Prospecto Comercial. Noviembre de Asesor Financiero y Agente Colocador

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1 Prospecto Comercial Emisión de Efectos de Comercio Noviembre de 2009 Asesor Financiero y Agente Colocador 1

2 SOCOVESA S.A. Inscripción en el Registro de Valores Nº 983 Emisión de Efectos de Comercio Monto Máximo de Línea UF Monto Máximo de Emisión $ Noviembre de

3 El presente prospecto de emisión ha sido preparado por IM Trust S.A. Corredores de Bolsa, en conjunto con Empresas Socovesa (en adelante el Emisor o la Compañía ), con el propósito de entregar antecedentes de carácter general acerca de la Compañía y de la emisión, para que cada inversionista evalúe en forma individual e independiente la conveniencia de invertir en efectos de comercio de esta emisión. En su elaboración se ha utilizado información entregada por la propia Compañía e información pública, la cual no ha sido verificada independientemente por IM Trust S.A. Corredores de Bolsa y, por lo tanto, IM Trust S.A. Corredores de Bolsa no se hace responsable de ella. LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y SEGUROS NO SE PRONUN- CIA SOBRE LA CALIDAD DE LOS VALORES OFRECIDOS COMO INVER- SIÓN. LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN ESTE PROSPECTO ES DE RESPONSABILIDAD EXCLUSIVA DEL EMISOR. EL INVERSIONISTA DE- BERÁ EVALUAR LA CONVENIENCIA DE LA ADQUISICIÓN DE ESTOS VALORES, TENIENDO PRESENTE QUE ÉL O LOS ÚNICOS RESPONSA- BLES DEL PAGO DE LOS DOCUMENTOS SON EL EMISOR Y QUIENES RESULTEN OBLIGADOS A ELLOS. La información contenida en esta publicación es un breve descripción de las características de la emisión y de la entidad emisora, no siendo ésta toda la información requerida para tomar una decisión de inversión. Mayores antecedentes se encuentran disponibles en la sede de la entidad emisora, en las oficinas de los intermediarios colocadores y en la Superintendencia de Valores y Seguros SEÑOR INVERSIONISTA: ANTES DE EFECTUAR SU INVERSIÓN USTED DEBE INFORMARSE CA- BALMENTE DE LA SITUACIÓN FINANCIERA DE LA SOCIEDAD EMISO- RA Y DEBERÁ EVALUAR LA CONVENIENCIA DE LA ADQUISICIÓN DE ESTOS VALORES TENIENDO PRESENTE QUE EL ÚNICO RESPONSA- BLE DEL PAGO DE LOS DOCUMENTOS SON EL EMISOR Y QUIENES RESULTEN OBLIGADOS A ELLOS. EL INTERMEDIARIO DEBERÁ PROPORCIONAR AL INVERSIONISTA LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PROSPECTO PRESENTADO CON MOTIVO DE SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE VALO- RES, ANTES DE QUE SE EFECTÚE LA INVERSIÓN. 3

4 01. Principales Características de la Oferta Empresas Socovesa Consideraciones de Inversión Principales Antecedentes Financieros Documentación Legal Certificados de Inscripción en la SVS Antecedentes Legales presentados 24 a la SVS a. Prospecto Legal 26 b. Declaración de Responsabilidad 61 c. Certificados de Clasificación de Riesgo 62 d. Escritura de Declaración 64 4

5 PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS 01DE LA OFERTA 5

6 1. PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA Emisor: Socovesa S.A. Instrumento: Efectos de Comercio Desmaterializados Monto de la Línea: UF Monto máximo de cada serie: Serie 1: $ Serie 2: $ Monto máximo de la Emisión: Clasificación de riesgo: $ Feller Rate: Nivel 2/BBB ICR: Nivel 2-/BBB- Uso de los fondos: Refinanciamiento de pasivos del emisor Reajustabilidad: La presente emisión no contempla reajustabilidad Plazo de vencimiento: Serie 1: 26 de Mayo de 2010 Serie 2: 25 de Noviembre de 2010 Fecha inicio devengo de intereses: Principales resguardos: No devengarán intereses y se colocarán a descuento Endeudamiento financiero neto menor o igual a 2,0x Negative Pledge 6

