FitchRatings. Financiamiento Estructurado. Inversiones Centenario S.A.A. y Subsidiarias (Centenario) Inmobiliario / Perú Análisis de Riesgo.

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1 Inmobiliario / Perú Análisis de Riesgo Inversiones Centenario S.A.A. y Subsidiarias (Centenario) Ratings Tipo Rating Rating Fecha Instrumento Actual Anterior Cambio Bonos Centenario - Segunda Emisión AA- (pe) *Informe con cifras auditadas a diciembre 2009 Analistas Sergio Castro D. (511) sergio.castro@aai.com.pe Perfil Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se constituyó en Es una sociedad anónima abierta conformada por más de 2,500 accionistas, siendo Credicorp Ltd. el principal con una participación del 13.44%. ICSAA se dedica principalmente a la actividad inmobiliaria. La Empresa impulsa el desarrollo y la habilitación urbana para la venta de terrenos para vivienda de los niveles socieconómicos bajo y medio-bajo, principalmente en el Cono Norte. Dichas ventas son usualmente efectuadas al crédito, a través de cuotas, hasta un plazo máximo de siete años. Asimismo, la Empresa se dedica al alquiler de oficinas de primer nivel. Adicionalmente, evalúa la ejecución de nuevos proyectos, dado que cuenta con importantes activos inmobiliarios. ICSAA también posee, directamente o a través de sus empresas subsidiarias, una importante cartera de inversiones en empresas de actividades diversas. Fortalezas y Oportunidades Experiencia en el sector. Know how del negocio inmobiliario. Diversificación de fuentes de ingresos. Déficit habitacional. Debilidades y Amenazas Sensibilidad del sector a ciclos macroeconómicos. Cambios en la demanda interna. Fundamentos La Segunda Emisión de Bonos Centenario por US$18 millones se realizó en octubre del 2002, a un plazo de ocho años y con amortizaciones parciales. Dicha emisión es parte de un denominado financiamiento global por US$33 millones que la Empresa recibió bajo similares características en términos de plazo, garantía y prelación, es decir, son pari passu. El rating otorgado a los Bonos Centenario - Segunda Emisión se fundamenta en lo siguiente: 1) Las garantías de la estructura: El financiamiento global y, en consecuencia, la Segunda Emisión, cuenta con las siguientes garantías específicas: Primera y preferente hipoteca de inmuebles de Inversiones Centenario, por un valor de tasación de al menos 1.25x el saldo del principal del financiamiento global. Al cierre del 2009, el valor de tasación de los activos en garantía equivalía a 2.4x el saldo del financiamiento global (1.9x a valor de realización). Fideicomiso en Administración y Garantía sobre Flujos, el cual comprende derechos de cobro (letras relacionadas a ventas a plazo), y cuentas por cobrar de alquileres por el equivalente al monto mayor entre US$1.58 millones trimestrales y 1.25x el servicio de la deuda del siguiente trimestre del financiamiento global. En este sentido, durante el cuarto trimestre del 2009 los flujos ingresados al fideicomiso fueron equivalentes a US$2.2 millones, representando 1.84x el servicio de la deuda. Adicionalmente, la Emisión cuenta con resguardos relacionados al ratio de endeudamiento y a la cobertura del servicio de la deuda. Asimismo, la Empresa se encuentra obligada a constituir un fideicomiso en garantía con los inmuebles otorgados en garantía hipotecaria, si hubiese un deterioro en los resguardos mencionados o si la clasificación de riesgo otorgada por las dos clasificadoras de riesgo cayera por debajo de A-(pe). 2) Diversificación y mejoras operativas: Durante el 2009, los ingresos de la Empresa se incrementaron un 16.0% con respecto al 2008, debido especialmente a la mayor venta de inmuebles y a los dividendos percibidos en efectivo. Lo anterior estuvo acompañado por una mejora en los márgenes operativos. Mayo

2 Del mismo modo, se registró un mayor margen EBITDA. En este sentido, el margen EBITDA (sin considerar otros ingresos y egresos) pasó, de 38.1% a diciembre 2008, a 49.2% a diciembre Dicha mejora fue impulsada, entre otros, por: i) los mayores márgenes obtenidos en la venta de inmuebles, destacando la venta de un terreno en Lurín; ii) la ubicación de sus proyectos de habilitación urbana y la alta demanda existente en el sector; y, iii) los dividendos percibidos de las empresas en que han realizado inversiones, producto de los buenos resultados obtenidos por las mismas. De otro lado, cabe destacar que ICSAA viene buscando la diversificación geográfica de sus proyectos inmobiliarios, con el objetivo de aprovechar la expansión urbana en provincias. Igualmente, ha establecido asociaciones con la inmobiliaria chilena Paz Corp y con Global Investments Capital Assets Corporation de Ecuador, para desarrollar el negocio de viviendas verticales y horizontales, respectivamente. 