GUÍAS DOCENTE I DERECHO CIVIL III Francisco Oliva Blázquez Profesor Titular de Derecho Civil UPO

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1 GUÍAS DOCENTE I DERECHO CIVIL III Francisco Oliva Blázquez Profesor Titular de Derecho Civil UPO DERECHO REAL, DERECHO DE PROPIEDAD Y POSESIÓN Presentación de la Guía de Estudios Objetivos Contenidos Conceptos más importantes Lecturas de ampliación Errores en el material Presentación El objetivo de esta primera Guía de estudio es el de familiarizar al estudiante con el contenido de las materias tratadas en las primeras unidades. En primer lugar, se expone el concepto de derecho real, categoría príncipe de la asignatura del Derecho de Cosas cuya comprensión es esencial para la asimilación de toda la materia. A continuación se analiza respectivamente el concreto régimen jurídico del derecho de propiedad y de la posesión. Aunque se trate de conceptos que para un profano en la materia pueden resultar muy cercanos, propiedad y posesión son dos instituciones distintas, que plantean problemas diferentes y que han generado a su alrededor todo un complejo entramado de normas que regulan su régimen jurídico. La finalidad de estos dos módulos didácticos es la de otorgar al estudiante la oportunidad de conocer en profundidad cada una de estas importantes figuras así como las normas que reglamentan su organización legal. Conocimientos previos Resulta muy importante repasar algunos conceptos que ya fueron estudiados en la asignatura de Derecho Civil I. Concretamente, el concepto de cosas y frutos, así como de las diferentes categorías de uno y otro, ayudarán al estudiante a comprender con mayor facilidad todo lo relativo al régimen de liquidación del estado posesorio. Objetivos 1. Comprender el significado de la categoría del derecho real dentro del Derecho Civil Patrimonial y conocer sus diferencias respecto a los derechos de crédito. 2. Conocer y distinguir las distintas clasificaciones de los derecho reales. 3. Comprender el significado histórico y, muy especialmente, constitucional del derecho de propiedad.

2 4. Comprender qué implican las restricciones del derecho de propiedad e identificar los distintos límites y limitaciones. 5. Conocer los mecanismos jurídicos que garantizan la protección de la titularidad dominical. 6. Comprender la trascendencia histórica y contemporánea del fenómeno posesorio. 7. Distinguir las distintas categorías posesorias que el Código civil y la doctrina establecen. 8. Conocer la tutela interdictal de la posesión así como el régimen jurídico de liquidación de los estados posesorios. Contenidos La primera unidad tiene el objetivo de que el alumno sepa identificar y sea capaz de situarse en la categoría que preside toda la disciplina de Derecho Civil III, los derechos reales. Para ello, además de exponerse su concepto, se lleva a cabo una delimitación respecto a otro derecho subjetivo de contenido igualmente patrimonial, el derecho de crédito, estudiado en la asignatura de Derecho Civil II. Además, se realiza una primera aproximación a la clasificación de los derechos reales limitados, los cuales serán objeto de un estudio minucioso más adelante. La propiedad es una institución absolutamente crucial, ya que es el derecho subjetivo de carácter patrimonial por antonomasia y constituye el núcleo central de todo el sistema de Derecho privado. Sin lugar a dudas, el estudio del concepto de propiedad en toda su globalidad constituye una pieza clave para la comprensión de nuestro sistema jurídico y político-económico. Con la finalidad de que el alumno logre un conocimiento apropiado de la institución, la materia se organiza en base a los siguientes contenidos: 1. El concepto de propiedad y sus distintas vicisitudes histórico-políticas, cuyo conocimiento ayuda a comprender la actual estructura del derecho de propiedad. Especial consideración se muestra en este punto a la configuración constitucional que nuestra Carta Magna hace del derecho de propiedad y de su función social (art. 33 CE). 2. Las restricciones al ejercicio del derecho de propiedad: límites y limitaciones. Las relaciones de vecindad, la medianería, las prohibiciones de disponer o las servidumbres administrativas son, entre otras muchas, figuras que delimitan las teóricas facultades absolutas del propietario. El conocimiento de las mismas permite obtener una noción adecuada de lo que significa el derecho de propiedad. 3. Finalmente, se exponen los diferentes instrumentos de tutela jurídica con que cuenta el propietario para proteger su dominio: acción reivindicatoria, acción publiciana, acción declarativa, acción de deslinde y acción negatoria. Por otro lado, las situaciones meramente posesorias también son objeto de regulación por el ordenamiento jurídico, que opta por proteger la simple tenencia física de las cosas, con independencia del hecho de que se tenga título o derecho suficiente para poseer. Las cuestiones que giran en torno a la posesión y su protección presentan un innegable grado de complejidad técnica, y por eso deben ser estudiados con especial detenimiento los siguientes puntos: 1. El concepto de posesión y sus diferentes formulaciones a lo largo de la historia del Derecho. 2. Las distintas clases de posesión que recoge el Código civil y que ha consagrado la doctrina jurídica. En este punto debe prestarse especial atención al concepto de poseedor de buena o mala fe, ya que esta calificación posesoria tiene una enorme trascendencia en distintos ámbitos, como la liquidación de la posesión, la usucapión y el régimen de equivalencia al título del artículo 464 CC. 3. La defensa judicial de la posesión: los interdictos, sus clases y los requisitos para su procedencia. 2

3 4. Finalmente, la liquidación del estado posesorio, esto es, el destino que debe darse a los frutos, gastos y mejoras cuando se pone fin a una situación posesoria. Conceptos más importantes 1. Derecho real y derecho de crédito Tanto los derechos reales como los derechos de crédito son derechos subjetivos de contenido patrimonial. Tradicionalmente se ha identificado al derecho real con las notas de inmediatividad y oponibilidad frente a todos (erga omnes), mientras que el derecho de crédito se caracterizaba por su mediatividad y relatividad (únicamente pueden ser oponibles frente a la persona a la que es exigible un determinado comportamiento). No obstante, lo impreciso de esta delimitación ha hecho que se proponga como criterio más seguro de distinción el de la inherencia, que implica que la cosa, cuando se producen cambios de titularidad, transita con su carga. 2. Derechos reales limitados Frente a la propiedad se sitúan los derechos reales limitados, que se denominan así porque no otorgan a su titular el pleno poder y la totalidad de las facultades jurídicas sobre la cosa objeto del derecho (algo que está reservado al propietario), sino tan sólo algunas de ellas. Por ejemplo, el usufructuario goza y disfruta de una cosa ajena, pero no puede en principio disponer libremente de ella (art. 467 CC), ya que esta facultad se encuentra reservada a su propietario (art. 348 CC). Los derechos reales limitados son de tres tipos: de goce, de garantía y de adquisición preferente. Su estudio concreto se realiza en los módulos didácticos 9 a Derecho de propiedad El artículo 348 del Código civil, inspirado en el ideal de la revolución liberal burguesa, configura a la propiedad como un derecho real caracterizado por las ideas de plenitud, inmediatividad y exclusividad. Se trataría del derecho de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto posible (plena in re postestas). No obstante, la ideología codificadora ha sido superada por acontecimientos posteriores que han dado lugar a un nuevo concepto de propiedad en el que deben tenerse en cuenta tanto las necesidades sociales (deberes de contenido social) como las nuevas clases de propiedad que emergen (propiedad industrial y comercial). Actualmente, el régimen de la propiedad no puede comprenderse sin el artículo 33 de la Constitución Española, que reconoce el derecho a la propiedad privada y establece que su función social delimitará su contenido. De esta forma, el derecho de propiedad puede definirse como el derecho de gozar y disponer de una cosa con las limitaciones y deberes que las leyes impongan para el logro de su función social. 4. Límites y limitaciones Ambas categorías son restricciones al poder del propietario que delimitan el concreto contenido de su derecho de propiedad. La diferencia entre una y otra reside en que los límites se consideran restricciones normales e impuestas por razones de interés general, mientras que las limitaciones se establecen en casos singulares y mediante actos expresos de imposición. Por ejemplo, las restricciones que a cada propietario imponen las relaciones de vecindad (en la emisión de ruidos y otras inmisiones) son consideradas como límites, puesto que gravan a cualquier titular dominical y no necesitan ser impuestas mediante especiales actos. Por el contrario, el establecimiento de una prohibición de disponer es una limitación que debe imponerse en un concreto acto. Hay que destacar que el Código civil, en el capítulo II del título VII del libro II, recoge con cierta confusión bajo el término servidumbres legales a restricciones de naturaleza muy distinta: límites por razón de interés público y privado y limitaciones por razón de interés público (servidumbres administrativas) y privado 3