7 EMPRESAS 02SOCOVESA 7

8 2.1. Reseña Histórica Socovesa S.A (en adelante también Empresas Socovesa o la Compañía ) fue fundada en 1965, como una empresa dedicada a la construcción de viviendas para los segmentos socioeconómicos medios y bajos en el sur de Chile, específicamente en la ciudad de Temuco. Durante sus 44 años de existencia, la Compañía ha mostrado un sólido proceso de crecimiento, el cual contempla los siguientes hitos principales: NACE EN TEMUCO UNA PEQUEÑA EMPRESA CONSTRUCTORA FUNDADA POR EDUARDO GRAS DÍAZ SE CONSTRUYE EL PRIMER CONJUNTO HABITACIONAL DE 16 CASAS INCORPORACIÓN DE NUEVOS SOCIOS Y NACIMIENTO DE SOCOVESA PRIMER PROYECTO FUERA DE TEMUCO EN LA CIUDAD DE VALDIVIA EXPANSIÓN DE LAS ACTIVIDADES A SANTIAGO SE INICIAN PROYECTOS PARA SEGMENTOS DE ALTOS INGRESOS COMPRA DE TERRENO CIUDAD SATÉLITE DE MAIPÚ COMPRA DE 390 HECTÁREAS PARA EL DESARROLLO DE HACIENDA URBANA LARAPINTA INTERNACIONALIZACIÓN DE LA COMPAÑÍA A TRAVÉS DE LA COMPRA DE UNA PARTICIPACIÓN DE UN TERRENO EN BUENOS AIRES INICIO DE ACTIVIDADES EN CONCEPCIÓN EXPANSIÓN DE LAS ACTIVIDADES A PUERTO MONTT INGRESO AL NEGOCIO DE INGENIERÍA Y CONSTRUCCIÓN A TERCEROS A TRAVÉS DE SOCOICSA, EMPRESA FILIAL DE SOCOVESA ASOCIACIÓN CON CONSORCIO NACIONAL DE SEGUROS Y FAMILIA CRUZ GUZMÁN PARA EL DESARROLLO DE MÁS DE 200 HECTÁREAS EN LA COMUNA DE RENCA ADQUISICIÓN DEL 99,9% DE LAS ACCIONES DE ALMAGRO APERTURA A LA BOLSA SE CREA INMOBILIARIA PILARES REESTRUCTURACIÓN DEL PORTFOLIO DE MARCAS DEL HOLDING 8

9 2.2. Áreas de Negocio Empresas Socovesa posee una participación diversificada de sus operaciones entre las diversas áreas de negocio del sector construcción, con operaciones tanto en el negocio inmobiliario como en el negocio de ingeniería y construcción. El primero lo desarrolla a través de sus cuatro unidades regionales (Socovesa Santiago, Socovesa Temuco, Socovesa Valdivia y Pilares) principalmente enfocadas en desarrollo de proyectos inmobiliarios de casas, y a través de Almagro principalmente orientado a la construcción y venta de edificios de departamento y el segundo a través de su filial Socoicsa, orientada principalmente al negocio de ingeniería y construcción de infraestructura para terceros. Dentro del negocio inmobiliario, los proyectos desarrollados por la Compañía abarcan de manera íntegra la cadena de valor del negocio, es decir, desde el análisis de proyectos, compra de los terrenos, diseño arquitectónico y urbano, aprobación gubernamental, construcción, comercialización y venta, hasta la entrega de servicios de postventa. Modelo del Negocio Inmobiliario Por su parte, Socoicsa ha orientado sus actividades a dos líneas de negocio: Edificación y Obras Civiles. La primera de ellas, abarca la ejecución de contratos de edificación para obras inmobiliarias (edificios, casas y obras vendidas) y servicios (oficinas, centros comerciales, recintos deportivos y educacionales). En obras civiles, Socoicsa desarrolla obras sanitarias, montajes industriales, urbanizaciones y obras mixtas con desarrollo de arquitectura y obras civiles. A Septiembre del año 2009 Empresas Socovesa cuenta con activos y patrimonio consolidado por $ millones y $ millones respectivamente, alcanzando ingresos por $ millones en los últimos doce meses. 9

