fincas y casas DECISIONES FISCALES DE FIN DE AÑO PRECIOS DE LA TIERRA INSPECCIÓN TÉCNICA EN LA COMUNIDAD

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1 Diciembre 2012 Enero 2013 Nº 44 fincas y casas La respuesta independiente a su inversión DECISIONES FISCALES DE FIN DE AÑO PRECIOS DE LA TIERRA INSPECCIÓN TÉCNICA EN LA COMUNIDAD CONSEJOS PARA ARRENDADORES ALQUILAR HUERTOS POR PARCELAS 16,45 Bimestral Año 8 suplemento de OCU Compra Maestra nº 376 Depósito Legal:M JAÉN

2 EDITORIAL Desahucios: vale ya La tormenta económica que padecemos es de tal calibre que parece ineludible adoptar medidas que palien los efectos sociales de la crisis, atajando una de las principales vías de agua: los desahucios. Cada uno debe ser responsable de las decisiones económicas que haya adoptado libremente. La seguridad jurídica, el valor de los compromisos adquiridos y sobre todo el esfuerzo de millones de ciudadanos que se baten cada día por hacer frente a sus deudas, impiden que nos posicionemos en una postura populista de borrón y cuenta nueva para los deudores hipotecarios que no pueden pagar las cuotas de sus préstamos. Ni siquiera una necesaria y pendiente definición de las responsabilidades de muchos banqueros de nuestro país en esta situación nos permite obviar la responsabilidad personal de cada deudor, salvo casos de flagrante engaño, en sus propias decisiones. Pero el principio de que las deudas hay que pagarlas no es compatible con el hecho de que personas que han cumplido mientras podían, se vean ahora abocadas a la exclusión social y a la desesperación personal, por efecto de un sistema de ejecución que aumenta el problema y envía familias a la calle, manteniendo la deuda, para entregar sus viviendas a una entidad que ni las quiere ni logra venderlas, y necesita ayudas. El absurdo. Nuestra propuesta pasa por la participación de todas las partes implicadas en la adopción de medidas que contribuyan a corregir la injusticia. Las familias que por insolvencia sobrevenida se vean abocadas a la ejecución de sus viviendas de residencia por impago de la hipoteca o por avalar la operación, deberían gozar de un derecho preferente de alquiler, frente al banco que recupera la propiedad del inmueble. Ese alquiler sería por un plazo elevado (diez años) y por una renta tasada, asequible a las posibilidades de pago del deudor. Estimamos esa renta máxima en un porcentaje sobre el valor al que se adjudique la vivienda la entidad financiera en la ejecución (podría ser un 2 %). Fijar la renta en proporción al valor de adjudicación contribuiría a que éste no sea demasiado bajo, y permita reducir la posible deuda pendiente. Como contrapartida a las entidades, se podría prever la exención de IBI y tasas de basura para las viviendas sometidas a este régimen especial de alquiler, así como deducciones en el impuesto de sociedades. La alternativa para la entidad sería la condonación de la deuda aún pendiente y la aceptación de la dación en pago. De ese modo, no regiría el derecho preferente de alquiler y la entidad podría vender o alquilar libremente la vivienda sin ocupantes. Creemos que muchas entidades podrían preferir la dación en pago al mantenimiento del deudor inquilino, pero en caso contrario al menos se evitaría el doble efecto perverso para el usuario de perder su vivienda y seguir debiendo una suma elevada. Además, para que la deuda no engorde artificialmente, habría que tomar otras medidas: tasar los intereses de demora (podría ser al interés legal), y declarar la adjudicación exenta de ITP y gastos notariales y registrales, que ahora recaen sobre el deudor. Hemos trasladado nuestras propuestas al Gobierno y los principales partidos políticos, entre otras instituciones. Creemos que la adopción de medidas eficaces es una cuestión urgente. OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: José María Múgica. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 6,08 ; pago bimestral: 12,15. Teléfono directo para suscripciones: y de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un a informacion@ocu.org Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos y de lunes a viernes de 9:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en AVISO LEGAL Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, MADRID o enviando un fax al Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A. 2 OCU FINCAS Y CASAS

3 El banco malo no parará la caída Seguimos intentando parar un tren colocando monedas en la vía y no hay manera. No servirá congelar las viviendas para dosificar su salida a mercado y evitar el ajuste de precios. Menor capacidad de compra Nos parece inevitable que siga bajando el precio medio de la vivienda en España. El de la usada cayó un 9,6 % en el tercer trimestre según Fomento, y ha seguido bajando en octubre (-9,9 % anual según el índice Fotocasa). Los motivos fundamentales para prever mayores caídas siguen siendo los mismos: Sigue descendiendo el número de personas con ingresos regulares. Hasta octubre, la Seguridad Social había perdido cotizantes en un año. El número de ocupados disminuyó en anuales, según la EPA del tercer trimestre. No se percibe un cambio sólido de tendencia en este campo. Los hogares que mantienen el empleo ven disminuida su renta disponible, por incrementos de precios (IPC al 3,5 %), subidas de impuestos, disminución de las retribuciones y de ayudas públicas para necesidades familiares. El número de viviendas sin vender no ha comenzado a disminuir sensiblemente. En los últimos doce meses apenas habría disminuido en viviendas (ver tabla). ACTIVIDAD INMOBILIARIA Datos en 12 meses Ago. 10 Ago. 11 Ago. 12 Viviendas terminadas Viviendas nuevas vendidas Visados para viviendas Rebajas solo puntuales Las entidades financieras publicitan grandes descuentos, pero hasta ahora sus portales inmobiliarios apenas contemplan viviendas en zonas poco deseadas para vivir, y con unos estados de conservación muchas veces dudosos. La entrada en funcionamiento del banco malo, para que fuera eficaz, debería acelerar la puesta en mercado de inmuebles de mejores condiciones. Pero eso está por ver. Algunos sueñan con mantener dichas viviendas en el congelador en espera de mejores tiempos, dosificando su puesta en venta. Esta política alicorta prorrogará la crisis actual: sin precios ajustados no hay ventas, ni disminución de stock, ni atisbo de nueva actividad (vea la cifra de visados). La corrección pendiente de precios no es mala para nuestra economía, es necesaria para salir del punto muerto. Algunos profesionales se resisten a aceptarla por intereses personales o sectoriales, pero francamente, no vemos otra alternativa. De ahí que llevemos mucho tiempo aconsejando vender los inmuebles urbanos que no necesite. No es falta de fe en el mercado inmobiliario: es tomar conciencia de que en este momento se impone una corrección generalizada de precios, precisamente como condición para poder reiniciar la marcha. El gasto por vivienda de los hogares En 2011 los gastos ligados a la vivienda (incluyendo agua, electricidad y combustibles) supusieron euros de media, el 31,3 % de los gastos medios de un hogar español. En 2006, esos gastos suponían un 24,8 %. Se incluye, para los propietarios de vivienda, el coste que deberían afrontar para alquilar una vivienda equivalente. Entre 2006 y 2011, el gasto en alquileres ha subido un 46 %, y el gasto en electricidad y combustibles un 45 %. Los servicios relacionados con la vivienda (la comunidad, el agua) han subido un 30,9 % en ese mismo periodo. Para hacernos una idea, comparativamente, el gasto en vestido ha bajado un 24 % en el mismo periodo, y el de mobiliario y electrodomésticos un -23 %. La vivienda absorbe el gasto de los españoles, en un contexto en el que lo accesorio queda cada vez más relegado frente a lo necesario PRECIO DE LA VIVIENDA (eje izquierdo, /m 2 ) Y VENTAS DE VIVIENDA (miles) Precios Ventas El ajuste sigue cayendo sobre las ventas y no en precios OCU FINCAS Y CASAS 3

