Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment Módulo 12

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1 Módulo 12 Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment Módulo 12

2 Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment Module Presentation Slides Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment

3 Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa Módulo Presentación de diapositivas 12 Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 349

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22 Ways to Borrow Against Your Home Equity Home equity is the difference between what your home is worth and the total amount you still owe. People most often borrow against their home s equity to make home improvements, pay for education, consolidate debt, invest, etc. While borrowing against home equity gives you access to money for major financial events, it could endanger your financial security if you don t borrow prudently. There are a variety of ways to borrow against your home equity. Refinance Refinancing is when you get a new mortgage and use some or all of the proceeds to pay off the old mortgage. When you refinance, you complete many of the same steps you did when you received the first mortgage to buy a home. Since refinancing represents a replacement to your mortgage, borrowers use it a number of ways: 1. Refinancing to save money on your interest rate. If interest rates are lower than when you received your current mortgage, you could reduce your monthly payments and the total amount of interest that you pay over the life of the loan by refinancing at a lower rate. When considering this option, you will want to take into consideration how long it would take you to recapture all of the costs of refinancing through savings from the new mortgage payment. 2. Refinancing to lower your monthly payment. If you would like to reduce your payment, you could either extend the term of your loan or switch to another loan product with a lower interest rate. If you choose to lengthen your loan term, it will take you longer to own your home and cost you more in overall interest charges and total costs associated with your loan Refinancing to take cash out. This loan replaces your old mortgage with a larger 3. Refinancing to convert one type of mortgage to another. If your current mortgage is no longer the right fit, you can refinance to obtain a different loan type. For example, if you currently have an adjustablerate mortgage and wish to switch from an interest rate and monthly payment that will likely increase, you could change to a fixedrate mortgage. 4. Refinancing to build equity faster. If your financial situation has improved since you bought your home, you may want to get a mortgage with a shorter term. Your monthly payments will most likely be higher, but this will help you own your home sooner and pay less in total interest charges. one, and you keep the difference between the loan amounts to use for your intended goals. While the cash-out refinance is attractive, the interest rate could be higher than the rate would be if you were simply changing the terms of your loan. And remember that your total loan amount will be higher because you do need to pay back the cash out. 368 Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment

23 Diferentes maneras de pedir dinero prestado sobre el capital acumulado en su propiedad El valor sobre el capital acumulado en su propiedad es la diferencia entre el valor que tiene su casa en el mercado, y la cantidad total que usted debe del préstamo hipotecario. Con frecuencia, las personas piden dinero prestado sobre el capital acumulado en su propiedad para hacerle mejoras a sus casas, pagar los costos de una educación, consolidar deudas, invertir, etc. Bien sea que el pedir dinero prestado sobre el capital acumulado en su propiedad le da acceso a dinero para pagar gastos de mayor importancia, esto pudiese poner en riesgo su seguridad financiera si no toma el dinero prestado de forma prudente. Hay una variedad de maneras en las que puede pedir dinero prestado sobre el capital acumulado en su propiedad. Refinanciar El refinanciamiento de una hipoteca le permite al propietario de casa recibir una nueva hipoteca y utilizar algunos o todos los fondos para liquidar la hipoteca vieja. Cuando usted refinancia, usted hace muchos de los pasos que hizo anteriormente cuando recibió la primera hipoteca para comprar una casa. Debido a que el refinanciar representa un reemplazo a su hipoteca, los prestatarios lo utilizan de varias maneras: 1. Refinanciar para ahorrar dinero en su tasa de interés. Si las tasas de los intereses están más bajas que en el momento en que recibió su hipoteca actual, usted pudiese reducir sus pagos mensuales y la cantidad total de los intereses que pagará por el tiempo del préstamo si refinancia a una tasa más baja. Cuando tome esta opción en consideración, usted querrá tomar en consideración cuánto tiempo le tomaría a usted recobrar todos los costos de refinanciamiento por medio de los ahorros que le ofrece el pago nuevo de su hipoteca Refinanciar para que el capital acumulado en su propiedad crezca más rápido. 2. Refinanciar para disminuir su pago mensual. Si usted quiere reducir su pago, usted pudiese ya sea, extender el período de tiempo de su préstamo o cambiar a otro tipo de préstamo con una tasa de interés más baja. Si elige extender el término de su préstamo, le tomará más tiempo ser dueño de su casa y en general, le costará más dinero en cargos por intereses y los costos totales relacionados a su préstamo. 3. Refinanciar para convertir un tipo de hipoteca en otro tipo. Si su hipoteca actual ya no es adecuada para usted, usted puede refinanciar para obtener un tipo de préstamo diferente. Por ejemplo, si actualmente tiene una hipoteca con tasa de interés ajustable, y quiere cambiar de una tasa de interés y pago mensual que tienen la probabilidad de aumentar, usted la pudiese cambiar a una hipoteca con tasa de interés fija Si su situación financiera ha mejorado desde la fecha en que compró su casa, usted querrá una hipoteca con un término más corto. La probabilidad es que sus pagos mensuales aumenten, pero esto ayudará a que usted se convierta en propietario de su casa en menos tiempo, y pagará menos dinero en el total de los cargos por los intereses. 5. Refinanciar para retirar dinero en efectivo. Este préstamo reemplaza su hipoteca vieja con una hipoteca más grande, y usted se queda con la diferencia entre las cantidades de los préstamos para utilizarla para sus metas. Aunque refinanciar para retirar dinero en efectivo es una opción que llama la atención, la tasa de interés pudiese ser más alta que la tasa fuese, si sencillamente hubiese cambiado los términos de su préstamo. Y no se olvide que la cantidad total del préstamo será más alta porque usted tiene que pagar la cantidad de dinero que retiró en efectivo. Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 369

