LA VALORACIÓN CATASTRAL Y EL IBI EN LOS CAMPOS DE GOLF

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1 LA VALORACIÓN CATASTRAL Y EL IBI EN LOS CAMPOS DE GOLF El objetivo de este informe es aclarar algunos puntos sobre la valoración catastral de los campos de golf y de cómo puede influir en la variación de los impuestos (IBI en este caso) relacionados con la valoración catastral del mismo. No se trata de un estudio exhaustivo, sino de una recopilación de información después de hablar con expertos en valoración catastral y con directores de campos de golf que han tenido experiencias al respecto. De esta manera se ha redactado un escrito con la intención de informar a los directores y gerentes de los campos de golf asociados a la AEGG de las posibilidades a la hora de intentar reducir los impuestos y tasas afectados por la valoración catastral de los campos de golf y construcciones convencionales anexas. Por esta razón, no hemos querido meternos en todos los aspectos normativos que rodean a la ley catastral y sus valoraciones y actualizaciones, ya que esto debería ser objeto de cada zona en concreto, debido a que las ponencias de valores son competencia de la Dirección General de Catastro y los tipos de gravamen son competencia de los ayuntamientos, bajo las indicaciones generales que marca la ley. INTRODUCCIÓN Las frecuentes revisiones de las ponencias catastrales a nivel nacional y la aplicación desde el 1997 de las valoraciones singulares han hecho que en los últimos años los importes del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Plusvalía) a abonar por los contribuyentes hayan aumentado considerablemente. En el caso concreto de los campos de golf, se consideran bienes inmuebles de naturaleza urbana, a tenor de lo dispuesto por el rtículo7.1 y 7.2 del R.D.L. 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, B.O.E. número 58, de 8 de marzo, poseen determinadas características específicas con especial incidencia en la valoración catastral, reconocidas por el R.D /1.993 al calificarlos como edificios singulares (tipo 10.3 del cuadro de la Norma 20), que deben traducirse en un tratamiento específico de su valoración, dentro del procedimiento general establecido en las Normas Técnicas y cuadro Marco. La valoración catastral de los campos de por sus características especiales, se suelen valorar atendiendo a la siguiente fórmula:

2 Valor catastral = RM (valor del suelo + valor de la construcción) Valor de la construcción= (construcción convencional + construcción singular) Valor catastral del campo de golf = 0,5 (valor del suelo + valor construcción convencional + valor construcción singular) Donde el valor de la construcción singular (campo de golf) se suele calcular multiplicando el importe del módulo básico de construcción * los metros cuadrados construidos * coeficiente de la categoría asignada según catastro.. Tributación asociada al valor catastral Depende de cada municipio, pero el impuesto principal suele ser el IBI. Para ajustar la tributación asociada al valor catastral hay dos vías de actuación: Revisar los valores catastrales. Datos físicos y jurídicos. En el ámbito municipal, comprobar que las base liquidables y los tipos impositivos están correctamente calculados, pues a veces hay errores que pueden suponer ahorros importantes. En cuanto a las bases liquidables: En ocasiones hay errores en el coeficiente reductor que corresponde aplicar para determinar la reducción de la Base Imponible. No suele ocurrir, pero en alguna ocasión se ha producido este error, al igual que en alguna ocasión se produce el error en el tipo impositivo que se aplica a la Base Liquidable del impuesto. Cuando se notifica un nuevo valor catastral es necesario comprobar que el valor base notificado es el correcto. Si el valor catastral es resultante de una inspección catastral o de un procedimiento de subsanación de discrepancias, Catastro debe determinar de oficio un nuevo valor base, que podría ser más beneficioso para el contribuyente. En la mayoría de las ocasiones se olvida de determinar este nuevo valor base.

