MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN

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1 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN ARQ. DIANA M. STEIMBERG JEFE DE TRABAJOS PRACTICOS CATEDRA DE ECONOMIA Y ORGANIZACION DE OBRAS FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

2 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN INTRODUCCIÓN El desarrollo de proyectos urbanos requiere de una serie de aprobaciones municipales de acuerdo al tipo de emprendimiento y a las características particulares de cada distrito o zona en las que se divide el ejido municipal. Los códigos de construcción generan influencias tan grandes a los proyectos como el programa de construcción, las necesidades o aspiraciones del cliente y las consideraciones del mercado. Estos determinan las superficies máximas posibles de construir en las distintas zonas de la ciudad, a partir del llamado FOT. El FOT (Factor de Ocupación Total) es el número que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie edificable. Quedan excluidas del FOT las siguientes superficies: 1. Superficie destinada a cocheras que se ubiquen por debajo de la cota de la parcela. 2. Superficie de balcones que sobresalgan del volumen edificable. 3. Superficie de instalaciones complementarias: tanques de bombeo y reserva, salas de medidores, salas de máquinas, sobre recorrido de ascensores.. NORMATIVA VIGENTE PARA EL USO DEL SUELO El Municipio de San Miguel de Tucumán cuenta con un Código de Planeamiento Urbano. Este cuerpo normativo tiene como finalidad regular la urbanización dentro del ejido municipal, entendiéndose como tal la ocupación, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos históricos-arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad. Este Código de 52 artículos, se completa con un Anexo de 13 Ordenanzas complementarias. A su vez este Código y las referidas ordenanzas se encuentran incorporados a un Digesto que contiene otras Ordenanzas, Decretos y Resoluciones de uso más general y frecuentes, tales como líneas municipales de edificación, baños y rampas para discapacitados, instalaciones eléctricas y sanitarias, ascensores, uso de la vía pública, demoliciones, regularización de obras construidas, entre otros, así como un extracto de leyes nacionales y reglamentaciones provinciales relacionadas con la construcción. A este Digesto, elaborado en diciembre de 1991, se suma una segunda parte, el Digesto elaborado en junio de 2002, compuesto por normas más específicas y de uso no generalizado en las obras por tratarse de normas referidas a construcciones o edificios con características o usos especiales. A todo este complejo normativo se agrega el Digesto Ambiental que contiene normas reguladoras de actividades contaminantes, ruido, construcciones y desagües, ecología y arbolado, residuos urbanos, tránsito y transporte, vía pública, entre otras y, un Manual de procedimiento de obras de edificación para uso de los vecinos, profesionales de la construcción y responsables de la Administración municipal. El marco conceptual de la normativa urbanística vigente en San Miguel de Tucumán se reconoce en los principios de la zonificación tradicional (adjudicación de usos e indicadores de edificación para distintas zonas de la ciudad en valores decrecientes desde el centro hacia la periferia) y en la incorporación de criterios más contemporáneos con la consideración de una regulación particular para situaciones especiales del tejido (corredores viales je rárquicos, parques y plazas y áreas en proceso de transformación). EXTRAIDO TEXTUALMENTE DE: PLAN ESTRATÉGICO URBANO TERRITORIAL PARA LA CIUDAD DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN - Diagnóstico Prospectivo MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

3 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS EN SAN MIGUEL DE TUCUMAN El Código de Planeamiento Urbano Ordenanza 2684/98 desde su sanción y promulgación en el año 1998, ha sufrido modificaciones diversas en razón de la modernización y adecuación que la práctica ha dictado necesarias. En virtud de ello, en el mes de Junio de 2002 se ha ordenado el mismo y se ha incorporado en un solo cuerpo todos los textos que lo conforman. Este hecho estableció nuevas normas que generan diferencias con lo que estaba anteriormente reglado, produciendo limitaciones de distinto carácter, pero que en definitiva modifican la superficie cubierta edificable en cada lote urbano. Esta circunstancia ha tornado obsoletas y desactualizadas las tablas de frente-fondo elaboradas para San Miguel de Tucumán, que se vienen utilizando a los efectos de establecer el valor de los lotes urbanos. Es necesario en consecuencia, analizar la nueva situación y crear una nueva tabla que se adecue y refleje la normativa actual. Generalidades Valuar un bien significa determinar su valor económico, en un contexto dado y en una fecha precisa. La determinación de un valor lo más objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transacción libre entre las partes, el que se ubique en la intersección de las curvas de oferta y demanda. Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus características intrínsecas, sino que depende en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar: y de su relación con necesidades no satisfechas: La tierra tiene valor a partir de su utilidad; La tierra tiene valor a partir de su escasez. Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrínsecos, extrínsecos y de orden general, que interactúan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano. Para la determinación del Valor de Mercado, el método fundamental es el de la Comparación. Este método no hace más que conducir lógicamente un proceso de determinación de valor a partir de la ponderación y análisis de similitudes y diferencias de las características fundamentales y más representativas del bien a valuar. Estas características obran como términos de comparación, en relación a ciertos antecedentes tomados como testigos. Debemos establecer las características que actuarán en nuestro método como Términos de comparación y procesar la información de manera adecuada. Hay una serie de factores que siempre son parámetros de comparación razonables, a ellos los podemos agrupar en: INTRINSECOS ó propios del terreno Dimensiones lineales Frente y Fondo Relación Frente/Fondo Superficie MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

