QUÉ ABARCA EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y QUÉ MECANISMOS DE PROTECCIÓN NOS OFRECE?

Transcripción

1 QUÉ ABARCA EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y QUÉ MECANISMOS DE PROTECCIÓN NOS OFRECE? Mg. Rubén Guevara Bringas El procedimiento registral 1. Concepto El jurista español PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS1 define el procedimiento registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble. A través del procedimiento registral, se actúa la función registral en relación con una determinada situación jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurídica oficial. Para DÍEZ-PICAZO2, se trata de un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también los recursos que pueden articularse contra la decisión del registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto que está formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados. Señala el autor antes referido, que en la doctrina se ha discutido la naturaleza de este procedimiento, y dice que para algunos autores se trata de un proceso en el que se ventila una pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El registrador actúa en función de órgano jurisdiccional y su actividad puede ser englobada dentro de la categoría conocida con el nombre de actos de jurisdicción voluntaria. Sin embargo, parece más acertada la opinión de quienes entienden que tanto el Registro en cuanto servicio público, como los actos que en él se realizan, poseen naturaleza administrativa. El procedimiento es, por ello, un procedimiento administrativo. Sin embargo, el Poder Judicial tiene cierta intervención en él, pues las decisiones del registrador pueden ser recurridas judicialmente, y los Presidentes de las Audiencias son los inspectores permanentes de los Registros de su territorio, pudiendo practicar visitas que consideren necesarias para conocer su estado y funcionamiento e informar a la Dirección General de los Registros y del Notariado en cualquier momento. Deben remitir un parte anual circunstanciado del estado en que se hallaren los Registros sujetos a su inspección (arts. 269 L.H. y 469 a 471 R.H.). Como se aprecia, DIEZ-PICAZO considera al procedimiento registral uno de naturaleza administrativa, sin embargo esa no es una posición uniforme en la doctrina. 2. Naturaleza del Procedimiento Registral El artículo 1 del R.G.R.P. señala que El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Los aspectos relevantes de esta definición son: La naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento registral es especial y, por tanto, no está sometido a las normas que formulan el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales normas administrativas son de aplicación supletoria al procedimiento registral, que la relación procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el solicitante de la inscripción, por lo que no sólo resulta impertinente la participación de un tercero que se oponga a la inscripción rogada, sino que ningún apersonamiento distinto, aun coadyuvante, resulta procedente 3. 1 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel, Derechos Reales-Derecho Hipotecario. Op Cit., págs. 538 y DÍEZ-PICAZO, Luis, y GULLÓN, Antonio, Ob. Cit. pag GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, 2ª edición, Lima 2002.

2 Al describir el procediendo registral como uno especial y de naturaleza no contenciosa, el artículo citado no define tal procedimiento, tan solo se limita a mencionar algunas características del mismo. Citado por GONZÁLES LOLI 4, LA CRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA resumen las distintas posiciones sobre el particular, expresando que: Algunos autores entienden que se trata de un verdadero proceso actuado por un órgano jurisdiccional, en cuanto que determina si, con arreglo al Derecho objetivo, ha podido originarse o no el acto real que la inscripción debió reflejar, sin que altere tal naturaleza la ausencia del contradictor, que sólo significa que se ventilan intereses contrapuestos (ROMANÍ CALDERÓN, GALLARDO RUEDA, DE LA RICA, LÓPEZ MEDEL, matizando que se trata de una función jurisdiccional de carácter especial ). Empero, aparte la aludida falta de contención, a esta tesis se le han opuesto otras objeciones: que falta en este procedimiento la cosa juzgada (..); que la operación lógica de subsumir el hecho en la norma es común a todo supuesto de aplicación de la misma, por el Juez o por el funcionario administrativo; que la inscripción tiene una misión notoriamente distinta de la que se encomienda al Juez en el proceso, etc. Hasta época reciente diversos autores venían aludiendo, sin demasiada precisión, a la condición administrativa del Registro y a la de acto administrativo de la calificación o la inscripción (Campuzano). El autor que ha dado fundamento científico a la tesis de la naturaleza administrativa de la función registral es GONZÁLEZ PÉREZ, lo afirma también MENDOZO OLIVÁN, conforme a los términos expresos del Diario vigente'. Más el procedimiento registral versa sobre derechos privados y su impugnación no discurre por vía auténticamente administrativa, ni su resolución es susceptible de recurso contencioso administrativo; la Administración no es parte; los superiores jerárquicos del Registrador no pueden inmiscuirse en su actuación, etc. Roca Sastre y otros autores reconocen que, en el fondo, el Registro tiene algo de judicial y algo de administrativo y hablan de una justicia administrativa al procedimiento. Se trata de una actividad estrictamente jurídica del Estado puesta al servicio de los particulares. Los más y la propia D.G. (N. de A. Dirección General de los Registros y el Notariado) a partir de su R. 13 septiembre de 1926, se inclinan por encuadrar el procedimiento registral dentro de la jurisdicción voluntaria, al no haber contienda entre partes (COSSIO). Pero es necesario puntualizar que no encaja dentro de su definición legal (artículo 1811 Lec.) y que las normas de la Lec. (N. de A. Ley de Enjuiciamiento Civil española) no tienen aplicación al procedimiento registral. Por ello solo puede aceptarse esta tesis si se admiten incluidos en la jurisdicción voluntaria, además de los actos enumerados en la Lec., los de documentación, autenticación e inscripción, sobre todo, para excluir al procedimiento de inscripción tanto del elenco de actos administrativos cuanto del de actuaciones judiciales. 3. Presupuestos del Procedimiento Registral Para poner en marcha el procedimiento registral es necesaria la aparición de los siguientes presupuestos: 1.º La previa producción extrarregistral de la modificación jurídico-real; 2. La plasmación de la modificación jurídico-real en una documentación pública y auténtica; 3. La formulación de una declaración de voluntad de un particular, dirigida al registrador, en la cual se pretenda la práctica de un asiento. Esta declaración de voluntad se denomina usualmente solicitud, rogación o petición de inscripción; 4. La presentación en el Registro de los títulos o documentos que justifiquen dicha pretensión y la reunión por tales documentos de las exigencias establecidas en la Ley para que el asiento pueda practicarse; 5. Cuando la mutación que el Registro debe publicar entraña una modificación de una anterior situación registral -lo que ocurra en todos los casos en que no sea una primera inscripción- debe derivar del titular inscrito (tracto sucesivo). Una vez iniciado y puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que constituyen el procedimiento registral son los siguientes: 4 GONZALES LOLI, Jorge Luis, Ob cit. Págs. 92 y ss.

