Guía de Orientación para atender vivienda en los municipios. Versión 3.0. Enero 2014

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1 Guía de Orientación para atender vivienda en los municipios Versión 3.0. Enero 2014

2 Presentación Los gobiernos municipales tienen asignadas responsabilidades muy relevantes en la fracción V del Artículo 115 Constitucional: planear el desarrollo municipal; crear y administrar reservas territoriales; autorizar y vigilar el uso del suelo; otorgar licencias y permisos de construcción y expedir los reglamentos y disposiciones que sean necesarios, además de dotar múltiples servicios públicos. Para la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), es prioritaria la coordinación con estados y municipios para impulsar una Política Pública de Vivienda Sustentable, orientada a que las viviendas nuevas y existentes, se integren en un entorno que permita el sano desarrollo de la población, con mejores estándares de calidad de vida y hacer competitivas a las ciudades y regiones del país.

3 Presentación Hay múltiples acciones del sector vivienda que inciden sobre el ordenamiento territorial, la planeación urbana y la edificación de viviendas, que están a disposición de los gobiernos municipales y estatales ofreciendo apoyo en recursos y capacitación, pero no se han realizado suficientes esfuerzos para fortalecer el desempeño de los municipios en sus responsabilidades ligadas a la vivienda. Por ello, Conavi elaboró esta Guía para divulgar material básico de los programas y recursos de vivienda, cuyo conocimiento sea de utilidad para que los funcionarios municipales acompañen y orienten las soluciones habitacionales de sus pobladores.

4 Presentación La intención es que de la diversidad de opciones, el municipio pueda elegir las que mejor se adaptan a su realidad y condiciones habitacionales. El contenido de la Guía muestra las modalidades para: adquirir, mejorar o autoproducir una vivienda, los requisitos y esquemas financieros de cada alternativa y, en su caso, los vínculos con los sitios de internet, servicios y productos de otros organismos o dependencias, en donde se puede encontrar información más detallada o complementaria.

5 Contenido 1. Opciones: comprar una vivienda terminada, autoproducir una vivienda o mejorar la vivienda actual. 2. Alternativas financieras acordes con la situación laboral y nivel de ingreso de las personas. 3. Apoyos de subsidio a través de programas federales y locales. 4. Educación financiera para la toma de decisiones. 5. Herramientas auxiliares para el consumidor.

6 Contenido 1. Opciones: comprar una vivienda terminada, autoproducir una vivienda o mejorar la vivienda actual.

7 1. Opciones: Producción comercial o social En general, las viviendas se producen mediante procesos comerciales o sociales. La Producción Comercial de Vivienda se refiere a viviendas nuevas en venta, edificadas por empresas profesionales, que ofrecen sus productos en el mercado. Al comprador sólo le corresponde la decisión financiera de cómo pagar la casa.

8 1. Opciones: Producción comercial o social Producción Social de Vivienda (PSV), incluye: Autoproducción, Autoconstrucción y Mejoramiento con sus modalidades Se puede llevar a cabo en forma personal, familiar, colectiva, organizada y organizada asistida. Los usuarios finales de la vivienda, se involucran y toman decisiones en parte o en todo el proceso de edificación. La vivienda obtenida mediante este proceso, tiene como finalidad habitarla, no venderla.

9 1. Opciones: Producción comercial o social En todos los municipios hay Producción Social de Vivienda. Es usual que en los municipios coexistan viviendas comerciales y de PSV. Son cada vez más frecuentes los municipios con grandes conjuntos habitacionales. El papel de las autoridades municipales varía de acuerdo a las características locales: rurales, mixtos y urbanos, así como el tipo, antigüedad y condición de desarrollo de los asentamientos.

10 1. Opciones: Vivienda comercial Para la vivienda comercial, los municipios desempeñan un papel primordial al ser responsables de autorizar las licencias de construcción, el uso del suelo, la orientación del crecimiento de los asentamientos humanos y dotar los servicios públicos básicos. Para comprar la casa es usual que se requiera financiamiento. Las opciones de crédito y subsidio se detallan en el capítulo 2 de esta Guía, de acuerdo con la situación laboral del comprador.

11 1. Opciones: Producción Social En México, muchas de las casas se han edificado mediante procedimientos de producción social en modalidades de autoproducción, autoconstrucción y mejoramiento, donde los usuarios finales de la vivienda participan y toman decisiones durante todo el proceso. En sus modalidades de producción social organizada y organizada asistida, los usuarios de las viviendas intervienen usando procedimientos colectivos, autogestivos y solidarios. La producción social asistida, alude a la presencia de la asesoría técnica profesional, logrando mejores resultados de habitabilidad y calidad, además de disminuir costos.

12 1. Opciones: Producción Social En este tipo de viviendas, los municipios, pueden desempeñar un papel de mayor colaboración con sus pobladores, sobre todo con los de menores ingresos, que han optado por la producción social de vivienda. Los municipios pueden, además de aportaciones económicas o en especie (reserva territorial), colaborar con otras opciones de apoyo, por ejemplo: Desarrollo de proyectos: familias que cuentan con terreno pero no con asesoría calificada para desarrollar su proyecto integral.

13 1. Opciones: Producción Social Costo de trámites oficiales: reducir el costo de los derechos, licencias o trámites a pagar, así como apoyar en gestiones estatales. Trato diferencial: generar una norma diferente para las modalidades de producción social, que evite que los inspectores municipales o del IMSS, las consideren como ilegales o irregulares. Organización productiva: menores precios de material, mediante economías de escala (compras de mayoreo) e impulso de acciones colectivas.