4 Mercado hipotecario Nuevos índices de referencia Desde octubre de este año están vigentes los nuevos índices de referencia oficiales aplicables a las hipotecas. Es previsible que el llamado Interest Rate Swap (IRS) sea uno de los más utilizados, junto con el conocido euribor. Para poder decidir entre uno y otro, además del diferencial que le proponga su entidad, hay que tener en cuenta su posible evolución futura. Puede ayudar ver cómo han evolucionado en los últimos años (ver gráfico). Se observa que aunque en estos momentos ambos índices tienen valores similares, históricamente el IRS siempre ha estado por encima del euribor, salvo durante un periodo. Desde el año 2000, la diferencia media a favor del euribor ha sido de 0,8 puntos. No podemos adivinar el futuro, pero nuestro consejo hoy es que solo debería interesarle una hipoteca referenciada al IRS si su diferencial es inferior en al menos 0,8 puntos respecto a la misma hipoteca referenciada al euribor. Recuerde que puede consultar los mejores préstamos en el apartado de Mercado Hipotecario de nuestra web Devolver lo cobrado de más La OCU denunció hace un año que muchos notarios y registradores de la propiedad estaban cobrando cantidades superiores a las permitidas por la cancelación de hipotecas. El Gobierno dictó otra norma aclarando aun más dichos límites de cobro, ante las pretendidas dificultades de interpretación argumentadas por estos profesionales. Ahora, la fiscalía del Tribunal Supremo exige a esos profesionales que devuelvan el exceso cobrado a los usuarios 7% 6% 4% 3% 2% 1% 0% IRS a 5 AÑOS FRENTE A EURIBOR (línea oscura) 01/00 07/00 01/01 07/01 01/02 07/02 01/03 07/03 01/04 07/04 01/05 07/05 Históricamente el euribor ha tenido un mejor comportamiento que el IRS. El euribor sigue bajando El Euribor del mes de octubre se ha situado en el 0,65 %, lo que supone un nuevo mínimo histórico de dicho índice. El descenso en términos interanuales es de 1,46 puntos. Implica un importante descenso en las cuotas de aquellos que les toque revisión con este índice. Así, una persona que tenga un préstamo con un capital pendiente de euros, al que le queden 20 años por pagar verá como su cuota desciende en 100 euros al mes. Por otro lado el Banco de España ha publicado el primer valor del IRS como índice de referencia, siendo este del 0,971 %. Esperaremos a que los bancos realicen sus primeras ofertas de préstamos hipotecarios con dicho índice para evaluar si pueden resultar o no interesantes. 01/06 07/06 01/07 07/07 01/08 07/08 01/09 07/09 01/10 07/10 01/11 07/11 01/12 Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; noviembre 2012) Entidad Contacto Tipo de interés Comisión (%) (1) TAE Cuota (%) A C. D. (%) (2) mensual (3) Open Bank Euribor + 2,00 0,00 0,00 2,95 704,32 Caja Duero / Caja España (4) Euribor + 2,15 0,50 0,50 3,15 719,93 Uno-e.com Euribor + 2,30 0,00 0,00 3,22 724,65 Bancorreos (4) Euribor + 2,30 1,00 0,50 3,26 727,81 ING Direct (4) Euribor + 1,89 0,00 0,00 3,34 734,15 Deutsche Bank Euribor + 3,00 0,60 0,5 4,06 790,93 Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación Unicaja Euribor + 1,75 1,00 p.o. 2,46 667,65 Deutsche Bank Euribor + 2,15 0,60 p.o. 2,93 702,76 ING Direct (4) Euribor + 1,89 0,00 p.o. 2,94 703,54 Uno-e.com Euribor + 2,30 0,00 p.o. 3,05 712,10 Caja Duero / Caja España Euribor + 2,45 0,00 p.o. 3,20 723,07 (1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y el euribor de octubre 2012 (0,650%) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de euros; (4) Consulte las condiciones de este préstamo en nuestra web > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría ( ). P.o. : se aplica la del préstamo original 4 OCU FINCAS Y CASAS

5 Nuestra cartera con inmuebles Nuestra cartera global con inmuebles a 10 diez años vista y para un perfil de riesgo neutro, obtuvo en los meses de septiembre y octubre un 0,8 %, superando una vez más a su referencia (-0,6 %) en el mismo período. Desde nuestro anterior repaso, la zona euro se tomó un respiro: los tipos en Europa continuaron a la baja lo que aumentó el precio de las obligaciones españolas y benefició al fondo Amundi Fondtesoro LP (+5,2 % en el bimestre), a la par que el euro volvió a revalorizarse frente a las divisas más fuertes, lastrando el rendimiento de nuestras apuestas en renta fija extranjera a través de los monetarios. Estos cedieron en el bimestre en la misma cuantía que sus respectivas 10 AÑOS Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) EUR EUR /ES Fincas rústicas 3 ES GB USD Plan de la Mutua 20% SEK Inmuebles en nuestra cartera Fincas rústicas 3 ES 1 divisas frente al euro: -2,9 % para el sueco Skandia SEK Reserve A y -2,7 % el estadounidense Parvest Short Term USD C. Por su parte, el parqué patrio avanzó un 8,3 % en los dos últimos meses, aunque el Aviva Espabolsa cerró el mismo período algo más rezagado (+5,8 %). En cuanto a las fincas rústicas, mientras que la nueva estadística de precios del Ministerio para 2011 anunciaba un descenso medio del 1,6 %, en nuestra apuesta por los terrenos de secano de Castilla y León, los precios han subido un 3,6 % en el último año. Vea en los siguientes gráficos la actual composición de las carteras, que mantenemos sin cambios. Esperamos para la neutra a 10 años una rentabilidad anual del 5 %. Si asume un riesgo moderado (perfil neutro) EUR GB EUR /ES Plan de la Mutua SEK USD Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico) Fincas rústicas 3 ES 20% EUR /ES Plan de la Mutua SEK USD CN GB 1 Acciones 1 Obligaciones 50% Inmuebles 3 Acciones 2 Obligaciones 40% Inmuebles 3 Acciones 40% Obligaciones 2 Inmuebles 3 20 AÑOS Fincas rústicas 3 ES 20% EUR EUR /ES Plan de la Mutua SEK GB CN USD Fincas rústicas 30% ES 2 Plan de la Mutua SEK USD CN GB 20% ES 3 Fincas rústicas SEK Plan de la Mutua GB 20% USD US CN IN Acciones 3 Obligaciones 30% Inmuebles 3 Acciones 50% Obligaciones 20% Inmuebles 30% Actualización de perfil rústico Acciones 7 Obligaciones 1 Inmuebles El seguimiento del mercado de fincas rústicas no es sencillo. Existe información disponible sobre un escaso número de muestras que además son difícilmente comparables. Son casi siempre desiguales, en superficies y características (distancia a carreteras, desnivel, etc.) y sus precios son distorsionados a menudo por expectativas urbanísticas o cercanía a cascos urbanos. Antes de cualquier operación es esencial conocer bien la zona donde se desea invertir, las tendencias del mercado y las pautas generales de los precios, incluyendo la evolución general de los precios de la tierra que publica el Ministerio de Agricultura (vea página 12). En abril de 2008 creamos un nuevo perfil de inversión en fincas rústicas, para estudiar su evolución. Se compone de dos fincas de cereales en Castilla y León, una de secano de 14 ha y otra de regadío de 7 ha. Pues bien, la evolución de sus precios ha originado una rentabilidad anual desde su creación del 9,7 % sólo para inmuebles, y del 10,6 % incluyendo la rentabilidad del arriendo, caso de estar arrendadas. Vemos que los rendimientos de los inmuebles rústicos resisten mucho mejor la crisis que los inmuebles urbanos. OCU FINCAS Y CASAS 5

6 Acciones y fondos La Bolsa española avanza tímida Parece darse por hecho que el rescate a las cuentas públicas españolas es cuestión de tiempo. Esto ha dado tranquilidad tanto a los mercados de renta fija como a los de renta variable. En los meses de septiembre y octubre, los tipos de interés de más largo plazo han retrocedido 130 puntos básicos, o sea un 1,3 %. Por su parte, la Bolsa española repuntó un 8,3 % si incluimos los dividendos. En el exterior destaca el fuerte repunte relativo de las Bolsas griega (+20,8 %) y portuguesa (+7,1 %) tras la debacle de los últimos meses. La Bolsa en Europa subió un 2,5 % y la norteamericana bajó -1,9 %, por efecto de la caída del USD frente al euro (-2,7 %). Por sectores En septiembre y octubre el sector constructor repuntó un 14,6 % en España, mejorando la evolución registrada en Europa (+5,1 %) y en Estados Unidos (+2,7 %). Y algo similar ocurrió con el sector inmobiliario, donde la subida en España (11 %) superó a la europea (4,5 %). Estados Unidos se dejó un 4,1 %, pero acumula casi un 26 % de ganancia en 12 meses. A pesar de ello, no tenemos razones para el optimismo en nuestro país, fuera de algunos movimientos especuladores. Los recortes de obra pública que se plasman en los distintos presupuestos para 2013, y el estancamiento del mercado inmobiliario, nos aconsejan seguir alejados de estos sectores. Fondos de inversión Como se ha dicho antes, los meses de septiembre y octubre resultaron positivos para los sectores ligados al Ajuste de precios Para ofrecerle un mejor servicio y hacer frente al incremento de los costes de producción y envío, nos vemos obligados a ajustar, a partir del 1 de enero de 2013, el precio de la cuota de suscripción a OCU-Fincas y Casas en 0,13 al mes. BOLSA ESPAÑOLA Y SECTOR CONSTRUCTOR ESPAÑOL (negrita) Pese al repunte de los últimos meses, aún es mucho el terreno perdido por el sector constructor. Además, sus pobres perspectivas, no nos atraen de cara a los próximos años. ladrillo. Los fondos Axa Aedificandi AC (+2,4 %) y el ING (L) Invest European Real Estate Cap Eur (+2,4 %), que invierten en el sector inmobiliario europeo, lideraron las ganancias en este bimestre. Entre los fondos que apuestan por el sector inmobiliario de modo global no le fue mal al Ibercaja Sector Inmobiliario, que avanza un 3,5 %, aunque en torno a una quinta parte de su cartera la dedica al sector constructor. Pero la nota negativa la puso el Robeco Property Equities D EU, que cierra estos dos meses de septiembre y octubre en números rojos (-1,5 %). Pese a las ganancias, nuestro consejo respecto a ambos sectores permanece invariable. Manténgase lo más alejado posible de ellos. Empresas cotizadas Acciona sigue dependiendo en gran modo del mercado nacional y aunque las modificaciones legales sobre renovables no han sido tan gravosas como se esperaba, hemos revisado a la baja la previsión de beneficios por acción, de 3,03 a 2,67 euros para 2013 y de 3,11 a 2,74 para Por otra parte, el grupo lidera un consorcio que ha logrado la gestión del agua por 50 años para un conjunto de 5 millones de usuarios en el área de Barcelona. Fondos de inversión sector construcción e inmobiliario (invierten en acciones) Nombre Comercializado Valor Rdto. Rdto. Rdto. Aprec. Comisiones (2) Consejo por 31/10/ m. 3 años 5 años (1) S R G + D (3) AXA Aedificandi C Supermercado OCU 285,11 EUR 15,39 6,29-3,94 *** 0,00 0,00 2,39 V Ibercaja Sec.Inm. A Ibercaja 13,7334 EUR 15,08 4,71-7,01 * 0,00 2,00 2,10 V ING L Inv. Eur. R. Est. X Supermercado OCU 666,94 EUR 14,23 7,90-3,89 *** 0,00 0,00 2,00 V Robeco Property Eq. D Supermercado OCU 107,86 EUR 22,64 17,06-0,97 ** 0,00 0,00 1,50 V (1) Apreciación: Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad demostrada. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; (3) Nuestro consejo puede ser de tres tipos: C : Fondos que recomendamos com-prar; M : Fondos a mantener; V : Fondos de los que le aconsejamos desprenderse. 6 OCU FINCAS Y CASAS

