Vivienda de Interés Social Condiciones de Financiamiento

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1 Vivienda de Interés Social Condiciones de Financiamiento Norman Maldonado Yadira Caballero Alex Smith Araque 17 de septiembre de 2008 Resumen El objetivo de este documento es presentar recomendaciones de política que mejoren tanto el acceso de las familias a los créditos de vivienda como la sostenibilidad de las deudas contraídas. La fuerza de las conclusiones que presentamos, descansa en la idea de formular una política que mejore el bienestar de un agente la familia en este caso sin disminuir el bienestar de los demás agentes; la nueva situación sería mejor. Para alcanzar este objetivo, se analizará la estructura de financiamiento de la vivienda en Colombia en el periodo , teniendo en cuenta las tasas de interés, la amortización de los créditos y las condiciones de acceso al Subsidio Familiar de Vivienda. Este análisis se llevará a cabo dividiendo el periodo de estudio en dos; el primero desde 1990 hasta 1999 y el segundo desde el año 2000 hasta el año Esta división corresponde al fin de la crisis hipotecaria de 1998 y la necesaria reorganización institucional que sufre el sistema de financiación de vivienda. El siguiente paso es construir un modelo de financiamiento del crédito VIS con subsidio y sin subsidio que sea sostenible para las familias; esto implica ilustrar las diferentes formas de amortización de los créditos vigentes y el gasto de las familias en vivienda en relación con los ingresos. Por último, presentaremos las conclusiones. 1. Estructura de los créditos de vivienda El objetivo de está sección es caracterizar los principales aspectos que condicionan un crédito de vivienda, con el propósito de comprender en las debilidades de los diferentes sistemas de financiación. Para ello, se analiza el comportamiento de las tasas de interés, los sistemas de amortización y los subsidios otorgados por el gobierno para la adquisición de VIS. 1

2 1.1. Tasas de interés Durante el periodo de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se calcularon mediante el sistema UPAC. Este sistema se basaba en reconocer que los prestamistas (o ahorradores) asumen un riesgo cuando cobran una tasa de interés fija y no conocen el comportamiento futuro de la inflación; por lo tanto, lo que hacía el sistema UPAC era calcular los prestamos con respecto a una unidad de cuenta que se ajustaba con las variaciones en el IPC. Durante los años noventa la fórmula de cálculo del UPAC fue modificada nueve veces (Pizano 2005, p.64), dándole diferentes ponderaciones tanto al IPC como a la tasa DTF. El sistema de ponderación entró en crisis en 1998, cuando una subida en las tasas de interés hizo impagable una buena parte del crédito hipotecario. Figura 1: Tasas de interés efectivas anuales para VIS y no VIS Después de la crisis, la nueva ley de vivienda conocida como la ley 546 de 1999 reglamentó el cobro de intereses para préstamos de vivienda; estos deben cumplir las siguientes condiciones (ICAV) 1 I. Debe ser fija durante la vigencia del crédito. II. Se debe calcular sobre el saldo en UVR. III. Se debe cobrar en forma vencida. IV. No puede capitalizarse. V. Debe expresarse en términos efectivos anuales. 1 El nuevo crédito de vivienda en UVR. Tomado en Julio de 2008 desde: 2

3 Figura 2: Tasas de interés hipotecarias reales VI. Está controlada: El Banco de la República ha sido el encargado de fijar los topes máximos de tasas de interés para el mercado de vivienda. La figura 1 muestra el comportamiento de la tasa de interés nominal durante los años noventa. Se observa que presentan un crecimiento moderado durante los años de crisis, siendo incluso más altas a comienzos de la década. Sin embargo, estas tasas de interés no reflejan los cambios reales en el costo del crédito, pues omiten la variación de la UPAC. Durante los años de crisis la tasa DTF creció rápidamente, y la UPAC atada a sus valores, tuvo el mismo comportamiento, lo cual se evidencia en la tendencia alzista de las tasas reales de la figura Amortización Los sistemas de amortización o de pago para los créditos de vivienda durante la década de los noventa se reglamentaron mediante el Decreto 124 de Este decreto permitía que las Corporaciones de Ahorro y Vivienda convinieran libremente con sus clientes la forma de amortización de los préstamos. Posteriormente, como lo indica la Superintendencia Financiera 2, el Decreto 124 de 1993, en desarrollo de lo dispuesto en la Ley 35 de 1993 normas vigentes para la época consultada, esto es, para 1995, preveía que las corporaciones de ahorro y vivienda podían convenir libremente con sus usuarios los plazos de los préstamos destinados a financiar la adquisición, mejoramiento, habilitación o subdivisión de vivienda, incluida la vivienda de interés social, sin perjuicio de que convinieran con sus deudores mecanismos que permitieran la amortización de los créditos me- 2 Consulta realizada en Julio de

