ESTUDIO SOBRE EL PRECIO DE LA INTERMEDIACIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA. Análisis de gastos y costes

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1 ESTUDIO SOBRE EL PRECIO DE LA INTERMEDIACIÓN EN LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA LIBRE EN ESPAÑA. Análisis de gastos y costes María Martínez Martínez Editado por la Unión de Consumidores de España-UCE

2 Dirige, coordina y redacta: María Martínez Martínez. Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de Zaragoza. Colabora en la redacción de los apartados V a VII incluidos: Carmen Muñoz García. Profesora Doctora de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid. Estudio realizado para la Unión de Consumidores de España-UCE y subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo/Instituto Nacional del Consumo. Proyecto, n.º 2008/0502 de la Oficina de Transferencia de Resultados de Investigación OTRI-Universidad de Zaragoza 2008 "Análisis del coste de la intermediación inmobiliaria. (El presente proyecto ha sido subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo/Instituto Nacional del Consumo, siendo su contenido de responsabilidad exclusiva de la Unión de Consumidores de España-UCE.) ISBN: DL: Z

3 ÍNDICE página I. INTRODUCCIÓN Y PLANTEAMIENTO: OBJETO DE ESTUDIO E INTERÉS SOCIAL Requisitos para la compra de vivienda libre. Interés social del estudio Precio del producto y precio de la información jurídica sobre el estado del producto. Protección y garantía ante vicios jurídicos. Documentos que ofrecen información registral de la vivienda. Nota simple, certificación registral. Precio neto y precio con intermediación para su obtención.consejos y precauciones Documentos a solicitar en compra de vivienda de primera y segunda mano. Obra nueva, vivienda en construcción y vivienda de segunda mano Planes urbanísticos y limitaciones urbanísticas, en general, que puedan afectar a la vivienda. Solicitudes de certificados municipales urbanísticos y de información sobre las circunstancias urbanísticas que concurren en las fincas. Precio neto y precio con intermediación para su obtención. Consejos y prevenciones Situación financiera y económica del vendedor. Problemas a consecuencia de la entrega de cantidades anticipadas II. INTERMEDIARIOS HABITUALES EN LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA Enumeración. Carácter obligatorio o voluntario de su intervención. Utilidad de la intermediación para el comprador. Costes de su actuación. Referencias para conocer los precios

4 III.LOS AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA, AGENCIAS INMOBILIARIAS Y EXPERTOS INMOBILIARIOS. EN GENERAL, INTERMEDIADORES EN LA VENTA Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA El intermediador inmobiliario. Servicios prestados al consumidor Costes económicos de la intervención del agente inmobiliario Reflexiones sobre la utilidad del servicio para el comprador IV.INTERMEDIARIOS ENTRE CONSUMIDORES Y ENTIDADES DE CRÉDITO RELACIONADOS CON AGENCIAS INMOBILIARIAS Los autodenominados servicios financieros Servicios prestados y repercusión de costes al consumidor, casi siempre, comprador. Prevenciones y cautelas V. FIRMA DE ESCRITURA PÚBLICA ANTE NOTARIO E INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Costes de la elevación a escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad: los aranceles notariales y registrales Obligatoriedad del cobro de los aranceles notariales y registrales Gastos a cargo del comprador: aranceles notariales y registrales Derecho a la elección de notario Gastos notariales Gastos registrales Referencia a los gastos notariales y registrales por la constitución de préstamo hipotecario Gastos a cargo del vendedor. Lo que enseña la práctica habitual: casi siempre paga todos los gastos notariales y notariales y registrales el comprador

5 5. Especiales cautelas en la actuación de notarios en el otorgamiento de escrituras de compraventa: prácticas abusivas VI.GASTOS DE GESTIÓN Y TRAMITACIÓN DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA HASTA SU TOTAL INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Contenido del servicio. Intermediarios habituales Costes de la tramitación VII. LOS IMPUESTOS Primera vivienda y vivienda de segunda mano: IVA e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente. Costes y gastos Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La plusvalía VIII. PRÉSTAMO HIPOTECARIO PARA ADQUIRIR VIVIENDA. GASTOS Y COSTES Acudir a la financiación de un tercero, casi siempre, entidad de crédito. Consideración previa: constatación de falta de transparencia del mercado sobre las verdaderas condiciones para la adquisición del préstamo Importe del préstamo. Principal e intereses: Euribor y otros índices de referencia; porcentajes y tipos de interés habituales en el mercado La denominada responsabilidad hipotecaria : valor de 1,4 ó 1,5 el capital del préstamo hipotecario. Concepto y repercusión en el coste final del producto, incluido aumento de la base del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