4 Forma y configuración Topografía Capacidad Portante Orientación Ubicación dentro de la manzana Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en la funcionalidad del futuro edificio. EXTRINSECOS o de emplazamiento. FACTORES DE ORDEN GENERAL Ubicación Carácter de la zona Desarrollo edilicio Condiciones físicas e importancia de la calle enfrentada Servicios y accesibilidad Legislación vigente Estabilidad política del país Política fiscal Estabilidad monetaria / Estado económico del país Desarrollo urbano Incidencia de grandes obras publicas Condiciones de la operación de compraventa La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan. De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relación frente-fondo, superficie y forma) son los únicos factores que presentan facilidades para ser homogeneizados y tabulados para usarlos en metodologías matemáticas. Y son los factores de principal importancia en la determinación del valor de un terreno. Teniendo en cuenta todo esto, es necesario plantear un sistema que permita comparar rápidamente lotes de una misma zona partiendo de su aptitud para recibir determinada cantidad de metros cubiertos (F.0.T.). El Código de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupación del Suelo) como la "Relación porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la proyección de la edificación sobre el terreno y el F0T (Factor de Ocupación Total), como El coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie máxima edificable. Para la aplicación de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en función de adjudicación de usos e indicadores de edificación para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de Ocupación Total (FOT) de los terrenos para la mayoría de los distritos. En aquellos en los que no tienen asignado un FOT de Código, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

5 No olvidemos que existen además del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la única manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumán sea a partir del análisis sistemático de la aplicación de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y crecientes. Siguiendo esta teoría es necesario plantear soluciones arquitectónicas típicas factibles a cada dimensión de terreno y para cada distrito, y así obtener los F0T realmente confiables que permitan evaluar la aptitud óptima de cada lote para recibir edificación acorde a los esquemas de utilización planteados. En una primera etapa se decidió: Circunscribir la zona de estudio al Área Central (comprendida entre las cuatro avenidas) más área comprendida entre Avenidas Avellaneda Sáenz Peña y Avenidas Soldati Brígido Terán. El borde natural del área central es el Parque 9 de Julio. Esta zona está sufriendo un desarrollo particular lo que hace interesante su inclusión en el estudio. Recopilar datos municipales sobre lo construido en el área de estudio en los últimos 10 años y en función de ellos definir los distritos a incorporar en esta etapa como así también la tipología constructiva a analizar. Analizar la normativa existente sobre el uso del suelo solo en los distritos centrales de mayor actividad. Establecer la superficie máxima posible de edificar en estos distritos en función de la tipología constructiva típica, a fin de establecer su aprovechamiento potencial. Elaborar la primera unidad de las Nuevas Tablas de Frente Fondo para San Miguel de Tucumán. En una segunda etapa se incorporarán los demás distritos y tipologías. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

6 A partir de estos datos se procesó toda la información y se definieron los distritos analizar: C1a, C1b, R1 y R3b; se detectó también la tipología constructiva más usual: entre medianeras. Se trabajó entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilización CU) que corresponde a cada terreno, para la tipología constructiva elegida, en forma inmediata. En las tablas también se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparación, expresados en %, que se determinaron en relación a un lote de referencia cuyas dimensiones son de 10m x 40m para edificios entre medianeras que se adopta como valor unitario básico. A este lote de referencia lo llamaremos Lote Típico. Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares, de formas especiales, deberán adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente. Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que será incorporado en la segunda etapa. PROCEDIMIENTO DE CONFECCIÓN DE LAS TABLAS DE - Para llegar a determinar el en función de la normativa existente para el uso del suelo en San Miguel de Tucumán, se plantea el siguiente procedimiento: PARA DISTRITOS CON FOT ESTABLECIDO: 1. CALCULO DE LA SUPERFICIE DE LA PARCELA A ANALIZAR 2. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE DE LA PARCELA 3. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL SEGÚN FOT En función al FOT que establece el Código de Edificación en el Distrito analizado. CALCULO DE LA SUPERFICIE FACTIBLE DE ADICIONAR POR COCHERAS CUANDO CORREONDA. 4. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE SEGÚN OCUPACION DE SUELO POSIBLE Siempre con el criterio de la máxima ocupación, sin inferir un uso o diseño determinado. 5. ESTIMACION DE NUMERO DE PISOS Se calcula a los efectos de inferir la medida de los patios (Auxiliar y/o Principal) y la distancia al fondo de la parcela. Como criterio, el número de pisos obtenido se redondea hacia abajo. 6. CALCULO DE SUPERFICIE DE PATIO INTERNO NECESARIO Para el cálculo se consideran: Para lotes de entre 0 y 20 mts de fondo: No se considera la necesidad de un patio interno ya que el bloque construido nunca supera los 14m (por la obligación de dejar libre una franja de como mínimo 6.00mts. desde la línea de frente interno LFI a la línea divisoria del fondo de la parcela LFP). Para lotes de entre 20 hasta 35m de fondo: Locales Habitables Clase A hacia el frente y fondo de la parcela, y patio interno apropiado a Locales Habitables Clase B correspondientes a distintas unidades; esto determina la necesidad de solo un patio Auxiliar interno. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

