Venta o arrendamiento de elementos comunes

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1 [ Quantor ]Administración de Fincas Propiedad Horizontal Contratos de la Comunidad FICHA TÉCNICA Comentarios citados Adopción de acuerdos para su instalación Consideraciones generales Venta o arrendamiento de la portería Arrendamiento de elementos comunes Venta o arrendamiento de elementos comunes Instalación por la Comunidad de luminosos o carteles publicitarios Legislación citada art.75 de RD 439/2007 de 30 marzo Rgto. del IRPF y se modifica el Rgto. de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por RD 304/2004 art.8.2 de Ley 35/2006 de 28 noviembre IRPF y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio art.6 de RDLeg. 4/2004 de 5 marzo TR de la Ley del Impuesto sobre Sociedades O HAC/171/2004 de 30 enero Se aprueba el modelo 184 de declaración informativa anual a presentar por entidades en régimen de atribución de rentas y diseños físicos y lógicos para sustitución de hojas de declaración de rentas de la entidad y hojas de relación de socios, art.17.1 de Ley 49/1960 de 21 julio Propiedad Horizontal art.396 de RD de 24 julio Año Código Civil Jurisprudencia citada SAP Alicante de 16 julio 2002 (J2002/46057) SAP Valencia de 31 mayo 2001 (J2001/13918) SAP Madrid de 30 diciembre 2000 (J2000/74871) D. Administrativa citada DGT de 29 marzo 2000 (D2000/101276) DGT de 15 noviembre 2000 (D2000/101217) DGT de 10 marzo 2000 (D2000/100175) DGT de 24 marzo 1999 (D1999/70401) DGT de 4 mayo 1999 (D1999/70318) DGT de 17 marzo 1999 (D1999/70123) Quantor 1 Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla

2 DGT de 24 marzo 1999 (D1999/69996) DGT de 30 diciembre 1998 (D1998/50339) Ejemplos Arrendamiento de elementos comunes. Acuerdos de la comunidad Arrendamiento de piso de portería. Mayoría necesaria para alquilarla Desafectación y venta de vivienda portería. Promesa de compraventa Arrendamiento de piso de portería. Cómo se reparten los beneficios? Posibilidad de que las obras autorizadas por Promotora vinculen a la Comunidad Arrendamiento de elementos comunes. Repercusión de capital invertido en reparaciones Alquiler de azotea. Computo de voto de los propietarios ausentes en la Junta. Reflejo en el acta Instalación de ascensor. Necesidad de ocupar local arrendado. Posibilidad de invocar necesidad para denegación de prórroga Alquiler de patio común de uso exclusivo de un propietario para instalación de grúa. Necesidad de acuerdo unánime IVA. Posibilidad de la comunidad arrendadora de locales de deducirse el IVA repercutido por obras. Venta de portería a comunero. Posibilidad de introducir limitaciones a la facultad de disponer. Adquisición de terreno por Comunidad de Propietarios. Requisito de la unanimidad Arrendamiento de elementos comunes del inmueble. Adopción de acuerdo Alquiler de vivienda. Situación de copropiedad. Inaplicabilidad de la LPH Venta de elemento común. Necesidad de unanimidad Desafectación de montacargas comunitario Alquiler de azotea común para la instalación de una antena de telefonía. Abuso de derecho Desafectación y venta de local perteneciente a Comunidad de propietarios Desafectación y venta de vivienda de portero. Modificación de cuotas de participación Formularios Demanda de desahucio por falta de pago Demanda en la que se pide el pago de las rentas debidas Recibo justificativo del pago de la renta de portería Demanda de Juicio Verbal de Resolución de contrato de arrendamiento por expiración de plazo Contrato de arrendamiento de portería Acta de desafectación y alquiler del piso portería Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla 2 Quantor

