Hacia la construcción de un mapa de inversiones para detectar oportunidades de negocio en el marco del desarrollo inmobiliario.

Transcripción

1 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Hacia la construcción de un mapa de inversiones para detectar oportunidades de negocio en el marco del desarrollo inmobiliario Alumno: Director: Arq. Ana Ciaravino Arq. María Laura Calle Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios Universidad de Belgrano - Politécnico di Torino

2 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Análisis del mercado inmobiliario en San Miguel de Tucumán: Hacia la construcción de un mapa de inversiones para detectar oportunidades de negocio en el marco del desarrollo inmobiliario. Alumna: Arq. Ana Ciaravino. Director de tesis: Arq. María Laura Calle. CAMPO: Economía - Urbanismo - Desarrollo Inmobiliario. TEMA: Desarrollo Inmobiliario y oportunidades de inversión en la Ciudad de San Miguel de Tucumán. EJES: Producto Inmobiliario - Mercado - Demanda. PALABRAS CLAVE: Mapa de inversión - Producto inmobiliario. PROPUESTA: Mapa de Inversión inmobiliaria para la Ciudad de San Miguel de Tucumán. a. Analizar la coyuntura del mercado inmobiliario en la Ciudad de San Miguel de Tucumán. b. Analizar la oferta inmobiliaria existente y sus emplazamientos. c. Conocer el valor de la tierra y la construcción. d. Detectar oportunidades de inversión a partir del análisis de reglamentaciones y localizaciones estratégicas en la Ciudad. e. Conocer el perfil de la demanda. f. Definir productos inmobiliarios contemplando mercado meta y localizaciones estratégicas.

3 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Abstract y metodología Contexto y prospectiva: 2.1 La situación de Argentina a nivel global La situación del mercado locativo en Argentina Prospectiva Análisis del mercado Inmobiliario en San Miguel de Tucumán 3.1 Ubicación, geografía y población Región y Área Metropolitana Uso del suelo Estructura urbana Expansión urbana Marco Normativo Actividades económicas de la Provincia Producto Bruto Geográfico Total Producto Bruto Geográfico Sectorial La situación de la construcción en la economía tucumana Evolución del sector de la construcción Análisis de Oferta y demanda en San Miguel de Tucumán. Caracterización socioeconómica de la población. 4.1 Condiciones de empleo Salarios y precio de viviendas Evolución de la oferta y demanda Características de la oferta y demanda Análisis del modelo territorial para la construcción de un mapa de inversiones para la Ciudad de San Miguel de Tucumán. 5.1 Análisis del modelo territorial...38 San Miguel de Tucumán...41 Yerba Buena...52 TafÍ Viejo Productos inmobiliarios Modelos de negocios Conclusiones del mapa de inversión Desarrollo del estudio de caso Conclusiones finales Bibliografía...74

4 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES El trabajo se propone analizar la situación de la oferta y la coyuntura del mercado inmobiliario en la Ciudad de San Miguel de Tucumán para conocer el valor de la tierra y la construcción, con el objetivo de detectar oportunidades focalizadas en localizaciones con alto potencial de desarrollo para el diseño de productos inmobiliarios innovadores. Se trabajará a partir del concepto de incertidumbre en el valor inmobiliario, los cambios en el comportamiento del mercado y la escasez de fuentes de información, partiendo del análisis de las operaciones Inmobiliarias de la plaza, las propuestas existentes y sus emplazamientos para analizar las condiciones de venta en el marco de la situación macro y micro económica como determinante para la conformación del valor de mercado. En este sentido la articulación entre la oferta y la demanda permitirá el análisis de alternativas para la construcción de un mapa de inversión basado en variables que permitan el desarrollo de propuestas sostenibles para el área geográfica en estudio para detectar oportunidades de negocio en el marco del desarrollo inmobiliario. La complejidad que representa el análisis del mercado inmobiliario en un ámbito geográfico de gran extensión y diversidad como lo es el Gran San Miguel de Tucumán en el actual contexto, hace necesario enunciar las fuentes de información para la recopilación de datos y el análisis de la temática. En lo que se refiere al análisis del mercado inmobiliario de la plaza, la coyuntura de la demanda y oferta, y la caracterización socioeconómica de la población se tomaron como base datos estadísticos e informes provistos por entes oficiales y fuentes de probada trayectoria como entidades educacionales y asociaciones profesionales.

5 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En contextos con economías volátiles como la Argentina, resulta de suma importancia comprender la dinámica del mercado, entender su comportamiento e interpretar la evolución de la demanda, precios y costos, a fin de poder encarar emprendimientos inmobiliarios mitigando su grado de riesgo. Asimismo, resulta necesario comprender que la actividad inmobiliaria está ligada a los ciclos económicos para poder operar y tomar decisiones en sintonía con la situación de contexto a nivel global y local. Como consecuencia de la profunda crisis ocurrida en nuestro país en el año 2001, se produjo una importante modificación en el comportamiento de la sociedad respecto de sus ahorros, considerando a las inversiones de bienes raíces como una de las herramientas más útiles y seguras para el resguardo de capital. Esta situación, sumada a la falta de alternativas de inversión, el descreimiento en las instituciones bancarias producto del corralito 1, las bajas tasas de interés ofrecidas por las entidades financieras sumado a la escasa oferta de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda provocaron que los inmuebles se orientaran al mercado inversor transformándose en bienes de cambio. Es por ello que a consecuencia de la última crisis, se modificó la percepción del riesgo en las inversiones, resultando más confiable invertir "en ladrillos" en lugar de orientar los 1 En Argentina se denominó corralito a la restricción de la libre disposición de dinero en efectivo de plazos fijos, cuentas corrientes y cajas de ahorros impuesta por el gobierno en el mes de diciembre de 2001, y se prolongó por casi un año cuando se anunció oficialmente el 2 de diciembre de 2002 la liberación de los depósitos retenidos. excedentes hacia instrumentos de inversión más conservadores como el plazo fijo. A nivel mundial, la crisis financiera estadounidense y posteriormente la española cuyo correlato se vincula al concepto de burbuja inmobiliaria, fue producida en gran medida por la exuberancia hipotecaria, reflejada en una oferta crediticia con volúmenes de hipotecas que superaron estándares admisibles desde lo técnico económico. En el caso de la mayoría de los países latinoamericanos, y en especial en Argentina, el crédito hipotecario está prácticamente ausente 2 ; ahora bien, esta situación que frente a la de EEUU y de España resulta a primera vista tranquilizadora, en realidad conlleva a que los actores intervinientes en el mercado inmobiliario local conserven la visión de resguardo de capital para volcarse en la mayoría de los casos al mercado locativo, por lo que mantienen un perfil inversor y no de usuario final. En contraposición, el déficit habitacional se presenta en los sectores más bajos alcanzando en la última década también a la clase media que depende del financiamiento para el acceso a la vivienda. Luego del año 2001, se puede observar un primer período hasta el año 2006, de inversión en pozo 3 destinada fundamentalmente a emprendimientos residenciales, producto de una demanda no objetiva e inversora, sin 2 El Mercado Hipotecario y el Acceso a la Vivienda, Juan Carlos Franceschini, BsAs, Septiembre de Se denomina inversión de pozo a un desarrollo inmobiliario que se oferta y se comienza a financiar antes de que se empiece a construir y termina con la finalización de la obra. El fondeo del desarrollo inmobiliario se halla compuesto por recursos de terceros, en general inversores.

6 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES necesidad real de acceso a la vivienda, que buscó colocar sus excedentes en la construcción. La ganancia estaba dada por la plusvalía de la tierra y futura renta. En un segundo período ( ) se pudo observar un proceso de consolidación del negocio inmobiliario empezando a visualizarse un incremento cada vez mayor de los índices de inflación en la construcción que sumados al alto valor de la tierra produjeron una importante pérdida de rentabilidad. Al modelo de negocio inicial (uso residencial), surgieron otros también basados en la renta, pero destinados a complejos de oficinas, hotelería, retail, logística, industrias y se produjo además un importante aumento de la competencia. En el periodo , el gobierno lanzó el programa de créditos para viviendas Procrear Bicentenario, con varias líneas de créditos financiado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad y del Tesoro Nacional. Debería evaluarse con el tiempo, si efectivamente podrá comportarse como la nueva herramienta que posibilite a la clase media acceder a su primera vivienda. La compleja situación que hoy atraviesa la Argentina se debe fundamentalmente a la fuerte crisis inflacionaria y a que al no existir créditos a tasas convenientes para la clase media, la mayoría de los inversores que financian construcciones prefieren conservar las unidades para volcarlas luego al mercado locativo. En función de este esquema el mercado podría seguir estable, pero sin posibilidad de acceso real a la vivienda de los sectores medios. Esta situación se evidencia en la unidad inmobiliaria que los inversores buscan a la hora de comprar e invertir, unidades nuevas o usadas de 1 y 2 ambientes, y que son justamente las que tienen destinatarios seguros todo el año (matrimonios jóvenes, solteros y estudiantes de clase media). El escenario de acuerdo a la situación planteada se halla caracterizado por menores volúmenes de transacciones y una demanda más débil, acompañada de un aumento en el precio de las propiedades, producto del incremento de los costos de construcción consecuencia de la inflación y la disminución de márgenes de rentabilidad. A esta situación debe añadirse la incertidumbre consecuencia de los controles a la compra de divisas por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), el cepo cambiario 4, la elección presidencial pasada, la quita de subsidios a los servicios públicos y la perspectiva de una desaceleración de la economía. Todos éstos, serán factores que incidirán sobre la industria de la construcción y el mercado inmobiliario de modo directo. Estas señales demuestran un enfriamiento del mercado, que a su vez puede llevar a los inversores a retener unidades en función de no lograr colocar en el mercado la oferta a valores que satisfagan sus expectativas de rentabilidad. 4 Medida impuesta por el Gobierno que imposibilita la compra de divisas a los particulares.

7 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Tucumán es la provincia más pequeña de la Argentina. Se encuentra ubicada en la región Noroeste, limita al norte con la provincia de Salta, al este y sur con Santiago del Estero y al oeste y sur con Catamarca. Su capital es la ciudad de San Miguel de Tucumán. La provincia constituye el centro de la región Noroeste, en esta ultima residen habitantes que representan el 12% de la población total del país. La provincia de Tucumán posee una superficie de km2, la población, según el censo poblacional 2010, es de personas lo que representa el 32% del total de la población de la región NOA. Su geografía se caracteriza por la presencia de llanuras, valles y montañas con altas cumbres ubicadas hacia el oeste y centro noreste de la provincia (ocupan aproximadamente el 45% de la superficie provincial). El paisaje tucumano presenta grandes contrastes, ya que sólo en 60 km de recorrido se pasa de 450 metros sobre el nivel del mar (en la llanura donde su ubica la ciudad capital) a más de m.s.n.m (en la montaña).

