PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS COMUNES. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. REMATE. Informe: Civil. Consulta. Resumen

Transcripción

1 PROPIEDAD HORIZONTAL. GASTOS COMUNES. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. REMATE Informe: Civil Resumen La contribución a las expensas comunes tiene como finalidad la conservación del edificio, pero no puede utilizarse para el pago del gravamen que individualmente soporta una unidad. Relación de hechos Consulta El 26 de mayo de 2010, la División Ejecución y Rescisiones de la Agencia Nacional de Vivienda aprueba, en calidad de agente fiduciario, el remate por el cual EV y SC adquieren el padrón /401. Se escrituró el 29 de julio de En esa oportunidad, el autorizante le solicita copia del reglamento de copropiedad y modificaciones al escribano que representa a la institución. Los adquirentes toman conocimiento de que en el reglamento de 21 de julio de 1995, otorgado por la sociedad civil E, en liquidación, se modificó la cláusula sexta estableciendo, entre otras cosas, que cada propietario debe contribuir a las expensas necesarias, sin excepción alguna, para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro. Luego, en el literal b, dice «con excepción de la propietaria del local 002 y del departamento 101», al «pago hasta su extinción del gravamen asignado por el b h u al departamento 101», todo ello en proporción al valor de su unidad. El pago de estas contribuciones será indivisible. Cada una de las unidades queda gravada con derecho real de hipoteca a favor de los propietarios de las otras [ ] a) sin excepción alguna, en garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes, primas de los seguros y demás expensas necesarias a que se refieren los artículos 2 y 5 de la ley y que corresponden a su dueño; b) con excepción del local 002 y del departamento 101, en garantía del pago hasta su extinción del gravamen asignado por el b h u al departamento 101, todo ello hasta el 20 % del valor fiscal de cada uno [ ]. 135

2 6.7. Cada propietario le confiere a la propietaria del departamento 101 poder absoluto para representarlo en la gestión de su derecho como tal en la asamblea que se convoque al efecto de aprobar la cuenta de expensas previstas en el literal b) de la cláusula 6 adeudada por un propietario y formulada por el administrado. Los propietarios se obligan a no revocar este mandato hasta la extinción por la paga del gravamen asignado por el bhu al departamento 101. Dicha extinción determinará ipso jure la terminación del mandato. El 31 de octubre de 1995, al autorizarse la escritura de paga por entrega de bienes y tradición de la sociedad civil E en liquidación a los socios, el local 002 y el departamento 101 se le adjudican a ABAG. En la cláusula vigésima de esta escritura se indica que cada una de las unidades de propiedad horizontal objeto de este contrato, con la sola excepción del local 002, se halla gravada con derecho real de hipoteca a favor del b h u para seguridad de obligaciones asumidas por cada adquirente, con excepción de la titular del local 002 y del departamento 101. En la escritura de novación y ampliación realizada por el b h u con GG anterior propietaria del apartamento 401, que luego se sacó a remate por la unidad 401, no resulta ninguna previsión al respecto. El 9 de agosto de 2000, AA propietaria de la unidad 101 refinanció la deuda por un plazo de veinticinco años a partir de setiembre de El edicto de remate no preveía el pago de los gastos comunes. Los adquirentes de la unidad 401 entienden que la adquisición de su unidad se realizó libre de obligaciones y gravámenes. Manifiestan que no fueron prevenidos de asumir ninguna obligación especial conjuntamente con los gastos comunes. Entienden que aceptar parte de la deuda de la unidad 401 es asumir un gravamen, y ellos adquieren libre de obligaciones y gravámenes. Les corresponde abonar los gastos comunes, pero la finalidad no es el pago de un gravamen. Consideran que se trata de una obligación personal asumida por los propietarios firmantes del documento de reforma del reglamento de copropiedad. De la información registral obtenida por los adquirentes, resulta que el reglamento de copropiedad fue modificado, pero no consta cuál fue la modificación. Los adquirentes de la unidad que se remata consideran que los copropietarios que firmaron la modificación al reglamento carecían de poder normativo negocial. Solicitan se libere la unidad 401 del pago proporcional de la deuda hipotecaria que mantiene la unidad 101 con el b h u y que se separe ese importe de los gastos comunes. Si ello no es posible, reclaman lo que le resta abonar a la unidad 401 (por deuda hipotecaria de la unidad 101) y el reintegro de lo abonado por ese concepto desde la escrituración hasta el presente. 136