4 (servidumbres forzosas). 5. Las prohibiciones de disponer Las prohibiciones de disponer son un tipo de limitación de la propiedad, establecidas convencionalmente, que implican una restricción a la libre enajenación de la propiedad sobre los bienes. Sólo son verdaderas prohibiciones de disponer las que tienen efectos reales, esto es, las que provocan que el derecho de propiedad se transmita sin la facultad de disponer. Nuestro sistema jurídico, de acuerdo con lo establecido en los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, considera válidas a las prohibiciones de disponer procedentes de la Ley o de resolución judicial o administrativa, las procedentes de negocios jurídico mortis causa (arts. 781 y CC) y las procedentes de negocios jurídicos inter vivos a titulo gratuito (donación). Por el contrario, si se establece en negocios jurídicos inter vivos a título oneroso nos encontraremos ante una prohibición de disponer puramente obligacional. 6. La acción reivindicatoria y el ius possidendi. Los interdictos y el ius possesionis Es muy importante distinguir entre estos dos conceptos que articulan diferentes mecanismos para recuperar la posesión de una cosa. El ius possidendi es el derecho a poseer que tiene el que según la ley debería poseer, como el propietario o el usufructuario. Con la expresión ius possesionis sin embargo se hace referencia al derecho a seguir teniendo del que goza el poseedor de la cosa, con independencia de cuál sea su legitimidad para poseer. Pues bien, la acción reivindicatoria es una acción protectora del dominio que se basa en el ius possidendi, y se interpone por el propietario no poseedor contra quien posee la cosa indebidamente. Estas acciones se tramitan en juicios de los llamados petitorios y su finalidad es la de obligar al demandado a restituir la cosa que poseía de forma indebida. Para que proceda la acción reivindicatoria es necesario que se demuestre la existencia de un título que funde al derecho a poseer del demandante (dominiun actoris), que haya una posesión injustificada del demandado (contraria possessio) y que exista identidad de la cosa objeto de acción (eadem ratio). Los interdictos (según la terminología de la LEC 1/2000, acciones de tutela sumaria de la posesión ) se basan en el ius possesionis, esto es, en el derecho a seguir poseyendo, y su finalidad es la de proteger a cualquier poseedor que se hallare en la tenencia de una cosa, realizando total abstracción de su legitimidad para poseerla. Se ventilan en juicios posesorios caracterizados por su rápida tramitación y por limitar su objeto al puro hecho posesorio, es decir, con independencia de cualquier cuestión relacionada con la titularidad legítima de la cosa objeto del proceso. Estos interdictos, especialmente los de retener y recobrar, son medios judiciales de tutela o defensa puramente posesoria. 7. La acción publiciana La acción publiciana, procedente del derecho romano, no está consagrada expresamente en nuestro Código civil, aunque diferentes argumentos podrían conducir a su admisión como instrumento de protección dominical basado en el mejor derecho a poseer del demandante. En cualquier caso, el debate sobre su teórica subsistencia podría resultar estéril desde el momento en que entra dentro de la órbita de la acción reivindicatoria, habida cuenta de que ésta, en virtud del aligeramiento de la carga de la prueba del dominio pleno, puede venir basada en el mejor derecho a poseer. 8. La posesión La posesión es el poder de hecho o señorío fáctico que ejerce una persona sobre una cosa o cosas. El legislador otorga relevancia jurídica autónoma al hecho de la posesión, 4

5 independientemente del título o derecho para poseer, protegiéndola a través de unas acciones específicas llamadas interdictos y otorgándole una función de legitimación en virtud de la apariencia jurídica que genera. 9. Posesión de cosas y de derechos El artículo 437 CC establece que pueden ser objeto de posesión tanto las cosas como los derechos que sean susceptibles de apropiación, surgiendo la dificultad de determinar qué derechos pueden ser posedibles. En principio, pueden considerarse incluidos en esta fórmula ( derechos susceptibles de apropiación ) los derechos reales de goce y de garantía (exceptuando la hipoteca), e incluso determinados derechos de obligación que implican el ejercicio de un poder sobre una cosa, como el arrendamiento, el comodato o el depósito. La posibilidad de posesión de estos últimos derechos significa que su poseedor podrá disfrutar del régimen de protección interdictal, aunque no podrá usucapir (art CC). 10. Clases de posesión 1) Posesión natural y civil (art. 430 CC). La posesión natural es la simple tenencia de una cosa o disfrute de un derecho. La posesión civil es la posesión en concepto de titular de una cosa o derecho: por ejemplo, el propietario es poseedor civil de una cosa, mientras que el usufructuario es poseedor civil de su derecho de usufructo y poseedor natural de la cosa sobre la que éste recae. En cualquier caso, la diferencia carece de consecuencias jurídicas en orden a la protección interdictal. 2) Poseedor en concepto de dueño y en concepto diferente del de dueño (art. 432 CC). El término dueño incluye, además del titular del dominio, a cualquier titular de un derecho real sobre la cosa. De esta forma, el usufructuario sería poseedor en concepto de dueño, mientras que el arrendatario lo sería en concepto diferente del de dueño (no es un derecho real). 3) Posesión en nombre propio y en nombre ajeno. El servidor de la posesión (art. 431 CC). Estas categorías hacen referencia a la posibilidad que tiene el poseedor de ejercer su posesión por sí mismo (posesión en nombre propio), o por otra persona en su nombre (posesión en nombre ajeno), mediante la representación legal o voluntaria. PÉREZ GONZÁLEZ y ALGUER creen que este precepto del Código da cobertura a la institución germánica del servidor de la posesión, que es una persona que sin ser poseedor tiene la cosa en virtud de una relación jurídica que le une al poseedor: por ejemplo, el trabajador de una empresa es servidor de las cosas pertenecientes al empresario. 4) Posesión mediata e inmediata. La posesión mediata es la que se tiene por medio de otro, mientras que la inmediata es la que se tiene directamente. Por ejemplo, el arrendatario de una finca es poseedor inmediato de la misma, mientras que su propietario es poseedor mediato. 5) Posesión de buena y de mala fe. El poseedor de buena fe es el que ignora que en su título existe un vicio que lo invalida (art. 433 CC), o el que cree que la persona de quien recibió la cosa era su dueño y podía transmitir su dominio (art CC). 6) Posesión justa e injusta. Violencia, clandestinidad y actos tolerados. La posesión justa es la que se adquiere legítimamente, mientras que la injusta o viciosa es la que se adquiere sin la voluntad de su antiguo poseedor (clandestinidad) o en contra de ella (violencia). En estos casos, el despojado por actos clandestinos o violentos conserva legalmente su condición de poseedor (art. 444 CC), al menos hasta que no transcurra un año (ex art º CC) desde el momento en que cesó la violencia o clandestinidad (DÍEZ-PICAZO y GULLÓN). La posesión tolerada es la que una persona lleva a cabo por la voluntad o tolerancia del poseedor, y se suele fundar en relaciones de buena vecindad, amistad, etc. 5

