Guía del programa de vales de la Sección 8

Transcripción

1 Guía del programa de vales de la Sección 8 En el Programa de vales para elección de vivienda de la Sección 8, las familias reciben vales que les ayudan a pagar el alquiler a arrendadores privados. Las familias suelen pagar 26% a 28% (dependiendo de cuántos integrantes tiene la familia) de sus ingresos antes de impuestos en alquiler y servicios públicos (gas, electricidad, agua). La Autoridad de Vivienda de Filadelfia (PHA, por sus siglas en inglés) paga el resto del alquiler de la familia directamente al arrendador. Con el fin de participar en el Programa de vales de la Sección 8, la familia debe cumplir con las directrices de elegibilidad de PHA. Del mismo modo, el arrendador debe ser aprobado por la PHA y la casa o apartamento (unidad) debe cumplir con las normas federales de calidad para vivienda (HQS, por sus siglas en inglés). Tanto la PHA, como el arrendador y el arrendatario tienen diferentes roles y responsabilidades en el programa de vales de la Sección 8. El resultado es una relación triangular en la que cada lado depende de los otros dos para trabajar. La PHA y el arrendatario: El arrendatario firma un contrato con la PHA que describe las obligaciones familiares según el programa de vales de la Sección 8. La PHA y el arrendador: La PHA firma un contrato de Pagos de asistencia para vivienda (HAP, por sus siglas en inglés) con el arrendador que fija el subsidio de alquiler y establece las obligaciones del arrendador según el programa. El arrendador y el arrendatario: El arrendador y el arrendatario hacen un contrato de arrendamiento por escrito con respecto a la unidad que establece la relación entre el arrendador y el arrendatario. Muchos de los términos clave del contrato de arrendamiento, por ejemplo cuánto alquiler debe pagar el arrendatario y quién debe pagar por los servicios públicos, son prescritos por la PHA. La Unidad de Vivienda Pública de los Servicios Jurídicos Comunitarios aconseja a las familias sobre asuntos relativos a sus unidades subsidiadas de la Sección 8 y su participación en el Programa de vales de la Sección 8. En algunos casos, el personal de la unidad representará a los arrendatarios en el tribunal o en audiencias administrativas. Para obtener más información acerca del Programa de vales de la Sección 8: Admisión p. 2 Mudanza p. 3 Cálculo del alquiler p. 4 Subsidio para el pago de servicios públicos p. 7 Obligaciones familiares p. 8 Recertificación p. 9 Finalización p. 10 Para solicitar representación legal gratuita: 1

2 Los arrendatarios del Programa de vales de la Sección 8 pueden presentarse para la tramitación inicial en la oficina de Center City. Para ver el horario de admisión y ubicación haga clic aquí. 2

3 Programa de vales de la Sección 8: Admisión Lista de espera La lista de espera del Programa de vales de la Sección 8 en Filadelfia se encuentra actualmente cerrada y lo ha estado desde el año 2000, con excepción de dos semanas en marzo de Todas las solicitudes anteriores a 2010 han sido procesadas. Si su familia hizo la solicitud antes de 2010 y no ha recibido un vale, entonces su familia ya no está en la lista de espera. La Sección 8 avisará al público a través de la radio, prensa, televisión, etc., cuando se abra nuevamente la lista de espera. Una vez que el solicitante entre en la lista de espera, el tiempo de espera aproximado por un vale es de 7 a 10 años. Sin embargo, debido a la incautación, la PHA no está dando ningún vale a los solicitantes en lista de espera desde la primavera de Los solicitantes que se encuentran en la lista de espera deben avisar a la PHA sobre cualquier cambio de dirección. Si el solicitante no responde a cualquier información que le envíe la PHA, la familia será eliminada de la lista de espera. Los solicitantes deben revisar al menos una vez al año para asegurarse de que se encuentran aún en la lista de espera. Evaluación Todos los integrantes de la familia del solicitante deben ser ciudadanos estadounidenses o extranjeros con permanencia legal y serán evaluados en cuanto a antecedentes delictivos y uso indebido de drogas. El historial crediticio de los solicitantes también será evaluado. Los solicitantes deben tener ingresos bajos y cumplir con una de las categorías de preferencia de la PHA. Documentación necesaria 1. Dirección postal de la cabeza de hogar 2. Número de teléfono de la cabeza de hogar 3. La siguiente información es necesaria para todos los integrantes de la familia: Número de Seguro Social Fecha de nacimiento Sexo Raza/etnia Ingresos mensuales brutos (antes de impuestos) 4. Selección del lugar: Su elección de 5 lugares en los que le gustaría vivir o sí elige mudarse a la primera unidad disponible que se ajuste a sus necesidades Denegación de la solicitud La PHA debe dar aviso por escrito a los solicitantes del Programa de vales de elección de vivienda sobre su decisión de denegar la admisión. El aviso debe dar una razón de la denegación. 3

