El Fideicomiso: Aplicaciones en la Construcción

Transcripción

1 El Fideicomiso: Aplicaciones en la Construcción 5 Junio del 2008

2 El Fideicomiso en el Perú Fondos de pensiones Ley de Mercado de Valores Privatización (Concesiones) Fideicomiso bancario (Ley de Bancos)

3 Art Ley de Bancos Concepto del Fideicomiso Fideicomitente Cliente Administrador Fiduciario Fideicomisarios Beneficiarios Activo Patrimonio Autónomo Resultados

4 El Mercado Fiduciario Privado La Fiduciaria Terceros Fuente: La Fiduciaria

5 El Fideicomiso de Apoyo en Obras Publicas Supervisor Constructor derecho de cobro Patrimonio Autónomo S/. S/. S/. Constructor Obra Entidad Contratante

6 Fideicomiso Puente Propietario de Fideicomitente Terreno Fideicomisario Constructor Fiduciario Patrimonio Autónomo

7 El Fideicomiso Inmobiliario

8 Fideicomiso Inmobiliario El Fideicomiso Inmobiliario es una Estructura de Garantía. Esta estructura permite mitigar el riesgo de financiar proyectos inmobiliarios. El fideicomiso provee a los financiadores del proyecto (bancos e inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.

9 Claves para un Fideicomiso Exitoso 1. Evaluación comercial Diseño / Precio / Demanda 2. Financiamiento Líneas al constructor y pre-ventas 3. Control presupuestal Supervisión de obra y control de pagos 4. Estructuración del Fideicomiso Ensambla todos los elementos Simplifica constitución de garantías Permite cláusulas de salida, maximizando valor de las garantías

10 Fideicomiso Inmobiliario - Estructura El Fideicomitente transfiere los activos al Fideicomiso. A cambio recibe certificados de participación Fideicomitente Promotor Inversionistas Comprador Fiduciario Administra Patrimonio Autónomo ACTIVOS Proyecto Terreno Pre-ventas Cuotas Iniciales Desembolsos Prestamos Flujo de Ventas PASIVOS Certificados de Participación El Fiduciario administra los flujos del proyecto, paga los contratistas, cobra las ventas y paga el financiamiento del proyecto Fideicomisario Senior: Banco Subordinado Comprador Inversionistas Promotor El Fiduciario al termino, adjudica los inmuebles y reparte las ganancias, según contrato a cambio de los certificados de participación

11 Financiamiento Utilidad Gastos de Construcción y Generales Terreno Intangibles Proyecto Banco Promotor Pre-ventas Financiamiento Asegurar el Financiamiento del proyecto permite garantizar tanto a los compradores individuales como al Banco, la existencia de las viviendas futuras. La segunda condición es el adecuado control presupuestal garantiza el adecuado uso de los fondos.

12 Control Presupuestal y Manejo del Flujo 1) El Promotor vende derechos fiduciarios 2) El Banco otorga un crédito hipotecario al Comprador. 5) El proyecto se administra mediante desembolsos supervisados. Promotor Constructor Fiduciario: Cta. Garantía: Activos e Intangibles Cta. Colectora: Cuotas Iniciales Desembolsos de Créditos Ventas Contado Cta. Pagadora: Construcción Gastos Financieros Otros Gastos Proyecto Comprador en Proyecto 3) Los flujos se desembolsan dentro del Fideicomiso. La garantía es el certificado de participación Banco 4) El Fiduciario administra las garantías, el flujo del proyecto. Y al término adjudica a cada beneficiario los derechos adquiridos.

13 Estructura de Garantías Proyecto Pre ventas Garantías Independización de la unidades de vivienda Viviendas Hipotecas Estructurar un esquema de garantías que proteja a los beneficiarios, desde el inicio. Diseñar formulas de liquidación (ejecución de garantías) que minimicen la pérdida de valor de los activos del proyecto. Garantizar desde el inicio la individualización de las responsabilidades y beneficios de los fideicomisarios.

14 Sindicación del Riesgo Utilidad Costo de Construcción Banco Estructurador Sindicato de Bancos / Créditos Hipotecarios Terreno Licencias Proyecto y Planos Proyecto Inmobiliario Promotor Clientes Financiamiento proyecto Clientes Financiamiento Viviendas

15 Principales Ventajas Garantía para el cliente de que el proyecto concluirá y obtendrá su inmueble. Permite financiar directamente al Constructor/Promotor con crédito hipotecario, abaratando costos de proyecto. Se agiliza la operatividad del Crédito Hipotecario. El Fiduciario adjudica y constituye las garantías a favor del Banco acreedor. Permite la ejecución del proyecto sin requerir garantías adicionales a las del mismo proyecto. Aísla al proyecto del riesgo del constructor, del promotor de los participantes y del riesgo del propio Banco. Garantiza que los flujos del proyecto no se desvíen fuera de él antes de su culminación. Permite una fácil titulización de la cartera hipotecaria o sindicación de la operación.

16 Principales Riesgos El principal riesgo existente debe ser el del Proyecto, y debiera ser el único. Es una figura legal novedosa la cual tiene poca jurisprudencia en el Perú. Sin embargo, la aplicación de los criterios jurisdiccionales deberían ser claros en tanto están consagrados de manera explicita en la Ley de Instituciones Financieras y de Seguros.

17 Principales Problemas Inscripción del fideicomiso en RR.PP en la ficha de dominio Seguimiento presupuestal: Utilidades adelantadas, gastos de gerenciamiento, otros. Seguimiento documentario. Ejemplo Habilitación Urbana Independización, traslado de fideicomiso a las subpartidas.

18 Principales Problemas Incumplimientos durante la ejecución del proyecto Cláusulas de constitución de hipoteca a favor de los bancos partícipes Transferencias de propiedad a los compradores finales: Ejemplos: muerte, divorcio, migración al exterior. Comisiones del fiduciario

19 Aspectos Tributarios

20 Paulo Comitre Gerente General» Raúl Denegri Gerente Comercial» Ana Rodríguez Gerente Legal» Central: Contactos