8 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES El territorio provincial se organiza alrededor de una robusta estructura urbana que atraviesa la provincia en sentido norte-sur por su región pedemontana, sobre esa línea se implanta el Gran San Miguel de Tucumán y los principales asentamientos de la provincia, en relación directa con las características naturales favorables y con las redes de infraestructuras viales, ferroviarias y energéticas. Gracias a su posición estratégica y su patrimonio cultural y edilicio, sumados a la cantidad y a la calidad de actividades, funciones e instituciones que alberga, se ubica entre los cuatro nodos nacionales del país. El Gran San Miguel de Tucumán, se define como una mancha urbana continua conformada por distintos municipios que incluye la capital, Yerba Buena, Banda del Río Salí, Las Talitas, Tafí Viejo, Alderetes y El Manantial; el núcleo lo constituye la capital, San Miguel de Tucumán, que actúa como centro polifuncional con servicios de alta complejidad y especialización. El suelo urbano se asienta casi en las laderas de las montañas del Aconquija, a una altitud de 450 msnm, se encuentra geográficamente entre dos barreras naturales, al este el Río Salí y al oeste las Sierras de San Javier, perteneciente a la cadena montañosa del Aconquija.

9 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES El Municipio de San Miguel de Tucumán, que por su oferta de bienes y servicios, constituye un nodo de referencia para una amplia zona del Noroeste Argentino, abarca una superficie total de 90 km². Según el Censo Nacional 2010 su población alcanza los habitantes (38% de la población de la provincia), cifra que crece considerablemente durante el día dentro del horario laboral debido a la población en tránsito. El 51% de los habitantes de la provincia viven en el área metropolitana (Capital, Yerba Buena y Tafí Viejo), que totalizan habitantes. El régimen municipal de la provincia establece que las decisiones en materia urbana tomadas por una comuna rural deben ser autorizadas por la Legislatura provincial, mientras que el gobierno de San Miguel de Tucumán municipio de primera tiene autonomía suficiente para tomarlas por sí mismo. La determinación de actividades del Gran San Miguel de Tucumán está regida por variados usos de suelo, como se observa en el grafico a continuación, la mancha urbana se encuentra rodeada en casi toda su extensión por áreas rurales, que responden a suelos cultivados, rústicos y de vegetación natural, siendo una importante superficie de ella destinada a reserva natural Área Urbana 2.Citrus 3.Caña de Azúcar 4. Suelo Rustico 5. Vegetación Natural 6. Vegetación Natural Área Reserva. 5 Dentro del área urbana, la estructura productiva de San Miguel de Tucumán responde a la calidad de centro administrativo, comercial, político y de servicios de la provincia. El uso del suelo vinculado al aspecto económico se refleja en los siguientes gráficos, los cuales responden a: 5 Propuestas de ordenamiento territorial para el flanco oriental de la Sierra de San Javier. Instituto de planeamiento y desarrollo urbano. FAU.UNT.

10 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES % Comercio (comercio, supermercados y galerías comerciales). 1% Servicios públicos (administración pública, educación, sanidad y culto, cultura y esparcimiento). 58% Servicios (servicios, playas de estacionamiento, estaciones de servicio y telecomunicaciones). 2% Talleres e industrias. Fuente: Plan Estratégico territorial para la Ciudad San Miguel de Tucumán El gran San Miguel de Tucumán se desarrolla fundamentalmente en sentido Este-Oeste. Su eje principal lo constituye la Avenida Aconquija, Mate de Luna y 24 de Setiembre, que en dirección oeste asciende a la sierra de San Javier cruzando el municipio de la Capital y Yerba Buena y conformando un continuo urbano. San Miguel de Tucumán. Con una población de personas, el departamento capital posee una superficie de 90 km², de los cuales la mayor parte se encuentra urbanizada. El centro de la ciudad y sus zonas aledañas (extendiéndose hacia el este hasta el Parque 9 de Julio) concentra la mayor diversidad de actividades administrativas (los 3 poderes del gobierno provincial y las oficinas municipales), comercio mayorista y minorista, establecimientos bancarios y financieros, universidades y establecimientos educativos, estudios profesionales, centros de salud de distintos niveles de complejidad, hotelería y gastronomía, locales de esparcimiento, museos, centros culturales y terminales de transporte. El sector delimitado por la Av. Sarmiento al Norte, Av. Avellaneda y Av. Sáenz Peña al Este, Av. Roca al Sur y Av. Alem y Av. Mitre al Oeste conforman un rectángulo de 14 cuadras de ancho por 18 cuadras

11 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES de largo que constituye también el sector más densamente poblado (donde se concentran la mayor cantidad de edificaciones en altura). Este sector central comprende dos de los barrios más importantes de la ciudad: Barrio Norte y Barrio Sur, divididos por la Avenida 24 de Septiembre. Yerba Buena, con una población de personas, concentra actividades de carácter residencial, complementadas con actividades comerciales e industriales asociadas a la vivienda (posee tres de los cuatro centros comerciales de la provincia), aunque en la actualidad se percibe un importante incremento de locales destinados a oficina, estudios profesionales, hotelería y galerías comerciales. Este crecimiento puede asociarse a factores económicos, sociales y naturales debido a la proximidad con la sierra, lo que indudablemente mejora la calidad ambiental y paisajista. Este municipio cuenta con una menor densidad poblacional al constituirse casi en su totalidad por viviendas del tipo particular que no superan los tres niveles de altura (99,8% de la población del municipio habita en viviendas particulares). El municipio se desarrolla principalmente sobre la tradicional Avenida Aconquija, arteria a través de la cual se accede a la cumbre del Cerro San Javier, y donde se asientan las principales actividades gastronómicas y comerciales. Otra vía importante es la Av. Presidente Perón (paralela a la avenida Aconquija y prolongación de la Av. Belgrano realizada en el año 90), la cual hoy constituye el segundo eje más importante que conecta el gran San Miguel de Tucumán en sentido este-oeste. Esta avenida se abrió sobre antiguos cañaverales, generando una nueva perspectiva de desarrollo y urbanización, la misma fue ocupándose por grupos de altos ingresos, quedando muy pocos terrenos disponibles y en donde se asentaron grandes conjuntos residenciales, comerciales, de oficinas e institucionales. En los últimos años y por razones de seguridad, confort, demanda social y especulación inmobiliaria se realizaron numerosos barrios privados y countries, los que se asientan próximos a la ladera la sierra.

12 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Tafí viejo, ubicada a 20 km al noroeste de San Miguel de Tucumán, posee habitantes y una superficie de 72 km2. La ciudad comenzó como una villa veraniega cercana a la capital provincial, aunque su crecimiento y desarrollo como ciudad está íntimamente ligada a los Talleres Ferroviarios, hoy en día su actividad se centra en la agricultura, en especial el citrus. Se encuentra muy ligada a la ciudad capital ya que muchos de sus habitantes viajan a la misma por trabajo durante la semana. A lo largo de las dos últimas décadas se verifica una importante expansión del área urbanizada, destacándose el eje este-oeste en dirección a Yerba Buena que responde a un modelo de expansión que siendo lineal en sus inicios, se va complementando con loteos de parcelas de grandes dimensiones y urbanizaciones cerradas. En el resto de las aéreas de expansión predominan los grupos sociales de menores ingresos y la vivienda social. En el área central se observa un elevado nivel de consolidación, pero cabe destacar el proceso de reemplazo de la vivienda individual por edificios en altura, los que en su mayoría están destinados a residentes de altos ingresos y alquiler.

13 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En la grafica siguiente podemos apreciar la relación entre la evolución de la mancha urbana y la densidad de población desde 1986, observándose un significativo aumento de la población, lo que le correspondió en un importante aumento de la superficie de la mancha urbana, definiendo una consecuente reducción de la densidad. Plan Estratégico Territorial. Avance II: Argentina Urbana. La población se distribuye siguiendo un patrón de bajas densidades, a excepción del algunos radios del área central de la ciudad y en sectores aislados donde predominan conjuntos habitacionales de vivienda social, con densidades medias. El área de expansión hacia Yerba Buena se caracteriza por su baja densidad. Tanto el área central como el eje este-oeste presentan las mejores condiciones y la periferia las mayores carencias. Para la ciudad de San Miguel de Tucumán, la cobertura general de infraestructuras es muy alta. Las proyecciones del crecimiento urbano para el gran San Miguel de Tucumán suponen un importante crecimiento del consumo de suelo. El municipio de San Miguel de Tucumán cuenta con un código de planeamiento urbano, ordenanza Nº 2.648/98, el cual tiene como finalidad regular la urbanización, la ocupación, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservación de los ámbitos históricos-arquitectónicos y paisajísticos y todo otro aspecto que tenga relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la ciudad. Los parámetros que fija esta ordenanza para regular la urbanización tienen como fundamento la base de datos del Atlas '95 y las "Directrices para un Desarrollo Urbano Sustentable al año 2010 de San Miguel de Tucumán". Este código cuenta con 52 artículos que se completan con 13 ordenanzas complementarias. A su vez, dicho código y sus ordenanzas se encuentran incorporadas a un digesto (1ra y segunda parte) que contiene otras ordenanzas, decretos y resoluciones de uso más general y frecuentes, y un digesto

14 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Ambiental que contiene normas reguladoras de actividades contaminantes, ruidos, construcciones y desagüe, arbolado, etc. La ciudad de San Miguel de Tucumán queda zonificada en distintos distritos conforme a la descripción y características particulares de cada zona: Distritos comerciales (C) Distrito áreas especiales (AE) Distritos residenciales (R) Distritos de servicios (S) Distritos industriales (I) Distritos de localizaciones especiales (E) Distrito De Grandes Equipamientos (Ge) Distrito corredor costanero (CC). En lo que respecta a la morfología y trazado de las manzanas en la ciudad, las mismas responden al siguiente diagrama: Tucumán constituye el nodo de transporte regional más importante. A nivel de mercado interno, tanto comercial como turístico, su ventajosa localización geográfica permite llegar en un radio de solo 300 Km a 3,15 millones de personas residentes en las provincias vecinas. El Producto Bruto Geográfico (PBG) 6 de la provincia de Tucumán, fue para el año 2009 de millones de pesos, incluye una estimación del sector informal de la economía, representando 6 PBG, mide el valor de la producción a precios de mercado de la producción de bienes y servicios finales.

15 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES aproximadamente el 2% del PBI nacional. Dentro del PBG provincial el sector productor de servicios aporta el 65% y el sector productor de bienes el 35%. La provincia de Tucumán genera aproximadamente el 1,3% del Producto Interno Bruto de la República Argentina. Entre 1993 y 2008 el Producto Bruto Geográfico de la provincia, medido a precios constantes de 1993, tuvo una expansión de un 71%. El crecimiento de Tucumán no fue uniforme, esto puede apreciarse en el siguiente grafico en donde las mayores bajas se produjeron entre el año 2001 y 2002, coincidiendo con la crisis de diciembre de Fuente: Informe Económico, Provincia de Tucumán. Cámara Argentina de Comercio. Junio La prestación de servicios incluyendo al Comercio es la actividad de mayor incidencia en el PBG tucumano con una participación de 62,8% sobre el total, medido a precios constantes de Le sigue en importancia la Industria manufacturera, responsable del 18,2% del valor agregado de la economía provincial. El tercer puesto es para Agricultura, ganadería, caza, pesca y silvicultura, con un 9,9 por ciento 7. La composición porcentual, promedio, que cada sector aporta al PBG se distribuye de la siguiente manera: agropecuario 10%, industria y manufactura 17%, Transporte y comunicaciones 8%, construcción 5%, comercio 18%, administración pública y servicios sociales 28%, y otros sectores (minería, canteras, financiero, luz-gas-agua, etc.) 14%. 8 Fuente: Tucumán, Centro de Inversión Productiva Ministerio de desarrollo productivo, Gobierno de Tucumán. 7 Informe económico: Provincia de Tucumán. Cámara Argentina de Comercio. Departamento de Economía. Junio Fuente: Tucumán, Centro de Inversión Productiva Ministerio de desarrollo productivo, Gobierno de Tucumán.