7 Para lotes de más de 35m de fondo: Locales Habitables Clase A hacia fondo y frente de la parcela y también hacia el patio interno; esto determina la necesidad de un patio interno Principal.1 7. CALCULO DEL NUMERO REAL DE PISOS Se calcula solo a los efectos de poder llegar a la superficie de balcones. Como criterio, el número de pisos obtenido se redondea hacia abajo. 8. CALCULO DE LA ALTURA DE LA EDIFICACION Se tomó como criterio: H de PB = 4.00 mts. H entre solados Pisos Superiores = 2,70 mts. 9. VERIFICACION DE LA ARACION DE LFI Y LFP CUANDO EL DISTRITO LO REQUIERA El retiro a fondo de parcela es considerado como tal cuando se realiza sobre el ancho completo de la parcela. Para parcelas afectadas por pulmón de manzana, la distancia entre el paramento de fondo del edificio y la línea divisoria de fondo de parcela deberá verificar la relación: h/d= 2,5 y en ningún caso podrá ser menor a 6,00 metros, si a dicho espacio se abren vanos de ventilación e iluminación de locales habitables clase A. Para los distritos R1, R3b, C1a, C1b, C2, C3, AE4 y AE5 en edificios entre medianeras, la distancia entre el paramento de fondo del edificio y la linea divisoria de fondo de parcela, deberá ser de 6,00 mts. si a dicho espacio ventilan e iluminan locales habitables clase A; y de 3.00 mts. si a dicho espacio iluminan y ventilan locales habitables clase B. 10. CALCULO DE LA SUPERFICIE CONSTRUIBLE EN PLANTA BAJA Y PISOS SUPERIORES Se toman por separado ya que en PB se permite una ocupación adicional del 25% de la Superficie del centro de manzana. 11. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE REAL 12. CALCULO DE LA SUPERFICIE ADICIONAL POR BALCONES 13. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICACION TOTAL REAL 14. CALCULO DEL COEFICIENTE DE UTILIZACION o. PARA DISTRITOS SIN FOT ESTABLECIDO En ellos la superficie máxima edificable se establece a partir de alturas máximas y FOS. El procedimiento de cálculo del Coeficiente de Utilización será básicamente el mismo. Cambia únicamente la manera de determinar la Superficie Edificable Total de la Parcela, la que se simplifica ya que el número de pisos posibles de construir está debidamente pautado. 1 PARA PARCELAS CON RETIRO, LAS MEDIDAS CAMBIAN A 25 MTS Y 40 MTS REECTIVAMENTE. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

8 EJEMPLO: EDIFICACIÓN EN DISTRITO CON FOT ESTABLECIDO DATOS: UBICACIÓN DEL LOTE: RIVADAVIA 700 DISTRITO R1 BASAMENTO : NO PERMITIDO RETIROS: NO OBLIGATORIOS TIPOLOGIA A ANALIZAR: ENTRE MEDIANERAS, SIN RETIRO Y SIN ADICIONAL POR COCHERAS. FOT ESTABLECIDO: 5.5 DIMENSIONES : [FR]: 12 MTS. [FO]: 42 MTS. 1. CALCULO DE LA SUPERFICIE DE LA PARCELA A ANALIZAR [] = FR x FO = 12 MTS. x 42 MTS. = 504 M2 2. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE DE LA PARCELA [] EN EL DISTRITO R1 Y PARA PARCELAS MEDIALES SE ESTABLECE QUE: HASTA LOS 40 MTS DE PROFUNDIDAD = 100% SUP. PARCELA ENTRE LOS 40 Y 60 MTS DE PROFUNDIDAD LA SUPERFICIE SE AFECTA CON UN COEFICIENTE DE 0.60 MAS ALLÁ DE LOS 60 MTS DE PROFUNDIDAD LA SUPERFICIE SE AFECTA CON UN COEFICIENTE DE 0.20 = (FR x 40 MTS.) x (FR x (FO 40MTS) x 0.60 = (12 MTS. x 40 MTS.) + (12 MTS. x 2MTS.) x 0.60 = 480 M2 + 14,40 M2 = 494,40 M2 3. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL SEGÚN FOT [ s/fot] s/fot = x 5.5 = 494,40 M2 x 5.5 = 2.719,20 m2 4. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE SEGÚN OCUPACION DE SUELO POSIBLE PARA EL DISTRITO R1, EN PARCELAS AFECTADAS POR PULMON DE MANZANA, SE PERMITE UNA OCUPACION MAXIMA DE ESTE EACIO IGUAL AL 25 % DE SU SUPERFICIE. EL RESTO SERA EACIO LIBRE PARQUIZADO. POR LO QUE LA SUPERFICIE EDIFICABLE EN PB RESULTA DE: SUP EDIFICABLE EN PB = FR x 35 MTS. + SUP. CENTRO DE MANZANA x 0.25 = 12 MTS. x 35 MTS MTS. x 7 MTS. x 0.25 = 420 M M2 = 441 M2 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