3 1. La formulación por el funcionario encargado del Registro de un juicio sobre la legalidad de la pretensión y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurídico-reales que se pretende publicar en el Registro (calificación), y la adopción de una decisión. 2. La eventual interposición de los recursos pertinentes contra la decisión del registrador, cuando ésta sea contraria a la pretensión del solicitante o, en su caso, la subsanación de las faltas o remoción de los impedimentos, que, de acuerdo con la propia decisión del registrador, han impedido la inscripción 5 4. Finalidad del procedimiento registral La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registro, y se inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario. El Reglamento General de los Registros Públicos, en su artículo 7 define el término título: Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia. También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice El título debe ser entendido en su doble significación, como titulo material o titulo causal y como titulo formal o documental. En el primer caso estamos frente al acto causal que constituye o modifica el derecho en virtud a la sola manifestación de la voluntad. En el segundo caso se trata de del título idóneo para la inscripción, sea instrumento público u otro al que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro. De esta manera, estamos frente a un título material en el caso de una transferencia inmobiliaria o la de un automóvil. El Manual Oficial de la SUNARP 6 nos ilustra sobre cuales pueden ser los títulos materiales: a) Negocios Jurídicos.- Compra Venta, Dación en pago, división y partición, Donación, Permuta, Anticipo de herencia, de bienes muebles o inmuebles. En el caso de personas jurídicas, puede ser la Constitución de Sociedad, Constitución de Asociación, Constitución de Cooperativas, Constitución de Fundaciones, Constitución de Comités, Elección de Integrantes de Directorios, Elección de Gerentes, Nombramientos Liquidadores, Nombramiento de apoderados y otros. b) Disposición Legal.- Por disposición legal, tenemos por ejemplo, la cancelación de las concesiones mineras por el no pago del derecho de vigencia que se cancela en forma anual, transferencias por sucesión Testamentaria o intestada, Cancelación de embargos, anotaciones de demanda y de hipotecas, en aplicación de la Ley de Caducidad publicada el c) Resolución Judicial.- Resoluciones Judiciales que resuelven conflictos, sobre mejor derecho de propiedad, sobre Adjudicación de bienes registrados por remate Judicial (muebles J inmuebles inscritos), Sobre Sucesión Intestada, Medidas Cautelares: Anotación de demanda, Embargos, de no innovar, etc. En cuanto a los títulos formales pueden constituirse como tales 7 : a) De origen notarial.- En el caso de los documentos de origen notarial son el mayor número que ingresan al Registro solicitando su inscripción, entre éstos tenemos: Las escrituras públicas que pueden ser de actos traslativos de la propiedad o de gravámenes sobre los mismos, escritura de adopción de mayores de edad capaces, escritura pública de constitución de patrimonio familiar, escritura pública de rectificación de área y linderos, escritura de prescripción adquisitiva de dominio. 5 DÍEZ-PICAZO, Luis, y GULLÓN, Ob cit. págs. 299 y ss. 6 Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, primera edición, Lima 2010, pág. 93 y ss. 7 Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP 2010, Ob. cit pág. 93 y ss.

4 En cuanto a actas de origen notarial, son inscribibles: la transferencia de bienes muebles, el acta de protocolización de una sucesión intestada, copias certificadas por notario de las actas de una junta de accionistas, de una asamblea de asociados o de una sesión de directorio. b) De origen judicial.- Son todas las Resoluciones emitidas por las autoridades jurisdiccionales, independientemente de la instancia a la que pertenecen. Las Resoluciones Judiciales inscribibles, pueden ser de inscripción temporal como la anotación de las medidas cautelares, o de carácter definitivo como las sentencias que tienen la calidad de cosa juzgada. c) De origen administrativo.- Títulos formales de documentos administrativos tenemos: resoluciones expedidas por las municipalidades provinciales y distritales sobre aprobación de habilitaciones urbanas, subdivisión de lotes y, acumulación de lotes; certificados de finalización de obras para inscribir las declaratorias de fábrica (construcción de edificaciones); certificados de demolición de construcciones. También están comprendidos El título formal, constituye de esta manera, en un documento con carácter de autenticidad, idóneo para su inscripción en el registro jurídico y su naturaleza puede variar dependiendo de la fuente de su creación, sea esta notarial, administrativa o judicial. Estamos frente a un documento que posee características especiales tales como verdadero, cierto, seguro y auténtico. En la obra de ALFONSO BARRAGÁN 8, el autor describe dichas cualidades con precisión: Verdadero: significa que el documento ha de estar revestido de realidad, debe corresponder exactamente a esta, reflejarla y presentar con fidelidad lo que se quiso crear. Cierto: quiere decir que la génesis del documento ha de realizarse de manera que toda persona tenga completa y fundada confianza en que nació, sin dudas ni incertidumbre, en la forma, tiempo y lugar en que en él mismo se afirma haberse creado. Seguro: significa que el documento debe estar libre de adulteraciones y cambios posteriores a su creación, de modo que sea indubitable y toda persona pueda confiar efectivamente en que todo lo que en él se dice se realizó como allí se expresa. Auténtico: o sea, que el documento no debe estar sujeto a discusión en cuanto a sus elementos formales, que ha de tenerse por veraz en sí mismo, especialmente en cuanto a los caracteres, circunstancias y requisitos que en él concurren, por lo cual gozará de una presunción de veracidad que lo hace apto para imponerse por sí mismo y, llegado el caso, obligatoriamente a todo el mundo por el poder del Estado. Es importante destacar la precisión que se hace en el artículo 225 del Código Civil al señalar No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo. Al respecto PALACIOS MARTÍNEZ 9 ofrece algunos alcances: Los particulares para garantizar que su o sus declaraciones tengan un marco de referencia objetivo necesitan que éstas se encuentren contenidas en un documento. Negocio y documento tienen la relación de continente y contenido por lo que deben de ser netamente diferenciados a fin de mantener una coherencia en el tratamiento de la eventual nulidad de alguno de ellos, ya que resulta evidente que en ambos casos las consecuencias serán distintas. Por documento debe entenderse la entidad material que, formada en presencia de un hecho, está destinada a fijar de modo permanente su representación verbal o figurativa, de modo que pueda hacerlo conocer a distancia de tiempo (en tal sentido, es imprescindible consultar la reciente segunda edición a la traducción del aún vigente CARNELUTTI). Así también, siempre desde el campo del Derecho Procesal PRIETO CASTRO Y FERNANDIZ, pp , donde se define estrictamente al documento como el objeto o materia en el que consta, por escrito, una declaración de voluntad o de conocimiento o cualquier expresión de pensamiento ). Pueden darse dos hipótesis distintas en lo que respecta a la incorporación de un determinado negocio a un documento; puede ser que el negocio, habiendo ya sido concluido anteriormente, sea reproducido en un documento, por ejemplo para dejar constancia de su existencia y evitar los 8 BARRAGÁN, Alfonso M., Manual de Derecho Notarial, Temis, Bogotá, 1979, págs. 1 y ss. 9 En: Código Civil comentado por los 100 mejores especialistas, Tomo I, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, págs. 958 y ss.