4 diante el sistema de cuotas constantes, crecientes, decrecientes, uniformes en pesos pero variables periódicamente bajo cualquier otra modalidad que contemple la posibilidad de que los deudores efectúen abonos superiores a la cuota mínima exigida para cada período. En tal sentido se consideró la posibilidad de que se otorgaran créditos mediante el sistema de desembolsos progresivos, según los términos y condiciones señalados en el mencionado decreto. La falta de una reglamentación clara permitió que durante los años 90 se llegaran a contar hasta 27 sistemas de amortización distintos, debido a que los diferentes intermediarios se encontraron con mercados más competidos e innovaron ofreciendo formas de pago con cuotas bajas al principio que crecían rápidamente más adelante, esto profundizó la crisis que vivió el crédito hipotecario (Castillo and Perdomo 2000). Para el periodo posterior a 1999, la Superintendencia Bancaria fue la encargada de reglamentar los sistemas de amortización; después, con la creación de la Superintendencia Financiera, fue esta la que paso a regular dichos sistemas de pago 3. Mediante la Circular Externa 85 de 2000 de la Superintendencia Bancaria se reglamentaron los siguientes sistemas para créditos en UVR (ICAV) 4. I. Cuota Constante en UVR: Se paga la misma cuota durante todo el crédito, una parte amortiza capital y la otra intereses. II. Sistema de Amortización Constante a Capital en UVR: Se amortiza el capital en una cantidad fija durante todo el horizonte de tiempo. III. Cuota Decreciente Mensualmente en UVR Cíclica por Períodos Anuales: Las cuotas decrecen durante el año y crecen anualmente. Para créditos en pesos se reglamentaron los siguientes sistemas (ICAV) 5 1. Cuota constante: La cuota es fija durante todo el plazo del crédito. El interés se calcula como interés nominal mas variación anualizada de la UVR (Superintendencia Bancaria de Colombia ). 2. Amortización Constante a Capital: La cuota que se paga abona una cantidad fija a capital; varía mensualmente por el pago de intereses El Subsidio Familiar de Vivienda El último aspecto de los créditos de vivienda que se abordará en esta sección es el relacionado con el Subsidio Familiar de Vivienda (SFV). El Sub- 3 De conformidad con lo establecido en la Ley 546 de 1999, le corresponde a la Superintendencia Bancaria aprobar los sistemas de amortización empleados para los créditos de vivienda individual a largo plazo, otorgados a partir de su vigencia, así como de aquellos otorgados con anterioridad a la misma que debieron redenominarse en UVR. Tomado en Julio de 2008 de 4 Tomado en Julio de 2008 desde: 5 Tomado en Julio de 2008 desde: 4

5 Precio Máximo de las Viviendas Subsidiables Población Valor (SMLM) Menor o igual a Superior a pero inferior a Superior a Tabla 1: Precios Subsidiables 90 s. sidio Familiar de Vivienda es un aporte estatal en dinero o especie, otorgado por una sola vez al beneficiario con el objeto de facilitarle el acceso a una solución de vivienda de interés social (Departamento Nacional de Planeación ). La Ley de 3 de 1991 creó el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social. Esta ley fue reglamentada por medio del decreto 522 y 599 de A continuación se presentan las condiciones que se exigían por parte del gobierno nacional para otorgar un subsidio de vivienda, reglamentadas a través de los decretos 522 y 599 de 1991 y el Decreto 1146 de A partir de 1992, mediante el Decreto 1146 se establecen los montos máximos a financiar en términos de UPAC. Ingreso de los hogares. Ingresos menores a cuatro salarios mínimos. Valor máximo de la vivienda. Los valores se muestran en la Tabla 1 Cuantía del subsidio. El subsidio será de máximo 15 SMLM. Después de 1992, mediante Decreto 1146, el monto del subsidio para soluciones de vivienda obtenidas a través de procedimientos individuales se estableció en 210 UPAC. Ahorro previo. Para el periodo posterior al año 2000 las condiciones y montos del Subsidio de Vivienda fueron reglamentadas por el Decreto 2620 de 2000; este decreto fue derogado por el decreto 975 de 2004, modificado a su vez por el decreto 4429 de Adicionalmente, el artículo 7 que establecía los montos del Subsidio Familiar de Vivienda fueron modificados por el Decreto 4466 de A continuación se presentan los requisitos para acceder al SFV (metrocuadrado.com ) 7. Ingreso de los hogares. Ingresos menores a cuatro salarios mínimos legales. Topes de Financiación. Se podrá financiar hasta el 70% del valor de la vivienda; si se trata de crédito VIS se podrá financiar hasta el 80%. La primera cuota no podrá exceder el 30% de los ingresos de la familia. 6 Los decretos fueron tomados de: Julio de Tomadas de: 5

6 Otorgados por cajas Nuevos Ingresos (SMLV) Otorgado por el FNV Puntaje Sisbén Valor (SMLV) Desde Hasta Desde Hasta Tabla 2: Subsidios 2007 Precio máximo de las viviendas subsidiables y monto del subsidio. En el Decreto 4466 de 2007 los montos del subsidio dejan de calcularse con respecto al tamaño de las poblaciones. Se calcula el subsidio para los trabajadores asalariados teniendo en cuenta su ingreso mensual; para los trabajadores informales se tiene en cuenta su puntaje Sisbén. Los valores se presentan en la tabla 2. El valor máximo de la solución de vivienda se fija en 135 SMLMV. Ahorro programado. Las personas que quieran acceder al subsidio deben tener una cuenta de ahorros en la que se acumule por lo menos el 10 % del valor de la vivienda a financiar. 6

7 A partir de esta estructura para financiación de VIS, la siguiente sección abordará preguntas directamente relacionadas con el efecto de los diferentes sistemas de amortización sobre el ingreso de los hogares. En ese sentido, se buscará estudiar en qué medida afecta cada uno de los sistemas de amortización el pago total de la deuda, cuál es la relación entre la tasa de interés y la amortización del capital, cuál es el monto total que termina pagando el usuario del crédito hipotecario y posteriormente, basados en estos resultados, se analizarán las recomendaciones pertinentes para mejorar tanto el acceso como la sostenibilidad de los créditos hipotecarios en VIS. 2. Crédito de vivienda e ingresos El objetivo de esta sección es construir un portafolio de opciones de financiamiento de un crédito de vivienda que sea sostenible para las familias. Para ello, basados en la estructura de los créditos presentada en la sección anterior, se analizan los antecedentes del sistema de financiación de la vivienda en Colombia, las formas de amortización y su relación con los gastos de las familias, para así dar respuesta a las preguntas planteadas Situación económica Colombiana Durante los años 90 la financiación de vivienda fue afectada severamente por una combinación de factores de origen externo e interno. En el plano internacional, la crisis económica de los países del sudoeste asiático y el colapso macroeconómico ruso crearon un ambiente de alta volatilidad financiera en los países en desarrollo, lo que se traducía en salidas de capitales aumentos en las tasas de interés y devaluación. En el ámbito interno, la política crediticia basada en el UPAC como mecanismo que hacía compatibles las decisiones de ahorro y crédito de los agentes mediados por los intermediarios financieros, especialmente las Corporaciones de Ahorro y Vivienda (Currie y Rosas 1986, citado en Castillo and Perdomo 2000), sufrió cambios que le introdujeron mayor volatilidad y aumentaron su exposición al riesgo. La liberalización financiera de 1990 obligó a las CAV a competir en la captación de ahorros con otras instituciones financieras lo que las indujo a ofrecer rendimientos mayores en sus depósitos, por lo que se aventuraron a prestar dinero a clientes con mayor riesgo de mora ofreciendo diferentes formas de amortización (Castillo and Perdomo 2000). Adicionalmente, la caída del valor de los activos reales debido a la desaceleración del sector de la construcción en 1995 (Castillo and Perdomo 2000, pg. 34), la persecución a los narcotraficantes que trajo como consecuencia el retiro de aproximadamente el 40% de los dineros depositados en la banca (Ángel and Fernández 2000, pg. 39), el aumento del desempleo, entre otros factores, condujeron a que muchas familias consideraran insostenible el pago de sus viviendas. El valor de dichos activos era en muchos casos menor 7

