de este seguro es que los intereses de las partes involucradas están bien alineados. Por ejemplo, es de interés de la aseguradora que el deudor no pierda la casa como objetivo final porque si se llega el momento en que el deudor pierda la casa, la aseguradora también podría perder. Hay dos tipos comunes de estructuración: El seguro por flujo que origina una póliza individual por cada préstamo. El seguro o garantía del portafolio. Normalmente se usa como enaltecedor de crédito para securitizaciones. En este caso ayuda a rebajar el nivel de subordinación o colateral de la emisión. Uno de los beneficios que el seguro de crédito a la vivienda tiene para el sistema financiero es que traslada el riesgo hipotecario en préstamos de alto financiamiento del sector bancario al sector asegurador, diversificando el riesgo económico. Además se inyectan recursos adicionales de capital provenientes de sector de seguros. Las aseguradoras hipotecarias están sujetas a una rigurosa y disciplinada regulación, lo que permite una mejor estabilidad del sistema financiero. Al haber una segunda entidad revisando los riesgos, se da un fenómeno que en EEUU se denomina el 10

12 segundo par de ojos, lo que significa que hay doble control de riesgo. De esta manera se evita el riesgo excesivo que se presenta cuando hay un ambiente muy competitivo, o cuando hay un crecimiento desmesurado del sector hipotecario. Un requisito necesario para el éxito del seguro de crédito a la vivienda es tener una regulación específica y rigurosa. El nivel de capital requerido debe ser bastante alto para garantizar que la aseguradora pueda responder bien en épocas de crisis. Por ejemplo, en EEUU, durante los diez primeros años de vida del préstamo, la aseguradora tiene que depositar el 50% de la prima en un fondo de contingencia además de las otras reservas que normalmente se tiene. El requerimiento de capital mínimo está normalmente establecido por la relación entre riesgo y capital. En los mercados más exitosos, se requiere que los activos de la aseguradora no sean mezclados con activos de otros seguros, por eso se requiere que sea mono línea. Para que los bancos tengan el incentivo de usar este producto, las regulaciones contemplan un beneficio de capital por el uso del seguro. Las comisiones son normalmente prohibidas para no crear incentivos que puedan ser perjudiciales al consumidor. 11

13 Una de las características de éste seguro es que las aseguradoras realizan una labor muy intensa en el análisis de riesgo de la hipoteca desde el momento de la originación hasta el término de la cobertura del seguro. Normalmente cuentan con un equipo grande de actuarios y administradores de riesgo que continuamente analizan los segmentos, tendencias, geografías, y elaboran reportes para compartir con los bancos respecto al mercado. 4. El seguro de desempleo El seguro de desempleo se originó en Europa en los años 70, como un suplemento al seguro de desempleo gubernamental. En el caso de las hipotecas, cubre un número de cuotas (normalmente hasta 6) en caso de desempleo para empleados dependientes. Para independientes, el beneficio se otorga en caso de incapacidad o enfermedad crítica. En la última década este producto se introdujo exitosamente en algunos mercados de Latinoamérica. Además del pago de la hipoteca en caso de desempleo, hay otro tipo de coberturas que incluyen enfermedades críticas como el cáncer. En Europa hay productos asociados al desempleo que cubren otras necesidades familiares como la escuela de los hijos o el pago de los servicios eléctricos o una suma fija adicional. Para los bancos, una de las ventajas de ofrecer este seguro es que permite mantener la calificación crediticia del cliente en caso de no pago por desempleo, sin afectar las provisiones o reservas por mora. Otra ventaja muy importante es que el seguro cubra el pago de los seguros asociados a la hipoteca en caso de desempleo. 12