5 inconvenientes de una labor probatoria adicional; o bien el negocio puede, aún en vía de formación, ser incorporado al documento coincidiendo, en este caso, conclusión y redacción coetáneamente. Al margen de lo dicho podemos establecer una diferencia fundamental entre ambas concepciones extraída del resultado que se persigue con uno y con otro. Con el documento se pretende formar una entidad con capacidad representativa, siendo por ello incorporada dentro de las operaciones con las que se modifica un estado de hecho preexistente; mientras que la declaración negocial se proyecta sobre la esfera intelectiva de otro sujeto. Esto lleva a diferenciar nítidamente y con ello reconocer que la formación del documento no agota de por sí el proceso formativo de toda declaración, ya que, para que se considere concluido éste, es necesario que sea puesto en conocimiento del sujeto destinatario. Para analizar convenientemente el supuesto en que la confección del documento sea posterior a la celebración del negocio, es a su vez necesario distinguir cuando dicha formalidad constituya solo un reconocimiento o ratificación del mismo, o, en cambio, se utilice al documento para efectivizar una nueva declaración de voluntad. En el primer caso nos encontramos ante una reproducción o reiteración de un negocio, mencionada con anterioridad, y en el segundo ante la formación de un nuevo negocio. Sobre este punto enfaticemos que este fenómeno puede ser distinguido acudiendo a la diversidad sustancial del precepto contenido en el documento, lo que daría lugar a que modificaciones nimias o accesorias no puedan ser asidero suficiente para afirmar la formación de un nuevo negocio, que reemplace al primero, una suerte de "negocio de innovación", como cierta parte de la doctrina española lo ha denominado. El criterio planteado por la norma en su parte final, referido a la posible no afectación del negocio cuando el documento sea declarado nulo, debe de entenderse estrictamente referido a los supuestos en que el documento representa solamente una forma ad probationem (que, a diferencia de la forma ad solemnitatem, no es componente estructural del negocio, por lo que su defecto no priva de validez al negocio, al contrario de aquella), ya que en ellos resulta posible la escindibilidad de los efectos de la nulidad que pudiera golpear al documento, pues si se tratase de una forma ad solemnitatem el negocio también se vería perjudicado en forma irremediable al faltar uno de sus elementos esenciales o constitutivos. Al concretarse el caso bajo comentario resulta evidente que se suscitará la problemática vinculada a la probanza del negocio, para lo cual habrá que acudir a la valoración del documento declarado nulo en cuanto sea ello posible, atendiendo sobre todo al origen de la nulidad. Así por ejemplo, si pensamos en que la nulidad del documento se ha decretado por una falsedad en la firma del declarante, es evidente que, incluso cuestionándose la propia validez del negocio, el contenido documental se vería bastante cuestionado siendo necesario algún otro medio de probanza a fin de que se pueda establecer el "real" contenido negocial. Por último, se debe resaltar que la denominada nulidad documental se obtiene luego de una constatación de los requisitos formales del documento en particular, es decir, los que se reflejan directamente a partir de su tenor literal vinculados a los requerimientos que la ley exige al documento para poder ser considerado idóneo para suplir la finalidad a él inmanente. Los supuestos más claros de nulidades documentales se encuentran en el Derecho Cambiario, específicamente en lo que concierne a los títulos valores tales como la letra de cambio, cheque, pagaré, etc.; no afectando que los antedichos sean considerados como negocios abstractos, concebidos, aquí muy genéricamente, como los negocios en que existe una desvinculación con la causa que le habría servido de sustento Así, podemos afirmar que la nulidad del documento no necesariamente aplica la nulidad del acto, el mismo que subsiste, por cuanto el documento es sólo un medio prueba. El artículo 225 del C.C. consagra la nulidad refleja, entendida como el principio de conservación del acto. 5. La presentación de títulos en el registro El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripción del título a través de un formato de inscripción o formulario, el mismo que se distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompañado del documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos referido que el documento idóneo a efectos de producir la inscripción, es el instrumento público, sin perjuicio de las inscripciones que tienen como sustento instrumentos

6 privados. Por tanto, podremos presentar ante el registro escritura pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros civiles, o copias certificadas por notario, etc. El presentante del título es quien presenta el título en el registro, y puede ser un tercero o cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la práctica no hay limitaciones para constituirse como presentante de un título, bastando para ello presentar la documentación necesaria y pagar el derecho de calificación respectivo. La presentación de los títulos al Registro se realiza específicamente en el área o sección de caja los mismos que están ubicados en cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los Registros Públicos. El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte interesada y debe formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual se le debe adjuntar la documentación respectiva. El formato de solicitud de inscripción debe contener como mínimo la siguiente información: 1.- Nombre y documento de identidad del presentante del título. En caso actuar a nombre de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia; 2.- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o autentique; 3.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar. Lo que significa por ejemplo, que si una Escritura Pública contiene la transferencia de la propiedad de diez inmuebles, el usuario o presentante del titulo, puede solicitar la inscripción de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la inscripción en forma parcial de las restantes nueve transferencias, para lo cual deberá indicar dicha reserva en el mismo formulario de solicitud de inscripción. 4.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada; 5.- Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del Registro de Propiedad Vehicular, en cuyo caso, se indicará en número de Placa de Rodaje o de serie y motor, según corresponda; 6.- Indicación del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurídicas) ante el que se solicita la inscripción del Título; 7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Título); 8.- Adjuntar copia simple del DNI del presentante. 6. El Libro Diario El libro diario es el libro registral, en el cual se consigna de manera cronológica el ingreso o presentación de las solicitudes de inscripción de los títulos. En él se consignan obligatoriamente el día, mes, el año, la hora, el minuto y el segundo en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la prioridad registral. En el libro diario se extienden los asientos de presentación de los títulos ingresados al registro.

7 El Libro Diario es de suma importancia dados los efectos jurídicos que va a determinar en el tiempo. Los datos del asiento de presentación, que son redactados en la sección de digitación del área de caja, forman parte de manera obligatoria del asiento de inscripción. El papel que desempeña el diario está vinculado al artículo IX del Título Preliminar del RGRP, que prescribe que los efectos de los asientos registrales de inscripción, así como la preferencia de los derechos que de éstos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario. Es vital por tanto, que el momento exacto de la presentación del título se encuentre consignado en un documento que acredite dicho hecho, caso contrario, podría anteponerse un título sobre otro y afectar la prioridad que otorga el registro. 7. El asiento de presentación El asiento de presentación se considera una inscripción preliminar del título, por cuanto el contenido del asiento de presentación contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominación del acto jurídico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento público o documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de inscripción de un título, cuando éste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por el registrador o el Tribunal Registral, según sea el caso. 7.1 Contenido Del Asiento De Presentación El asiento de presentación de un título además de tener un número de orden de atención, tendrá los siguientes datos: a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentación del título; b.- Nombre y documento de identidad del presentante del título; c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea público o privado; d.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso, de los que se solicita reserva; e.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; f.- Partida Registral: número de tomo y folio; ficha o partida electrónica o placa vehicular; g.- Registro y sección al que corresponda el título, en su caso; h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito en el que se encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripción; i.- Indicación de los documentos que se acompañan al titulo. 7.2 Vigencia y prórroga del asiento de presentación. De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un título tiene, en principio, una vigencia de 35 días hábiles. No obstante ello, dicho plazo puede ser prorrogado en forma automática por 25 días adicionales para los efectos de subsanar observaciones, pago de mayor derecho o para que el área de catastro emita el informe técnico respectivo en los casos previstos en la Resolución No SUNARP/SN La Resolución Nº SUNARP-SN señala lo siguiente: Considerando que, en la primera parte del primer párrafo del artículo 9º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº SUNARP/SN y modificado por Resolución Nº SUNARP/SN, se establece como regla general que los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro; Que, a efectos de dar cabal cumplimiento a tal disposición, se ha venido implementando, sostenida y progresivamente, las áreas de Catastro de cada una de las Zonas Registrales; Que, sin embargo, la aplicación de tal norma ha ocasionado que se incremente la carga de trabajo de dichas áreas de Catastro, excediendo la capacidad operativa de las mismas; por lo que corresponde acogerse a la excepción prevista en la segunda parte del primer párrafo del artículo 9º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, y en ese sentido determinar los casos de modificación física que no requerirán informe técnico previo de las áreas de Catastro para acceder a su inscripción;

