CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE USUFRUCTO SUS DIFERENCIAS Y EL MANEJO TRIBUTARIO DE AMBOS. Por: CIRO CASTILLA AMELL BEATRIZ ELENA LONDOÑO URIBE

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1 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, CONTRATO DE USUFRUCTO SUS DIFERENCIAS Y EL MANEJO TRIBUTARIO DE AMBOS Por: CIRO CASTILLA AMELL BEATRIZ ELENA LONDOÑO URIBE DIANA RESTREPO URIBE Docente LILLIANA ARBELAEZ JARAMILLO PLANEACIÓN TRIBUTARIA UNIVERSIDAD DE MEDELLÍN FACULTAD DE ADMINISTRACION ESPECIALIZACIÓN EN POLÍTICAS Y LEGISLACIÓN TRIBUTARIA COHORTE 36

2 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento es un acuerdo entre dos personas mediante el cual, una de los intervinientes (Arrendador) se compromete a ceder durante un tiempo determinado el derecho a usar y disfrutar un bien. Por otro lado, el otro interviniente (arrendatario) se compromete a realizar los pagos acordados como contraprestación de este derecho de uso. Estos pagos pueden ser tanto monetarios como en especie, aunque lo habitual es que sean entregas monetarias en forma de renta mensual. Se pueden arrendar cualquier bien intangibles o tangibles, y dentro de ellos, pueden ser bienes muebles o inmuebles. CONTRATO DE USUFRUCTO El usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona, el usufructuario, puede gozar temporalmente de la cosa que pertenece a otro, sin alterar su esencia. La propiedad representa un derecho pleno sobre una cosa, y en virtud de ese derecho, el propietario puede gozar de la cosa y disponer libremente de ella. La cesión, a cualquier título, del derecho de usufructo implica que la propiedad se desmiembra, pues el usufructuario adquiere la facultad de gozar la cosa, mientras el nudo propietario conserva el derecho de propiedad disminuido en la facultad de gozarla. La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad. El usufructo supone la coexistencia de dos derechos reales en una misma cosa, esto es, el derecho del nudo propietario y el del usufructuario. Igualmente, supone la coexistencia de dos clases de relaciones posesorias: la posesión mediata del

3 nudo propietario y la inmediata del usufructuario; la primera es posesión en nombre propio y la segunda en nombre ajeno. Este derecho real reviste las siguientes características: 1. Es de carácter unilateral pues las obligaciones sólo le asisten al usufructuario las cuales son de devolver la cosa y conservarla cuando esta es no fungible. 2. El usufructuario no tiene la propiedad de la cosa dada en usufructo pues esta le pertenece al nudo propietario 3. Por ser un derecho real el usufructo se tiene respecto a la cosa. 4. El usufructuario tiene además de la obligación de conservar la cosa, la de constituir caución para la conservación y restitución de la cosa, sino cumple con esta obligación la administración se adjudicara la dueño de la cosa. 5. El usufructo puede ser constituido sobre bienes muebles o inmuebles. 6. Cuando el usufructo recae sobre bienes inmuebles, el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos que la cosa produzca. 7. Cuando se trata de bienes muebles el usufructuario deberá devolverla en el estado en que se halle, solo responderá de los deterioros que procedan de su dolo o culpa. 8. Por ultimo aunque las obligaciones solo le asisten al usufructuario le es prohibido al propietario ejecutar actos que perjudiquen al usufructuario en su derecho.

4 TRATAMIENTO TRIBUTARIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El tratamiento operativo de los contratos de leasing, implica que el bien arrendado no se registra como un activo dentro del patrimonio del arrendatario, por lo cual no puede tomar la depreciación del bien. Sin embargo, dicho arrendatario podrá tomar como gasto deducible en su declaración de renta la totalidad de los cánones e intereses que se causen durante el año en virtud del contrato de leasing respectivo, según el artículo del E. T y cumpliendo con las limitaciones contenidas en el artículo 1 del Decreto 618 de marzo 1 de Como regla general, el tratamiento fiscal de leasing operativo únicamente puede aplicarse a contratos de leasing de inmuebles cuyo plazo sea igual o superior a 60 meses; de maquinaria, equipo, muebles y enseres cuyo plazo sea igual o superior a 36 meses y de vehículos de uso productivo y de equipo de computación cuyo plazo sea igual o superior a 24 meses. Los cánones mensuales susceptibles de deducción fiscal, no podrán exceder el resultado de dividir el valor del contrato, por el número de meses de duración del mismo, ni el número de cánones pueden exceder de 12 en el respectivo período fiscal. En el año de iniciación o terminación del contrato, los cánones mensuales susceptibles de deducción en el respectivo período fiscal, no podrán exceder el número de meses transcurridos entre la fecha de iniciación y el 31 de diciembre, o los transcurridos entre el 1 de enero y la fecha de terminación del contrato.

