En cumplimiento de las disposiciones legales vigentes, hago de conocimiento del mercado de valores el siguiente:

Transcripción

1 19 de septiembre del 2013 FITCHCR Señor Carlos Arias Poveda Superintendente SUPERINTENDENCIA GENERAL DE VALORES Estimado señor: En cumplimiento de las disposiciones legales vigentes, hago de conocimiento del mercado de valores el siguiente: COMUNICADO DE HECHOS RELEVANTES 6.7 Otros hechos relevantes aplicables a Bolsas, Puestos de Bolsa, Sociedades Administradoras de Fondos de Inversión y Calificadoras de riesgo no incluidos en esta lista. En sesión ordinaria No del Consejo de Calificación de nuestra empresa, se revisaron las calificaciones locales a los Fondos de Inversión Inmobiliaria que a continuación se detalla: Nombre del emisor o Sociedad Administradora Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Nombre del programa de emisiones (si pertenece a uno) ***** ***** Nombre de la emisión o del fondo de inversión según RNVI Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Dos Moneda Escala de Calificación Fecha de la información financiera en que se basó la calificación* Fecha del Consejo de Calificación Dólares FII 2-(cri) 05/09/ /09/2013 Dólares FII 3+(cri) 05/09/ /09/ / 14

2 Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Sociedad de Fondos de Inversión S.A. Sociedad de Fondos de Inversión S.A. ***** ***** ***** Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Tres Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Cuatro Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario FIO 1 Dólares FII 3-(cri) 05/09/ /09/2013 Dólares FII 4-(cri) 05/09/ /09/2013 Dólares FII 4+(cri) 05/09/ /09/2013 * Corresponde a información financiera auditada al 31/12/2012 e información complementaria al 05/09/2013. Esta calificación, según nuestros procedimientos significa: La calificación FII 2(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un alto nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La calificación FII 3(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La calificación FII 4(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un razonable nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a la calificación nacional FII 1(cri) ni a la categoría FII 6(cri). El sufijo (cri) indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica. 2 / 14

3 En los informes adjuntos están contenidos los fundamentos de la calificación. Atentamente, Jaime A. Gómez Figueroa Gerente cc: Bolsa Nacional de Valores La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la sociedad calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para compra, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, la información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en la oficina del emisor, en la Superintendencia General de Valores, bolsas de valores y puestos representantes. La veracidad y la oportunidad de este Comunicado de Hecho Relevante es responsabilidad de FITCH COSTA RICA CALIFICADORA DE RIESGO, S.A. y no de la Superintendencia General de Valores. 3 / 14

4 Fitch Revisa Calificaciones a Fondos Inmobiliarios Administrados por 20 de Septiembre de 2013 Fitch Ratings - San José 20 de Septiembre de 2013: Fitch revisa las Calificaciones Nacionales a los fondos de inversión inmobiliarios administrados por Sociedad Administradora de Fondos de inversión (SAF), S.A. ( o SAFI). Las acciones de calificación realizadas son las siguientes: Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Cuatro -- Baja Calificación a FII 4-(cri) desde FII 3-(cri). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares -- Afirma Calificación en FII 2-(cri). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos -- Afirma Calificación en FII 3+(cri). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Tres -- Afirma Calificación en FII 3-(cri). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario FIO 1 -- Afirma Calificación en FII 4+(cri). Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Cuatro (IFI 4 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACION: La baja en la calificación se fundamenta en la reducción importante en el nivel de ocupación del único inmueble que compone el portafolio, producto de la salida de un inquilino relevante en términos de ingresos, repercutiendo en una menor generación de flujos hacia el inversionista y mayor vulnerabilidad en comparación con fondos inmobiliarios pares. La calificación también considera una mayor concentración por inquilino, la exposición al riesgo cambiario, el importante grado de apalancamiento, así como una adecuada ubicación y características de la propiedad para el sector de oficinas. CALIDAD DEL PORTAFOLIO: El Fondo posee un único inmueble enfocado al sector de oficinas. En términos de ingresos por arrendamiento, a agosto 2013, el Fondo presenta una ocupación de un 76%, mientras que en términos de área arrendada, presentó una ocupación de un 58%. En meses previos a abril 2013, ambas ocupaciones alcanzaban un 100%. Esta desocupación se debió a que, por decisiones estratégico-operativas, el Ministerio de Trabajo y 4 / 14