16 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir del Análisis Regional realizado por la Fundación de Tucumán en Diciembre de 2011 puede comprenderse como es el comportamiento de la construcción y su lugar en la economía nacional y regional. La construcción es una actividad que está altamente ligada a los ciclos económicos, y muestra una alta sensibilidad a las variaciones de los mismos. Cuando la economía se expande, la construcción crece por encima del PBI, por el contrario y como sucedió en las recesiones de 1995, 2002 y en menor medida en 2009 se observo una contracción del sector de la construcción. Junto con la reactivación económica argentina, se produjo un crecimiento real de 107% entre 2004 y El sector se la construcción se convirtió en el segundo productor de bienes y servicios con mayor crecimiento después de la agricultura. Empleo en el sector. La construcción constituye un importante motor de empleo, ya sea en forma directa o indirecta, para julio de 2011 había trabajadores registrados en esta actividad en el país. En lo que respecta al NOA, genera alrededor de puestos de trabajos registrados, y considerando los trabajadores informales la cifra podría alcanzar los puestos de trabajo. Para la región NOA el 10% de los trabajadores registrados pertenecen al sector de la construcción, mientras que a nivel nacional la relación alcanza el 7%. En el grafico se puede observar los puestos registrados en Tucumán, que supera en gran valor a las provincias de la región. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. Por otro lado, el indicador de empleo en el sector de la construcción alcanzo un crecimiento del 57% entre los años 2003 y 2011, y comparando con el crecimiento del sector de la industria, comercio y servicio que fue del 37% para el mismo periodo, demuestra la importancia y el crecimiento que esta actividad representa para el país. Sin embargo, desde 2008 en la región NOA viene registrándose una tendencia decreciente en el número de trabajadores registrados en la construcción, la excepción es Santiago del Estero donde existe mucha obra pública. Esta situación podría relacionarse con la desaceleración del crecimiento de esta actividad en el periodo 2008/9 pero también puede asociarse a un aumento en el grado de informalidad producto del incremento en el costo de la mano de obra. Número de empresas constructoras. Constituye un importante indicador del dinamismo del sector. En lo que respecta al NOA, las provincias de Santiago del Estero y Tucumán demuestran ser los lugares donde mayor expansión tuvo la actividad. Así mismo las provincias de Salta y Jujuy acompañan a la región con un incremento de más del 50%. Si se comparan los valores acumulados de las distintas provincias de la región con el total del país, se puede indicar que esta crece por encima del registro a nivel país. Esto demuestra nuevamente como esta actividad es un importante motor en la economía regional.

17 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. Como se aprecia en el grafico anterior, Tucumán es la provincia que más cantidad de empresas de la construcción posee (589 en Agosto de 2011) y con una variación acumulada del 115% desde el año En lo que respecta a la distribución por actividad, el 60% son constructoras, el 34% contratistas y el 6% subcontratistas. En cuanto al tipo de sociedad de las mismas, que pueden dar un indicio del tamaño de las empresas el 57% son personas físicas, el 37% SRL y el 7% SA. Financiación. En la que respecta al financiamiento, contrariamente a su significativa expansión, la construcción recurre en menor medida al sistema financiero. Desde la década del 90 existe una tendencia decreciente de los créditos dirigidos a la actividad. El dato llamativo es que la construcción mueve casi tanto dinero como el sistema financiero. Los factores que podrían explicar el bajo nivel de crédito bancario en la Argentina son la elevada inflación y pérdida del poder adquisitivo de la población; las crisis recurrentes que responden a ciclos de 6 a 10 años en nuestro país; las tasas de interés que los bancos ofrecen para los prestamos, el efecto sicológico que ha generado la crisis del 2001 y el efecto del corralito que marco fuertemente a la sociedad argentina, el esfuerzo salarial y la dificultad de calificar para la obtención de un préstamo bancario. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán. Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. En este contexto y ante la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios para la adquisición de unidades por parte del usuario, se generan otras modalidades para el desarrollo de proyectos vinculados básicamente hacia un perfil inversor.

18 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Dentro de la temática de la financiación y ante la falta de préstamos hipotecarios aparecen otras formas que en Tucumán y en el país tuvieron gran participación en el mercado inmobiliario. Preventas: se realizan desde el inicio de la obra (en ocasiones antes de empezar) hasta la finalización de la misma, se pactan a valor cerrado, con un plan de pagos. Este sistema que básicamente consiste en boletos mas cuotas de las unidades durante la obra son una importante fuente de financiación. En Tucumán existen muchas empresas que operan de esta manera. Canje del terreno por metros: como contraprestación al aporte de la tierra se le entrega al dueño de la misma una cantidad de metros cuadrados terminados, cuyo valor en el mercado deberá repagar su costo de oportunidad más un interés por compensar la postergación de cobro. En la provincia muchas empresas de la construcción se acercan a los dueños de terrenos, en particular en el área central de la ciudad, ofreciendo este tipo de operaciones a cambio de la intervención inmobiliaria en su lote. Fideicomisos al costo: Aportan capital de riesgo con la expectativa de obtener rentabilidad sobre lo invertido. Los inversores se quedan con las unidades por las que pagaron solo el costo de producirlas, obteniendo así todo el margen que surge entre el precio de venta y el costo de fabricación. Este sistema ya es muy utilizado en la provincia y pueden verse numerosos ejemplos en los medios locales que ofrecen esta modalidad. Para determinar la actividad del sector y su evolución es importante interpretar distintos indicadores que ayudan a entender la situación actual y suponer un comportamiento futuro: Indicador Sintético de actividad de la construcción (ISAC): Refleja la evolución del sector en base al comportamiento de un conjunto de insumos que el INDEC considera representativos (cemento, hierro redondo para hormigón, revestimientos cerámicos, pinturas para construcción y uso domestico, vidrio plano, ladrillos huecos, asfalto y tubos de acero sin costura). El consumo de insumos se agrupa según una serie de cinco tipologías de obra, las cuales se siguen en la base de entrega de los materiales que se utilizan con mayor intensidad. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. En el grafico podemos observar como los periodos de contracción económica son coincidentes con la disminución del indicador ISAC, por lo que se advierte la elevada correlación entre el ISAC y el ciclo económico:

19 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES /5 coincidente en el contexto internacional a las consecuencias económicas del "Efecto Tequila" /2002, crisis de diciembre de 2001 en Argentina. 2008/9, crisis internacional. Despacho del cemento: Este insumo esencial resulta clave para determinar la evolución del sector. Para el seguimiento de la actividad se utiliza un indicador que elabora la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). La provincia de Tucumán lidera a la región NOA, y demuestra la importancia y el crecimiento de la actividad de la construcción: Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. Permisos de Edificación (número de permisos medidos en m2): Este indicador muestra la superficie autorizada para edificación privada. El principal valor de esta variable es que anticipa la futura oferta inmobiliaria. Para el NOA, la mayor cantidad de permisos de construcción se dieron en la Ciudad de Salta, seguido de San Miguel de Tucumán. Esto evidencia que estas provincias son las más activas en el rubro. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán. Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. Del gráfico puede inferirse además que los periodos de recesión económica son coincidentes con una disminución de permisos, y esto se observa para San Miguel de Tucumán durante los años 2008 y En función de los resultados arrojados por el Censo Nacional Económico 2004 podemos observar en el siguiente grafico que, a nivel provincial, los municipios con mayor cantidad de permisos son San Miguel de Tucumán (departamento Capital) y Yerba Buena. Así mismo que la superficie fue destinada 9 La crisis económica de México de 1994.

20 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES mayormente a uso residencial. Esto evidencia que estos municipios son los que lideran las actividades inmobiliarias, y que las mismas apuntan al desarrollo residencial. Características generales de las obras autorizadas por municipio y trimestre durante el año 2004 Total Construcciones nuevas Ampliaciones Municipio Superficie cubierta Superficie cubierta y Permisos Superficie Permisos Viviendas Uso Uso no Permisos Uso Uso no Trimestre cubierta residencial residencial Total residencial residencial Total número m 2 número m 2 número m 2 Total del país e Tucumán Total Banda del Río Salí San Miguel de Tucumán Tafí Viejo Yerba Buena Costo de Construcción: Indicador mensual publicado por el INDEC, mide la variación mensual tomando en cuenta la mano de obra, materiales y gastos generales. En la Argentina se ha mostrado una tendencia creciente de este indicador aunque sus componentes han crecido de diferentes maneras. El componente que más ha variado es el rubro mano de obra debido a los reiterados ajustes salariales que debieron afrontar los empleadores producto del periodo inflacionario en el que se encuentra Argentina actualmente. En el siguiente grafico puede notarse como este rubro se ha despegado de los demás, en especial a partir del año Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán. Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina.

21 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Desde el 2009 la Cámara Tucumana de la construcción calcula dicho índice para la provincia, el cual ha tenido niveles más bajos que el Gran Buenos Aires. De todas formas se percibe un comportamiento similar al índice de la ICC Buenos Aires. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán. Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. La revista Arquitectura & Construcción, en su número 344 de Diciembre de 2013, valora el costo del metro cuadrado para la ciudad de San Miguel de Tucumán: $4.890 (equivalente a USD ). Fuente: Revista Arquitectura y construcción, numero 344, Tucumán. 10 Valor tomado de la publicación del Banco de la Nación Argentina del día 1 de Diciembre de 2013: $6.12

22 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En octubre de 2013, el costo de construcción y equipamiento de interiores de oficinas corporativas verificó un aumento promedio del 1,94% respecto del mes anterior. Contract, empresa regional de conceptualización, diseño y construcción de espacios de trabajo, anunció los resultados del Índice Contract para el mes de octubre de Este indicador registra el costo por m2 de construcción del interior de oficinas corporativas, en base a tres categorías establecidas de acuerdo a la calidad de sus terminaciones y sus instalaciones técnicas en: Estándar Básico, Estándar Superior y Alta Gama. Fuente: Revista Arquitectura y construcción, numero 344, Tucumán.

23 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir del informe económico de la provincia de Tucumán realizado por la Cámara Argentina de Comercio, departamento de Economía, para junio de 2011; los indicadores laborales de la región del NOA muestran que en lo referente a la tasa de desempleo para el conglomerado Gran Tucumán Tafí Viejo, en el primer trimestre de 2011 fue de 4,9%. Este valor implica una baja de 3,8 puntos porcentuales en comparación con el mismo trimestre del año previo. En lo que respecta a la composición del empleo formal privado, el sector que más trabajo genera es el sector de comercio y servicios, representando el 58,1% del total en el año Por su parte el sector de la construcción aporta el 9,9% del empleo privado registrado de Tucumán.

