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2 INTRODUCCIÓN La compra de una vivienda representa una de las inversiones más importantes en la vida de la mayoría de los consumidores. Esta situación provoca en el comprador gran cantidad de inquietudes e inseguridades a la hora de afrontar el proceso. Desde Advalua queremos aclarar conceptos esenciales, para que el usuario conozca la mayoría de cuestiones a las que va a tener que hacer frente si se decide a comprar una vivienda. Existen 3 aspectos básicos a tener en cuenta ante cualquier inmueble: Aspectos arquitectónicos. Aspectos jurídicos. Aspectos económicos. Durante el proceso de búsqueda de vivienda es muy importante contar con el asesoramiento de un profesional. En las próximas páginas encontrará información que puede ser de su interés. Advalua le ofrece un servicio directo y personalizado Los servicios inmobiliarios tradicionales disponen de una cartera limitada de viviendas, que hace difícil encontrar exactamente lo que busca el cliente. Esta limitación provoca que el cliente tenga que contactar con varias agencias inmobiliarias y dedique mucho tiempo a visitar inmuebles que pueden no ajustarse a lo que demanda. Advalua realiza una búsqueda exhaustiva de las viviendas que se encuentran en el mercado, de forma directa y personalizada, visitando y descartando las que no se ajustan a las exigencias del cliente, y analizando las que pueden ser adecuadas. El asesoramiento de un arquitecto, como el que proporcionamos desde Advalua, le permitirá tener una visión del estado real de la vivienda avalada por un profesional, que le dará su opinión e impresiones. Tras la inspección de los inmuebles se realiza un estudio en el que se evalúan y definen las condiciones en las que se encuentran para identificar posibles deficiencias y reparaciones a realizar calculando su valor aproximado. Realizando este proceso en cada visita facilita poder compararlos de forma precisa para saber con mayor certeza cuál de ellos es el más conveniente. Finalmente nuestro cliente conocerá el estado real, las calidades y las posibilidades del inmueble. De esta forma sabremos si el precio se ajusta a sus expectativas o si se debe proceder a negociar el precio de forma argumentada en base a los datos reflejados y los costes de las reparaciones o intervenciones a realizar. Si el cliente considera de su interés, podemos realizar el servicio de reforma integral de la vivienda o de cambio de distribución valorando las posibilidades y el coste de estas intervenciones. El objetivo primordial de Advalua es que nuestro cliente cuente con un profesional, responsable y con una visión ética de su intervención en el proceso, que respalde y asesore sus intereses frente al resto de integrantes de la transacción inmobiliaria. Si necesita ayuda, en Advalua estaremos encantados de atenderle.

3 ASPECTOS ARQUITECTÓNICOS La visita a la vivienda es la principal herramienta que un usuario tiene a su disposición para comprobar el estado de la misma. Es de gran importancia que un técnico especializado le acompañe a visitar el inmueble antes de proceder a formalizar la compra. Aspectos como la luminosidad, la distribución, la calidad de los materiales o el estado de las carpinterías exteriores entre otros, son factores muy importantes que pueden justificar el decantarse por una vivienda u otra. Es habitual la existencia de deficiencias constructivas, problemas por el incumplimiento de normativas, o que las instalaciones o materiales estén deteriorados, obsoletos o sean insuficientes, provocando, además de un desembolso económico no deseado, tener que enfrentarse a una obra en el domicilio recién adquirido, con todos los inconvenientes que conlleva. Existen otros factores ajenos a la vivienda, como son el estado del edificio en el que se encuentra y la zona en la que está ubicado el inmueble. Respecto al edificio, en ocasiones hay que prever una cantidad de dinero que se desembolsará mediante derramas acordadas por las comunidades de vecinos, para reparar deficiencias del edificio, como son cambios de ascensores, reparaciones de fachada o cubiertas, o actualizaciones de zonas comunes, y habrá que sumar al valor de la vivienda una previsión de dichos costes. Respecto a la zona urbana en la que se sitúa el edificio esta puede verse afectada por diversas variables como son tráfico intenso, ruidos, obras o nuevas calificaciones urbanísticas previstas en los Planes Generales de Ordenación Urbana. Es conveniente visitar el inmueble a diferentes horas o incluso días para comprobar que todo está dentro de unos límites aceptables. Aspectos arquitectónicos esenciales a tener en cuenta: a) Ubicación del inmueble Calidad del entorno: Comunicaciones y servicios Afectaciones urbanísticas. Orientación b) Calidad constructiva y estado de conservación Es muy importante conocer la calidad de los materiales que se han utilizado en la construcción de la edificación, no sólo para evaluar su valor económico, sino si están colocados correctamente. Una colocación deficiente o incorrecta puede llevar a que se tengan que realizar reparaciones a corto plazo. Calidad y estado de conservación de los materiales utilizados en la construcción: Materiales de revestimiento. Divisorias y tabiquería Carpinterías, puertas interiores, armarios. Cerramientos exteriores, fachadas, ventanas y muros exteriores. c) Condiciones acústicas y térmicas El adecuado aislamiento del inmueble evitará que el frío en invierno o calor en verano pasen de forma indiscriminada a nuestra vivienda, así como las pérdidas de calefacción o aire acondicionado y su correspondiente gasto energético y económico. El aislamiento acústico protege a la vivienda de sufrir excesivos ruidos.