6 4. Gastos notariales y registrales derivados de la contratación de préstamo hipotecario. Garantía hipotecaria; requisito formal de la hipoteca. Nuevamente hay que asumir gastos notariales y registrales. Gastos de tramitación y gestoría Comisiones: apertura, subrogación, amortización anticipada y cancelación total Gastos de tasación del inmueble Obligaciones de transparencia en la actividad y contratación de las entidades de crédito. Escasa repercusión de la entrada en vigor de la Ley 41/2007: obligación de facilitar información precontractual adecuada y modelos y formularios contractuales a los clientes Cláusulas abusivas en algunos contratos de entidades financieras con consumidores IX. COSTES, CARGAS Y GASTOS VINCULADOS AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Los seguros que se exigen al obtener préstamo hipotecario para la adquisición de vivienda por las entidades de crédito. Incremento de costes en el producto vivienda. Contrato de seguro. Modalidades de su exigencia en la práctica: imposición de entidades aseguradoras vinculadas con la entidad de crédito Seguro obligatorio: daños por incendio en la vivienda. Coberturas y modalidades en la práctica Otros tipos de seguros que se exigen o respecto de los que se sugiere su contratación o a cambio de cuya contratación cambia el precio de los intereses del préstamo. Naturaleza, modalidades, coberturas y costes finales. Repercusión final en el coste de la vivienda Seguro de vida. Ventajas, inconvenientes y costes. Modalidades en la práctica... 96

7 3.2.Seguro de pago de cuotas o porcentaje de las mismas en caso de desempleo o por enfermedad o incapacidad temporal del titular del préstamo A. Descripción B. Finalidad C. Precio aproximado del seguro D. Precauciones y cautelas Seguro para evitar el aumento de cuota por aumento de índice de referencia o para evitar el aumento de prima por incremento de Euribor o índice análogo de actualización, también denominados de rebajas en el diferencial sobre Euribor. Los seguros antisubidas Seguro de garantía de pago de cuota fija hipotecaria, de blindaje de cuota, etcétera Contratación de plan de pensiones. Costes y repercusión en el precio final Seguro por daños constructivos o por daños en edificios en construcción o en rehabilitación Obligaciones de contratar servicios y otras que vinculan al titular del préstamo con la entidad de crédito Petición de avales personales, fianzas personales y firmas de terceros además de la constitución de hipoteca y contratación de seguros Conveniencia de consultar el Registro de Seguros de vida: Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento X. CANCELACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO. COSTES Y GASTOS XI. UN EJEMPLO: SIMULACIÓN DE COSTE FINAL DE LA ADQUISICIÓN DE UNA VIVIENDA CUYO PRECIO ES DE EUROS. DIFERENTES PARTIDAS Y COSTE FINAL

8 XII. RECAPITULACIÓN Y CONCLUSIÓN FINAL Gastos que generalmente paga el comprador: a quién benefician, garantizan y protegen: a quién concede el préstamo o a quién lo obtiene Reflexiones sobre la libertad de consentimiento contractual y la proporcionalidad y equilibrio de posiciones jurídicas de las partes intervinientes Sobregarantía y sobrecobertura del préstamo injustificada A quién favorece proteger la hipoteca y contratar estos seguros? Por qué debe abonarlos el deudor? Falta de transparencia del sector a pesar de lo dispuesto en la Ley 41/ Repercusión de los costes de intermediación en el precio final de la vivienda