14 1. Opciones: Producción Social Producción de materiales: compra o préstamo de máquinas de adobe o block; capacitación de operadores y traslado de materiales a comunidades. Gestión ante intermediarios financieros: orientar a la población sobre servicios financieros populares y fomentar su presencia en localidades poco atendidas. Apoyo a la asistencia técnica: gestionar ante instituciones académicas programas de servicio social para estos servicios. Acompañamiento en programas federales: gestionar ante gobiernos federal y estatal la aplicación de programas. Organización de voluntariado: apoyo a tareas de autoproducción o mejoramiento de vivienda en colonias o barrios.

15 1. Opciones: Producción Social Conavi fomenta la Producción Social Organizada Asistida, que son acciones con apoyo de asesoría calificada, que puede incluir aspectos: técnicos, financieros, organizativos, de capacitación y de gestión. Conavi, junto con la producción social organizada asistida, fomenta la consolidación de Desarrolladores Sociales de Vivienda, de los que hay 11 acreditados. Pueden consultarse en:

16 1. Opciones: Producción Social Estos desarrolladores sociales gestionan, realizan, asesoran y/o financian programas o acciones en forma organizada, planificada y permanente, acompañada siempre de asistencia técnica capacitada y la participación social.

17 1. Opciones: Mejora de vivienda D E S P U É S Las alternativas de crédito para mejoras entre quienes trabajan por su cuenta y tienen capacidad de pago son, entre otras, las siguientes: Empresas proveedoras de insumos: como son las cementeras; Proveedores y casas de materiales de construcción; Sociedades Financieras Populares (Sofipos); Sofoles y Sofomes: financieros de objeto limitado y de objeto múltiple; A N T E S

18 1. Opciones: Mejora de vivienda Cajas de Ahorro; Cajas Solidarias; Sociedades Cooperativas; Asociaciones civiles; y Otras micro financieras, algunas con fondeo de la SHF. ANTES DESPUÉS

19 1. Opciones: Mejora de vivienda Las alternativas para quienes trabajan por su cuenta y no tienen capacidad de pago son, entre otras, las siguientes: Fundaciones; Organismos Estatales de Vivienda; e Institutos Municipales de Vivienda.

20 1. Opciones: Mejora de vivienda Respecto del subsidio para mejoramiento, puede provenir de organismos públicos federales como son: Secretaría de Desarrollo Social, Fonhapo y Conavi. Los programas de estos organismos se detallan en la sección 3 de este Manual. Algunos organismos estatales y municipales de vivienda asignan recursos de subsidio en apoyo al mejoramiento de viviendas, tanto en complemento de los programas federales antes mencionados, como con programas propios.

21 Contenido 2. Alternativas financieras acordes con la situación laboral y nivel de ingreso.

22 2. Alternativas financieras: Secciones 1. Orientación y manuales de educación financiera sobre créditos para vivienda, sus variantes hipotecaria y no hipotecaria, acceso al crédito de organismos de vivienda de acuerdo con la situación laboral, variantes de cofinanciamiento y las características más adecuadas de esquemas para comprar, autoproducir o mejorar una vivienda. 2. Catálogo de créditos para vivienda de organismos nacionales, estatales, bancos, sociedades financieras de objeto limitado y múltiple (sofoles y sofomes), entidades de crédito popular y otras opciones en el mercado.

23 2. Alternativas financieras: Orientación El acceso a financiamiento para comprar, autoproducir o mejorar una vivienda, es una oportunidad y un riesgo. Puede ser muy costoso para la economía familiar si no se elige adecuadamente. El gobierno federal ha puesto al alcance de cualquier persona, materiales gratuitos de orientación y ejercicios de educación para: conocer su capacidad de compra; planear el ahorro; gastos asociados; contratos para comprar, ampliar o rentar una casa; como conservar el patrimonio; y mejorar la convivencia vecinal. Hay 15 Manuales que pueden consultarse en el servicio Asesor SHF. Tu consejero patrimonial, de Sociedad Hipotecaria Federal, en línea o interactivos en: oducto09.aspx

24 2. Alternativas financieras: Orientación En Asesor de SHF, se encuentran a detalle los aspectos elementales del financiamiento habitacional que aquí se mencionan. 1. Créditos con garantía hipotecaria. Al comprar con crédito una vivienda nueva o usada, es común que la casa adquirida quede como garantía de pago del préstamo recibido. Son de largo plazo, entre 5 y hasta 30 años. Al contratar un crédito deben considerarse diversos gastos iniciales como son: anticipo o enganche (usualmente, del 15 al 20% del valor de la vivienda); comisiones; impuestos y trámites para escrituración que implican honorarios notariales y el registro de la transacción ante el Registro Público de la Propiedad. La suma de estos gastos iniciales, sin contar el enganche, suele representar entre el 6% y el 8% del valor de la vivienda.

25 2. Alternativas financieras: Orientación 2. Crédito para autoproducción; su monto se estima respecto del valor total del proyecto y se recibe en parcialidades acordes con el avance de las obras. Los plazos son por un máximo de dos a tres años, en ocasiones hay gastos o comisiones al contratarlos y la garantía de pago es de tipo ordinario. Autoproducción es un concepto que incluye la autoconstrucción

26 2. Alternativas financieras: Orientación 3. Mejora de vivienda; las acciones a realizar determinan el monto del préstamo. Los plazos van de seis meses hasta dos años, con parcialidades acordes al avance de las obras. En ocasiones hay gastos o comisiones al contratarlos y la garantía de pago es de tipo ordinario. En las modalidades de autoproducción y de mejora de vivienda, los municipios pueden desempeñar un papel activo de acompañamiento y orientación en beneficio de sus poblaciones, a diferencia de la compra de vivienda que es una operación entre particulares.