4 d) Instalaciones Es conveniente que las instalaciones estén acordes a la normativa vigente, tanto en la finca como en el inmueble, Las adaptaciones a las normativas suelen suponer un importante desembolso económico. Instalación eléctrica Instalación de agua Instalación de saneamiento Instalación de gas Instalación de calefacción y A.C.S. Se ha de revisar su estado de conservación y adecuación al uso. e) Permisos y autorización: Se ha de exigir al vendedor la cédula de habitabilidad. Si el inmueble careciese de ella pueden surgir graves problemas para contratar los servicios de agua, gas y electricidad, además de la imposibilidad de escriturar como vivienda. Actualmente se prevén multas para los usuarios de viviendas sin cédula de habitabilidad. Se debe proceder de igual manera con la licencia de primera ocupación. ASPECTOS JURÍDICOS Jurídicamente un inmueble puede estar sujeto a múltiples situaciones de tipo legal. A continuación se exponen los aspectos más comunes a tener en cuenta: Titularidad y cargas sobre la finca (se debe acudir al Registro de la Propiedad): El propietario del inmueble Situación de cargas y gravámenes Documentación y pagos: Pedir copia de la escritura de la propiedad y comprobar que se ha pagado el último recibo del I.B.I. Comprobar que: No existen arrendatarios u ocupantes. En el Ayuntamiento, que no hay cargas o limitaciones por razones urbanísticas En la Comunidad de vecinos, que no existen impagos y si se van a efectuar intervenciones que precisen grandes derramas. Pagos y compra. El pago del inmueble se realizará a la firma de la escritura pública ante notario, y se procederá seguidamente a la inscripción en el Registro de la propiedad.

