En qué casos se debe tributar en la venta de un inmueble por IVA y en cuáles por el. 2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Transcripción

1 Fiscal En qué cass se debe tributar en la venta de un inmueble pr IVA y en cuáles pr el Impuest de Transmisines Patrimniales? El primer element que es necesari tener en cuenta para determinar cuand en la transmisión de un inmueble hay que tributar pr IVA pr ITP es la figura del transmitente. En una primera aprximación direms que la peración estará sujeta a IVA cuand sea realizada pr un empresari prfesinal que actúa en el ámbit de su actividad cn bienes que pertenecen a su patrimni empresarial. En el rest de cass estarems baj la órbita del ITP. N bstante, se trata de un tema que merece un análisis especialmente cuidads. 1. Intrducción 2. Cmpraventa de terrens 3. Primera transmisión de edificacines 4. Segundas ulterires transmisines de edificacines 5. Cnclusines Germán Mnter Fabra Departament Inmbiliari de Dutilh Intrducción El presente artícul tiene cm bjet analizar ls aspects básics de la tributación en la cmpraventa de inmuebles, en relación cn el Impuest sbre el Valr Añadid y el Impuest de Transmisines Patrimniales y Acts Jurídics Dcumentads, para l cual analizarems desde un punt de vista práctic cuales sn ls impuests que pueden gravar la cmpraventa de inmuebles, atendiend tant a su tiplgía (Suel, vivienda, lcales u ficinas), cm a si se trata de una primera transmisión de edificacines de una segunda ulterires transmisines de edificacines. Tda cmpraventa de inmuebles estará sujeta a algun de ls siguientes impuests: 1. Impuests sbre el Valr Añadid (en adelante IVA), a ests efects, el artícul 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuest sbre el Valr Añadid (en adelante LIVA), establece que estarán sujetas al IVA las entregas de bienes en el desarrll de una actividad empresarial prfesinal. 2. Impuest de Transmisines Patrimniales y Acts Jurídics Dcumentads en sus distintas mdalidades (en adelante ITP y ): a. Transmisines Patrimniales Onersas (TPO), de acuerd cn el artícul 7 de la Real Decret Legislativ 1/1993, de 24 de septiembre, pr el que se aprueba el Text Refundid de la Ley del Impuest sbre Transmi- 64 Inmueble

2 sines Patrimniales y Acts Jurídics Dcumentads (en adelante LITP y ), b. Acts Jurídics Dcumentads (), cuta fija y variable, de acuerd cn ls artículs 28 y 31 de la LITP y. El principi general es que IVA y TPO sn incmpatibles, pr l que si la peración tributa en IVA, n tributará en TPO y viceversa, pr tr lad si será cmpatible el IVA cn el en su cuta fija y variable, y TPO cn el en su cuta fija. A cntinuación se acmpaña un cuadr aclaratri cn las incmpatibilidades entre ambs impuests: Cmpatibilidades entre IVA e ITP y en la cmpraventa de inmuebles IVA TPO cuta variable cuta fija IVA - N Si Si TPO N - N Si Cm hems mencinad anterirmente, el sistema de cmpatibilidades entre ambs impuests, tiene cm un de sus bjetivs que la cmpraventa de inmuebles siempre quede sujeta a tributación, ya sea pr un u tr impuest. La principal diferencia entre el IVA y el ITP y para el empresari prfesinal, radica en que las cutas sprtadas de IVA en la cmpraventa de inmuebles serán deducibles para ests, en función del prcentaje de prrrata que les sea aplicable, mientras que la cuta sprtada en el su- Inmueble 65