27 2. Alternativas financieras: Catálogo de opciones Financiamiento para vivienda: 1. Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) 2. Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (Fovissste) 3. Banco Nacional del Ejército, Fuerza Aérea y Armada, S.N.C. (Banjercito) 4. Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas, (ISSFAM) 5. Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) 6. Bancos comerciales. Instituciones de Banca Múltiple 7. Sociedades Financieras de Objeto Limitado y de Objeto Múltiple (Sofoles y Sofomes) 8. Organizaciones de Finanzas Populares 9. Autofinanciamientos para vivienda.

28 Infonavit Este Instituto, atiende a trabajadores (Apartado A del Artículo 123 Constitucional), cuyos patrones hacen aportaciones con el doble propósito de crear un ahorro para dar créditos para vivienda y aumentar los recursos destinados a pensión del trabajador. Los créditos se otorgan como prestación por única vez, mediante un sistema de puntuación basado en criterios de: Capacidad económica (edad-salario y ahorro voluntario); Equidad (subcuenta de vivienda) y Riesgo (bimestres cotizados continuos y antigüedad en el empleo actual). Líneas de crédito ofertadas: Línea II: adquisición a terceros (vivienda nueva o usada Línea III: construcción en terreno propio Línea IV: ampliación, remodelación y mejoramiento de vivienda Línea V: pago de pasivos; deudas previas por compra de vivienda

29 Infonavit: condiciones crediticias Trabajador con aportaciones en activo ante el Infonavit. Unidad del crédito: salario mínimo mensual del Distrito Federal (smmdf). Monto máximo de crédito del Instituto: 180 veces el smmdf. Los salarios mínimos vigentes para el Distrito Federal se pueden consultar en: Tasa de interés entre el 4 y el 9% anual según ingreso del trabajador. Saldo de la subcuenta de vivienda se adiciona al monto del crédito para incrementar la capacidad de compra. Afectación del ingreso no mayor al 25% del salario del trabajador. Amortización del crédito hasta en 30 años (360 pagos efectivos). Durante la vigencia del crédito, se pueden solicitar 2 periodos de prórroga para suspender los pagos del crédito hasta por 24 meses.

30 Infonavit: productos hipotecarios Crédito Infonavit + Ésta es tu casa Crédito Infonavit Cofinavit Vivienda Económica: crédito para adquisición que puede otorgar Infonavit, sumado a los recursos del subsidio federal otorgado a través de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Derechohabientes con ingreso individual máximo de 2.6 vsm, para viviendas con valor de hasta 158 vsm. Vivienda Tradicional: crédito del Instituto, sumado al saldo de la subcuenta, para compra de viviendas nuevas o usadas con valor máximo de 350 vsm en cualquier parte del país. El valor de la vivienda no tiene límite, si el crédito se solicita para construir en terreno propio, mejorar o redimir pasivos. Cofinanciamiento y Conyugales: reúne el crédito de Infonavit con el de un banco o sofol y en el caso de Fovissste para créditos conyugales. Financia viviendas cuyo valor no tiene límite. Mezcla recursos de Infonavit, de un banco o sofol y el saldo de la subcuenta de vivienda. Se recomienda consultar las variantes vigentes de cofinanciamiento.

31 Infonavit: productos hipotecarios Apoyo Infonavit Apoyo Infonavit: para derechohabientes con ingresos de más de 10 vsmmdf, que contratan, o tenían contratado, crédito con un banco o sofol para adquirir una vivienda. No hay límite de valor; la subcuenta de vivienda es garantía ante incumplimiento de pago. Para los funcionarios municipales es muy importante saber que, ante la situación de que un trabajador no pueda seguir pagando su crédito, lo más conveniente es acudir a la Delegación del Infonavit para solicitar una prórroga en los pagos o alguna de las opciones que ofrece el Instituto para ayudar a los trabajadores a preservar su patrimonio. Mayor información de las opciones de crédito y de la negociación de cualquier problema, se puede encontrar en el sitio de internet del Infonavit, en la liga: LLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hnd0cPE3MfAwMLfwsLAyM_1wAXIxNvA_dAU30 _j_zcvp2cbedfabfwmig!/dl3/d3/l2dbisevz0fbis9nqseh/

32 Fovissste El Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (Fovissste), órgano desconcentrado del ISSSTE, administra programas de vivienda destinados a los empleados públicos que trabajan para el Gobierno Federal (Apartado B del Art. 123 Constitucional). Los empleados públicos tienen una subcuenta de vivienda a nombre de cada trabajador, en la que se depositan aportaciones del Gobierno Federal. Fovissste administra los recursos de estas subcuentas, dando crédito para vivienda o, en su caso, transfiriéndolos al fondo de pensión para aumentarlo. Líneas de crédito o modalidades que ofrece: Adquisición de vivienda: nueva o usada Construcción en terreno propio del trabajador Construcción, reparación, ampliación o mejoramiento de vivienda Pago de enganche y/o de los gastos de escrituración para adquisición de vivienda de interés social, y Pago de pasivos, es decir deudas previas por compra de vivienda.

33 Fovissste: Requisitos y condiciones de crédito Los requisitos generales son los siguientes: Ser trabajador en activo ante el Fovissste. Contar con un mínimo de bimestres cotizados. Los créditos se otorgan por medio de sorteos, a excepción de los cofinanciamientos en los que no hay sorteo para asignar el crédito. El crédito es una prestación por única vez durante la vida laboral. Presentar la cédula de la Clave Única de Registro de Población (CURP) Tasa de interés entre el 4 y el 6% anual dependiendo del sueldo básico del acreditado. La actualización de saldos insolutos del crédito se liga al incremento del salario mínimo. Se pueden consultar en: Los pagos mensuales del crédito se calculan con una afectación del ingreso no mayor al 30% del salario base del trabajador Amortización del crédito hasta en 30 años (360 pagos efectivos). Mayores datos en:

34 Fovissste: Productos hipotecarios Crédito Tradicional, para cualquier modalidad y valor de vivienda, con monto máximo de crédito de Fovissste de $ (julio 2011) más el saldo de la subcuenta de vivienda. El monto depende del salario de cada trabajador. Créditos con subsidio. Crédito que se complementa con un apoyo económico no recuperable que otorga el Gobierno Federal a través de la Conavi, para derechohabientes con salario básico mensual de hasta 2.2 vsmmdf, o salario integrado de hasta 2.4 vsmmdf, así como a pensionados mayores de 60 años con ingreso de hasta 4.1 vsmmdf. Créditos sólo para adquisición de vivienda nueva o usada, para pensionados con edad entre 47 y 74 años, por un monto máximo de $398, ( vsmmdf.) No están sujetos a sorteo. Plazo de 20 años y afectación salarial máxima del 20% del total de la pensión.

