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Hugo Ponce Quintero
hace 7 años
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1 BOLETÍN INFORMATIVO INFORME No DE MARZO DE REFORMA AL REGLAMENTO DE FUNCIONAMIENTO DE LAS COMPAÑÍAS QUE REALIZAN ACTIVIDAD INMOBILIARIA: Pág. CONTENIDO 1 Reforma al Reglamento de Funcionamiento de las Compañías que realizan actividad inmobiliaria. La resolución emitida hace reforma a los artículos 2 3 y 4 del Reglamento que hacen referencia a las obligaciones que deben cumplir las compañías que realizan actividad inmobiliaria, el encargo fiduciario y las prohibiciones para éstas compañías. Las mencionadas reformas, así como el Reglamento emitido en el año 2013, son producto de los problemas suscitados con las compañías inmobiliarias en el desarrollo de proyectos e incumplimiento de obligaciones con clientes. Las reformas al reglamento se han centrado en precautelar los intereses de los clientes compradores de viviendas, y en especial los dineros entregados por concepto de reservas y adelantos, así como también generar mayor responsabilidad a las compañías inmobiliarias y sus socios y accionistas y establecer normas que exijan la viabilidad y financiamiento de proyectos. Podemos destacar las siguientes reformas: 1. ARTÍCULO SEGUNDO: OBLIGACIONES DE LAS COMPAÑÍAS DEDICADAS A ACTIVIDADES INMOBILIARIAS. a) PPROPIEDAD DE LOS TERRENOS: El Reglamento inicial establecía que la compañía inmobiliaria debía ser propietaria del terreno asignado al proyecto, o en su defecto propietaria de los derechos fiduciarios del Fideicomiso propietario de dicho terreno. La reforma al Reglamento a incluido la siguiente disposición: En caso de no cumplir con lo anterior, será necesario que en las 1

2 respectivas escrituras públicas de promesa de compraventa y compraventa definitiva, según el caso, comparezca y se obligue la persona natural o jurídica propietaria del terreno. Así, en caso de que no exista propiedad sobre el terreno y se celebren escrituras de promesa de compraventa o compraventa definitiva, el Reglamento obliga a generar una obligación a la persona natural o jurídica propietaria del terreno, a parte de la obligación de la compañía de cumplir con el desarrollo del proyecto. De esta manera, se asegura que habrá una efectiva transferencia de dominio sobre el terreno a favor del cliente. c) PRESUPUESTO Y FINANCIACIÓN DE PROYECTOS: El Reglamento inicial establecía la obligación de contar con el presupuesto claro del proyecto y su financiación. La reforma incluye el siguiente requisito: Contar con el presupuesto económico para cada proyecto, que deberá estar aprobado por la Junta General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compañía, e incluirá los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes y, los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario. Al incluir la necesidad de la aprobación de la Junta General de Accionistas/Socios o del Directorio, se genera una responsabilidad mayor sobre el cumplimiento de dicho presupuesto, esto conlleva mayor responsabilidad para los accionistas/socios, directores, administradores y representantes legales de las compañías. Los os artículos 255 y 256 de la Ley de Compañías, al tratar sobre las responsabilidades de los administradores establecen: Art Los administradores tendrán la responsabilidad derivada de las obligaciones que la Ley y el contrato social les impongan como tales y las contempladas en la Ley para los mandatarios; igualmente, la tendrán por la contravención a los acuerdos legítimos de las juntas generales Art Los administradores son solidariamente responsables para con la compañía y terceros: 4. Del exacto cumplimiento de los acuerdos de las juntas generales. d) SUSCRIPCIÓN DE CONTRATOS Y RECAUDACIÓN DE RESERVAS: La 2