6 11. La adquisición de la posesión Del artículo 438 del Código civil puede deducirse que la posesión puede adquirirse de las siguientes formas: - Mediante la ocupación material de las cosas carentes de poseedor (art. 610 CC). - Mediante la tradición o entrega de la cosa al nuevo poseedor, incluyendo las tradiciones fingidas (art. 609 CC). - La adquisición por ministerio de ley. - La adquisición judicial de la posesión (expediente de jurisdicción voluntaria de adquisición de la propiedad ex art y ss. LEC 1881; interdicto de adquirir ex art LEC 1881). - La adquisición hereditaria mediante la posesión civilísima (art. 440 CC). Por otro lado, el artículo 439 CC contempla la posibilidad de una adquisición posesoria por medio de representante. 12. Las presunciones posesorias. La interversión de la posesión El legislador, partiendo de la previa existencia de una situación posesoria, ha establecido las siguientes presunciones: 1) Se presume iuris tantum la buena fe en todo poseedor, y el que afirma la mala fe debe probarla (art. 434 CC). 2) Presunción iuris tantum de la continuidad del concepto posesorio por el que se adquirió (art. 436 CC). No obstante, puede darse la interversión de la posesión cuando el poseedor pasa a poseer en concepto distinto al que adquirió. Así, si una persona adquirió la posesión de un inmueble en virtud de su condición de arrendatario, se presume que sigue poseyendo en el mismo concepto. Sin embargo, se habrá producido la interversión de la posesión cuando el arrendatario haya empezado a poseer como dueño. La interversión de la posesión ha de ser probada por quien la alega. 3) Presunción de continuidad en la posesión o de posesión intermedia (art. 459 CC). 4) Presunción de posesión de los bienes muebles incluidos en el inmueble poseído (art. 449 CC). 5) Presunción legal de legitimación posesoria del poseedor en concepto de dueño (art. 448 CC). 13. Liquidación del estado posesorio El Código civil establece en sus artículos 451 a 458 un conjunto de normas que regulan el destino que se debe dar a los frutos, gastos y mejoras de la cosa poseída cuando el poseedor deba entregarla al que judicialmente le hubiese vencido en su posesión (art. 453). Las reglas más importantes son las siguientes: 1) Régimen jurídico de los frutos. El poseedor de buena fe hace suyos los frutos hasta el momento de la interrupción posesoria (art CC), mientras que el de mala fe debe devolverlos o abonarlos (art. 455 CC). Además, el poseedor de buena fe tiene un derecho compartido con el propietario sobre los frutos naturales e industriales pendientes en el momento de cesar la buena fe o de interrumpirse la posesión (art. 452 CC). 2) Régimen jurídico de los gastos y mejoras. - Los gastos necesarios, que son los indispensables para la conservación de la cosa, se abonan a todo poseedor (art CC). - Los gastos útiles aumentan la rentabilidad o productividad de la cosa y sólo son abonables al poseedor de buena fe. No obstante, el vencedor en la posesión puede optar 6

7 por satisfacer su importe o por abonar el aumento de valor que haya experimentado la cosa (art CC). - Los gastos suntuarios o de puro lujo o recreo sirven para el embellecimiento y ornato de la cosa, y no son en ningún caso abonables (arts. 454 y 455 CC). No obstante, el poseedor tanto de buena como de mala fe puede optar por llevarse los adornos (ius tollendi) si la cosa no sufriere deterioro y siempre que el sucesor en la posesión no prefiera abonar el importe de lo gastado (si el poseedor es de buena fe) o el valor que tengan los adornos en el momento de entrar en la posesión (si el poseedor es de mala fe). Lecturas de ampliación Albaladejo, M. (1962), Concepto, estructura y clases de posesión, Revista de Derecho Privado, pp. 588 y ss. Alonso Pérez, M. (1983), Las relaciones de vecindad, Anuario de Derecho Civil, pp. 357 y ss. Bercovitz Rodríguez-Cano, R. (1977), Qué es la propiedad?. Madrid. De La Iglesia Prados, E. (2005), La configuración jurisprudencial de la acción publiciana, Revista de derecho patrimonial, Nº 14, 2005, pags Fernández Urzainqui, F.J. (2003), La tutela civil frente al ruido, Madrid. García Valdecasas, G. (1987), La posesión. Granada. Hernández Gil, A. (1980), La posesión, Madrid. Jordano Barea, J. (1986), Una relección sobre la posesión, Anuario de Derecho Civil, pp y ss. López y López, A.M. (1988). La disciplina constitucional de la propiedad privada. Madrid: Tecnos. López y López, A.M. (1999). El derecho de propiedad: una relectio. Real Academia Sevillana de Legislación y Jurisprudencia. Sevilla. Montés Penadés, V.L. (1980). La propiedad privada en el sistema del Derecho civil contemporáneo. Madrid. 7