3 Otra documentación relacionada Legislación RDLeg. 3/2004 de 5 marzo TR de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas RD de 24 julio Año Código Civil Jurisprudencia SAP Asturias de 16 junio 2009 (J2009/139742) SAP Salamanca de 3 noviembre 2008 (J2008/361763) SAP Valencia de 9 noviembre 2007 (J2007/332700) SAP Las Palmas de 10 octubre 2007 (J2007/280068) SAP Vizcaya de 24 septiembre 2007 (J2007/268065) SAP Granada de 15 junio 2007 (J2007/235923) SAP Zaragoza de 13 julio 2007 (J2007/174372) ATS Sala 1ª de 25 septiembre 2007 (J2007/168544) SAP Barcelona de 29 mayo 2007 (J2007/153523) SAP Barcelona de 29 mayo 2007 (J2007/153521) AAP Zamora de 9 marzo 2007 (J2007/104280) SAP Valencia de 7 noviembre 2006 (J2006/425921) SAP Madrid de 15 diciembre 2006 (J2006/411685) SAP Málaga de 11 septiembre 2006 (J2006/390471) SAP Palencia de 20 noviembre 2006 (J2006/357124) SAP Alicante de 27 septiembre 2006 (J2006/338376) SAP Madrid de 27 marzo 2006 (J2006/57356) SAP Madrid de 24 marzo 2006 (J2006/56924) STS Sala 1ª de 6 abril 2006 (J2006/37248) SAP Asturias de 5 diciembre 2005 (J2005/290426) SAP Málaga de 14 septiembre 2005 (J2005/235168) SAP Valencia de 22 junio 2005 (J2005/125176) SAP Las Palmas de 31 mayo 2005 (J2005/94138) SAP Málaga de 5 abril 2005 (J2005/80977) SAP Valladolid de 25 abril 2005 (J2005/54407) Quantor 3 Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla

4 SAP Santa Cruz de 7 marzo 2005 (J2005/39333) SAP Cáceres de 31 enero 2005 (J2005/25074) SAP Tarragona de 24 enero 2005 (J2005/19103) SAP Barcelona de 24 enero 2005 (J2005/8313) SAP Granada de 6 octubre 2004 (J2004/239468) SAP Barcelona de 16 septiembre 2004 (J2004/158743) SAP Las Palmas de 25 junio 2004 (J2004/81006) SAP Málaga de 4 febrero 2004 (J2004/11803) SAP Cádiz de 15 enero 2004 (J2004/5189) SAP Baleares de 26 septiembre 2003 (J2003/209771) SAP Guadalajara de 19 noviembre 2003 (J2003/206312) SAP Málaga de 10 septiembre 2003 (J2003/148697) SAP Granada de 25 octubre 2003 (J2003/146214) SAP Barcelona de 20 octubre 2003 (J2003/138162) SAP La Coruña de 2 abril 2003 (J2003/114896) SAP Soria de 4 junio 2003 (J2003/94780) SAP Guadalajara de 15 mayo 2003 (J2003/37577) SAP Zaragoza de 10 febrero 2003 (J2003/7431) SAP Guipúzcoa de 16 diciembre 2002 (J2002/102191) SAP Pontevedra de 25 noviembre 2002 (J2002/71300) SAP Navarra de 8 noviembre 2002 (J2002/68262) SAP Navarra de 15 julio 2002 (J2002/43065) SAP Barcelona de 14 diciembre 1999 (J1999/56796) STS Sala 1ª de 6 marzo 1999 (J1999/1789) SAP Segovia de 3 abril 1996 (J1996/6456) STS Sala 1ª de 26 febrero 1996 (J1996/1323) SAP Madrid de 12 enero 1995 (J1995/10978) STS Sala 1ª de 16 julio 1992 (J1992/7967) Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla 4 Quantor