4 Se concederán 10 días hábiles al solicitante para presentar una petición por escrito para una audiencia informal. Luego, la PHA notificará al solicitante sobre la fecha, lugar y hora de la audiencia. La PHA designará un comité de revisión imparcial para llevar a cabo la audiencia. Ningún miembro del comité puede ser un empleado de la PHA que haya estado en gran medida relacionado con la denegación inicial o subordinado de un empleado de la PHA que estuviera en gran medida relacionado con la denegación inicial. En la audiencia, el solicitante podrá presentar las pruebas o la declaración pertinente y se le permitirá refutar las pruebas en las que se basó la PHA. El interesado tiene el derecho, a solicitud, de revisar los documentos pertinentes de la PHA antes de la audiencia. El comité debe tomar su decisión dentro de los 14 días siguientes a la audiencia. La decisión debe ser hecha por escrito y debe basarse únicamente en los hechos presentados en la audiencia. La decisión debe indicar los fundamentos de la decisión. 4

5 Programa de vales de la Sección 8 Información sobre la mudanza Reunión de información Una vez que se determina que una familia es elegible para el Programa de vales de elección de vivienda, algunos integrantes de la familia están obligados a asistir a una reunión de información para conocer cómo funciona el programa y comprender las obligaciones de la familia en el marco del programa. Cómo encontrar un lugar Después de que todos los integrantes requeridos de la familia hayan asistido a la reunión, la familia recibirá un vale con vigencia de 120 días. La familia puede llevar el vale a un arrendador privado para que llene los formularios para completar el paquete familiar. Posteriormente, la familia presenta el paquete familiar a la PHA. Si 120 días no son tiempo suficiente para presentar un paquete familiar, la familia puede solicitar una extensión. Inspección de la unidad La PHA inspeccionará cada unidad arrendada a una familia antes de iniciar el primer plazo del contrato de arrendamiento, por lo menos una vez al año durante el arrendamiento y en otras ocasiones conforme sea necesario. El propósito de la inspección es determinar si la unidad cumple con la las normas de calidad para vivienda (HQS). Mudanza Si la unidad pasa la inspección, la familia debe firmar un contrato de arrendamiento del programa de vales de la Sección 8. El arrendador puede requerir que la familia firme un segundo contrato de arrendamiento privado, pero el segundo no puede entrar en conflicto con el contrato de arrendamiento del programa de vales. El arrendador también puede exigir que el arrendatario pague un depósito de garantía de hasta 2 meses de alquiler total según el contrato; no solo la parte del arrendatario. 5