35 Fovissste: Cofinanciamientos Créditos Conyugales: reúne créditos Fovissste e Infonavit, para la compra de vivienda nueva o usada, sin límite de valor. Se usan los saldos de ambas subcuentas de vivienda. No se requiere participar en sorteo del Fovissste. Crédito Aliado2 plus: Crédito Fovissste sin necesidad de sorteo, combinado con otro de alguna entidad financiera de acuerdo a su capacidad de pago. Puede ser utilizado para adquisición de vivienda nueva o usada y redención de pasivos. Puede llegar hasta $218, ( SMMGVDF) más una cantidad equivalente al Saldo de la Subcuenta de Vivienda del SAR. Crédito Respalda2: Crédito sin necesidad de sorteo, para quienes desean utilizar como pago inicial su saldo de la subcuenta Fovissste del SAR, potenciándolo con un crédito en pesos por parte de una entidad financiera, en pesos y con tasa de interés fija, para adquirir una vivienda nueva o usada. No hay tope para el valor de la vivienda.

36 Banjercito Opciones de créditos para vivienda, disponibles para los militares de México, a través del Banco Nacional del Ejército, Fuerza Aérea y Armada, S.N.C. (Banjercito). 1. Credi-Casa: para Generales, Jefes y Oficiales y su equivalente en la Armada en activo. Crédito para adquirir una vivienda nueva o usada, hasta por el 100% del valor de la misma, con plazo de 1 a 20 años. 2. Credi-Casa Liquidez: para Generales y Capitán 2 y su equivalente en la Armada en activo. Crédito simple con Garantía Hipotecaria, para quien necesita liquidez y cuenta con una vivienda para hipotecar. 3. Vivienda Fácil 1: para Sargento 1, Sargento 2 y Cabo en activo. Crédito para adquisición de vivienda nueva o usada con crédito máximo de $300,000. Subsidio del Gobierno Federal en función al valor de la vivienda, con precio máximo hasta de $420, Mayores datos en:

37 Banjercito 4. Vivienda Fácil 2: para tropa y su equivalente en la Armada en activo, siempre y cuando tengan de 7 a 10 años en el ejército. Crédito máximo de $300,000 para vivienda nueva o usada. Subsidio del Gobierno Federal en función al valor de la vivienda, con precio máximo hasta de $420, Vivienda Fácil 3: para personal militar y naval en situación de retiro con ingresos de hasta 5 vsmmdf. Para vivienda nueva o usada. Mismos valores de crédito y precio anteriores, siempre y cuando el militar cuente con recursos propios para la diferencia entre el crédito y el precio, por lo que pueden tener acceso al subsidio del Programa Esta es tu casa. 6. Credi-Casa Retirados: Personal militar y naval en situación de retiro, con grado de Generales Jefes u Oficiales y su equivalente en la Armada con ingresos mensuales superiores a 5 vsmmdf, para la adquisición de vivienda nueva o usada. Dependiendo del grado, pueden obtener crédito hasta por $974,000 y adquirir una vivienda con valor de hasta $1,079,000.

38 Issfam El Instituto de Seguridad Social para las Fuerzas Armadas Mexicanas, (ISSFAM), ofrece créditos para vivienda a integrantes de las fuerzas armadas, que tengan al menos 10 años de depósitos ante el ISSFAM y que pueden solicitar los recursos para adquirir, construir, reparar, ampliar, mejorar, o pagar deudas (redención de pasivos). Los plazos de los créditos pueden ser hasta por 20 años, con tasa de interés del 4% anual y el monto del crédito se calcula de acuerdo con el grado militar que tiene el solicitante. Pueden ser beneficiarios de un subsidio federal los militares con ingreso no mayor a 5 vsmmdf. Mayores datos en:

39 Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) La SHF es el banco de desarrollo de la vivienda del Gobierno Federal. Opera productos de crédito, ahorro y garantías en segundo piso, es decir que no atiende directamente al público, sino a través de intermediarios financieros tales como: bancos, Sofoles, sofomes y entidades de ahorro y crédito popular. Sus productos principales son: créditos individuales, créditos puente para edificación, garantías de pago ante el incumplimiento de créditos individuales o puentes y actividades de fomento y fortalecimiento de los mercados financieros primario y secundario de la vivienda y de las hipotecas. Los requisitos para recibir crédito son específicos de cada intermediario financiero pero, en general, cualquier persona puede ser beneficiaria de sus productos, sin importar su situación laboral o ubicación urbana o rural. Entre los principales productos de la SHF destacan los siguientes:

40 SHF: Productos Fondeo CasaSHF mensualidades fijas: Los intermediarios financieros dan créditos a la vivienda, tanto a asalariados como a no asalariados, en pesos, con plazos de 5 a 20 años, en mensualidades fijas con un máximo de crédito que sea el menor entre 500,000 UDI s o el 90% del valor de la vivienda a comprar. Se otorga con respaldado de garantía hipotecaria, es decir, la vivienda queda como garantía del crédito. Pago de pasivos: Permite renegociar y mejorar las condiciones actuales de un crédito, cambiando de intermediario financiero. Microfinanciamiento para vivienda: Crédito para remodelar, ampliar o mejorar tu vivienda.