3) Nivel de endeudamiento: La deuda financiera se incrementó, de S/ milllones al cierre del 2008, a S/ millones a diciembre Dicho aumento se explica básicamente por los recursos utilizados para financiar diversos proyectos, entre los que figura el Centro de Negocios Cronos en Surco, y para adquirir diversos terrenos. Sin embargo, debido al importante incremento del EBITDA, el cual pasó, de S/ millones en el 2008, a S/ millones en el 2009, el ratio Deuda Financiera / EBITDA se redujo de 4.7 a 3.6x. Finalmente, cabe señalar que restringen la clasificación otorgada, los altos requerimientos de capital de trabajo asociados al sector, los períodos de maduración de las inversiones y la sensibilidad de sus resultados a la evolución de variables macroeconómicas como el crecimiento del PBI, los índices de desempleo y el nivel de tasas de interés. Centenario Mayo

3 Acontecimientos recientes El 16 de diciembre del 2009, Credicorp Ltd. adquirió ,182 acciones de Inversiones Centenario, lo cual representa el 11.24% del capital social de la Empresa. Asimismo, previa a esta adquisición, Credicorp Ltd. poseía el 2.19% del capital social por lo que incrementó su participación a 13.44%. De otro lado, el 20 de marzo del 2009 se formalizó la alianza entre Paz-Centenario y la empresa Global Investments Capital Assets Corporation, que promueve proyectos de vivienda horizontal y ciudades satélites en Ecuador. En este sentido, se busca desarrollar este tipo de negocio en Perú a través de la afiliada Paz-Centenario-Global S.A., por medio de la cual se tiene estimado realizar una inversión inicial de US$30 millones en el mediano plazo. Perfil Inversiones Centenario S.A.A. (ICSAA) se dedica a la habilitación y venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el arrendamiento de oficinas e inversiones en valores, ya sea directamente o a través de subsidiarias. ICSAA tuvo sus inicios en el Área de Participaciones No Financieras del Banco de Crédito del Perú (BCP), la cual estaba encargada de administrar los bienes inmuebles del Banco. En 1929, los accionistas separaron el negocio inmobiliario del financiero, por lo que con los inmuebles del banco no utilizados para la actividad financiera y los obtenidos mediante realización de garantías crearon la empresa La Inmobiliaria S.A. (LISA). En 1986, se constituyó Inversiones Centenario S.A. como holding de los negocios inmobiliarios de LISA y sus subsidiarias con negocios no inmobiliarios. Luego, en 1993 la Empresa se fusionó con LISA y, en 1997, absorbió a dos de sus subsidiarias, Inversiones Centro Real S.A. e Inversiones Playa Real S.A., para centralizar el desarrollo del proyecto Centro Empresarial Real, ubicado en el distrito de San Isidro. Posteriormente, en 1998 Inversiones Centenario S.A. se transformó en sociedad anónima abierta cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de Lima. Actualmente la Compañía cuenta con más de 2,500 accionistas, siendo el principal Credicorp Ltd. con el 13.44% del capital social. La Empresa mantiene una importante posición competitiva en los negocios inmobiliarios en donde participa, ya que sus actividades están enfocadas hacia el incremento del valor de sus activos en el tiempo, de manera que se garantice un uso eficiente de los mismos por parte de sus usuarios. Así, ICSAA desarrolla y administra edificios de oficinas de clase A+ y otras propiedades, ubicadas en zonas estratégicas de los distritos de San Isidro y Surco, las cuales son alquiladas principalmente a importantes compañías. Además del negocio de arrendamiento, la Empresa se dedica a la compra y venta de inmuebles y a la habilitación urbana e inversiones en valores. Dichas actividades las realiza directamente o a través de sus subsidiarias. Cabe señalar que en agosto 2009 se produjo la fusión por absorción de Promotora San Pedro S.A.C., Promotora Santo Domingo S.A., e IDK S.A.C por parte de Inversiones Centenario. Dicho acuerdo de fusión no ha tenido ningún efecto o variación en el capital social de la Empresa. De esta manera, a diciembre 2009, la estructura del Grupo era la siguiente: 60.0% 51.7% 51.0% 50.0% 77.5% Actividad Inmobiliaria Edificaciones Melgarejo Edificaciones Macrocomercio Centro Empres. El Derby Paz Centenario Promoc. Inmob. del Sur -Prinsur Fuente: Inversiones Centenario Estrategia Inversiones Centenario SAA (ICSAA) 50.0% 33.3% 50.0% Inmobiliaria Garaho Paz-Centenario Global Inmobiliaria Alcázar Otros negocios Cosmosan Anstalt Inv. Nueva Metrópoli 100% 100% Inversiones Centenario se dedica a la habilitación y venta de terrenos, venta de casas y departamentos para vivienda, el arrendamiento de oficinas y la inversión en valores. La Empresa registra una importante participación de sus ingresos en el negocio de arrendamiento de oficinas, el cual le permite mantener cierta estabilidad en sus flujos. Para ello, ICSAA ha destinado oficinas y estacionamientos de su propiedad, ubicados en los edificios del Centro Camino Real y del Centro Empresarial Real, los que se encuentran en una de las mejores zonas de la ciudad de Lima para este fin, en el distrito de San Centenario Mayo