8 Que, asimismo, resulta necesario regular los requisitos generales que deben contener los planos que se presenten al registro para coadyuvar a la inscripción de los actos que se precisen conforme al considerando precedente, y los que se adjunten a las solicitudes de búsqueda catastral, y por ende precisar los datos técnicos mínimos necesarios con que deben contar, a fin de permitir su adecuada evaluación por el área de Catastro de cada Zona Registral; Que, es función y atribución de la SUNARP, de conformidad con lo dispuesto en el literal b) del artículo 3º de su Estatuto, aprobado por Resolución Suprema Nº JUS, normar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; Que, el Directorio de la SUNARP, en su sesión de fecha 30 de junio del 2004, en uso de la atribución contemplada en el literal b) del artículo 12º del Estatuto de la SUNARP, aprobó por unanimidad la Directiva que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro para acceder a su inscripción, así como los requisitos generales que deben observar tanto los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de tales actos, como los que se adjunten a las solicitudes de búsqueda catastral; Estando a lo acordado y de conformidad con lo dispuesto en el literal l) y v) del artículo 7º del Estatuto de la SUNARP; Se resuelve: artículo Primero.- Aprobar la Directiva Nº SUNARP/SN, que precisa los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro para acceder a su inscripción, así como los requisitos generales que deben observar tanto los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de tales actos, como los que se adjunten a las solicitudes de búsqueda catastral. artículo Segundo.- La presente Resolución y la Directiva aprobada entrarán en vigencia al siguiente día de su publicación. DIRECTIVA Nº SUNARP-SN 1. ANTECEDENTES Y CONSIDERACIONES Los actos inscribibles en el Registro de Predios se encuentran regulados mayoritariamente en el Código Civil, en la Ley Nº 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, en su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº MTC, en la Ley Nº 27333, en la Ley Nº 27755, en el Reglamento General de los Registros Públicos, así como en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº SUNARP/SN y modificado por Resolución Nº SUNARP/SN. En la primera parte del primer párrafo del artículo 9º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se establece una norma de aplicación general: Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. Sin embargo, en la segunda parte del mismo, se establece una excepción a tal norma: La SUNARP podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro. Atendiendo a la limitada capacidad operativa de las áreas de Catastro de cada una de las Zonas Registrales, corresponde acogerse a la excepción citada en el párrafo precedente y especificar, de entre el universo de actos inscribibles que conllevan modificación física de predios, cuáles serán los actos que deberán contar necesariamente con el informe técnico previo del área de catastro para acceder a su inscripción. Cabe precisar que la excepción antes citada, parte del supuesto de áreas de catastro ya implementadas pero con limitaciones en su capacidad operativa, en tanto que la excepción prevista en la Sétima Disposición Transitoria del mismo Reglamento de Inscripciones, se sustenta en la existencia de Zonas Registrales con áreas de catastro aún en implementación; por lo que la especificación de los actos inscribibles a que se hace referencia en el párrafo precedente, comprenderá también los actos inscribibles aún en trámite del entonces Registro Predial Urbano. Asimismo, es necesario implementar procesos uniformes de ingreso, mantenimiento y actualización de información catastral, así como la incorporación gráfica de los planos que contengan los títulos archivados que sustentan los derechos inscritos, con la finalidad de mantener una información gráfica completa y homogénea de los antecedentes registrales. Finalmente, respecto a los requisitos generales que deben contener los planos que se presenten al registro, tanto para la inscripción de los actos detallados en el punto 5.1, como para la expedición de certificados de búsqueda catastral, corresponde precisar los datos técnicos mínimos necesarios con que deben contar, a fin de permitir su adecuada evaluación. 2. OBJETIVOS La presente Directiva tiene por objeto precisar los siguientes aspectos Técnico Catastrales: - Los actos inscribibles en el Registro de Predios que requerirán informe previo del área de Catastro para acceder a su inscripción.

9 Los casos de prórroga del asiento de presentación son diversos, así podemos encontrarnos frente a prórrogas de oficio, prórroga automática y otros casos de prórrogas previstos en el RGRP. Los casos de prórroga son los siguientes: - Requisitos generales que deben observar los planos que se presenten al Registro para sustentar la inscripción de los actos respectivos, así como los planos que se adjunten a las solicitudes de búsqueda catastral. 3. ALCANCE Todos los Órganos Desconcentrados de la SUNARP 4. BASE LEGAL - Ley Nº Ley Nº 27157, y su reglamento, aprobado por D.S Nº MTC. - Ley Nº Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución Nº SUNARP/SN y modificado por Resolución Nº SUNARP/SN. - Reglamento General de los Registros Públicos. 5. CONTENIDO 5.1. Actos inscribibles en el Registro de Predios que requieren informe previo del área de Catastro para acceder a su inscripción: a) Inmatriculaciones. b) Acumulaciones e Independizaciones de predios no lotizados. c) Lotizaciones no aprobadas mediante Resolución Municipal. d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, respecto de su matriz. También requerirán informe técnico previo del área de Catastro las Solicitudes de Búsqueda Catastral. La incorporación de un predio al registro, así como las modificaciones físicas que se inscriban, haya o no mediado informe técnico del área de Catastro, deberán ser comunicadas a dicha área a fin que ésta actualice su Base de Datos Requisitos generales que deben contener los Planos que se adjunten a los actos detallados en el punto 5.1. Los planos de ubicación y perimétricos de predios urbanos y rurales que se presenten al registro, además de utilizar los parámetros establecidos en el Titulo II Capítulo XVII del Reglamento Nacional de Construcciones, deben estar elaborados en una escala gráfica que permita la visualización y verificación de los datos técnicos. El plano perimétrico debe contener el cuadro de datos técnicos donde obren los vértices debidamente georeferenciados, en coordenadas UTM, datum oficial, y debe estar visado por el profesional competente para ello, que se responsabilice por la facción del documento cartográfico. En los casos que no sea posible presentar planos en un sistema georeferenciado, por estar referidos a predios ubicados en zonas no catastradas, se presentará planos en los que la localización y ubicación del predio se realice en función a aspectos físicos resaltantes y no perecederos del predio, los que deben estar firmados y suscritos por el verificador competente. Los planos de lotización que se presenten al registro, deben contar con un cuadro resumen en que se describa las áreas por manzana, así como con un cuadro general de datos técnicos, debiendo adjuntarse asimismo el plano de ubicación a escala conveniente. Para los casos en que el plano haya sido diseñado asistido por computadora (CAD), el usuario podrá adjuntar la información gráfica y literal correspondiente en medios magnéticos. 5.3 Requisitos que deben contener los planos que se adjunten a las solicitudes de búsqueda catastral. A las solicitudes de búsqueda catastral debe adjuntarse un plano perimétrico, que debe observar los requisitos a que se refiere el primer párrafo del artículo 18º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Para aquellos casos en que no exista puntos suplementarios ligados a la red geodésica, el levantamiento topográfico debe contener, según sea el caso, la siguiente información: a) Los datos físicos resaltantes y/o a las cabezas de manzanas existentes, levantando los detalles topográficos no perecederos. b) Descripción de la geomorfología del terreno, las vías de acceso, la ubicación por calle, la numeración municipal anterior, y, opcionalmente, las descripciones adicionales. c) Cuando se trate de predios rurales, se deberá consignar el nombre del propietario/posesionario actual, y de los anteriores, que figuren en el Padrón Catastral del Ministerio de Agricultura; unidad catastral antigua y actual; y otras descripciones adicionales. Los levantamientos topográficos rurales deben de graficarse sobre una base cartográfica existente georeferenciada.