24 Home Equity Loan A second mortgage, or junior lien, secured against your home. A home equity loan usually has fixed interest rates that are higher than the first mortgage. They are often structured as 10- or 15-year loans, which is a long time to pay back. If you use your home equity loan for a new car or vacation, the car will likely need to be replaced and most of your vacation memories will be long gone before you finish paying off your loan, so think carefully before you do that. Home Equity Line of Credit A specialized form of a second lien that consists of a revolving line of credit secured against your home, similar to a credit card. You can borrow money (up to the amount that is approved) and pay it back as many times you need during the term of the loan. Home Equity Conversion Mortgage (HECM) A type of reverse mortgage that is an option for homeowners who can actually turn their equity into income. With the Department of Housing and Urban Development s (HUD s) government-insured HECM, instead of making their monthly mortgage payments, seniors with HECMs can choose to receive monthly payments or access a line of credit. The borrowing homeowner must be at least 62 years old, live in the home, be willing to receive counseling before obtaining the loan to ensure a good fit, and either own the home or have a really low balance. For more information and conditions, please visit Before You Borrow Against Your Home Equity Before you select the lender and loan product for you, you ll need to understand what different lenders are offering to you. Get quotes from at least three lenders. Compare what they have to offer. Start with your current lender (if you ve had a good experience with them). Your existing lender may even offer some incentives or discounts to keep your business. Negotiate to get the best deal. Don t be persuaded by high-pressure sales tactics to make a quick or uninformed decision. Shop around. Compare similar combinations of interest rates, points, closing costs, fees, and the monthly mortgage expected by each lender. Compare the annual percentage rate (APR), which is the total annual cost of borrowing money based on the loan amount, interest rate, added fees, and term. Before you accept any offer, make sure you know the terms and whether there are prepayment penalties Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment

25 Préstamo sobre el capital acumulado en su propiedad Una segunda hipoteca, o segundo gravamen, asegurado por su casa. Por lo general, un préstamo sobre el capital acumulado en la propiedad tiene una tasa de interés fija que es más alta que la primera hipoteca. Frecuentemente, estos préstamos están estructurados como préstamos de 10 ó 15 años, lo cual es mucho tiempo para pagarlos. Si usted utiliza este préstamo sobre el capital acumulado en la propiedad para un auto nuevo o sus vacaciones, lo más probable es que tenga que reemplazar el auto y que la mayoría de los recuerdos de sus vacaciones se le hayan olvidado mucho antes de que termine de pagar su préstamo, así que piénselo bien antes de pedir este préstamo. Línea de crédito sobre el capital acumulado en su propiedad Ésta es una forma especializada de segundo gravamen o embargo que consiste de una línea de crédito rotativa garantizada por su casa, similar a una tarjeta de crédito. Es una línea de crédito renovable en la que usted puede pedir dinero prestado (hasta la cantidad aprobada) y pagarlo nuevamente cuantas veces lo necesite, durante el plazo del préstamo. Hipoteca de conversión sobre el capital acumulado en su propiedad Un tipo de hipoteca inversa que es una opción para los dueños de casas que hayan alcanzado un mínimo de 62 años de edad, quienes actualmente pueden convertir a ingresos el capital acumulado en la propiedad. Con una hipoteca de conversión sobre el capital acumulado en su casa asegurada por el Departamento de vivienda y desarrollo urbano de los Estados Unidos (HUD por sus siglas en inglés), las personas de edad avanzada pueden elegir entre recibir pagos mensuales o tener acceso a una línea de crédito, en lugar de hacer pagos hipotecarios mensuales. El prestatario propietario de casa tiene que tener por lo menos 62 años de edad, vivir en la casa, estar dispuesto a recibir asesoría antes de obtener el préstamo para asegurar que éste es apropiado para el prestatario, y ya sea, ser dueño de la casa, o tener un balance bien bajo en su hipoteca. Para más información y para saber cuáles son las condiciones, por favor visite Lo que debe tener en cuenta antes de tomar dinero prestado sobre el capital acumulado en su propiedad Antes de seleccionar a un prestador y un préstamo, es importantísimo que usted entienda lo que le ofrecen los diferentes prestadores. Obtenga cotizaciones al menos de tres prestadores. Compare lo que le ofrecen. Comience con su prestador actual si tiene una buena experiencia con ellos. Su actual prestador pudiese tener disponibles incentivos o descuentos para animarlo a que continúe siendo su cliente. Haga todo lo posible por negociar y no se deje persuadir por tácticas de ventas en las que le presionan a tomar decisiones rápidas y que no están basadas en información correcta. Compare las combinaciones similares de las tasas de intereses, puntos, costos de cierre, cuotas y el pago de la hipoteca mensual que cada prestador espera recibir. Compare las tasas de porcentaje anual que son el costo anual total de pedir dinero prestado en base a la cantidad del préstamo, tasa de interés, cuotas añadidas y el término. Asegúrese que está bien informado acerca de los términos del préstamo y si le exigen penalidades por pagar por adelantado antes de aceptar cualquier oferta. Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 371

26 Maintaining, Repairing, and Improving Your Home Keeping your home in good repair is good for your family and contributes to the attractiveness of your neighborhood. It can help mechanical systems run more efficiently and last longer, and it can make a positive impact on your home s market value. In fact, regular maintenance can help prevent costly problems from occurring. Before You Start a Home Repair or Improvement Project Do s... Do your homework to understand your home's maintenance, repair, or improvement needs. Consider the life-cycle costs" of materials or appliances. Over time, for example, hardwood floors are a better investment than carpet. Bid the job competitively with at least three contractors who are licensed, registered with the state, and adequately insured. Speak to their references before choosing one. Before selecting a contractor, check with the Better Business Bureau or the state Attorney General s office to see if any complaints have been filed against the company. Determine how you will pay. If your contractor offers a financing option, scrutinize the deal very carefully. Make sure that the term and payments fit within your spending plan. Read the contract carefully. Make sure that it accurately reflects your expectations. Keep a record of all progress, payments, changes, etc. Know how to settle a dispute. Beware of binding mandatory arbitration, in which a third party arbitrator would decide the outcome of your dispute, eliminating your right to present your case in court. Don ts... NEVER pay in advance. Hold up to 30 percent for the final payment to ensure your satisfaction. NEVER give in to high-pressure sales tactics. NEVER pay in cash Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment NEVER sign a work contract before you know the terms of your financing and are certain about how you will pay.