4 Isidro. Asimismo, en el 2009 ICSAA inauguró un nuevo complejo de oficinas en el distrito de Surco denominado Centro de Negocios Cronos. Cabe señalar que al cierre del 2009, la tasa de ocupación promedio de todas sus propiedades del segmento de oficinas ubicadas en el distrito de San Isidro fue 99.5%, mientras que la ocupación promedio del Centro de Negocios Cronos fue 61.6%. De otro lado, la Empresa se dedica a la habilitación urbana de terrenos, los cuales son vendidos al contado o financiados en plazos de hasta siete años. Durante varios años, Inversiones Centenario se dedicó a atender el mercado de habilitación urbana del sector del Cono Norte de Lima. Sin embargo, luego empezó a expandir sus operaciones a provincias, debido a la gran demanda potencial encontrada al interior del país. De esta manera, ICSAA viene desarrollando actualmente proyectos en las ciudades de Chiclayo y Huancayo. En el 2008, la Empresa se asoció con la inmobiliaria chilena Paz Corp., con la finalidad de edificar viviendas verticales especialmente para la clase media. Para ICSAA dicha asociación significa una alianza con una empresa líder en su país y con un know-how muy desarrollado. Por lo anterior, constituyeron la empresa Paz-Centenario S.A., la cual viene desarrollando proyectos de edificios de departamentos. Asimismo, Paz-Centenario S.A. es accionista con el 66.7% de Paz-Centenario Global S.A., la cual viene desarrollando un proyecto de 5,000 casas en el distrito de Carabayllo, el cual se realizará sobre un terreno de 116 hectáreas en diez etapas. Asimismo, ICSAA se encuentra desarrollando un importante plan de expansión a través de la adquisición de terrenos no explotados y de propiedades estratégicamente ubicadas en Lima y provincias para el futuro desarrollo de proyectos inmobiliarios. En la actualidad, la Compañía y sus subsidiarias cuentan, entre otros, con los siguientes proyectos en cartera: Habilitación urbana, venta de lotes y departamentos: i) Urbanización Santo Domingo de Carabayllo: Ubicada en el Cono Norte de Lima, cuenta con 11 etapas completamente habilitadas y comercializadas. Al cierre del 2009, culminó la habilitación de las decimocuarta y decimoquinta ii) etapa, habiéndose vendido el y 99.2%, respectivamente. ICSAA cuenta con terrenos adyacentes de reserva para el desarrollo de nuevas etapas. Urbanización Santa María de Carabayllo: Ubicada en el Cono Norte de Lima. El proyecto comprende en conjunto más de 5,000 lotes. Al 31 de diciembre del 2009 se encontraba vendido el 89.6% del total de las cuatro etapas desarrolladas. iii) Urbanización San Pedro de Carabayllo: Actualmente cuenta con cinco etapas, habiéndose vendido el 63.2% de los lotes de la quinta etapa. Además, ICSAA cuenta con terrenos colindantes para nuevos desarrollos. iv) Urbanización Los Sauces: Es el primer proyecto inmobiliario desarrollado por ICSAA en el interior del país. Son 12.5 hectáreas de terreno ubicadas en Chiclayo. Al cierre del 2009 se ha comercializado el 100% de la primera etapa y el 99.7% de la segunda. v) Terrenos en Carabayllo: En el 2008, la Empresa adquirió hectáreas en el distrito de Carabayllo. Adicionalmente, en el 2009, adquirió 11.0 hectáreas adicionales. vi) Otros terrenos: A diciembre 2009, Centenario contaba con terrenos en Huancayo (29.2 hectáreas), en el distrito de Puente Piedra (11.5 hectáreas), Ica (20.8 hectáreas) y el distrito de Lurín (1,053.1 hectáreas), los cuales se utilizarán principalmente para el desarrollo de futuros proyectos de habilitación urbana. vii) Proyecto Paz-Centenario en el distrito de Barranco: Proyecto denominado Edificio Atelier. Consiste en la construcción de 210 departamentos y 70 estacionamientos. ICSAA participa con el 50% en este proyecto. viii) Proyecto Paz-Centenario en el distrito de El Rímac: Corresponde al desarrollo del proyecto Conjunto Habitacional Condominio Parque Rímac, el cual se desarrolla a través del proyecto MiVivienda y estará conformado por 212 departamentos. ICSAA cuenta con el 50% de participación en este proyecto. Asimismo, cabe señalar que para el primer semestre del 2010, ICSAA tiene previsto iniciar el desarrollo de los siguientes proyectos: (i) Urbanización Alto La Merced (Huancayo); (ii) Urbanización El Oasis (Ica); (iii) Urbanización Las Campiñas (Carabayllo); y (iv) Urbanización Esmeralda (Carabayllo). Centenario Mayo