8 ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES Y PUBLICIDAD Presentación y objetivos de la GES Contenidos Conceptos más importantes Bibliografía y enlaces de interés Fe de erratas Presentación y objetivos de la GES A grandes rasgos puede decirse que las unidades que vamos a tratar a continuación regulan, por un lado, los distintos modos de adquirir el dominio y los derechos reales, por otro lado la trascendencia de la apariencia como principio de seguridad jurídica y, finalmente, el régimen jurídico de la oficina pública de publicidad inmobiliaria por excelencia, el Registro de la Propiedad. La finalidad de esta Guía es la de ayudar al estudiante a tener una aproximación previa a cada una de las materias estudiadas así como a comprender la interrelación existente entre cada una de ellas. Realmente, las unidades estudiadas forman una unidad conceptual desde el mismo instante en que, con ciertos matices, todas ellas regulan cuestiones vinculadas de una forma u otra a la adquisición de la propiedad y de los derechos reales y a los problemas que en el tráfico jurídico este trascendental fenómeno presenta. Los objetivos esenciales que se buscan con el aprendizaje son los siguientes: 1. Identificar qué quiere decirse con la expresión modos de adquirir. 2. Conocer cuáles son los distintos sistemas transmisivos o traslativos que pueden existir y comprender en qué consiste la llamada teoría del título y modo. 3. Distinguir los diferentes modos de adquisición originaria de la propiedad. 4. Comprender el funcionamiento, fundamento, clases y presupuestos de la usucapión. 5. Conocer los principios y reglas del funcionamiento esencial del Registro de la Propiedad. 6. Comprender la importancia que tiene la apariencia de las titularidades jurídico-reales como mecanismo fundamentador de la adquisición a non domino, distinguiendo entre la publicidad posesoria y la tabular o registral. Contenidos En primer lugar se analizan los modos de adquirir la propiedad en nuestro sistema jurídico de acuerdo con lo establecido en el artículo 609 CC. Esta unidad, sin lugar a dudas la más importante de las tres, se articula de la siguiente forma. 8

9 - Por un lado se estudia la llamada adquisición derivativa, que en el Código civil se articula por medio de la teoría del título y el modo, según la cual para la transmisión de la propiedad es necesario tanto un negocio jurídico que sirva de fundamento (título o causa) como la entrega o transferencia de la posesión (tradición o modo). - Por otro lado se analizan los distintos supuestos de adquisición originaria, que incluyen la ocupación, el hallazgo y el tesoro oculto. - En tercer lugar se aborda el estudio de una figura crucial, la usucapión, que es un modo de adquirir tanto el dominio como los derechos reales por la posesión ininterrumpida y prolongada durante un período de tiempo legalmente predeterminado. - Finalmente, se concluye el estudio de los modos de adquirir la propiedad con una figura que no se encuentra como tal enumerada en el artículo 609 CC: la accesión y sus distintas modalidades. A continuación se plantea una cuestión de enorme calado y complejidad jurídica. Efectivamente, en principio, la transmisión derivativa de los derechos reales exige la concurrencia de título y modo, lo cual implica que no operará válidamente dicha transmisión cuando los títulos sean nulos, anulables o rescindibles, o cuando el transmitente carezca de legitimidad. En estos supuestos, únicamente la usucapión permitirá concluir válidamente la adquisición del derecho real (principio de seguridad de los derechos). No obstante, en determinados casos se hace valer el principio de seguridad del tráfico jurídico a través de la protección de la apariencia de las titularidades jurídicas. Esto es, se tutela al que ha adquirido un derecho real basándose en la apariencia de titularidad legítima del transmitente (principio de protección de la confianza). La apariencia viene generada por dos mecanismos de publicidad: - La posesión de buena fe de los bienes muebles ex artículo 464 del Código civil. - El Registro de la Propiedad y la protección del tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Finalmente, se lleva a cabo una exposición somera del funcionamiento y de las bases del mecanismo de publicidad formal de las titularidades jurídico-reales que recaen sobre bienes inmuebles: el Registro de la Propiedad. En dicha unidad se estudian los siguientes elementos: - El sistema del folio real, el concepto de finca y el procedimiento de inmatriculación. - Las clases de asientos registrales. - Los efectos de la inscripción: la prioridad, la presunción de titularidad, la presunción posesoria, las acciones reales del artículo 41 LH y la protección del tercer adquirente del artículo 34 LH. Con la finalidad de completar el estudio de esta unidad, en el siguiente epígrafe de esta GES expondré con mayor detenimiento las vías legales de inmatriculación y, además, realizaré una enumeración de los llamados principios hipotecarios sobre los que se asienta nuestro sistema jurídico registral. En este sentido, sería oportuno que hicieseis una lectura precisa de dichos apartados, ya que os ayudarán a comprender mejor algunos de los conceptos que se manejan. Conceptos más importantes 1. La teoría del título y modo El sistema traslativo derivativo de la propiedad y de los demás derechos reales consagrado en los artículos 609 y 1095 CC es un sistema de transmisión causal basado en el principio de la tradición. Esto quiere decir que la transmisión exige la presencia de dos requisitos: a) El título o causa, que es el negocio traslativo llevado a cabo por los contratantes y que viene considerado como el fundamento o justificación de la obligación (venditio aut aliqua 9

10 iusta causa). b) La tradición (traditio) o modo, que es la transferencia de la posesión de la cosa objeto de contrato. Por otro lado, aunque en el Registro de la Propiedad se publican las vicisitudes de las titularidades jurídico-reales, esto es, los títulos, la inscripción registral no sustituye a la tradición. 2. Las formas de tradición en el Código civil a) Tradición real: Es la entrega material de la posesión de los bienes (art CC). b) Tradición simbólica: No se produce la entrega física de la cosa, sino de una accesoria que de alguna forma simboliza a la principal: 1) La entrega de las llaves del lugar donde se encuentran almacenadas o guardadas las cosas (art CC). 2) La entrega de los títulos de pertenencia al adquirente (art CC). c) Tradición meramente consensual: Bastará con el acuerdo o voluntad de los contratantes en los siguientes supuestos: 1) Cuando la cosa no puede transmitirse por una imposibilidad momentánea al comprador en el instante de la venta. 2) Cuando el comprador ya tenía la cosa en su poder por algún motivo (traditio brevi manu). 3) Cuando el transmitente del bien va a seguir poseyendo la cosa aunque con un título distinto (constitutum possessorium). d) Tradición instrumental: Finalmente, tampoco hace falta acuerdo traslativo expreso en los casos de otorgamiento de escritura pública, ya que ésta equivale a la entrega (art º CC). 3. Adquisición originaria de la propiedad Por contraposición a la adquisición derivativa, la adquisición originaria no se vincula o hace depender de la existencia de una titularidad previa de la que se deriva la actual. Dentro de la misma hay que distinguir tres supuestos que, aun siendo próximos, presentan sustanciales diferencias: a) Ocupación: Es la adquisición de la propiedad mediante la aprehensión o apropiación material de ciertos bienes muebles que carecen de dueño (res nullius) o que han sido abandonados (art. 610 CC). b) Hallazgo: El hallazgo no recae ni sobre bienes nullius ni sobre cosas abandonadas, sino sobre cosas perdidas o extraviadas, esto es, desposeídas contra la voluntad de su dueño. En un principio el hallador no tendrá derecho a adquirir la propiedad del objeto hallado sino transcurridos dos años desde la segunda publicación del hallazgo (art. 615 CC). c) Tesoro: El tesoro es un depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima pertenencia no conste (art. 352 CC). Al que hubiere descubierto un tesoro en propiedad ajena le corresponderá la propiedad por mitad junto al propietario del terreno (art. 351 CC). 4. La usucapión La usucapión o prescripción adquisitiva (art. 609 y º CC) es un modo originario de adquirir el dominio y los demás derechos reales sobre las cosas (susceptibles de posesión) 10