9 LA SUPERFICIE EDIFICABLE EN LOS PISOS RESTANTES RESULTA DE: SUP EDIFICABLE PISOS = FR x 35 MTS. = 12 MTS. x 35 MTS. = 420 M2 5. ESTIMACION DE NUMERO DE PISOS Nº PISOS ESTIMADOS = s/fot SUP EDIFICABLE EN PB + 1 SUP EDIFICABLE PISOS Nº PISOS ESTIMADOS = 2.719,20 M2 441 M M2 Nº PISOS ESTIMADOS = 6, 42 SE ADOPTA = 6 6. CALCULO DE SUPERFICIE DE PATIO INTERNO NECESARIO SIENDO UN LOTE DE MÁS DE 35M DE, SE CONSIDERA LOCALES HABITABLES CLASE A HACIA Y DE LA PARCELA Y TAMBIÉN HACIA EL PATIO INTERNO; ESTO DETERMINA LA NECESIDAD DE UN PATIO INTERNO PRINCIPAL. SEGÚN ESTABLECE EL CODIGO DE PLANEMIENTO URBANO PARA EL TRAZADO Y DELIMITACION DE PATIOS PRINCIPALES: Nº DE PISOS LARGO ANCHO MINIMO HASTA 4 NIVELES 6,00 M 4,00 M DE 5 Á 8 NIVELES 9,00 M 4,00 M DE 9 Á 12 NIVELES 12,00 M 4,00 M DE 13 EN ADELANTE 15,00 M 4,00 M POR LO QUE: SUP. PATIO INTERNO SUP. PATIO INTERNO = 9,00 MTS. x 4 MTS. = 36,00 M2 7. CALCULO DEL NUMERO REAL DE PISOS Nº REAL PISOS = s/fot (SUP EDIFICABLE EN PB PATIO) + 1 SUP EDIFICABLE PISOS - PATIO Nº REAL PISOS = 2.719,20 M2 (441 M2 36 M2) M2 36 M2 Nº REAL PISOS = 7,026 SE ADOPTA = 7 8. VERIFICACION DEL PATIO INTERNO SE VERIFICA EL PATIO NECESARIO EN FUNCIÓN DEL N REAL DE PISOS. SUP. PATIO INTERNO = 36,00 M2 9. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICABLE REAL SUP EDIFICABLE REAL = SUP PB - PATIO + ( (SUP. PISOS- PATIO ) x Nº REAL DE PISOS -1) ) = 441 M2 36 M2 + (420 M2 36 M2) x 6 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

10 = 405 M = M2 10. CALCULO DE LA SUPERFICIE ADICIONAL POR BALCONES EN EL DISTRITO R1, A PARTIR DE LA COTA + 3,00 M. DE LA PARCELA, PUEDEN SOBRESALIR DE LA LM BALCONES DE 1,20 M. COMO MÁXIMO, SIEMPRE QUE SEA SOBRE VEREDAS MAYORES A 3,00 M. DE ANCHO. EN LOS PASAJES DE ANCHO IGUAL O MENOR A 12,00 M., LA MEDIDA DEL BALCÓN SERÁ COMO MÁXIMO DE 1,00 M. LAS SALIENTES DE BALCONES HACIA LOS EACIOS URBANOS DEFINIDOS POR LO PARAMENTOS VERTICALES Y LA LÍNEA DIVISORIA DE DE PARCELA NO PODRÁN SER MAYORES A 1,20 M. POR LO QUE: SUP BALCONES = FR x 1,20 MTS x 2 x (Nº REALES PISOS -1) = 12,00 MTS x 1,20 MTS x 2 x 6 = 172,80 M2 11. CALCULO DE LA SUPERFICIE EDIFICACION TOTAL REAL [] = SUP EDIFICABLE REAL + SUP BALCONES = M ,80 M2 = 2.881,80 M2 12. CALCULO DEL COEFICIENTE DE UTILIZACION ES EL FOT QUE SURGE DE LA INCORPORACION DE LA SUPERFICIE DE BALCONES A LA SUPERFICIE TOTAL EDIFICABLE. = / = M2 / 494,40 M2 = 5,83 Podemos observar que la Superficie Edificable permitida por el CPU era de 2.719,20m2. De allí se desprende que es factible construir más de 7 pisos para alcanzar la ocupación máxima que nos habíamos puesto como objetivo para el calculo de los es. En este punto se comienza un calculo inverso. Se busca la cantidad exacta de pisos que nos dé como resultado el máximo aprovechamiento permitido. Por tanteo resulta, para éste terreno y ésta tipología, que el número de pisos que nos arroja la, es de 7,03 pisos. Con este valor y siguiendo el mismo procedimiento matemático, recalculamos el FOT real o Coeficiente De Utilización: = 5,85 Este es el valor que finalmente se vuelca en la tabla. En las tablas, como ya dijimos, también se establecen valores relativos mediante Coeficientes de Comparación [CC], que se determinan en relación a un lote de referencia cuyas dimensiones son de 10m x 40m para edificios entre medianeras que se adopta como valor unitario básico. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

11 Este Coeficiente de Comparación se calcula de la siguiente manera: CC = CU Lote a analizar. CU Lote de Referencia Como vemos, para el cálculo de los Coeficientes de Comparación de los diferentes lotes, es necesario haber calculado con anterioridad sus Coeficientes de Utilización. Recordemos que el lote de referencia para esta tipología edilicia era el de 10 mts de frente por 40 mts de fondo, y tiene un CU = 5,92. Así podemos ya calcular el Coeficiente de Comparación del lote de nuestro ejemplo: CC = 5,85. 5,87 CC = Este es el valor que finalmente se utilizará a la hora de valuar un terreno. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