5 ASPECTOS ECONÓMICOS La compra de la vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación que incrementan significativamente el precio de la vivienda. Es conveniente haber realizado un cálculo aproximado para evitarse sorpresas desagradables y evitar problemas. Los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario pero deberás liquidarlos en el mismo momento. En general, calcula que estos gastos suponen el 10% aproximadamente del precio de compra. Si vas a realizar personalmente las gestiones de estos gastos, consulta en la notaría los plazos, a fin de evitar sanciones o pérdidas de derechos. A continuación te daremos algunas orientaciones sobre estos trámites. Si optas por encargar la tramitación a otra persona (la propia notaría, gestoría,...) tendrás que abonar una cantidad estimativa de los gastos, que se denomina provisión de fondos, y por la que tendrán que darte un recibo. Una vez que la escritura esté en tu poder comprueba el pago de impuestos y de la inscripción y exige un detalle de las cuentas. No aceptes recibos globales, reclama las facturas originales del notario, gestor, Registro de la Propiedad y la carta de pago de los impuestos. Si, tras abonar todos estos gastos, sobra dinero de la provisión de fondos que hiciste, te lo devolverán. La contratación de un gestor es obligatoria cuando la compra se tramita junto con un préstamo hipotecario ya que las entidades financieras únicamente desembolsan el importe del préstamo en la firma de escrituras si tienen la garantía de su inscripción en el Registro. Los costes indispensables en el proceso de compraventa son los siguientes: 1. Compraventa: Si la vivienda es nueva el IVA es un 8% que se paga al promotor, la escritura de compraventa está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y varían según la Comunidad Autónoma y el caso del 1% al 2%. Si la vivienda es de segunda mano, Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales. Es un impuesto que grava las segundas o posteriores transmisiones de vivienda. Este impuesto varía según la Comunidad Autónoma entre 7% o 8% del precio de compraventa. (2% para familias numerosas que cumplan determinadas condiciones). Gastos de notaría Los honorarios del notario se calculan conforme a un arancel establecido por el Gobierno y toman como base el valor reflejado en la escritura. Tendrás dos facturas de notario, una por la compraventa y otra por la constitución de hipoteca. No te conformes con acudir a la notaría el día de la firma, puedes ir antes a obtener información y asesoramiento, a examinar un borrador de la escritura y a exigir las modificaciones pertinentes. Todo esto no incrementa el precio de la escritura. No hagas caso a quien te aconseje poner en escritura un precio inferior aunque te diga que es práctica habitual y que implica un ahorro: tus derechos sólo estarán asegurados si la escritura refleja el precio real y, además de no ser legal, en muchas ocasiones acarrea a medio y largo plazo mayores costes y perjuicios, especialmente fiscales. Los honorarios están fijados por el estado, pueden consultarse con antelación en la Notaría y figura en una nota al final de la escritura pública de compra-venta.

6 Gastos de Registro de la propiedad: La inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto de la compra como de la hipoteca, devengan unos honorarios que, al igual que los de los notarios, son fijados por un arancel aprobado por el Consejo de Ministros. Coste de Gestoría: Es aconsejable pedir que se justifique separadamente del resto de gastos antes de que se solicite la provisión de fondos para atender los gastos de documentación, liquidación de impuesto e inscripción. Comisión de intermediario: Según costumbre la paga el vendedor y aunque está sujeta a la libertad de pacto es aproximadamente de un 4%. 2. Hipoteca: Es esencial pedir a diferentes entidades una oferta vinculante con la que conocer las condiciones del préstamo hipotecario y poder realizar una comparativa entre las diferentes ofertas. Los aspectos más importantes, entre otros, son los siguientes: Intereses Es el coste fundamental del préstamo, inicialmente se fijan para un periodo de 6 meses a un año y a partir de entonces varían en función del mercado. Se forman mediante un interés de referencia (EURIBOR e Índice de Referencia del Mercado Hipotecario) y a éste se le suma un margen o diferencial fijo. La suma de ambas determina el tipo de interés que devengará el préstamo. Existen los conceptos suelo y techo, que son, independientemente del valor del Euribor, el mínimo y el máximo que cobrará el banco por su crédito hipotecario. Su negociación es muy importante, puesto que puede repercutir en un ahorro sustancial durante muchos meses. Comisiones Comisión de apertura: se cobra al inicio, oscila entre un 0,25% y un 1,50% del capital. Hay grandes diferencias entre las distintas entidades. Comisión de cancelación anticipada: se cobra si el préstamo se cancela antes de lo estipulado. Varía entre un 0,0% y un máximo legal de un 1%. Comisión de subrogación: se cobra si el préstamo se pasa a otra entidad de crédito. Es de un 0,50% Seguros Sólo estás obligado a suscribir con el banco que te concede la hipoteca, aquellos seguros que figuren expresamente como obligatorios en la escritura de hipoteca firmada ante notario, aunque es habitual que las entidades bancarias mejoren sustancialmente las condiciones de la hipoteca en función de los productos que el cliente contrata. Los seguros más habituales son: De daños/incendio: al contratar una hipoteca estás obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble. Este seguro sólo cubre el valor de la estructura de la casa, que se llama continente, pero no su contenido. El precio es libre por lo que debe consultar el precio antes de formalizar el préstamo. Puede acudir a otro asegurador siempre que reúna las condiciones de solvencia adecuadas. De vida: Legalmente no es obligatorio. Aunque algunas entidades exigen para la formalización del préstamo, que se contrate un seguro de vida con clausula de beneficiario a favor de la entidad para asegurarse el cobro en caso de fallecimiento. (El exceso sobre la cantidad debida se restituye a los herederos). El precio es libre, consultar previamente el importe.