8 a la deuda contraída. Figura 3: Fuente: Vélez (2008) En la figura 3 se muestra el crecimiento del salario mínimo (aum sal min), la inflación (infl), y la corrección monetaria (cm). Se observa un marcado desface entre inflación y corrección monetaria que en los años de crisis jugó en contra de los deudores de crédito hipotecario, el crecimiento anual del salario mínimo también estuvo por debajo de la corrección monetaria en los años de crisis del sistema. Estos desfaces y el aumento de la cartera morosa introdujo en el sistema de financiamiento de largo plazo distorsiones que imposibilitaron el endeudamiento de las familias. Lo anterior se hizo evidente cuando las tasas de interés de largo plazo llegaron a situarse en niveles cercanos a los de las tasas de financiamiento para la adquisición de bienes a corto plazo, limitando el volumen de población que podía acceder a los préstamos (Castillo and Perdomo 2000, pg. 43). Uno de los hechos ocurridos en los años de crisis fue la capitalización de intereses, que consistía en que las cuotas mensuales que pagaban las familias por los créditos de vivienda no alcanzaban a cubrir el pago de los intereses, por lo que estos se sumaban al monto de capital. La Corte Constitucional mediante Sentencia C-747 del 6 de octubre de 1999 declaró que la capitalización de intereses no era aplicable a los préstamos de vivienda. Como indica Misas (2002), en la economía colombiana se produjo una inflación de crédito gestada desde comienzos de la década, debido a que el crecimiento de la economía en el periodo fue la mitad del crecimiento real del crédito; se generó una situación de crecimiento de precios de los activos reales y al mismo tiempo, dado el mayor valor de las garantías, el crédito de consumo e inversión aumentó mientras la tasa de ahorro caía. Cuando llegó la insolvencia de los deudores y la consecuente caída del valor real de las garantías durante la crisis, se puso en riesgo la 8

9 posición de los bancos, pues las provisiones realizadas sobre activos cuyos precios estaban inflados fueron insuficientes para enfrentar la coyuntura. Figura 4: Fuente:DANE. El número de créditos que se otorgaban cada año para financiar vivienda sufrió una fuerte caída desde los años de crisis, la figura 4 muestra el monto en millones de pesos de los créditos otorgados para financiar vivienda. Se observa que en el año de 1998 los créditos caen fuertemente y se recuperan lentamente desde esa fecha. Figura 5: Fuente: Olaya and Ramirez (2004) También se observa en la figura 5 el rápido deterioro que sufrió la cartera hipotecaria a finales de la década de los 90, trayectoria que concuerda 9

10 con el procentaje que representaron los bienes en dación de pago en los activos de las entidades financiadoras (figura 6). Figura 6: Fuente: Olaya and Ramirez (2004) Los desequilibrios en la finanzas públicas y el deterioro de la cuenta corriente aumentaron la exposición de la economía colombiana a la crisis internacional; en el año de 1998, el sistema de banda cambiaria, que fijaba un valor máximo y mínimo para el dólar entró en crisis, cuando presionado por la salida de capitales el valor del dólar se ubicó en los topes máximos permitidos. El Banco de la República defendió de la banda cambiaria aumentando sus tasas de interés y utilizando las reservas internacionales que cayeron cerca de 1200 millones de dólares en 1998 (Pizano 2005). En la gráfica 7 se observa que en el año de 1998 aunque la inflación bajaba, la DTF, a cuyo valor estaba atada la UPAC, era la mas alta de la década. La política del Banco de la República en el contexto de la economía colombiana y mundial aumentó el costo de las obligaciones financieras en general, y particularmente las relacionadas con el crédito hipotecario, cerca de tres millones de familias perdieron su vivienda (Caracol Radio 2007) y las entidades financieras presentaron pérdidas desde 1998 hasta Comportamiento de los sistemas de amortización A continuación se presentarán los diferentes sistemas de amortización utilizados en el mercado hipotecario y su relación con el ingreso de las familias. El objetivo de esta sección es poder exponer al final del documento recomendaciones de política. En este sentido, el resultado final será obtener un portafolio de opciones de financiamiento que sea beneficioso tanto para acreedores como prestamistas. Para ilustrar las diferentes formas de amortización se hacen los siguientes supuestos. En primer lugar, se utilizará como referente una vivienda 10