3 Informe de la Comisión de Derecho Civil El artículo 5 de la ley dice: Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias, a la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima de seguro, en proporción al valor de su piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. Al tenor de la ley, los gastos comunes garantizan el funcionamiento del edificio como tal y en su conjunto, independientemente de los gravámenes que cada departamento pueda tener. El artículo 6 de la ley dispone: Cada una de las unidades quedará gravada a favor de los propietarios de las otras, en garantía de los gastos de conservación y reparación de los bienes comunes, primas de los seguros y demás expensas necesarias. Entonces, las expensas comunes son erogaciones que corresponden a la conservación, reparación y utilización de bienes comunes, como así a la administración del edificio, el pago de las remuneraciones y cargas sociales del personal de limpieza, administrador, contratación y pago del seguro contra incendio, solventar innovaciones que se hagan sobre las partes comunes del inmueble y demás gastos destinados a mantener el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Se suelen diferenciar las expensas comunes de las extraordinarias. Las primeras son las liquidadas mensualmente y corresponden a los gastos ordinarios y habituales del edificio; las segundas son liquidadas excepcionalmente en el caso de trabajos especiales de mejoras en el inmueble. No obstante, de acuerdo a la información que se pudo obtener en el sector notarial del Banco, la reforma mencionada se encuentra aprobada ante la institución con anterioridad a la inscripción del plano definitivo. Su aprobación por parte del Banco no incide en el contenido. Las cláusulas relativas a la asunción del gravamen existente sobre la unidad 101 fueron acordadas por los copropietarios y plasmadas en el reglamento, y no son obligatorias para sus sucesores a cualquier otro título sin que estos lo acepten expresamente. El reglamento de copropiedad es un negocio jurídico regulador de la convivencia dentro de la copropiedad y su mantenimiento, con el alcance que la ley le brinda. Puede contener o incorporar acuerdos surgidos en la asamblea de copropietarios que no obligan a quienes no los aceptan. El reglamento de copropiedad es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal. Se denomina de copropiedad porque describe las partes del edificio y la proporción en que las unidades privadas participan en las comunes. La palabra administración 137

4 hace referencia al funcionamiento de los órganos administradores de la copropiedad. El inmueble edificado con aptitud para afectarse al régimen de propiedad horizontal puede ser de titularidad de una o más personas. La ley , en su artículo 16, expresa: Los propietarios de los departamentos o pisos en que se divida un edificio, o los promitentes compradores en su caso, podrán acordar los reglamentos de copropiedad, con el fin de precisar los derechos y obligaciones. [ ] Reducidos a escritura pública, estos reglamentos serán inscriptos en el Registro de Traslaciones de Dominio y tendrán fuerza obligatoria, incluso para los sucesores a cualquier título de los otorgantes. El reglamento de copropiedad es un conjunto de normas jurídicas que rige la vida interna de la copropiedad. Los copropietarios ingresan y egresan de la copropiedad sin consentimiento ni conocimiento de los demás, por el solo hecho de comprar o vender la unidad. Sin embargo, la obligatoriedad del reglamento para los sucesores singulares surge de la necesaria adhesión que se produce al ingresar a la copropiedad. El reglamento forma parte del título de adquisición, y no es obstáculo que el ingreso o egreso se efectúe sin consentimiento o con conocimiento de los restantes copropietarios. Las reformas introducidas al reglamento, contando con las mayorías legales, son obligatorias incluso para los copropietarios ausentes o disidentes, ya que al integrar la copropiedad aceptaron la eventualidad de que el reglamento pudiera alterarse contando con las mayorías legales. Sin embargo, en el caso en consulta, el hecho de que la unidad rematada deba asumir el pago de un porcentaje (gravamen) adeudado por otras unidades escapa a la naturaleza del negocio jurídico reglamento de copropiedad. Co n c l u s i ó n No integra el contenido del reglamento de copropiedad la inclusión de la obligación de pagar el gravamen asignado a una unidad determinada. Por tanto, la obligación asumida por los copropietarios en la modificación del reglamento, referente al pago del gravamen que afecta la unidad 101, no obliga a los adquirentes de la unidad 401, por tener un contenido ajeno a lo que es la esencia del reglamento de copropiedad, que genera una obligación cuyo cumplimiento solo obliga a quienes la contrajeron en dicha oportunidad. 1) La asunción de la deuda referida por el comprador debió seguir el tracto normal en la materia, esto es, propuesta del deudor (vendedor) y aceptación del comprador. 138

5 2) Los copropietarios pueden efectuar modificaciones al reglamento de copropiedad, pero no para atribuir a una unidad el pago de un gravamen que pertenece a otra, ya que en ese caso se desnaturaliza su esencia. Esc. María del Rosario Marchese Informante La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Enrique Arezo, Sandra Bochard, Miguel Burdín, Daniella Cianciarulo, Gustavo Di Genio, Gustavo Echavarría, Rosana García, Adriana Goldberg, Mariana González, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María Paola Igoa, Adriana Inciarte, Rossana Ivanier, Mónica Jover, Jorge Machado, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede. Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la a e u el 22 de mayo de 2012, expediente 933/2011.) 139