10 Empresas Socovesa Negocio Inmobiliario Ingeniería y Construcción Regional Santiago Proyectos entre regiones IV y VI, y R.M. Regional Temuco Proyectos entre regiones VII y IX. Regional Valdivia Proyectos desde la X Región hacia el sur. Área de negocios creada en 2003 Presta servicios de construcción a proyectos de infraestructura de terceros. Proyectos con subsidios ubicados en la R.M. Proyectos principalmente de departamentos a lo largo de todo el país. Los ingresos de la Compañía han mostrado una positiva evolución en el tiempo y actualmente se encuentran diversificados en sus principales filiales. Evolución de Ingresos por área de Negocio (UF MM) ,79 1,34 1,00 0,67 1,78 7,40 6,99 0,47 2,19 2,26 1,35 1,70 1,24 1,15 2,21 1,82 11,11 10,51 10,20 1,39 1,35 1,73 2,55 3,18 3,07 1,83 1,66 1,71 1,51 1,21 2,10 2,96 2,84 2,73 9,96 2,05 3,53 1,38 1,00 2,00 6,88 1,58 2,39 0,84 0,73 1,34 5,70 0,82 2,31 0,86 0,90 0,81 Socovesa Santiago Socovesa Tem uco Socovesa Valdivia Almagro Socoicsa 10

11 Socovesa Inmobiliaria Desde sus inicios, Empresas Socovesa ha participado exitosamente en el negocio de desarrollo inmobiliario. La constancia y el profesionalismo en la aplicación de su modelo de negocio, ha sido la fuente del crecimiento y éxito de la Compañía durante los últimos 44 años. El objetivo de Empresas Socovesa es generar valor en cada proyecto que desarrolla. Su escala de operación permite la implementación de proyectos de gran envergadura, incorporando además de viviendas, centros comerciales, colegios, áreas verdes y todo el equipamiento necesario para hacer de sus proyectos barrios integrales. Evolución Ventas Netas (UF) UF UF 11

12 El conocimiento cercano y profundo de cada uno de los mercados en que participa, ha sido clave en el éxito de la Compañía a lo largo de los años. Estar cerca del cliente permite interpretar y atender de mejor manera las necesidades y gustos del consumidor, las cuales varían significativamente de un mercado a otro, haciendo más exigente para las empresas cumplir con las expectativas que cada persona tiene al momento de comprar su vivienda. Es por esta razón que la Compañía desarrolla sus actividades en el negocio inmobiliario a través de cinco unidades de negocios independientes entre sí, cuya administración reporta directamente al Gerente General de Socovesa, sociedad holding del grupo. Este sistema descentralizado de administración permite mantener el contacto con las necesidades del cliente local y al mismo tiempo potenciar las sinergias entre los distintos negocios, mejorando el control de costos y los márgenes operacionales, y haciendo un uso eficiente del capital invertido por negocio. Edificio de departamentos de Pilares 12

13 Socoicsa Desde su creación en el año 2003, el objetivo de Socoicsa ha sido para asesorar, solucionar y ejecutar proyectos de obras civiles y construcción, de mayor envergadura para clientes externos de Socovesa, ya sea institucionales o privados. El negocio de ingeniería y construcción se caracteriza por tener proyectos con flujos estables y predecibles durante su vida, además de tener bajos requerimientos de capital ya que en general, las obras son financiadas con los anticipos entregados por las empresas mandantes. La estrategia competitiva de Socoicsa se ha basado en la diversificación en distintos sectores de la construcción. En su inicio, esta filial se centró en el área de edificación de viviendas, sin embargo, a medida que Socoicsa fue desarrollándose, incluyó proyectos de obras sanitarias, edificación de oficinas, equipamiento educacional y servicios públicos, llegando a las obras civiles donde destaca especialmente la renovación y construcción del nuevo Estadio Municipal de Temuco. Estadio Germán Becker, Temuco. Evolución de la facturación Socoicsa (UF MM) 13

