Instrumentos Financieros para el Sector Inmobiliario. Presentación Institucional

Transcripción

1 Instrumentos Financieros para el Sector Inmobiliario Presentación Institucional v

2 Introducción al Mercado de Capitales Mercado regulado Comisión Nacional de Valores (CNV). Vehículos financieros: Fideicomisos Financieros Financian proyectos. Títulos de Deuda (TD). Certificados de Participación (CP). Obligaciones Negociables Financian empresas. El fondeo al proyecto/empresa surge a partir de que los Títulos Valores emitidos por un vehículo financiero son adquiridos por inversores. Inversores: Institucionales: Fondos Comunes de Inversión. Bancos. Compañías de Seguros. Inversores privados calificados. Publico general.

3 Fideicomiso Financiero y sus diferencias con el Fideicomiso Inmobiliario Tradicional Es por Oferta Publica. Exige plena formalidad legal, fiscal y justificación del origen del dinero. Requiere: Organizador Sociedad de Bolsa / Bancos / Big Four Fiduciario Financiero (inscripto en CNV) Son 39 Colocador Sociedad de Bolsa Auditor contable y asesor impositivo Big Four + BDO y/o Auren y/o Grant Thorton (por ejemplo). Calificadora de riesgo. + los naturales de un desarrollo inmobiliario. Se trabaja exclusivamente sobre la hipótesis de Flujos Ciertos. Separación taxativa y clara de la figura del inversor de la figura del comprador. Dos formatos: Descuento de cuotas Para emprendimientos iniciados. Descuento de boletos Para emprendimientos no iniciados.

4 Que es un flujo cierto? Como es el proceso? Es un contrato por la cual el dueño de un flujo de fondos futuro (vendedor de la UF) tiene certidumbre en cuanto a la forma de pago de esa deuda por parte del cliente (comprador de la UF) Es la preventa realizada en el momento 0. Los derechos de esos flujos futuros se ceden a un fideicomisos financiero. Esos derechos sobre los flujos futuros se descuentan en el mercado a una tasa de interés. Se financia hasta el 50% de los costos directos de obra. El desarrollista se hace del fondeo al momento 0. Se obtiene todo el dinero necesario para el fondeo del desarrollo inmobiliario. El desarrollista cede también los derechos de cobro sobre los flujos futuros inciertos (preventa no realizada en el momento 0). Finalizado el emprendimiento, se llama a los compradores a escriturar las UF. Escrituradas las UF, se paga la amortización de los TD y todos los demás compromisos asumidos, el remanente se distribuye en forma proporcional a las tenencias de CP.

5 Objetivos Financiar a largo plazo la adquisición de primera vivienda. Ampliar la base de publico con posibilidades de acceso a la primera vivienda. Vender a compradores que no cuentan con todo el fondeo para comprar una vivienda en el plazo de obra pero que cumplen con las condiciones para obtener financiamiento.

6 Ventajas Pasar de un esquema comercial 30/60/10 25/25/50 y este 50% como saldo a la escritura financiable a 15/20 años a través de un crédito hipotecario. Certeza para el comprador de que la obra se encuentra totalmente fondeada. Real independencia de actuación entre el desarrollista, la administración de los fondos, las auditorias, los compradores y los inversores. Para el desarrollista, posibilidad de hacer economías de escala. Con mismo cantidad de fondeo propia posibilidad de hasta triplicar la cantidad de m2 vendibles. Introducir al inversor institucional con un horizonte de inversión de mediano plazo al mercado inmobiliario.

7 Requisitos Proyectos de vivienda fuera de los corredores centrales. La locación del desarrollo y su financiamiento tiene alcance nacional y federal. El terreno debe ser cedido en garantía. Dado cada proyecto particular se podrán solicitar garantías adicionales. El proyecto debe contar con todas las aprobaciones tecnico contructivas y habilitaciones correspondiente. No se admiten aprobaciones intermedias de ningún tipo. Si bien es posible financiar proyectos de loteos, estos proyectos serán pasible de financiamiento solo si el producto que se vende es con casas construidas en cada lote. Se requiere la factibilidad final otorgada. Dados los costos transaccionales que implica generar un producto financiero en el mercado de capitales, es recomendable que los proyectos tengan una masa crítica de alrededor de m2 vendibles. Este producto financiero no aplica para financiar productos premiun, hoteles, condo hoteles y/o oficinas.