5 Inversión Inmobiliaria: i) Centro de Negocios Cronos: La Empresa, a través de su subsidiaria Centro Empresarial El Derby, desarrolló este nuevo complejo de oficinas clase A+ ubicado en el distrito de Surco. Está compuesto por nueve pisos de oficinas divididos en cuatro torres. ii) Centro Empresarial Real: Complejo empresarial ubicado en San Isidro, constituido por ocho edificios de oficinas clase A+, un edificio de estacionamientos, locales comerciales y un hotel de 5 estrellas. Además, se tiene previsto construir tres torres adicionales en terrenos aledaños. ICSAA ha adquirido propiedades adyacentes al complejo como parte de una estrategia de consolidación del complejo. Cabe señalar que durante el 2009, se realizaron obras de ampliación en las playas de estacionamiento Real Once y Choquehuanca. La participación de ICSAA en el complejo es de aproximadamente 75%. iii) Torres Camino Real: Compuesto por los edificios Torre El Pilar, Torre Central, Torre Real, los estacionamientos ubicados en el Centro Camino Real y algunos locales comerciales, en San Isidro. Fue construido en la década de los ochentas, aunque ICSAA ha realizado importantes inversiones en estos edificios con el fin de mantenerlos actualizados. Cabe señalar que la Empresa mantiene una participación mayoritaria en esta propiedad. iv) Proyecto Parque El Golf: El proyecto contempla la construcción de un complejo inmobiliario en sociedad con terceros. Asimismo, a diciembre 2009 la Empresa contaba con ocho terrenos en el distrito de San Isidro, así como un terreno en Surco de aproximadamente 5,000 m2 para el futuro desarrollo de oficinas. Desempeño financiero El análisis financiero se basa en la información consolidada de Inversiones Centenario y Subsidiarias (Edificaciones Macrocomercio S.A., Promoción Inmobiliaria del Sur S.A., Inversiones Nueva Metrópoli S.A., Centro Empresarial El Derby S.A., Edificaciones Melgarejo S.A.C., Cosmosan Ansalt y Paz Centenario S.A.). Inversiones Centenario registra ingresos de tres principales actividades: la venta de inmuebles, el arrendamiento de oficinas y las inversiones en valores (incluye ingresos por resultados atribuibles a empresas asociadas y los dividendos percibidos en efectivo). Durante el 2009, el total de ingresos brutos consolidados de la Compañía ascendió a S/ millones, siendo 16.0% superior a lo registrado durante el El siguiente cuadro muestra la composición de los ingresos totales para los rubros de ventas de inmuebles, arrendamientos y administración de oficinas, inversiones en valores y otros. Cabe señalar que las ventas inmobiliarias se expresan netas del costo del inmueble vendido. S/. miles 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 - Ingresos por Actividad - ICSAA 21.0% 39.4% 36.2% 25.0% 45.7% 26.7% 19.2% 35.2% 43.6% 24.0% 28.0% 46.6% Dic 06 Dic 07 Dic 08 Dic 09 Vta. Inmuebles* Arrendamiento y Adm. Inv. en Valores Otros *Neto de Costo de Ventas Fuente: Inversiones Centenario El negocio de venta de inmuebles registró, a diciembre 2009, un nivel de ingresos netos del costo del inmueble vendido de S/ millones, 57.3% superior a lo registrado en el 2008 (S/ millones). Este crecimiento fue impulsado, entre otros, por la venta de un terreno urbanizado en el distrito de Carabayllo (Fundo Pueblo Viejo) y la venta de un terreno en las pampas de Lurín, los cuales en conjunto generaron un ingreso neto del costo de S/ millones. Asimismo, el negocio de arrendamiento de inmuebles obtuvo S/ millones de ingresos, lo que significó un aumento de 17.3% con respecto al Lo anterior se debió, principalmente, a la existencia de una mayor área disponible para el alquiler, luego de que la Empresa culminó la segunda etapa del proyecto Cronos. Por otro lado, Centenario registró un importante incremento en sus ingresos por producto de sus inversiones en valores al pasar, de S/ millones en el 2008, a S/ millones en el 2009, como consecuencia de los buenos resultados obtenidos por las empresas en las cuales han invertido. Centenario Mayo