14 5. Los seguros de vida y daños para hipotecas Los seguros de vida y daños son normalmente requeridos y en muchos casos obligatorios para otorgar la hipoteca. Por ejemplo, Brasil y Chile han adoptado la obligatoriedad de estos seguros por ley. Colombia está en proceso de adoptar una regulación similar. En el caso de Chile, estos seguros se licitan y se otorgan a la aseguradora que ofrece el menor precio. Sin embargo, el cliente tiene la opción de usar su propio seguro. En Estados Unidos los bancos requieren el seguro de daños, pero no el seguro de vida. Esto se debe a la baja probabilidad de fallecimiento de los deudores y al mayor uso del seguro de vida en la planificación financiera personal. En Chile, el seguro de daños incluye como causal los terremotos debido a la alta frecuencia de sismos. Los estándares de construcción en ese país son muy altos. Una ventaja para el deudor es que en caso de que ocurra un siniestro, el deudor hipotecario puede recibir la diferencia entre el monto asegurado y el saldo insoluto. En los otros mercados, normalmente las aseguradoras simplemente pagan el saldo insoluto al banco. Características Caso de Chile: -Contratación Voluntaria, pero Requerida por Entidades Crediticias -Ley Exige la Licitación de Seguros Relacionados con Créditos Hipotecarios -Seguros Asignados a Institución que Ofrece el Menor Precio -Mínima Calificación de la Aseguradora: BBB -Monto Asegurado = Valor de Tasación del Inmueble - Valor del Terreno -Coberturas: 1.Desgravamen e Invalidez Total y Permanente 2.Incendio, Sismo, Salida del Mar, Riesgos de la Naturaleza -Beneficiarios: -Entidad Crediticia: Saldo Insoluto -Deudor Hipotecario: Monto Asegurado Saldo Insoluto -En 2012, las Licitaciones Bajaron los Precios de Desgravamen en 59% y los de Incendio y Sismo en 24% (Según la Superintendencia) En Brasil el Seguro Habitacional es obligatorio y consiste en el seguro de Muerte e Invalidez Permanente (MIP) y el de Daños Físicos del Inmueble (DFI). El cliente puede escoger entre la aseguradora del banco, una segunda opción que el banco debe presentar y un seguro que el cliente consiga. Si bien Brasil no tiene una frecuencia alta de sismos, tiene varias regiones sujetas a problemas de inundación. 13

15 Características Caso de Brasil: -Contratación Obligatoria, Según Ley 4.380/84 y Decreto 73/66 para Prestamos Dentro del Sistema Financiero de Habitación (SFH) -Muerte e Invalidez Permanente (MIP) y Daños Físicos del Inmueble (DFI) -Peso del Seguro en Relación al Costo Total del Préstamo: De 2 a 16% -El Cliente Puede Escoger Entre: a) La Propuesta del Banco, b) Una Aseguradora Independiente, o c) Una Aseguradora que el Cliente Elija -Coberturas: 1. Desgravamen e Invalidez Total y Permanente. Beneficio: Pago de la Deuda Hipotecaria 2. Incendio, Rayo, Explosión, Inundación, Desmoronamiento, etc. Beneficio: Pago del Costo de Restaurar el Bien Inmueble a su Condición Previa al Incidente En Colombia el gobierno está preparando un proyecto de licitación semejante a lo de Chile y Brasil se está estudiando esos casos. En el Perú, el seguro de daños es requerido por los bancos, pero las aseguradoras normalmente aceptan un endoso de una tercera compañía. 6. Seguro de título Debido a que en el sistema registral de Estados Unidos no existe un registro único inmobiliario, hace 150 años se desarrolló un seguro que protege la hipoteca en caso de problemas como fraude, errores en la inscripción del registro, doble propietario, etc. Antes de emitir el seguro, la aseguradora hace una investigación de toda la documentación de la propiedad para asegurar que el título este bien emitido. Este es el único seguro que se basa en lo que sucedió en el pasado pues el origen del posible problema siempre sucede antes de la emisión del seguro. En Latinoamérica hace unos 30 años se empezó a desarrollar este seguro, principalmente para inversionistas canadienses y estadounidenses que querían invertir en México. Algunas compañías de seguro de título lograron hacer acuerdos con firmas de abogados y desarrollaron una tecnología inspirada en la que las aseguradoras tienen en los Estados Unidos. Las aseguradoras crearon su propia versión del registro de propiedad inmobiliaria, mapeando las propiedades y las regiones y creando una base de datos completa de las propiedades aseguradas. Desde hace poco algunos bancos privados lo ofrecen en Chile. Algunas soluciones cubren la integridad el título desde el momento en el que el cliente firma el contrato de adquisición de la propiedad hasta la entrega del título. Este producto se ofrece como un acelerador de la contratación de la hipoteca porque en vez de esperar hasta el día que se entregue el título, la aseguradora se compromete a garantizar el título antes de que éste sea emitido. 14

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