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15 Principal Empresa de Desarrollo Inmobiliario en Chile Empresas Socovesa una de las principales empresas constructoras de desarrollo inmobiliario en Chile, con más de 44 años de experiencia en el mercado chileno y sobre viviendas construidas en este período. Según RealData, al primer semestre de 2009 la participación de mercado de las distintas divisiones inmobiliarias de la Compañía fue la siguiente: Participación de mercado de filiales inmobiliarias Regional Santiago 1 Almagro 2 Socovesa Santiago 8% Almagro 7% Otros 92% Otros 93% Regional Temuco 3 Regional Valdivia 4 Otros 76% Socovesa Temuco 24% Otros 66% Socovesa Valdivia 34% Los principales competidores en los distintos mercados donde participa son las inmobiliarias Aconcagua, Enaco, Felmer, ECOMAC, Pocuro, Aitué, Manquehue y Marafuera. 1. Incluye datos de casas en R.M, La Serena y Rancagua 2. Incluye datos de departamentos en R.M y Antofagasta. 3. Incluye datos de casas en Los Ángeles, San Pedro, Concepción, Chillán y Temuco. 4. Incluye datos de casas en Puerto Montt, Puerto Varas, Osorno y Valdivia. 15

16 Base altamente diversificada de negocios, productos y segmentos La Compañía posee una base diversificada de negocios (casas, departamentos y proyectos de ingeniería), la cual junto a la amplitud geográfica de sus operaciones y la diversidad de segmentos en que participa, le permite diversificar sus fuentes de ingreso. En términos de precio, los proyectos inmobiliarios de Empresas Socovesa se encuentran altamente diversificados. Los productos de Almagro están orientados a segmentos medios y medio-altos de la población, contando con un precio promedio por vivienda de UF Por su parte, las regionales Santiago, Temuco y Valdivia se encuentran orientadas principalmente a segmentos medio-bajos y medios con un precio promedio por vivienda de UF 1.700, abarcando de esta forma los segmentos de mayor demanda inmobiliaria en el país. Por último, Pilares se encuentra totalmente orientada a segmentos bajos que cuentan con subsidio del estado para adquirir viviendas. Por otro lado, la Compañía se encuentra diversificada en tipo de productos ofrecidos, contando con una proporción de proyectos para casas y departamentos muy balanceada. Actualmente sus proyectos se encuentran levemente inclinados hacia los departamentos, segmento que durante el 2009 según la CChC, representa un 70% de las ventas de viviendas nuevas en la RM. En términos geográficos, los proyectos de Empresas Socovesa están entre Antofagasta y Punta Arenas, llegando a través de sus filiales inmobiliarias y de ingeniería y construcción a una amplia base de clientes lo que le ha permitido consolidarse como líder en todo el país. UF UF % Casas 44% Distribución de proyectos según precio 5 UF UF % Centro 63% UF UF % > UF % < UF % Distribución de proyectos según producto Distribución de proyectos por mercado geográfico Sur 24% Norte 11% Dptos 56% Patagonia 2% 5. Socovesa Consolidado a Septiembre de

17 Sólida base de activos y capacidad de desarrollo sin nuevas inversiones El actual stock de terrenos de Empresas Socovesa apoya de forma fundamental el plan de desarrollo de la Compañía para los próximos años. Los terrenos de la Compañía representan en su mayoría ubicaciones estratégicas de gran potencial inmobiliario. Empresas Socovesa posee terrenos por 16,5 Ha. con un valor libro de aproximadamente de UF 9,0 millones, lo cual le permite desarrollar proyectos por los próximos 3 a 5 años sin necesidad de nuevas inversiones, los cuales a su vez se pueden desarrollar en etapas permitiéndole una gran flexibilidad. Stock de Terrenos a Septiembre de 2009 Nº de Terrenos Superficie (m 2 ) Valor Libro a Sep-2009 (UF) Total

