Gloria Bolaños Castillo

Transcripción

1 SISTEMA DE GESTIÓN Y FINANCIACIÓN DEL PROYECTO URBANO II Gloria Bolaños Castillo Gestión de Proyectos Urbanos Estratégicos y Planes Parciales

2 Contenido 1. Aproximándonos al tema 2. Políticas y estrategias de ordenamiento territorial y su articulación con PUE. 3. Directrices para el desarrollo del PUE 4. Instrumentos de gestión y financiación aplicables a los proyectos urbanos. Gestión de Proyectos Urbanos Estratégicos y Planes Parciales

3 Contenido 5. Modelos de financiación de proyectos urbanos 6. Gestión asociada del proyecto urbano 7. Las contribuciones especiales: Participación en plusvalía Contribución de valorización Gestión de Proyectos Urbanos Estratégicos y Planes Parciales

4 Modelos de financiación de proyectos urbanos 1. Directamente, mediante el desarrollo y ejecución de proyectos urbanos, por parte de las entidades públicas: Con capital únicamente público: EAAB Con aportes de capital privado : ETB

5 Modelos de financiación de proyectos urbanos 2. Ejecución y mantenimiento de obras y prestación de servicios por parte de entidades privadas: Concesiones: Prestación de recolección y disposición final de residuos sólidos en Bogotá. Vías nacionales y regionales Aeropuertos y puertos Prestación de servicios por empresas privadas: Gas natural TV suscripción Energía Agua ( en otras ciudades del país)

6 Modelos de financiación de proyectos urbanos 3. Gestión mixta: Las entidades públicas realizan parte del proceso y el resto es entregado para el desarrollo o prestación del servicio por el sector privado: Sistemas de transporte masivo: IDU diseña y construye malla vial: Recursos nacionales y distritales TRANSMILENIO: Opera el servicio por concesión. Generación de vivienda de interés social en Bogotá: METROVIVIENDA formula y diseña el proyectos compra suelo, urbaniza Vende manzanas. Constructores privados: compran las manzanas, desarrollan los proyectos inmobiliarios y venden las soluciones.

7 Modelos de financiación de proyectos urbanos 4. Gestión Asociada (Participación pública privada) para el desarrollo de proyectos urbanos estratégicos e integrales: Se definen los aportes de cada uno de los actores y de manera concordante los beneficios urbanísticos y financieros. Se precisan la formas de participación: mecanismos de asociación (empresa, fiducia, cuentas en participación, etc.). La inversión pública es menor a la que corresponde al modelo 1. Es claro el porcentaje de financiación y las obras que realizan cada uno de los actores que intervienen en la asociación.

8 Modelos de financiación de proyectos urbanos Se agilizan los procesos de urbanización y se disminuyan los costos administrativos y los costos de transacción Se permite la participación de propietarios del suelo (privados) Se logra vincular la participación de inversionistas privados en proyectos urbanos Se generan nuevos mecanismos de confianza y trabajo conjunto entre la administración municipal o distrital y el sector privado. Se garantiza el reparto equitativo de las cargas y los beneficios del desarrollo urbano entre los participantes (utilizando los instrumentos de gestión asociada reajuste de Tierras, integración inmobiliaria, cooperación entre partícipes

9 Gestión asociada del proyecto urbano Instrumentos legales para ejecutar (UAU) Reajuste de tierras o Integración Inmobiliaria Cooperación entre partícipes LA BASE ES EL PRINCIPIO DEL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y DE LOS BENEFICIOS

10 Gestión asociada del proyecto urbano Reparto equitativo de los beneficios: Todos los participantes van a recibir beneficios de acuerdo con la participación de su aporte inicial: Aprovechamientos urbanísticos (m2 según uso) Reconocimiento en dinero ($/ m2) Propietarios Inversionistas (titularización, socios) Compradores

11 Gestión asociada del proyecto urbano Reparto equitativo de las cargas: Todos los participantes aportan para el desarrollo del proyecto en forma equivalente con los costos del proyecto: Suelo (aportes de propietarios y compra: aprovechamiento y cesiones urbanísticas gratuitas) Obras de infraestructura y servicios públicos ($) Construcción y dotación de espacio público ( tierra y $) Gestión social y compensaciones ($) Estudios, gerencia, trámite ($) Impuestos y contribuciones ($)

12 Gestión asociada del proyecto urbano Suelo Inicial Suelo Final Lo aportan los propietarios participantes Suelo aprovechable o vendible (usos y aprovechamientos) Se compra Se expropia Cesiones urbanísticas: Vías Zonas verdes y parques Equipamientos sociales