3 Fiscal El principi general es que IVA y TPO sn incmpatibles, pr l que si la peración tributa en IVA, n tributará en TPO y viceversa, pr tr lad si será cmpatible el IVA cn el en su cuta fija y variable, y TPO cn el en su cuta fija puest en que la cmpraventa quede sujeta al ITP y, n será deducible. A cntinuación vams expner cual es la fiscalidad (IVA - ITP y ) aplicable a diferentes supuests de cmpraventa de inmuebles: Cmpraventa de terrens En cuant a la fiscalidad aplicable (IVA - ITP y ) a la cmpraventa de terrens, la misma vendrá cndicinada pr el tip de terren suel que se vaya a adquirir. A cntinuación se acmpaña un cuadr resumen cn la fiscalidad aplicable a la cmpraventa de terrens. Transmisión de Renuncia a la Terrens (artícul Exención Tip de 20.Un 20º de la LIVA) IVA TPO IVA Gravamen Slar y suel edificable, así cm terrens urbanizads y cuta en curs de variable y urbanización. Si N cuta fija N aplica 21% Terrens n edificables, rústics, TPO; según la incluidas Cmunidad cnstruccines agrarias Exent Si cuta fija Si aplica Autónma IVA; 21% Para pder cncer el tip de terren que va a ser bjet de cmpraventa, y pr l tant la tributación aplicable a la citada peración, será necesari acudir a la nrmativa urbanística de la Cmunidad Autónma en la que se encuentre ubicad el terren bjet de la transmisión. Primera transmisión de edificacines En relación cn la primera transmisión de edificacines, es relevante mencinar que este tip de entregas siempre estarán sujetas a IVA, ya ns encntrems ante viviendas, lcales u ficinas, pr tener el prmtr cnstructr del inmueble la cnsideración de empresari prfesinal a efects del impuest, de acuerd cn el artícul 5.Un d) de la LIVA. N bstante l anterir, es necesari tener en cuenta que n tendrán la cnsideración de primera entrega de edificacines, y pr l tant pasarán a cnsiderarse segundas ulterires transmisines de edificacines aquellas entregas de edificacines realizadas pr el prmtr, cuand hayan sid utilizadas pr éste pr titulares de derechs reales de gce disfrute, en virtud de cntrats de arrendamient sin pción de cmpra, durante un plaz superir a 2 añs, salv que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante dich perid. En este supuest serán aplicables las reglas de la segunda ulterir transmisión de edificacines, que mencinarems en el apartad 3º del presente artícul. En cuant al tip de gravamen aplicable a la primera entrega, éste vendrá determinad pr el tip de inmueble: - Vivienda, incluids hasta un máxim de 2 plazas de garaje y ls anexs en ella situads que se transmitan cnjuntamente; 10 %, de acuerd cn l dispuest artícul 91.Un 7º de la LIVA. - Vivienda de Prtección Oficial; 4 %, de acuerd cn el artícul 91. Ds 6ª de la LIVA. - Edificacines cn destin distint del de vivienda (incluidas las plazas de garaje y trasters n referids en el punt primer anterir); 21 %, de acuerd cn el artícul 90. Un de la LIVA. Segundas ulterires trasmisines de edificacines En relación cn las segundas ulterires transmisines de edificacines, el artícul 20.Un.22º de la LIVA establece cm regla general, que las mismas, siempre que tengan lugar después de terminada la edificación, se encntrarán exentas de IVA, l que supndrá su tributación pr ITP y, en su mdalidad TPO. 66 Inmueble