10 a) Prórroga de oficio del asiento de presentación por causa objetiva hasta por 60 días hábiles. En estos casos la prórroga de la vigencia del asiento de presentación del título es hasta por un máximo de 60 días hábiles adicionales a los 35 días hábiles del plazo ordinario, mediante Resolución del Gerente Registral o funcionario competente. La resolución de prórroga de oficio se debe basar en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir, en este caso de prórroga de oficio nos referimos a que la vigencia del asiento de presentación tiene un plazo de hasta 95 días hábiles. La prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se produce como lo indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. Así tenemos por ejemplo, el caso de la presentación títulos de propiedad al Registro en forma masiva por parte de COFOPRI, los cuales no pueden ser atendidos o calificados por los Registradores Públicos, en el plazo de 07 días hábiles que prevé el Reglamento General de los Registros Públicos. b) Prórroga en forma automática por calificación negativa o para emitir informe el área de catastro, hasta por 25 días hábiles. La prórroga automática hasta por 25 días hábiles adicionales al plazo ordinario de 35 días, sólo es aplicable a los casos expresamente establecidos en el Reglamento General, y que son los siguientes: 1) Cuando el título es observado por defecto subsanable. Por ejemplo cuando no se acreditó la convocatoria para la inscripción de acuerdos de una Junta General de Accionistas en una Sociedad Anónima, salvo que sea Junta Universal. 2) Por liquidación registral. En este caso la denegatoria de inscripción se debe a la falta de pago de los derechos registrales, ya sea por pago en forma incompleta o porque sólo se ha cancelado los derechos de trámite. 3) Cuando el título requiere informe previo de catastro. Los casos en que se requiere dicho informe se establece en la Resolución Nº SUNARP/SN, es decir, para el caso de inmatriculaciones, acumulaciones e independizaciones de predios no lotizados, lotizaciones no aprobadas mediante resolución municipal, rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios respecto a su matriz. También se debe precisar que el área de catastro debe emitir el informe respectivo, en forma obligatoria, para la expedición de los certificados de búsqueda catastral. c. Prórroga por apelación y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral Se presentan las siguientes situaciones específicas: 1) Cuando se ha interpuesto recurso de apelación. En este caso la vigencia del asiento de presentación queda prorrogada automáticamente hasta que el Tribunal Registral resuelva el recurso de apelación. El artículo 159 del RGRP señala que toda Resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por única vez, el Presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de treinta (30) días. Asimismo el Presidente del Tribunal Registral informará mensualmente al

11 Superintendente Adjunto de las prórrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con precisión de las causas que las motivaron. Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, bajo el régimen de la notificación personal prevista en el artículo 21 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, salvo que el administrado solicite la notificación a su dirección electrónica según lo regulado en el numeral 20.4 del artículo 20 de la misma Ley. La copia de la resolución materia de notificación será certificada por el Presidente de la Sala respectiva. En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación citada en el párrafo anterior, se remitirá el título al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución. Cuando no sea posible efectuar la notificación personal al apelante, pese a las indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a él, la resolución será remitida al Registrador para su puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisión de la esquela pertinente. Simultáneamente se dispondrá su publicación en el diario oficial El Peruano, y en la página web de la SUNARP por un plazo máximo de tres meses. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de publicación en El Peruano. 2) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripción y el interesado aún no cancela el mayor derecho. En este caso el título queda prorrogado por 10 días hábiles desde la notificación, para que el interesado cancele los derechos liquidados, caso contrario vence el asiento de presentación. 3) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripción y detecta un defecto del título por subsanar. En este caso el plazo de la vigencia del asiento de presentación queda prorrogado por 15 días adicionales desde la notificación para subsanar lo indicado por el Tribunal. 4) Cuando el Tribunal no resuelva la apelación en contra del apelante. En este caso en que la máxima instancia administrativa confirma la denegatoria de inscripción, el título queda prorrogado por 03 meses y 15 días hábiles para anotar la demanda de la acción contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la acción ante el poder judicial y 15 días hábiles para anotar la demanda en el Registro respectivo). De este modo, podemos afirmar, a la luz de la normativa registral vigente, que la prórroga de la vigencia del asiento de presentación de un título se produce de oficio, en virtud de resolución gerencial o jefatural, según corresponda, motivada y fundada en las causales previstas en el RGRP; y, automáticamente de acuerdo a los casos previstos en el artículo 28 del RGRP y además no requiere de resolución alguna que la conceda. De acuerdo al RGRP, los órganos competentes para expedir la resolución registral que autoriza la prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación, son: 1) El gerente registral zonal o del área registral respectiva. En los casos en que la Zona Registral, tenga más de un Gerente con competencia en materia Registral (como es el caso de la Zona Registral IX - Sede Lima), la resolución de prórroga del asiento de presentación, debe ser expedida por el gerente del área registral al que pertenece el titulo materia de prórroga de oficio. (puede ser el gerente del registro de la propiedad inmueble, el gerente del registro de bienes muebles, el gerente del registro de personas naturales o el gerente del registro de personas jurídicas)

12 El jefe registral de la zona respectiva, es el competente para expedir la resolución de prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación, cuando en la zona registral respectiva existan más de un gerente de área registral con facultades para otorgar prórrogas y ésta deba alcanzar a títulos que involucran a más de un registro. Este caso, también es aplicable hasta ahora, sólo en la Zona Registral IX Sede Lima. Cuando la prórroga de oficio del asiento de presentación trasciende el ámbito de una zona registral, el órgano competente para emitir la Resolución de prórroga de oficio del asiento de presentación es la gerencia registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede única queda en la ciudad de Lima. De acuerdo al artículo 27 del RGRP, el Gerente Registral o Gerente de Área, es el competente para que, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puedan prorrogar de oficio y con carácter general hasta por 60 días adicionales al ordinario la vigencia del asiento de presentación. 7.3 Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación La figura de la suspensión del plazo de la vigencia del asiento de presentación se incorpora a nuestra legislación a partir del RGRP vigente desde octubre del La suspensión de la vigencia del asiento de presentación, se produce por hechos ajenos al título presentado. Tales causas por las que se suspende el cómputo de la vigencia plazo del asiento de presentación, se imputan a títulos anterior, cuyos asientos aún vigentes son incompatibles con el título suspendido y en otros casos, tal como señala el reglamento, por causa generadas por el propio registro: reconstrucción de partida, reconstrucción de titulo archivado necesario para la calificación, etc. La suspensión, pues, conlleva a que se omita el cómputo del plazo de vigencia del asiento de presentación. En el caso de títulos incompatibles y luego de la calificación, se indica al usuario la correspondiente suspensión. En caso de reconstrucción de partida se le comunicará la suspensión y el motivo. Concluidas o extinguidas las causas que generaron la suspensión de la vigencia del asiento de presentación, se reiniciará el conteo del cómputo del plazo de vigencia del asiento de presentación del titulo suspendido. La suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación de un titulo es otorgada en forma automática, no necesita de resolución autoritativa alguna, están expresamente establecidas en el reglamento general de los registros públicos. De acuerdo al artículo 29 del RGRP se suspende el plazo de vigencia del asiento de presentación en los casos siguientes: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior. En este caso debemos entender que una vez que se tache o inscriba el título anterior se procederá a inscribir o rechazar el título que fue suspendido. b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva. La suspensión concluirá con la reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. Como se puede verificar, en este caso no importa si concluyó el plazo fijado y la partida no fue reconstruida, la suspensión operará al margen del hecho de la reconstrucción La reconstrucción de partidas se encuentra regulada en el artículo 117 del RGRP y señala que en los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones previstas en el primer párrafo del artículo 116, no cuente con el duplicado de la partida perdida o destruida y la totalidad de la información relativa a la misma, ordenará el inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida. En la resolución, que a tal efecto se expida, se designará al Registrador encargado de llevar adelante la reconstrucción y se dispondrá la publicación de un aviso en el Diario Oficial El Peruano y en otro de mayor circulación.