11 Figura 7: Fuente: Banco de la República. ubicada en el barrio Santa Isabel en la zona Centro de Bogotá, construida hace 40 años. El valor del metro cuadrado es de $ en el caso de las casas, y que la vivienda tiene 90m 2. En segundo lugar, se asume que la familia que tomará el préstamo tiene ingresos equivalente a cuatro salarios mínimos, el préstamo se toma a 20 años y la inflación proyectada es 5 %. La tabla 3 presenta los parámetros a ser utilizados en las simulaciones. Para poder hacer comparaciones entre las cifras estas se trabajan en precios constantes, utilizando la tasa de inflación esperada. Se usa esta tasa debido a que los ingresos de las familias crecen anualmente con respecto a la inflación esperada, o en otras palabras, la negociación de los incrementos salariales se hace a partir de la inflación esperada para el siguiente año, por lo que resulta lógico, desde el punto de vista de la familia, comparar sus pagos en diferentes periodos con respecto a esta tasa. En primer lugar se presentará la descripción básica de cada sistema de amortización, relacionándolas con algunos indicadores propuestos en este documento Cuota constante en UVR La cuota que se paga es constante en UVR, sin embargo, crece mensualmente en pesos al ritmo de la inflación. Primera Cuota: $ ,6 Última Cuota: $ ,8 Total Pagado: $ ,

12 1200 Cuota Constante en UVR Cuota Abono intereses Abono capital 60 Saldo del Préstamo Millones de Pesos Meses Meses Figura 8: Senda de amortización cuota constante en UVR 12

13 Valor Vivienda Préstamo Ingreso* 4** Subsidio Tasa de Interés 9,8% e.a.*** Plazo 20 años Inflación Proyectada 5% anual UVR inicial 167,8419 *En SMLMV de 2008 **Según la ley primera cuota no puede ser mayor al 30 % de los ingresos. ***Tasa de interés observada en varios bancos Tabla 3: Parámetros de las Amortizaciones Relación Pago Total Préstamo: Esta relación podría ilustrar el número de veces que un deudor paga el inmueble que adquiere. Para el caso anterior la relación fue de 2,2192 La gráfica 8 muestra la sendas de amortización. Diferencia entre la primera y la última cuota: La diferencia es negativa por valor de $ ,2. Se observa que la cuota es creciente y que el saldo aumenta hasta el mes 103. Relación Abono a Intereses Abono a Capital: 1, Amortización Constante a Capital en UVR Se abona a capital una cuota fija durante todo el crédito. La cuota que se paga mensualmente decrece en UVR cada periodo, sin embargo, puede crecer en pesos debido a las variaciones de la UVR. Primera Cuota: $ ,8 Última Cuota: $ ,8 Total Pagado $ ,6 Relación Pago Total Préstamo: En este caso la relación fue de 1,9463. La gráfica 9 muestra las sendas de amortización. Se observa que la cuota crece hasta la cuota 123, y después comienza a decrecer. EL saldo de la deuda disminuye desde el primer pago. Diferencia entre la primera y la última cuota: % Se observa que la cuota crece hasta el pago 123 su valor máximo es de $ ,9, después comienza a decrecer. EL saldo de la deuda disminuye desde el primer pago. Relación Abono a Intereses Abono a Capital: 0,

14 700 Abono Constante a Capital en UVR Cuota Abono intereses Abono capital Saldo del Préstamo Millones de Pesos Meses Meses Figura 9: Senda de amortización constante a capital en UVR 14

15 1200 Cuotas Cíclicas Decrecientes durante el año en UVR Cuota Abono intereses Abono capital 60 Saldo del Préstamo Millones de Pesos Meses Meses Figura 10: Senda de amortización cuota decreciente mensualmente cíclica por periodos anuales en UVR Cuota Decreciente Mensualmente Cíclica por Periodos Anuales en UVR En este sistema las cuotas en UVR decrecen durante el año en UVR y solamente crecen anualmente al ritmo de la inflación esperada. Primera Cuota: $ Última Cuota: $ ,7 Total Pagado: $ ,3 Relación Pago Total Préstamo: La relación fue de 2,2183. La gráfica 10 muestra las sendas de amortización. El abono a capital es cada ves mayor, esto se observa en la pendiente de la línea negra. El saldo crece hasta la cuota 101. Diferencia entre la primera y la última cuota: La diferencia es un valor negativo de $ ,7. La cuota es creciente. Relación Abono a Intereses Abono a Capital: 1,

16 700 Cuotas Fijas en Pesos 50 Saldo del Préstamo Cuota Abono intereses Abono capital Millones de Pesos Meses Meses Figura 11: Senda de amortización cuota fija en pesos Cuota Fija en Pesos En este sistema se paga la misma cuota durante todo el préstamo. La tasa de interés en este caso es de 16,32 % e.a. 9. En este caso el usuario no podría acceder a este sistema de amortización pues la primera cuota supera el 30 % de sus ingresos mensuales Primera Cuota: $ ,7 Última Cuota: $ ,7 Total Pagado: $ Relación Pago Total Préstamo: La relación fue de La gráfica 11 muestra las sendas de amortización. Diferencia entre la primera y la última cuota: $0. Se observa que el saldo del préstamo decrece desde la primera cuota. La cuota es fija. Relación Abono a Intereses Abono a Capital: 3,008 9 Debido a que no se calcula sobre UVR. Se observaron tasas similares en varios bancos 16

17 Cuotas Fijas en Pesos Cuota Abono intereses Abono capital Saldo del Préstamo Millones de Pesos Meses Meses Figura 12: Senda de amortización constante a capital en pesos Amortización Constante a Capital en Pesos En este sistema de amortización se abona a capital desde la primera cuota un valor constante en pesos. La cuota resulta de sumar los intereses a ese abono fijo a capital. Nuevamente se observa que la primera cuota supera el 30 % de los ingresos mensuales de la familia, por lo tanto no puede acceder a este sistema de amortización. Primera Cuota: $ ,8 Última Cuota: $ Total Pagado: $ ,2 Relación Pago Total Préstamo: La relación fue de La gráfica 12 muestra la senda de amortización. Diferencia entre la primera y la última cuota: $ ,8. Se observa que la cuota es decreciente desde el comienzo de los pagos, lo mismo ocurre con el saldo. Relación Abono a Intereses Abono a Capital: 1,7712 Para comparar los diferentes sistemas de amortización se tendrá en cuenta los siguientes criterios en orden de importancia: 17