7 Supone un salto cualitativo en un negocio con buenas perspectivas de futuro. Acción correcta, mantenga. Reyal Urbis ha acordado solicitar el `preconcurso de acreedores. Con este proceso la inmobiliaria gana tiempo para volver a renegociar su deuda y tratar así de evitar la antigua suspensión de pagos. No nos extraña esta situación. Al desplome de las ventas del mercado inmobiliario hay que añadir una deuda elevadísima (por encima de los millones de euros) cuyos gastos financieros se comen más de lo que la empresa puede facturar. En el tercer trimestre pasó a perder 0,88 euros por acción, desde los 0,46 de Valor muy arriesgado, venda. Ferrovial. La facturación en el exterior supone ya el 63 % de la cifra de ventas y seguirá creciendo dado el fuerte impulso de sus inversiones en el exterior. A los COTIZACIÓN DE REYAL URBIS en euros La internacionalización le beneficia, pero el mercado nacional y las dudas sobre sus futuras decisiones inversoras crean incertidumbre. aeropuertos británicos y autopistas canadienses, se suman proyectos para la construcción y explotación de varias autopistas en Estados Unidos. Su estrategia nos parece acertada y así lo viene reflejando su cotización que a los precios actuales nos parece cara. Venda. FCC intenta tapar agujeros en sus filiales Cementos Pórtland y la austriaca Alpine, con graves desajustes contables. Rebajamos nuestras previsiones y elevamos el nivel de riesgo del grupo. La acción nos parece correcta a largo plazo, pero si piensa en corto, aproveche un rebote para vender. La americana MDC Holdings ha aumentado sus ventas de vivienda un 57 % en el tercer trimestre, mientras su cartera de pedidos lo hacía en un 65 %. El mercado inmobiliario norteamericano parece despegar. El próximo paso debería implicar un incremento de precios y el progresivo abandono de políticas comerciales de rebajas, en beneficio de la rentabilidad del grupo. A pesar de estas buenas perspectivas creemos ya están integradas en la cotización, tras haber subido un 120 % en La acción está correcta. Conserve. Homex. El clima de inseguridad y la incertidumbre económica han hecho que las ventas de vivienda en México disminuyeran. Las de Homex bajaron un 4 % en el tercer trimestre. Pero las necesidades a medio y largo plazo persisten, y la empresa goza además de ingresos recurrentes previstos por la construcción y explotación de dos centros penitenciarios. Además, mantiene una buena rentabilidad (21 % de rentabilidad bruta prevista en 2012). La acción nos sigue pareciendo barata, aunque con un cierto grado de riesgo. Compre. Acciones del sector constructor e inmobiliario Nombre Precio Bolsa Riesgo Comentario Consejo 9/11/2012 (1) Acciona 46,00 EUR Madrid **** afectada por el parón constructor en España conservar ACS 15,98 EUR Madrid ***** no pagará dividendo a cuenta en febrero vender AVJennings 0,31 AUD Sídney *** no pagará dividendo final conservar Beni Stabili 0,43 EUR Milán *** resultados en línea con lo esperado vender Cem. Portland 3,60 EUR Madrid **** consumo de cemento sigue retrocediendo vender CFE 37,19 EUR Bruselas *** cartera de pedidos récord en DEME conservar FCC 9,75 EUR Madrid *** cemento sigue pesando en sus resultados conservar Ferrovial 11,02 EUR Madrid **** sigue restructurando sus finanzas vender Headwaters 6,51 USD Nueva York **** tras el rebote de la acción, venda vender Homex 12,50 USD Nueva York **** tercer trimestre según lo esperado comprar Lafarge 46,49 EUR París **** beneficio cae 44% en nueve primeros meses vender MDC Holdings 36,01 USD Nueva York **** menos nubarrones en el horizonte conservar Metrovacesa 0,77 EUR Madrid ***** resultados trimestrales arrojan pérdidas vender Reyal Urbis 0,10 EUR Madrid ***** acción muy arriesgada vender Sacyr-Valleher. 1,42 EUR Madrid **** precio por encima de perspectivas vender Saint - Gobain 28,46 EUR París **** refuerza su programa de reducción de costes conservar Uralita 1,35 EUR Madrid **** precio por encima de perspectivas vender Vinci 32,78 EUR París ** espera caída beneficio del 3,4% en 2012 conservar (1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción. OCU FINCAS Y CASAS 7

8 Jaén se mueve hacia el Norte La ciudad tiene por delante diversos retos en un contexto de falta de financiación. La experiencia reciente de la gestión de los recursos públicos no ha dejado buen sabor de boca. Por dónde crece Jaén es una capital mediana de unos habitantes, con historia. La necesaria y postergada rehabilitación del casco histórico necesitará actuaciones públicas y desembolsos de propietarios en edificios de más de 50 años. Pero sobre todo, necesita un consenso sobre su futuro. Hay quien opta por darle un carácter turístico y artesano, conservando algunos centros administrativos, mientras que la vida comercial de la ciudad se iría trasladando hacia el Norte. No en vano el desarrollo de la ciudad pasa por el Norte, donde está prevista la construcción de algunas de las futuras infraestructuras que comentamos más adelante, como la ciudad sanitaria (junto al actual hospital neurotraumatológico). También allí está la Universidad, un motor para la economía de la villa. En la llamada zona de los Puentes o de la Vega del Río, zona con riesgo de inundación, se toleró el desarrollo de segundas viviendas, aunque ahora hay quien tiene allí su primera residencia. Está pendiente la regularización urbanística de unas viviendas, en un complicado expediente en el que interviene la Junta de Andalucía. Este punto ha retrasado la aprobación del nuevo Plan de Ordenación de la ciudad, aún en trámites. Necesidades reales, de quién? La ciudad tiene ante sí varios retos: la unificación de los centros hospitalarios en una ciudad sanitaria, que facilite el acceso, la construcción de una estación intermodal de transporte que una el tren, el autobús y el nuevo tranvía, y que libere los terrenos de la actual estación de tren, y el edificio de la actual estación de autobuses, muy céntrica. Se prevé la creación de un gran parque central. La llamada Ciudad de la justicia podría haberse quedado en papel mojado. A la crisis económica que azota al país se une aquí el hecho de que la mayoría de estos proyectos dependen en gran medida de la Junta de Andalucía, y de la capacidad de los responsables de las distintas administraciones para ponerse de acuerdo en aspectos que respondan a las necesidades locales. Porque los ciudadanos no están contentos con la gestión pública que se ha llevado a cabo en los últimos años. El 86 % de Centros escolares Centros sanitarios los encuestados creen que han iniciado proyectos sin tener en cuenta las necesidades de la ciudad, como el tranvía (ver más adelante) o el polémico y paralizado Museo Íbero en pleno centro. Además, creen que se ha gestionado sin la diligencia debida a un gestor de dinero público (guarderías inacabadas). Los políticos deberían responder por esas inversiones millonarias que no resuelven problemas de los ciudadanos, al menos es lo que opinan el 94 % de nuestros encuestados. La encuesta En el verano de 2012 realizamos una encuesta telefónica aleatoria a 450 residentes de Jaén mayores de edad, tras habernos entrevistado en la ciudad con algunas de sus fuerzas vivas, como dos concejales, el titular de urbanismo y un miembro de la oposición, la Federación de Empresarios de la Construcción, el Colegio de APIs y la Federación de asociaciones de vecinos de Jaén. Recogemos aquí las principales conclusiones de la encuesta. El porcentaje de quienes viven en régimen de alquiler en Jaén (6 %) es inferior a la media constatada en otras ciudades (9 %). Destaca el número de quienes viven en viviendas de la familia (8,5 %). Un 7 % de los encuestados necesitan cambiar de vivienda a una más grande. Pero solo un 3 % tiene intención de comprar próximamente. Otro 3,5 % lo haría si los precios descendiesen un 30 % respecto de los actuales. Existe preferencia por la baja densidad: un 52 % preferiría vivir en vivienda unifamiliar, y si eligen bloques, al 61 % le gustaría no superar las 4 alturas. Parques Seguridad Transporte público Centros deportivos Centros de mayores Centros culturales Limpieza Plazas aparcamiento VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD Buenas o muy buenas Regular Malas o muy malas % 20% 40% 60% 80% 100% La falta de limpieza es percibida como un problema, junto con la ya tradicional falta de aparcamientos OCU FINCAS Y CASAS