6 Programa de vales de la Sección 8: Cálculo del alquiler Cálculo del alquiler El monto del alquiler de los arrendatarios del Programa de vales de la Sección 8 por lo general se basa en un porcentaje de los ingresos de la familia. Se utilizan los montos de los ingresos de todos los integrantes de la familia para calcular el alquiler. No se incluyen algunos tipos de ingresos. Los ingresos devengados se cuentan como salario bruto (antes de la deducción de impuestos) y no como sueldo neto. Ingresos para calcular el alquiler La PHA no puede utilizar los siguientes ingresos para calcular el alquiler: Los ingresos de los menores de 18 años: Los pagos a hogares de tutela temporal. La suma total de pagos, por ejemplo de una herencia o un pago del seguro. Los reembolsos de los gastos de atención médica. El ingreso de un asistente conviviente; (para conocer la definición de asistente conviviente vaya a Necesidad de la asistencia de una persona debido a problemas médicos) La ayuda financiera a estudiantes. EL pago a un integrante de la familia que sirve en las fuerzas armadas y que se expone al fuego hostil. Los fondos recibidos en programas de capacitación. Los ingresos esporádicos, tales como regalos; La suma total de pagos diferidos del Seguro Social y SSI; Créditos de impuestos por ingresos devengados; Reintegro de impuestos sobre la propiedad. Cálculo del alquiler Para calcular el alquiler, considere primero los ingresos anuales brutos de la familia (antes de impuestos). Reste cualquier deducción que corresponda del ingreso bruto familiar (antes de impuestos) anual para obtener el "ingreso anual ajustado". Existen tres deducciones del ingreso anual posibles: 1. $500 dólares al año para cualquier familia con al menos un integrante que trabaje 20 horas a la semana o más. 2. El costo anual de Medicare, Medicaid o de otros seguros médicos para hogares con personas mayores o con discapacidad (para conocer las definiciones de "persona mayor" y "persona con discapacidad" véase el enlace de preferencias de admisión de la PHA para familias trabajadoras/listas para trabajar, con personas mayores, discapacitados y veteranos); y 3. $500 dólares al año por los ingresos obtenidos de activos, tales como el interés de una cuenta bancaria. 6

7 Multiplique los ingresos anuales ajustados por el porcentaje correspondiente (según el tamaño de la familia) como se muestra a continuación: 1 a 2 personas 28% 3 a 5 personas 27% 6 o más 26% La cifra obtenida de esta multiplicación se denomina alquiler anual. Divida la cifra del alquiler anual entre 12 para obtener el "alquiler mensual". Los arrendatarios del Programa de vales de la Sección 8 que son responsables del pago de servicios públicos pueden obtener un ajuste adicional en su alquiler debido a los subsidios para el pago de servicios públicos. Para obtener más información acerca de los subsidios para el pago de servicios públicos, haga clic aquí. Ejemplo del cálculo del alquiler Timothy Tenant vive en un apartamento con su esposa y sus dos hijos. Él tiene 65 años y recibe $ dólares al mes del Seguro Social. Su esposa trabaja 20 horas a la semana y gana $ dólares al mes. También reciben $ dólares en ingresos del SSI por discapacidad al mes para uno de sus hijos. Los ingresos mensuales de la familia son de $1, dólares ($ dólares, más $ dólares, más $500.00). Ingresos anuales brutos (antes del pago de impuestos): Los ingresos anuales brutos (antes del pago de impuestos) de la familia de Timothy son $19, dólares($1, dólares por 12). Deducciones: Timothy paga $30.00 dólares al mes por la cobertura de Medicare y también tiene una póliza de seguro de salud complementaria que cuesta $50.00 dólares al mes. Como Timothy tiene 62 años o más, es considerado "persona mayor" y puede deducir estos gastos del ingreso bruto anual. Sus gastos deducibles mensuales son de $80.00 dólares ($30.00 dólares más $50.00 dólares) y sus gastos deducibles anuales son de $ dólares ($80.00 dólares por 12). Se puede hacer una deducción adicional de $ dólares porque la esposa de Timothy trabaja 20 horas o más a la semana. Para obtener el ajuste de sus ingresos anuales, Timothy puede deducir en total $1, dólares ($ dólares más $ dólares). Ingresos anuales ajustados: El ingreso anual ajustado de Timothy sería de $ dólares ($19, dólares menos $1, dólares). Alquiler anual: Como el hogar de Timothy lo componen cuatro personas, su alquiler anual se calcula en 27% de su ingreso anual ajustado. El alquiler anual de Timothy sería de $4, dólares ($18,340 dólares por 0.27) Alquiler mensual: El alquiler mensual de Timothy sería de $ dólares ($4,952 dividido entre 12) 7