11 basado en una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante un determinado plazo de tiempo preestablecido (art CC). La usucapión puede ser de dos tipos: a) Usucapión ordinaria, que se da cuando en el usucapiente concurre buena fe y justo título en su adquisición, y usucapión extraordinaria, que se asienta únicamente en la existencia del fenómeno posesorio. b) Usucapión mobiliaria e inmobiliaria, según recaiga sobre bienes muebles e inmuebles. La clasificación resulta capital, pues el tipo concreto de usucapión determinará que los plazos de posesión exigidos para usucapir sean menores (usucapión ordinaria y mobiliaria) o mayores (usucapión extraordinaria e inmobiliaria). 5. Usucapión inmobiliaria ordinaria La usucapión inmobiliaria ordinaria, que se da en los supuestos de adquisición a non domino, precisa que los bienes sean poseídos con buena fe y justo título durante el plazo de tiempo legalmente exigido (art CC): a) Buena fe. Se define positivamente al contrario que la possesio ad interdicta ex art. 433 CC- como la creencia excusable de que la persona de quien se recibió la cosa podía transmitirla legítimamente (art CC). b) Justo título. El usucapiente debe haber adquirido el bien en virtud de un título que tenga virtualidad intrínseca para conseguir el efecto transmisivo de la titularidad o constitutivo del derecho real (art CC). Se trata normalmente de supuestos en los cuales, a pesar de existir un justo título capaz de amparar una transmisión y la posesión (compraventa, donación), éste resulta ineficaz e incapaz de producir la adquisición legal del derecho en tanto y en cuanto el transferente carece de la cualidad de propietario (adquisición a non domino). El justo título, cuya existencia debe probarse (art CC) tiene que ser verdadero (no putativo, simulado o falso) y válido (art CC), en el sentido de que debería haber sido suficiente para transmitir el derecho si el otorgante del título hubiera sido el legítimo propietario. Por lo tanto, no será suficiente un título nulo (ex art CC), aunque sí el anulable hasta el momento en que se declare su nulidad. c) Finalmente, el artículo 1957 CC establece que la usucapión inmobiliaria ordinaria exige el transcurso de diez años entre presentes y veinte entre ausentes (residente en el extranjero o ultramar, vid., art. 1958). 6. Usucapión inmobiliaria extraordinaria La usucapión inmobiliaria extraordinaria se funda única y exclusivamente en el hecho de la posesión en sí mismo considerado, siendo indiferente tanto los requisitos de la buena fe como del justo título verdadero y válido. En este caso el plazo de tiempo para usucapir es mucho más amplio, de treinta años (art CC). Este tipo de usucapión es la exigible para los casos de traspaso posesorio sin título o con título nulo. 7. Usucapión mobiliaria El dominio de los bienes muebles se adquiere por la posesión con buena fe durante el transcurso de tres años (usucapión ordinaria), o por la posesión no interrumpida durante seis años, sin ningún otro requisito adicional (usucapión extraordinaria). Vid., art CC. 11

12 8. La usucapio libertatis La adquisición por usucapión del dominio provoca la extinción de los derechos reales (p. ej. usufructo) constituidos sobre el bien? De acuerdo con el principio, tantum praescriptio quantum possessum, los efectos definitivos de la usucapión dependerán de cómo se haya poseído. Así pues, se dará la usucapio libertatis o usucapión liberatoria cuando el usucapiente haya poseído libre de cargas. No obstante, esta regla no es aplicable en la usucapión ordinaria, ya que al existir justo título éste puede reconocer la presencia de un gravamen que recae sobre el dominio y que, en principio, no se extingue. 9. La usucapión y el principio de seguridad de los derechos En nuestro sistema jurídico resulta absolutamente imprescindible para la válida consumación del proceso transmisivo que exista un negocio jurídico válido a efectos tanto obligacionales como transmisivos, lo cual exige la presencia por un lado de un título válido y, por otro lado, que además el transmitente goce de legitimación o poder de disposición (nemo plus iuris transferre postest quam ipse habet). Así pues, no hay posibilidad de transmitir cuando el título es nulo, anulable o rescindible, ni cuando el transmitente carezca de poder de disposición sobre el bien entregado. Este régimen jurídico, inspirado en el principio de la seguridad de los derechos, implica que la adquisición así llevada a cabo sólo puede ser convalidada por el transcurso del tiempo: - usucapión ordinaria, en caso de presencia de justo título válido (lo cual incluye en principio al anulable o rescindible) pero ausencia de legitimación dispositiva. - usucapión extraordinaria en caso de ausencia de título o de título nulo. 10. La accesión El derecho de accesión se recoge en los artículos 353 a 383 CC, los cuales regulan un fenómeno complejo y heterogéneo, constituido por divergentes situaciones fácticas que, en principio, impiden construir una teoría unívoca sobre la accesión. No obstante, puede decirse que la accesión queda reservada para definir la adquisición de una cosa por el propietario de la principal a la cual se le une o incorpora otra de otro propietarioen ciertas condiciones (DIEZ-PICAZO). Además, puede decirse que los principios básicos que rigen las soluciones proporcionadas por el Código civil a cada caso son: a) Accessorium sequitur principale. Significa que lo accesorio sigue a lo principal. b) Superficie solo cedit. Implica que el propietario del suelo hace suyo lo que se le incorpora (vis atractiva de la propiedad). c) Buena o mala fe. La determinación de la buena o mala fe con la que se lleva a cabo la unión o incorporación también es muy importante para determinar una solución u otra. 11. La apariencia y el principio de seguridad del tráfico El funcionamiento de una economía de mercado basada en los intercambios económicos exige que en determinadas ocasiones prime el llamado principio de seguridad del tráfico, en virtud del cual merece ser protegido el adquirente que, de buena fe, adquiera derechos basándose en la apariencia de titularidad o legitimación del transmitente, aunque en la realidad éste carezca de poder de disposición sobre los bienes transmitidos (principio de protección de la confianza). Dicha apariencia viene representada por los dos medios de publicidad de los derechos reales: la posesión, en cuanto fenómeno fáctico y espontáneo, y el Registro de la Propiedad. 12