41 SHF: Productos Cofinanciamiento SHF-Infonavit: Crédito de Infonavit en conjunto con crédito de Sofol hipotecaria, para personas con ingresos entre 6 y 10 salarios mínimos, teniendo como beneficio una mayor capacidad de compra. Crédito SHF con Apoyo Infonavit: Crédito de Sofol hipotecaria, en conjunto con crédito Infonavit, para personas con ingresos de más de 10 salarios mínimos, usando la subcuenta de vivienda de Infonavit como garantía de pago, en caso de pérdida del empleo. Renta con opción a compra: Alternativas para aumentar las posibilidades de acceso a la vivienda de los grupos de población con ingresos medios y bajos, que tienen dificultades para ahorrar para el depósito inicial y para acceder a un crédito hipotecario tradicional

42 SHF: Productos CREDIFERENTE permite a personas no afiliadas al Infonavit o Fovissste, acceder a un crédito para la adquisición de una vivienda. Se puede contratar un crédito para adquisición de vivienda nueva o usada, con plazos que pueden ser de 5, 10, 15, 20 y hasta 25 años. El enganche mínimo es del 10% del valor de la vivienda. El monto máximo del crédito depende de la capacidad de pago de la persona y puede ser hasta aproximadamente de un millón de pesos. Permite demostrar la capacidad de pago de 4 formas diferentes: 1. Ahorro ininterrumpido: durante 6 meses previos a la compra de la vivienda. Cantidad equivalente a lo que sería el monto de la mensualidad del crédito a contratar. 2. Esquema de Renta con opción a compra: firma de contrato con opción a compra del inmueble a adquirir, Deberá pagar la renta puntualmente mínimo durante 6 meses, el monto de la renta deberá ser igual o mayor a la mensualidad que desea contratar.

43 SHF: Productos 3. Esquema de buen pagador: permite demostrar la capacidad de pago al comprobar, vía estados de cuenta, pagos puntuales y completos de créditos con mensualidades similares a las que se pagarían con el crédito de adquisición de vivienda a contratar. 4. Renta pagada: con este esquema puede demostrar su capacidad de pago cumplido de la renta del inmueble que habita. Es indispensable que exista contrato de arrendamiento y presente los recibos de pago de la renta. CREDIFERENTE puede ser adquirido a través de diferentes intermediarios, como son: bancos, sofoles y sofomes. La relación de estos financieros puede ser consultada en:

44 Bancos Comerciales: Aspectos generales Esta sección describe en forma general los créditos hipotecarios que opera la banca comercial o instituciones de banca múltiple. Las condiciones y tasas pueden variar de acuerdo con cada institución bancaria. Unidad de valor: Pesos o en UDI s. Actualmente casi todos son en pesos. Monto financiable: proporción del valor de la casa que puede dar el banco. Importe del enganche: anticipo para completar el valor de la casa. Por ejemplo, si el monto del crédito es del 80%, el enganche será del 20% restante. Además del enganche es muy importante considerar otros gastos al contratar el crédito. Los más relevantes se describen a continuación: Comisiones: de apertura del crédito (entre 1 y 3% del monto solicitado); investigación del crédito (consulta de antecedentes crediticios del solicitante ante el buró $500), estudio socioeconómico y avalúo (costo mínimo $900).

45 Bancos Comerciales: Aspectos generales Gastos por escrituración: impuestos, registro de la operación de compra venta y honorarios notariales. En suma pueden ser entre el 4 y el 9% del valor de la vivienda. Dependen del monto de la operación, la ciudad y la entidad federativa. Costo Anual Total (CAT): medida expresada en porcentaje, que incorpora todos los costos y gastos aplicables al contratar un crédito. Comparar CAT s de ofertas de crédito, ayuda a tomar decisiones de costo beneficio al comprador. Plazo: años estimados para pagar el crédito. Los más usuales son 15, 20 ó 25 años (hasta 30 años en algunos bancos). La periodicidad de pago es mensual. Tasa de interés: puede ser fija (la misma en todos los pagos), variable (algunos bancos ponen un tope a la tasa), o mixta, mezcla de las anteriores. Tasa moratoria: en caso de atraso en los pagos. Seguros: de vida para el acreditado y de daños para el inmueble. Estos son obligatorios. Algunos bancos ofrecen adicionales como el de desempleo. Penalización por pagos anticipados (prepagos), parciales o totales.

46 Banca: Destino del crédito y requisitos Todos estos elementos, con excepción del CAT, se establecen en un contrato de crédito hipotecario que el comprador debe conocer, para evaluar cuidadosamente su contenido y compromisos, antes de firmarlo. Puede consultarse en: 1. Para adquirir una vivienda: nueva o usada. Incluye cofinanciamientos con Infonavit y Fovissste, así como los créditos de bancos para el Programa Apoyo Infonavit. 2. Para ampliación o mejoras: diversas acciones en viviendas existentes. 3. Para construcción: propietario del terreno con un proyecto completo de edificación. 4. Para redención de pasivos. Tanto por mejores condiciones de pago o plazo respecto de deudas previas, como para reestructurar el crédito con el mismo banco. Requisitos generales de los bancos, acordes con la situación laboral: Constancia de antigüedad laboral mínima de 2 años, puesto, sueldo y prestaciones. Recibos de nómina del último trimestre, con ingreso mínimo de $6,500 mensuales.