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11 I. INTRODUCCIÓN Y PLANTEAMIENTO: OBJETO DE ESTUDIO E INTERÉS SOCIAL La elaboración de este estudio 1, continuidad del elaborado durante el ejercicio , tiene como objetivo proporcionar un conocimiento lo más aproximado posible de las consecuencias jurídicas y económicas de los diferentes y heterogéneos actos contractuales que se producen como consecuencia de la compra de vivienda, bien de consumo y de primera necesidad, muy especialmente las relativas a la obtención de un préstamo hipotecario, lo que para la mayoría de los consumidores, resulta imprescindible. El precio de la vivienda es protagonista diario en los medios de comunicación. En nota de prensa de 15 de julio de 2008 del Ministerio de vivienda se publican los siguientes datos [www.miv.es]: El precio de la vivienda sube la mitad que el coste de la vida al crecer un 2,4% en los últimos 12 meses. En el segundo trimestre del año el Índice general de precios bajó un 0,1% La única Comunidad Autónoma en la que descendió el precio en tasa interanual fue Madrid (-0,4%). Cuatro provincias registraron bajadas respecto al segundo trimestre de El precio del metro cuadrado de vivienda libre se sitúa en 2.095,7, con una variación trimestral de -0,3% e interanual de 2%. 15 de julio de El precio de la vivienda ha descendido un 0,1% en el segundo trimestre y se ha incrementado un 2,4% en los últimos 12 meses (julio 07-junio 08) lo que en términos reales supone una bajada por segundo trimestre consecutivo. 1. Proyecto de la Oficina de Transferencia de Resultados de Investigación de la Universidad de Zaragoza (OTRI-UZ), 2008 para Unión de Consumidores de España-UCE. Investigadora principal, MARÍA MARTÍNEZ MARTÍNEZ. 2. Estudio jurídico sobre la intermediación inmobiliaria. Análisis de contratos de mediación inmobiliaria. Proyecto de la Oficina de Transferencia de Resultados de Investigación, OTRI, de la Universidad de Zaragoza , Depósito Legal: M Autora: MARÍA MARTÍNEZ MARTÍNEZ. 11

12 En tasa interanual el precio de la vivienda bajó en la Comunidad de Madrid (-0,4%) y en otras ocho los incrementos fueron inferiores a la media nacional, Aragón (0,6%), Castilla y León (0,7%), Extremadura (0,7%), Murcia (0,7%), Castilla-La Mancha (1%),Navarra (1,8%), Cantabria (2,3%) y La Rioja (2,3%). En el resto de las comunidades se registran subidas superiores a la media, Baleares (2,6%), Canarias (2,8%), Comunidad Valenciana (2,9%), Asturias (3,2%), Galicia (3,2%), País Vasco ( 3,4%), Andalucía (3,9%), Cataluña (4,5%) y Ceuta y Melilla (5,7%). En el segundo trimestre de 2008, cuatro provincias reflejan caídas de precios en tasa interanual, Valladolid (-1,1%), Burgos (-0,4%), Álava (-0,3%) y Zaragoza (-0,2%). El resto de las provincias registró incrementos positivos. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre es de 2.095,7 euros, un 0,3% menos que en primer trimestre. La tasa de variación interanual (últimos doce meses) refleja una variación del 2%. El precio del metro cuadrado de vivienda libre de hasta dos años (vivienda nueva) queda en 2.088,1 euros con una tasa de variación trimestral del - 0,3% e interanual del 2,9%. En cuanto a la vivienda libre con mas de dos años de antigüedad (segunda mano), el precio es de 2.098,5 con una caída de precios del 0,2% en el trimestre y un incremento del 1,8% en los últimos doce meses. En el segundo trimestre de 2008, seis provincias reflejan caídas de precios de vivienda libre en tasa interanual, Álava (-1,2%), Cáceres (-1,1%), Zaragoza (-0,9%), Valladolid (-0,9%), Burgos (-0,7%) y Guadalajara(-0,5%). En los municipios de mas de habitantes, los precios más elevados se registran en San Sebastián (4.050,5 /m2), Barcelona ( 3.950,2 /m2)), Getxo (3.874,7 /m2) y Madrid (3.873,7 /m2). Hay que destacar que en vivienda nueva, los precios alcanzan en Barcelona 5.129,7 /m2. Los precios más bajos se presentan en Don Benito (1.000,6 /m2), Hellín (1.017,7 /m2), Jumilla (1.060,5 /m2) y Villarrobledo (1.060,8 /m2). El precio medio del metro cuadrado de la vivienda protegida en España es de 1.112,5 euros con un incremento trimestral del 1,1% e interanual del 7,4%. 12