24 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Los datos que surgen de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), difundidas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), indican que a partir del primer semestre de 2003 se evidencia una baja en la incidencia de la pobreza e indigencia en la población Argentina. En el caso de la tasa de pobreza, esta caída es de 47,5 puntos porcentuales y, en la de indigencia, es de 26 puntos porcentuales. Para el total de los 31 aglomerados urbanos estudiados en Argentina la tasa de actividad es del 45,5%, la tasa de empleo del 42,3% y la tasa de desocupación del 7,1%. En tanto la tasa de subocupación es del 7,4% (demandante 5% y no demandante 2,4%).

25 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En Tucumán la pobreza ha llegado a la tasa más baja en décadas, siendo 4,6% de los hogares lo que no pudieron reunir los fondos suficientes para salir de situación de pobreza. En relación a la tasa de empleo es del 55,3% y la desocupación del 4,6%. Tomando datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC, la Asociación Argentina de Marketing (AAM) identificó para el año 2009 que el 10% de los hogares más ricos retiene hoy casi el 40% de la renta nacional, mientras que el 20% de las familias más pobres apenas debe conformarse con repartir el 5% de toda la riqueza que genera el país. En relación a la población tucumana, para el 2009 el 24% integra la clase media y alta; el 49% se ubica en la clase baja, y el 27% están marginados. A partir del Análisis Regional realizado por la Fundación de Tucumán en Diciembre de 2011 podemos estudiar la relación del salario y el precio de la vivienda. El indicador que permite demostrar la capacidad de acceso a la vivienda puede cuantificarse mediante el esfuerzo salarial, éste demuestra la relación entre el valor medio de un departamento estándar de 60m2 y los salarios medios del sector privado registrado. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. En función del análisis del grafico anterior, donde se compara entre 18 localidades argentinas los valores de las viviendas y los salarios se pueden observar los siguientes comportamientos: Existe un patrón regional en los salarios: Los ingresos más altos se registran en las localidades del sur, seguidas por las provincias del centro este, cuyo y finalmente NEA y NOA. Este patrón no se observa en el precio de las viviendas, donde el comportamiento es dispar: las

26 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES propiedades mas onerosas se encuentran en CABA y Neuquén, seguidas por provincias donde la actividades turística es fuerte, como Mendoza, Córdoba y Salta. Existe una mayor desigualdad en los salarios que en los valores de las viviendas entre las distintas localidades del país. En lo que respecta al valor medio de un dpto. usado de 60m2, las provincias del NOA registran los valores inmobiliarios más bajos del país, a excepción de la ciudad de Salta. En relación al esfuerzo salarial para Tucumán, se encuentra en una categoría MEDIA (la cantidad de salarios para la compra de un inmueble entre el 2009 y 2010 es de 84). A su vez, podemos inferir que la localidad presenta valores bajos en relación a salarios bajos. Para el resto de las provincias de la región, las ciudades de Salta capital y Santiago del Estero se ubican en una categoría alta (valores altos en relación a salarios bajos o medios), San Fernando del Valle de Catamarca se ubica en una categoría baja (valores bajos en relación a salarios altos y medios) Entre el año 2009 y 2011, los salarios crecieron más que el valor de las propiedades. En promedio, los salarios crecieron el 62% frente al 35% los inmuebles. Esto significo una disminución del precio relativo de las propiedades en relación al salario. Ahora bien, esta suba en los salarios puede inferirse a que estos van acompañando el proceso inflacionario en Argentina y no significar realmente un aumento del poder adquisitivo. Tomando una serie más larga de valores se observa que Tucumán demuestra una tendencia decreciente, la cual se redujo un 43% en 5 años. Sin embargo, aún con la mejora relativa de salarios, el valor de la vivienda sigue siendo alto, teniendo en cuenta que 80 salarios equivalen a 6 años y medio para un trabador promedio. Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. Precio de la Vivienda. El precio de las viviendas a estrenar, en San Miguel de Tucumán oscila en USD 1400/m2 (variando entre USD y USD 1.700).

27 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Fuente: Análisis Regional, Fundación de Tucumán - Número 12 - Diciembre de Tucumán Argentina. En unidades usadas los precios para unidades de 2 y 3 ambientes es de USD 1080/m2. Como se observa en el siguiente grafico se mantiene la tendencia creciente en el valor de las propiedades para la provincia. Fuente: Reporte Inmobiliario, Buenos Aires, Argentina.

28 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En las últimas décadas el desarrollo urbano del Gran San Miguel de Tucumán estuvo determinado por intensos cambios en el uso del suelo. Los sectores agropecuarios fueron disminuyendo al mismo tiempo que creció el área de vivienda y otros usos. Los cambios se fueron dando fundamentalmente alrededor del área central y a lo largo del eje este/oeste, sobre la avenida principal de Yerba Buena (Av. Aconquija). En la década del 90 comenzó la migración de los sectores altos hacia el oeste de ciudad, en donde al crecimiento residencial de uso exclusivo y permanente, se fueron sumando las urbanizaciones cerradas y countries, impulsadas fundamentalmente por las agencias inmobiliarias y empresas constructoras, que fomentaron un nuevo estilo de vida determinado por el status social y la seguridad; Hacia el norte y noroeste del Gran san Miguel de Tucumán, el crecimiento se dio a través de barrios que construyó el estado para los sectores medios y bajos. Con la crisis de 2001, se irrumpieron temporalmente el auge de los emprendimientos residenciales, en especial los del tipo country o barrios cerrados, y a nivel general se produjo la paralización de obras, la disminución de operaciones inmobiliarias y el aumento del valor del suelo. Los años siguientes de fuerte y rápida recuperación económica superaron los valores anteriores a la crisis. En líneas generales, la expansión en Yerba Buena de los emprendimientos de gran envergadura (como las urbanizaciones cerradas) se dio sobre parcelas de cultivo que ofrecieron bajos costos de compra y altos valores de venta una vez terminadas las obras y las infraestructuras necesarias. En el año 2007 Yerba Buena concentraba la mayor cantidad de urbanizaciones cerradas (39 barrios privados y 10 countries), en la actualidad, el 17% de su superficie es ocupada por urbanizaciones cerradas (sobre un total de 6,5Km2). Como consecuencia de gran crecimiento del municipio, se produjo el desarrollo del sector comercial y productor de bienes y servicios tendientes a abastecer esta nueva demanda residencial. El cambio más notable se produjo a lo largo de la vía principal de acceso, donde se instalaron locales destinados a centros comerciales, bancarios, oficinas, consultorios médicos, y shoppings. Actualmente la avenida Presidente Perón, que constituye el segundo eje que conecta la ciudad en sentido este-oeste está siendo ocupada por grandes conjuntos residenciales y comerciales, sedes universitarias y escolares de nivel primario y secundario, centros de oficinas, etc. El gran crecimiento de Yerba Buena en estas dos décadas ha disminuido significativamente las relaciones comerciales y administrativas con la ciudad capital. En la actualidad la determinación de áreas para uso residencial en la ciudad responde al proceso de especulación inmobiliaria y estrategias de venta. Para el caso de los countries o barrios cerrados, los agentes inmobiliarios aprovechan las lagunas de normatividad y la ausencia de una figura legal acorde obteniendo así importantes ganancias.

29 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Dirección de Planeamiento Municipalidad de Yerba Buena Características de los productos inmobiliarios ofrecidos: La Expansión de San Miguel de Tucumán en los últimos años creció de manera vertiginosa, impulsado principalmente por inversiones provenientes del campo. En la actualidad existen 170 barrios cerrados/countries y 70 edificios en proceso de construcción, en su mayoría destinados al sector ABC1. En la provincia de Tucumán podemos identificar dos importantes polos de desarrollo inmobiliario, que atraen la mayor cantidad de inversiones: Área Central: involucra principalmente el sector comprendido dentro de las 4 avenidas de San Miguel de Tucumán, el cual constituye el centro histórico de la ciudad y alberga los principales atractores institucionales, comerciales y de servicios. El área central cuenta con índices edilicios muy elevados (FOT desde 6,5 a 9) que deriva en una creciente sustitución edilicia orientada por intereses económicos y especulación inmobiliaria. Este proceso provoca la pérdida irreparable de gran parte de su edificación de valor patrimonial y este cambio continuo de unidades unifamiliares por edificios de vivienda y oficinas en altura deriva además en un incremento del parque automotor en el sector.

30 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Este proceso se demuestra en los siguientes gráficos donde la edificación en altura se concentra en las secciones catastrales correspondiente al área central (1,2,3 y4): Fuente: Plan Estratégico territorial para la Ciudad San Miguel de Tucumán En la zona centro, fundamentalmente en los barrios Norte y Sur, los proyectos que se comercializan corresponden a edificios de 1 y 2 dormitorios con buenos detalles de terminación. Esta zona además concentra las inversiones de fideicomisos al costo y proyectos en pozo. En lo que respecta al microcentro, existen emprendimientos de oficinas de categoría y se produjo el reciclado de galerías comerciales. Yerba Buena: Desarrollado a lo largo del eje oeste del Gran San Miguel de Tucumán, siendo hoy uno de los municipios de mayor crecimiento, concentra la mayor parte de emprendimientos como ser countries y barrios cerrados, edificios para desarrollo comercial y oficinas, sedes universitarias, colegios y centros comerciales. En cuanto a las demás áreas de la ciudad, los bordes son los sectores que presentan las condiciones más desfavorables en dotación de infraestructura y servicios, aunque la zona ubicada por la ruta 9 a las afueras de la ciudad (comunica Tucumán con Salta), ha comenzado a crecer considerablemente y puede asimilarse al desarrollo del Eje Panamericana en la Ciudad de Buenos Aires. Inversiones públicas y privadas de relevancia para la provincia: Estas intervenciones de relevancia representan nodos generadores de nuevas ofertas y demandas, que tienden a mejorar sustancialmente las zonas provocando un efecto derrame en sus alrededores.