47 Requisitos para el crédito bancario Para profesionistas independientes: Alta ante la SHCP y declaración anual del ISR. Estados de cuentas financieras que demuestren el flujo de recursos del solicitante. Autorización para consulta de buró de crédito (antecedentes crediticios). Identificación oficial y acta de nacimiento. Acta de matrimonio, en su caso. Llenar solicitud de crédito del banco. Edad a partir de 22 años. A partir de los 50 años, el plazo del crédito se debe ajustar para que la suma de la edad y el plazo del crédito no supere la cifra de 75. Copias de escrituras del inmueble que se va adquirir, con inscripción en el RPP. Copias de los últimos pagos de predial y de agua del inmueble a adquirir. Para información más detallada y conocer el listado de instituciones de banca múltiple, se sugiere consultar la página de la Asociación de Bancos de México en el apartado Bancos Integrantes, o consultar el Catálogo del Sistema Financiero Mexicano de la SHCP en la Categoría 40: instituciones de banca múltiple, en la página: (se abre documento en pdf )

48 Entidades Financieras Especializadas: Sofoles, Sofomes Esta sección aborda los productos de vivienda de las Entidades Financieras Especializadas, término que incluye a las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) y a las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes). Por ley, estas Entidades sólo otorgan crédito y no pueden captar recursos de ahorro del público. De todas las Sofoles, la porción que da crédito para vivienda forma el segmento de Sofoles hipotecarias, en tanto que las Sofomes, incluyen: crédito; arrendamiento financiero y factoraje como acciones en materia de vivienda. Los bancos comerciales han adquirido tanto Sofoles como Sofomes en años recientes. Las Sofoles son instituciones autorizadas por la SHCP, reglamentadas por el Banco de México y supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Por su parte, formar una Sofom no requiere de autorización del Gobierno Federal. Existen dos tipos de Sofomes: reguladas y no reguladas.

49 Sofoles y Sofomes: Tipos y requisitos de crédito Las reguladas: Sofom, E.R., tienen participación de capital de otra institución de crédito y deben sujetarse a la supervisión de la CNBV. Las no reguladas: Sofom, E.N.R., no tienen capital de otra institución de crédito y no están sujetas a la supervisión de la CNBV. Ambas entidades obtienen recursos para otorgar créditos de fuentes distintas al ahorro, como es el caso de las líneas de crédito de la SHF o de emisiones bursátiles. Sus modalidades de crédito incluyen préstamos puente para construir vivienda e individuales para compra o mejora de vivienda nueva o usada. En créditos individuales participan en cofinanciamientos con lnfonavit y Fovissste. Su público objetivo, son personas con dificultad para demostrar sus ingresos, así como aquellas sin acceso al Infonavit o Fovissste, o quienes ya ejercieron su derecho al crédito ante estos organismos. En general el nivel de ingreso de los acreditados de Sofoles y Sofomes está por arriba de los cinco salarios mínimos, por lo que se orientan a productos de vivienda popular, media y residencial.

50 Sofoles y Sofomes: Condiciones crediticias Condiciones y requisitos generales de crédito: Financiamiento en pesos; máximo del 80% del valor de la vivienda, el 20% restante corresponde al enganche que debe aportar el comprador. Plazo de pago del crédito: de 5 hasta 25 años. Sin penalización por pagos anticipados. Valor de la vivienda variable de acuerdo a cada Sofol o Sofom. Tasa de interés fija. Costos Anuales Totales variables que deben compararse. Seguros obligatorios de vida para el acreditado y de daños al inmueble. Llenar solicitud de crédito. Tener entre 18 y 65 años de edad. Un año mínimo laborando en la empresa (economía formal) y presentar comprobantes de ingresos de los últimos tres meses. Percibir ingresos mínimos de 3.33 veces la mensualidad a pagar. Acta de nacimiento

51 Sofoles y Sofomes: Condiciones crediticias identificación oficial Referencias particulares Comprobante de domicilio actual Estado de cuenta de instituciones financieras, declaraciones fiscales, recibos de pago de renta con requisitos fiscales, o carta descriptiva de la actividad que desempeña, sobre todo para economía informal. Estas condiciones y requisitos deben establecerse en las cláusulas del contrato de crédito que debe revisar minuciosamente el comprador antes de su firma. Para mayor información se sugiere consultar la página: credito-hipotecario Mayor información: en y el listado de estas entidades en 40.pdf en las secciones 67 y 68. (se abre documento en pdf )

52 Organizaciones Financieras Populares Quienes son? Se agrupan con la denominación de organizaciones de finanzas populares (OFP s) a intermediarios financieros que incluyen a: Cajas de Ahorro, Sociedades Financieras Comunitarias, Cajas Solidarias, Sociedades Cooperativas, Cajas Populares, Sociedades Financieras Populares, Uniones de Crédito, Microbancos y Organismos de Integración Financiera Rural. Marco legal. La Ley de Ahorro y Crédito Popular (LACP) norma la operación de estas organizaciones a través de la CNBV. Las que autoriza dicha Comisión, se denominan Entidades de Ahorro y Crédito Popular (EACP). Listado completo en: /casfim_new/paginas/casfim_te.aspx numeral 29.

53 Organizaciones Financieras Populares Desarrollo. La LACP establece cuatro niveles de operación para estas entidades, tanto por monto de capital como del tipo de servicios y operaciones que pueden llevar a cabo. El desarrollo institucional y operativo de las OFP s es muy desigual, por una parte, hay cajas de ahorro que se encuentran en las fases iniciales definidas en la LACP, mientras que otras cajas han alcanzado el máximo nivel con sistemas y servicios financieros de vanguardia, competitivos y buena cobertura geográfica. El fomento y consolidación de las OFP s lo lleva a cabo el Banco del Ahorro Nacional y Servicios Financieros (Bansefi). Red de la Gente. Es una alianza comercial formada entre 276 EACP y Bansefi para ofrecer a la población una amplia gama de servicios financieros. Opera 2,149 sucursales en todo el territorio nacional, lo que la constituye en la red financiera más importante en cobertura, con presencia en 913 municipios y la segunda en cuanto a puntos de atención.

