OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES EN INMUEBLES

Transcripción

1 UCA 2015 NOTARIADO OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO NORBERTO FRICKX

2 SUJETO DERECHO REAL OBJETO

3 OBJETO OBJETO TERRITORIAL LEGAL LEY LEY NACIONAL DE CATASTRO

4 BOLETIN OFICIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Nº DE ENERO DE 2007 LEY NACIONAL DE CATASTRO Ley ARTICULO 18. Esta ley es complementaria del Código Civil.

5 Ley : Aprueba CCC ARTICULO 3 Deróganse las siguientes normas: a) Las leyes Nros , , , , , , , con excepción de su artículo 6, , y ; b) La Sección IX del Capítulo II artículos 361 a 366 y el Capítulo III de la ley , t.o. 1984; c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley y sus modificatorias; d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994; e) Los artículos 1 a 26 de la ley ; f) Los Capítulos I con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11 y III con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28 de la ley ; g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley ARTICULO 5 Las leyes que actualmente integran, complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3 de la presente ley, mantienen su vigencia como leyes que complementan al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el artículo 1 de la presente.

6 LEY ARTICULO 1º Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:

7 CATASTRO ADMINISTRA OBJETOS TERRITORIALES REGISTRA OBJETOS TERRITORIALES LEGALES DERECHO PUBLICO DERECHO PRIVADO

8 Q U E S E E N T I E N D E P O R T E R R I TO R I O?

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13 T E R R I TO R I O A M B I E N T E E S PAC I O

14 LA LEY NO DEFINE LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES Uno de los atributos fundamentales del objeto territorial legal son los límites que lo conforman. No existe límite sin una causa jurídica creadora de él. Esa causa jurídica puede ser un título de propiedad -como en el caso de los inmuebles-, una ordenanza o una ley como en el caso de una restricción al dominio, de la creación de un área de reserva o de la delimitación de un ejido urbano- o un tratado internacional -como en el caso de un límite entre países-. Todos estos son ejemplos de objetos territoriales legales y la presente ley impone su registración en los catastros locales. ( Monayar (Diputada Ana María

15 O B J E TO T E R R I TO R I A L Objeto territorial: Denomínase objeto territorial a toda porción finita y homogénea de territorio, por su naturaleza y por accesión. FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO ALGUNAS PROPIEDADES A DESTACAR: INMOBILIDAD ESPACIALIDAD PERMITE UBICAR y DIMENSIONAR

16 O B J E TO T E R R I TO R I A L L EG A L Objeto territorial legal: Es aquel objeto territorial, determinado por mensura, cuyos límites se originan en una misma causa jurídica. FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO LA HOMOGENEIDAD LA DA LA CAUSA JURIDICA QUE ORIGINA EL LIMITE

17 LEY ARTICULO 1º Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente.. OBJETOS DEL DOMINIO PUBLICO OBJETOS DEL DOMINIO PRIVADO

18 DIVISION JURIDICA DEL TERRITORIO BIENES DEL DOMINIO PUBLICO DEL ESTADO BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LOS PARTICULARES

19 CALLE CALLE CALLE ESCUE LA HOSPITAL CALLE BIENES PUBLICOS MUNIC CALLE PLAZA BIENES PRIVADOS CALLE DEL ESTADO POLI CIA DE LOS PARTICULARES CALLE

20 Art 18 CCC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.

21 PROPIEDAD PRIVADA PROPIEDAD PRIVADA BIENES PUBLICOS PROPIEDAD COMUNITARIA INDIGENA PROPIEDAD PRIVADA PROPIEDAD PRIVADA

22 DIVISION DEL TERRITORIO SEGUN CODIGO CIVIL Y COMERCIAL BIENES PUBLICOS BIENES PRIVADOS DEL ESTADO DE LOS PARTICULARES BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS

23 BIENES PUBLICOS OBJETO TERRITORIAL LEGAL BIENES PRIVADOS DEL ESTADO DE LOS PARTICULARES OBJETO TERRITORIAL LEGAL BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS OBJETO TERRITORIAL LEGAL