18 1. La relación pago total préstamo, pues esta indica el número de veces que el consumidor del crédito cancela la deuda. Desde el punto de vista del banco esta relación indica el retorno de la cantidad prestada; en este sentido se puede ver como un indicador de rentabilidad. 2. Diferencia entre la primera y la última cuota teniendo en cuenta el crecimiento que sufre el pago durante todo el horizonte del préstamo. Lo que se resalta con este indicador es el riesgo que asumen los consumidores del crédito al aceptar cuotas crecientes (que son un evento seguro) mientras sus ingresos laborales pueden ser afectados por múltiples circunstancias (aunque no todas son negativas). Por el carácter de los créditos hipotecarios es necesario considerar los escenarios más pesimistas. 3. La relación abono a capital abono a intereses; este indicador muestra cuantos pesos se pagan de intereses por cada peso abonado a capital. Se observa que los sistemas que presentan más los valores más altos de esta relación son los que dirigen los primeros pagos de las cuotas a intereses más que a capital. Esto es consecuencia de mantener altos saldos de la deuda durante varios periodos. La descripción de las diferentes formas de amortización permite concluir que el sistema más ventajoso es el de amortización constante a capital en pesos, sin embargo es el que cobra una mayor cuota al comienzo del préstamo lo que puede limitar el acceso de las familias a este sistema. La forma de amortización menos ventajosa es, utilizando el criterio de clasificación mencionado anteriormente, la de cuotas decrecientes mensualmente cíclica por periodos anuales pues involucra el riesgo de tener que hacer frente a una cuota creciente en pesos, un saldo que crece durante los primero 101 pagos y el deudor paga 2,2 veces la cantidad que solicitó en préstamo, es decir, una rentabilidad de más del 100 % para el banco. Teniendo en cuenta estos criterios el sistema de amortización más sostenible para un hogar debe tener una relación pago total préstamo baja, aquí es crucial la tasa de interés. Las cuotas deben ser en lo posible decrecientes o por lo menos tener variaciones suaves que le permitan a los hogares ajustarse lentamente a los aumentos de sus cuotas. El sistema de amortización debería permitir un abono a capital lo más alto posible durante los primeros pagos del crédito, esto con el fin de disminuir el costo de los intereses y aprovechando la prohibición que existe de capitalizar intereses. De esta forma se aumentaría la sostenibilidad de la deuda de las familias al tiempo que el riesgo de mora, que afecta a las instituciones financieras, sería también menor Ingreso y Gasto de los Hogares En esta sección se describe el comportamiento del gasto de los hogares colombianos en el grupo de vivienda, dentro de este grupo se encuentran 18

19 todos los gastos relacionados con el pago de alquileres, servicios públicos, mantenimiento y similares. Figura 13: Fuente: CEPAL. Cálculos propios. Durante los años noventa el PIB per cápita colombiano tuvo una fuerte caída desde 1997 hasta 1999, y solo comenzó a crecer sostenidamente por encima del 1 % hasta el año 2003, como se observa en la figura 13. La caída del PIB per cápita es producto de la recesión y la crisis financiera. El análisis del comportamiento de los salarios reales de las familias muestra una tendencia decreciente hasta el año 2000, a pesar de la caída de la inflación durante la década de los noventa. Al mismo tiempo el mercado laboral fue incapaz de vincular a la economía formal a un grupo creciente de trabajadores, lo que ayuda a explicar el deterioro de los salarios reales, que se presenta en la figura 14. Figura 14: Fuente: CEPAL. Cálculos propios. La medición del gasto de las familias colombianas se describe en en las 19

20 Encuestas de Ingresos y Gastos realizadas por el DANE, que desafortunadamente no se realiza anualmente. El año disponible de esta información es 1995, y los datos que se utilizarán para el análisis se presentan en la tabla??. Se observa que el gasto de vivienda es el segundo en importancia después de alimentos. Haciendo una comparación por quintiles, se observa que en todos los casos se destina una proporción similar del gasto a vivienda. Sin embargo, en los quintiles más altos este gasto compromete una inversión en un activo, mientras que en los quintiles más bajos este gasto se considera un gasto corriente. De esta forma, los quintiles mas bajos de la población no están reduciendo su exposición al riesgo cuando realizan el gasto en vivienda 10 (Serrano Moya ). La Encuesta de Ingresos y Gastos presenta, en la segunda parte, el total de familias y sus ingresos mensuales discriminados por grupos, tomando como referencia el SMLMV 11. A partir de esta información se aproximaron cinco quintiles de ingreso. El resultado se muestra en la tabla 4. Ingreso en SMLMV Hogares Quintil Aproximado Menos de De 1 a De 2 a De 3 a De 4 a De 5 a De 6 a De 7 a De 8 a De 9 a De 10 a Mas de Tabla 4: Fuente: DANE. Cálculos propios. Basados en esta información es posible construir un estimativo del gasto en vivienda hoy en Colombia y compararlo con los resultados parciales de 10 Definido como la probabilidad que tienen las familias de reducir su nivel de consumo ante un nuevo evento 11 El salario mínimo para 1994 era de $