3 actual reforma, establece normas más rígidas sobre la suscripción de contratos de promesa de compraventa y compraventa definitiva, así como sobre la recaudación de dinero por concepto de reserva de unidad habitacional. Uno de los mayores problemas en los que se vieron envueltas las compañías inmobiliarias fue la recaudación de dinero en calidad de reserva. Antes de la emisión del Reglamento y la presenta reforma, no existía un límite sobre este tipo de recaudaciones. Suscribir a través de su representante o representantes legales y en calidad de promitente vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los promitentes compradores de las unidades inmobiliarias. En las promesas de compraventa se deberá señalar, al menos, la ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva. Sin perjuicio de lo anterior, de forma previa a la suscripción de la escritura pública de promesa de compraventa, se podrán recibir valores de los interesados, a título de reserva, siempre que éstos no superen el dos por ciento del valor total de la unidad habitacional ofrecida. Los valores entregados como reserva se imputarán al precio final que se pacte por la unidad habitacional. 2. ARTÍCULO TERCERO: ENCARGO FIDUCIARIO: Sobre el encargo fiduciario, la reforma al Reglamento establece normas más claras sobre el punto de equilibrio, la entrega de dineros. En este sentido, establece que los dineros entregados por concepto de reservas deberán entregarse a la administradora de fondos y fideicomisos, lo cual genera mayor seguridad para el adquiriente de la vivienda y asegura la buena utilización de los fondos. También evita que la compañía inmobiliaria recaude directamente fondos si el punto de equilibrio no ha sido cumplido. Al igual que en el artículo segundo, la reforma genera responsabilidad sobre la Junta General o Directorio, y consecuentemente sobre los administradores de la compañía sobre la verificación y cumplimiento del punto de equilibrio. Esta norma garantizará el desarrollo de proyectos inmobiliarios viables y rentables. 3

4 Las compañías obligadas a aplicar el presente reglamento, que para el desarrollo de proyectos inmobiliarios requieran de recursos dinerarios provenientes de promesas de compraventa de las unidades inmobiliarias de tales proyectos, deberán constituir de forma previa a su celebración un encargo fiduciario para que una administradora de fondos y fideicomisos mantenga dichos recursos. Mientras no se verifique el punto de equilibrio, los promitentes compradores entregarán los valores directamente a la administradora de fondos y fideicomisos, como constituyentes adherentes del encargo fiduciario. Lo anterior será aplicable también a los valores que se reciban a título de reserva. El contrato de encargo fiduciario se regirá por lo dispuesto en la Ley de Mercado de Valores y normas complementarias. Los dineros administrados por una administradora de fondos y fideicomisos se entregarán a su constituyente o fideicomitente, únicamente cuando se haya verificado el punto equilibrio para la construcción del respectivo proyecto o etapa; de no verificarse el punto de equilibrio, la administradora de fondos y fideicomisos procederá a restituir los dineros entregados por cada uno de los constituyentes adherentes. La Junta General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compañía serán los responsables de declarar la verificación del punto de equilibrio, lo cual deberá ser notificado a la administradora de fondos y fideicomisos. ARTÍCULO CUARTO. PROHIBICIONES: De las reformas al artículo cuarto sobre prohibiciones a las compañías dedicadas a la actividad inmobiliaria, podemos destacar dos: c) Utilizar dinero del público para la ejecución y desarrollo de los respectivos proyectos inmobiliarios, sin contar con las autorizaciones de los organismos competentes en la materia. El Reglamento original utilizaba el término recibir en vez de utilizar. En este sentido ahora el Reglamento permite recibir dinero del público, pero limita su utilización hasta la obtención de los permisos respectivos. f) Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario o etapa del mismo, a otros proyectos inmobiliarios o etapas que desarrolle la compañía, así como desviarlos a fines distintos al objeto específico para el cual fueron entregados. Sin embargo, tal dinero sí podrá destinar sea la ejecución de las obras 4

5 comunes de un mismo proyecto inmobiliario. El literal F del reglamento inicial no permitía la utilización de dinero de promitentes compradores a ejecución de obras comunes de un mismo proyecto inmobiliario. Esta norma otorga mayor flexibilidad a los ejecutantes de proyectos, sin afectar la seguridad de los compradores. En vista de los problemas suscitados con las compañías inmobiliarias, que no cumplieron con normas sobre punto de equilibrio, recaudación de dinero, permisos de construcción etc.., la emisión de un Reglamento que regule esta actividad era necesaria. La presente reforma establece normas más claras que benefician tanto a los compradores como a las compañías, y aseguran el desarrollo de proyectos viables y rentables para las compañías, así como la debida utilización de la inversión de los compradores y el cumplimiento de obligaciones para con éstos. Atentamente, Dra. Patricia Villamarín Andrade pvillamarin@lmzabogados.com CONTACTENOS Av. 6 de diciembre No y Paúl Rivet, Edificio Josueth González, 10mo Piso. Telf. (593-2) Fax: (593-2) Web Site: Mail: info@lmzabogados.com Quito Ecuador 5

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