5 STS Sala 3ª de 21 abril 1987 (J1987/3156) D. Administrativa DGRN de 23 marzo 2005 (D2005/40374) DGRN de 4 marzo 2004 (D2004/8899) Los copropietarios de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal, pueden desafectar elementos comunes del edificio y proceder a su enajenación, salvo la prohibición que pueda existir en las Ordenanzas o en la Ley especial. Dicho acuerdo exige la voluntad unánime de todos los propietarios. A título de ejemplo, no es posible la transmisibilidad del trastero anejo a la vivienda sin la previa autorización de la Comunidad de Propietarios. El contrato de compraventa llevado a cabo sin esta autorización, carecerá de objeto y en consecuencia será inexistente. SAP Madrid de 30 diciembre 2000 SAP Madrid de 30 diciembre 2000 También puede la Comunidad proceder a arrendar determinados elementos comunes. En este caso, si se trata de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. LPHartículo.17.1 LPH Ver comentario sobre Arrendamiento de elementos comunes. Mayoría cualificada Arrendamiento de elementos comunes SAP Alicante de 16 julio 2002 SAP Alicante de 16 julio 2002 Ha señalado la jurisprudencia que el arrendamiento es un acto de administración y no de disposición, y basta por tanto la mayoría sin que sea necesaria la unanimidad que es exigible para disponer de zonas comunes. SAP Valencia de 31 mayo 2001 SAP Valencia de 31 mayo 2001 Como supuestos mas frecuentes podemos citar la venta o arrendamiento de: -Porterías Venta o arrendamiento de la portería Arrendamiento de piso de portería. Mayoría necesaria para alquilarla Arrendamiento de piso de portería. Mayoría necesaria para alquilarla - Instalación de antenas de telefonía Adopción de acuerdos para su instalación - Publicidad en fachadas o azoteas Instalación por la Comunidad de luminosos o carteles publicitarios Acta de desafectación y alquiler del piso portería Desafectación y venta de vivienda de portero. Modificación de cuotas de participación Desafectación y venta de vivienda portería. Promesa de compraventa Desafectación y venta de vivienda portería. Promesa de compraventa Fiscalidad En materia fiscal, es preciso tener en cuenta que la venta o alquiler de elementos comunes, supone un rendimiento de capital inmobiliario atribuible a cada copropietario de la Comunidad de Propietarios en función de su cuota de participación, por lo que tendrá que reflejar este ingreso en su declaración de IRPF. Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica propia, sino que se configuran como una modalidad específica de las comunidades de bienes, atendiendo a lo dispuesto en el CCartículo.396 CC y en la Ley de Propiedad Horizontal. No teniendo personalidad jurídica propia, les sería de aplicación el régimen de atribución de rentas recogido en el Ley 35/2006 de 28 noviembre 2006artículo.8.2 Ley 35/2006 de 28 noviembre 2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y en el mismo sentido el RDLeg. 4/2004 de 5 marzo 2004artículo.6 RDLeg. 4/2004 de 5 marzo 2004, de 5 de marzo, del Impuesto sobre Sociedades, por lo que, dado que las Comunidades de Propietarios no son sujetos pasivos del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, serán los copropietarios los que deberán tributar en su respectivo impuesto sobre la renta, por las rentas generadas en la Comunidad. DGT de 15 noviembre 2000 Por la misma causa, las Comunidades de Propietarios (y siempre que no desarrollen actividades empresariales), no quedarán sometidas a las obligaciones contables y registrales exigidas por los mencionados impuestos. Una vez sentado lo anterior, debe tenerse en cuenta que al tratarse de rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos, le será de aplicación lo recogido en el RD 439/2007 de 30 marzo 2007artículo.75 RD 439/2007 de 30 marzo 2007, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en lo referente a retenciones y otros pagos a cuenta. DGT de 15 noviembre 2000 Quantor 5 Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla

6 La O HAC/171/2004 de 30 enero 2004 O HAC/171/2004 de 30 enero 2004, de 30 de enero, con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir del 1 de enero de 2003,establece la obligación de las entidades en atribución de rentas, entre las que se incluyen las comunidades de propietarios, de presentar una declaración informativa anual Consideraciones generalescuando obtengan cualquier tipo de ingresos, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición. No estarán obligadas a presentar la declaración, las entidades anteriormente citadas que no ejerzan actividad económica y cuyas rentas no excedan de euros anuales; por ejemplo, una Comunidad de Propietarios o una Comunidad de Bienes que obtenga ingresos por alquileres, no deberá presentar esta declaración, si los ingresos que percibe de los alquileres no son superiores a euros anuales. Alquiler de azotea. Computo de voto de los propietarios ausentes en la Junta. Reflejo en el acta Col. Territ. de Administradores de F. Sevilla 6 Quantor