8 Familia Timothy (65), su esposa y sus dos hijos Ingresos devengados $19, dólares Deducciones Alquiler mínimo $1, $50.00 dólares dólares Ingreso anual ajustado ($18,340 dólares x 27%) = $4, dólares Alquiler anual ($4,952 dólares / 12) = $ dólares Alquiler mínimo La PHA tiene un alquiler mensual mínimo de $50.00 de modo que si el alquiler mensual se calcula en una cifra inferior a dicha cantidad, aún así el arrendatario tendrá que pagar $50.00 al mes. En el caso de que el arrendatario sufra algún tipo de pérdida de ingresos catastrófica, tal como la pérdida de empleo, la PHA puede renunciar al alquiler mínimo por un período de tres meses. Esto se llama "período de gracia". Alquiler en caso de dificultad económica Si un arrendatario enfrenta una circunstancia extraordinaria, tal como el pago de gastos médicos altos, despido del empleo o rescisión de un programa de ayuda estatal, puede solicitar una "exención por dificultad económica". Para solicitar una excepción por dificultad económica, el arrendatario debe llenar un formulario de solicitud de exención por dificultad económica y facilitar una copia del mismo al comité evaluador de estas situaciones (Hardship Committee, en inglés). La PHA debe suspender el requisito de alquiler mínimo, comenzando el mes posterior a la solicitud de excepción por dificultad económica y la suspensión debe continuar hasta que el Comité tome una decisión en cuanto a la solicitud. Los arrendatarios pueden obtener un formulario de solicitud de exención por dificultad económica del administrador. Cambios en el alquiler La PHA debe dar aviso por escrito al arrendatario con 30 días de anticipación sobre cualquier aumento de alquiler. Las disminuciones en el monto del alquiler son efectivas al mes siguiente de presentado el informe de descenso en los ingresos de la familia por parte del arrendatario. Nota: Si el arrendatario no informa de manera oportuna sobre el aumento de ingresos, la PHA puede cobrar el aumento del alquiler retroactivo desde el mes siguiente al mes en el que aumentaron los ingresos. Para obtener más información sobre el proceso de recertificación para el programa de vales de la Sección 8, haga clic aquí. 8

9 Programa de Vales de la Sección 8: Subsidio para el pago de servicios públicos Subsidio para el pago de servicios públicos Cuando un arrendatario del programa de vales de la Sección 8 es responsable de pagar los gastos por servicios públicos de gas, agua electricidad o aceite, la PHA debe brindar un subsidio al arrendatario para el pago de servicios públicos. Para algunos arrendatarios, la PHA paga el subsidio directamente a la empresa de servicios públicos Para otros, la PHA deduce el subsidio del pago del alquiler mensual. Si el alquiler mensual es tan bajo que el subsidio en realidad supera el monto del alquiler, el arrendatario deberá pagar $00.0 de alquiler mensual a la PHA y la PHA enviará al arrendatario un cheque mensual por concepto de "reembolso por el pago de servicios públicos" por el saldo del subsidio. Ya sea que el arrendatario deduzca el subsidio del pago de alquiler o el subsidio se pague directamente a la compañía de servicios públicos, el arrendatario es responsable de pagar las facturas de los servicios públicos y es responsable de cualquier factura de dichos servicios que exceda la cantidad del subsidio. Los arrendatarios siempre deben comprobar sus servicios públicos para saber si la PHA está pagando el subsidio a la empresa de servicios públicos. Cómo saber de cuánto es el subsidio para el pago de servicios públicos La PHA ajusta el subsidio para el pago de servicios públicos periódicamente para que refleje los cambios en las tarifas de gas y electricidad. Cuando la PHA deduce el subsidio del pago del alquiler, el monto del subsidio se puede encontrar en el aviso estándar del monto del alquiler de la PHA después de una recertificación. Qué hacer si el subsidio para el pago de servicios públicos no es suficiente para pagar la facturasi las facturas de los servicios públicos superan el monto del subsidio por más de 20% por circunstancias fuera del control del arrendatario, la PHA debe proporcionar al arrendatario "ayuda individual" mediante el pago del importe real de las facturas. Si la PHA no lo hace, después de recibir una solicitud del arrendatario para hacerlo, el arrendatario puede solicitar una audiencia informal. A fin de documentar la necesidad de ayuda individual, el arrendatario necesitará un grupo completo de facturas de servicios públicos o una copia impresa de la compañía de servicios públicos correspondiente que cubra todo el período de tiempo en que las facturas fueron demasiado altas. Para obtener más información sobre cómo solicitar una audiencia informal, haga clic aquí. 9