7 De caución o garantía de pago: algunas entidades pueden considerar insuficientes las garantías de la finca o la solvencia del prestatario exigiendo que se formalice un seguro de caución. En caso de impago, si la subasta de la finca hipotecada no cubre la deuda, la diferencia será completada por el asegurador. El precio es libre y debe negociar previamente el importe. También existen otras modalidades de seguro que cubren otras contingencias que te pueden interesar las siguientes: Seguro multirriesgo de hogar, mediante el que podrás asegurar el contenido de la vivienda frente a un incendio, daños por agua, responsabilidad frente a terceros... Seguro de cobertura del riesgo de interés, mediante el que cubrirás el riesgo de que se produzca una importante subida en los tipos de interés, ya que si en nuestro préstamo se superase un determinado nivel, el posible exceso sería abonado por la aseguradora. Gastos de tasación Las tarifas de las sociedades de tasación suelen aplicarse en función del tipo de inmueble y de su valor de mercado. Suele rondar entre el 0,80 % y 1 %. Impuestos El préstamo hipotecario devenga Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados IAJD que representa el 1% de la total garantía prestada para cubrir el capital, intereses de demora y gastos de ejecución. El resultado equivale aproximadamente a multiplicar el capital del préstamo por 1,50. En las escrituras siempre consta este valor. Dispones de un plazo de 1 MES desde la fecha de la escritura para la presentación y abono de estos impuestos. Una vez abonado el impuesto tendrás que aportar la escritura notarial y una copia simple de la misma. La Oficina de Gestión Tributaria te devolverá la escritura sellada y dos ejemplares del modelo, uno de los cuales tendrás que presentar en el Registro de la Propiedad junto con la escritura. Costes de Notario. Los honorarios están fijados por el estado, pueden consultarse con antelación en la Notaría. Coste del Registro de la Propiedad: se determina como en el caso anterior. Coste de Gestoría: en el caso de contratar una gestoría, ésta se encargará de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y de liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos. Las gestorías cobran unos honorarios que suelen fijar en función a los valores escriturados y que pueden variar según la gestoría de que se trate. En caso de que solicites hipoteca, es el banco el que asigna la gestoría con la que trabaja habitualmente. Es aconsejable pedir que se justifique separadamente del resto de gastos antes de que se solicite la provisión de fondos para atender los gastos de documentación, liquidación de impuesto e inscripción. Comisión de intermediario financiero: en caso de no contratar la hipoteca directamente con la entidad sino a través de un intermediario financiero, éste carga unos gastos que conviene determinar previamente. Algunos intermediarios pretenden cobrar también los buenos oficios ante la entidad de crédito para conseguir el préstamo. En tal caso conviene prescindir del intermediario y acudir directamente al Banco o Caja.