27 El mantenimiento, la reparación y las mejoras a su casa El mantener su casa en buenas condiciones es bueno para su familia y contribuye a que su vecindario sea atractivo. Esto también puede ayudar a que los sistemas mecánicos funcionen mejor y por más tiempo, y además puede tener un impacto positivo en el valor de su casa en el mercado. De hecho, el mantenimiento de su casa de forma regular puede ayudar a prevenir que ocurran problemas muy costosos. Antes de comenzar un proyecto para reparar o mejorar su casa Qué debe hacer... Analice cuidadosamente cuáles son las necesidades de mantenimiento, reparación o de mejoras de su hogar. Tome en consideración los costos de la vida útil de los materiales y los aparatos domésticos; con el tiempo, por ejemplo, los pisos de madera son una mejor inversión que las alfombras. Pida estimados de al menos 3 contratistas quienes tengan licencia para hacer el proyecto, que estén registrados con las agencias estatales, y que tengan seguro adecuado y no se olvide de consular con las referencias del contratista antes de elegir uno. Antes de seleccionar a un contratista, verifique con las oficinas de Better Business Bureau o del Procurador General estatal si han radicado quejas en contra de la compañía. Determine cómo hará los pagos; si su contratista ofrece opciones para el financiamiento, estudie cuidadosamente el contrato, asegúrese que los términos y los pagos son apropiados para su situación particular y su plan de gastos. Lea el contrato cuidadosamente; asegúrese que refleja sus expectativas adecuadamente. Mantenga un archivo del progreso del proyecto, los pagos efectuados, cambios, etc. Entienda cómo puede resolver una disputa; tenga cuidado con un contrato que estipule que las disputas se resolverán por medio de arbitraje vinculante obligatorio, en la que un árbitro tercero decide cómo se resolvería su disputa, quitándole su derecho de presentar el caso en los tribunales. Lo que no debe hacer... 2 NUNCA pague por adelantado. Guarde un 30 por ciento para el pago final para que pueda asegurarse que quedó satisfecho. NUNCA se deje persuadir por tácticas de ventas que lo presionan. NUNCA pague en efectivo. NUNCA firme un contrato de trabajo antes de saber cuáles son los términos de su contrato de financiamiento y asegúrese que sabe como efectuará los pagos. Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 373

28 Emergency Preparedness Emergencies and disasters strike unexpectedly and can cause chaos in your life. Though you can rarely control or prevent disasters, you can certainly plan ahead to be prepared. Some tips from FEMA to consider when preparing for an emergency: Develop an emergency plan with your family. Stock emergency supplies. (See Emergency Supply Checklist) Keep a first aid kit in a convenient location. Post emergency phone numbers near phones, and program them into your cell phones. Keep an up-to-date inventory of household possessions. Protect valuable household records. Maintain enough insurance coverage to adequately cover the cost of rebuilding or replacing your home. Emergency Supply Checklist Water: One gallon of water per person per day for at least three days, for drinking and sanitation Food: At least a three-day supply of nonperishable food Battery-powered radio (or hand crank radio plus NOAA Weather Radio with tone alert) and extra batteries Flashlight and extra batteries First aid kit Whistle to signal for help Filter mask or cotton t-shirt, to help filter the air Moist towelettes for sanitation Wrench or pliers to turn off utilities Manual can opener for food Plastic sheeting and duct tape for shelter-in-place Garbage bags and plastic ties for personal sanitation Unique family needs, such as daily prescriptions and medications, infant formula, diapers, and important family documents Local maps Source: US Department of Homeland Security brochure, Preparing Makes Sense. Get Ready Now. Visit FEMA s Web site for an online manual on preparing for and recovering from disasters at Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment

29 Preparativos para una emergencia Las emergencias y los desastres llegan inesperadamente y pueden causar un caos en su vida. Aunque es cierto que rara vez puede usted controlar o prevenir un desastre, sí es cierto que puede planificar por adelantado para estar preparado. Aquí le ofrecemos algunos consejos de parte de la Agencia federal que administra las emergencias ( FEMA por sus siglas en inglés) para prepararse para una emergencia: Desarrolle un plan de emergencia con su familia. Compre abastecimientos para casos de emergencias; vea la lista de cotejo de abastecimientos. Mantenga en un lugar conveniente equipo para primeros auxilios. Anote los números de teléfono en caso de emergencia cerca de los teléfonos, y prográmelos en sus teléfonos celulares. Mantenga un inventario actualizado de sus posesiones de la casa. Proteja los archivos valiosos. Asegúrese que tiene cobertura de seguro adecuada para cubrir el costo de reconstruir o de reemplazar su casa. Lista de cotejo para los abastecimientos en caso de emergencia Agua: un galón de agua por persona, por cada día, por lo menos para tres días, para tomar y para necesidades sanitarias Comida: Por lo menos abastecimiento de comida que no se eche a perder para tres días Radio de baterías o de manigueta, además de un Radio NOAA para el tiempo con tono de alerta y baterías adicionales Linterna y baterías adicionales Equipo para primeros auxilios Un silbato para pedir ayuda Mascarillas o camiseta de algodón, para ayudar a filtrar el aire Toallitas húmedas para necesidades sanitarias Llave de perro o alicates para apagar las conexiones de los servicios públicos Abridor de lata manual para comidas Cubierta plástica y cinta adhesiva fuerte para albergue Bolsas para la basura y tiras plásticas para sanidad personal Artículos que la familia en particular necesite, tales como recetas médicas y medicamentos, fórmula para los bebés, pañales y documentos importantes para la familia Mapas locales Fuente: Folleto del Departamento de seguridad nacional de los Estados Unidos (U.S. Department of Homeland Security) Preparing Makes Sense. Get Ready Now. Visite el sitio en la Internet de FEMA para que pueda ver el manual con instrucciones de cómo prepararse para un desastre y cómo recuperarse en Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 375

30 Homeowner Beware Avoiding Financial Traps Because lending transactions often seem complicated, it s not unusual for borrowers to rely on the expertise of professionals for guidance through the process. But what if your professional is actually a scam artist or predator looking to push you into a costly or risky situation? Below are some of the common types of scams and examples on how they are carried out. Home Title Scam There are homeowners who have actually been cheated out of the titles to their homes. While these deals sound good because they provide brief, short-term relief in a cash crunch, the long-term effect usually tells a different story. Homeowners receive a fraction of what the home was worth, and they stand to lose all their hard-earned equity in the process. Here are a few examples of how a title scam could occur: Someone offers to give you a loan or help you finance much-needed repairs, and tells you that in order to secure financing, you must transfer your property deed or title so that someone with a better credit rating can obtain the repair loan on your behalf. Unfortunately, once you transfer the deed, the home is no longer yours. Someone offers you fast cash for the title to your home, but leaves you saddled with the mortgage obligation. Someone offers to take over your mortgage and your title (allowing you to remain in your home as a renter) so that you can buy the house back when you get on your feet. Consequently, there s no guarantee that you ll ever own the home again. Home Improvement Loan Scam Home improvement scams come in various forms, including the two most common: The contractor asks for money up front and leaves after completing little or no repair work. The contractor helps you get a loan to finance repair costs that then grow beyond the original estimate and agreement. The repair costs, plus exorbitant hidden fees and high interest rates, become so expensive they re ultimately unaffordable. Post-Disaster Insurance Scam Even in the wake of a disaster, homeowners must be on the alert. Insurance scams can happen in a number of ways: You re waiting for your insurance claim to be processed when someone offers you a lump-sum payment in exchange for the right to your insurance money. You end up getting much less than the insurance company eventually pays out. (continued on page 378) 376 Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment

31 Propietario de casa: Tenga cuidado! Evite las trampas financieras Debido a que con frecuencia las transacciones de préstamos parecen ser complicadas, no es raro que los prestatarios dependan de la experiencia de los profesionales para que les guíen en este proceso. Pero qué pasa si su profesional es en realidad un estafador quien quiere forzarlo a que se envuelva en una situación que le pudiese resultar muy costosa o que le presente a usted un riesgo? A continuación le proporcionamos una lista de los tipos de estafas y los ejemplos de cómo los estafadores las presentan. Estafa relacionada al título de su casa Existen propietarios de casas que han sido víctimas de engaños en los que les han quitado los títulos de sus casas. Aunque estos negocios suenan buenísimos porque le proporcionan un remedio breve a corto plazo en momentos en que no tienen suficiente dinero, por lo general el efecto o las consecuencias a largo plazo dicen algo completamente diferente. Los propietarios de casas reciben una fracción del valor que tenían sus casas, y están en una situación en la que por este proceso, pueden perder el capital acumulado en su propiedad que tanto les ha costado ganar. A continuación le ofrecemos algunos ejemplos de cómo es que esta estafa pudiese ocurrir: Alguien le ofrece a usted un préstamo o le ayuda a financiar las reparaciones que tanto necesita, y le dice a usted que para poder asegurar el financiamiento, usted tiene que transferir el título de su propiedad para que alguien con mejor crédito pueda obtener el préstamo para las reparaciones a nombre suyo. Lamentablemente, una vez que usted transfiere el título, ya la casa no es suya. Alguien le ofrece a usted dinero en efectivo rápido por el título de su propiedad, pero le dejan a usted la deuda de la hipoteca. Alguien le ofrece a usted tomar la responsabilidad de su hipoteca y su título, permitiéndole a usted quedarse en su casa como inquilino para que así usted pueda comprar la casa de nuevo cuando su situación mejore. Por consiguiente, no hay ningún tipo de garantía de que usted vuelva a ser dueño de la casa. Estafa relacionada a las mejoras de su hogar Las estafas relacionadas a las mejoras en su hogar se hacen de varias formas, incluyendo dos de las más comunes: El contratista le pide dinero por adelantado y se desaparece después que ha completado un poco o nada de las reparaciones. El contratista le ayuda a usted a financiar los costos de las reparaciones que luego aumentan más allá de estimado original y del contrato. Los costos de reparación, además de las cuotas exorbitantes escondidas y las tasas altas de los intereses suman tanto que al final de la cuenta no se pueden pagar. Estafas relacionadas a los seguros después de un desastre Aún después que ha ocurrido un desastre, los propietarios de casas tienen que estar muy alerta. Las estafas relacionadas a los seguros pueden ocurrir de varias maneras: Usted está esperando que procesen su reclamo del seguro cuando alguien le ofrece una suma de dinero en un solo monto a cambio de su derecho a recibir el dinero que eventualmente su compañía de seguros le pagará a usted. Usted recibe mucho menos dinero de lo que eventualmente la compañía de seguros paga. (continúa en la página 379) Módulo 12: Cómo no perder su casa: Cómo proteger la inversión de su casa 377

32 Your contractor asks you to sign a direction to pay form that allows your insurance company to pay the contractor directly, even before the repair work is completed. Don t do this until all work is completed, you ve inspected it, and you are satisfied with the final product. Someone offers to loan you money for home repairs while you wait for your insurance money. In return, they ask for a post-dated check, your auto title, or your tax refund. These scams are almost always high-interest loans. While they may give you some short-term relief, the long-term cost could be devastating. Equity-Stripping Foreclosure Rescue Scam For most of us, taking advantage of someone in trouble is unthinkable, but the equitystripping (or equity-skimming) foreclosure rescue scam does just that. Scam artists seek out homeowners near foreclosure and offer them what they think is a way to stay in their home. What the homeowner doesn t realize is that in the process, they re signing away the house and the equity. They get to stay in their house, but suddenly they re just tenants. Predatory or Abusive Lending Practices 12 When unscrupulous lenders are at work, they are capable of many forms of predatory or abusive lending practices: Repeatedly encouraging you to refinance your loan within a short period of time, and charging high points and fees with each refinance. They may claim that you re getting better rates each time, but be sure to consider how much you re paying in additional fees and interest with each new loan transaction. Packing a loan with single premium credit insurance products, such as credit life insurance, and not adequately disclosing its inclusion, cost, or additional fees associated with the insurance. Charging excessive rates and fees to borrowers who actually qualify for lower rates and fees offered by the lender. 378 Module 12: Preserving Homeownership: Protecting Your Home Investment