54 OFP s: Condiciones y requisitos populares Productos. Para la mayoría de los municipios y pequeñas localidades en México, los únicos servicios financieros disponibles los proporcionan estas OFP s, con productos de ahorro y préstamo para diversos fines: productivos, consumo, pago de servicios, ahorro, inversión, tarjetas de crédito, recepción de remesas o compra de automóvil. En materia de vivienda, los préstamos más usuales se orientan hacia la autoproducción y el mejoramiento, ampliación, remodelación o reparación. Algunas de las cajas más grandes también ofrecen créditos hipotecarios. Su población objetivo es la no asalariada. El historial de pago del cliente con la OFP y el tipo de obra a realizar, determinan los plazos y montos del préstamo. Para mejoras y autoproducción, los recursos se entregan acorde al avance de obra.

55 OFP s: Condiciones y requisitos populares Algunas de las OFP s exigen que el proyecto se realice con asistencia técnica. Tasas de interés variables. Dada la percepción del riesgo y el tipo de garantía, suelen ser tasas más altas que las de créditos hipotecarios y más similares a las de microempresas. La garantía de los préstamos es personal y, ocasionalmente, mediante coacreditado. En algunas ocasiones y según el tipo de OFP, operan garantías comunitarias o de corresponsabilidad compartida para la recuperación. Sólo en casos de adquisición de vivienda hay garantía hipotecaria. Para comprobar el nivel de ingreso se usan cuestionarios para conocer la actividad productiva y flujo de recursos personales y familiares. Para afiliación y acceso al préstamo, algunas organizaciones exigen ahorro previo y cubrir cuotas de registro o incorporación.

56 Autofinanciamientos para vivienda Este esquema funciona con la formación de grupos de consumidores afines en el interés de comprar o mejorar una vivienda, para lo cual cada uno compromete una aportación mensual de dinero, que se deposita en un fideicomiso, a manera de parcialidad de los recursos estimados para adquirir o mejorar el inmueble. Para operar los grupos, las empresas de autofinanciamiento, se ocupan de lo siguiente: Organizar la inscripción y tamaño de cada grupo de consumidores; Firman un contrato de adhesión que establece: plazo, monto solicitado y compromisos de aportaciones de cada consumidor ante el fideicomiso; Contratan seguros de vida e incapacidad permanente para cada integrante y; Llevan a cabo eventos periódicos de asignación de los recursos solicitados. Los procedimientos para asignar pueden ser: sorteo, antigüedad, puntaje, subasta o adjudicación mínima. Se establecen en el contrato de adhesión, que debe estar autorizado y registrado ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco). Las empresas que operan este esquema no son intermediarios financieros. Su operación es regulada por la Secretaría de Economía, a través del Reglamento de Sistemas de Comercialización mediante la integración de grupos de consumidores, publicado en el DOF el martes 17 de mayo de 1994.

57 Autofinanciamientos para vivienda Otra regulación es la Norma Oficial Mexicana NOM-037-SCFI-1994 "Requisitos para los contratos de adhesión en los sistemas de comercialización consistentes en la integración de grupos de consumidores", publicada en el DOF el viernes 8 de julio de La Secretaría de Gobernación vigila los sorteos y el Banco de México regula los fideicomisos. Esta normatividad establece los siguientes aspectos operativos relevantes: Grupos para vivienda con un máximo de 600 consumidores. Generalmente grupos en fideicomisos cerrados, es decir un número fijo de integrantes que pueden ser sustituidos. El fideicomiso se extingue hasta cumplir con todos los consumidores; El plazo de las aportaciones podrá ser hasta por 20 años; No cuentan con respaldo financiero del gobierno federal ni de algún banco. Deben realizar estudios de viabilidad operativa y cumplimiento de sus compromisos. Para conservar la capacidad adquisitiva de las aportaciones, el contrato debe establecer la unidad de actualización: UDIS, salarios mínimos o valor de los Cetes. Además de la aportación mensual hay otros gastos como: inscripción, cuota de administración y seguros; En el contrato de adhesión deberán establecerse los plazos máximos para la entrega del bien, una vez que el consumidor resultó adjudicado por cualquiera de los procedimientos.

58 Autofinanciamientos para vivienda Al igual que con cualquier otro de los esquemas financieros descritos en esta sección, es indispensable que los consumidores interesados soliciten la mayor cantidad posible de información, consulten los antecedentes de la empresa que les ofrece sus servicios y comparen las ventajas y desventajas entre las empresas de este tipo de opción, así como entre otras alternativas. En el caso del autofinanciamiento, la operación regular de las empresas de autofinanciamiento y el registro de sus contratos de adhesión ante Profeco son prioritarios, por lo que se sugiere consultar tal situación en el sitio: De igual forma, la Profeco tiene registradas quejas en contra de diversas empresas que ofrecen autofinanciamiento de bienes inmuebles, por lo que le sugerimos seguir las recomendaciones que da dicho organismo, a fin de no ser sorprendido. Para ello, puede consultar la dirección electrónica: o04.pdf, en las páginas 18 y 19 del documento Financiamiento Inmobiliario