5 Adicionalmente, el arrendatario que quiera proveer tal tratamiento a los contratos que suscriba deberá haber presentado a 31 de diciembre del año inmediatamente anterior al gravable, activos totales hasta por UVT ($ para el año 2012). TRATAMIENTO TRIBUTARIO DEL CONTRATO DE USUFRUCTO Efectos fiscales del usufructo Según la DIAN, en el Concepto Nº del 15 de noviembre de 1995, sostuvo que cuando el derecho de dominio (propiedad) se encuentra desmembrado del derecho de usufructo, se configuran dos derechos reales, es decir, dos activos patrimoniales apreciables en dinero susceptibles de ser utilizados para la obtención de una renta, que, perteneciendo a distintos contribuyentes, deben ser declarados por quien posea la titularidad de cada derecho en el último día del año o período gravable y deben ser ajustados por inflación si a ello están obligados los respectivos titulares. Por su parte, el Concepto Nº del 28 de diciembre de 1998 la DIAN señaló que cuando el propietario sólo tiene la nuda propiedad, por cuanto un tercero tiene el goce del bien, ya sea como usufructo por tiempo determinado o usufructo de por vida, la titularidad del bien o derecho de dominio se mantiene en cabeza del dueño que se ha desprendido del goce del mismo. En consecuencia, es este quien debe registrarlo en su patrimonio fiscal, con observancia de las normas previstas sobre la materia. Asimismo, se indicó que la persona que recibe el bien en usufructo no

6 puede registrarlo en el balance general y no lo declara fiscalmente en su patrimonio. No obstante, el usufructuario, como titular de un derecho patrimonial, debe consignar en su contabilidad y en su declaración del impuesto sobre la renta y complementarios éste derecho. Tratamiento para el usufructuario. De acuerdo con lo expuesto anteriormente, es claro que el usufructuario debe declarar el derecho por su costo de adquisición, ajustado por inflación, cuando sea el caso, y denunciar los ingresos que se deriven del usufructo, con el correlativo descuento de la deducción por depreciación en los términos de los artículos 127 y siguientes del Estatuto Tributario, cuando se trate de usufructo relativo a bienes susceptibles de depreciar. Con respecto al costo de adquisición, el Concepto Nº del 2 de diciembre de 2003 precisa que para el usufructuario constituye costo el valor cancelado por el derecho de goce. Como quiera que el nudo propietario ha enajenado el derecho a usufructuar el bien, es decir, a explotarlo económicamente, no puede existir para él una renta asociada a la depreciación del activo durante el tiempo del usufructo. Por el contrario, el usufructuario, que es quien explota el bien, sí obtiene una renta vinculada a la depreciación mientras está vigente el usufructo. Por eso, el gasto por depreciación no es deducible, en los términos de los artículos 127 y 128 del Estatuto Tributario, para el nudo propietario sino para el usufructuario.

7 Tratamiento para el nudo propietario. Como se indicó inicialmente, la enajenación del derecho de usufructo no exonera al nudo propietario de la obligación de declarar el bien para efectos fiscales. Sin embargo, dado que la propiedad sufre una desagregación de la parte que corresponde al usufructo, el costo imputable al derecho enajenado debe detraerse del costo del bien, para efectos de determinar el costo fiscal, los ajustes por inflación y el valor patrimonial, en la declaración del impuesto sobre la renta y complementarios del nudo propietario. El costo fiscal así determinado será base de depreciación, de conformidad con los artículos 127 y siguientes del Estatuto Tributario, a partir del momento en que el usufructo se integre nuevamente con la propiedad de donde se ha desmembrado. En estas condiciones y teniendo en cuenta que al terminar el usufructo el bien habrá sufrido un desgaste o deterioro, no es necesario, como lo plantea el consultante, que el nudo propietario continúe amortizando el costo del bien según su vida útil, o que constituya una provisión que dé cobertura a la pérdida del valor del activo (por un importe igual a la depreciación prevista en el período en el que mantenga la nuda propiedad), pues la disminución del valor del activo para el nudo propietario tiene lugar con la enajenación del usufructo, en la parte que corresponde al costo de este derecho.

8 DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL CONTRATO DE USUFRUCTO Existen varias diferencias entre ambas figuras jurídicas: En el arrendamiento se firma un contrato consensual entre las partes en el cual el arrendador entrega al arrendatario la cosa u objeto arrendada para un objetivo específico, en este contrato el dueño o arrendador recibe una remuneración o pago por dicho arrendamiento. En el usufructo el dueño autoriza al usufructuario a usar y disfrutar la cosa sin recibir dinero por dicho goce y puede estipularse en un documento firmado solamente por el dueño. En el arrendamiento, el arrendador no está obligado a reparar la cosa si esta sufriese algún daño por caso fortuito en el cual este no ha tenido culpa o responsabilidad, por el contrario el contrato puede quedar rescindido o extinguirse cuando el daño sufrido por la cosa impide al arrendatario realizar en ella la tarea o función para la cual fue arrendada. En el usufructo por el contrario, el usufructuario está obligado a entregar la cosa tal y como le fue entregada por el propietario pues en todo caso el usufructuario está ocupando el papel de dueño de la cosa claro sin poder enajenarla. Asimismo, el arrendador debe mantener la cosa en buenas condiciones para el fin que lo requiera el arrendatario, pero en el usufructo es el usufructuario el que debe conservar la cosa en buen estado.

9 otra diferencia es que: El arrendamiento otorga las facultades de uso, en algunos casos de goce, pero no la disposición, a cambio de un pago. En cambio en el usufructo otorga es uso y goce, y no la disposición de bien, y esta es gratuita y perpetua. el usufructo nació con el fin de que luego de morir, pudiese seguir viviendo en la casa la esposa pudiendo por ejemplo el dominio a un hijo, ósea le deja en herencia la casa al hijo pero con una limitación al dominio, la cual es el usufructo, ya que las tres limitaciones al dominio que existían en roma eran el usufructo, el condominio y la servidumbre. Una es un derecho real y el otro es un contrato (contrato de arrendamiento) El usufructo puede ser o no perpetuo, ya que eso lo dispone la persona que lo otorga, el usufructo también se puede transferir(pasar a otra persona) hasta la fecha de termino del usufructo(arbitrariamente) o la muerte en su caso, pero jamás transmitir. En cuanto al arrendamiento es un contrato "consensual" donde el acuerdo recae en la cosa y en el precio, que en este caso se llama renta por ser periódico.

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