8 Estructura tipo del fideicomiso financiero Reservas y/o boletos 3) Anticipo 15% 25% Compradores finales de UF 2) y 4) Firma de reservas y/o boletos 6) y 7) Cesión fiduciaria 75% 85% $ Anticipo 9) Cuotas a aportar por el comprador a lo largo del proceso de obra 25% 35% Desarrollista (fiduciante) 5) $ Acopio FIDEICOMISO 10) Cancela VRD 8) Emisión de VRD Inversores institucionales 1) Aporte del terreno 1) Cedido en garantía 8) Desembolsos $ Auditor 8) Controla y certifica TERRENO OBRA

9 Estructura del fideicomiso financiero 1) La empresa desarrollista y/o grupo inversor dueño del terreno donde se desarrollara el proyecto, lo cede al fideicomiso junto con el proyecto aprobado. 2) Los compradores y el desarrollista firman reservas por las UF hasta la firma del Fideicomiso Financiero. 3) Una vez aprobado el fideicomiso, se firman los boletos de compra venta de las UF, en cuyo acto, los compradores integran la cifra comprometida como anticipo, que dependiendo del proyecto será de entre el 15% y el 25% del valor de la unidad funcional. 4) El monto percibido a la firma del boleto es asignado a las tareas preliminares y la estructura de hormigón del proyecto.. 5) El saldo restante se aplica para acopio de materiales. 6) El desarrollista (fiduciante) cede los derechos a percibir los flujos futuros originados en la venta de las UF. Aporte en garantía del desarrollista y/o grupo inversor por el cual recibe certificados de participación (CP) Hasta alcanzar el mínimo requerido según el costo de obra. La cantidad de UF reservadas requeridas para la constitución del Fideicomiso Financiero, estará determinada en base al flujo financiero del costo de obra. El flujo de ingresos provenientes de las ventas de las UF debe calzar al menos con el flujo de repago de los títulos a emitir (amortización y servicios). El objetivo es asegurarse los fondos para el inicio de una parte importante de la obra. Para conseguir mejores condiciones de compra y congelar precios. Sobre los flujos futuros cedidos se emiten los títulos de deuda (VRD).

10 Estructura del fideicomiso financiero 7) La cesión de los flujos origina el proceso de securitizacion. 8) Los inversores suscriben los títulos de deuda y los integran según las condiciones establecidas en el prospecto. El fiduciario pagara cada uno de los certificados de obra, previa autorización de los auditores técnicos/contables. 9) Los compradores de las UF integran al fideicomiso sucesivas cuotas mensuales y consecutivas a lo largo de la obra, el saldo a la finalización de la misma. 10) Dicho saldo se podrá cancelar en efectivo o mediante, un préstamo hipotecario pre aprobado a 20 años. 11) Cobrado el saldo a la escritura de cada UF, el fideicomiso cancela el capital e interés devengado de los títulos de deuda emitidos. 12) A partir de ahí, los compradores le pagan a la entidad bancaria, titular del crédito hipotecario, las cuotas correspondientes al préstamo. Se estima que se podrá securitizar en el mercado un monto que alcance a cubrir al menos el 50% de los costos directos de obra. Al momento de la integraciones, los inversores institucionales tendrán garantizada su inversión a través del terreno cedido en garantía, más todas las mejoras alcanzadas según el avance natural de la obra. La integración de los títulos de deuda garantiza que el proyecto contara con todos los fondos necesarios para llevar a buen término el emprendimiento. Se busca generar de parte de los compradores, buena conducta de pago y fondos genuinos que acompañen los desembolsos de los certificados mensuales de obra. Por otro lado, permite bajar el stress del saldo a la escritura ya que mejora la relación LTV (Loan to value).

11 Contacto Muchas Gracias Nicolás Parrondo Iván Fernández