31 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES GRANDES PREDIOS COMERCIALES E INDUSTRIALES: Mercofrut: El Mercado de Concentración Frutihortícola de Tucumán (1998) es el más importante del NOA. Se encuentra en un predio ubicado al sureste de la capital. Entre y personas ingresan allí los días de semana, y más de los sábados. Zona franca: El Consorcio Zona Franca Tucumán SA está ubicado a 7 km de San Miguel de Tucumán, en Banda del Río Salí, en un predio de 25 hectáreas, sobre Rutas Nacional N 9, kilómetro 1285 y avda. de circunvalación. Además de permitir importar y exportar con las ventajas de esta clase de territorios extra aduaneros, se ha convertido en un sitio de desarrollo industrial. Parques industriales: En las afueras de San Miguel de Tucumán, sobre la autopista de circunvalación a 1500mts de la Av. Gobernador de campo, opera un parque industrial de 50 ha, único en el norte del país, ofrece depósitos, oficinas, centros de distribución y logística, fabricas de baja y mediana seguridad. En tanto, otro de 5 ha está en etapa de proyecto en Lules al sur de la provincia, sobre ruta 301. EDUCACIÓN E INVESTIGACIÓN: La provincia cuenta con cuatro instituciones universitarias: Universidad Nacional de Tucumán (UNT). Universidad del Norte Santo Tomás de Aquino (UNSTA). Universidad Tecnológica Nacional (UTN). Universidad de San Pablo Tucumán (USPT). En total, disponen de más de 20 facultades y la oferta supera las 100 carreras de grado y otras tantas de postgrado. de la mayor obra pública en el NOA en las últimas décadas (la inversión inicial, financiada por la Nación, rondará los 40 millones de pesos). EDIFICIOS INSTITUCIONALES: Nueva Legislatura de Tucumán: Se ubica en el barrio norte de la capital y forma parte del conjunto arquitectónico sobre Avenida Sarmiento frente a la Plaza Urquiza, con el Teatro San Martín, el Palacio Legislativo anterior, el Casino y el Colegio Nacional. A este conjunto se agregará la revalorización, como espacio de la memoria, del edificio de la ex Brigada de Investigaciones, que funcionó como un centro clandestino de detención durante la última dictadura, a partir del llamado a Concurso Nacional de Anteproyectos el pasado 13 de agosto de Centro Científico Tecnológico (CCT): creado en el 2007, administra los institutos del Conicet que funcionan en Tucumán. La UNT ya aprobó la construcción de un nuevo edificio para alojar el CCT en el predio de El Manantial. Se tratará

32 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES HOTELERÍA Y COMERCIO: Franquicias hoteleras internacionales: Hotel Sheraton en construcción frente al Parque 9 de Julio (inversión aproximada $140 millones). PARQUE TECNOLÓGICO Y EMPRESARIAL: Altercity: ubicado en Yerba Buena, se trata del primer complejo de oficinas AAA en el Noroeste. El proyecto prevé la construcción de 6 edificios en un entorno natural. En el momento dos de los 6 edificios se encuentran terminados. El hotel Hilton Garden Inn Tucumán forma parte del Complejo Central Tucumano (en construcción con una inversión aproximada de $130 millones), contará con un centro de congresos y convenciones, salas de entretenimientos, paseo comercial y cultural, espacio gastronómico y un teatro. Firmas multinacionales de distribución: En los últimos años se instalaron en Tucumán Carrefour (inversión de $50 millones), Wal-Mart (inversión de $40 millones) y Jumbo/Easy. Shopping centers/comerciales: Existen 3 en Yerba Buena y 1 en San Miguel de Tucumán: Portal Tucumán Shopping inaugurado en 2004 (Jumbo-Easy con una inversión de $90 millones). Shopping Solar del Cerro (inversión de $8 millones). Paseo Shopping Yerba Buena (1er emprendimiento en la provincia). En San Miguel de Tucumán dentro del Complejo Central del Tucumán, en el ex Mercado del Norte, en etapa de construcción. Open Plaza: Ubicado en Yerba Buena sobre la Av. Perón (Minicentro comercial con 45 módulos comerciales en renta destinados a tiendas, consultorios y oficinas). OFICINA Torre San Martin 930: Constituye la más alta del NOA. Se trata de una torre de 27 plantas distribuidas en un subsuelo, PB + 25 pisos (125 oficinas-150 cocheras). Torre Bureau Center: Se trata de una torre de 21 plantas, distribuidas en 3 subsuelos, PB + 17 pisos. La misma está ubicada el Gral Paz al 500 en la zona de Tribunales, convirtiéndose junto a la Torre Tribunales Park, en una de las más sobresalientes, por diseño y tecnología. Tribunales Park: Ubicada en la calle Lamadrid al 300, cuenta con cocheras, recepción y estar en planta baja, y 10 pisos para oficinas. SALONES Y EVENTOS: San Miguel de Tucumán, Yerba Buena y San Javier son los tres puntos de la provincia donde se concentran más salones y salas de eventos. Plaza Independencia: En la Capital, existen más de 65 salas y salones (contabilizando hoteles, museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones) en tan sólo 700 metros a la redonda de la Plaza Independencia. La capacidad varía desde salas para reuniones de 20 personas hasta salones que pueden recibir cerca de 1.000

33 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES asistentes en modo auditorio. En suma, la capacidad total de este gran centro de convenciones que es el corazón de San Miguel de Tucumán se acerca a personas. Predio ferial: la Sociedad Rural de Tucumán constituye uno de los sitios más apropiados para grandes eventos, en su predio de 6 hectáreas La Expo Tucumán recibe la visita, cada año, de más personas. Eventos sociales: Yerba Buena dispone de más de una decena de salones para entre 100 y 1200 personas, cuya capacidad total ronda las personas. GASTRONOMÍA, OCIO Y CULTURA Museos: tan sólo en el microcentro de San Miguel de Tucumán hay 13 museos de primer nivel, incluyendo la Casa de la Independencia. Teatros: el centro de la Capital dispone de dos grandes teatros, San Martín y Alberdi, con capacidad para 800 y 700 personas, respectivamente. Asimismo, hay casi una decena de otras salas para entre 80 y 200 asistentes. Cines: los complejos más modernos se localizan en los distintos shoppings distribuidos en su mayoría en Yerba Buena. ferroviario regional. Con respecto al transporte de pasajeros, desde la estación de ferrocarriles Bartolomé Mitre -frente a plaza PRODUCTOS RESIDENCIALES El proceso de verticalizacion edilicia y tercerización hacen de la zona central la de mayor oferta de edificios de viviendas en altura, existiendo una estructura parcelaria rígida de intensa ocupación. Con respecto a urbanizaciones residenciales cerradas como Loteos privados de grandes parcelas, barrios privados y countries, se ubican preferentemente en Yerba Buena cerca al Cerro San Javier. En materia de plan de vivienda del estado el Gobierno de la Provincia de Tucumán, junto con el Instituto Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano, ha encarado el Emprendimiento Lomas de Tafi, que en su totalidad se prevé alrededor de Viviendas, complementándose con la ejecución de obras de Infraestructura Primarias, Secundarias, de Nexos y Complementarias, asegurándose una mayor oferta de servicios. SISTEMA FERROVIARIO: En octubre de 2008 fueron reinaugurados los talleres ferroviarios de Tafí Viejo, tras invertir $ 19 millones. Se trata de una inversión clave en el proceso de reactivación del sistema

34 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Para comprender las características de la oferta y demanda en San Miguel de Tucumán, es necesario estudiar ciertos aspectos que ayudan a entender los productos ofrecidos y la competencia. Calidad del producto inmobiliario: La mayoría de los productos inmobiliarios residenciales responden a calidades Estándar o tradicionales. Las propiedades premium se ofrecen en menor medida, con muy poca oferta de dotación dómotica. En lo referido a la materialidad de las obras, por lo general se utilizan procedimientos donde coexisten estructuras de hormigón armado in situ y la tecnología del ladrillo visto, netamente arraigado a la noción popular, revoques, hormigón visto con carpinterías de aluminio con doble vidriado hermético, pisos cerámicos o porcellanatos, con niveles de terminación estandar. Análisis tipológico de la oferta: En función de la localización de 53 nuevos emprendimientos inmobiliarios del tipo edificios en altura con una antigüedad no mayor a 6 años y construidos por empresas referentes en el medio podemos observar como la localización se concentra en el Barrio Norte, Barrio Sur y eje Av. Mate de Luna a la altura del parque Avellaneda de la Capital.

35 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir del análisis de 36 unidades funcionales de departamentos de vivienda en San Miguel de Tucumán se observa que más del 40% son de 1 y 2 ambientes, ofreciendo una superficie promedio de 30 a 45 m2. Las unidades de 3 o cuatro ambientes con dependencia de servicio oscilan entre los 70 y 120 m2 respectivamente. Podemos inferir entonces que los valores de los unidades de vivienda en edificios en altura para una calidad constructiva standard y considerando un valor promedio del metro cuadrado en USD es para unidades de entre 1 y 2 ambientes de $ a $ y en unidades de 3 a 4 ambientes con o sin dependencia de servicio $ a $ aproximadamente. Nivel de equipamiento: En la mayoría de los emprendimientos en la Ciudad de Buenos Aires los "amenities" 12 se volvieran un requisito fundamental para las nuevas construcciones por una cuestión de competencia. Un edificio sin servicios compite en inferioridad de condiciones con el resto de la oferta en ciertas localizaciones. En edificios de vivienda se ofrecen pileta de natación, solárium, parrilla, salón de usos múltiples, gimnasio, laundry, sala de cine, sauna, sala de relax, cancha de tenis, sector con juegos de niños, bar, servicio de seguridad y concierge, entre otros. En complejos o edificios de oficinas se ofrecen servicios corporativos de alta gama como business Center (con equipamiento como pantalla eléctrica, audio y wireless), restaurante y restobar (que generan puntos de reunión y encuentro), centro de convenciones con salas de usos múltiples preparadas para realizar todo tipo de eventos, sede bancaria, parking, servicio de seguridad 24hrs, entre otros. 11 Equivalente a $8.400 pesos tomando como valor el dólar publicado por el BNA en Diciembre de 2013 en $6,12 12 La palabra se utiliza para hacer referencia a los servicios adicionales de uso común que se ofrecen a los usuarios.

36 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Hoy existe un nuevo mercado en los edificios que califican bajo los estandares LEED Leadership in Energy and Environmental Design. Estas normas aseguran la sustentabilidad del edificio, con ahorro de energía y tratamiento ecológico de todos sus componentes. En San Miguel de Tucumán la oferta de este tipo de servicios es mucho más reducida y se corresponde con edificios de gran envergadura y categoría. En el segmento residencial se ofrecen en general pileta de natación, solárium, quincho y en algunos casos laundry. Desarrollador: Ser desarrollador implica asumir un rol diferente frente a un negocio inmobiliario y considerar aspectos de distintas profesiones que se ven involucradas en el mismo (arquitectos, ingenieros, brokers, constructores, inversores). Su tarea implica evaluar las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas de un determinado emprendimiento, así como también disminuir los riesgos. Debe tener una mirada global e innovadora a partir de la generación de nuevos productos. Debe poder detectar oportunidades y convertirlas en realidad a partir de la implementación de un plan de trabajo. Debe poder evaluar la viabilidad del negocio, analizar su factibilidad técnica, económica y comercial, contar con las herramientas necesarias que le permitan estructurar financieramente el proyecto y conocer del gerenciamiento de obras, marketing y los aspectos legales e impositivos, entre otros. Es importante considerar que el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios implica además la participación de una multiplicidad de actores: desarrollador, inversor, constructor, arquitecto y comercializador. En muchos casos algunos estos actores pueden estar reunidos en una misma figura. Quién construye en Tucumán? En general, los proyectos arquitectónicos se hallan en cabeza de estudios de arquitectura que se involucran con una empresa comercializadora y una constructora. Es decir, la figura de desarrollador está centrada en el estudio de arquitectura. Pero también se encuentran casos en donde el estudio de arquitectura y la comercializadora suelen ser la misma figura, y son los mismos estudios de arquitectura quienes promocionan sus emprendimientos. También es frecuente encontrar empresas constructoras que encaran los proyectos como desarrolladores y se asocian a distintos estudios de arquitectura para el diseño de sus emprendimientos, siendo además ellos mismos quienes se ocupan de la comercialización de las unidades una vez finalizada la obra. Marketing: Para Philip Kotler Marketing es un proceso social y administrativo mediante el cual grupos e individuos obtienen lo que necesitan y desean a través de generar, ofrecer e intercambiar productos de valor con sus semejantes" En la Actualidad existe una sobrecarga mental y sensorial en donde la población recibe un bombardeo constante de publicidad a partir de un consumo de medios en paralelo. Se produce entonces un rechazo a la publicidad. El marketing 3.0 toma en cuenta lo que piensa y requiere el consumidor para ofrecer productos basados en los valores. Se cubren varios aspectos del consumidor, incluyendo sus emociones (como motor de decisión). El concepto evolucionó a partir del Marketing que se centraba únicamente en el producto, con una comunicación unidireccional, y luego de un marketing que tenía como eje al consumidor destacando la interacción: : publicidad impresa : Los nuevos medios TV y radio : El marketing florece (publicidad televisiva/telemarketing) : La era digital (celular, computadoras, internet, ).