13 Pero estas referencias atienden al precio del producto desnudo. La bajada del precio del producto vivienda, de indiscutible interés e importancia para el comprador, no debe provocar el olvido de otros conceptos que aparecen ineludiblemente unidos y terminan conformando su verdadero precio final. Cada vez que se compra algo tan indispensable y esencialmente necesario para el individuo, como es el lugar físico para residir con su familia, se muestra prácticamente imprescindible la actuación de distintos intermediarios de diferente índole. No siempre es fácil conocer el precio de cada uno de los servicios que estos intermediarios prestan al consumidor. Para la mayoría de las partidas, el libre mercado y la falta de publicidad de las tarifas que se ha constatado al elaborar este trabajo hacen prácticamente imposible conocer con exactitud y a priori qué servicio se prestará y a cambio de qué importe real. Con todo se ofrecerán precios de mercado aproximados ofreciendo consejos en cada caso sobre eventuales prácticas abusivas y riesgos de pago de servicios innecesarios que se han detectado. El trabajo se circunscribe a la adquisición mediante contrato de compraventa de vivienda libre. Se analiza la composición de los costes del precio final de la vivienda para lo que se refleja el importe económico de los distintos intermediarios que intervienen en el proceso en apartados separados. La experiencia al elaborar este trabajo ha demostrado que son absolutamente indispensables para el logro del acceso a una vivienda digna reconocido en la propia Constitución Española en su artículo El estudio es asimismo ilustrativo sobre las decisiones de endeudamiento de las familias al proporcionar un mayor conocimiento de los costes reales de la compra de vivienda. Es deseable también que pueda servir para insistir en la exigencia a los poderes públicos de medidas de control a quienes actúan en el tráfico inmobiliario, pues no hay que olvidar su deber impuesto en el propio artículo 51.1 de la Constitución para establecer las medidas necesarias de pro- 3. Artículo 47 CE: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos. 13

14 tección a los consumidores 4. Debe reiterarse que la vivienda es bien de consumo 5. En la Web del Ministerio de Vivienda se puede leer: el fenómeno de la vivienda en España, es mucho más que el simple hecho de construir viviendas y requiere de información estadística fiable, precisa y transparente que investigue no sólo el comportamiento de los precios sino que indague otros aspectos con los que incorporar al mercado inmobiliario a aquellos grupos sociales, con serias dificultades de acceder a la vivienda por el nivel de precios alcanzado en los últimos años 6. Contribuir a la investigación de esos otros aspectos como el análisis de los costes imprescindibles para llegar a convertirse en propietario de vivienda es objetivo de este estudio. 1. Requisitos para la compra de vivienda libre. En el Código civil y según interpretación pacífica del Tribunal Supremo, el contrato de compraventa no requiere para su validez la escritura pública; tampoco la inscripción en el Registro de la Propiedad 7. En principio, es bastante la celebración de un contrato de compraventa privado (incluso verbal) para transmitir la propiedad de un inmueble. Así que sería suficiente el pago del precio de la vivienda y, a cambio, procedería su entrega al comprador. Habría que añadir nada más (y nada menos) el importe de los impuestos que gravan la adquisición de vivienda y a los que se hará referencia en apartado separado, más adelante. Sin embargo, las más elementales razones de prudencia y el logro de una mínima protección jurídica en la adquisición de vivienda hacen obligado considerar ciertos gastos unidos a evitar la aparición vicios jurídicos. 4. Artículo 51 CE: 1. Los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos. 5. Real Decreto 1507/2000, de 1 de septiembre [BOE núm. 219, de 12 de septiembre de 2000]. 6. Párrafo tercero del documento en PDF titulado Notas metodológicas, en [consultado el 30 de julio de 2008]. Documento interesante para el conocimiento de los criterios de estimación de precios en la tasación de las viviendas (20 páginas). 7. Una interpretación más que discutible de lo dispuesto en los artículos a del Código civil, pero que el TS lee con el artículo del mismo cuerpo legal que establece el principio de autonomía de la voluntad de los contratantes, es decir, la libertad de pactos. Referencias críticas sobre el distinto nivel de protección de las leyes en la compraventa de bienes inmuebles frente a la protección del consumidor en la venta de bienes muebles, se encuentran en el estudio citado en nota 2, páginas 15 y siguientes. 14