9 Problemas y prioridades El gráfico anterior muestra la valoración que los ciudadanos hacen de las dotaciones de la ciudad. Comparada con la media de las 42 ciudades españolas analizadas, reciben una valoración inferior a la media la limpieza, los centros de mayores, los centros culturales y los aparcamientos. Las principales quejas que los ciudadanos dirigirían a sus regidores conciernen precisamente la limpieza, la situación del tranvía, el problema del tráfico y la rehabilitación de edificios ACTUACIONES PERCIBIDAS COMO PRIORITARIAS PARA LA VIDA DE LOS CIUDADANOS Ciudad Sanitaria Casco Histórico Más zonas verdes Mejora autobuses Estación Intermodal La ciudad sanitaria es percibida como la actuación más útil para los ciudadanos. Se consideran menos decisivas la construcción de la estación intermodal, el Parque tecnológico, y la peatonalización del Casco, por ejemplo. Escala creciente de 1 a 10. Respecto de la ubicación de la futura estación intermodal, las opiniones están muy divididas. Un 28 % prefiere que se instale al Norte de la ciudad, mientras que otro 27 % prefiere que se ubique en la actual estación de RENFE. Otro 21 % trasladaría la de RENFE, pero dejaría la de autobuses donde está, si bien el traslado de ésta parece más que seguro. Respecto del tranvía, terminado pero sin uso por falta de viabilidad económica, hay menos divergencias. Un 82 % dice que no responde a una necesidad de la ciudad de Jaén. El 61 % cree que no se estudió su viabilidad antes de realizarlo. Incluso ahora, una vez que está terminado, un 70 % persiste en que no es útil para Jaén, y el 60 % estima que si el funcionamiento no es viable (se va a realizar un nuevo estudio) no deben dedicarse más recursos económicos a él y que se deje como está. Pero, qué hacer con las calles adornadas de catenarias? No hemos obtenido respuesta de los responsables entrevistados. Respecto del Casco Antiguo, el 78 % pide mejorar el transporte público, y el 76 % está de acuerdo con la peatonalización. A un 57 % no le gusta que se instale allí alguna dependencia de la Universidad. Respecto de la vivienda, la prioridad manifestada por los ciudadanos es un mayor apoyo al alquiler (8,6 sobre 10), por encima por ejemplo, de la construcción de más VPO (6,7), aunque existen inscritos en el registro de demandantes. El futuro PGOU prevé más VPO, pero el problema es que muchos solicitantes no pueden financiar la compra llegado el momento. Barrios preferidos La zona con más atractivo para vivir es la del Bulevar, con un 55 % de preferencias. Mezcla unifamiliares con bloques y sus parques están bien valorados, pero tiene déficit de dotaciones sanitarias, deportivas y culturales. Le sigue la zona del Paseo de la Estación Bernabé Soriano (51 %), el Casco antiguo San Ildefonso (48 %) y la OCU FINCAS Y CASAS 9

10 zona con más densidad de Avenida de Andalucía Peñamefécit (48 %). Esta última destaca positivamente por las dotaciones sanitarias y negativamente en limpieza. Las Fuentezuelas (bien en centros escolares y deportivos) gusta a un 44 %, la zona de Avda. de Madrid, Belén y San Roque la más cara de la ciudad gusta a un 39 %, la de la Universidad a un 30 %, la Carretera de Córdoba (Hospital) al 28 %, y la zona de la Vega del Río a un 16 %. Precios y rentabilidades Según Fomento, el precio de la vivienda de segunda mano era de euros /m 2 en el tercer trimestre de Supone una caída del 21 % respecto del precio en el tercer trimestre de Un ajuste que, como comprobamos en el estudio por barrios, es insuficiente y debería prorrogarse por la debilidad financiera de la demanda. El alquiler ha caído un 2,8 % anual hasta septiembre de Por otra parte, no parece existir un gran stock de vivienda en la ciudad, salvo algunos unifamiliares. Sí hay stock en localidades vecinas como Mancha Real. Los constructores creen que hay demanda para poder edificar unas viviendas al año, pero no encuentran financiación. Hemos analizado los precios medios de compra y alquiler para viviendas tipo y plazas de garaje en diversos barrios de la ciudad, y hemos calculado para todos ellos cuál es la rentabilidad bruta que ofrecen. Lo resumimos en la tabla. PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA Zonas Venta (1) Alquiler (2) Rentabilidad (3) Centro histórico ,8 % Universidad ,5 % La Vega del Río ,2 % Pº Estación ,1 % C. Córdoba - Hospital ,1 % El Bulevar ,5 % Avda Andalucía ,1 % Peñamefécit Las Fuentezuelas ,7 % Avda Madrid Belén S. Roque ,5 % (1) Precios estimados de venta sin gastos ni impuestos, para vivienda de unos 90 m², en euros. (2) Renta bruta mensual media en euros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad bruta PRECIO DE LA VIVIENDA USADA EN JAÉN ( /m 2 ) M. Fomento. La bajada ha sido menor que en otras capitales. Los precios actuales corresponden a los de Plazas de garaje Los problemas de aparcamiento se reflejan en el interés por las plazas de garaje. Un 19 % de los encuestados dice necesitar una plaza de garaje. Un 7 % piensa adquirir una, y un 12 % va a alquilarla próximamente. PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES Zona Precio Renta Rentabilidad Centro histórico ,9 % Avda Andalucía Peñamefécit ,1 % Universidad ,3 % Pº Estación ,0 % El Bulevar ,5 % Las Fuentezuelas ,4 % Avda Madrid Belén ,3 % S. Roque C. Córdoba - Hospital ,9 % Precios medios de compra y de alquiler mensual, en euros. El cálculo de la rentabilidad no tiene en cuenta los gastos. Conclusión y consejos Hemos calculado si financieramente es interesante realizar una inversión inmobiliaria en Jaén, teniendo en cuenta la rentabilidad esperada por alquileres y las alternativas más seguras que el inversor puede encontrar hoy. Observamos que a los precios actuales tanto las viviendas como las plazas de garaje de Jaén son muy caros, excepto las plazas de garaje en el Casco histórico. Si bajaran un 30 % los precios actuales aparecerían como barato para viviendas los barrios del Casco histórico y la Universidad. Por tanto, a los precios actuales no podemos recomendar ningún barrio para inversión ni para viviendas ni para garajes. La inversión en garajes en el Casco histórico necesitaría de una elección cuidadosa, en función de las calles con mayor demanda. 10 OCU FINCAS Y CASAS

11 Sin ITE no hay hipoteca, ahorre la tasación La Inspección Técnica de Edificios se generaliza por los municipios españoles. Si su edificio no la ha pasado satisfactoriamente puede encontrarse con dificultades varias, como las que citamos aquí. La ITE, necesaria Si está pensando en comprar o en vender una vivienda debe tener en cuenta el estado de su edificio en relación con la Inspección Técnica de Edificios (ITE). La ITE constituye un examen más formal que real que afecta a inmuebles de más de 30 o 40 años, según el municipio, vea pág. 15. Pero su no obtención, cuando es preceptiva, tiene efectos secundarios. Uno de ellos es que constituye un motivo para que las entidades financieras denieguen una petición de hipoteca. Un caso real Es lo que le ocurrió a una compradora, quien tras haber encontrado una vivienda de su interés, se dirigió a un banco para solicitar una hipoteca. El banco encargó una tasación sobre el piso, y en el informe se recogió la circunstancia de que el edificio no había recibido un informe favorable en la última ITE. La entidad financiera cargó el coste de la tasación a la clienta (unos 300 euros) y le comunicó su negativa a ofrecerle el préstamo. La clienta presentó una reclamación ante el Banco de España. No vinculantes Las resoluciones de las reclamaciones ante el Banco de España, presentadas tras haber agotado la vía de reclamación ante la propia entidad, tienen entre sus principales defectos el hecho de no obligar a las entidades. En el presente caso, el Banco de España reconoció que la entidad financiera no había actuado bien. Se debería haber informado con antelación a la clienta de que la falta de la ITE era una condición suficiente para rechazar la solicitud del préstamo. El registro de las ITE es público y la clienta hubiera podido informarse de esa circunstancia sin necesidad de tener que pagar un informe de tasación abocado al fracaso desde antes de encargarse. Un problema grave Esta exigencia de la ITE puede ser un problema real para quienes quieren vender ahora. Hemos comprobado que los informes de ITE pueden ser muy subjetivos y la frontera entre el peligro para la seguridad y los defectos estéticos no siempre es diáfana. Aun suponiendo que el carácter desfavorable de la ITE responde a motivos bien justificados, hay que tener presente que las reparaciones que de ahí se derivan pueden suponer grandes desembolsos a los propietarios. Hay comunidades que se ven bloqueadas por falta de medios o por el impago de vecinos morosos. Certificaciones del administrador en comunidades Algunos lectores nos han preguntado si es normal que el administrador de su comunidad de vecinos les cobre por la expedición de certificados en la comunidad. Se lo explicamos. Función de secretario Muchos administradores de fincas profesionales no incluyen entre sus tarifas por prestación de servicios ordinarios a las comunidades de propietarios la expedición de determinados documentos. Se trata de certificaciones que la Ley de Propiedad Horizontal exige en determinadas situaciones, y cuya expedición forma parte de las funciones del secretario. Es muy frecuente que el administrador acumule la función de secretario, y con el pretexto de que se trata de labores diferentes, dichos escritos son en ocasiones facturados aparte. Algunos ejemplos Nos referimos, por ejemplo, al certificado sobre el estado de deudas con la comunidad, que necesita el vendedor de una vivienda en régimen de propiedad horizontal. Es obligatorio presentarlo al notario en el momento de la firma de la escritura de compraventa, salvo que el comprador le exima expresamente de esa obligación. OCU FINCAS Y CASAS 11