37 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES : La burbuja punto.com (yahoo, Google, MSN, blogs) : Inbound marketing (LinkedIn, MySpace y Facebook, Twitter) Estrategias de comercialización: La competencia del mercado impone la necesidad de destacar el valor de los productos inmobiliarios utilizando distintas herramientas de promoción. La estrategia comercial estará dirigida a posicionar el producto a un nivel socioeconómico determinado, dentro del target identificado: inversor activo, pasivo, usuario final comprador o inquilino, extranjeros, etc ( a quién se dirige el producto?). La determinación de la estrategia de comercialización adecuada dependerá del producto inmobiliario y la identificación del destinatario (venta en pozo/venta a inversores, venta por fideicomisos, venta a usuarios finales, venta de productos de lujo, compradores con necesidad de financiamiento), así como también comprender los distintos factores que intervienen en la decisión de compra de un producto inmobiliario, como ser la confiabilidad del desarrollador, el anhelo de una mejor calidad de vida, la capitalización futura a partir de la valorización de un bien, etc. En la mayoría de las transacciones inmobiliarias, la compra de una propiedad no es un hecho menor, es algo transcendente que genera una experiencia inolvidable y en muchos casos la más importante de la vida de un ser humano. Se debe trabajar entonces en hacer de esta operación una experiencia memorable y positiva. Estrategias: Elementos de promoción tradicional: Cartel Aviso Folleto Show-room Venta Directa: Inversores Área de influencia Grupo de afinidad. Arquitectura versátil y configuraciones personalizadas. Creación de Marca: Entendiendo a la misma no como un simple logotipo, sino representando la visión de una empresa, la fuerza propulsora que permite diferenciar a una empresa de sus competidores.

38 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES En función al análisis del mercado inmobiliario y la localización de las distintas inversiones públicas y privadas de relevancia, considerando la escala de los mismos y el área de influencia pueden determinarse zonas consolidadas y con potencial de desarrollo, para la generación de diferentes productos inmobiliarios en el marco de modelos de negocios sostenibles. Se estudiaron los 3 municipios más importantes del área metropolitana de Tucumán: A. San Miguel de Tucumán: 1. Área Central. 2. Polo cultural, comercial y administrativo. 3. Polo residencial Barrio Norte. 4. Polo oficinas y residencias apto profesional. 5. Polo hotelería/residencial. 6. Polo comercial, gastronómico y residencial. 7. Polo 24 Septiembre y Av. Mate de Luna. 8. Polo logística. B. Yerba Buena: 1. Polo Avenida Perón 2. Polo Avenida Aconquija. 3. Polo residencial countries y barrios cerrados. C. Tafí Viejo: 1. Polo Ruta 9 y grandes urbanizaciones. 2. Polo Lomas de Tafi. Se identificaron los siguientes polos de desarrollo: Polo logística: A partir del Mercofrut, zona franca y el parque industrial en el eje norte-sur, al este de la capital. Polo Cultural: En la Zona de la Plaza Independencia puede distinguirse una zona consolidada donde abunda la oferta de hoteles, museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones. En la Zona de la Plaza Urquiza con la intervención de la nueva legislatura, la remodelación de la plaza, los edificios de importancia cultural como el Teatro San Martin, el Casino de Tucumán y el Colegio Nacional, sumado a la futura revalorización, como espacio de la memoria, del edificio de la ex Brigada de Investigación, genera un polo ya consolidado pero aun en

39 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES crecimiento de fuerte presencia gastronómica y de edificios de vivienda de categoría. Este sector podría generar el crecimiento por efecto derrame/desborde de la zona de Av. Sarmiento hacia el Norte de la ciudad hasta la calle Italia o Uruguay, un espacio urbano de menor densidad, con disponibilidad de lotes y que podrá, de este modo mejorar su calidad espacial. Polo de Oficinas: En Barrio sur, próximo al edificio de Tribunales, presenta una zona ya consolidada pero con desarrollo de edificios de vivienda apto profesional o bien edificios de oficinas únicamente. Podemos mencionar intervenciones como Tribunales Park o Bureau center. Nuevo Polo comercial, gastronómico y residencial: A partir del complejo central Tucumano, en la zona del ex mercado de abasto. Este sector de la ciudad ofrece terrenos y lotes con posibilidad de generar negocios inmobiliarios a partir de la proximidad al mercado. Polo Avenida Perón: Ya generado y en estado de consolidación a partir de nuevos conjuntos residenciales, countries, campus escolares y universitarios, complejos comerciales y Oficinas. Polo Ruta 9: Polo en desarrollo a consolidarse con un planteo similar al eje de Panamericana en la provincia de Buenos Aires. Polo Eje 24 de septiembre - Avenida Mate de Luna: Este eje presenta sub zonas en todo su recorrido, pudiendo destacarse el sector ubicado en Capital frente al parque Avellaneda y cercano al Complejo Central Tucumano con emprendimientos de viviendas en altura. El eje entre las avenidas Ejercito del Norte y América presenta fuerte presencia residencial con nueva oferta de dúplex y condominios. Otros: o La localización de edificios de vivienda se concentra en el barrio norte, barrio sur y eje Av. Mate de Luna a la altura del parque Avellaneda de la capital. Muchos emprendimientos encaran sus proyectos con edificios de vivienda apto profesional, lo que les permite mayor flexibilidad. o Vivienda del tipo dúplex, o condominios de menor densidad se da fundamentalmente en el eje este-oeste entre las avenidas Perón/Belgrano y Aconquija/Mate de Luna y sus inmediaciones. o La zona de la Plaza Urquiza, de fuerte inversión y presencia institucional, podrá generar un efecto multiplicador de productos destinados a oficinas, especialmente destinadas uso jurídico, así como también emprendimientos y locales gastronómicos. Esta situación ya sucede en la zona de tribunales en el Barrio sur de la capital (torre Bureau Center, Tribunales Park, San Martin 930, etc). o Grandes cadenas multinacionales de distribución como Jumbo-Easy, Wallmart y Carrefour son zonas generadoras desarrollo. o Polo Lomas de Tafi: a consolidarse a partir de la urbanización por parte del Estado de este sector de la ciudad. o El eje en Yerba Buena, ya consolidado, presenta oferta gastronómica, oficinas, consultorios médicos, centros comerciales, sedes bancarias, etc. Este sector está creciendo hacia las primeras calles paralelas empujando al sector residencial a alejarse de la Avenida por ruidos, tráfico y congestión.

40 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir del análisis de las zonas y del mercado se podrá encontrar una oportunidad de negocio atendiendo a los nichos y demandas insatisfechas, aprovechando los excedentes de la población en actividad económica, especialmente del sector agropecuario. Es necesario leer las zonas que no tienen ofertas para entenderlas como una oportunidad de inversión y articular la demanda con la oferta de nuevos productos: Residencial: parcelas. Productos para usuarios finales (compradores): Tener en cuenta calidad del producto, imagen, vecindario, marketing. Edificios de vivienda en altura en zonas céntricas. Condominios/Duplex. Producto diferencial para usuarios de casas que no desea vivir en edificio de viviendas en altura en la zona céntrica. Productos para alquiler (inquilinos): Tener en cuenta la ubicación, infraestructuras, accesos, equipamiento. Unidades para estudiantes universitarios. Oportunidad de padres de provincias vecinas que compran unidades para sus hijos. Unidades chicas (1 y 2 ambientes) en zona céntrica. Urbanizaciones residenciales cerradas: Loteos privados de grandes Canje Tierra. Detección de terrenos para desarrollos inmobiliarios. Dueños de tierra urbana o suburbana. Oficina: Edificios de oficinas. Unidades apto profesional en edificios de vivienda. Restauración de viviendas o PH para consultorios médicos, oficinas, empresas, estudios profesionales para alquiler. Industria y Servicios: Parques industriales. Logística (alquiler de m3). Depósitos. Otros: cocheras. Alquiler de cocheras para público que trabaja en zona céntrica o en ejes comerciales de Yerba Buena. Dueños de departamentos en zona céntrica. Branded Residences (departamentos residenciales de jerarquía con la particularidad de permitir a sus propietarios disfrutar las prestaciones de un hotel de lujo). Predios feriales. Unidades de alquiler.

41 Barrio Sur Barrio Norte 5. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Área Central 2. Polo Cultural, comercial y administrativo. 3. Polo Residencial Barrio Norte Polo oficinas y residencias apto profesional 5. Polo Hotelería/Residencial 6. Polo Comercial, Gastronómico y Residencial. 7. Polo 24 Septiembre y Av. Mate de Luna Polo Logística (Área Central) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina

42 1. Área Central HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Barrio Norte En la zona centro (barrio norte y barrio sur), los proyectos que se comercializan responden en mayor medida a edificios de 1 y 2 dormitorios con detalles de terminación estándar. Hay algunos emprendimientos que responden a categorías de Alta Gama. En lo referido al rubro comercial y de oficinas, en el micro centro se produjo el reciclado de las galerías comerciales y en Barrio Sur se han construido emprendimientos de oficinas de categoría. Propuestas: Desarrollo Residencial Estándar. Restyling (retail) Desarrollo Oficinas Alta Gama. Barrio Sur Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina 42

43 Eje 25 de Mayo 2. Polo cultural, comercial y administrativo HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES En la Zona de la Plaza Independencia podemos distinguir una zona consolidada donde abunda la oferta de hoteles, museos, edificios gubernamentales y de otras organizaciones. En el corazón de la ciudad, la Plaza Independencia es el principal paseo público y alrededor de ella se elevan los edificios más relevantes de la historia tucumana. Paseo de la Independencia: proyecto de renovación de parte del casco histórico de San Miguel de Tucumán, más específicamente la zona circundante a la Casa de la Independencia. 1- Plaza Independencia, 2- Casa de Gobierno, 3- Casa Padilla, 4- Museo Folklórico, 5- Peatonal, 6- Correo, 7- Centro Cultural, 8- Iglesia y Convento San Francisco, 9- Caja Popular, 10- Jockey Club, 11- Hotel Plaza, 12- Federación Económica de Tucumán, 13- Casa Rougés, 14- Iglesia Catedral, 15- Casa Nougés, 16- Secretaría de Turismo, 17- Museo de Bellas Artes, 18- Iglesia Santo Domingo, 19- Casa Histórica, 20- Museo Avellaneda, 21- Biblioteca Sarmiento, 22- Peña El Cardón, 23- Iglesia de la Merced, 24- Poder Legislativo VALOR INDICATIVO TERRENOS ($/m2) ZONA CENTRO NORTE: Max. $8.000-Min $4.900 /m2 (*) Desde Balcarse a Catamarca y Mendoza hasta San Juan Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán.