12 EJEMPLO DE USO DE LAS TABLAS El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios. Terreno a valuar : Dirección : Lamadrid 532 Frente : 12 m. Fondo : 36 m. Superficie : 432 m 2 Forma : regular Ubicación : a 30 m. de la esquina Orientación : Norte Distrito: R1 ETAPA I: BUSQUEDA DE DATOS. 1. Antecedentes Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes: Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtención de datos fidedignos de ventas. En la mayoría de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares. Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae toda negociación en cada caso. Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con más de un antecedente para poder llegar a un dato de valor más certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad. Terreno A : Dirección : Jujuy 478 Frente : 16 m. Fondo : 34 m. Superficie : 384 m 2 Forma : regular Ubicación : centro de cuadra. Orientación : Este Distrito: R1 Precio de Venta : $ Valor del m 2 : $ 127,60 Terreno B : Dirección : Lamadrid 494 Frente : 10 m. Fondo : 36 m. Superficie : 360 m 2 Forma : regular Ubicación : a 25 m de la esquina Orientación : Norte Distrito: R1 Precio de Venta : $ Valor del m 2 : $111,11 A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en términos unitarios, es decir en pesos por metro cuadrado. 2. Concepto de Coeficiente de Similitud Cuando se trabaja con dos o más antecedentes, se introduce en el cálculo un coeficiente de similitud, que se determina en forma estimativa a través de un análisis comparativo de la característica de los terrenos tomados como referencia en relación al que queremos valuar. Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en función de este parecido. Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1. Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud : Lote A : 0.30 Lote B : 0.70 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

13 3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo Se buscan los Coeficientes de Comparación CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de Tucumán, para la tipología edilicia correspondiente Lote A : Lote B : Lote a valuar : ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO. 1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m 2 del Lote Tipico (100%) para la zona: Valor m 2 lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m 2 lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B = C.C. lote A lote B Reemplazando estos valores : $338,02 x 1 x $341,66 x 1 x 0.70 = $ 115,60 + $ 236,.80 = $ Valor del m 2 del lote típico = $ 352,40 2. En base al valor del m2 del lote típico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos valuar : Valor m 2 lote ideal x terreno a valuar = 1 $ 352,40 x = $ 355, Se calcula finalmente el Valor total del terreno : Valor Terreno = Valor m 2 x Sup. Total = $ 355,57 x 432 m 2 = $ ,24 VALOR TOTAL DEL TERRENO $ ,24 Obtenido este valor, en función de las fórmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se debe proceder a hacer un análisis ponderativo de los demás factores de la lista indicada anteriormente (intrínsecos, extrínsecos y de orden general), determinando un valor numérico para cada uno de ellos. MÉTODO DE VALUACIÓN PARA TERRENOS URBANOS DE SAN MIGUEL DE TUCUMÁN CÁTEDRA DE ECONOMÍA Y ORGANIZACIÓN DE OBRAS FAU UNT

14 ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,45 0, ,46 0, ,47 0, ,48 0, ,48 0, ,49 0, ,5 0, ,51 0, ,52 0, ,52 0, ,53 0, ,53 0, ,54 0, ,55 0, ,56 0, ,56 0, ,57 0, ,57 0, ,57 0, ,58 0, ,59 0, ,6 0, ,6 0, ,61 0, ,6 0, ,61 0, ,62 0, ,63 0, ,63 0, ,63 0, ,63 0, ,64 1, ,65 1, ,65 1, ,66 1, ,66 1, ,65 1, ,66 1, ,67 1, ,67 1, ,68 1, ,68 1, ,67 1, ,68 1, ,69 1, ,69 1, ,7 1, ,7 1, ,57 0, ,6 0, ,62 0, ,64 1, ,65 1, ,66 1, ,59 0, ,62 0, ,64 1, ,66 1, ,67 1, ,68 1, ,61 0, ,64 1, ,66 1, ,67 1, ,69 1, ,69 1, ,63 0, ,66 1, ,68 1, ,69 1, ,7 1, ,71 1, ,65 1, ,67 1, ,69 1, ,7 1, ,71 1, ,72 1, ,66 1, ,69 1, ,7 1, ,72 1, ,73 1, ,73 1, ,68 1, ,7 1, ,72 1, ,73 1, ,74 1, ,74 1, ,69 1, ,71 1, ,73 1, ,74 1, ,75 1, ,75 1, ,7 1, ,72 1, ,74 1, ,75 1, ,76 1, ,76 1, ,71 1, ,73 1, ,75 1, ,76 1, ,77 1, ,77 1, ,72 1, ,74 1, ,76 1, ,77 1, ,78 1, ,78 1, ,73 1, ,75 1, ,77 1, ,78 1, ,78 1, ,79 1, ,74 1, ,76 1, ,77 1, ,78 1, ,79 1, ,8 1, ,75 1, ,77 1, ,78 1, ,79 1, ,8 1, ,8 1, ,76 1, ,78 1, ,79 1, ,8 1, ,8 1, ,81 1, ,76 1, ,78 1, ,79 1, ,8 1, ,81 1, ,81 1, ,77 1, ,79 1, ,8 1, ,81 1, ,81 1, ,82 1, ,78 1, ,79 1, ,81 1, ,81 1, ,82 1, ,82 1,068 TIPOLOGIA ENTRE MEDIANERAS - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