18 Marcas con alto reconocimiento en el Mercado En una industria de oferta fuertemente atomizada, el valor de la marca se vuelve cada vez más importante. Las filiales de Empresas Socovesa poseen un fuerte reconocimiento de marca, siendo sus principales atributos su trayectoria, seriedad y confiabilidad. En particular, la última medición hecha por BrandAsset Valuator (BAV), muestra a Socovesa como la marca inmobiliaria más fuerte en el segmento C2C3, seguida por Paz y Manquehue. Es destacable el salto experimentado por Socovesa en los útimos años. Así mismo, Almagro en el segmento ABC1 es también la marca con mayor valor en esta misma medición. Las marcas pertenecientes a Empresas Socovesa son marcas altamente reconocidas y valoradas por clientes, proveedores y la comunidad en general. A su vez, sus marcas son asociadas a consistencia, calidad e innovación de productos, satisfacción y confianza del consumidor. Inmobiliarias - C2C3 Santiago 2009 Brand Asset 07 Brand Asset 09 Socovesa Paz Manquehue 10,25 20,99 27,10 11,55 0,93 2,61 Inmobiliarias - ABC1 Santiago 2009 Brand Asset 07 Brand Asset 09 Almagro Paz Aconcagua 37,26 42,33 30,23 29,85 22,27 19,90 Administración experimentada Socovesa cuenta con una administración profesional de primer nivel, con una experiencia promedio de 25 años en cada una de sus áreas. Las experiencias y habilidades de los equipos profesionales de Empresas Socovesa son altamente complementarias, potenciando la capacidad comercial y de generación de negocios del Grupo. A su vez, la política de los accionistas controladores de Empresas Socovesa ha sido hacer participar a sus ejecutivos y empleados de la propiedad de la Compañía. Es así como a diciembre de 2008, el 9,7% de la propiedad de la Compañía pertenece a empleados y ejecutivos, lográndose de esta forma mantener los incentivos de la administración y de los empleados altamente alineados con los intereses de sus accionistas. 18

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20 - - lazo Últimos doce meses 7. Resultado operacional más depreciación más utilidad / pérdida en inversión en empresas relacionadas 20

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26 1. INFORMACIÓN GENERAL 1.1 Intermediarios Participantes IM Trust S.A. Corredores de Bolsa. 1.2 Declaración de responsabilidad LA SUPERINTENDENCIA DE VALORES Y SEGUROS NO SE PRONUNCIA SO- BRE LA CALIDAD DE LOS VALORES OFRECIDOS COMO INVERSIÓN. LA IN- FORMACIÓN CONTENIDA EN ESTE PROSPECTO ES DE RESPONSABILIDAD EXCLUSIVA DEL EMISOR, Y DEL O LOS INTERMEDIARIOS QUE HAN PARTICI- PADO EN SU ELABORACIÓN. EL INVERSIONISTA DEBERÁ EVALUAR LA CON- VENIENCIA DE LA ADQUISICIÓN DE ESTOS VALORES, TENIENDO PRESENTE QUE ÉL O LOS ÚNICOS RESPONSABLES DEL PAGO DE LOS DOCUMENTOS SON EL EMISOR Y QUIENES RESULTEN OBLIGADOS A ELLO. 1.3 Fecha prospecto Noviembre de IDENTIFICACIÓN DEL EMISOR 2.1 Nombre o Razón Social SOCOVESA S.A. 2.2 Nombre de Fantasía No tiene. 2.3 R.U.T Inscripción Registro de Valores Nº 983, de fecha 29 de Junio de Dirección Avenida Eliodoro Yañez 2962, Providencia, Santiago. 2.6 Teléfono (56 2) Fax (56 2) Dirección electrónica Sitio web: Casilla de correo electrónica: 26