8 Cuadro resumen compraventa CONCEPTO BAREMO CARÁCTER OBSERVACIONES INTERESES Euribor o RPH COMISIÓN DE APERTURA Libre mente 0,25-1,50% COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA Libre. Máximo legal 1% COMISIÓN DE SUBROGACIÓN Libre, mente 0,50% SEGURO DE INCENDIOS Precio Libre Obligatorio Acordar previamente SEGURO DE VIDA Precio Libre Voluntario Algunas Entidades financieras lo exigen SEGURO DE GARANTÍA PAGO Precio Libre Voluntario Algunas Entidades financieras lo exigen IAJD 1% de la garantía total prestada Obligatorio Equivale aproximadamente a 1,50% del préstamo NOTARIO Si. Precio oficial Obligatorio Tarifa según aranceles REGISTRO PROPIEDAD Si. Precio oficial Obligatorio Tarifa según aranceles GESTORÍA/AGENCIA Precio libre Voluntario Precio acordado previamente INTERMEDIARIO Precio libre Voluntario Precio acordado previamente Cuadro resumen hipoteca CONCEPTO BAREMO CARÁCTER OBSERVACIONES INTERESES Euribor o RPH COMISIÓN DE APERTURA Libre mente 0,25-1,50% COMISIÓN DE CANCELACIÓN ANTICIPADA Libre. Máximo legal 1% COMISIÓN DE SUBROGACIÓN Libre, mente 0,50% SEGURO DE DAÑOS Precio Libre Obligatorio Acordar previamente SEGURO DE VIDA Precio Libre Voluntario Algunas entidades financieras lo exigen SEGURO DE GARANTÍA PAGO Precio Libre Voluntario Algunas entidades financieras lo exigen IAJD 1% de la garantía total prestada Obligatorio Equivale aproximadamente a 1,50% del préstamo NOTARIO Si. Precio oficial Obligatorio Tarifa según aranceles REGISTRO PROPIEDAD Si. Precio oficial Obligatorio Tarifa según aranceles GESTORÍA AGENCIA Precio libre Voluntario Precio acordado previamente INTERMEDIARIO Precio libre Voluntario Precio acordado previamente

9 3. Desgravaciones Fiscales: La compra de tu vivienda habitual te da derecho a una deducción en tu declaración de la Renta por las cantidades pagadas durante el año. La base de esta deducción serán las cantidades que hayas pagado para la compra de tu vivienda. Incluye los gastos que hayan corrido a tu cargo, las cuotas pagadas del préstamo hipotecario y en general, todos los gastos derivados del préstamo. La base máxima es de euros anuales y sobre ésta podrás aplicarte un 15% de deducción. Notas Solo se podrán deducir esta cantidad las personas cuyas rentas sean inferiores a Las rentas entre los y los el máximo deducible será: (rentas anuales )* 1,4125. Las rentas superiores a no tendrán derecho a deducción.

10 ACLARACIONES FINALES Mobiliario Muchos vendedores suelen utilizar el mobiliario existente en la vivienda como argumento del precio, pudiendo dar la opción de descontar una cantidad por dejarla vacía. La realidad es que en ocasiones puede parecer interesante quedarnos con el mobiliario si nos agrada, pero hay que matizar algunos conceptos: El mobiliario se devalúa si no es de una firma prestigiosa. Si la diferencia de precio es pequeña y piensas mantener el mobiliario durante un largo periodo, la compra puede ser interesante. Sin embargo, cuando la diferencia es importante, hay que pensar que vamos a pagarla durante el tiempo que dure la hipoteca sumándole los intereses. A modo de ejemplo, si al poco tiempo de vivir en nuestra nueva casa decidimos cambiar los muebles por unos nuevos (poniendo como valor aproximado que la diferencia inicial era de e hipoteca a 25 años) devolveremos al banco esos y 4000 de intereses, además del gasto de reamueblar nuestra vivienda. Si se mantiene el mobiliario a cambio de un incremento en el precio, debe quedar perfectamente reflejado en un inventario y firmado por ambas partes. Si por el contrario no nos interesa mantener los muebles se debe llegar a un acuerdo en el que precisaremos quién se encargará de sacarlos de la vivienda. Recibos Hay que procurar no dar de baja los suministros, sino realizar cambios de titularidad, puesto que al dar un nuevo alta las empresas de suministros cobrarán por dicho trámite, además de exigir documentación como la cédula de habitabilidad de la vivienda. Como norma general el vendedor se ha de hacer cargo de los recibos de los suministros hasta la fecha de la firma de la escritura, si no se acuerda lo contrario. Se debe recordar que la venta de la vivienda comprende también la cesión de los contadores. Advertencia: Antes de firmar cualquier documento, incluso de paga y señal, el comprador debe asesorarse por algún profesional de su confianza. Se dejará constancia mediante documento firmado por ambas partes de cualquier pago en efectivo, y para evitar engaños, sólo deberán realizarse dichos pagos directamente al vendedor. El documento debe ser claro y conciso, evitando ambigüedades o dobles interpretaciones. Aparecerán todos los datos de las partes, la cantidad entregada a cuenta, las condiciones y los plazos.

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