15 2. Precio del producto y precio de la información jurídica sobre el estado del producto. Protección y garantía ante vicios jurídicos. Documentos que ofrecen información registral de la vivienda. Nota simple, certificación registral. Precio neto y precio con intermediación para su obtención. Consejos y precauciones. Dado este sistema jurídico, antes de hacer ninguna entrega a cuenta del precio del bien, resulta imprescindible la consulta de la situación jurídica del inmueble, al menos en el Registro de la Propiedad 8. Sea vivienda de obra nueva en construcción o no o de vivienda de segunda mano, es importante la consulta de los siguientes datos sobre cargas que puedan afectar al bien que se pretende comprar: a) Si está o no al corriente del pago de todos los impuestos o tasas devengados por transmisiones anteriores. b) Si está sometido a algún embargo judicial o responde de alguna deuda, censo o pensión periódica o hipoteca anterior. Toda esta información, siempre que haya constancia de ella en el Registro de la Propiedad se puede obtener por todo particular que tenga interés en la compra. Evidentemente, el inmueble deberá estar inscrito, lo que no es, como he indicado, obligatorio por ley. Si no lo está, hay que tener en cuenta dos consecuencias prácticamente seguras. Una es que resultará muy difícil (prácticamente imposible) que una entidad de crédito acceda a conceder dinero a préstamo garantizado con hipoteca sobre dicho bien (sea o no solicitado para adquirir dicho inmueble). Otra es que aumenta considerablemente el riesgo de cargas jurídicas en la adquisición, incluidas dificultades añadidas para convertirse en propietario. Dos son los principales documentos que pueden solicitarse al efecto: 1. La nota simple. Es un documento extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad sobre el inmueble; sirve como información en la fecha concreta en que se solicita. Su precio se rige por arancel de los registradores de la propiedad. Sirve como documento para conocer quién es el titular del 8. Basta la lectura de los artículos del Código civil y 34 de la Ley Hipotecaria, para constatar la protección que las leyes conceden a quien adquiere de titular registral e inscribe su derecho en el Registro de la propiedad, siempre que tenga buena fe. 15

16 bien y para comprobar si está o no libre de cargas. En el Registro de la Propiedad cuesta 3,49 euros, IVA incluido. En Internet se ofrece la obtención de esta nota simple informativa por precios que oscilan de los 10 euros hasta los 22 euros IVA incluido 9. Suele tratarse, aunque no siempre se indica, de gestores administrativos que se encargan de la tramitación de la nota simple, servicio que encarece el producto. Asimismo, en folletos escritos de entidades de crédito se encuentran precios de obtención de la nota simple superiores, como 24,40 euros que incluyen también la tramitación como gestores y que se utilizan para la concesión de préstamos hipotecarios. Evidentemente, no está prohibido cobrar por la gestión de obtención de esta documentación. No obstante, es interesante tener en cuenta que las denominaciones de las páginas Web en Internet y la publicidad pueden inducir a error. El consumidor puede creer que está accediendo a páginas Web oficiales de los diferentes Registros de la Propiedad, lo que puede no ser cierto a pesar de que el nombre coincida. Puede pagarse más, si se quiere, por la obtención on-line de la documentación registral, pero conviene extremar las cautelas, al menos sobre lo siguiente: Hay que estar seguro de la solvencia, rigor y seriedad del profesional titular de la página a la que se accede y de que será cierto que dará la nota simple que se solicita. Hay que estar seguro del precio que se abonará íntegramente a consecuencia de la intermediación para la tramitación de la obtención del documento registral. Si se quiere obtener directamente del Registro de la Propiedad de que se trate, hay que estar seguro de si es o no la dirección de Internet correcta. En cuanto a la obtención de documentación registral por entidades de crédito [de especial interés cuando para la compraventa se contrata un préstamo hipotecario], en la Memoria del Servicio de Reclamaciones de 2007, publicada en la Web del Banco de España se considera exigencia de buena práctica bancaria y de la necesaria transparencia que debe presidir las relaciones banco-cliente que las entidades de crédito informen a sus clientes adecuadamente de todos los gastos que deba soportar el cliente aun cuando se estime justificada la necesaria intervención de un gestor Derecho.com. [consultado 30 de julio de 2008] Memoria del Servicio de Reclamaciones, 2007, R. 4459/06, página 95, Banco de España. 16