10 Programa de vales de la Sección 8 Obligaciones familiares Obligaciones familiares Mientras participa en el Programa de Vales de la Sección 8, la familia debe cumplir con las siguientes obligaciones familiares. La familia debe : Suministrar la información requerida, tal como prueba de ciudadanía o condición de inmigración elegible, información relativa a los ingresos, formularios de consentimiento y números de seguro social. Asumir la responsabilidad de cualquier incumplimiento de las Normas de calidad para vivienda (HQS) causado por la familia. Permitir que la PHA inspeccione la unidad en momentos razonables y después de un preaviso razonable. Avisar a la PHA y al arrendador antes de salir de la unidad o de rescindir el contrato de arrendamiento mediante un aviso al arrendador. Entregar inmediatamente a la PHA una copia de cualquier aviso de desalojo por parte del propietario. Utilizar la unidad asistida como residencia única de la familia. Informar inmediatamente a la PHA del nacimiento, adopción o custodia de un niño concedido por un tribunal. La familia debe solicitar la aprobación de la PHA para agregar cualquier otro integrante de la familia como ocupante de la unidad e informar inmediatamente a la PHA si cualquier integrante de la familia ya no reside en la unidad. Suministrar toda la información solicitada por la PHA para comprobar que la familia vive en la unidad. La familia también debe avisar de inmediato a la PHA de cualquier ausencia de un viviente la unidad. La familia no debe : Realquilar ni subarrendar la unidad. Poseer ni tener algún interés en la unidad. Recibir una subvención de otro subsidio de vivienda para la misma unidad o para una unidad distinta según cualquier otro programa de asistencia para vivienda federal, estatal o local. Cometer fraude, soborno o corrupción o cualquier otro acto criminal que esté relacionado con los programas. Participar en actividades delictivas relacionadas con drogas, ni actividades delictivas violentas, ni ninguna otra actividad delictiva que amenace la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de otros residentes y de las personas que residen en las inmediaciones de los edificios. Abusar del alcohol de una manera que ponga en peligro la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de otros residentes y de las personas que residen en las inmediaciones de los edificios. Cometer violaciones graves o reiteradas del contrato de arrendamiento. 10