27 3. ACTIVIDAD Y NEGOCIOS DE LA SOCIEDAD Socovesa S.A. 1, es una de las principales compañías inmobiliarias del país. La Compañía integra todas las actividades de la cadena de valor del negocio inmobiliario, desde el desarrollo de proyectos, la construcción, la venta y la postventa. La Compañía mantiene una base de negocios altamente diversificada tanto en términos geográficos, tipo de productos (casas y departamentos) y estratos socioeconómicos a los cuales destina sus productos. Adicionalmente, en el año 2003 la Compañía ingresa al negocio de ingeniería y construcción a través de su filial Socoicsa. A través de esta filial, Empresas Socovesa desarrolla proyectos de obras civiles y construcción de mayor envergadura para clientes externos. Durante el año 2008, la Compañía facturó viviendas y sus ingresos alcanzaron UF 9,9 millones. 3.1 Reseña Histórica La historia de Empresas Socovesa se inició en los años sesenta, época en que se impulsó la construcción de viviendas para los segmentos socioeconómicos medios y bajos. Motivado por el aspecto social inherente al problema de la vivienda en el país, don Eduardo Gras Díaz fundó en Temuco la empresa constructora Socoviga, cuyo primer proyecto fue un conjunto habitacional de 16 casas. Los proyectos se sucedieron con éxito y dos años después, en 1967, con la incorporación de nuevos socios, surgió la motivación de darle un nuevo nombre a la Compañía: Socovesa, Sociedad Constructora de Viviendas Económicas S.A. La década de los setenta no fue fácil para la Sociedad. Debido a la aguda crisis por la que atravesó el sector de la construcción en Chile, Socovesa tuvo que disminuir su operaciones. Sin embargo, el esfuerzo conjunto de los accionistas y empleados de la Empresa permitió superar la crisis e iniciar en 1979, el primer proyecto fuera de Temuco, concretamente en Valdivia. En los años siguientes, la Sociedad vivió un proceso de reestructuración que la consolidó como constructora e inmobiliaria y la llevó a fortalecer su presencia en las regiones IX y X. En 1983 la Compañía decidió expandirse a Santiago, construyendo proyectos de casas y posteriormente de departamentos. El creciente volumen de operaciones hizo necesario abrir oficinas en Santiago, consolidando así la presencia de la Sociedad en la zona centro del país. La centralización de sus operaciones en Santiago permitió la expansión a otras ciudades como Concepción, La Serena, Rancagua, Castro y Puerto Montt. A las viviendas sociales para la clase media, se sumaron proyectos para familias de mayores ingresos consolidando la presencia de Socovesa en los principales segmentos de clientes. Durante el año 2003, la Compañía decidió extender sus áreas de negocio a la realización de proyectos de ingeniería y construcción, creando para ello su filial Socoicsa. Esta filial nació con la intención de prestar servicios de construcción a proyectos de infraestructura y a proyectos inmobiliarios de terceros, como forma de aprovechar el auge en la actividad de desarrollo de obras de infraestructura que estaba viviendo el país. A la fecha, Socoicsa ha desarrollado importantes proyectos como la Planta de Tratamiento de aguas servidas en la VIII Región para ESSBIO, la construcción del edificio de DUOC UC en Santiago, la construcción de 358 viviendas para funcionarios de Codelco en Calama y la construcción del Estadio de Temuco, entre otros. En el mes de Junio del año 2007, la Compañía decidió inscribirse en el Registro 1 Nota: En adelante este documento se referirá a: (i) Socovesa S.A. como Empresas Socovesa, o la Compañía, o la Sociedad, o el Emisor ; (ii) Socovesa Ingeniería y Construcciones S.A. como Socoicsa ; y (iii) Almagro S.A. como Almagro. 27