13 12. La publicidad posesoria como fundamento de la adquisición a non domino El hecho de la publicidad posesoria genera la apariencia de que el poseedor es titular del derecho real cuyo ejercicio se corresponde a la posesión que se ostenta. No obstante, la doctrina se divide a la hora de interpretar la letra del artículo 464 CC, que establece que la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe y en negocios a título oneroso, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea : a) Tesis romanista - Título no es sinónimo de propiedad, sino que equivale al título para usucapir de acuerdo con lo establecido en el art CC. - Privación ilegal es toda privación de la cosa contraria al ordenamiento jurídico. b) Tesis germánica - Título es título de propiedad, lo que implica que el poseedor de buena fe adquirente de una cosa mueble es dueño de ella. - Privación ilegal equivale a pérdida, robo o hurto, únicos supuestos en los que este efecto adquisitivo no puede tener lugar. 13. La publicidad registral como fundamento de la adquisición a non domino El artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra legalmente el principio de seguridad del tráfico y, en consecuencia, protege al que adquiere confiando en la apariencia de los datos que figuran en el Registro de la Propiedad (vid., más adelante, Principio de fe pública registral). 14. Inmatriculación Se trata un asiento de inscripción del dominio (art. 7 LH) en virtud del cual la finca (art. 8 LH) accede por primera vez al Registro de la Propiedad. Es el equivalente al nacimiento a todos los efectos jurídicos de una finca a la que se le abrirá un folio (sistema del folio real) y se le dará un número diferente y correlativo de la anterior (art. 8º.1 LH y 42 RH). A partir de ese momento se irán haciendo constar en el citado folio los distintos derechos reales (usufructo, servidumbres, etc., vid., art. 2 LH) y demás vicisitudes que vayan afectando a la finca en cuestión. El artículo 199 LH declara que cuando una finca no esté inscrita a favor de persona alguna la inmatriculación se llevará cabo por los siguientes medios: a) Expediente de dominio: Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria en el que se solicita la declaración de que el demandante ha adquirido la finca que pretende inmatricular. El proceso se sustancia en las fases establecidas en el artículo 201 LH y resulta útil para los supuestos en que el actor carece de una titularidad suficiente para acceder al Registro (art. 272 RH). b) Título público de adquisición: Es el medio más generalizado de inmatriculación y precisa de la concurrencia de una serie de elementos recogidos en los artículos 205 LH y 298 RH: - Título público de adquisición a favor del que pretenda inscribir: escritura pública de compraventa. - Acreditación fehaciente de la previa adquisición de la finca por el transmitente o, en su defecto, acta de notoriedad (art RH y 209 LN). - Publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca c) Certificado de dominio: Se trata de un sistema excepcional reservado para las inmatriculaciones que se pretendan llevar a cabo a favor del Estado, la Provincia, el Municipio, las Comunidades Autónomas, Corporaciones de Derecho Público e Iglesia, y 13

14 únicamente exige la presentación de un certificado expedido por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de cada finca que se pretenda inmatricular y que carezca de título escrito de dominio (art. 206 LH). 15. Principios registrales o hipotecarios La doctrina jurídica suele identificar una serie de principios que caracterizan al sistema hipotecario o registral español. Estos principios son: a) Principio de rogación. Este principio implica que las inscripciones registrales sólo se practicarán a instancia del interesado (art. 6 LH), y no de oficio con alguna excepciónpor el Registrador de la Propiedad. b) Principio de legalidad. Los títulos que acceden al Registro de la Propiedad deben ser válidos, eficaces y susceptibles de publicidad registral. El control del cumplimiento de la legalidad lo lleva a cabo el Registrador a través de la calificación de los títulos que le son presentados. c) Principio de prioridad. Supone que el primero que accede al Registro de la Propiedad tiene preferencia y, en consecuencia, se beneficiará de los efectos derivados de la publicidad (prior tempore potior iure). En este sentido, la fecha del asiento de presentación es la que determinará en cada caso la preferencia entre los distintos derechos constituidos sobre un bien. Por otro lado, este principio conduce a dos ideas reflejadas en el artículo 17 LH: - Cierre registral: Una vez anotado o inscrito un título, no puede inscribirse otro de igual o anterior fecha que se oponga o sea incompatible. - Rango registral: Los distintos derechos reales limitados que concurran simultáneamente sobre una finca se ordenarán, para resolver los conflictos que pudieran presentarse entre ellos, otorgándoles a cada uno un rango en función de la fecha de acceso al Registro. d) Principio de tracto sucesivo. Implica que la titularidad que se va a inscribir debe traer causa de un titular anterior. Tanto es así que el Registrador deberá denegar la inscripción solicitada en caso de resultar inscrito el derecho a nombre de persona distinta a la que otorgue la transmisión o gravamen (art. 20 LH). e) Principio de publicidad. Desde un punto de vista formal implica que el Registro es público y accesible para quienes tienen interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos (art. 221 LH). Sin embargo, con el concepto de publicidad material se hace referencia a los efectos sustantivos que se derivan del Registro de la Propiedad para su titular, y que son dos: principio de legitimación registral y principio de fe pública registral. f) Principio de exactitud: Se trata de la presunción iuris tantum de que el Registro es exacto, esto es, de que lo publicado coincide con la realidad extrarregistral. g) Principio de legitimación registral o de presunción de titularidad: Puesto que se presume la exactitud del Registro, también se presume que los derechos reales publicados existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el respectivo asiento (art. 38 LH). De este principio se derivan dos efectos fundamentales: - En primer lugar está la llamada tercería registral, en virtud de la cual se debe alzar la traba de un embargo realizado sobre bienes inmuebles que en el Registro de la Propiedad figuren a nombre de persona distinta de aquella contra la que se lleva a cabo el procedimiento de apremio (art LH). - Por otro lado, se encuentra la presunción posesoria, en virtud de la cual se presume (iuris tantum) que quien tenga inscrito el dominio o derecho real tiene la posesión (art LH). h) Principio de fe pública registral: Este principio fundamental permite proteger a aquél que ha confiado en los datos que publica el Registro de la Propiedad, aunque no coincidan con la realidad extrarregistral. De esta forma, el artículo 34 LH protege al conocido como 14

15 tercero hipotecario, que se trata de aquél que de buena fe adquiere a título oneroso un derecho de una persona que en el Registro de la Propiedad aparece con facultades para transmitirlo, manteniéndolo en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho y aunque luego quede anulado el título del otorgante en virtud de causas que no figuren en el Registro. Por lo tanto, nuestro sistema jurídico está permitiendo de esa manera que se pueda llegar a consolidar una adquisición a non domino. 16. La inscripción La inscripción es un asiento definitivo, estable, permanente y principal que cumple con la finalidad de otorgar publicidad a las diferentes situaciones jurídico-reales. Aunque en nuestro sistema jurídico la inscripción no es obligatoria, sino facultativa, el artículo 313 LH pretende estimular el proceso de inscripción declarando la inadmisibilidad de los documentos de los que no se haya tomado razón en el Registro de la Propiedad. Por otro lado, la inscripción puede ser de dos clases: a) Inscripción declarativa: Su finalidad es únicamente la de otorgar publicidad a una situación jurídica nacida y constituida con anterioridad. Nuestro sistema registral se basa en la inscripción declarativa, ya que su finalidad es la de facilitar la prueba y hacer oponible a terceros el derecho inscrito. b) Inscripción constitutiva: Se trata de una inscripción que se convierte en requisito imprescindible para la propia constitución de un derecho real, de tal forma que sin ella el derecho no tendría eficacia (Derecho alemán). En nuestro sistema se exige principalmente la inscripción constitutiva en la hipoteca. 17. La anotación preventiva Se trata de un asiento de vigencia temporal limitada y cuya finalidad general es la de publicar eventos o circunstancias jurídicas que, de una forma u otra, pueden afectar a las situaciones ya publicadas. Por eso se afirma que en el fondo tienden a coordinar Registro y realidad, dando entrada a ciertos hechos que no pueden ser objeto de asiento de inscripción pero que, sin embargo, afectan a su contenido (VALPUESTA FERNÁNDEZ). Hay numerosas clases de anotaciones preventivas: de demanda, de embargo, de legado, de crédito refaccionario, etc 18. Las acciones reales del artículo 41 El artículo 41 LH establece un medio de defensa procesal privilegiado a favor de los titulares de los derechos reales inscritos, los cuales podrán ejercitar las acciones reales procedentes de dichos derechos a través de un juicio verbal (arts. 250 y 437 y ss. LEC) contra quienes, sin título inscrito, se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio. Se trata de un procedimiento sumario de integración posesoria basado en la presunción de posesión del titular inscrito ex artículo 38 LH. La sentencia carecerá de efectos de cosa juzgada, por lo que las partes podrán promover posteriormente juicio ordinario sobre la cuestión. Bibliografía y enlaces de interés Angel Yagüez, R. De. (1975). Apariencia jurídica, posesión y publicidad inmobiliaria registral. Bilbao. Publicaciones de la Universidad de Deusto. Álvarez Caperochipi, J.A. (1986), Derecho inmobiliario registral. Madrid. Cossio y Corral, A. De. (1986). Instituciones de Derecho Hipotecario. Madrid: Civitas. Díez-Picazo, L. (1995). Fundamentos de Derecho civil patrimonial (III): Madrid. Civitas. 15