6 Asimismo, se apreció una reducción en el costo de venta de los inmuebles, el cual ascendió a S/ millones a diciembre 2009, 21.0% inferior al nivel registrado en el 2008 (S/ millones). Por su parte, la utilidad bruta total ascendió a S/ millones, superior a los S/ millones registrados durante el Cabe señalar que el 52.8% de dicho aumento, en términos absolutos, correspondió a la venta de inmuebles neto de costo de ventas. Así, como se mencionó anteriormente, la venta de un terreno en Carabayllo y otro en Lurín, favorecieron dicho crecimiento. De esta manera, el margen bruto de Inversiones Centenario pasó, de 54.2% en el 2008, a 68.8% a diciembre Adicionalmente, el aumento en las ventas originó también un incremento en los gastos generales y de administración, como consecuencia del mayor número de trabajadores contratados para el desarrollo de los proyectos durante el Así, estos gastos ascendieron a S/ millones, siendo superiores a los S/ millones registrados a diciembre Igualmente, como porcentaje de los ingresos brutos, estos gastos representaron el 20.2%, porcentaje superior al 16.4% registrado en el , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 Fuente: InversionesCentenario Evolución de Ventas y Márgenes Ventas Margen Bruto Margen Operativo 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% A diciembre 2009, la utilidad operativa (sin incluir otros ingresos y egresos) alcanzó los S/ millones, siendo 53.7% superior a la registrada en el Del mismo modo, en el 2009 el EBITDA ascendió a S/ millones, siendo 49.8% mayor lo registrado en el 2008 (S/ millones). Si al EBITDA se le incorporan los ingresos financieros, dado que parte del negocio de ICSAA es el otorgamiento de créditos para la venta de sus inmuebles, a diciembre 2009 la Compañía obtuvo un EBITDA ajustado de S/ millones (S/ millones en el 2008). De otro lado, durante el 2009, los gastos financieros ascendieron a S/ millones, siendo similares a los registrados en el De esta manera, la cobertura de gastos financieros (EBITDA / Gastos Financieros) ascendió a 5.3x (3.5x en el 2008). Sin embargo, si consideramos los ingresos financieros como parte del EBITDA, la cobertura de gastos financieros en el 2009 fue de 6.4x (4.4x a diciembre 2009). Por otro lado, en el 2009 ICSAA registró una ganancia por diferencia en cambio neta de S/ millones, mientras que en el 2008 registró una pérdida neta de S/. 7.9 millones. De este modo, Centenario registró una utilidad neta de S/ millones (S/ millones en el 2008), debido especialmente a la mayor venta de terrenos neto de costos y dividendos recibidos en efectivo. Así, la Empresa registró una rentabilidad patrimonial promedio (sin minoritarios) en los últimos 12 meses de 21.2% (13.1% en el 2008). Estructura de Capital A diciembre 2009, los activos totales de la Empresa ascendieron a S/ millones (S/ millones a diciembre 2008). Cabe destacar el incremento de las inversiones inmobiliarias, las cuales pasaron, de S/ millones en el 2008, a S/ millones en el Dichas inversiones están compuestas por los estacionamientos y locales comerciales en el Centro Empresarial Real, el Centro Camino Real y el Centro de Negocios Cronos, los cuales se destinan al negocio de arrendamiento. A diciembre 2009, las existencias ascendieron a S/ millones (S/ millones), e incluían lotes de terrenos para la venta, obras en proceso y terrenos para el desarrollo de futuros proyectos inmobiliarios. El mayor saldo en esta cuenta se debió principalmente a los terrenos ubicados en el distrito de Carabayllo. Asimismo, las inversiones financieras aumentaron significativamente al pasar, de S/ millones en el 2008, a S/ millones en el Lo anterior, debido principalmente a la compra de acciones de Edelnor S.A. Entre las principales inversiones estaban Hermes Transportes Blindados S.A., Edelnor S.A. y Enotria S.A. Por su parte, el pasivo total ascendió a S/ millones en el 2009 (S/ millones en el 2008). Centenario Mayo

7 El mayor pasivo se debió fundamentalmente a: (i) el aumento de la deuda financiera; y, ii) el incremento de las cuentas por pagar comerciales, originado por las actividades de habilitación urbana. Al cierre del 2009, la deuda financiera ascendió a S/ millones, 14.6% superior al nivel registrado en el 2008 (S/ millones). Cabe señalar que en términos de plazos, la deuda financiera de corto plazo representó el 33.5% del total, porcentaje superior al registrado a diciembre 2008 (25.8%). Asimismo, la mayor parte de la deuda financiera se encontraba denominada en dólares. Las principales obligaciones de la Compañía correspondían a operaciones de leasing y leaseback que mantenía la subsidiaria Centro Empresarial El Derby con el BCP por un total de US$23.1 millones. Estas obligaciones se suscribieron en julio 2008, a diez años a partir de la fecha de activación, con pagos de cuotas trimestrales, para financiar el desarrollo del Centro de Negocios Cronos. Asimismo, en el cuarto trimestre del 2009 ICSAA obtuvo