21 las secciones anteriores Amortización y Gastos de Vivienda Uno de los objetivos planteados fue sugerir cambios en la estructura de financiamiento de la vivienda de interés social que permita tanto un mayor acceso al crédito hipotecario como una mejora en la sostenibilidad de las deudas contraídas. Con el análisis realizado hasta ahora se cuenta con las herramientas necesarias para realizar esta tarea: se conoce el impacto de las diferentes formas de amortización sobre el acceso al crédito y su sostenibilidad, hay una aproximación del gasto en vivienda de los hogares, se conocen las condiciones generales de los créditos de vivienda y hay un panorama general de las variables que han afectado el mercado hipotecario en Colombia desde la década de El análisis siguiente se basa en comparar los gastos en vivienda con la evolución de los ingresos de las familias. Para lograrlo se proyectó el crecimiento del salario mínimo con la tasa de inflación esperada, la misma con la que se hicieron los calculos de las sendas de amortización de los créditos hipotecarios. La razón para proyectar los salarios con esta tasa es que, si bien el aumento nominal anual del salario es mayor que la inflación esperada, en general lo que se observa es que los aumentos reales permanecen muy cercanos a la tasa de inflación observada (véase la figura 3 para la década de los 90). Con el dato de gasto en vivienda es posible comparar los diferentes sistemas de amortización teniendo en cuenta la evolución del gasto y de las cuotas. Las conclusiones entonces resultan de observar los efectos en los cambios de los parámetros, partiendo de una situación inicial. Si bien, muchos de los resultados no van más allá de la la intuición elemental, el valor agregado está en poder cuantificar los efectos de las diferentes alternativas de intervención en el mercado hipotecario. Se identifican tres alternativas de política que el gobierno podría utilizar para mejorar las condiciones de financiamiento tanto para familias como para bancos. Las tres alternativas son: aumentar el requisito de ahorro programado, limitar las tasas de interés de los créditos y aumentar el subsidio de vivienda que se entrega a las familias. Solamente para ilustrar el tipo de análisis de esta sección, la figura 15presenta el comportamiento de las cuotas ante variaciones de los parámetros de los créditos; se presentan también los gastos en vivienda del quintil 3, estos son el 21,5 % de los ingresos, esta población es la última que puede acceder al subsidio del gobierno. 3. Conclusiones A continuación se hace una discusión del efecto de los cambios en las condiciones de financiamiento sobre un crédito de VIS. 21

22 SMLMV 4 SMLMV Cuota Las condiones actuales El Banco de la República reduce las tasas de interés para VIS en 1% (nuestro caso queda en 8.8% e.a.) 3 SMLMV 4 SMLMV Cuota El gobierno duplica el subsidio 3 SMLMV 4 SMLMV Cuota El gobierno duplica el requisito de ahorro previo a 20% 3 SMLMV 4 SMLMV Cuota Figura 15: Cambios en los parámetros de un crédito VIS 3.1. Ahorro Previo El requisito de ahorro previo le permite a los hogares familiarizarse con la disciplina propia de los sistemas de amortización, al tiempo que incentiva el ahorro y vincula al sistema financiero un creciente número de personas. Sin embargo, constituye una obstáculo para que las personas adquieran vivienda. El aumento del requisito de ahorro previo disminuye el valor de las cuotas del crédito al disminuir la cantidad solicitada en préstamo, en este sentido reduce el riesgo de mora, lo que resulta beneficioso tanto para bancos como hogares. No afecta la relación Pago Total Préstamo por lo que mantiene inalterada la posición de los prestamistas en el aspecto de la rentabilidad; en este sentido mejora el bienestar de todos los agentes. Sin embargo, el ahorro que hacen las familias constituye un pago adicional sobre el gasto corriente de vivienda, esto afecta la sostenibilidad de las deudas y viola el principio de conservar la estructura del gasto de los hogares sobre el que hemos trabajado. Como resultado, una política que busque aumentar el ahorro previo de los hogares resulta beneficiosa para todos los agentes, si esto no implica obligar a las familias a aumentar el ahorro previo como requisito para ac- 22

23 ceder al subsidio, sino que más bien es el resultado de generar incentivos para realizar ahorro adicionales Reducción de las Tasas de Interés Por el carácter que tiene el mercado hipotecario el Banco de la República controla la tasa de interés máxima aplicable tanto para crédito VIS como No VIS. Este tipo de políticas tienen múltiples contradictores, pues aumenta la percepción del riego jurídico por parte de los bancos (Fedesarrollo 2006) y puede disminuir la competencia dentro del mercado. Siguiendo los criterios del análisis, se observa que la reducción del interés reduce la relación Pago Total Préstamo y reduce también la cuota que paga el usuario del crédito. Esta política desmejorar el bienestar de un agente mientras aumenta el bienestar de otro. Este tipo de política puede ser útil si se acompaña de un análisis de las rentabilidades de los bancos comparadas con las de otros sectores económicos que permitan observar la distribución de los ingresos entre los diferentes sectores de la economía Aumento del Subsidio El SFV constituye una importante ayuda para las familias y es un valioso instrumento para focalizar el gasto entre los sectores de bajos ingresos de la sociedad. Es necesario resaltar que aumentar el monto general de los SFV tiene efectos fiscales sobre las finanzas públicas y en muchos casos asumir mayores inversiones en en política de vivienda choca con otras necesidades del estado. En los términos del análisis el aumento de del SFV reduce la cuota como ningún otro instrumento de política (aunque esto depende del monto del subsidio) al disminuir directamente el valor del préstamo. Las rentabilidades de los bancos permanecen invariables y el riesgo de mora disminuye pues la obligación mensual de la familia es menor. Mejora el bienestar de los agentes involucrados en el mercado aunque impone mayores cargas al estado Sistemas de Amortización Los sistemas de amortización juegan un importante papel en el funcionamiento del mercado hipotecario debido a que son el resultado de la negociación entre acreedores y deudores. Como resultado un sistema de amortización puede limitar el acceso al crédito si cobra cuotas elevadas al comienzo del mismo, o puede deteriorar la sostenibilidad de las deudas si cobra cuotas que crecen rápidamente sin tener en cuenta el ingreso de los deudores y su gasto en vivienda. 23