59 Contenido 3. Apoyos de subsidio a través de programas federales y locales.

60 Programas de Subsidio Ante las condiciones de pobreza, marginación y rezago de una parte significativa de la población que, en número de municipios alcanza a más de la mitad del país, el gobierno federal ha impulsado diversos programas de subsidio. Hay cuatro programas, destinados a la atención de rezagos habitacionales: Programa para el Desarrollo de Zonas Prioritarias (PDZP), a cargo de la Secretaría de Desarrollo Social (Sedesol); Programa de Ahorro y Subsidios para la Vivienda Tu Casa, a cargo del Fonhapo; Programa de Vivienda Rural, a cargo del Fonhapo y; Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda Ésta es tu casa, a cargo de la Conavi. A estos programas, la Cámara de Diputados les asigna recursos como parte del Presupuesto Anual de Egresos de la Federación, donde se establece la obligación de aquellos programas sociales sujetos a Reglas de Operación, como es el caso de los programas de subsidio mencionados, cuyas características se describen a continuación:

61 Sedesol: Programa de Desarrollo de Zonas Prioritarias Opera en las Zonas de Atención Prioritaria, tanto urbanas como rurales, clasificadas dentro de los 125 municipios con mayor marginación y pobreza, así como en los municipios predominantemente indígenas. El listado de municipios puede ser consultado en el sitio: Los tipos de apoyo que ofrece este Programa, se orientan a dos áreas básicas: Infraestructura social y de servicios; y Mejoramiento de la vivienda, con la construcción o instalación de: Pisos firmes (eliminación de pisos de tierra); Servicios sanitarios (baños, letrinas, (fosas sépticas y pozos de absorción); Fogones altos, estufas rústicas o similares; Muros reforzados y techos.

62 Sedesol: Programa de Desarrollo de Zonas Prioritarias Las Reglas de Operación, establecen como entidades ejecutoras a las siguientes: Delegaciones estatales de Sedesol; Gobiernos municipales o estatales; Organizaciones de la sociedad civil; Instituciones académicas y de investigación ; Los propios beneficiarios. La operación del Programa se realiza a partir de la presentación de solicitudes de los interesados, labor en la que el municipio puede desempeñar tareas como promotor y organizador de los solicitantes y presentar las solicitudes de apoyo y monto de inversión estimado ante la Delegación de Sedesol en el estado. Para conocer más acerca de este Programa (Reglas de Operación, cobertura, padrón de beneficiarios, etc.), puede consultar la página electrónica:

63 Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) Es un fideicomiso coordinado por Sedesol que atiende la demanda nacional de vivienda de las familias mexicanas de bajos recursos, con ingresos en conjunto hasta de 4 vsmmdf, que tengan necesidades de vivienda y cuyo titular o jefe de familia tenga un ingreso máximo del equivalente a 2.5 veces dicho salario. Actualmente, otorga apoyos con el propósito de adquirir, edificar, mejorar o ampliar una vivienda, asignando subsidios a través de dos programas: Programa Vivienda Digna y el Programa Vivienda Rural En ambos programas los gobiernos municipales son piezas claves, tanto para la operación, organización y contacto con los beneficiarios, como en las decisiones de localidades y emplazamientos donde realizar los apoyos habitacionales.

64 Fonhapo: Programa Vivienda Digna Pueden participar municipios y localidades urbanas, semiurbanas y rurales, con acciones para modalidades de: adquisición, mejora y/o ampliación de vivienda. Los principales criterios de priorización para asignar los subsidios son: familias en condición de mayor pobreza; discapacidad del jefe(a) de familia solicitante; madres solteras; jefes de familia adultos mayores con 60 años de edad o más; hogares con presencia de niños de hasta 14 años de edad; zonas declaradas de riesgo natural; Zonas de Atención Prioritaria Rurales; municipios con alto y muy alto índice de rezago social; y residentes en polígonos Habitat definidos por Sedatu. Para mayor información del Programa Vivienda Digna (reglas de operación, cobertura, padrón de beneficiarios, etc.), puede consultar la página electrónica : tem&id=13&itemid=158

65 Fonhapo: Programa Vivienda Rural Opera en comunidades rurales e indígenas de alta o muy alta marginación, con hasta 5,000 habitantes y ofrece tres modalidades alternativas: Edificación de Unidad Básica de Vivienda Rural (UBVR); Ampliación de vivienda; y Mejora de vivienda. Las instituciones ejecutoras del programa pueden ser: gobiernos de estados o municipios y las Delegaciones de Sedesol en las entidades federativas. Al gobierno municipal le corresponde captar y organizar el interés de las comunidades que puedan ser sujetos de estos apoyos, formalizando las peticiones con el llenado del Cuestionario Único de Información Socioeconómica (CUIS), junto con la CURP del solicitante y su cónyuge, acreditar residencia mínima de dos años en la localidad, y acreditar la propiedad o tenencia legítima del terreno donde se hará la edificación o ampliación. Para mayor información del Programa Tu casa (reglas de operación, cobertura, padrón de beneficiarios, etc.), puede consultar la página electrónica :

66 Conavi: Programa Ésta es tu casa El objetivo general de este programa que opera la Conavi, es otorgar apoyos económicos a personas de bajos ingresos a través de un subsidio federal para: Adquirir una vivienda nueva o usada, Autoconstrucción o autoproducción de vivienda, Mejorar vivienda, o Adquirir un lote con servicios. La estrategia general es mezclar recursos de tres orígenes diferentes: El beneficiario aporta ahorro según la modalidad solicitada, Una entidad financia con crédito, donación o préstamo en su caso, y; Ésta es tu casa entrega subsidio federal (no recuperable).

67 Conavi: Programa Ésta es tu casa Las Reglas de Operación vigentes, disponibles en la página electrónica: establecen las condiciones para ser beneficiarios, los requisitos a cumplir, al igual que los montos de subsidio a los que puede ser sujeto dependiendo del tipo de modalidad. Para conocer más acerca de la forma en que opera este Programa, al igual que las Entidades Ejecutoras que se encuentran operando durante el presente año, puede consultar la página electrónica:

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