4 N bstante l anterir, la nrmativa aplicable permite que la peración pueda llegar a tributar pr IVA, si se aplica la renuncia a la exención de IVA cntenida en el artícul 20. Ds de la LIVA y en el artícul 8 del Real Decret 1624/1992, de 29 de diciembre, que aprueba el Reglament del Impuest sbre el Valr Añadid, siempre y cuand se cumplan una serie de requisits: - Que el Adquirente y el Transmitente sean sujets pasivs del IVA. - Que el Adquirente tenga derech a la deducción ttal parcial de las cutas sprtadas de IVA. - Cuand el destin del bien inmueble sea afectarl a una actividad que trgue el derech a deducir las cutas sprtadas de IVA, es decir para renunciar a la exención es necesari que el adquiriente tenga derech a la deducción ttal parcial del IVA sprtad pr la adquisición, en función del destin previsible de ls inmuebles adquirids (TEAC del 23 de juni de 2009). La renuncia a la exención determinará que el adquirente pueda deducirse las cutas de IVA sprtadas en la adquisición del bien inmueble. En relación cn l anterir, especial cnsideración debe darse a la adquisición de una vivienda pr un empresari prfesinal, cuand su destin n vaya a ser afectarla a su actividad, pues en dich cas se estaría actuand cm particular y n cm prfesinal en el ejercici de una actividad. Ls efects de la renuncia a la exención de IVA, entre trs, serán ls siguientes: - Inversión del Sujet Pasiv; De acuerd cn el artícul 84.Un. 2º e) de la LIVA, en el supuest en que se prduzca la renuncia a la exención de IVA, se prducirá la inversión del sujet pasiv, pr l que será el adquirente, en vez del transmitente, el bligad a ingresar en la Hacienda Pública el crrespndiente IVA repercutid pr la peración. Asimism, el artícul 6 del Real Decret 1619/2012, de 30 de nviembre, pr el que se aprueba el Reglament pr el que se regulan las bligacines de facturación, establece que en ests supuests, se deberá hacer mención expresa en la factura a la inversión del sujet pasiv. - Increment del Tip del cuta variable; En ls supuests en que se prduce la renuncia a la exención de IVA en las peracines inmbiliarias, gran parte de las Cmunidades Autónmas han ptad pr incrementar el tip de gravamen crrespndiente al cuta variable. Asimism, cuand en la segunda ulterir entrega de edificacines n se pueda renunciar a la exención bien la peración sea realizada pr un particular, la cmpraventa siempre quedará sujeta a ITP y en su mdalidad TPO, pr l que habrá que tener en cuenta el tip de gravamen que fije en cada mment la Cmunidad Autónma dnde radique el inmueble. A cntinuación se acmpaña un cuadr resumen sbre la fiscalidad de las segundas ulterires transmisines de edificacines. Segunda Ulterires Transmisines Tip de Vendedr Cmpradr Inmueble IVA TPO Particular Vivienda empresari distint de cuta Particular prfesinal vivienda N Si fija Vivienda Empresari distint de Exent cuta Prfesinal Particular vivienda Si fija Empresari Empresari Prfesinal Prfesinal Vivienda Empresari Empresari Distint Prfesinal Prfesinal de vivienda Exent Si Exent Si cuta fija cuta fija Especial cnsideración debe darse a la adquisición de una vivienda pr un empresari prfesinal, cuand su destin n vaya a ser afectarla a su actividad, pues en dich cas se estaría actuand cm particular y n cm prfesinal Renuncia a la Tip de Exención Gravamen N cabe Según Cmunidad Autónma Según Cmunidad N cabe Autónma TPO y Si se renuncia cuta a la exención, variable; se tributará pr según IVA y Cmunidad cuta fija y Autónma / variable IVA; 10% TPO y Si se renuncia cuta a la exención, variable; se tributará pr según IVA y Cmunidad cuta fija y Autónma / variable IVA; 21% Inmueble 67

5 Fiscal Para pder cncer el tip de terren que va a ser bjet de cmpraventa, y pr l tant la tributación aplicable a la citada peración, será necesari acudir a la nrmativa urbanística de la Cmunidad Autónma en la que se encuentre ubicad el terren bjet de la transmisión Cnclusines En resumen, pdems llegar a las siguientes cnclusines: - En las cmpraventas de suel, tengan n la cndición de slar, la sujeción a IVA a TPO vendrá determinada tant pr el tip de terren, cm pr la nrmativa urbanística de la Cmunidad Autónma aplicable. - Las primeras transmisines de edificacines siempre tributarán pr IVA, salv que la edificación haya sid utilizada durante un plaz superir a ds añs. - Las segundas ulterires transmisines de edificacines cm regla general estarán exentas de IVA tributándse pr TPO, salv que el adquirente tenga derech a renunciar a la exención de IVA. N bstante las cuestines mencinadas anterirmente, en el cas se vaya a llevar a cab la cmpraventa de un inmueble, recmendams que se acuda a un asesr fiscal expert en la materia, para que realice un estudi de la fiscalidad aplicable. 68 Inmueble

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