15 ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,2 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,31 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,4 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,47 0, ,49 0, ,49 0, ,5 0, ,5 0, ,5 0, ,5 0, ,54 0, ,54 0, ,54 0, ,54 0, ,54 0, ,55 0, ,58 0, ,58 0, ,58 0, ,58 0, ,58 0, ,58 0, ,61 0, ,61 0, ,61 0, ,61 0, ,61 0, ,62 0, ,64 1, ,64 1, ,64 1, ,64 1, ,64 1, ,64 1, ,66 1, ,66 1, ,66 1, ,66 1, ,67 1, ,67 1, ,68 1, ,68 1, ,68 1, ,69 1, ,69 1, ,69 1, ,7 1, ,7 1, ,7 1, ,7 1, ,71 1, ,71 1, ,67 1, ,67 1, ,68 1, ,68 1, ,69 1, ,69 1, ,68 1, ,69 1, ,69 1, ,7 1, ,7 1, ,71 1, ,7 1, ,71 1, ,71 1, ,71 1, ,72 1, ,72 1, ,71 1, ,72 1, ,72 1, ,73 1, ,73 1, ,73 1, ,73 1, ,73 1, ,74 1, ,74 1, ,74 1, ,75 1, ,74 1, ,74 1, ,75 1, ,75 1, ,75 1, ,76 1, ,75 1, ,75 1, ,76 1, ,76 1, ,76 1, ,77 1, ,76 1, ,76 1, ,77 1, ,77 1, ,77 1, ,78 1, ,77 1, ,77 1, ,78 1, ,78 1, ,78 1, ,78 1, ,78 1, ,78 1, ,79 1, ,79 1, ,79 1, ,79 1, ,79 1, ,79 1, ,79 1, ,8 1, ,8 1, ,8 1, ,79 1, ,8 1, ,8 1, ,8 1, ,8 1, ,81 1, ,8 1, ,8 1, ,81 1, ,81 1, ,81 1, ,81 1, ,81 1, ,81 1, ,81 1, ,82 1, ,82 1, ,82 1, ,81 1, ,82 1, ,82 1, ,82 1, ,82 1, ,83 1, ,82 1, ,82 1, ,82 1, ,83 1, ,83 1, ,83 1, ,82 1, ,83 1, ,83 1, ,83 1, ,83 1, ,84 1, ,83 1, ,83 1, ,83 1, ,84 1, ,84 1, ,84 1,076 TIPOLOGIA ENTRE MEDIANERAS - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

16 ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,18 0, ,25 0, ,29 0, ,32 0, ,34 0, ,36 0, ,33 0, ,39 0, ,43 0, ,46 1, ,48 1, ,5 1, ,46 1, ,52 1, ,55 1, ,58 1, ,6 1, ,61 1, ,57 1, ,62 1, ,65 1, ,68 1, ,7 1, ,71 1, ,67 1, ,71 1, ,74 1, ,77 1, ,78 1, ,8 1, ,75 1, ,79 1, ,82 1, ,84 1, ,86 1, ,87 1, ,82 1, ,86 1, ,89 1, ,91 1, ,93 1, ,94 1, ,89 1, ,93 1, ,95 1, ,97 1, ,99 1, , ,18 0, ,37 0, ,5 1, ,59 1, ,66 1, ,71 1, ,28 0, ,46 1, ,58 1, ,66 1, ,73 1, ,78 1, ,24 0, ,41 0, ,52 1, ,61 1, ,67 1, ,71 1, ,09 0, ,25 0, ,36 0, ,44 0, ,5 1, ,55 1, ,96 0, ,11 0, ,22 0, ,29 0, ,35 0, ,39 0, ,83 0, ,98 0, ,08 0, ,15 0, ,21 0, ,25 0, ,72 0, ,86 0, ,96 0, ,03 0, ,08 0, ,12 0, ,62 0, ,75 0, ,85 0, ,91 0, ,96 0, , ,52 0, ,65 0, ,74 0, ,8 0, ,85 0, ,89 0, ,43 0, ,56 0, ,64 0, ,7 0, ,75 0, ,79 0, ,34 0, ,47 0, ,55 0, ,61 0, ,66 0, ,69 0, ,27 0, ,39 0, ,47 0, ,52 0, ,57 0, ,6 0, ,19 0, ,31 0, ,39 0, ,44 0, ,48 0, ,52 0, ,13 0, ,24 0, ,31 0, ,37 0, ,41 0, ,44 0, ,06 0, ,17 0, ,24 0, ,29 0, ,33 0, ,36 0, , ,11 0, ,18 0, ,23 0, ,26 0, ,29 0, , ,94 0, , ,05 0, , ,11 0, , ,16 0, , ,2 0, , ,23 0,835 TIPOLOGIA ENTRE MEDIANERAS c/retiro - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