11 Programa de vales de la Sección 8 Recertificación Recertificación La PHA "recertifica" a los arrendatarios en el Programa de vales para elección de vivienda cada dos años. Los arrendatarios que no tienen ningún ingreso se recertifican más frecuentemente. Los arrendatarios reciben un aviso por escrito para asistir a una reunión con su representante designado. El arrendatario deberá aportar prueba del ingreso y la composición familiar. Si no se han proporcionado anteriormente, la PHA solicitará también copias de los certificados de nacimiento y tarjetas de Seguro Social de todos los integrantes de la familia. Si los arrendatarios no cooperan razonablemente en el proceso de recertificación, la PHA puede desvincular a un participante del programa. Después de obtener toda la documentación necesaria, la PHA enviará un aviso sobre el monto del alquiler y cuando tendrá efecto cualquier incremento o disminución. Los arrendatarios deben examinar el aviso cuidadosamente. Este mostrará el contrato de alquiler, la porción de alquiler del arrendatario, el subsidio y lo que debe pagar el arrendatario por concepto de servicios públicos. Cambios en los ingresos Actualmente, la PHA no requiere que los arrendatarios informen sobre cambios en los ingresos entre períodos de recertificaciones. Por lo tanto, los arrendatarios del Programa de vales para elección de vivienda no están obligados a informar sobre el aumento de ingresos entre recertificaciones. Sin embargo si el ingreso del hogar de un arrendatario desciende entre recertificaciones, el arrendatario debe informarlo rápidamente al representante de servicios a cargo y proporcionar pruebas. La disminución de ingresos, por lo general generará una baja en el alquiler pero no hasta que haya sido informado por el arrendatario. Con respecto a los cambios en el ingreso, el arrendatario puede presentar una carta de su empleador, recibos de pago, avisos de los cambios en la asistencia pública, Seguro Social, SSI, compensación por desempleo y otros beneficios públicos. Cambios en la composición de la familia Los arrendatarios deben informar sobre cambios en la composición de la familia cuando se producen (cuando un integrante de la familia se muda a la unidad o fuera de ella). No hacerlo podría motivar la rescisión del Programa de vales para elección de vivienda. Los cambios deben ser informados al representante designado tan pronto como sea posible. El arrendatario también debe aportar algo para documentar los cambios. Con respecto a los cambios en la composición familiar, los arrendatarios deben proporcionar algo que muestre que un integrante de la familia se ha mudado o vive con ellos. Esto podría ser un contrato de arrendamiento o un recibo con la nueva dirección del familiar que se ha mudado. También podría ser un certificado de nacimiento de un recién nacido 11

12 que se acaba de llegar a la unidad. 12

13 Programa de vales de la Sección 8: Desvinculación Razones para la desvinculación En general, la PHA puede desvincular a un arrendatario del Programa de vales de la Sección 8 por violar una obligación familiar. Según la ley federal, hay ciertos casos en los que la PHA debe desvincular a un arrendatario (estas desvinculaciones son obligatorias) y otros casos en los que la PHA puede desvincular a un arrendatario (estos son los casos en que la PHA tiene la facultad discrecional en la toma de decisiones). En cualquier caso, antes de desvincular al arrendatario del programa, la PHA debe dar al arrendatario un aviso en el que incluya el motivo por el que la PHA está desvinculando al arrendatario y una oportunidad para que el arrendatario solicite una audiencia. Desvinculaciones obligatorias La PHA debe desvincular a una familia del programa de la Sección 8 por cualquiera de los siguientes motivos: Si la familia fue expulsada de la vivienda de la Sección 8 por una violación grave del contrato de arrendamiento; En caso de que un integrante de la familia haya sido condenado por actividad delictiva relacionada con drogas, por fabricación o producción de metanfetamina en los edificios de las viviendas subsidiadas por el gobierno federal; Si alguno de los integrantes de la familia está usando drogas ilegales actualmente; Si el uso ilegal de drogas por parte de algún integrante de la familia amenaza la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de los edificios por parte de otros residentes. Si algún integrante de la familia está sujeto a un requisito de registro vitalicio según un programa estatal de registro de delincuentes sexuales; Si algún integrante de la familia no firma ni presenta los formularios de consentimiento de verificación de ingresos; Si un integrante de la familia no ha establecido su condición de ciudadanía o de inmigración elegible. Desvinculaciones discrecionales La PHA puede desvincular a una familia del programa de la Sección 8 por cualquiera de los siguientes motivos: Si la familia viola cualquier obligación familiar en el programa de la Sección 8, especialmente la obligación familiar de no participar en actividades delictivas relacionadas con drogas ni en actividades delictivas violentas; Si algún integrante de la familia ha sido desalojado de una vivienda subsidiada por el gobierno federal en los últimos tres años; Si la PHA ha finalizado alguna vez la asistencia según el programa a cualquier integrante de la familia; En caso de que un integrante de la familia cometa fraude, soborno o cualquier otro acto criminal de corrupción en relación con cualquier programa federal de vivienda; Si la familia adeuda actualmente alquiler u otros montos a la PHA o a otras viviendas subsidiadas por el gobierno federal. 13