44 Eje 25 de Mayo 2. Polo Cultural, comercial y administrativo HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES En la Zona de la Plaza Urquiza con la intervención de la nueva legislatura, la remodelación de la plaza Urquiza, los edificios de importancia cultural como el Teatro San Martin, el Casino de Tucumán y el Colegio Nacional, sumado a la futura revalorización, como espacio de la memoria, del edificio de la ex Brigada de Investigación, genera un polo ya consolidado pero aun en crecimiento de fuerte presencia gastronómica y de edificios de vivienda de categoría. Este sector podrá generar el crecimiento por efecto derrame de la zona de Av. Sarmiento hacia el Norte de la ciudad hasta la calle Italia o Uruguay, un espacio urbano de menor densidad, con disponibilidad de lotes y que podrá mejorar su cualidad espacial. VALOR INDICATIVO TERRENOS ($/m2) B Norte: Max. $ Min $8.000 /m2 (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán

45 3. Polo Cultural, comercial y administrativo HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Valor Indicativo terrenos ($/m2) Zona Norte: Max. $4.500-Min $3.000 /m2 Av. Sarmiento al norte hasta Italia, desde Balcarce a Junín (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán 45 Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina

46 3. Polo Residencial Barrio Norte. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Involucra principalmente el sector comprendido dentro de las 4 avenidas de San Miguel de Tucumán (24 de septiembre, Av. Avellaneda, Av. Sarmiento, Av. Salta), el cual constituye el centro histórico de la ciudad y alberga los principales atractores institucionales, comerciales y de servicios. El área central cuenta con índices edilicios muy elevados (FOT desde 6,5 a 9) que deriva en una creciente sustitución edilicia orientada por intereses económicos y especulación inmobiliaria. Corresponde al sector que registra los máximos valores de terrenos (25 de mayo al , muñecas y Laprida ). Zona Residencial de alto poder adquisitivo. Valor indicativo terrenos B Norte: Max. $ Min $8.000 /m2 (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional 46 Oficina

47 4. Polo Oficinas y residencias apto profesional HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES En Barrio sur, próximo al edificio de Tribunales, presenta una zona ya consolidada pero con nuevas intervenciones de edificios de vivienda apto profesional o bien edificios de oficinas únicamente. Podemos mencionar intervenciones como Tribunales Park, Bureau center o Torre San Martin. Palacio de Tribunales Tucumán. Tribunales Park Valor indicativo terrenos ($/m2)b Sur: Max. $7.000-Min $5.000 /m2 Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina Torre San Martin (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán

48 5. Polo Hotelería-Residencial Parque 9 de Julio HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Frente al Parque 9 de Julio se encuentran grandes emprendimientos hoteleros, recientemente se inauguró el Sheraton Tucumán. La avenida que da su frente al parque, podrá adquirir las características que hoy presenta la Av. Libertador frente a los Bosques de Palermo. Hoy ya se pueden observar como esa franja esta siendo adquirida para edificios de viviendas. Edificio Lofts. Sheraton Tucumán. Valor indicativo terreno ($/m2) Zona Ho. Catalinas Park-Sheraton: Max. $4.000-Min $3.000 /m2 Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán

49 6. Nuevo Polo comercial, gastronómico y residencial HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir de la inauguración del Complejo Central Tucumano, con la puesta en valor de Mercado de Abasto, se podrá contar con un paseo cultural a cielo abierto, con espacios de entretenimiento, salón de juegos de azar, salas de convenciones y el Hotel Hilton Garden Inn. Este sector de la ciudad ofrece terrenos y lotes con posibilidad de generar negocios inmobiliarios a partir de la proximidad a este desarrollo inmobiliario. Polo Residencial: Torres de Viviendas sobre Av. Mate de Luna a la altura del Parque Avellaneda (conexión entre el centro y Yerba Buena). Se encuentra muy cerca del Complejo Central Tucumano, cuenta con todo tipo de comercios y servicios (supermercados, farmacias, bares, etc.). Valor indicativo terrenos : Av. Mate de Luna: Max. $5.000-Min $4.000 /m2 (*) COMPLEJO CENTRAL TUCUMANO. Valor indicativo terrenos: Mercado de Abasto: Max. $4.000-Min $2.000 /m2 (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina Polo Residencial: Posibles productos residenciales destinados al alquiler de departamento para estudiantes por cercanía a la Universidad Nacional de Tucumán. Valor Indicativo terrenos : Av. Roca: Max. $4.000-Min $3.000 /m2 (*) (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán.

50 7. Eje 24 de septiembre - Avenida Mate de Luna. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Este eje presenta sub zonas en todo su recorrido, pudiendo destacarse el sector ubicado frente al parque Avellaneda y cercano al Complejo Central Tucumano con emprendimientos de viviendas en altura y comercios. El sector entre las avenidas ejercito del Norte y América presenta fuerte presencia residencial con nueva oferta de dúplex y condominios. Proyecto Comercial-Habitacional-Hotelero Ex Papelera: Podrá tratarse de un proyecto que incluye un shopping con estacionamiento subterráneo, una tienda Fallabella y al menos 2 torres que albergarían viviendas, oficinas y un hotel. Mate de Luna Center: Condominio de Viviendas y Basamento comercial. Valor indicativo terrenosav. Mate de Luna: Max. $5.000-Min $4.000 /m2 (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán

51 8. Polo logística (Gran San Miguel de Tucumán) HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES A partir del Mercofrut, zona franca Tucuman (25HA) y el parque industrial Tucumán (50HA) en el eje norte-sur, al este de la capital. Esta zona presenta optimas características para asentar parques industriales para el desarrollo de complejos con depósitos, oficinas, centros de distribución y fabricas de baja densidad. Ventajas de la zona: Accesibilidad: En cuanto a la red vial se accede a la avenida de circunvalación de San Miguel de Tucumán, que conecta a las rutas nacionales N 38, N 9 y N 34. Conectividad: Proximidad y rápido acceso al aeropuerto internacional Benjamín Matienzo, a la estación ferroviaria de transferencia de cargas situada el departamento Cruz Alta, Tucumán, y al centro de la ciudad de San Miguel de Tucumán. Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina

52 HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Polo Av. Perón 2. Polo Av. Aconquija 3. Polo Residencial Concentra la mayor parte de los emprendimientos de countries y barrios cerrados, así como también desarrollos comerciales y de oficinas y los campus universitarios y de colegios privados. 1. Polo Av. Perón 2. Polo Av. Aconquija 3. Polo countries y barrios cerrados Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional 52 Oficina

53 1. Polo Avenida Perón HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Ya generado y en estado de consolidación a partir de nuevos conjuntos residenciales, comerciales y de oficinas, además de countries, campus escolares de alta gama. VALOR INDICATIVO TERRENOS $/m2 (*). Countries: Sup. 800/1800m2 Valor $300/1800. Barrios Privados: Sup. 450/800 m2 Valor $270/ Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 43, Diciembre 2013, Tucumán.

54 1. Polo Avenida Perón HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Altercity: Complejo Oficinas AAA Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina

55 1. Polo Avenida Perón HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES UNSTA: Complejo Universidad Santo Tomas de Aquino Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina 55

56 1. Polo Avenida Perón. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Buena Vista: Condominio de Viviendas Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina 56

57 2. Polo Avenida Aconquija. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES La avenida Aconquija y sus calles aledañas, ya consolidado, presenta oferta gastronómica, hotelera, oficinas, centros médicos, centros comerciales, sedes bancarias, colegios, etc. Este sector está creciendo hacia las primeras calles paralelas empujando al sector residencial a alejarse de la Avenida por ruidos, tráfico y congestión. Valor indicativo tierra ($/m2) Av. Aconquija: Max. $7.000-Min $6.000 /m2 (*) Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina (*) Fuente: Periódico Mercado Inmobiliario y Construcción, Edición 34, marzo 2013, Tucumán.

58 2. Polo Avenida Aconquija. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Solar del Cerro Shopping del Portal Centro Científico Tecnológico Tucumán - CONICET Vivienda Comercio Cultura Educación Inves. Hotelería Institucional Oficina

59 3. Polo Residencial countries y barrios cerrados HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES La ciudad de Yerba buena constituye el punto de contacto entre el área metropolitana y el área serrana. En las ultimas décadas, se ha observado un gran crecimiento de productos inmobiliarios del tipo country y barrios cerrados (se detectaron más de 40 emprendimientos de estas características), la mayoría de ellos desarrollados sobre la Av. Presidente Perón, Av. Solano Vera y sus alrededores. En lo que respecta a la detección de posibles terrenos que permitan la generación de productos de urbanizaciones cerradas tipo country para este sector de la Ciudad, es necesario aclarar que la metodología utilizada deriva del efecto multiplicador que puedo generar la localización de importantes emprendimientos inmobiliarios. En lo que respecta a la zona de pedemontaña, es necesario aclarar que existen numerosos estudios que definen la zona como de alto riesgo ambiental debido a su proximidad con las sierras, considerándola de extrema vulnerabilidad o inapropiadas para la urbanización.

60 HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Polo Ruta 9 y grandes urbanizaciones. 2. Polo Lomas de Tafi

61 1. Polo Ruta 9 y grandes urbanizaciones HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Polo en desarrollo con un planteo similar al eje de Panamericana en Buenos Aires a consolidarse en el mediano plazo. Este sector presenta excelentes características, no solo por su cercanía a la San Miguel de Tucumán y por el rápido acceso, sino también por las características ambientales, que no afectan al sector de pedemontaña y proporcionan excelentes vistas a los cerros. Valor Indicativo de la tierra (*) $300/450m2 $250/300m2 $ /m2 $ /m2 (*) Relevamiento en inmobiliarias del medio local.