24 Referencias Caracol Radio. 2007, Septiembre. Más de 300 mil familias en Colombia han perdido su casa por el Upac. Tomado de: en Agosto de Cardona, Alberto Matemáticas Financieras. Interamericana. Castillo, Sandra, and María Perdomo Evolución de los sistemas de financiamiento de la vivienda en los últimos treinta años. Clavijo, Sergio, Michel Janna, and Santiago Muñoz La vivienda en Colombia: Sus determinantes socio-económicos y financieros. Tomado de: Departamento Nacional de Planeación. Fedesarrollo. 2006, Octubre. Topes a las tasas de créditos hipotecarios pactados: un paso en falso. Economía y política: Análisis de la coyuntura legislativa, FEDESARROLLO. Instituto Colombiano de Ahorro y Vivienda. metrocuadrado.com. Misas, Gabriel La ruptura de los noventa. Universidad Nacional de Colombia. Ángel, Clara, and Eliana Fernández La crisis del sistema UPAC en Colombia. Olaya, Ana María, and Manuel Ramírez Aversión al riesgo y eficiencia de escala en los bancos: incluyendo variables de riesgo y regulación. Borradores de Investigación, no. 56 (Diciembre). Pizano, Eduardo De la UPAC a la UVR. Unión Gráfica Ltda. Pérez, Andrés Felipe. Financiación de vivienda en Colombia. Tomado de: Serrano Moya, Edgar David. El consumo de los hogares en Colombia y cambios en la asignación de recursos. Tomado de: Superintendencia Bancaria de Colombia. ABC de los créditos de vivienda. Superintendencia Bancaria de Colombia. Tomado de Vélez, Ignacio UPAC = UVR? Se repetirá la crisis? Presentación relaizada en el Foro Nacional sobre Financiación de Vivienda. 24

25 Vivienda y Política Macroeconómica Norman Maldonado Yadira Caballero Alex Smith Araque 17 de septiembre de 2008 Introducción Determinar los mecanismos de transmisión de la política fiscal o la política monetaria sobre los precios de la tierra o el área construida, es fundamental para analizar el comportamiento de la construcción y su articulación con los demás sectores de la economía. En particular, la dinámica constructora tiene un impacto sobre variables macro como el empleo o el crecimiento. Las relaciones establecidas llevan a pensar que el sector construcción es especialmente sensible a cambios en variables macroeconómicas, ya que la vivienda es el principal activo de inversión de las familias, y los precios inmobiliarios son afectados directamente cuando varían las tasas de interés (principal mecanismo de transmisión estudiado). El objetivo de este documento es mostrar la relación existente entre la política macroeconómica y el sector colombiano de la construcción durante el periodo Siguiendo el propósito planteado, se presenta en la primera parte del documento un balance macroeconómico de Colombia desde 1990; en esta sección se apunta a ubicar al sector construcción dentro de la dinámica de cambio que sufre la economía colombiana y observar el comportamiento de variables macroeconómicas relacionadas con la construcción en un ámbito amplio. En la segunda parte se hace un análisis de la relación entre el sector construcción y la política monetaria y fiscal. Dicho análisis se basa en observar los mecanismos de transmisión de la gestión macroeconómica (fiscal y monetaria); el principal mecanismo de transmisión se genera a través de la tasa de interés, que afecta las decisiones de inversión de las familias. 1. Balance macroeconómico desde la década de los noventa La década de los noventa es una época de transformaciones en la economía colombiana. Aparecen nuevas formas institucionales y se profundizan los vínculos con las economías exteriores, lo que genera transformaciones internas, en el 1

26 intento de los agentes y del estado por adaptarse a un entorno cambiante. Emergen modernas instituciones como el Banco de la República, se profundiza la descentralización del país fortaleciendo las finanzas de las regiones, y se permite un mercado de capitales más libre. Los sectores no transables de la economía colombiana, al contrario de los sectores transables, no tuvieron que enfrentarse a cambios profundos en su entorno. Estos sectores incluso lograron beneficiarse de la nueva situación debido al abaratamiento de los insumos. Por otro lado, la disminución de la demanda interna relacionada con el cambio en las normas salariales, constituyó una fuerte amenaza al desarrollo del sector (Misas 2002). La figura 1 muestra el comportamiento del sector constructor (línea azul) y el comportamiento de los subsectores que lo componen entre los años Se observa que las obras de ingeniería civil no varían fuertemente durante el periodo, mientras que el subsector de construcciones y edificaciones presenta una caída continua hasta el año Si se observa el comportamiento de la tasa DTF utilizada como indicador del comportamiento de las tasas de interés, y el comportamiento del PIB construcción (figura 2) se puede ver una relación opuesta entre las tasas de interés y el crecimiento del sector esta relación se presenta habitualmente en las economías (Berger-Thompson and Ellis 2004). Así, el análisis del comportamiento de las tasas de interés es imprescindible para comprender la evolución de la construcción. Figura 1: Fuente: DANE La constitución de 1991 creó el Banco de la República, con las características un banco central independiente cuyo objetivo principal es mantener el poder adquisitivo de la moneda. La década de los noventa estuvo caracterizada por la 2

27 reducción en la inflación; en el año de 1990 el crecimiento de los precios fue de 32.4 %, para el año de 1999 la inflación fue de un dígito. La revaluación, altas tasas de interés a partir de 1994, la contracción de los agregados monetarios, el rápido crecimiento de las importaciones y el deterioro de las exportaciones explican las variaciones de los precios (Misas 2002). La figura 3 muestra el comportamiento de la inflación y del PIB. El sector externo colombiano fue transformado radicalmente a principios de los años noventa. Las reformas, que buscaban aumentar la eficiencia del sistema, produjeron en el corto plazo alta entrada de capitales y de productos importados. La cuenta corriente como porcentaje del PIB entre pasó de 4,9 % a -4,5 %. En 1999 las crisis asiática y rusa, que aumentaron la percepción de riesgo sobre las economías emergentes, obligaron a un ajuste drástico de los déficit en cuenta corriente. La masiva entrada de capitales por la desregularización financiera, privatizaciones, entre otras causas generó presiones de apreciación sobre el peso, que se mantuvieron hasta 1997 (crisis asiática). Divisas baratas generaron incentivos al endeudamiento externo tanto del gobierno como de los privados. En particular, los bancos privados contrataron créditos en el exterior que rentabilizaban a través de préstamos al gobierno nacional a tasas de interés más altas, la presencia del gobierno fue entonces un factor que encareció el endeudamiento de los sectores productivos (French and Villar 2005). El Gobierno Central intensificó el fenómeno de la revaluación al aumentar su endeudamiento a través de dos vías: a) aumento de la tasa de interés interna que atrajo capitales externos y b) trayendo divisas del extranjero. Figura 2: Fuente: Camacol y Banco de la República En el año de 1999 los efectos de las crisis asiática y rusa y la propia crisis financiera del país, agravaron las presiones hacia la devaluación. El Banco de la República (BR) intentó, a través de la venta de dólares en el mercado local y el aumento de las tasas de interés, combatir la devaluación del peso. Según Rodriguez and Amaya (2003) el sesgo del BR hacia la revaluación se debió a los 3