24 Ley ARTICULA ASPECTOS DERECHO CIVIL DERECHO ADMINISTRATIVO Derechos Reales Legislaciones locales

25 DERECHO REAL ARTÍCULO CCC- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. ARTÍCULO 1883 CCC.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

26 1883 CCC : OBJETO DE DERECHO REAL PUEDE SER UN BIEN SEÑALADO POR LA LEY LEY 26209: OBJETO TERRITORIAL LEGAL DE DERECHO PRIVADO

27 ARTÍCULO 1887 CCC.-Enumeración. Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; TODOS SE EJERCEN POR LA POSESION, SALVO LA HIPOTECA Y SERVIDUMBRES m) la anticresis; n) la prenda

28 DERECHO REAL DE DOMINIO DE INMUEBLES QUÉ ES INMUEBLE? ES UNA PORCION DEL TERRITORIO DONDE SE PUEDE EJERCER EL DERECHO REAL DE DOMINIO Y TERRITORIO ES ESPACIO Y QUE VELEZ SARSFIELD YA HABIA CONSIDERADO:

29 Art (CC VS). La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.

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31 1945 CCC: EL DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SE EXTIENDE AL SUBSUELO Y AL ESPACIO AEREO EN LA MEDIDA QUE SU APROVECHAMIENTO SEA POSIBLE, EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES World Building New York m Burj Kalifa Dubai m Jedddah Arabia Saudita m

32 Art 235 CCC: SON BIENES PERTENECIENTES AL DOMINIO PUBLICO:. e) EL ESPACIO AEREO SUPRAYACENTE AL TERRITORIO Y A LAS AGUAS JURISDICCIONALES DE LA NACION ARGENTINA,

33 EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL. PERO CÓMO SE LO REPRESENTA?

34 LEY NACIONAL ARTICULO 4º.- A los efectos de esta ley, denominase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral. REPRESENTACION EN BASE A UN DOCUMENTO CARTOGRAFICO INSCRIPTO EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL LA PARCELA ES BIDIMENSIONAL LA PARCELA ES LA REPRESENTACION CARTOGRAFICA DEL DERECHO REAL DE DOMINIO

35 ES LA PARCELA UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL? ARTICULO 10. Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura LA PARCELA ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL

36 OBJETOS TERRITORIALES OBJETOS TERRITORIALES LEGALES OBJETOS TERRITORIALES LEGALES de DERECHO PRIVADO PARCELAS

37 LECTURA GEOMETRICA DEL OBJETO DE ALGUNOS DE LOS DERECHOS REALES

38 DOMINIO (y CONDOMINIO)

39 PROPIEDAD HORIZONTAL ARTÍCULO Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. QUÉ ES EL TERRENO?

40 PROPIEDAD HORIZONTAL EL TERRENO DEL ART ES EQUIVALENTE AL CONCEPTO DE LA COSA INMUEBLE DONDE SE EJERCE EL DOMINIO SEGÚN ART LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN CONJUNTO DE PEQUEÑOS VOLUMENES (ESPACIOS) DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DENTRO DE UN VOLUMEN MAYOR DE PROPIEDAD COMUN QUE EL CODIGO LLAMA «TERRENO» REAFIRMADO POR EL ART. 2040: TODO LO QUE NO ES EXCLUSIVO ES COMUN

41 PROPIEDAD HORIZONTAL

42 PROPIEDAD HORIZONTAL

43 PROPIEDAD HORIZONTAL ART 2039: ADMITE UNIDADES COMPLEMENTARIAS ART 2040: ADMITE PARTES COMUNES AFECTADAS AL USO EXCLUSIVO DE UNA O MÁS UNIDADES.