16 Nuñez Lagos, R. (1949). El Registro de la Propiedad español. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, pp. 137 y ss, y 217 y ss. SITUACIONES DE COTITULARIDAD Y PROPIEDADES ESPECIALES Itinerario de aprendizaje Presentación y objetivos Contenidos Conceptos más importantes Bibliografía y webs de interés Presentación y objetivos A continuación vamos a analizar dos fenómenos jurídicos especialmente importantes y trascendentes: por un lado la comunidad de bienes, esto es, el régimen jurídico de las situaciones de cotitularidad en las que la propiedad de una cosa no corresponde a un solo individuo, sino a varios en común; por otro lado, el régimen de la propiedad horizontal, es decir, de esa compleja forma de propiedad constituida sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente. A su vez, estudiaremos las llamadas propiedades especiales, tradicionalmente constituidas por la propiedad sobre las aguas, sobre las minas, la propiedad industrial y, finalmente, la propiedad intelectual. Como puede observarse, en el fondo, estas materias son un complemento del derecho de propiedad. De hecho, podréis comprobar como en algunos manuales consagrados a la disciplina del Derecho Civil III el estudio de la comunidad de bienes así como de las propiedades especiales se lleva a cabo dentro del epígrafe o unidad conceptual consagrada a la propiedad. Los objetivos esenciales que se buscan con el aprendizaje de estos módulos son los siguientes: 1. Comprender el alcance del fenómeno de la concurrencia de varias personas en una situación de cotitularidad real. 16

17 2. Conocer cómo se organiza, articula y funciona jurídicamente la llamada comunidad ordinaria recogida expresamente en el Código civil. 3. Familiarizarse con una forma de comunidad especialmente trascendente en la vida organizada: la propiedad horizontal. 4. Conocer el régimen jurídico básico de la propiedad sobre las aguas, las minas y la propiedad industrial. 5. Comprender con cierta profundidad el régimen jurídico de la propiedad intelectual. Contenidos Como acabamos de señalar, se afronta en primer lugar la exposición del fenómeno jurídico de la cotitularidad sobre bienes o derechos reales. Deben destacarse tres partes que, a pesar de su cercanía y similitud, el estudiante debe diferenciar: a) Por un lado, se analizan las situaciones de cotitularidad jurídico-real, empezándose por aclarar el funcionamiento de los dos modelos clásicos a través de los cuales se explica tal fenómeno: la comunidad romana o por cuotas y la comunidad germánica. A continuación, la explicación del módulo desciende al régimen jurídico concreto de la comunidad ordinaria recogido en los artículos 392 y siguientes del Código civil, haciendo hincapié en los derechos y obligaciones de los comuneros o partícipes, en el régimen jurídico de toma de decisiones y organización, así como en la extinción de la comunidad, centrándose especialmente en la división y sus diferentes aspectos. b) Por otro lado, se analiza una modalidad concreta de comunidad conocida con el nombre de propiedad horizontal, constituida sobre edificios divididos en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Con relación a la misma se estudia su constitución (título constitutivo y estatutos), el régimen de los elementos comunes y privativos, la organización interna de su funcionamiento, la forma en que se articula la toma de decisiones, los derechos y obligaciones de los propietarios, etc. Cualquiera puede reconocer a primera vista la importancia de la comprensión de este complejo régimen jurídico, ya que la propiedad horizontal constituye una estructura jurídica de vital importancia en la organización de nuestra sociedad. c) Finalmente, se hace una somera referencia a la multipropiedad, en cuanto institución que habitualmente la doctrina ha venido configurando como una suerte de copropiedad sobre un alojamiento. Debe destacarse que esta figura asume una cierta trascendencia en un país como el nuestro, considerado como destino turístico por excelencia para los ciudadanos de numerosos Estados. Por otro lado, también tenemos que estudiar la compleja y pluriforme realidad de las llamadas propiedades especiales, acogiéndonos al siguiente orden expositivo: a) La propiedad sobre las aguas, distinguiéndose expresamente entre el llamado dominio público hidráulico y las aguas de dominio privado. b) La propiedad sobre las minas, para cuya comprensión es necesario conocer la articulación de los recursos geológicos en diferentes secciones sometidas a distintos regímenes de cesión o transmisión. c) La propiedad industrial, destinada a la protección del derecho del inventor sobre su invención. Esta forma de propiedad especial asume distintas modalidades, como las patentes de invención, las marcas, nombres comerciales, diseños industriales, modelos de utilidad y rótulos de establecimientos. Finalmente, se encuentra la propiedad intelectual, cuya finalidad es la de tutelar el derecho del autor sobre la obra literaria, científica o artística fruto de su propio ingenio. Dentro de la regulación de la propiedad intelectual se estudian los conceptos de autor, de obra original, los derechos morales y de explotación, así como el régimen de su transmisión y duración. 17