13 c) Cuando el título archivado se encuentre en reconstrucción. La suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella. a) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque éste o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada. e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con el derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6º del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de dicha anotación preventiva. La suspensión opera desde la comunicación efectuada por el Registrador mediante la correspondiente esquela, la que debe contener además, si fuera el caso, la referencia a los defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el título. Durante el período de suspensión podrá admitirse el reingreso del título, el que será derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensión. Sin perjuicio de ello, el presentante del título podrá solicitar la reconsideración de la suspensión a través de la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces, la que será derivada de inmediato al Registrador, quien la resolverá en el plazo de tres días, bajo responsabilidad. De presentarse recurso de apelación, este deberá comprender, de ser el caso, los defectos detectados y la suspensión del título. Desaparecida la causal de suspensión, el Registrador procederá a extender el asiento de inscripción o a calificar el título reingresado, según corresponda. 8. Conclusión del procedimiento registral El curso natural del procedimiento registral debería, bajo ciertas condiciones de formalidad, llevar a la consiguiente inscripción del título en el registro, sin embargo no todos los títulos presentados lograrán obtener una posición registral, pues muchas veces no poseen vocación registral y en otros casos adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal previsto, entre otras causas previstas en la ley. De acuerdo al artículo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con: a) La inscripción; b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación; c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria. Que el procedimiento registral culmine por la inscripción del título en el registro, significa que la calificación a la que ha estado sometido ha sido positiva, es decir, el título ha cumplido con los requisitos legales. Adicionalmente, se ordenará la utilización de mecanismos de publicidad que la Oficina Registral considere pertinentes, tales como la colocación de avisos en los lugares más visibles de la oficina, medios electrónicos públicos u otros que permitan dar a conocer dicho procedimiento a los interesados, los que se mantendrán durante todo el período de reconstrucción. Las publicaciones mencionadas en los párrafos precedentes, deberán precisar la pérdida o destrucción producida, los datos que permitan el mejor conocimiento de las inscripciones materia de reconstrucción y la convocatoria a los interesados para que aporten toda la información que permita la reconstrucción de las partidas perdidas o destruidas. Sin perjuicio de dichas publicaciones, la Gerencia podrá solicitar información a los Notarios, al Archivo de la Nación, a las Municipalidades, u otras entidades o personas vinculadas a las inscripciones materia de reconstrucción.

14 Cabe preguntarnos cuál es la consecuencia inmediata de la inscripción del título en el registro? El acceso del título al registro reserva la prioridad y permite oponer, frente a nuestro título, otros títulos no inscritos Se debe precisar que la inscripción o acceso al registro de un título, no significa que los títulos con causales de nulidad o anulabilidad sean convalidados por el registro, por cuanto lo único que hace el registro es publicitarios y legitimarlos estableciendo una presunción Juris Tantum, de que el contenido de los asientos se presumen ciertos y válidos; sin embargo, las partes o el Poder Judicial pueden modificar el sentido del acto inscrito o nulidad o cancelación del acto o derecho inscrito. Según el artículo 1 del RGRP, el procedimiento registral, tiene por finalidad la inscripción de un título, consecuentemente inscrito éste, el procedimiento registral ha concluido, con relación al titulo en particular. Entonces, la primera forma o causa por el cual el procedimiento registral concluye, es por la inscripción del titulo; sin embargo, es bueno precisar que la inscripción registral no convalida actos nulos o anulables. 8.1 Conclusión del procedimiento registral, por desistimiento total de la rogatoria de inscripción El desistimiento de inscripción de un título, es el acto por el cual el presentante del título en forma expresa y por escrito, se retrae de los efectos jurídicos de la inscripción, es decir, revoca su voluntad dirigida a la inscripción del título en el registro. El desistimiento puede ser parcial cuando se refiere a uno o más actos inscribibles contenidos en el título, o total cuando está dirigido a todos los actos contenidos en él. En el caso del desistimiento total la consecuencia es la tacha del título. A efectos de optar por el desistimiento parcial hay que tener en cuanta que este solo procede cuando se trate de actos separables Personas legitimadas para presentar el desistimiento Cuando el presentante del título, indicó en el formato de solicitud de inscripción que actúa en representación de otra persona, la facultad de desistimiento total o parcial, podrá ser ejercida indistintamente por cualquiera de ellos, presentante del título o del titular del derecho. El presentante del título, sólo él puede desistirse de la solicitud de inscripción del título cuando éste en el formulario de solicitud de inscripción no indicó que actúa a nombre de otra persona natural o jurídica. Ni siquiera los otorgantes del título pueden desistirse cuando el presentante es una persona distinta a ellos. Esta limitación en cuanto a las personas que están facultadas para que puedan solicitar el desistimiento, es una previsión, en el sentido de que el tercero presentante distinto a los otorgantes del acto o derecho, puede tener en muchos casos intereses totalmente opuestos, respecto a la solicitud de inscripción del título. Así por ejemplo un acreedor tiene todo el interés en que se inscriba una transferencia de un inmueble determinado a favor de su deudor (ej. ya sea por compra venta, donación, anticipo de legítima, por sucesión intestada o testamentaria, etc.) a los efectos de una vez inscrita la transferencia a favor de su deudor, para posteriormente trabar medidas cautelares sobre el bien de su deudor (ej. anotación de demanda o embargo). En el ejemplo antes indicado, es evidente que el presentante del título (acreedor) y el adquirente del bien (deudor), tienen intereses totalmente antagónicos, por lo que el titular del derecho de propiedad no podrá desistirse del título, por no tener la calidad de presentante. En estos casos los Registradores Públicos, no tendrán que hacer indagación alguna, debiendo limitarse a revisar el contenido del formato de solicitud de inscripción para verificar si el presentante actuaba en representación del titular del derecho o no. En el caso de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil, sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción de título que actúa en interés de persona distinta, en cuyo caso sólo procederá el desistimiento a solicitud de ésta. Consecuentemente en