44 PROPIEDAD HORIZONTAL: ESPACIOS A DELIMITAR PARTES PROPIAS (o PRIVATIVAS) UNIDAD PRINCIPAL UNIDAD/ES COMPLE- MENTARIA/S DE USO COMUN PARTES COMUNES DE USO EXCLUSIVO DE UNA UNIDAD DE ALGUNAS UNIDADES

45 ARTÍCULO Marco legal: CONJUNTOS INMOBILIARIOS TODOS, INCLUSO LOS PREEXISTENTES DEBEN SOMETERSE AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE SERÁ PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL POR ALGUNAS DIFERENCIAS CUALES SON LAS DIFERENCIAS RESPECTO AL OBJETO DE ESTE DERECHO REAL?

46 CONJUNTOS INMOBILIARIOS SI BIEN EL TERRENO ES ÚNICO (ES UN INMUEBLE EL QUE SE AFECTA A CONJUNTO INMOBILIARIO Y SUS PARTES FORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE) HAY PARTES DEL TERRENO NECESARIAMENTE COMUNES (VIAS DE CIRCULACION POR EJ.) PARTES DEL TERRENO PUEDEN SER PROPIAS LAS QUE PUEDEN ESTAR CONSTRUIDA O EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. (ART. 2077)

47 CONJUNTOS INMOBILIARIOS

48 CONJUNTOS INMOBILIARIOS

49 CONJUNTOS INMOBILIARIOS

50 CONJUNTOS INMOBILIARIOS

51 CEMENTERIO PRIVADO ARTÍCULO Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. ARTÍCULO Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes;.. HAY ESPACIOS COMUNES Y ESPACIO PRIVATIVOS LOS ESPACIOS DEBEN DETERMINARSE PARA LA REDACCION DEL REGLAMENTO

52 CEMENTERIO PRIVADO

53 CEMENTERIO PRIVADO

54 USUFRUCTO ARTÍCULO Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. ARTÍCULO Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:.. LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

55 SERVIDUMBRE ARTÍCULO Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. ARTÍCULO Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO

56 SERVIDUMBRE

57 SUPERFICIE DOS MANIFESTACIONES DERECHO DE SUPERFICIE PROPIEDAD SUPERFICIARIA ARTÍCULO Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.la extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

58 SUPERFICIE SOBRE TODO EL INMUEBLE: COINCIDE CON EL OBJETO DEL DOMINIO (y CONDOMINIO)

59 SUPERFICIE SOBRE PARTE DEL INMUEBLE: UBICACIÓN EN RELACION AL OBJETO DEL DOMINIO (y

60 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

61 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

62 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

63 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

64 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

65 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

66 SUPERFICIE PARA CONSTRUIR

67 CUALQUIERA QUE FUESE EL VOLUMEN ESPACIAL DONDE SE PRETENDE ESTABLECER UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE, EL MISMO DEBE ESTAR RELACIONADO Y UBICADO RESPECTO A LOS LIMITES DEL INMUEBLE QUE SE AFECTARÁ

68 PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

69 TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESION TITULO SUFICIENTE MODO SUFICIENTE : LA TRADICIÓN PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES: DEL TITULO: REGISTRO INMOBILIARIO o REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL OBJETO: REGISTRO CATASTRAL

70 ARTICULO 11. El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.

71 LEY Art 12. En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.

72 ARTICULO 13. A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.

73 OBJETO TERR. LEGAL AGRIMENSOR DETERMINA SUS LIMITES REGISTRACION CATASTRO DOCUMENTO CARTOGRAFICO ESCRIBANO CERTIFICADO O JUEZ CATASTRAL REGISTRACION TITULOS TITULO

74 CONCLUSIONES 1.- LA MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL NO SOLO HA REAFIRMADO LA VIGENCIA DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO SINO TAMBIEN HA COMPATIBILIZADO MUCHOS DE SUS ASPECTOS 2.- ASI SE HAN «LEGALIZADO» A LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES 3.- LOS DERECHOS REALES SE EJERCEN EN LA «REALIDAD» Y LA REALIDAD ES ESPACIAL, ES TRIDIMENSIONAL. 4.- INTERPRETAR GEOMETRICAMENTE LOS OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES SIMPLIFICA LA COMPRENSIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA DE FONDO.

75 UCA 2015 NOTARIADO OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO NORBERTO FRICKX