12 Otro caso posible es un certificado de obras en la comunidad, que un propietario podría necesitar para aplicarse una deducción fiscal por obras en los casos en que ello es posible, (vea pág. 16 y 17). O, a la inversa, un certificado de haber recibido una subvención la comunidad, para que los propietarios cumplidores incluyan su parte proporcional como ingreso en su declaración de IRPF. Tarifas planas La expedición de dichos documentos se cobra en ocasiones hasta a razón de 30 euros por cada uno. Francamente no nos parece de recibo, puesto que resulta totalmente desproporcionado con el coste material que dicha gestión puede suponer al profesional. Afortunadamente, cada vez más, la propia competencia entre administradores y la difícil situación económica general, obliga a estos profesionales a ofrecer servicios más innovadores e integrales, y a ligar el coste de sus servicios a la aportación de un valor añadido a la comunidad, y no a la realización de actos repetitivos. No es raro ver ofertas de servicios que incluyen en su precio, entre otras cosas, la expedición gratuita de certificados para los propietarios, la asistencia a juntas, las fotocopias, etc. Busque y compare Obtuvimos nueve presupuestos de administradores para una misma finca en Madrid, para La diferencia de costes entre el más barato y el más caro alcanzaba el 39 %. Los dos que implicaban una modalidad de tarifa plana, en la que se incluía el coste de expedición de certificados individuales entre otros servicios resultaron ser los más caros, con un incremento del precio respecto del precio medio del 6 % en un caso y del 20 % en otro. Conclusión Por tanto, económicamente, no está claro que la expedición gratuita de certificados individuales sea más conveniente a la comunidad. Puede resultar más interesante que quien puntualmente necesite el documento lo pague de su bolsillo. Pero habría que estipularlo de modo claro en el contrato del administrador, y en todo caso negociar un precio de expedición de documentos razonable. Hacia dónde va el precio de la tierra en España El precio medio de la tierra mitigó su caída en España en 2011, al bajar un 1,6 %. Pero hay grandes diferencias por cultivos y, consecuentemente, entre comunidades autónomas. Caída mitigada Si el estudio sobre bases objetivas de la evolución de precios en el mercado de la vivienda es complicado, qué decir de los precios de las tierras rústicas. El Ministerio de Agricultura publica una vez al año, y en septiembre, datos sobre la evolución de los precios de la tierra en función de los usos o cultivos a los que se destina. En 2011, el índice medio nacional descendió un 1,6 %. Recordemos que hasta 2008 nunca había bajado. Por comunidades autónomas, la evolución de precios depende en gran parte del tipo de cultivos mayoritarios localmente. En 2011, Castilla y León y Castilla La Mancha, las CCAA con mayor superficie de tierras, incrementaron ligeramente sus precios, mientras que Andalucía bajaba (-3,6 %). También subieron el País Vasco un 4,1 %, y Aragón un 3,7 %. Los incrementos de los prados naturales hicieron que Asturias subiera un 15,7 % y Cantabria todo un 39 %. Otras han bajado, como Valencia (-9,8 %), Madrid (-8,5 %) o Extremadura (-7 %). Cultivos destacados Como viene siendo habitual en los últimos años, observamos que las tierras de labor de secano se comportan mejor que otros cultivos. Destaca la caída de los cítricos y de los cultivos protegidos de regadío (ver tabla). Incluso las tierras de regadío para cultivo de arroz han bajado entre 2010 y 2011, mientras que habían subido entre 2008 y ÍNDICE DE PRECIOS DE LA TIERRA La caída de los últimos años es muy inferior a la registrada en inmuebles urbanos. VARIACIÓN DE PRECIO , en % Tipos de cultivo % Cultivos secano 1,3 % Secano en Aragón 10,5 % Labor de regadío -1,8 % Viñedo Castilla la Mancha -9,1 % Olivar de secano -1,8 % Cítricos -11,4 % Cultivos protegidos regadío -21,9 % Arroz -3,8% Prados naturales secano 15,8 % 12 OCU FINCAS Y CASAS

13 No todos son iguales En resumen parece observarse una atenuación de la bajada media de precios que comenzó en Algunos cultivos como el cereal de secano ya repuntan, pero falta tiempo para que la subida sea generalizada. En cualquier caso, en general, las fincas rústicas se han comportado mucho mejor que las fincas urbanas en los períodos analizados. Desde los precios máximos la bajada acumulada ha sido de un 9 %. Aunque el comportamiento varía mucho en función del tipo de cultivo. El precio de la tierra para cultivos de cítricos de regadío ha bajado considerablemente y se sitúa en niveles de Las tierras que venimos recomendando desde hace unos años, las de secano en castilla y León, han visto incrementar sus precios en un 3,6 % en PRECIOS DE CEREAL DE SECANO Y CÍTRICOS DE REGADÍO, b Cereal (secano) Cítricos (regadío) El comportamiento en la crisis ha sido muy diferente en estos dos tipos de cultivos. Instalar un suelo radiante en su vivienda El suelo radiante es más eficiente y permite mantener temperaturas más homogéneas en la vivienda. Pero su instalación lleva consigo un gasto considerable en el pavimento. Le presentamos una idea de su coste y beneficios. Si aprovecha un cambio de solado, puede ser una buena opción. De abajo a arriba La calefacción por suelo radiante calienta desde la zona baja de la habitación y aprovecha la tendencia del calor a subir hacia arriba. Respecto de la calefacción por radiadores tiene la ventaja de ser más homogénea, mantener una mayor inercia térmica y necesitar una menor temperatura para lograr el confort en la estancia. El principio térmico es muy antiguo, ya era utilizado por los romanos y también por numerosas viviendas rústicas, en las que las habitaciones se situaban sobre la estancia que recogía a los animales por la noche. Sin embargo, el sistema está poco extendido en España, con relación a otros países como Alemania o Suiza. Qué necesita Funciona con la instalación de circuitos de tubos de material plástico (normalmente polietileno) entre el forjado del suelo de la vivienda y el solado de las habitaciones. El agua que circula por los tubos está caliente pero a una temperatura muy inferior a la que deben alcan- zar los radiadores para ser eficaces. Esto permite el uso de energías renovables, como la solar. Se precisa de un espacio de unos 8 a 10 cm entre el forjado y el solado. Si se instala a posteriori, hay que reducir la altura libre de la estancia. Es muy importante afinar con el cálculo de las necesidades y evitar errores en la instalación, dada la dificultad posterior de su reparación. Cuánto cuesta Hemos pedido presupuestos para la instalación en una vivienda de 125 m², en una localización fría. Se instala en las tres habitaciones y en todas las estancias. El coste de la instalación del suelo radiante oscila entre y euros, sin IVA. Si añadimos una caldera de condensación dimensionada para el inmueble, los costes totales del sistema oscilarían entre y euros, sin IVA. A ello habría que añadir el pavimento. Si eligiéramos la tarima flotante, su coste podría ascender a euros, dada la diferencia de calidades y precios. Vea si le interesa Se estima que este sistema permite reducir en un 20 % el consumo energético. Equivaldría, de media, a un gasto de gas de unos 300 euros al año. En este momento no tenemos constancia de la vigencia de ningún plan público de ayudas, si bien algunas comunidades autónomas han acordado en el pasado reciente ayudas de hasta 500 euros para la instalación del suelo radiante. Le informaremos de posibles novedades a este respecto. OCU FINCAS Y CASAS 13