5 Seguridad Social (MTSS), se retiró como inquilino. MTSS era arrendatario de dicho inmueble desde el año 2001, siendo considerado importante en términos de generación de ingresos para IFI 4. Con respecto a ingresos, IFI 4 está concentrado en un par de inquilinos, Ministerio de Educación Pública (MEP) y una empresa privada relacionada a telecomunicaciones, que aportan en conjunto un 76% de los ingresos por alquiler del Fondo (información al 5 de septiembre de 2013). Contractualmente, MEP puede retirarse como inquilino en cualquier momento (cumpliendo con 6 meses de aviso previo) sin penalización alguna, siendo el único inquilino que paga su alquiler en colones. SENSIBILIDAD DEL PORTAFOLIO A RIESGOS: El nivel de endeudamiento del Fondo se considera elevado a la luz de la mencionada reducción en los ingresos por arrendamiento, siendo que a junio 2013, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) es un 31%. La administración ha iniciado un proceso de reestructuración con el acreedor (Banco Lafise de Costa Rica) del único crédito vigente (en dólares), con el fin de reducir la presión del servicio de la deuda sobre el flujo hacia el inversionista. Fitch continuará monitoreando los niveles de endeudamiento y el servicio del mismo, particularmente como afecta el flujo hacia el inversionista, si se producen eventos tales como una devaluación importante del colón, una reducción adicional del monto de alquileres, un incremento en el monto de la deuda y/o de la tasa de interés o se reestructuran las condiciones financieras del crédito. A pesar que el Fondo ha contado y cuenta con inquilinos cuya naturaleza se caracteriza por una estabilidad histórica derivada de un importante vínculo hacia la propiedad/área rentada, el mismo muestra una muy alta vulnerabilidad ante la salida de arrendatarios relevantes (derivada de los niveles de concentración del portafolio) en comparación con otros fondos inmobiliarios calificados en categorías superiores. Actualmente, está ejecutando un plan de acción con el fin mejorar la ocupación del inmueble y amortiguar el impacto desfavorable en el flujo hacia los inversionistas. Dichos esfuerzos comprenden tanto la búsqueda de inquilinos potenciales, así como la renegociación de las condiciones financieras del único crédito y la reducción de la comisión de administración cobrada al Fondo (hasta que la ocupación recupere niveles satisfactorios). En los próximos meses, Fitch estará monitoreando los resultados de estas medidas sobre el desempeño del Fondo, siendo que no se descartan bajas adicionales en la calificación en tanto la Agencia considere o estime que el mismo se ubique en rangos estructuralmente desfavorables para los inversionistas. Si bien hasta la fecha, de acuerdo a registros históricos recientes, no se ha presentado una devaluación brusca del colón, el Fondo está expuesto a dicho riesgo cambiario ya que, con el fin de atraer arrendatarios pertenecientes al sector público, IFI 4 permite mantener contratos de alquiler en colones, otorgando tanto beneficios a sus inversionistas como sirviendo deuda contratada en dólares. La renta del principal inquilino (MEP, 62% de los arrendamientos mensuales al 5 de septiembre de 2013) es en colones. 5 / 14