17 ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,25 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,64 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,94 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,17 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,35 0, ,37 0, ,38 0, ,39 0, ,4 0, ,41 0, ,42 0, ,51 1, ,52 1, ,53 1, ,54 1, ,54 1, ,55 1, ,62 1, ,63 1, ,64 1, ,65 1, ,65 1, ,66 1, ,72 1, ,73 1, ,74 1, ,74 1, ,75 1, ,75 1, ,81 1, ,82 1, ,82 1, ,83 1, ,83 1, ,84 1, ,88 1, ,89 1, ,9 1, ,9 1, ,91 1, ,91 1, ,95 1, ,95 1, ,96 1, ,97 1, ,97 1, ,97 1, ,01 1, ,01 1, ,02 1, ,02 1, ,03 1, ,03 1, ,75 1, ,79 1, ,82 1, ,84 1, ,86 1, ,88 1, ,82 1, ,85 1, ,88 1, ,9 1, ,92 1, ,94 1, ,03 0, ,06 0, ,08 0, ,09 0, ,11 0, ,12 0, ,92 0, ,94 0, ,96 0, ,98 0, ,99 0, ,01 0, ,75 1, ,78 1, ,81 1, ,83 1, ,85 1, ,87 1, ,58 1, ,61 1, ,64 1, ,66 1, ,68 1, ,69 1, ,43 0, ,45 0, ,48 1, ,5 1, ,52 1, ,53 1, ,28 0, ,31 0, ,33 0, ,35 0, ,37 0, ,38 0, ,15 0, ,18 0, ,2 0, ,22 0, ,23 0, ,25 0, ,81 0, ,84 0, ,86 0, ,87 0, ,89 0, ,9 0, ,72 0, ,74 0, ,76 0, ,77 0, ,79 0, ,8 0, ,63 0, ,65 0, ,67 0, ,68 0, ,7 0, ,71 0, ,54 0, ,56 0, ,58 0, ,6 0, ,61 0, ,62 0, ,46 0, ,48 0, ,5 0, ,51 0, ,53 0, ,54 0, ,39 0, ,41 0, ,42 0, ,44 0, ,45 0, ,46 0, ,32 0, ,34 0, ,35 0, ,37 0, ,38 0, ,39 0, , ,25 0, , ,27 0, , ,29 0, , ,3 0, , ,31 0, , ,32 0,847 TIPOLOGIA ENTRE MEDIANERAS c/retiro - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

18 ,55 0, ,61 0, ,67 0, ,71 0, ,75 0, ,78 0, ,87 0, ,94 0, , ,05 0, ,09 0, ,13 0, ,11 0, ,19 0, ,25 0, ,30 0, ,35 0, ,39 0, ,3 0, ,38 0, ,44 0, ,50 1, ,93 0, ,59 1, ,45 0, ,53 1, ,6 1, ,66 1, ,71 1, ,75 1, ,57 1, ,66 1, ,73 1, ,79 1, ,84 1, ,88 1, ,68 1, ,76 1, ,83 1, ,89 1, ,95 1, ,99 1, ,76 1, ,85 1, ,92 1, ,99 1, ,04 1, ,08 1, ,84 1, ,93 1, , ,06 1, ,12 1, ,16 1, ,9 1, ,99 1, ,07 1, ,13 1, ,19 1, ,23 1, ,96 1, ,05 1, ,13 1, ,19 1, ,25 1, ,29 1, ,01 1, ,1 1, ,18 1, ,24 1, ,30 1, ,35 1, ,09 1, ,18 1, ,26 1, ,32 1, ,38 1, ,42 1, ,73 1, ,86 1, ,97 1, ,06 1, ,13 1, ,20 1, ,77 1, ,9 1, ,01 1, ,10 1, ,17 1, ,24 1, ,72 1, ,85 1, ,95 1, ,04 1, ,12 1, ,18 1, ,6 1, ,72 1, ,82 1, ,90 1, ,97 1, ,04 1, ,49 1, ,6 1, ,7 1, ,78 1, ,84 1, ,90 1, ,04 0, ,14 0, ,21 0, ,28 0, ,34 0, ,39 0, ,97 0, ,06 0, ,14 0, ,20 0, ,26 0, ,30 0, ,91 0, ,99 0, ,07 0, ,13 0, ,18 0, ,23 0, ,79 0, ,87 0, ,94 0, ,00 0, ,04 0, ,09 0, ,38 0, ,49 1, ,58 1, ,66 1, ,73 1, ,78 1, ,29 0, ,39 0, ,48 0, ,55 1, ,62 1, ,67 1, ,2 0, ,3 0, ,38 0, ,46 0, ,52 1, ,57 1, ,12 0, ,22 0, ,3 0, ,36 0, ,42 0, ,47 0, ,85 0, ,93 0, , ,06 0, ,11 0, ,15 0, ,73 0, ,81 0, ,88 0, ,93 0, ,98 0, ,02 0, ,68 0, ,76 0, ,82 0, ,88 0, ,92 0, ,96 0, , , , ,82 0, ,87 0, ,91 0,911 TIPOLOGIA SEMI PERIMETRO LIBRE - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