un préstamo por US$21.0 millones para reestructurar deudas de corto plazo por compras de terrenos e inversiones financieras. Dicho préstamo tiene pagos trimestrales de cuotas, con vencimiento en enero del 2018 y está garantizado por hipotecas (aún pendientes de formalización). Otra obligación relevante es un préstamo por US$20.0 millones con el BCP tomado en diciembre 2007 para financiar la compra de terrenos e inversiones financieras. El crédito cuenta con un plazo de diez años, los cuales contemplan 36 meses de gracia para el pago de las amortizaciones del principal, y está garantizado con hipotecas. A diciembre 2009, el denominado financiamiento global estaba compuesto por un préstamo con el BCP por US$3.0 millones y el saldo de la segunda emisión de Bonos Corporativos por US$8.5 millones. Ambos financiamientos fueron adquiridos para rescatar parte de la primera emisión de Bonos Corporativos a inicios del 2003 y para realizar inversiones inmobiliarias. Este financiamiento mantiene como garantías hipotecas sobre inmuebles cuyo valor comercial, según tasación de diciembre 2009, era US$27.3 millones (US$21.9 millones a valor de realización) y un fideicomiso en administración y garantía. Cabe señalar, que en abril 2010 ICSAA canceló el préstamo con el BCP. De esta manera, el financiamiento global queda reducido únicamente al saldo de la segunda emisión de los Bonos Corporativos. S/. Miles 350, , , , , ,000 50,000 - Evolución de la Deuda Financiera Deuda Total Deuda Financiera /EBITDA Deuda Financiera Total/EBITDA + Ing. Fin. Fuente: InversionesCentenario Como se puede apreciar en el gráfico anterior, la deuda financiera muestra un incremento desde el 2005, producto de las operaciones de arrendamiento y retroarrendamiento financiero de inmuebles para alquileres, así como de préstamos para la reestructuración de deudas, compra de terrenos e inversiones financieras. De otro lado, a diciembre 2009 el endeudamiento respecto del EBITDA (línea celeste) registra una disminución con relación al 2008, debido a la mejora en el EBITDA y a pesar del incremento de la deuda financiera. De esta manera, producto del significativo incremento del EBITDA, el ratio Deuda Financiera / EBITDA fue 3.6x (4.7x en el 2008). De igual forma, si añadimos los ingresos financieros al EBITDA, este indicador se reduce a 3.0x (3.8x en el 2008). Asimismo, el 29 de diciembre del 2009, la Asamblea de Obligacionistas de la Segunda Emisión de los Bonos Corporativos autorizó a ICSAA para que pueda otorgar al BCP hipotecas sobre oficinas y/o terrenos, así como una garantía mobiliaria sobre derechos de cobro y flujos, como colateral de un nuevo préstamo a mediano plazo aprobado por dicho banco hasta por US$25 millones para sustituir pasivos de corto plazo y realizar nuevas emisiones. A diciembre 2009, el patrimonio consolidado (sin incluir interés minoritario) ascendió a S/ millones, superior a los S/ millones registrados al cierre del 2008, debido principalmente a los resultados obtenidos en el ejercicio De otro lado, en Junta General de Accionistas (JGA), celebrada el 29 de marzo del 2010, se acordó, entre otros, distribuir dividendos en efectivo por S/ millones y en acciones por S/ millones, con cargo a los resultados del ejercicio del Por su parte, el Flujo de Fondos de las Operaciones (FFO) ascendió a S/ millones (S/ millones en el 2008). Además, durante el año la Compañía incrementó sus necesidades de capital de trabajo en S/. 4.3 millones, lo que se tradujo en un Flujo de Caja x Centenario Mayo

8 Operativo (CFO) de S/ millones. Si al saldo anterior se le deducen inversiones en activo fijo por S/ millones y dividendos repartidos por S/ millones, se obtiene un Flujo de Caja Libre (FCF) negativo de S/ millones. Dicho déficit fue financiado principalmente con deuda financiera. Características de los Instrumentos En JGA del 29 de marzo del 1999 y en sesión de io el 17 de diciembre del 2001, se aprobó la segunda emisión de Bonos Corporativos de Inversiones Centenario, cuyos recursos serían utilizados para la sustitución de pasivos y/o financiamiento de proyectos. La segunda emisión de Bonos Corporativos es una emisión estructurada por US$18 millones, con ocho años de plazo, un año de gracia y amortizaciones parciales trimestrales y el pago del 35.75% del principal al final del octavo año. Los bonos fueron colocados el 28 de octubre del 2002, a una tasa anual del 7.625%. Los Bonos Centenario Segunda Emisión son parte de un financiamiento global por US$33 millones que la Empresa recibió bajo similares características en términos de plazo, garantía y prelación, es decir, son pari passu. El financiamiento global, y en consecuencia la emisión, cuenta con las siguientes garantías específicas: 1. Hipoteca sobre inmuebles, bajo la modalidad de primera y preferente hipoteca. Se ha establecido que el valor de tasación de los activos en garantía sea al menos 1.25x el saldo del principal del financiamiento global. A diciembre 2009, el valor de tasación de los activos en garantía equivalía a 2.4x el saldo del financiamiento global (1.9x a valor de realización). 