Vivienda y pensión. Instrumentos financieros de liberación de activos inmobiliarios como complemento de la pensión.

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1 Vivienda y pensión Instrumentos financieros de liberación de activos inmobiliarios como complemento de la pensión. Dr. Elena F Pérez Carrillo Área Derecho Mercantil Centro de Estudios y Documentación Europeos. Universidad de Santiago de Compostela 1

2 Vivienda y pensión Elena F. Pérez Carrillo: Profesora de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santiago de Compostela, Vivienda y pensión. Su visión en la Unión Europea, 11 de febrero de

3 Fuente principal: El estudio realizado Study on Equity Release Schemes in the EU Part I: General Report Project No. MARKT/2007/23/H Study on Equity Release Schemes in the EU Part II: Country Reports Project No. MARKT/2007/23/H Study on Equity Release Schemes in the EU Part III: Annexes Project No. MARKT/2007/23/H 3

4 Autores y ejecución Prof. Dr. Udo Reifner, Sebastien Clerc-Renaud, Dr. Elena F. Pérez-Carrillo, Dr. Achim Tiffe, Michael Knobloch Institut für Finanzdienstleistungen e.v. Rödingsmarkt 31/ Hamburg..., > 27 expertos nacionales, > 27 asociaciones de consumidores ; > administraciones nacionales, proveedores por Estados Miembro con este producto 4

5 Ámbito y objeto Mecanismos de liberación de activos (vivienda) como suplemento de las pensiones (ERS) Mercado de crédito entidades financieras y de crédito- Productos en los 27 Estados de la UE Regulaciones y regímenes Problemática, reflexiones y propuestas 5

6 Marco sociológico Alto porcentaje de propiedad de la vivienda habitual entre las personas mayores de 60 años Mercados financieros desarrollados Longevidad Incremento en el valor de los inmuebles a lo largo de décadas Progresivo abandono de los modelos familiares y culturales tradicionales Crisis del Estado de bienestar y de la sostenibilidad del modelo de pensiones 6

7 7

8 Instrumentos liquidez de activos. Definición genérica Mecanismos de Liquidez de activos son productos de base contractual para transformar el activo fijo (inmobiliario) en activo monetario, o en servicios Generalmente operan como complemento a la pensión por edad, o enfermedad 8

9 Delimitación comercial-financiera (ERS) Producto-servicio financiero, ofrecido por entidades financieras, crediticias y aseguradoras ( directamente o a través de intermediarios) Fuente de liquidez para el prestatario Permiten generalmente seguir habitando el inmueble Se basan en la venta (actual o futura) del inmueble para el reembolso/pago de los fondos usados para jubilaciones. 9

10 10

11 Tipos (ERS) Clasificación IFF- Modelo de Crédito Se mantiene la propiedad Se mantiene la ocupación Generalmente, se vende con la defunción, o en el momento pactado Se crea una carga hipotecaria (HIPOTECA INVERSA) Suele vincularse a un seguro Modelo de Venta Se transfiere la propiedad con el contrato 11

12 12 Evolución

13 13

14 Desarrollo en Europa (ERS) Muy Desarrollado Reino Unido, Irlanda y (posiblemente España) Poco desarrollado Francia, Hungría, Italia, Finlandia, Suecia, Alemania o Austria Sólo modelo ventas: Rumanía, Bulgaria Otros: Bélgica, Malta, Grecia, Portugal, Polonia, Eslovaquia, Dinamarca, Países Bajos 14

15 15 Entidades financieras en EU (2007)

16 16 Valor del mercado

17 Reino Unido Sale and Lease Back: no ERS- peligros para consumidor- Lifetime mortgages (hipoteca) y Home reversion (modelo venta) Otros productos o desarrollo de los anteriores: draw down products (línea de crédito) SHIP.- Safe Homes Income Plans.- Códigos de Conducta Papel importante de los intermediarios Autorización especial (Financial Services and Markets Act 2000), (sanción penal por violación) FSA.- Autoriza Lifetime mortgages (desde 2004) y Home reversion (desde 2007) FSA Supervisa: publicidad- códigos conducta- clausulas abusivas en contratos 17

18 España Modelo de Crédito Existe Existe una variedad que ofrece algún beneficio fiscales Modelo de Venta: Existe en el ámbito privado Renta, servicios de apoyo a la dependencia Comercialmente ofrecido en el pasado 18

19 Modelo español con beneficios fiscales Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. hipoteca inversa = préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble vivienda habitual del solicitante persona física de edad igual o superior a 65 años o afectada de dependencia su finalidad es la obtención de una renta o periódica o o única o hasta un máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución 19

20 Modelo español con beneficios fiscales Ley 41/2007 1, DA primera: Entidades de crédito y Entidades aseguradoras autorizadas para operar en España Obligaciones Suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes Valorar la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción Cumplir mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda para tal asesoramiento 20

21 Solicitante ( y otros beneficiarios) Mayor de 65 años Dependiente Para ser legalmente reconocido: proceso fijado en la ley y resultar declarado dependiente por el órgano evaluador de la Comunidad Autónoma correspondiente en cualquiera de sus grados 21 Libro Blanco de Dependencia del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales: estado en el que se encuentran las personas que por razones ligadas a la falta o la pérdida de autonomía física, psíquica o intelectual, tienen necesidad de asistencia y/o ayudas importantes a fin de realizar los actos corrientes de la vida diaria y, de modo particular, los referentes al cuidado personal

22 Garantía Vivienda habitual (DA 1-10) Podrán constituirse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante: no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición. Tasada Asegurada contra daños de acuerdo con LH Posibilidad de Transmisión anticipada (a elección del prestatario) Con sustitución de la garantía O (a elección del acreedor) Cancelación anticipada de la hipoteca 22

23 Deuda ejecución de la garantía Sólo exigible por el acreedor ( garantía ejecutable) cuando: Se transmita la vivienda habitual fallezca el prestatario - solicitante o, cuando fallezca el último de los beneficiarios 23

24 Herederos Al fallecimiento del deudor hipotecario o, (si está previsto en el contrato), Al fallecimiento del último de los beneficiarios, Podrán No cancelar Acreedor recobra su crédito hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Cancelar Plazo estipulado Abonando la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses Sin compensar por la cancelación 24

25 Otro rasgo del régimen español: Tratamiento de la aplicación de la renta obtenida a la obtención de rentas futuras (DA4 ; Ley 41/2007) La renta obtenida puede servir para contratar un plan de previsión Deducible de la base imponible del IRPF La supervivencia por 10 años se identifica con la jubilación 25

26 Beneficios? Escritura pública de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación Exención de la cuota de documentos notariales del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados Aranceles correspondientes a Documentos sin cuantía en los honorarios notariales * Honorarios registrales, aranceles de tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %. 26

27 Problemática, reflexiones y propuestas Prestamistas: riesgos Longevidad Mercado Inmobiliario Prestatarios Límite de edad? Información - Asesoramiento independiente obligatorio? Información a familiares o herederos? Cuestión cultural Mejor control sobre la información y asesoramiento a los prestatarios y en su caso- a sus familias 27

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