6 PERFIL DEL FONDO: IFI 4 es un fondo de inversión inmobiliario cerrado, que obtuvo su autorización para emitir participaciones en julio A junio 2013, IFI 4 representa un 3% de los activos totales netos de los fondos inmobiliarios administrados por (US$144.5 millones). En cuanto a número de inversionistas, IFI 4 es el fondo inmobiliario de los administrados por con la menor cantidad, 56 (mínimo regulatorio: 50). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares (IFI o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACION La calificación refleja la estabilidad de los inquilinos más relevantes del portafolio, derivando en niveles de ocupación por ingresos de acuerdo a lo esperado por Fitch. La calificación se ve limitada por los altos niveles de concentración de ingresos tanto por inmuebles como por inquilinos. CALIDAD DEL PORTAFOLIO Al 5 de septiembre 2013, en general IFI está compuesto por 18 propiedades que alcanzan un total de 64,124 m2 de área arrendable, con un valor en libros de USD$55.7 millones (dato a junio 2013). En términos generales, las propiedades poseen un buen estado de conservación, ubicaciones acordes a su vocación y condiciones conforme con las necesidades de los inquilinos. IFI posee concentración en la renta mensual en 4 inmuebles, entre los que destaca 2 supermercados (comercio detallista): Hipermás Heredia (30%) y Perimercados (10%). Las otros 2 propiedades son: Desarrollo La Sabana (oficinas, 16%), ALMAFISA (bodegas, 11%). Por el lado de los inquilinos más importantes en términos de ingresos, destacan: Corporación de Supermercados Unidos (CSU, 30%), Banco Nacional de Costa Rica (10%), Perimercados (10%) e Instituto Costarricense de Electricidad (7%). Hipermás es arrendado por CSU (Wal-Mart Costa Rica), siendo que el plazo de arrendamiento vence en el año Este riesgo de concentración se ve mitigado por la dependencia de los inquilinos a sus respectivos inmuebles y el historial de arriendo que tienen con el Fondo. Por su parte, ALMAFISA experimentó en los últimos meses la salida de varios inquilinos debido a decisiones propias de dichas compañías. En el período de análisis considerado, el nivel de ocupación del Fondo en términos de ingresos ha experimentado presión (agosto 2013: 85%; enero 2013: 91%), derivada fundamentalmente de la desocupación de ALMAFISA. La generación de ingresos por alquiler de IFI durante los primeros 6 meses de los años 2013 versus 2012 mostró una leve disminución. Fitch considera que, si bien el Fondo se ha visto afectado recientemente por las desocupaciones, la dinámica en la generación de flujos todavía se ubica dentro de su 6 / 14

7 rango de expectativas. A la luz de un modesto desempeño de la economía, Fitch continuará monitoreando la ejecución y concretización de los planes que SAFI tiene en el corto plazo con el fin de robustecer la generación de ingresos hacia el inversionista. El Fondo refleja una importante exposición al comercio y oficinas, que influencia la estructura de contratos de arrendamiento, en la que se observa que cerca de un 57% de los ingresos totales poseen vencimientos menores a 3 años. A su vez, un considerable 43% son contratos con plazos mayores a 3 años. SENSIBILIDAD DEL PORTAFOLIO A RIESGOS A junio 2013, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV), es un relativamente bajo 5.1%, manteniéndose relativamente estable en comparación con registros históricos. El Fondo muestra una significativa vulnerabilidad ante la salida de los principales arrendatarios, derivada de los niveles de concentración del portafolio. Sin embargo, la cartera es menos sensible a potenciales reducciones de renta que pueda sufrir el Fondo ante escenarios económicos adversos. PERFIL DEL FONDO IFI es un fondo de inversión inmobiliario cerrado, que obtuvo su autorización para emitir participaciones en agosto A junio 2013, IFI representa un 37% de los activos totales netos de los fondos inmobiliarios administrados por (US$144.5 millones). Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Dos (IFI 2 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACION: La calificación refleja la estabilidad histórica y condiciones contractuales del principal arrendatario del Fondo, así como la buena calidad de los inmuebles que componen el portafolio. La calificación se ve restringida por el alto grado de concentración en un sólo inquilino, su efecto sobre la resistencia del portafolio ante escenarios de sensibilización y el moderado grado de apalancamiento. CALIDAD DEL PORTAFOLIO: El portafolio está compuesto por inmuebles que abarcan un total de 34,532 m2 de área arrendable que tienen un valor de valor en libros de US$59 millones a junio En términos generales, las propiedades poseen una adecuada versatilidad, buen estado de conservación, condiciones y ubicaciones acordes con su vocación. IFI 2 se caracteriza por una alta concentración por inmueble e inquilino, ya que aproximadamente un 87% de los arrendamientos son generados por Global Business 7 / 14