62 1. Polo Ruta 9 y Grandes urbanizaciones HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Club de Campo Los Nogales Loma Linda Pinar I y II. Vilago Country Club Lomas de Tafi (Intervención estatal)

63 Polo Ruta 9. Grandes urbanizaciones 2. Lomas de Tafi. HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES En materia de plan de vivienda del Estado, el Gobierno de la Provincia de Tucumán junto con el Instituto Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano, ha encarado el Emprendimiento Lomas de Tafi, que en su totalidad prevé alrededor de Viviendas, complementándose con la ejecución de obras de infraestructura primarias, secundarias, de nexos y complementarias, asegurándose una mayor oferta de servicios. 63

64 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Se proponen diferentes propuestas de negocio que permiten aprovechar las oportunidades focalizados en localizaciones con alto potencial de desarrollo para el diseño de productos inmobiliarios innovadores. Debido a las condiciones actuales del mercado, donde no es posible el acceso al crédito bancario que permite financiar más del 50% de la propiedad a adquirir; donde hay una moderada capacidad de ahorro de las personas y un importante descalce entre el valor de los inmuebles y el salario, se proponen productos donde la estrategia del negocio se orienta a la "venta en cuota" en el marco del desarrollo de un modelo al costo con un anticipo o down payment que no supere el 35% y cuotas durante la obra. Se puede trabajar sobre dos líneas: Proyectos de alta gama y gran escala: grandes proyectos de usos mixtos. Las superficies promedio pueden ser de 120 m2. Proyectos de menor escala: en terrenos más chicos, con unidades de menor superficie pero con materiales orientados a la simplicidad de mantenimiento y eficiencia energética. Las superficies promedio pueden ser de 60 a 70 m2. El esquema de financiamiento (economía de escala): se basa en la adquisición de unidades al costo. Se trata de una alternativa que permite ahorrar o invertir en productos inmobiliarios por medio de aportes mensuales. Se requiere un monto inicial al momento del boleto del 35%, el resto se abona en cuotas en pesos (con esquemas de financiamiento de 27 a 120 meses) y el saldo remanente de un 10% a la firma de la escritura. Se pueden plantear esquemas que permitan tomar posesión de la unidad con un 80% de aporte. Este esquema de financiamiento es posible a partir de la economía de escala que desde la etapabilidad y la posibilidad de la ampliación de los plazos de obra ofrece esquemas de cuotas adecuados a la capacidad de pago de los futuros adquirentes o excedentes de pequeños inversores. El mercado meta (sector ABC1): matrimonios o solteros profesionales que no pueden acceder a una vivienda en lote propio. Ideal para aquellas personas que buscan tener un departamento, planificar el futuro de sus hijos, invertir en activos que les generen una renta al momento de su jubilación, mantener sus ahorros frente a la inflación. Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con variante dúplex, seguridad, amenities y espacios verdes. A desarrollar en grandes lotes bajo la tipología de torre o bien entre medianeras, en terreno urbanos. Localizaciones posibles: Barrio Norte, Barrio Sur, Av. Mate de Luna y sus alrededores. Ejemplo: Torre de Manantiales Córdoba.

65 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Departamentos tipo dúplex de 1 y 2 dormitorios con seguridad, amenities y espacios verdes. Se pretende buscar a un público que quiere vivir más próximo a la sierra o zonas verdes de la ciudad mejorando su calidad ambiental y paisajística. Destinado principalmente a matrimonios recién casados o solteros profesionales que no pueden acceder a lote propio y desean mantener la tradición de vivir en casas. TRADICION + DISEÑO + CONFORT. - Matrimonios jóvenes: Incorporación de amenities en la residencia dirigido al entretenimiento de los niños (casa de árbol, toboganes, play room). - Próxima generación: Espacios diseñados con la posibilidad de alojar a un familiar en edad avanzada, pero ofreciendo independencia de espacios. - Adulto activo: Casas de fin de semana y vacaciones. Grupo demográfico conformado por personas de 55 años en adelante. - Casas ecológicas: Se engloba en torno a una estrategia general para mejorar nuestra vida y adaptarnos a cualquier situación, incluso también un periodo de crisis, y no es sólo una reacción al aumento del coste energético o a los mandatos internacionales contra el cambio climático. Un edificio sostenible es más saludable, consume menos energía, genera menores gastos. Ejemplo: Casonas Grupo Edisur - Córdoba. Para este modelo de negocio y productos del tipo residencial podemos utilizar distintas estrategias que podrán diferenciar a la competencia y atender a una porción de población insatisfecha. Segmentación del mercado: ofrecer una solución de vida. Innovar respondiendo a las necesidades reales insatisfechas del usuario: - Jóvenes profesionales solteros/adultos activos: Incorporación de sistemas de automatización y tecnología en la climatización, el confort, seguridad, comunicaciones, etc (apagado general luces, regulación de iluminación, audio distribuido, home theater, control vía Internet, gestión multimedia y del ocio). La propuesta se orienta a productos de renta Se pretende alcanzar un producto de renta con múltiples destinos cuya característica diferencial se basa en la reducción de la unidad de inversión y la escala de tiempo (productos que permitan un alquiler por hora, día, semana). La partición de la unidad de tiempo permite la eficiencia del canon locativo mejorando los ratios de rentabilidad del negocio. Los productos a considerar están destinados fundamentalmente a oficina, consultorios médicos, estacionamiento y depósito (logística). Se podrá trabajar a partir de desarrollos nuevos o mediante la rehabilitación de edificios existentes. Estas unidades de renta se caracterizan por la gran variedad de amenities (sala de reuniones, salón de proyección y equipamiento audiovisual, auditorio, estar, zona de trabajo, comedor y servicios (wi-fi, limpieza, mantenimiento, seguridad).

66 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES El negocio se basa en la reducción de superficie mejorando de esto modo la rentabilidad y la unidad de tiempo. El esquema de financiamiento: Proyectos al costo, con esquema de financiación en 12 meses (duración de la obra). El mercado meta (sector ABC1): Personas que buscan invertir en activos que les generen una renta al momento de su jubilación, mantener sus ahorros frente a la inflación (publico que antes compraba unidades de departamento para invertir su capital) y que necesita unidades de inversión más reducidas debido a la pérdida de poder adquisitivo y consecuentemente la reducción de sus excedentes o ahorros. Localización: Barrio Norte y Sur, sector complejo abasto, zona norte, Yerba Buena. Ejemplos de modelos de este negocio: coworking consiste en compartir un espacio de trabajo por profesionales independientes de diferentes sectores y sin ningún tipo de vinculación previa. En vez de trabajar desde su casa o una cafetería tienen un espacio a un coste muy bajo en un ambiente mucho más productivo y enriquecedor. Alquiler de espacios para profesionales o Pymes. Alquiler de consultorios médicos. Hotelería: El factor de plusvalor se podrá dar a través de la rehabilitación y re funcionalización de edificios de valor patrimonial y la elaboración y desarrollo de una marca (elaborar y desarrollar una estrategia que convierta la imagen de un producto en la imagen de una empresa, un equipo y una oferta relevante). El esquema de financiamiento: Proyectos al costo, con esquema de financiación basados en alianzas estratégicas con dueños de terrenos, marcas o banderas 1. El mercado meta (sector ABC1): Grandes inversores, sobreexcedentes del sector agropecuario. Localización: Caso fundacional y casco liberal de la ciudad de San Miguel de Tucumán (área central) y Yerba buena en la zona del casco viejo, para productos de hotelería. En lo que respecta a urbanizaciones, zona de la autopista a Raco (Ruta 9), Yerba Buena, San Pablo. Se pretende alcanzar productos de plusvalía a través de: Urbanizaciones (country y barrios privados). 1 La marca hotelera utilizada como elemento diferenciador y generador de valor.

67 HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES Countries: 450/600$/m2 P P Countries: 450/600$/m2 P Countries: 300/1800 $/m2 Barrios Privados: 270/450 $/m2 $ $/m2 P $/m2 $ $/m $/m $/m $/m2 P $ $ $/m $/m2 P $ Countries: 300/1800 $/m2 Barrios Privados: 270/450 $/m2 P $/m2 P $ VALOR INDICATIVO DE LA TIERRA VALORES DE VENTA ECONOMIA DE ESCALA $ VALORES DE RENTA P PLUSVALIA

68 HACIA LA CONSTRUCCIÓN DE UN MAPA DE INVERSIONES REFERENCIAS DEL VALOR DE LA TIERRA: Este análisis permite visualizar que a partir de la articulación de la oferta y la demanda es posible la construcción de una mapa de inversión basados en valores que permiten el desarrollo de propuestas sostenibles para el área en estudio. En el próximo capitulo se analizara en profundidad un modelo de aplicación basado en el modelo A (economía de escala) con el objetivo de verificar la hipótesis planteada. Área Barrio Norte: $12.000/8.000 $/m2 Zona con equipamiento cultural, comercial, administrativo y residencial. Área Centro Norte: $8.000/4.900 $/m2 Zona con equipamiento cultural, comercial, administrativo y residencial. Zona Norte: 4.500/3.000 $/m2 Zona con equipamiento institucional, administrativo y residencial. Área Barrio Sur: $7.000/5.000 $/m2 Zona con equipamiento de oficinas, residencia apto profesional y residencial. Área Parque 9 de Julio: $4.000/3.000 $/m2 Zona con equipamiento hotelero y residencial Área Parque Avellaneda: $5.000/4.000 $/m2 Zona con equipamiento comercial, gastronómico y residencial. Área Complejo Central Tucumán: $4.000/2.000 $/m2 Zona con equipamiento comercial, hoteleria y gastronómico. Área Av. Roca: $4.000/3.000 $/m2 Zona con equipamiento comercial y universidades. Área Av. Perón: Countries: 300/1800 $/m2 - Barrios Privados: 270/450 $/m2 Zona con equipamiento comercial, oficinas y residencial. Área Av. Aconquija: $7.000/6.000 $/m2 Zona con equipamiento comercial, gastronómico, residencial y servicios. Área Ruta 9: countries: $450/600 $/m2.

69 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES La construcción del mapa de inversión para la Ciudad de San Miguel de Tucumán ha permitido detectar localizaciones estratégicas en el modelo territorial a partir del cual se pudo analizar diferentes alternativas para el desarrollo de propuestas orientadas a productos arquitectónicos en base a modelos de venta, renta y plusvalía, en este capítulo se desarrollará un estudio de caso específico sobre un producto arquitectónico en base a un modelo de venta (Modelo A). Este análisis permitirá establecer algunas conclusiones respecto de las posibilidades para el acceso a la vivienda considerando parámetros como economía de escala y localización para la reducción del valor de venta asociado a la estructuración financiera del negocio que contempla niveles acotados de anticipo e integración de cuotas durante la obra. De este modo, el mapa de inversiones permitirá evaluar a futuro a partir de las variables específicas para cada caso, el desarrollo de los productos arquitectónicos en base a modelos de renta y plusvalía planteados en este trabajo. Para el estudio de caso, el producto a desarrollar es del tipo Condominios Horizontales, manteniendo la idea del concepto de "vivir en casa" Producto: Departamentos tipo dúplex de 1, 2 y 3 dormitorios con seguridad, amenities y espacios verdes. A desarrollar en terreno urbano en la zona del Parque 9 de Julio. Mercado Meta: Matrimonios o solteros profesionales que no pueden acceder a lote propio. Residencias: Parque Virginia/NMD NOMADAS Conceptos para el diseño respetando la idea de "Vivir en casas": Tipologías Dúplex. Ubicación de balcones con medidas y proporciones de "Galerías" (Tradición y cuestión climática) Parrillas individuales. Amenities comunes: SUM, solarium, pileta, etc.

70 HACIA LA CONSTRUCCION DE UN MAPA DE INVERSIONES Vivienda colectiva Avda.Congreso 2064 ATV Arquitectos Vivienda colectiva PH Uriarte - Arquitectonika 1.Ubicación: Se propone un terreno en esquina ubicado en la zonificación R1 de la Municipalidad de San Miguel de Tucumán, en la zona cercana al Parque 9 de Julio. Este sector presenta excelentes características debido a que la avenida que da su frente al parque, podría adquirir las características que hoy presenta la Av. Libertador frente a los Bosques de Palermo. Hoy ya se pueden observar como esa franja está siendo adquirida para edificios de viviendas y grandes cadenas hoteleras. 2. Datos Catastrales y esquema de planta: Se propone un edificio de PB y 8 pisos con departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios (tipologías Duplex y departamentos) espacios comunes y amenities. DATOS EMPRENDIMIENTO Distrito R1 Fot 6 sup. Terreno (25mx30m) 750 Sup. Edificable 4500 Planta Tipo