17 2. Certificación registral. Es un documento que hace prueba de la situación jurídica del inmueble, especialmente de las cargas que pesen sobre él. Su precio no es fijo pues depende de la cuantía de cargas y anotaciones en el folio registral de la finca. Su precio en el Registro de la Propiedad suele oscilar, en función de las características de la inscripción de la finca, desde unos 25 euros hasta unos 50, aunque puede ser más cara. Como para la obtención de nota simple, si se utiliza un gestor para la tramitación y obtención del certificado, el precio de la intermediación encarecerá el producto. En principio, es suficiente con la obtención de nota simple del Registro de la Propiedad (también para la concesión de un préstamo hipotecario). No obstante, hay que tener en cuenta que el contenido de los datos de tales documentos corresponden estrictamente a la fecha de expedición y puede haber inscripciones posteriores (que aparezcan antes de la celebración del contrato). Por estos motivos, cuando ya se otorga la escritura pública de compraventa, el notario ofrece y tramita la información registral continuada, a la que se puede renunciar si el comprador confía totalmente en el vendedor. De hacerse, es un gasto que terminará reflejado en la factura de la escritura pública y que abonará el comprador. Hay que tener algunas cautelas: Si la vivienda que se desea comprar está sometida a alguna hipoteca anterior o tiene cualquier otra carga, como por ejemplo que pese sobre ella una condición resolutoria expresa que garantice el pago de cantidades de dinero, una reserva de dominio a favor de algún propietario anterior, algún derecho de retracto o pacto de retroventa el vendedor tiene que cancelarla antes de transmitirla (puede hacerse en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa) porque sino, el inmueble quedará afecto al cumplimiento de las obligaciones garantizadas con anterioridad. Puede haber otro tipo de cargas que no estén inscritas en el Registro pero que afecten ineludiblemente al bien, como por ejemplo, un usufructo vitalicio a favor del cónyuge de un antiguo titular. En Derecho aragonés, por ejemplo, hay que tenerlo especialmente en cuenta, pues el cónyuge viudo tiene un usufructo universal y vitalicio de todos los bienes del fallecido Interesa al respecto lo dispuesto en la Ley aragonesa de Régimen Económico Matrimonial y Viudedad de

18 Si el vendedor está casado, el inmueble puede pertenecer a su comunidad consorcial o ganancial o a su patrimonio privativo y constituir o no su vivienda familiar habitual 12. Conviene conocer si tiene o no capítulos matrimoniales de separación de bienes y si las capitulaciones están inscritas en el Registro Civil o en el inmueble de que se trate, en el Registro de la Propiedad. También, si puede existir alguna sentencia de nulidad, separación o divorcio en la que el juez o tribunal competente haya dispuesto algo en concreto sobre el uso de la vivienda conyugal. En resumen, no sólo importa conocer la situación jurídica sobre los derechos de propiedad del bien, sino también, si existe algún derecho de usufructo, uso, habitación, así como algún contrato de arrendamiento o, incluso, algún derecho de precario que pueda pesar sobre el bien y que no siempre constará inscrito en el Registro de la Propiedad. Conviene tener presente que la ley española (a pesar de alguna opinión doctrinal en contra) no obliga al vendedor en el contrato de compraventa de inmuebles a transmitir la propiedad, salvo que expresamente se pacte, y que además de la propiedad, el comprador tendrá interés en adquirir la total posesión del bien, libre y pacífica Documentos a solicitar en compra de vivienda de primera y segunda mano. Obra nueva, vivienda en construcción y vivienda de segunda mano. Las leyes no obligan al vendedor a enseñar, mostrar, facilitar o exhibir los documentos que acrediten su titularidad sobre un bien inmueble, es decir, que es el verdadero propietario del bien. Sin embargo, correlativamente, todo potencial comprador tiene derecho a solicitar esas informaciones para acceder a la compra del inmueble, así como cualquier otra que tenga que ver con las cualidades y situación jurídica de la vivienda. No supone ningún abuso en la actuación en el tráfico jurídico. Al contrario, es muy recomendable y una elemental exigencia de buena fe. Si no se ofrece información suficiente por el vendedor quizás convenga desistir de la compra. Cabe pensar que por algo será. Si, además, el vendedor es empresario o profesional (lo habitual en vivienda nueva) se aplica la normativa de pro- 12.Puede ser necesario al respecto recabar los consentimientos del cónyuge tal como prevé, por ejemplo, el artículo 8 de la Ley aragonesa de Régimen Económico Matrimonial y Viudedad de 2003, o tener en cuenta la renuncia al derecho expectante de viudedad aragonesa (artículos 90 y siguientes de la misma ley) o lo dispuesto en el artículo y y siguientes del Código civil, sobre necesidad del consentimiento de ambos cónyuges para actos de disposición de la vivienda habitual o de bienes gananciales. 18