14 Si la familia no ha reembolsado a la PHA los montos pagados a un propietario según un contrato de arrendamiento de HAP u otras cantidades debidas por una familia en virtud del arrendamiento. Si la familia viola un acuerdo con la PHA de pagar los montos adeudados a la PHA o los montos pagados a un propietario por la PHA (la PHA tiene discreción para ofrecer a la familia la oportunidad de hacer un acuerdo de reembolso). Si la familia que participa en un programa de autosuficiencia familiar deja de cumplir, sin causa justificada, el contrato de autosuficiencia familiar (FSS, por sus siglas en inglés). Si la familia ha participado en una amenaza o comportamiento real abusivo o violento hacia el personal de la PHA; Si algún integrante de la familia se ha involucrado en el uso de drogas o alcohol que interfieran con la salud, la seguridad o el disfrute pacífico de otros residentes. Examen de las circunstancias Al determinar si se debe negar la asistencia Sección 8 a una familia, la PHA puede considerar todas las circunstancias pertinentes, tales como: La gravedad del caso El grado de participación de los integrantes de la familia Las circunstancias relativas a la discapacidad de un integrante de la familia; y Los efectos de la finalización de la asistencia sobre otros integrantes de la familia que no están involucrados en la acción. La PHA puede requerir que un integrante de la familia que participó en la actividad delictiva no resida en la unidad, como una condición de continuar la asistencia para que otros integrantes de la familia permanezcan en la unidad. En los casos de uso indebido de drogas y alcohol, la PHA puede tomar en consideración si el integrante del hogar está participando o ha completado con éxito un programa de rehabilitación controlado para dejar las drogas o alcohol. Proceso para la desvinculación del programa Para desvincular a un arrendatario del programa, la PHA debe proporcionar un aviso por escrito al arrendatario y al propietario que incluya el motivo de la desvinculación, la fecha en que entra en vigencia la desvinculación y los detalles sobre el proceso de la audiencia informal de la PHA. Audiencia informal El arrendatario debe solicitar una audiencia informal dentro de los 10 días hábiles siguientes a la recepción del aviso. El formulario de solicitud de audiencia debe enviarse (por correo certificado, si es posible) a la dirección indicada en el aviso de desvinculación. El arrendatario debe conservar una fotocopia de la solicitud de audiencia. Si el arrendatario entrega una copia de la solicitud de audiencia personalmente en la dirección que aparece en el aviso de desvinculación, el arrendatario debe asegurarse de obtener una copia con fecha de recibo sellada de su solicitud. 14

15 Poco después de recibir la solicitud de audiencia, la PHA programará una audiencia informal en la Oficina Administrativa ubicada en: 2850 Germantown Avenue, 2 nd Floor Philadelphia, PA El arrendatario debe recibir una notificación 10 días antes de la audiencia. En la audiencia, el arrendatario podrá revisar su expediente de arrendatario y cualquier evidencia que la PHA tenga para probar su caso. El arrendatario podrá testificar y producir pruebas en la audiencia para probar su caso. La audiencia la celebra un Funcionario de audiencias que tomará una decisión poco después de conocer el caso. Apelación Si el arrendatario pierde la audiencia informal, el/ella puede apelar la decisión del Funcionario de audiencias al Tribunal de causas comunes dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la decisión. 15