2. Fideicomiso en Administración y Garantía sobre Flujos, el que comprende derechos de cobro (letras relacionadas a ventas a plazo), y cuentas por cobrar por alquileres, por el equivalente al monto mayor entre US$1.58 millones trimestrales ó 1.25x el servicio de la deuda del siguiente trimestre del financiamiento global. Cabe mencionar que el servicio de la deuda comprende a los bonos y a las obligaciones financieras del financiamiento global. Durante el cuarto trimestre del 2009, los flujos ingresados al fideicomiso fueron equivalentes a US$2.2 millones, representando 1.84x el servicio de la deuda. Asimismo, la emisión cuenta con los siguientes resguardos: 1) El ratio de endeudamiento (pasivo total menos impuestos, participaciones y ganancias diferidas sobre patrimonio) deberá ser menor o igual a 1.50x, a nivel consolidado, a partir de fines del primer trimestre del Al 31 de diciembre del 2009 dicho ratio fue 1.1x. 2) El ratio de cobertura de servicio de la deuda (flujo de caja para servicio de la deuda sobre servicio de la deuda) no debe ser menor a 1.30x, a nivel consolidado, a partir de fines del Es importante mencionar que el 26 de noviembre del 2007 en Asamblea de Obligacionistas se acordó la modificación de la definición del concepto flujo de caja para servicio de la deuda (FCSD), numerador utilizado para el cálculo del nivel de cobertura del servicio de la deuda, a fin de que incorpore los flujos de efectivo no considerados en la definición original. La nueva definición considera como FCSD la suma del flujo de efectivo generado por las actividades de operación, más los intereses y rendimientos recibidos, más el saldo de efectivo y equivalentes al inicio del período, menos las inversiones en inmuebles, maquinarias, equipos e intangibles, más la venta de inversiones financieras, de inversiones inmobiliarias, de inmuebles, maquinaria y equipo, más la emisión y aceptación de obligaciones financieras, más la emisión de acciones o nuevos aportes, más la venta de acciones propias, menos la compra de inversiones financieras y de inversiones inmobiliarias. Asimismo, el servicio de la deuda (capital e intereses) comprende el total de obligaciones financieras. Para la revisión de este ratio se toma en cuenta los 12 meses precedentes, de acuerdo con la información financiera presentada trimestralmente a la Bolsa de Valores de Lima y la CONASEV. Al cierre del 2009, dicho indicador fue 2.1x. Adicionalmente, Inversiones Centenario se encuentra obligada a constituir un fideicomiso en garantía con los inmuebles otorgados en garantía hipotecaria, en cualquiera de los siguientes casos: a) si el ratio de endeudamiento fuese mayor a 1.6x, b) si el ratio de cobertura de servicio de la deuda fuese menor a 1.2x, c) o si las dos clasificaciones de riesgo que recibe el instrumento diminuyesen por debajo de A-. Centenario Mayo

9 Para la clasificación de los Bonos Centenario Segunda Emisión, se tomó en cuenta que la estructura posee un mix de garantías. Por un lado, la hipoteca de inmuebles cubre de manera suficiente el íntegro del saldo deudor; y por otro lado, los flujos de los ingresos de alquileres y cobros recurrentes, le otorgan a la estructura liquidez y estabilidad para el pago de la deuda. Centenario Mayo

10 Resum en Financiero - Inversiones Centenario S.A.A. y Subsidiarias (Cifras en miles de Nuev os Soles) Tipo de Cambio S/. / US$ a final del Período Rentabilidad (%) Dic-09 Dic-08 Dic-07 Dic-06 Dic-05 EBITDA 81,069 54,101 32,935 38,728 29,545 Margen de EBITDA (%) 49.2% 38.1% 33.1% 39.5% 38.3% EBITDA Ajustado (incluye Ingresos Fin.) 98,324 67,083 45,780 50,857 39,883 (FFO + Intereses Pagados) / Capitalización 11.3% 8.5% 7.9% 11.2% 11.8% FCF / Ingresos -14.3% -59.9% -48.8% -2.8% 9.8% ROE (Promedio) 21.2% 13.1% 14.0% 12.7% 10.5% Cobertura (x) (FFO + Intereses Pagados) / Intereses Pagados EBITDA / Gastos Financieros EBITDA Ajustado / Gastos financieros EBITDA / Servicio de Deuda (FCF + Intereses Pagados) / Servicio de Deuda (0.1) (0.9) (1.1) (Ebitda-Capex neto de financ - Imptos.) / Serv. Deuda CFO / Inversión en Activo Fijo 0.8 (1.7) (0.5) Estructura de capital y endeudamiento Deuda financiera total / Capitalización 47.3% 