28 intereses que tenían muchas instituciones financieras y el propio gobierno central fuertemente endeudados en moneda extranjera. En el año de 1999 se abandona el sistema de banda cambiaria y se pasa a un sistema de flotación sucia, en el que la autoridad monetaria no da a conocer el tipo de cambio que tiene como objetivo y permite que el mercado se mueva libremente. Durante la tasa de cambió mostró un comportamiento estable. En el año 2002 se observó el comienzo de una tendencia hacia la revaluación del peso que se ha mantenido hasta la actualidad. Figura 3: Fuente: Banco de la República y CEPAL Mientras la inflación se reducía, a comienzos de la década de los noventa, en el periodo de la tasa promedio de crecimiento económico fue de 5,3 %, mientras que para el periodo el promedio de crecimiento fue de 2,7 %. En términos del PIB per cápita el promedio de crecimiento para la década de los noventa fue de tan solo 1 %; en lo corrido de la década del 2000 el crecimiento ha sido en promedio del 2,5 %. Desde el año 2002 el PIB ha mostrado una tendencia positiva de crecimiento, alcanzando 7 % en el año El principal motor de crecimiento ha sido la demanda interna que creció entre los años al 8 % en promedio. Si se analiza el comportamiento del sector de la construcción a través del número de licencias aprobadas (figura 5) se observa que el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) presenta un comportamiento estable, mientras que el segmento de vivienda No VIS se recupera altamente desde el año 2002; las características propias del mercado No VIS, en el que la inversión especulativa los compradores buscan rentas futuras en finca raíz es un importante factor de demanda, ayudan a explicar este comportamiento. Mientras tanto, el mercado VIS no presenta la caída (incluso crece entre el año de 1998 y 1999) ni el crecimiento esperado después de los años de crisis, lo que sugiere que la población demandante de VIS planea su compra con anticipación y que se deben tener en cuenta factores como la seguridad de los ingresos en la explicación. En este sentido, a pesar del crecimiento de la economía las tasas de desempleo son todavía bastante altas en Colombia; en el año 2007 el desempleo 4

29 fue de 12,7 %. Figura 4: Fuente. Cámara Colombiana de la Construcción En el ámbito fiscal, el gasto del gobierno central como porcentaje del PIB aumento sostenidamente durante la década de Las nuevas responsabilidades del gobierno central derivadas de la Constitución de 1991 (Pizano 2005), la reforma del sistema pensional de reparto a capitalizaciones individuales (French and Villar 2005), reducción de tasas de interés, fueron algunas de las causas del aumento del gasto. La tabla 1 muestra el gasto del gobierno central y el déficit del gobierno central. Acompañado del aumento del gasto público se presentó una disminución de los recaudos y de los ingresos tributarios que pasaron de 12,10 % del PIB en 1990 a 9,32 % en En los últimos años se ha presenciado una disminución del déficit del Sector Público Consolidado (SPC) generado por el ahorro fiscal que hace el Sector Descentralizado, aunque el déficit del Gobierno Nacional Central sigue siendo alto. El aumento de las tasas de interés ocurrido durante los años 90 aumentó el valor la deuda pública contraída y redujo los ingresos fiscales vía recesión. 2. Efectos de la política fiscal y monetaria sobre los precios de la vivienda El impacto de la política monetaria sobre el sector de la construcción ha sido estudiado para diferentes países; en el caso chileno Flores and Vespa (2005) presentan un modelo econométrico y concluyen que las variaciones en la tasa de interés fijada por la autoridad monetaria, afectan la ventas inmobiliarias después de tres meses. El mecanismo de transmisión actúa de la siguiente manera: 5

30 Años Gasto del gobierno central ,8-0, ,9-0, ,6-1, ,3-0, ,8-1, ,6-2, ,7-3, ,3-3, , ,2-5, ,2-5, ,3-5, ,4-5, ,1-5 Superávit o déficit gobierno central Tabla 1: Fuente: French et al primero se afectan las tasas de interés de corto plazo y después las tasas de interés de largo plazo, lo que afecta el crédito hipotecario y el precio de los activos. Berger-Thompson and Ellis (2004) muestran la influencia de las variaciones de las tasas de interés sobre el crecimiento de la construcción en cuatro países desarrollados Estados Unidos, Canadá, Australia, Reino Unido ; concluyen que la variable principal para explicar el comportamiento del sector inmobiliario es la tasa de interés, pero encuentran también un componente cíclico propio del sector, relacionado con la oferta a corto y largo plazo. El trabajo enfatiza en las características institucionales del mercado de hipotecas para explicar el ciclo de la construcción; factores como las relaciones entre propietarios e inquilinos, instituciones que están involucradas en los canales de transmisión de la política monetaria, estructura impositiva (en algunos países se considera el pago de intereses como deducible del ingreso gravable), regulación financiera, entre otros, determinan el comportamiento del sector construcción. En este sentido, se afirma que los países que presentan menores tasas de crecimiento poblacional y alta densidad demográfica sin posibilidades de ampliar el área urbana, tienen una mayor tendencia a absorber los cambios en las tasas de interés mediante variaciones en los precios de los inmuebles, mientras que países con alto crecimiento demográfico y posibilidades de expansión urbana presentan variaciones en el área construida altas ante variaciones en las tasas de interés, lo que se refleja en ciclos más amplios. Por último, los autores plantean que el precio de la tierra está más relacionado con las tasas de interés que el precio de la planta física (edificación). Un aspecto interesante del trabajo es que enfatiza en las 6