18 Conceptos más importantes LA COMUNIDAD DE BIENES 1. La comunidad ordinaria o comunidad por cuotas o romana La comunidad ordinaria está prevista en los artículos 392 y siguientes del Código civil, y se basa en que cada comunero o partícipe ostenta una cuota propia, esto es, una participación ideal de la unidad de objeto o titularidad. Esta cuota tiene las siguientes características: a) Fundamentalmente, la cuota determina el valor porcentual o en forma de quebrados- del derecho de cada comunero. El legislador parte de la presunción iuris tantum de igualdad de cuotas (art CC) b) Es un instrumento de cuantificación de la participación de los comuneros en el conjunto de las facultades y deberes que les corresponden (art CC). c) Es medida del voto. En la comunidad se combina por un lado la llamada regla de la proporcionalidad, en virtud de la cual la participación de cada comunero en los asuntos comunes viene determinada en proporción al valor de su derecho en la comunidad, con la regla de la democracia, que determina que las decisiones se habrá de tomar por mayoría (art. 398 CC) o unanimidad (art. 397 CC). d) Sobre la cuota cada comunero tiene pleno derecho de propiedad y, en consecuencia, plena disposición mediante enajenación o gravamen (art. 399 CC). e) Finalmente, cualquier comunero puede ejercer la acción de división de la cosa común (art. 400 CC). Esta facultad refleja la concepción sumamente individualista que la comunidad romana asumió históricamente, como una situación transitoria y desventajosa (communio incidens) que podía abandonarse mediante la actio communi dividundo. 2. La comunidad germánica La comunidad germánica o en mano común (Gesamthand) parte de un concepción mucho más colectivista, y se caracteriza por: a) Es una situación permanente y estable cuya finalidad es la de realizar ciertas funciones económicas. b) Suelen existir vínculos personales entre los distintos comuneros. c) Normalmente no existen cuotas y, en el caso de existir, son simples medidas de valor o goce que además resultan indisponibles. d) No se reconoce a cada comunero el derecho a pedir la división. En nuestro derecho se han considerado como supuestos de comunidad germánica a la comunidad hereditaria, a la sociedad de gananciales, así como a los montes vecinales de mano común y aprovechamientos de pastos y leñas. 3. Situación de los comuneros en el régimen de la comunidad ordinaria 3.1. Derechos de los comuneros sobre la cosa común a) Uso. Cada comunero tiene derecho a usar directamente la cosa común no simplemente su parte ideal-, siempre y cuando se cumplan con las condiciones de uso establecidas en el artículo 394 CC. No obstante, el régimen legal puede sustituirse por un régimen convencional que, por ejemplo, contemple un uso dividido por zonas o por períodos de tiempo. b) Posesión. Cada comunero tiene la posesión sobre la totalidad de la cosa común (art. 445 CC), estando en consecuencia legitimado cualquiera de ellos para interponer interdictos frente a terceros. 18

19 c) Disfrute. Cada comunero puede participar en los beneficios netos (frutos), descontando los gastos necesarios para su obtención, en función de su cuota (art. 393 CC). En principio cabe la fijación de un régimen voluntario de participación en los beneficios Régimen de los gastos a) Cada comunero tiene la obligación de contribuir a sufragar las distintas cargas en proporción al valor de su participación, pudiendo repetir contra los demás el partícipe que haya hecho frente a tales pagos (art. 393 CC). b) Cualquier comunero tiene derecho a exigir a los demás copropietarios que contribuyan a los gastos de conservación de la cosa común (art. 395 CC). c) Cualquier partícipe puede exonerarse de la obligación de sufragar los distintos gastos mediante la renuncia liberatoria a su parte en la comunidad (art. 395 CC) Disposición sobre la cuota Cada comunero goza de la plena disponibilidad sobre su cuota, pudiendo en consecuencia disponer libremente de la misma (art. 399 CC). De este modo, el partícipe puede enajenar su participación de forma plena o parcial, puede constituir derechos reales limitados sobre la misma, etc. No obstante, hay que tener en cuenta la existencia de posibles pactos con efectos obligacionales de indisponibilidad de la cuota, así como el hecho de que no puede disponerse de derechos personalísimos (art. 399 CC) y alguna que otra limitación legal (retracto legal de comuneros ex art CC). 4. Facultades colectivas en el régimen de la comunidad ordinaria 4.1. Actos de administración Los actos de simple administración y mejor disfrute, que vienen integrados por las actuaciones económicas de explotación y empleo de la cosa común, están sometidos al régimen de mayoría de las participaciones (art CC). Debe tenerse en cuenta que la mayoría no se computa por cabezas o comuneros, sino en base al valor relativo de la participación que ostenta cada comunero (art CC). Además, con la finalidad de paliar los abusos de la mayoría, se concede la posibilidad de recurrir al juez, el cual, si lo estimare oportuno, podría incluso nombrar a un administrador (art CC) Actos de alteración de la cosa común De acuerdo con el artículo 397 CC, ninguno de los comuneros podrá llevar a cabo actos de alteración de la cosa común sin el consentimiento del resto, ni siquiera en los supuestos en que pudieran ser ventajosos para la comunidad. Aunque el precepto parece referirse a la llamada alteración material, la jurisprudencia también aplica el precepto a los supuestos de alteración sustancial, esto es, a los actos de disposición que recaigan sobre la totalidad de la cosa común. En relación con esta última posibilidad, hay que afirmar que el acto de disposición de un solo comunero sobre la totalidad de la cosa no es nulo de pleno derecho, puesto que el negocio obligatorio puede ser perfectamente válido, aunque el efecto transmisivo no pueda operar, ya que como hemos visto para transmitir la propiedad es necesario ostentar la titularidad. 5. La división como causa de extinción 5.1. Concepto El ejercicio de la facultad imprescriptible (in facultatibus non datur praescriptio) de pedir la 19

20 división por uno de los comuneros pone fin a la situación de indivisión de la cosa común (art. 400 CC), provocando la extinción del régimen de comunidad. No obstante, la actio communi dividundo no puede ejercerse cuando la división haga a la cosa inservible para el uso a que se destina (art CC), cuando se haya establecido un pacto de indivisión por un plazo máximo de diez años sometido a posible prórroga (art CC), o en los casos de prohibición de dividir impuesta por el testador o el donante (art CC) Clases e) Material: es la división in natura, es decir, cuando se fracciona la cosa en partes materiales (art º CC). f) Económica: Consiste en la venta de la cosa común y el reparto del precio obtenido entre los comuneros (art. 404 CC). g) Convencional: Cuando la división se realiza de común acuerdo entre los partícipes. h) Arbitral: La división se lleva a cabo por árbitros o amigables componedores nombrados por los comuneros (art CC). i) Judicial: También es posible la división judicial, probablemente mediante el procedimiento de la división de herencia (arts. 782 y ss. LEC) Posición de los terceros Por un lado, los acreedores y cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la partición de la cosa y oponerse a que se practique sin su concurso, con la finalidad de evitar actuaciones dirigidas a perjudicarles (art. 403 CC). Por otro lado, la división no afectará a los titulares de derechos reales limitados sobre la cosa común ni de derechos personales sobre los comuneros (art. 405 CC). 6. Comunidad pro diviso Es una situación en la cual varias personas concurren a la titularidad de un bien, pero siendo cada una de ellas titulares de distintos aprovechamientos. II. PROPIEDAD HORIZONTAL 1. Concepto La propiedad horizontal es una forma de copropiedad especial, ya que viene constituida sobre edificios divididos en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuyéndose a cada uno de los titulares de ellos el derecho de propiedad exclusivo sobre los mismos así como un derecho de copropiedad sobre el resto de elementos y servicios comunes del inmueble. 2. El Título Constitutivo Se trata de un documento de gran trascendencia, ya que en él se lleva a cabo la perfecta descripción y delimitación del edificio y, además, puesto que habitualmente aunque no obligatoriamente ex art. 5 LPH- constará en escritura pública, permite la inscripción en el Registro de la Propiedad. El Título constitutivo deberá tener el siguiente contenido: - Contenido mínimo inderogable: descripción del edificio (linderos, superficie, valor) así como de los pisos y locales a los que se atribuirán unas cuotas de participación. - Contenido dispositivo: el Estatuto de la Propiedad Horizontal (art LPH). No obstante, la elaboración de este documento no es imperativa (art. 2 b LPH), estando legitimados para solicitarla el propietario único del edificio, los propietarios de los pisos o 20

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