3 Dónde buscar errores en el valor catastral asignado? Suelo 1. Delimitación correcta del perímetro. Comprobar si la superficie total asignada es correcta o no, ya que los márgenes de error admitidos (entorno al 3%) pueden suponer varios miles de m2 que tiene su repercusión en la tributación asociada al valor catastral. 2. Valor del suelo asignado. Comprobar las ponencias de valores. No siempre se asigna el valor unitario o de repercusión que corresponde. Un error en el tipo de valor asignado que suponga una reducción del valor catastral podría suponer también que se genera el derecho a reclamar al Ayto. la devolución de tributos pagados en exceso por el error cometido (más los correspondientes intereses de demora). Para poder generar este derecho es fundamental plantear correctamente el recurso y que se resuelva en la vía y forma necesaria para ello. 3. Coeficientes correctores. Normalmente, en la valoración de campos de golf, no se admite la aplicación de coeficientes correctores del valor del suelo, pero tampoco los de Gastos + Beneficios, por lo que el único coeficiente que se debe aplicar es el de referencia al mercado (0,5). Es fácil encontrar que se ha aplicado algún coeficiente Gastos + Beneficios, que suele tener un valor que oscila entre 1,3 y 1,6, aunque depende de cada municipio y ponencia de valores. Construcción 1. Hay que distinguir entre construcciones convencionales y singulares. La valoración de las convencionales deben comprobarse al igual que la del campo de golf. Es normal encontrar errores en las tipologías asignadas, coeficientes de antigüedad y categorías constructivas. Se deben medir adicionalmente las superficies realmente construidas y aplicar la Norma 20.8 del RD 1020/1993 en lo que a la diferenciación de las distintas zonas se refiere, intentando evitar la duplicidad de superficies, porque se valore dos veces la superficie de suelo (como campo de golf y como construcción convencional). Si se puede, debería cotejarse los presupuestos de ejecución material de las distintas construcciones con el valor catastral de la construcción asignado. 2. En cuanto a las singulares (campos de golf) es frecuente que se asigne a los mismos una superficie construida superior a la real. Igualmente es

4 posible encontrar que se estén asignando coeficientes que no corresponden, siendo el más habitual el de Gastos + Beneficios. En cambio, es posible que no se esté asignando el coeficiente 0,5 que le corresponde al exceso de superficie en un campo de 18 hoyos, si tiene más de 50 Ha. y a un campo de 9 hoyos si tiene más de 25 ha. 3. Debe intentar justificarse que las zonas naturales de rough o monte (no los resultantes de una plantación) no se tengan en cuenta a la hora de computar la superficie construida. Este caso es común. Hay campos de golf en los que directamente con el proyecto de ejecución del campo, puestos sobre el google maps, y un pequeño informe, han hecho ver a los inspectores catastrales que ese rough no se debe computar como superficie construida. En otros casos, la tramitación es más compleja pero igualmente aceptable. 4. Por otra parte, hay campos que están erróneamente valorados a la baja, por ello es preciso, en la medida de lo posible, actuar con discreción frente a Catastro, pues en caso que la valoración del campo sea incorrecta a favor del administrado, no se debe poner sobre aviso a la administración. Ejemplo práctico campo de golf de Marbella Diferencia de IBI entre un campo de golf en el que se valora toda la superficie de la finca (excepto construcción convencional) como construcción del campo de golf y la que se valora sólo tees, calles y greenes (determinaremos que este segundo valor es del 50% del total de la superficie de la finca) Superficie de la finca m2 Valor unitario asignado a la zona de valor = 8 /M2 Valor suelo: Superficie construcción campo golf m2 Importe MBC = 600 /M2 coeficiente según categoría: 0,035 Valor construcción campo golf:

5 Valor construcciones convencionales Valor catastral= RM (valor del suelo + valor construcción convencional + valor construcción singular) Valor catastral = 0,5 ( ) = Tipo de gravamen que pueden aplicar los ayuntamientos: Mínimo 0,4 Máximo 1,3 Medio: 0,85 Lo que nos saldría a pagar con un tipo de gravamen medio IBI= ( * 0,85)/100 = ,5 En el caso de que consideráramos el 100% de la finca como construcción del campo de golf. el IBI a pagar sería Valor catastral = 0,5 ( ) = IBI= ( * 0,85)/100 = CONCLUSIONES Con toda la información obtenida después de hablar con directores de campos de golf y expertos en valoración catastral, desde la Asociación Española de Gerentes de Golf pensamos que es viable un estudio más pormenorizado y personal ya que existen posibilidades de éxito. Por esta razón hemos trabajado para llegar a un acuerdo marco con empresas que puedan ofrecer: Una valoración catastral normal de la parcela del campo de golf o de parcelas hoteleras o residenciales con la intención de saber el valor de mercado y compararlo con la valoración catastral. Una valoración más técnica, en el que se analice más pormenorizadamente todos los aspectos necesarios incluyendo los referidos a la construcción del campo de golf, lo que se considera campo de golf, construcciones convencionales...

6 Un servicio integral, en el que la empresa contratada realice todos los trámites necesarios hasta agotar la vía administrativa para intentar reducir el importe de los impuestos derivados de una valoración catastral errónea. Este servicio sería dado sin coste alguno para los campos de golf. Se trata de que las empresas (recomendadas por los propios directores asociados, como siempre) cobren sus honorarios a éxito y en el momento en el que el campo de golf recupere parte de los impuestos abonados o sea firme la reducción en los impuestos asociados al cambio de valoración catastral. Para ampliar la información podéis poneros en contacto con la Asociación Española de Gerentes de Golf. /

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