28 de Valores de la Superintendencia de Valores y Seguros y en Agosto del mismo año, sus acciones fueron inscritas, pasando a ser ésta una sociedad anónima abierta transada en las Bolsas de Comercio, de Valores y Electrónica de Chile. Ese mismo mes, y consciente de la creciente relevancia del segmento de departamentos en los mercados inmobiliarios de primera vivienda, la Compañía adquirió el 99,9% de Almagro, destacada empresa inmobiliaria chilena enfocada en el desarrollo de proyectos de departamentos. Esta adquisición permitió a la Compañía consolidar su posición de liderazgo en el mercado inmobiliario nacional. Durante el año 2008, en el mes de Junio, se creó Inmobiliaria Socovesa V.S. S.A. Pilares orientada al desarrollo del mercado de las viviendas subsidiables en la Región Metropolitana, con proyectos especialmente pensados y diseñados para satisfacer las necesidades de este segmento de mercado. Esta nueva inmobiliaria, complementó la amplia cartera de productos de Empresas Socovesa y será un pilar más en el crecimiento de la Compañía. A mediados del año 2008, se comenzó un proceso de revisión y reestructuración del porfolio de marcas de la Sociedad, cuyo foco fue el generar una sola imagen de empresa, unida por un perfil similar y conductivo entre sí. Este proceso se enfocó en potenciar las fortalezas del grupo y en destacar los atributos que tiene la Compañía: versatilidad, presencia y cumplimiento. El resultado de este proceso fue una nueva imagen de marca, donde Empresas Socovesa se posicionó como un referente en la industria nacional con proyección internacional, que ofrece respaldo en cada emprendimiento, garantizando la calidad y el cumplimiento de la palabra empeñada. Al mismo tiempo, se crearon marcas propias para cada segmento de producto que respondieran a la misma filosofía del holding. Ejemplo de lo anterior es la creación de la marca Pilares, dirigida a atender los segmentos de viviendas subsidiables y el cambio de imagen de Socoicsa, logrando así una diferenciación clara respecto de las demás empresas del grupo. Más de viviendas construidas durante su historia a lo largo de Chile, expresan la solidez de su compromiso con el mercado inmobiliario y consolidan a las Empresas Socovesa como una de las grandes empresas constructoras e inmobiliarias del país. Hitos más relevantes de Empresas Socovesa 1965 Nace en Temuco una pequeña empresa constructora fundada por Eduardo Gras Díaz. Se construye el primer conjunto habitacional de 16 casas Incorporación de nuevos socios y nacimiento de Socovesa Primer proyecto fuera de Temuco en la ciudad de Valdivia Expansión de las actividades a Santiago. Se inician proyectos para segmentos de altos ingresos Compra de terreno Ciudad Satélite de Maipú Compra de 390 hectáreas para el desarrollo de Hacienda Urbana Larapinta Internacionalización de la compañía a través de la compra de una participación de un terreno en Buenos Aires. Expansión de las actividades a Puerto Montt EInicio de actividades en Concepción Ingreso al negocio de ingeniería y construcción a terceros a través de Socoicsa, empresa filial de Socovesa 2006 Asociación con Consorcio Nacional de Seguros y familia Cruz Guzmán para el desarrollo de más de 200 hectáreas en la comuna de Renca 2007 Adquisición del 99,9% de las acciones de Almagro Apertura a la Bolsa 2008 Se crea Inmobiliaria Pilares Reestructuración del portfolio de marcas del Holding 28

29 3.2 Descripción del Sector Industrial El sector construcción es uno de los más importantes para la economía del país, llegando a representar un 9,7% del Producto Interno Bruto (PIB) durante el año Esta industria está estrechamente vinculada a las fluctuaciones económicas, particularmente al nivel de inversión, a cambios en las tasas de interés, al empleo, al ingreso disponible, a las expectativas de la población, a los cambios demográficos y a las políticas y regulaciones gubernamentales. Es así como esta industria tiende a ser pro cíclica, es decir, en períodos de expansión económica la industria crece más que el promedio, mientras que en períodos de contracción se contrae más que el promedio. 15,0% Evolución del PIB país vs. PIB construcción 10,0% Variación PIB Real 5,0% 0,0% -5,0% ,0% -15,0% PIB Chile PIB Sector Construcción Fuente: Banco Central de Chile Del total invertido en la industria de la construcción durante el año 2008, el 30% se hizo en el negocio inmobiliario; el resto, se invirtió en infraestructura. Desagregación de la inversión en la industria de la construcción año 2008 Millones UF Fuente: CChC La industria de la construcción consta de dos áreas principales de negocio: i. Desarrollo Inmobiliario: El negocio inmobiliario consiste en el desarrollo de proyectos de vivienda con y sin subsidio, proyectos de oficina, loteos industriales y proyectos comerciales, que se llevan a cabo por etapas: análisis de proyectos, compra de los terrenos, diseño arquitectónico y urbano, aprobación gubernamental, construcción de la obra, comercialización y venta, y finalmente, entrega de servicios de post venta. Empresas Socovesa participa principalmente en los proyectos de vivienda con y sin subsidio a través de sus filiales inmobiliarias. 29