19 ,18 1, ,25 1, ,32 1, ,38 1, ,44 1, ,5 1, ,08 1, ,15 1, ,21 1, ,27 1, ,33 1, ,38 1, ,13 0, ,17 0, ,21 0, ,25 0, ,28 0, ,32 0, ,41 0, ,46 0, ,5 0, ,54 0, ,58 0, ,61 0, ,62 0, ,67 0, ,72 0, ,76 0, ,8 0, ,84 0, ,78 0, ,83 0, ,88 0, ,93 0, ,97 0, ,01 1, ,91 0, ,97 0, ,02 1, ,06 1, ,11 1, ,15 1, ,91 0, ,98 0, ,03 1, ,08 1, ,13 1, ,18 1, ,01 1, ,07 1, ,13 1, ,18 1, ,23 1, ,28 1, ,09 1, ,16 1, ,22 1, ,27 1, ,32 1, ,37 1, ,16 1, ,23 1, ,29 1, ,34 1, ,39 1, ,44 1, ,23 1, ,29 1, ,35 1, ,4 1, ,46 1, ,5 1, ,28 1, ,34 1, ,4 1, ,46 1, ,51 1, ,56 1, ,33 1, ,39 1, ,45 1, ,51 1, ,56 1, ,61 1, ,43 1, ,5 1, ,56 1, ,61 1, ,66 1, ,71 1, ,2 1, ,27 1, ,34 1, ,41 1, ,47 1, ,52 1, ,22 1, ,29 1, ,36 1, ,43 1, ,49 1, ,55 1, ,99 1, ,05 1, ,12 1, ,17 1, ,23 1, ,28 1, ,9 0, ,97 0, ,03 1, ,08 1, ,14 1, ,18 1, ,83 0, ,89 0, ,95 0, , ,05 1, ,1 1, ,76 0, ,82 0, ,87 0, ,92 0, ,97 0, ,02 1, ,69 0, ,75 0, ,8 0, ,85 0, ,9 0, ,94 0, ,63 0, ,69 0, ,74 0, ,79 0, ,83 0, ,87 0, ,58 0, ,63 0, ,68 0, ,72 0, ,77 0, ,81 0, ,52 0, ,57 0, ,62 0, ,67 0, ,71 0, ,75 0, ,47 0, ,52 0, ,57 0, ,61 0, ,65 0, ,69 0, ,43 0, ,48 0, ,52 0, ,56 0, ,6 0, ,64 0, ,38 0, ,43 0, ,47 0, ,52 0, ,55 0, ,59 0, ,34 0, ,39 0, ,43 0, ,47 0, ,51 0, ,54 0, , ,31 0, , ,31 0, , ,39 0, , ,43 0, , ,46 0, , ,5 0,918 TIPOLOGIA PERIMETRO LIBRE - DISTRITO C1a : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total (en función del N de Pisos permitido) : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)

20 ,9 1, ,9 1, ,9 1, ,9 1, ,9 1, ,9 1, ,28 1, ,28 1, ,28 1, ,28 1, ,28 1, ,28 1, ,91 1, ,91 1, ,91 1, ,91 1, ,91 1, ,91 1, ,67 1, ,67 1, ,67 1, ,67 1, ,67 1, ,67 1, ,58 1, ,58 1, ,55 1, ,54 1, ,54 1, ,53 1, ,43 1, ,42 1, ,41 1, ,4 1, ,4 1, ,39 1, ,32 1, ,31 1, ,3 1, ,3 1, ,29 1, ,29 1, ,23 1, ,22 1, ,21 1, ,21 1, ,21 1, ,21 1, ,16 1, ,15 1, ,15 1, ,14 1, ,14 1, ,14 1, ,1 1, ,09 1, ,09 1, ,09 1, ,08 1, ,08 1, ,05 1, ,04 1, ,04 1, ,04 1, ,04 1, ,04 1, ,01 1, , , , , , ,08 1, ,05 1, ,03 1, ,02 1, ,01 1, , ,04 1, ,01 1, ,99 1, ,98 1, ,97 1, ,97 1, , ,97 1, ,96 0, ,95 0, ,94 0, ,94 0, ,97 1, ,95 0, ,94 0, ,93 0, ,92 0, ,92 0, ,96 0, ,94 0, ,93 0, ,92 0, ,91 0, ,91 0, ,95 0, ,93 0, ,92 0, ,91 0, ,91 0, ,9 0, ,95 0, ,93 0, ,91 0, ,9 0, ,9 0, ,89 0, ,94 0, ,92 0, ,91 0, ,9 0, ,89 0, ,89 0, ,93 0, ,91 0, ,9 0, ,89 0, ,88 0, ,88 0, ,92 0, ,9 0, ,89 0, ,88 0, ,88 0, ,87 0, ,91 0, ,9 0, ,85 0, ,88 0, ,87 0, ,87 0, ,91 0, ,89 0, ,88 0, ,83 0, ,86 0, ,86 0, ,9 0, ,88 0, ,87 0, ,79 0, ,86 0, ,85 0, ,89 0, ,88 0, ,86 0, ,85 0, ,85 0, ,85 0, ,88 0, ,87 0, ,86 0, ,91 0, ,84 0, ,84 0, ,88 0, ,86 0, ,85 0, ,98 1, ,84 0, ,83 0, ,87 0, ,85 0, ,84 0, ,83 0, ,83 0, ,83 0, ,86 0, ,84 0, ,83 0, ,83 0, ,82 0, ,82 0,978 TIPOLOGIA ENTRE MEDIANERAS - DISTRITO C1b - FOTcpu = 6,5 : Superficie de la Parcela : Superfice Edificable Total Según FOT Permitido : Superficie Edificable de la Parcela : Superficie Edificable Total y Real (incluidos balcones)