13 Gestión asociada del proyecto urbano Urbanización Urbanización Redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos Vías locales de la urbanización Construcción y dotación de parques En renovación urbana: las redes secundarias las financian las empresas: forman parte de la tarifa La ampliación, reparación y reorganización de la malla vial forma parte del proyecto Las cesiones son menores pues ya está urbanizado

14 Gestión asociada del proyecto urbano La gestión social de los proyectos está dirigida a generar el menor impacto negativo posible en las comunidades donde se interviene: EVITAR DESPLAZAMIENTO El diseño y ejecución del plan de gestión social La definición e implementación de compensaciones La estrategia de protección a moradores en renovación urbana

15 Gestión asociada del proyecto urbano LIMITACIONES EN EL CASO BOGOTÁ (USME) Desconfianza de propietarios campesinos en las entidades del Estado (cultural). Desconocimiento y molestia de propietarios por un nuevo método de avalúos que define el Plan Zonal para la participación privada en esta operación. Expectativas de precio Vs muestras de anuncio del proyecto. No se tiene un método valuatorio especial para estos proyectos

16 Gestión asociada del proyecto urbano LIMITACIONES EN EL CASO BOGOTÁ No se tenía claro por parte de la administración distrital cómo se estructura el negocio y la forma de participación de los propietarios, la administración y los posibles inversionistas. Campesinos y propietarios que no entienden ni les interesa el negocio inmobiliario. Gran cantidad de pequeños propietarios

17 Contribuciones Especiales En términos de hacienda pública : ( En sentido lato comprende todas las cargas fiscales al patrimonio privado soportadas en la potestad tributaria del Estado, es decir, incluye las nociones de impuesto, tasa, gravamen y los conceptos similares, todo lo cual responde a la tradición histórica acogida en el derecho colombiano y que en ocasiones se denomina genéricamente como tributo. En sentido estricto las contribuciones están asociadas a la idea de parafiscalidad, como aquellos pagos que deben realizar los usuarios de algunos organismos públicos, mixtos o privados, para asegurar el funcionamiento de éstas entidades de manera autónoma. Desde esta perspectiva resulta incompatible con los conceptos de tasa e impuesto. Un tercer significado del término que responde a la idea de contraprestación o pago como consecuencia de una inversión que beneficia a un grupo específico de personas. Cuando el vocablo se utiliza en este sentido lo usual es hacer referencia a una contribución especial.

18 Contribuciones Especiales Es una contribución especial establecida por la Ley 25 de 1921: una contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local. Modificada por el Decreto 1604 de 1966 (vigente) La Corte ha explicado el alcance de la contribución especial de valorización y sus características especiales: La contribución de valorización no es un impuesto, porque no grava por vía general a todas las personas, sino un sector de la población que esta representado por los propietarios o poseedores de inmuebles que se benefician, en mayor o menor grado, con la ejecución de una obra pública. Tiene una destinación especial; de ahí que se la considere una imposición de finalidad, esto es, una renta que se establece y recauda para llenar un propósito específico. El artículo 317 de la CP la establece como un gravamen especial que recae sobre la propiedad inmueble y que puede ser exigido no sólo por los municipios, sino por la Nación o cualquier otro organismo público que realice una obra de beneficio social y que redunde en un incremento de la propiedad inmueble.

19 Contribuciones Especiales Financia obras públicas definidas por la administración y aprobadas por el Concejo, Asamblea o Congreso. Se puede cobrar hasta el total del costo de las obras más un porcentaje para gastos administrativos (30%) Se puede cobrar antes, durante o después de realizadas las obras. Se cobra a los inmuebles que se benefician con las obras (se van a valorizar) para lo cual se aplican unas fórmulas que tienen en cuenta la incidencia o beneficios directos de las obras, distancias y usos.

20 Contribuciones Especiales Adoptada por el Acuerdo 7 de 1990 y modificada por el Acuerdo distrital 16 de 1990 Definición. La contribución de valorización es un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeta a registro destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras. Por plan o conjunto de obras, se entiende aquel que se integra con cualquier clase de obra que por su ubicación, conveniencia de ejecución y posibilidades de utilización complementan los tratamientos de desarrollo, rehabilitación o redesarrollo definidos en el plan de desarrollo vigente. Causan contribución de valorización, las obras de interés público que beneficien a la propiedad inmueble que se ejecuten directamente o por delegación por una o más entidades de derechos público, dentro de los límites del Distrito Especial de Bogotá. Podrán causar contribución de Valorización las obras, planes o conjunto de Obras que se adelanten por el sistema de inversión concertada entre el sector público y privado, caso en el cual la Junta Directiva del IDU ordenará las obras y reglamentará la distribución y cobro.