8 Services de Costa Rica Ltda. (GBS), subsidiaria de The Procter and Gamble Company (P&G). Este inquilino ocupa un complejo de oficinas, compuesto por 5 edificios, que representa cerca de un 75% de toda el área arrendada por el Fondo. El contrato de arrendamiento con P&G fue renovado en abril 2010, y se caracteriza por unas condiciones que mitigan el riesgo de concentración mencionado de IFI 2. El contrato de arrendamiento con GBS vence en el año 2020, siendo que también se caracteriza principalmente por contar con garantía corporativa de la casa matriz, así como una estructura que comprende diferentes coberturas de acuerdo al momento de una salida anticipada. Estas condiciones, así como la relación histórica de GBS como arrendatario han provisto al Fondo de un flujo estable de ingresos desde su inicio. Durante los primeros 8 meses del presente año, la ocupación por ingresos se ha mantenido por encima de un 95% derivando en un estable flujo de ingresos. El nivel de concentración determina una muy alta sensibilidad a los estreses aplicados. SENSIBILIDAD DEL PORTAFOLIO A RIESGOS: A junio 2013, la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) es un 12.4%. De los cinco fondos inmobiliarios administrados por, IFI 2 destaca como el mayor deudor en términos monetarios. Actualmente, el Fondo posee dos acreedores, el banco panameño Multibank, Inc. ( AA-(pan) ), cuyo préstamo (saldo a agosto 2013: US$6.1 millones) posee como garantía todos los edificios arrendados por GBS. El segundo préstamo es (saldo a agosto 2013: US$1 millón) con Global Bank Corporation y Subsidiarias ( A(pan) ), quien posee como garantía el edificio Atrium. El nivel de concentración determina una muy alta sensibilidad a los escenarios de estrés aplicados. El Fondo muestra una muy alta vulnerabilidad ante la salida del principal arrendatario. No obstante, dado el historial de arrendamiento de GBS con el Fondo, así como las condiciones contractuales vigentes, y la versatilidad de las propiedades arrendadas, Fitch considera que este riesgo de concentración se mitiga en alguna medida. Por otro lado, dada la relevancia de P&G en la generación de ingresos, el portafolio muestra sensibilidad ante posibles reducciones de renta que pueda sufrir el Fondo ante escenarios económicos desfavorables. PERFIL DEL FONDO: IFI 2 es un fondo de inversión inmobiliario cerrado, que obtuvo su autorización para emitir participaciones en abril A junio 2013, IFI 2 representa un 35% de los activos totales netos de los fondos inmobiliarios administrados por (US$144.5 millones). 8 / 14

9 Fondo de Inversión no Diversificado Inmobiliario Dólares Tres (IFI 3 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACION: La calificación se fundamenta en la elevada concentración en los únicos tres inmuebles que posee el Fondo, siendo ocupados por un único inquilino, así como el importante grado de apalancamiento. La calificación también considera la estrecha vinculación entre el inquilino y los inmuebles arrendados, la estabilidad histórica y proyectada de dicho arrendatario para el Fondo, así como su naturaleza de entidad bancaria pública autónoma. CALIDAD DEL PORTAFOLIO: De acuerdo a la estrategia establecida para este Fondo, el mismo posee tres inmuebles (actualmente ocupados en su totalidad), caracterizados por su diversificación geográfica, y construidos específicamente para un único inquilino, Banco Nacional de Costa Rica (BNCR, BB+ / AA+(cri) ). Al ser inmuebles construidos particularmente para un inquilino, el riesgo de que este se retire del inmueble o presente morosidad importante se ve mitigado por la naturaleza del arrendatario, caracterizado por su estabilidad y plazos de arrendamiento contratados que permiten la renovación inmediata. SENSIBILIDAD DEL PORTAFOLIO A RIESGOS: El Fondo tiene un crédito en dólares que vence en el año 2025 con el Banco de Crédito Agrícola de Cartago, siendo que la relación saldo de la deuda a valor en libros de los inmuebles (LTV) se ubica en un importante 29% a junio Dicho préstamo posee como garantía todos los edificios del Fondo. A pesar que IFI 3 puede percibir alquileres en colones de acuerdo a su prospecto, actualmente los ingresos totales son en dólares. Fitch considera que la exposición, en este caso potencial, al riesgo cambiario del Fondo está determinada por la pérdida de valor del colón respecto al dólar y, consecuentemente, su impacto sobre el flujo hacia el inversionista. Fitch estará evaluando el impacto de aquellas acciones que tome la administración, tales como el cambio de moneda para cobrar los arrendamientos (a colones), así como la contratación de deuda en dólares en relación a la capacidad generadora de ingresos del Fondo. Este Fondo muestra una muy alta vulnerabilidad ante la salida de su único inquilino y la baja versatilidad de los inmuebles; sin embargo, el mismo está mitigado por la naturaleza de la entidad, en cuanto a ser un ente gubernamental, así como por la ubicación de y dependencia a las propiedades, a la luz de la amplia red de cobertura de servicios financieros provista por BNCR. 9 / 14