14 COMPRAVENTA INMOBILIARIA Evolución de precios en inmuebles EL precio de la vivienda ha bajado y lo seguirá haciendo en España. Pero no en todas partes por igual. Conviene tener información actualizada para tomar decisiones sensatas. DESCENSO DE PRECIOS EN LA COSTA ( %) 0% Precios medios y fuentes Entre el segundo trimestre de 2007 y el segundo de 2012, el índice nacional de precios de la vivienda que elabora el INE ha caído un 27,3 %. La caída en precios de vivienda usada supone casi el doble (-37,7 %) que la registrada en vivienda nueva (-17,7 %). La validez de este tipo de datos medios ha sido puesta en duda y presenta diferencias en función de la fuente que se use. Sin embargo, nosotros destacamos la tendencia, y tanto si usamos los datos del Ministerio de Fomento (-25,5 % desde máximos, en el tercer trimestre de 2012) como los precios de oferta de los principales portales inmobiliarios, los resultados son similares. Los precios caen de manera distinta En las grandes ciudades, en general los distritos más caros se han comportado mejor que aquellos tradicionalmente más baratos. En Madrid, la diferencia ya era marcada y ahora lo es más (vea OFC 41). En Barcelona, al inicio del siglo XXI existía una uniformidad entre barrios que ahora se ha perdido en gran parte. Los que tradicionalmente eran más caros Sarriá-Sant Gervasi, Les Corts, l Eixample han ampliado sus diferencias con los más baratos (Sant Martí, Sants-Montjuic). Destaca el caso de Sant Andreu, que comparativamente ha pasado al pelotón de cola. Es cierto que los precios han caído más en zonas de costa que en grandes núcleos urbanos, pero con matices. Como se ve en el gráfico, las localidades turísticas tradicionalmente más caras han caído menos que, por ejemplo, Roquetas de Mar (Almería) o Torrevieja (Alicante). -20% -2-30% -3-40% -4 Cambrils Castro-Urdiales Marbella Roquetas Torrevieja de mar Diferencia entre el precio medio de la vivienda en 2007 y en 2012, según el Ministerio de Fomento. Qué pasó con nuestros consejos Con el análisis de la ciudad de Jaén que publicamos ahora (págs. 8-10), son ya 42 las ciudades españolas estudiadas. Los estudios, cuya versión ampliada puede consultar en nuestra web, pretenden también mostrar oportunidades de inversión por barrios. Desde hace más de tres años observamos que la práctica totalidad de zonas de las ciudades analizadas están sobre valoradas, muchas en al menos un 30 %. Razón por la que estimamos que los precios seguirán bajando en los próximos años. Recogemos en la tabla de abajo algunos de los consejos de compra que incluimos en su momento, junto con el precio actual. En la mayoría de los casos, sus precios han subido durante la crisis, si bien hoy ya no merecen ese consejo de compra. Recuerde que en la web puede consultar información actualizada sobre 224 barrios de las principales ciudades del país. De las 448 opciones de inversión allí analizadas, actualmente tan solo se recogen siete consejos de compra. EVOLUCIÓN DE PRECIOS EN BARRIOS CON ANTIGUO CONSEJO DE COMPRA Ciudad Tipo de inmueble Precio Fecha Precio 2012 (1) Burgos Vivienda en Illera G /m 2 Septiembre /m 2 Cádiz Vivienda en Mentidero /m 2 Noviembre /m 2 Madrid Plazas de garaje en Hortaleza y Vallecas, con alquiler 90 /mes Abril (2) Pamplona Plazas de garaje en La Rochapea Diciembre Pamplona Plazas de garaje en Mendillorri Diciembre Sevilla Plazas de garaje en Nervión Enero (1) Precios estimados de compra (los de oferta, menos un margen de negociación). (2) Aquí los precios medios de venta han bajado, pero también lo han hecho los de alquiler. 14 OCU FINCAS Y CASAS

15 URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN Inspección Técnica de Edificios El actual sistema de ITE no es homogéneo ni eficaz. Alimenta a profesionales privados que no asumen responsabilidad. Se necesita un control público exigente, sujeto a responsabilidades. Cada ciudad, un caso La normativa municipal sobre la Inspección Técnica de Edificios es dispersa e incompleta. Madrid la exige para edificios de más de 30 años, mientras que La Coruña la reserva a los mayores de 40. En ambos casos, debe renovarse cada 10 años. Además de por propios motivos de seguridad y conservación del inmueble, interesa estar al tanto de los plazos; por ejemplo, la sanción por no pasar la ITE puede ascender a euros en Madrid. Las inspecciones las realizan técnicos cualificados privados. Si la ITE es negativa, se comunica a los servicios municipales que inician un procedimiento para que el propietario realice las obras de subsanación de las deficiencias. Si no se ejecutan en plazo puede realizarlas el ayuntamiento, muy probablemente con un coste superior para los propietarios. Se crean registros municipales de ITE para que quede constancia del estado de los edificios (vea la información en El coste de pasar la ITE Hemos obtenido 19 presupuestos, para edificios equivalentes en cinco ciudades. Las diferencias de coste son significativas, como puede verse en el gráfico. PRESUPUESTO DE ITE MÁS CARO Y MÁS BARATO OBTENIDO POR CIUDAD en euros Mín Máx 0 Madrid Barcelona Valencia Sevilla LaCoruña Zaragoza Presupuestos obtenidos para edificios de 20 vecinos, de entre 40 y 60 años de antigüedad. Ayudas y subvenciones Las obras que resulten de una ITE y que tengan que ver con la seguridad, la estanqueidad o la accesibilidad dan derecho al 20 % de deducción en IRPF hasta fina- les de No así las reparaciones estéticas. Vea pág. 17 y recuerde que debe pedir un certificado de la obra a su administrador. Algunos ayuntamientos ofrecen ayudas para realizar las obras de reparación por ITE desfavorable. AYUDAS POR ITE POR VIVIENDA euros Ciudad Ayuda Ciudad Ayuda Barcelona Sevilla La Coruña Valencia Madrid Zaragoza (1) No se haga ilusiones: las ayudas suelen estar condicionadas a que exista presupuesto disponible. (1) En Zaragoza se ayuda con un porcentaje sobre el presupuesto. La fiabilidad, en duda En octubre de 2012 hemos obtenido en Alicante tres informes de ITE para un mismo edificio de 1950, entre medianeras, con planta baja y tres plantas de una vivienda. Están visados por el correspondiente colegio profesional y han costado entre 150 y 250 euros, sin IVA. El resultado es muy descorazonador: uno de ellos concluye que solo se necesita un repaso de enlucidos y pintura de fachadas y patio. El segundo informe advierte que hay fisuras en el forjado y que deberían hacerse catas para comprobar el origen, además de corregir la corrosión de las gárgolas de terrazas en la fachada. El tercer informe, más barato y más exhaustivo, es claramente desfavorable por apreciar un desprendimiento, fisuras y grietas en fachadas, dinteles y patio, así como humedades. Todos los informes se hacen con meras inspecciones visuales, no con pruebas sobre las estructuras, y salvo vicios ocultos. A la vista de sus resultados, y según el informe que accediera al ayuntamiento, los propietarios podrían ser, o no, compelidos a realizar importantes obras en la fachada, con el consiguiente gasto. La OCU pide más seriedad El sistema actual de control de la ITE nos parece poco serio. Se basa en meras revisiones visuales, sin ninguna responsabilidad para el profesional que las emite al albur del esfuerzo que quiera dedicar a ello. Al estar en juego la seguridad, la inspección debería depender directamente de un organismo público e incluir pruebas homologadas sobre estructuras, de modo que exista una responsabilidad clara por el resultado de la ITE. El propietario pagaría la tasa correspondiente y tendría la seguridad de acometer en su caso las obras necesarias, fruto de ese informe. OCU FINCAS Y CASAS 15

16 FISCALIDAD Consejos fiscales de fin de año Decisiones y advertencias en relación a sus inmuebles, que pueden ahorrarle un buen pellizco en sus declaraciones de impuestos. Gastos en inmuebles alquilados En el IRPF son deducibles todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de los ingresos por alquiler. Por ejemplo: gastos de reparación y conservación del inmueble y sus instalaciones, gastos de amortización del inmueble (3 % del coste de adquisición, excluido el valor del suelo), tributos, gastos de formalización del arrendamiento, primas de contratos de seguro, servicios como portería, vigilancia, administrador, intereses y gastos de financiación No se incluyen los gastos ligados a la adquisición del inmueble (ITP, notaría, registro). Conserve las facturas. Si el alquiler conlleva IVA (locales, garajes independientes de una vivienda), los gastos se computan excluido el IVA. Respecto de los gastos comunes (comunidad, intereses, IBI, etc.), se deduce el importe que corresponda a los meses de alquiler. Si se quiere extender a otras mensualidades, hay que acreditar la práctica de gestiones que exterioricen la voluntad de ceder el piso en alquiler: anuncios, gestiones con inmobiliarias, etc. Las mismas reglas sobre gastos deducibles son válidas si alquila como arrendador fincas rústicas que no estén afectas a una actividad ganadera, agrícola o forestal. Demorar ciertos gastos El rendimiento neto de cada inmueble no puede ser negativo por la deducción de los siguientes gastos: intereses, financiación, conservación y reparación. Sí puede serlo por la deducción de otros gastos (tributos, portería, jardinería ). Por ello, si un año se prevé realizar un gasto de conservación o reparación importante (por ejemplo reformar un piso) que vaya a superar los ingresos, para no perder el gasto deducible se puede llegar un acuerdo con el contratista para que divida la factura en dos años, por ejemplo una factura con fecha de diciembre y otra con fecha de enero. Así se dividirá los gastos en dos ejercicios y se podrá aprovechar la totalidad de los mismos. Rentas impagadas Si su inquilino no le ha pagado en 2012, aunque no haya cobrado las mensualidades, debe incluirlas en la próxima declaración del ejercicio El impago del alquiler puede ser declarado por el arrendador como un gasto, en concepto de saldo de dudoso cobro, solo cuando el deudor esté en situación de concurso (insolvencia), o para mensualidades impagadas en las que hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el fin de año. Por lo tanto, guarde justificación de la reclamación impagada de cada mensualidad. Alquiler a jóvenes Los arrendadores de vivienda pueden aplicar una reducción del 100 % que supone no tener que tributar por los ingresos del alquiler si la arriendan a un inquilino de 18 a 30 años (35 años para contratos firmados antes del 01/01/2011) con cierto nivel de ingresos. En ese caso, recuerde que antes del 1 de abril de 2013, su inquilino deberá entregarle una comunicación debidamente cumplimentada y firmada. Puede usar el modelo que publicamos en nuestra web y recuerde que es aconsejable incluir en el contrato la obligación del inquilino de hacer esta comunicación cada año. RENDIMIENTO MEDIO BRUTO (col. claras) Y NETO DECLARADO POR ALQUILERES EN IRPF, en euros Rendimiento bruto Rendimiento neto En la campaña de IRPF de 2010, contribuyentes presentaron rendimientos de alquileres en España, un 3,3 % más que en Compensación de pérdidas Si durante el año ha transmitido un inmueble por un precio inferior al de adquisición, obteniendo una pérdida patrimonial, puede vender o donar bienes (por ejemplo inmuebles rústicos) con ganancias, para así compensarlas y no tener que pagar impuestos por la ganancia obtenida y viceversa. Si no puede compensar la pérdida en la próxima declaración podrá hacerlo en las declaraciones de los próximos tres ejercicios. 16 OCU FINCAS Y CASAS

17 Recuerde que para el cálculo de la ganancia o pérdida no se tiene en cuenta el valor que resta por pagar de hipoteca. Y tampoco debe olvidar sumar los gastos de adquisición (gestoría, notaría, registro, IVA ) al valor de compra y restar los gastos de transmisión (cancelación de hipoteca, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana ) al de venta. En el caso de que venda un inmueble que ha estado alquilado, para calcular la ganancia o pérdida se tienen que sumar como mayor valor de adquisición los gastos de ampliación o mejora y restar de dicho valor las amortizaciones practicadas. Es imprescindible por tanto conservar la factura de dichas obras. No conviene donar bienes que generen pérdidas en el IRPF, porque la Ley no permite su compensación. Por ello, será mejor vender el inmueble para poder compensar la pérdida y luego donar el dinero obtenido con la venta. Deducción por reformas Quienes tengan una base imponible en IRPF inferior a ,20 euros anuales pueden aplicar una deducción del 20 % por obras realizadas en cualquier vivienda de su propiedad. Son obras deducibles las que mejoren la eficiencia energética (aislamientos, ahorro de agua, sustitución de instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, etc.) o la accesibilidad. No son deducibles: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras deducibles. El pago de las obras no puede hacerse en metálico sino con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Conserve el justificante de pago y la factura de las obras, que debe indicar la descripción detallada de las obras y su importe correspondiente, separando las que son deducibles de las que no; dónde se ha hecho la obra para acreditar que es una vivienda propiedad del contribuyente y el medio de pago elegido. Respecto de las obras deducibles llevadas a cabo por la comunidad de propietarios, usted podrá deducirse en proporción a su cuota de participación. Para poder demostrarlo ante Hacienda, conviene que el Administrador de la comunidad emita un certificado a cada vecino en el que conste todos los datos de las obras, la parte proporcional que corresponde deducir a cada piso según su coeficiente de participación en la comunidad y una copia de la factura (ver modelo en nuestra web). Vivienda habitual y mayores de 65 Si tiene cerca de 65 años y piensa vender su vivienda habitual generando ganancias, espere a cumplir dicha edad. La venta de la vivienda habitual (en la que se reside durante tres años continuados) cuando se tienen 65 años o más está exenta de tributación. Cuando la vivienda está a nombre de los dos cónyuges, ambos deben ser mayores de 65 años, ya que de lo contrario solo estaría exenta la ganancia correspondiente al cónyuge que tenga esta edad. Esta exención se puede aplicar aunque se haya dejado de residir en la vivienda habitual, pero como máximo dos años antes de la transmisión. Así, por ejemplo, una persona mayor de 65 años puede trasladarse a una residencia y vender su vivienda habitual después (pero siempre antes de que pasen dos años), y ya no tendrá que pagar IRPF por la ganancia que genere la venta. Impuesto sobre el patrimonio Si tiene que presentar declaración de Impuesto sobre el Patrimonio, le conviene saber que existe un límite conjunto para la suma de las cuotas del IRPF y del Impuesto de Patrimonio (IP en adelante). Entre ambas no puede superar el 60 % de la suma de las bases imponibles, general y del ahorro. Por tanto, cuanto menor sea la base imponible de IRPF menos se paga en el IP. Por ello, para pagar menos en su declaración de patrimonio deberá intentar reducir la base imponible de IRPF disminuyendo sus ingresos. Por ejemplo, mediante la donación a sus hijos de los inmuebles que producen más rendimientos (vea OFC nº 43). Bonificaciones en el IBI Consulte en su ayuntamiento si tiene derecho a bonificaciones en el IBI. En general, para ser aplicadas deben ser solicitadas por el propietario antes del inicio del año natural. OCU FINCAS Y CASAS 17

18 ALQUILER Experiencias de arrendadores curtidos Extraemos, sin datos personales, algunos testimonios de arrendadores que pueden ser útiles a quien desee adentrarse en el alquiler. No hay reglas universales, pero sí pautas orientativas. Una treintena de testimonios Unos treinta arrendadores, en su mayoría socios de OCU, algunos con hasta 20 años de experiencia y otros casi nóveles en estas lides, nos han trasladado su experiencia personal. Se lo agradecemos. Los casos son muy variados y hemos constatado que es difícil extraer consejos con valor universal. Lo que ha funcionado a unos, no lo ha hecho en otros casos. Tengo una pequeña pensión, pero si pudiera compraría otro piso para alquilar. Es un seguro de vida. Hice toda mi inversión en inmuebles pensando en la jubilación decente y ahora me encuentro luchando por mantener algo que solo da quebraderos de cabeza. La normativa en España hace que a pesar de las leyes, los filtros, los contratos y las precauciones varias, gestionar con éxito un alquiler dependa en parte de la suerte. Se pueden limitar los riesgos pero no eliminar. Pensamos que compartir algunas de estas experiencias puede ser útil para otros valientes propietarios. Selección de inquilinos Gran parte del éxito está en la selección del inquilino. Los anuncios se realizan por todos los medios, también por recomendación de antiguos inquilinos o vecinos. Además de justificar ingresos, hay quien hace de la selección un pequeño casting. Tratan de conocer sus intenciones, necesidades, historia, número de personas que habitarán la casa En repetidos casos ha funcionado la intuición y confían en ella: conservan buenos inquilinos desde hace nueve, cinco o cuatro años, por ejemplo. Recuerde: lo que es raro, es raro. Si no le dan confianza, no alquile. La nacionalidad no es clave en la selección, hay experiencias buenas y malas en todos los sentidos. Las diferencias culturales, que pueden manifestarse para bien o para mal en relaciones con los vecinos, la limpieza, etc., se pueden superar comunicando con claridad desde el principio. La tipología familiar (escoger solo a personas mayores, familias sin o con un hijo, parejas jóvenes, etc.) tampoco es definitiva. Y hay que desconfiar de las apariencias y no dar nada por sentado: más tarde supe que la chica que me presentó no era su pareja sino su hermana y que él vivía allí con más jóvenes de diversas procedencias, con ruidos y molestias. Otros prefieren centrarse en contratos de un año a estudiantes y trabajadores, no para vivienda habitual. Si funciona y todos quieren, se renueva. Cerca de universidades, hospitales o fábricas tienen demanda, aunque también más rotación. Alquilar para vacaciones o puentes puede dar más dinero pero exige más dedicación (búsqueda, cobros, control, limpieza ). Agencias y garantías Algunos arrendadores confían la selección del inquilino a una agencia. Facilita el trabajo, pero no les exime de rezar para que el inquilino sea honrado. Otros están en contra de las agencias, porque alquilan al primero que pasa (para cobrar la comisión) y luego dan problemas al vecindario. Es difícil encontrar inquilinos con garantías. No sé a qué organismo acudir para asegurarme cierta tranquilidad al alquilar mi casa. Es cierto que no hay fórmulas mágicas. Quienes han tenido problemas solo quieren alquilar endureciendo mucho las condiciones, y así no es fácil encontrar inquilinos. Por otra parte, aumentar la fianza exageradamente no sirve, piensan que tienen mucho pagado y tarde o temprano dejan de pagar para consumirlos. Prefiero un aval solidario de un pariente solvente. Los avales bancarios solo dan problemas CONTRATOS FIRMADOS POR EL PLAN ALQUILA En Madrid, el Plan Alquila hace un filtro a los inquilinos y ofrece un seguro de impago por un año, sin coste para ambas partes. Los datos de 2012 son hasta septiembre. Mimar al inquilino Hay quien está dispuesto a mucho por conservar a un inquilino pagador, y más como en algún caso si tienen menos de 30 años, lo que exime de impuestos al propietario. Una les deja pagar entre el 10 y el 15 de cada mes y hasta ha puesto el dinero del depósito en un fondo aparte, que reinvierte los intereses para el inquilino. 18 OCU FINCAS Y CASAS