15 todos los casos de resoluciones judiciales inscripciones derivados de procesos civiles, el presentante del título no podrá desistirse del acto o derecho en trámite Actos registrales no desistibles por el presentante Se excluyen del desistimiento total o parcial, las resoluciones judiciales inscribibles, derivadas de procesos penales y laborales. En el primer caso el interés público que hay que tutelar impide que la iniciativa privada impida la inscripción del acto en el registro. En el segundo caso se debe tener en cuenta la naturaleza constitucional de algunos derechos laborales, por lo que sería contraproducente acoger el desistimiento. Finalmente deberá tenerse en cuanta que si el Juez deja sin efecto la resolución en cualquier momento antes de la inscripción, el Registrador dará por concluido el procedimiento registral tachando el título Formalidades del desistimiento De acuerdo al artículo 13 del RGRP para desistirse de la inscripción es necesario presentar un escrito con firma legalizada por Notario o fedateado ante el fedatario de SUNARP. En el caso de que el presentante sea un Notario, su desistimiento no requerirá de legalización de firma. El desistimiento se tramitará utilizando la misma vía que el reingreso. 8.2 Conclusión del procedimiento registral por caducidad del asiento de presentación del título. El artículo 43 del RGRP, prescribe: En los casos en los que se produzca la caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación sin que se hubiesen subsanado las observaciones advertidas o no se hubiese cumplido con pagar el mayor derecho liquidado, el Registrador formulará la tacha correspondiente La tacha por caducidad del asiento de presentación también denominada TACHA PROCESAL, es aquella que da por vencimiento de la vigencia del asiento de presentación, lo que difiere de la Tacha Sustantiva de un título, la que se da cuando el título presentado adoleciera de defecto insubsanable. La lógica consecuencia del vencimiento del plazo del asiento de presentación, además de dar por concluido el procedimiento registral, el Registrador Público, deberá devolver la totalidad de los documentos presentados por el usuario, a los efectos de que pueda, si lo estima conveniente, presentarlos nuevamente, subsanando, los defectos u obstáculos que impidieron la inscripción del título tachado. Nada impide que el mismo título sea presentado nuevamente, puesto que la conclusión del procedimiento registral por caducidad del asiento de presentación se debe única y exclusivamente por haber transcurrido el tiempo y no haber subsanado las observaciones o el pago de mayor derecho. Haciendo un paralelo con el procedimiento judicial, en éste si existe la institución de la cosa juzgada; sin embargo, en el procedimiento administrativo registral no existe tal institución (la cosa juzgada), por lo tanto un título tachado puede ser presentado varias veces para su inscripción, hasta subsanar los defectos de forma o de fondo advertidos y comunicados por el Registrador; es decir, a pesar de haber adquirido la condición jurídica de cosa decidida, por haber sido resuelta por el Tribunal Registral, el título puede perfectamente ser presentado varias veces para su inscripción registral. No exista norma que lo prohíba. 9. Medios Impugnatorios en el Procedimiento Registral 12 Manual Oficial de los servicios registrales, SUNARP, 2010, págs. 111 y ss.

16 Como cuestiones generales podemos decir que frente a la inscripción no cabe la interposición de ningún medio impugnatorio, siendo que ante la ocurrencia de una inscripción ilegal la única forma defensa es recurrir al Poder Judicial. Los títulos son calificados en primera instancia por el registrador y, ante lo resuelto por él se puede recurrir ante la segunda instancia administrativa: el Tribunal Registral. Se recurre a los medios impugnatorios frente a liquidaciones, observaciones y tachas, así como también frente a denegatoria de publicidad registral por parte de los registradores y abogados certificadores. 9.1 El Recurso de Reconsideración Este es un recurso opcional y se emplea para todos los procedimientos administrativos. Se interpone ante el mismo Registrador y el término de interposición es de 15 días y será resuelto en el plazo máximo de 30 días. Transcurridos los 30 días sin mediar Resolución, el interesado podrá considerar aceptado el recurso (opera el silencio administrativo positivo). Este recurso no requiere de mayor formalidad; en ese sentido no es necesario que un abogado suscriba el recurso, siendo suficiente un escrito firmado por el interesado. 9.2 El Recurso de Apelación Se interpone frente a las decisiones de los Registradores (liquidaciones, observaciones y tachas), también contra las decisiones de registradores y abogados certificadores respecto a solicitud de Certificados. Se interpone ante el Registrador que calificó el título vía Oficina de Trámite Documentario. Los plazos a considerar a efectos de presentar el recurso son: 1) En el procedimiento registral; dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. 2) En caso de denegatoria de otorgamiento de certificados registrales; dentro de los 15 días hábiles siguientes que se entiende notificada la decisión del Registrador o abogado certificador. Los requisitos de admisibilidad de acuerdo al artículo 145 del RGRP son: a) Indicación del registrador ante quien se interpone el recurso. b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante. c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título. d) Fundamentos de la impugnación. e) Lugar, fecha y firma. f) Autorización de abogado, salvo que el apelante fuese notario. 10 La inexactitud registral y su rectificación 10.1 Concepto de inexactitud registral El artículo 39 Ley Hipotecaria española utiliza la expresión amplia de inexactitud registral, como todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. En cuanto a las causas de la inexactitud registral, ROCA SASTRE, citado por MANZANO SOLANO 13 agrupa en cuatro supuestos las causas que pueden dar lugar a la inexactitud registral: a) El Registro permanece inalterado frente a una realidad jurídica que ha sufrido alteración; v. gr. una hipoteca deviene ineficaz por haber sido satisfecho el crédito garantizado, pero no se ha practicado la correspondiente cancelación. b) El Registro se altera frente a una realidad jurídica que permanece inalterada; v. gr. se inscribe una hipoteca pactada en garantía de un crédito inexistente. c) El Registro sufre alteración sobre la base de una mutación operada en la realidad jurídica, pero sin que ésta se traduzca exactamente en aquel; v. gr. error sufrido al practicarse el correspondiente asiento, como 13 MANZANO SOLANO, Op. Cit. pág 479

17 puede ser la equivocación del nombre del adquirente, o de la cuota hereditaria adjudicada. d) El Registro acusa una doble inmatriculación, por figurar inmatriculada una misma finca dos o más veces Causas de la inexactitud registral El artículo 75 y ss. del RGRP contiene la normativa sobre las causas de inexactitud registral y los procedimientos para la necesaria rectificación. Aquí presentamos una síntesis de tales normas: a) Procedencia de la rectificación. Los Registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito. No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida registral. (artículo 76) b) Solicitud de rectificación. Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas señaladas en el artículo 12º de este Reglamento. Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda. (artículo 77) c) Forma general de rectificación. Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o la circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad (artículo 78) Rectificado un asiento, se rectificarán también los demás asientos que hubieran emanado del mismo título, aunque se hallen en otras partidas, si éstas contuvieran el mismo error (artículo 79) El RGRP prevé los errores materiales y errores de concepto. El error material indica el artículo 81, se presenta en los siguientes supuestos: a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo; b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. El Reglamento opta por dar una definición negativa de los errores de concepto, al mencionar que aquellos errores que no fueran materiales, se les considerará como de concepto. Sin embargo, la legislación española señala que estos errores se cometen cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. d) Forma de rectificación de error material. Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII del RGRP, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente. e) Rectificación de error de concepto. La rectificación de los errores de concepto se efectuará: 1. Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76º del presente Reglamento; 2. Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