30 El desarrollo inmobiliario presenta una oferta altamente fragmentada. En esta industria, caracterizada por altos requerimientos de capital asociados a la compra y desarrollo de proyectos, la permanencia en el tiempo de las compañías inmobiliarias viene determinada por su tamaño y solidez financiera. Asimismo, esta industria está caracterizada por el predominio de actores locales; compañías que conocen los intereses, gustos y necesidades del consumidor que están atendiendo y que buscan satisfacerlas a través de proyectos específicos a ese segmento. Esta es la principal razón por la que generalmente, no se encuentran las mismas empresas compitiendo entre sí en más de un segmento de negocio o en más de un mercado geográfico. ii. Ingeniería y Construcción: El área de ingeniería y construcción se compone de cuatro sub-áreas: (a) ejecución de proyectos civiles, (b) servicios de ensamblaje industrial, (c) contratos gubernamentales y (d) reparaciones y demoliciones. Socovesa participa en la primera sub-área a través de su subsidiaria Socoicsa. El negocio de ingeniería y construcción en Chile está fuertemente atomizado, sin embargo, la competencia es a escala nacional, observándose las mismas constructoras en grandes obras a lo largo de todo el país. Este, es un negocio de nichos que cuenta con ciclos de inversión independientes y que para ser rentables, se necesita manejar volumen y eficiencia en la operación Sector Inmobiliario Como ya es sabido, el año 2008 fue un año turbulento a nivel mundial; lo que se esperaba que fuera una desaceleración en las economías desarrolladas producto de la crisis subprime, se transformó en una recesión luego de la quiebra de uno de los principales bancos de inversión de EEUU y la crisis de confianza consecuente en los mercados financieros globales. El agitado e incierto ambiente macroeconómico que afectó a las economías mundiales no pasó desapercibido por el mercado chileno: volatilidad bursátil, alzas en las tasas de interés, aumento de la inflación con la consecuente disminución del poder de compra de las familias y aumento del costo de los créditos hipotecarios, llevaron a que los agentes que estaban dispuestos a adquirir una vivienda consideraran posponer sus decisiones de compra. El efecto más inmediato de lo anterior se concretó en la postergación de proyectos inmobiliarios, retrasando las decisiones de inversión de las empresas, esperando tener mayor certeza respecto al futuro económico. Sin embargo, desde finales de año 2008, la tasa de inflación, producto de la recesión experimentada por EEUU y Europa y la desaceleración de China que impulsaron una disminución del precio de los commodities, frenó su tendencia alcista y ha significado un IPC negativo durante el año Producto de lo anterior, y como forma de aminorar el impacto de la crisis financiera mundial en el sector real de la economía chilena, el Banco Central ha disminuido la tasa de interés hasta un histórico 0,5% anual. Es destacable que aún cuando el año 2008 las tasas de interés tendieron a subir con respecto a igual período del año 2007, éstas siguieron siendo tasas de endeudamiento atractivas en relación a los promedios históricos. 30

31 Evolución Tasa de inflaciòn (variación 12 meses) Variación IPC Fuente: Banco Central de Chile Evolución Tasas de interés (BCU-5 y BCU-10) Fuente: Banco Central de Chile Históricamente, el segmento de las viviendas con subsidio ha sido más estable que el resto de la industria inmobiliaria, ya que depende en mayor medida de la política habitacional del Estado, política que no está indexada necesariamente a los ciclos económicos. De hecho, de acuerdo al presupuesto presentado por el gobierno para el año 2009, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo obtendría un 10% más de recursos en términos reales versus el presupuesto original que se tenía pensado para el año En términos de gasto, el 86% está destinado a inversión en obras, que se concentra principalmente en los programas de vivienda. Es destacable que este presupuesto no incorpora las medidas anunciadas por las autoridades para mitigar los efectos de la crisis financiera mundial, entre las que sobresale el otorgamiento de subsidios tipo DS 40 a compradores de viviendas nuevas de entre UF y UF Asimismo, el gobierno a principios del año 2009 lanzó un plan reactivador que incorpora entre otros, un aumento adicional de los subsidios habitacionales para viviendas de hasta UF 950 que se comiencen a construir antes de Junio del año 2009, y la eliminación del impuesto de timbres y estampilla durante el año Todas estas medidas benefician directamente a la demanda del sector y por tanto, se presume que los segmentos orientados a las viviendas con subsidio se verán ampliamente potenciados. 31

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