19 tección del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias [BOE núm. 287, 30 noviembre 2007]; en adelante TRLGDCU y entonces rigen obligaciones muy concretas para el vendedor. Sea o no empresario, todo asesor en la compra de vivienda diligente estará de acuerdo en la necesidad pedir al vendedor que exhiba la siguiente documentación, dependiendo del tipo de inmueble de que se trate. a) Vivienda nueva comprada directamente al promotor o constructor: Antes siquiera de la firma de documento alguno, el comprador debe exigir al vendedor: Todos los datos de identificación del vendedor, incluida la inscripción en el Registro Mercantil, si no es persona física. Los planos de la vivienda y memoria completa de calidades. Todo tipo de informaciones sobre las entidades financieras que puedan estar financiando o hayan financiado la construcción. Si hay o no posibilidad de subrogarse en préstamos hipotecarios ya concedidos y el importe de la responsabilidad del inmueble. Los borradores de la documentación privada que se pretenda dar al comprador contra la entrega de dinero antes de firmar la escritura ante notario: contrato privado de compraventa, de arras o señal, promesa de reserva de vivienda, etcétera. En estas transacciones se aplica el TRLGDCU. Los artículos 60 a 64 establecen el deber de facilitar al consumidor gratuitamente toda la información precontractual, así como la documentación complementaria en la compraventa de vivienda. Conviene conocer exactamente el contenido de las cláusulas o las condiciones generales que puedan incluirse en los contratos de compraventa privados que utilice el vendedor. Por eso hay que pedir los borradores de los contratos privados o de los que se denominan, no siempre con rigor, de arras o señal o de reserva de vivienda. Los datos completos sobre la entidad financiera que avalará las cantidades que se entreguen a cuenta en la venta de vivienda en construcción. En la compra de vivienda en construcción, la legislación obliga a avalar todas las cantidades entregadas a cuenta 13 en viviendas en construcción. Con- 13.Real Decreto 515/1989, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a Suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, BOE núm. 117, de 17 de mayo de

20 viene solicitar todo tipo de información al respecto en cualquier tipo de vivienda y con independencia, incluso de la cualidad jurídica del vendedor. Asimismo, hay que solicitar los datos sobre el seguro de responsabilidad decenal del constructor por vicios materiales previsto obligatoriamente en la Ley de Ordenación de la Edificación 14. Si está preparada la firma (otorgamiento) de la escritura pública ante notario, hay que tener en cuenta que el comprador tiene derecho a elegirlo. Asimismo, tiene derecho a ser asesorado por el notario en los pormenores de la compraventa de la vivienda y necesariamente dispondrá de unos días antes de la firma de la escritura (especialmente si con la compraventa se contrata préstamo hipotecario) para examinar la documentación, también el formulario y el texto de la escritura de compraventa que se firmará. Cuando ya se verifique el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hay que pedir la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación que es un documento administrativo expedido por la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente en la que se hace constar que el inmueble es apto para vivienda. También todos los datos, en su caso, sobre la constitución del régimen de propiedad horizontal, así como los estatutos, si los hay, y las normas de la comunidad de propietarios, señaladamente, los datos sobre derechos de servidumbre que puedan afectar al edificio, situación de los anejos, si los hay, como garajes o trasteros, titularidad de dichos anejos y régimen jurídico; en su caso, derechos preferentes y eventuales exoneraciones de obligaciones de contribución a gastos comunes de locales de negocio o lonjas, etcétera. Si la propiedad horizontal se ha constituido y hay estatutos ya inscritos en el Registro de la Propiedad, el comprador no tendrá riesgo de abonar los gastos derivados de la escritura pública e inscripción. Pero, de no ser así, hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 89 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que dice que tiene la consideración de cláusula abusiva en todo caso en la compraventa de viviendas la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario 14.Ley 38/1999, de 5 de noviembre, BOE núm. 266, de 6 de noviembre.. 20

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