18 f) Vigencia de la rectificación. La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice. El Reglamento prevé que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto La doble inmatriculación Señala la doctrina 14, que la doble inmatriculación se produce cuando una misma finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas o una porción de la misma son objeto de inmatriculación en dos o más folios registrales independientes, dando o pudiendo dar lugar a distintos historiales tabulares. Es decir, creando una inexactitud registral, como consecuencia de la alteración de las reglas propias de la inmatriculación, y originando una situación registral patológica, que va contra la idea fundamental de llevanza del registro por fincas. El RGRP señala que existe duplicidad de partidas cuando se ha abierto más de una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que determine la apertura de una partida registral conforme al tercer párrafo del artículo IV del Título Preliminar del RGRP. Se considera también como duplicidad de partidas la existencia de superposición total o parcial de áreas inscritas en partidas registrales correspondientes a distintos predios. Las normas aplicables a la duplicidad se encuentran comprendidas en el RGRP, artículo 57 y siguientes que pasamos a reproducir: Artículo 57º.- Funcionario competente Advertida la duplicidad, ésta será puesta en conocimiento de la Gerencia Registral correspondiente, la cual mediante Resolución debidamente motivada dispondrá las acciones previstas en este capítulo. Tratándose de partidas abiertas en distintos órganos desconcentrados, el competente para conocer el procedimiento de cierre será el Gerente Registral del órgano desconcentrado en el que se encuentre la partida de mayor antigüedad. La misma regla se aplica en los casos de superposición total o parcial de predios inscritos en partidas abiertas en órganos desconcentrados distintos. En los casos de los dos párrafos anteriores, advertida o comunicada la duplicidad, el Gerente Registral del órgano desconcentrado en el que se encuentra la partida menos antigua, remitirá al Gerente Registral competente en un plazo no mayor de 20 días, copia autenticada por fedatario de la partida registral y de los antecedentes registrales. Tratándose de predios, el área de catastro donde se encuentra la partida más antigua, emitirá el informe correspondiente. Concluido el procedimiento de cierre en los supuestos de los párrafos anteriores, el Gerente Registral competente, mediante oficio, encargará el cumplimiento de la resolución de cierre, a los Gerentes Registrales de las Zonas Registrales en las que obren las demás partidas involucradas. Artículo 58º.- Duplicidad de partidas idénticas Cuando las partidas registrales duplicadas contengan las mismas inscripciones o anotaciones, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y la extensión de una anotación en la más antigua, dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida que ha sido cerrada, con la indicación de su número. Asimismo, en la anotación de cierre se dejará constancia que las inscripciones y anotaciones se encuentran registradas en la partida que permanece abierta. Cuando las partidas idénticas se hayan generado en mérito al mismo título, permanecerá abierta aquella cuyo número se haya consignado en la respectiva anotación de inscripción; si en ésta no se hubiera indicado el número de la partida, se dispondrá el cierre de aquélla cuyo número correlativo 14 MANZANO SOLANO, Antonio, Op. Cit. pág. 481

19 sea el mayor. En este último caso se dispondrá, además, la rectificación de la omisión incurrida en la anotación de inscripción. Artículo 59º.- Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor antigüedad. Artículo 60º.- Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles y oposición Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia Registral correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas partidas así como a aquellos cuyos derechos inscritos puedan verse afectados por el eventual cierre, en el domicilio que aparece señalado en el título inscrito con fecha más reciente. Adicionalmente, a fin de que cualquier interesado pueda apersonarse al procedimiento y formular oposición al cierre, se publicará un aviso conteniendo un extracto de la citada resolución en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional, pudiendo publicarse en forma conjunta en un solo aviso, el extracto de dos o más resoluciones. Asimismo, el aviso se publicitará a través de la página Web de la SUNARP, a cuyo efecto, la Gerencia Registral remitirá copia del mismo a la Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas, antes del inicio del cómputo del plazo a que se refiere el penúltimo párrafo, a efectos que se publicite durante dicho plazo. El aviso a que se refieren los párrafos anteriores, debe contener la siguiente información: a) Número de la resolución que dispone el inicio del trámite de cierre de partida así como el nombre y cargo del funcionario que la emite; b) Descripción del bien o del otro elemento que originó la apertura de la partida, según sea el caso; c) Datos de identificación de las partidas involucradas; d) Nombre de los titulares de las partidas involucradas tratándose de bienes o de aquéllos cuyo derecho pudiera verse perjudicado en los demás casos. e) La indicación de que cualquier interesado puede formular oposición al cierre dentro de los 60 días siguientes a la última publicación del aviso, y de acuerdo a lo dispuesto en el último párrafo de este artículo, precisando la sede del órgano desconcentrado de la SUNARP donde debe presentarse el escrito de oposición. Transcurridos 60 días desde la última publicación del extracto de la Resolución a que se refiere el segundo párrafo del presente artículo, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este último caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente. La oposición se formulará por escrito, precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad o la improcedencia del cierre de partidas. Artículo 61º.- Duplicidad generada por aparición de partidas perdidas Cuando con posterioridad a la reconstrucción de una partida registral, apareciera la partida perdida, la Gerencia Registral dispondrá el cierre de la partida extendida en reemplazo de la original durante el procedimiento de reconstrucción, salvo que en la partida reconstruida se hayan extendido nuevos asientos, en cuyo caso prevalecerá ésta. Artículo 62º.- Finalidad y efectos de las anotaciones de duplicidad y de cierre de partidas. En tanto no se efectúe el cierre respectivo, no existe impedimento para la inscripción de actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se realice afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad. Una vez extendida la anotación de cierre, no podrán extenderse nuevos asientos de inscripción en la partida cerrada. Sin embargo, dicho cierre no implica en modo alguno declaración de invalidez de los asientos registrados, correspondiendo al órgano jurisdiccional declarar el derecho que corresponde en caso de inscripciones incompatibles.

20 Tratándose del Registro de Predios, cuando aún no se hubiera dispuesto el inicio del procedimiento de cierre a que se refiere el artículo 60º, el Jefe del Área de Informática, a solicitud de la Gerencia Registral correspondiente, procederá a incorporar en la base de datos del sistema informático registral un mensaje que publicite en las partidas involucradas la duplicidad detectada de manera categórica por el área de catastro, el mismo que se mantendrá hasta que ocurra cualquiera de las siguientes situaciones: a) Se anote en la partida respectiva la Resolución de la Gerencia Registral que dispone el inicio del procedimiento de cierre de partida por duplicidad; b) El Gerente Registral se abstenga de iniciar el procedimiento de cierre de partida conforme a lo dispuesto en la Tercera Disposición Complementaria de la Ley Nº 27333; c) El Registrador efectúe la anotación de independización a que se refiere el artículo 63º; d) El Gerente Registral disponga su levantamiento, en los demás casos en los que no proceda iniciar el procedimiento de cierre. Artículo 63º.- Superposición parcial y eventual desmembración Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el artículo 60º, especificándose en la respectiva anotación de cierre, que éste sólo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia del área que no se encuentra afecta al cierre parcial, con precisión de los linderos y medidas perimétricas, salvo que no se haya podido determinar con exactitud el área superpuesta, en cuyo caso se precisará su ubicación y el área aproximada. Tratándose de superposiciones generadas por independizaciones respecto de las que no se hubiera extendido el asiento de modificación de área ni la respectiva anotación de independización en la partida matriz, y siempre que los asientos de las respectivas partidas sean compatibles, se dispondrá que el Registrador proceda a extender, en vía de regularización, el asiento y la anotación de correlación omitidos, indicando en el primer caso, cuando corresponda, el área, linderos y medidas perimétricas a la que queda reducida el área mayor como consecuencia de la desmembración que se regulariza. Si la superposición a que se refiere el párrafo anterior, fuera detectada por las instancias de calificación registral, éstas dispondrán o efectuarán, según corresponda, de oficio o a petición de parte, la extensión del asiento y anotación omitidos, en la forma señalada en el párrafo precedente.