10 PERFIL DEL FONDO: IFI 3 es un fondo de inversión inmobiliario cerrado, que obtuvo su autorización para emitir participaciones en enero A junio 2013, IFI 3 representa un 5% de los activos totales netos de los fondos inmobiliarios administrados por (US$144.5 millones). Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario FIO 1 (FIO 1 o Fondo) FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACION: La calificación refleja los importantes niveles de desocupación históricos del Fondo que afectan su capacidad de generación potencial máxima de ingresos, así como una mayor sensibilidad del Fondo ante el ciclo económico, en comparación con otros portafolios calificados en categorías superiores, debido a su concentración inmobiliaria. La calificación también considera una aceptable diversificación por arrendatario, un bajo apalancamiento y una baja dependencia de los inquilinos a dichos inmuebles. CALIDAD DEL PORTAFOLIO: Al 5 de septiembre 2013, el portafolio de FIO 1 está compuesto por seis inmuebles con un área arrendable total de aprox. 47,109 m2, siendo alquilados por 49 inquilinos. Los parques industriales y bodegas ubicadas en zonas francas representan cerca de un 61% de los arrendamientos del Fondo, mientras que un supermercado (comercio detallista) y un oficentro participa con un 17% cada uno. Los inquilinos más relevantes en términos de ingresos son cuatro representando conjuntamente un 35% de los arrendamientos totales: Corporación Megasuper (17%), Suttle (7%), Precision Concepts (5.6%) e IKOR Puntarenas (5.6%). El resto de inquilinos no representa más de un 5% individualmente de los alquileres. La ocupación por ingresos del Fondo ha mostrado una tendencia ligeramente decreciente durante el presente año, siendo que se ubicó en un 81% a agosto 2013 (enero 2013: 85%). Históricamente, esta desocupación ha estado principalmente influenciada por el desempeño de los inmuebles-zona franca que representan individualmente un 92% y un 86% de ocupación por ingresos. Si bien la generación de ingresos por alquiler de FIO 1 durante los primeros 6 meses de los años 2013 versus 2012 mostraron un leve crecimiento (5.5%), esta desocupación limita la generación efectiva del ingreso potencial que el Fondo puede alcanzar bajo un escenario de ocupación total. SENSIBILIDAD DEL PORTAFOLIO A RIESGOS: A junio 2013, la deuda del Fondo (garantía hipotecaria) alcanza US$1.86 millones representando alrededor de un 5.8% del valor en libros de las propiedades, proporción considerada baja. El portafolio muestra vulnerabilidad ante la salida de los arrendatarios más importantes, especialmente Megasuper. Ante un entorno de lenta recuperación económica en Costa 10 / 14

11 Rica, la exposición de los inversionistas de FIO 1 a los vaivenes económicos es mayor en comparación con aquellos fondos con calificaciones superiores. PERFIL DEL FONDO: FIO 1 es un fondo de inversión cerrado, que obtuvo su autorización para emitir participaciones en junio A junio 2013, FIO 1 representa un 21% de los activos totales netos de los fondos inmobiliarios administrados por (US$144.5 millones). ADMINISTRADOR: es una empresa constituida en septiembre Su capital social asciende a la suma de CRC517 millones a diciembre A diciembre 2012, administra 2 fondos financieros y 5 fondos inmobiliarios, además de 1 fondo de desarrollo inmobiliario. Del total de activos netos administrados por la SAFI, un 91.3% corresponde a fondos inmobiliarios, un 7.5% a fondos de desarrollo inmobiliario, y el restante a fondos financieros. En cuanto a activos totales netos de los fondos inmobiliarios se refiere (US$ millones), la participación de cada uno de los fondos inmobiliarios se distribuye de la siguiente manera: IFI (37%), IFI 2 (35%), IFI 3 (5%), IFI 4 (3%) y FIO 1 (20%). Actualmente, la administración de los fondos inmobiliarios provee a con cerca de un 91% de los Ingresos por Comisiones por Administración de la SAFI. A agosto 2013, el total de inversionistas en fondos inmobiliarios administrados por INTERBOLSA SFI totalizó 1,138 (junio 2013: 1,156). De estos 5 fondos, el fondo con el menor número de inversionistas es IFI 4 (56). En el corto plazo, los ingresos por administracion de la SAFI podrian experimentar una leve presión debido a la decision de la SAFI relativa a reducir la comisión de gestión de IFI 4, con el fin de mitigar el impacto desfavorable de la reducción de los ingresos por alquileres que dicho fondo ha experimentado. La SAFI no cobrará dicha comisión durante el período que la desocupación parcial del inmueble persista. Durante el año 2012, los ingresos por gestión generados por IFI 4 representan alrededor de un 3% de los Ingresos por Comisiones por Administración de, siendo la menor proporción en comparación con la de los otros fondos inmobiliarios gestionados por la SAFI. Considerando los costos inherentes en la gestión de varios fondos inmobiliarios, algunos de ellos con muy pocos inmuebles/inquilinos, no se descartan acciones que busquen eficientizar la administración de esta familia de fondos. Fitch estará atentos a la ejecución de estas, con el fin de determinar el efecto sobre las calificaciones de los fondos involucrados en este proceso. 11 / 14

12 SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES: Las calificaciones podrían verse afectada por cambios materiales en el perfil de riesgo de los fondos. Un cambio material con relación a los lineamientos de Fitch por algún factor clave de la calificación podría generar que Fitch baje la calificación. Contactos: Analista Primario Rodrigo Contreras Director Analista Secundario Lorena Osorio Analista Presidente del Consejo Andrés Márquez Director Sesión Ordinaria del Consejo de Calificación No del 18 de septiembre de Las calificaciones de IFI, IFI 2, IFI 3 y FIO 1 se publicaron por primera vez el 1 de agosto de La calificación de IFI 4 se publicó por primera vez el 2 de marzo de Las calificaciones no han sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad. La metodología de calificación utilizada por Fitch es la Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios, actualizada en el ente regulador en febrero La última información financiera utilizada corresponde a información financiera auditada al 31 de diciembre de 2012 e información complementaria al 5 de septiembre de / 14

13 Las fuentes de información utilizadas corresponden a información proporcionada por e información publicada por la SUGEVAL, las cuales se consideran satisfactorias. Para ver los reportes completos visite nuestro sitio Web en la sección de Fondos Inmobiliarios. La calificación FII 2(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un alto nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La calificación FII 3(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un buen nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La calificación FII 4(cri) significa: Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación de flujos, rendimientos y valor en el tiempo. Poseen un razonable nivel en cuanto a los aspectos evaluados, tales como: administración, apego a las estrategias de negocio establecidas, calidad y diversificación de las propiedades y estructura financiera. La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de una categoría de calificación. Estos signos no se agregan a la calificación nacional FII 1(cri) ni a la categoría FII 6(cri). El sufijo (cri) indica que se trata de una calificación nacional en Costa Rica. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN 13 / 14

14 DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor 2013 por Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmó una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD y USD (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. 14 / 14