19 A pesar de la buena relación, como la solvencia no es eterna, tengo cláusula de sometimiento a arbitraje en caso de litigio. Si tuvieran problemas, estaría dispuesta a perder un mes si se mudan voluntariamente. Yo ofrezco pagos fraccionados, informo sobre ayudas a las que puede acogerse, explico la letra menuda del contrato y se negocian los aspectos clave, para que quede claro. Diligencia y rapidez ante llamadas del inquilino por averías; incluso permitiendo que reparen y se deduzcan de la renta (suelen ser responsables). He aceptado pagar reparaciones a medias y disminuir ahora la renta. Pierdo dinero y gano tranquilidad. Firmaría por que se quedara. Me he llevado muy bien con los inquilinos, a veces me dicen que por eso luego dejan de pagarme. Los problemas los hemos solucionado hablando. No sirve ponerse intransigente. La ley es la ley pero tratamos con personas. Ya sé que este buen rollo no sirve con el estafador profesional, pero es que ante este tampoco sirve el ir de duro. El profesional del impago Todas las precauciones y buenas palabras caen en saco roto cuando te toca un profesional del impago. Mi chalet lo estrenó el inquilino, y tras pagar unos meses, ahora me debe diez. No hizo el contrato con la eléctrica y coge la luz de obra. De los variados testimonios se extrae alguna pauta. Los problemas se manifiestan ya en los primeros meses: retrasos, impagos, facturas de suministros que llegan al propietario. El peligro se anuncia cuando ese inquilino moroso no coge el teléfono y no se aviene a dialogar. En varios casos, el inquilino se había presentado con prisa por alquilar, incluso proponiendo pagar una renta superior. A veces presentan relatos sensibles para justificar la urgencia o la falta de ingresos regulares: situaciones familiares, desalojo del anterior arrendador por necesitar él la vivienda Los procesos para recuperar la vivienda son largos (doce meses), a veces también porque se tardó en reaccionar. Y al final, se han encontrado con insolventes o con personas simplemente desaparecidas. Incluso hay quien supo que el inquilino pagaba al propio abogado del arrendador para retrasar el proceso. Tres problemas recurrentes A parte del impago, hay tres aspectos que suelen dar quebraderos de cabeza al arrendador. Por una parte la duración. Los inquilinos ahora tienen una mayor tendencia a no respetar el plazo pactado. Tampoco los estudiantes renuevan para otros años como sí hacían antes. Ahora, el Proyecto de Ley en tramitación para la reforma del alquiler prevé que pasados seis meses, el inquilino pueda desistir libremente con un preaviso de un mes. Conviene precisar en el contrato que el desistimiento conlleva la indemnización equivalente a un mes de renta por año que reste de contrato y que el incumplimiento de ese preaviso legal conlleva pérdida de la fianza. El segundo punto es la liquidación final de la fianza, cuando la vivienda no se devuelve en las condiciones en que se entregó. Son más frecuentes los problemas de suciedad que los destrozos. Cuente con la necesidad de una limpieza a fondo. Diga lo que diga el contrato, al irse el inquilino, la casa queda como queda. Interesa hacer bien el inventario del piso al principio y al final del contrato, revisando el estado de las cosas. Hay que justificar los desperfectos que se pretendan deducir de la fianza. Con todo, a pesar de un día de discusión por la devolución de la fianza (intervienen los padres) y 10 días de reparaciones, me compensa alquilar. El tercer aspecto es la dificultad para tramitar cambios de titularidad de suministros, sobre todo si han dejado un recibo sin pagar. La mayor parte optan por dejar los contratos a nombre del propietario, y domiciliar los pagos en la cuenta del inquilino. Adaptar la renta Hay quien ha bajado un 15 % la renta y tendré que bajar otro 5 % por la mayor oferta y la recesión de la demanda. Yo pongo un alquiler bajo, lo alquilo rápido e insisto en que prefiero que me lo cuiden. Alquilo un piso en la costa a una chica con trabajo mal pagado y le cobro poco (375 ) porque prefiero no tensar la cuerda, no busco hacerme rica. Antes cobraba 850 euros; ahora lo ha bajado a 550, se alquila bien, con intervalos de 15 días para reparaciones. Pedí 725 euros, aunque creo que podría pedir 900; la inquilina dio tres meses de fianza, y estoy satisfecha. Otros prefieren mantener una renta ajustada, y dedicar más tiempo a elegir inquilino que bajar porque sí. Cuanto más bajas el precio del local, te viene gente peor. Creen que poner un negocio es un juego, quieren que pagues tú hasta las licencias y si va mal, no han perdido nada, han vivido del arrendador. Conclusiones destacadas Alquilar conlleva un trabajo y preocupaciones, pero se le saca provecho. Las viviendas se deterioran con el uso, pero también estando cerradas. Alquilar permite amortizar y da rentabilidad (pág. 16). La vivienda alquilada es el hogar de los inquilinos, la colocan a su manera, y no la van a dejar igual que nosotros. Importa mucho la selección, el trato y la atención a los inquilinos, para facilitar la permanencia, cuando merece la pena. Si no, hay que actuar con celeridad usando todos los medios legales. OCU FINCAS Y CASAS 19

20 GESTIÓN PATRIMONIAL Huertos urbanos, una pista a seguir La opción de dedicarse al alquiler de pequeños huertos para un público urbanita puede ser un medio de rentabilizar una finca rústica. Hemos visitado algunas explotaciones. Dónde alquilar un huerto En zonas cercanas a grandes ciudades se están implantando algunas iniciativas privadas que alquilan parcelas a los particulares para pequeños huertos. Hemos visitado seis de estas empresas, dos en la provincia de Barcelona y cuatro en la provincia de Madrid. Las parcelas tienen desde 25 m² hasta 100 m², siendo las de 50 m² las más numerosas. El alquiler incluye el agua en cantidades razonables. Las hay que ofrecen un sistema de riego por goteo centralizado para todas las parcelas, y las que ofrecen el acceso a un punto de riego a pie de la parcela. En general, el inquilino debe aportar sus propias herramientas, semillas y material de riego. Muchas veces es posible adquirir el material en la parcela, al igual que las semillas, el abono y otros tratamientos. La asistencia técnica sobre consejos y ayuda para determinadas labores puede cobrarse aparte. En la Vega del Tajuña, a 40 km de Madrid, el alquiler puede incluir la tutela completa de los huertos, para personas sin tiempo suficiente o sin los conocimientos mínimos. En Huertos de Ocio (Gavá, Barcelona), existe la posibilidad de apadrinar gallinas y árboles, y beneficiarse de los huevos o los frutos. Cuánto cuesta El alquiler se pacta por meses. En algún caso se exige un mínimo de seis meses de alquiler. También puede encontrarse ofertas de un mes de prueba. El pago anual tiene en general un descuento de un 20 % de media. La mayoría de las explotaciones cobran un pago único inicial de matrícula de entre 50 y 60 euros. Para parcelas de unos 50 m² el precio anual oscila entre 410 y 480 euros en Barcelona, y entre 400 y 600 euros en Madrid, incluyendo en su caso la matrícula. Qué necesita el promotor Las iniciativas visitadas están en suelos rústicos, y poseen una superficie de entre 0,6 y 2,5 hectáreas. La clave es la disponibilidad de agua y la relativa cercanía a núcleos con alta densidad de población, y los accesos. Cada promotor trocea las parcelas del modo que considera mejor para alquilar, y hay quien solo prepara la tierra a medida que la va alquilando. Los huertos visitados tenían entre 25 y 170 parcelas listas para alquilar. No toda la superficie se destina a las parcelas para alquilar. Además del espacio reservado para el promotor, se requiere aparcamiento y una zona común en la que se ofrece un almacén para guardar material y herramientas, y una zona recreativa, con mesas y espacio para niños. Para poder ofrecer servicios de asesoramiento y la contratación de trabajos de campo, es necesario contar con personal ducho en las labores agrícolas. En algunos casos han existido trabas administrativas por parte del ayuntamiento, por la falta de comprensión ante esta nueva iniciativa. Una inversión rentable? Hay promotores que han heredado las tierras y también hay quien las alquila. Quienes nos han facilitado la información hablan de una inversión cercana a euros por hectárea. Incluye la preparación de la finca, su vallado, parcelación, las infraestructuras para ofrecer el agua y un mínimo de edificaciones para almacenes y zonas comunes. La promoción se hace a través de internet y con el boca a boca. Los clientes de este tipo de huertos no están iniciados, tienen unos 40 años de media y es frecuente que acudan los fines de semana, también como actividad familiar. A falta de datos comparativos ni históricos suficientes sobre la rentabilidad de estas fincas, elaboramos unas estimaciones con dos de los casos visitados (ver tabla). INGRESOS ESTIMADOS PARA FINCAS DE HUERTOS Finca M 2 Parcelas Ingresos anuales Inversión Barcelona Madrid Ingresos anuales brutos, teniendo en cuenta sus precios medios de alquiler y con un 60 % de ocupación. La inversión no incluye el coste de la tierra. Iniciativas públicas Algunos municipios albergan iniciativas similares con más valor testimonial que real. En Barcelona (Distrito de Gracia) visitamos dos huertos de titularidad pública, que ceden gratuitamente un total de 31 parcelas de unos 25 m² (y hasta 40 m²) a empadronados mayores de 65 años. La adjudicación se hace por sorteo, por un plazo de 5 años. En Madrid capital visitamos iniciativas comunitarias de explotación de huertos urbanos en parcelas cedidas por el ayuntamiento. Por ejemplo, en la zona de Méndez Álvaro y en la de Embajadores. Se trata de una explotación más participativa, unida a actividades sociales y culturales promovidas por asociaciones de vecinos. 20 OCU FINCAS Y CASAS