48.8% 40.0% 35.5% 34.4% Deuda financiera total / EBITDA Deuda financiera neta / EBITDA Deuda financiera total / EBITDA Ajustado Deuda financiera neta / EBITDA Ajustado Costo de financiamiento estimado 5.6% 7.4% 8.4% 8.0% 8.1% Deuda financiera CP / Deuda financiera total 33.5% 25.8% 13.3% 23.7% 11.5% Balance Activos totales 680, , , , ,238 Caja e inversiones corrientes 34,865 8,024 6,612 13,500 23,936 Deuda financiera Corto Plazo 97,671 65,524 21,222 29,169 12,959 Deuda financiera Largo Plazo 193, , ,185 94,100 99,908 Deuda financiera total 291, , , , ,867 Patrimonio Total (sin interés minoritario) 302, , , , ,183 Acciones preferentes + Interés minoritario 22,774 13,567 7,458 13,063 21,724 Capitalización 616, , , , ,774 Flujo de caja Flujo generado por las operaciones (FFO) 52,482 30,640 19,129 29,776 29,612 Variación de capital de trabajo (4,298) (77,674) (32,128) (13,653) (13,661) Flujo de caja operativo (CFO) 48,184 (47,034) (12,999) 16,123 15,951 Inversiones en Activos Fijos (58,753) (26,913) (25,614) (10,628) (1,058) Dividendos comunes (12,984) (11,000) (9,959) (8,193) (7,355) Flujo de caja libre (FCF) (23,553) (84,947) (48,572) (2,698) 7,538 Ventas de Activo Fijo - 41,037 20,255 2, Otras inversiones, neto (21,771) 756 2,249 (9,530) 8,774 Variación neta de deuda 62,968 41,000 23,687 (2,067) (8,690) Variación neta de capital 9,197 3,566 (4,507) - 1,754 Variación de caja 26,841 1,412 (6,888) (11,452) 9,442 Resultados Ingresos 164, ,876 99,477 98,037 77,089 Variación de Ventas (%) 16.0% 42.6% 1.5% 27.2% -2.4% Utilidad operativa (EBIT) 73,753 47,973 27,478 33,437 24,346 Gastos financieros (15,396) (15,396) (11,853) (9,487) (9,216) Resultado neto 58,905 31,709 31,046 25,560 19,534 Vctos. Deuda Largo Plazo al ó + Vencimientos (Principal) 28, ,868 EBITDA = Ut. Operativa (incluye Ingresos netos por Enajenación de envases; no incluye Otros ingresos y egresos) + Deprec. + Amort. FFO = Rstdo. Neto + Deprec.+ Amort. + Rstdo. en Venta de Activos + Castigos y Prov. + Otros ajustes al Rstdo. Neto + Var. en Otros Activos + Variación de Otros Pasivos - Dividendos Preferentes. Var. Capital de Trabajo = Cambio en Ctas.x Cobrar Comerc.+ Cambio en Existenc. -Cambio en Ctas.x Pagar Comerc. CFO = FFO + Variación de capital de trabajo. // FCF = CFO + Inversión en Activo Fijo + Pago de Dividendos Comunes Cargos fijos = Gastos Fin. + Dividendos Pref. + Arriendos Deuda fuera de balance = Incluye avales, fianzas y arriendos anuales multiplicados por el factor 6.8 Servicio de deuda = Gastos Fin. + Deuda de Corto Plazo Capitalización ajustada: Deuda ajustada total + patrimonio total + acciones preferentes + interés minoritario Centenario Mayo

11 ANTECEDENTES Emisor: Inversiones Centenario S.A.A. Domicilio legal: Av. Víctor Andrés Belaúnde 147, Vía Principal 102, Edificio Real Cuatro, Piso 1 - San Isidro RUC: Teléfono: (511) Fax: (511) RELACIÓN DE DIRECTORES* Juan Carlos Verme Giannoni Dionisio Romero Paoletti Edgardo Arboccó Valderrama Fernando Fort Marie Alex Fort Brescia Tulio Ghío Massa José Antonio Onrubia Holder Luis Romero Belismelis Mauricio Gonzales Quattrini Presidente Vicepresidente RELACIÓN DE EJECUTIVOS Fernando Romero Dreyfus José Carlos Aparicio Mosselli Rodrigo Arróspide Benavides Gonzalo Sarmiento Giove Carlos Montero Urbina Gerente General Gerente de Administración y Finanzas Gerente de Planeamiento Gerente Comercial y de Desarrollo Gerente de Operaciones RELACIÓN DE ACCIONISTAS* Credicorp LTD % Atlantic Security Bank 10.75% Dionisio Romero Seminario 6.65% Rosalina Helguero Romero 5.78% Rímac Internacional Seguros y Reaseguros 5.62% Good Rate Corporation 5.08% Otros 52.68% *Nota: Información a diciembre 2009 Centenario Mayo

12 CLASIFICACIÓN DE RIESGO APOYO & ASOCIADOS INTERNACIONALES S.A.C. CLASIFICADORA DE RIESGO, de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento de Empresas Clasificadoras de Riesgo, aprobado por Resolución CONASEV Nº EF/94.10, acordó la siguiente clasificación de riesgo para los instrumentos de la empresa Inversiones Centenario S.A.A.: Instrumento Clasificación * Bonos Centenario - Segunda Emisión Categoría AA- (pe) Definición CATEGORÍA AA (pe): Corresponde a una muy alta capacidad de pago oportuno de los compromisos financieros, reflejando un muy bajo riesgo crediticio. Esta capacidad no es significativamente vulnerable a eventos imprevistos. ( + ) Corresponde a instrumentos con un menor riesgo relativo dentro de la categoría. ( - ) Corresponde a instrumentos con un mayor riesgo relativo dentro de la categoría. * La clasificación que se otorga al presente valor no implica recomendación para comprarlo, venderlo o mantenerlo. Centenario Mayo