21 Contribuciones Especiales Se genera con base en el mayor valor que adquieren el suelo por las acciones urbanísticas (decisiones, normas) sobre: Incorporación de suelo rural a expansión urbana o por la calificación de suelo rural como suburbano. Cambio en el uso del suelo (a uno más rentable) Por mayor aprovechamiento urbanístico (mayores índices de ocupación y/o construcción) Por obra pública El monto a Pagar está entre el 30% y el 50% del mayor valor, según decida en Concejo.

22 Contribuciones especiales Se cobra solo cuando el propietario hace uso del inmueble: Transferencia de la propiedad. Licencia de urbanismo o construcción. Titularización de la plusvalía.

23 Contribuciones especiales Destinación (Ley 388 de 1997) Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social. Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales para la adecuación de asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado. Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de los centros y equipamientos que conforman la red del espacio público urbano. Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de interés general.

24 Contribuciones especiales Destinación (Ley 388de 1997) Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que se desarrollen a través de unidades de actuación urbanística. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para programas de renovación urbana. Fomento de la creación cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito, mediante la mejora, adecuación o restauración de bienes inmuebles catalogados como patrimonio cultural, especialmente en las zonas de la ciudades declaradas como de desarrollo incompleto o inadecuado.

25 Contribuciones especiales Hechos generadores. Constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía derivada de la acción urbanística de Bogotá, Distrito Capital, las autorizaciones específicas ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien, a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, en los siguientes casos: 1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana. 2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo. 3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez. 4. Cuando se ejecuten obras públicas consideradas de "macroproyectos de infraestructura" previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y/o en los instrumentos que lo desarrollen, y no se haya utilizado para su financiación la contribución de valorización.

26 Contribuciones especiales El pago de la participación en plusvalía será exigible al momento en que ocurra uno de los siguientes eventos: Expedición de la licencia de urbanismo o construcción que autoriza a destinar el inmueble a un uso más rentable o a incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada o en el momento en que sean expedidos a favor del propietario o poseedor certificados representativos de derechos de construcción con ocasión de la expedición de un Plan Parcial, en el cual se hayan adoptado los mecanismos de distribución equitativa de cargas y beneficios y se hayan asignado o autorizado de manera específica aprovechamientos urbanísticos a los propietarios partícipes del plan parcial. En los actos que impliquen la transferencia del dominio sobre el inmueble objeto de plusvalía donde se configuren los hechos generadores 1 y 3 del artículo 74 de la Ley 388 de 1997.

27 Contribuciones especiales Se excluye del pago de la participación en plusvalía los eventos en los cuales la transferencia de dominio se origine por procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva del dominio, y cesión anticipada obligatoria a favor del Distrito. El pago de la participación en plusvalía se acreditará ante la autoridad competente para la expedición de la licencia o ante el notario según corresponda, conforme a la liquidación que para el efecto expida la Dirección Distrital de Impuestos al contribuyente. En los proyectos de renovación urbana en estratos 1 y 2, en los cuales opere el reajuste de tierras o la integración inmobiliaria según lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley 388 de 1997, para los propietarios iniciales que conserven la titularidad de sus derechos en el proyecto, la participación en plusvalía se hará exigible con la expedición de la respectiva licencia."

28 Contribuciones especiales Destinación Para la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria o por expropiación, dirigidos a desarrollar proyectos urbanísticos que generen suelos urbanizados destinados a la construcción de viviendas de interés social prioritario tipo I o su equivalente jurídico o diferentes modalidades de vivienda progresiva y para la ejecución de las obras de infraestructura vial o espacio público (principal, intermedio o local) de esos mismos proyectos. Para la construcción o mejoramiento de infraestructuras viales y de servicios públicos domiciliarios, para proveer áreas de recreación y deportivas o equipamientos sociales y en general para aumentar el espacio, destinados a la adecuación de los asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado y para la ejecución de programas de mejoramiento integral a cargo del Distrito; Para la adquisición de inmuebles en programas de renovación urbana que involucren oferta de vivienda de interés social prioritario tipo I o para la ejecución de obras de infraestructura vial o espacio público ( principal, intermedio o local), ya sea infraestructura vial, elementos del espacio público o equipamientos de esos mismos proyectos.

29 Contribuciones Especiales Destinación (Acuerdo 118 de 2003) Para la ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes que conforman la red del espacio público urbano en la zona en la que se localiza el proyecto urbanístico, plan parcial o unidad de planeamiento zonal que genera las plusvalías. Para la adquisición de suelos clasificados como de conservación de los recursos hídricos y demás zonas de protección ambiental o con tratamiento de conservación ambiental y a la financiación de estímulos, incentivos o compensaciones en el caso de inmuebles con tratamiento de conservación arquitectónica, histórica o cultural, de conformidad con las políticas y lineamientos que al efecto establezca el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen.