JORNADAS DE DERECHO REGISTRAL

Transcripción

1 JORNADAS DE DERECHO REGISTRAL Oponibilidad Fe pública registral Rolando Acosta Sánchez

2 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Concepto: Caracteres esenciales que definen o configuran un sistema registral Fundamentos: 1. Certeza y seguridad 2. Orden y claridad de información inscrita 3. Eficacia de derechos inscritos

3 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Principios que constituyen requisitos de la inscripción: 1. Legalidad (certeza y seguridad) 2. Rogación (respeto a la voluntad del titular del derecho) 3. Folio real, personal o causal (orden de información) 4. Tracto sucesivo (orden y claridad) 5. Causalidad 6. Prioridad

4 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Principios que constituyen efectos de la inscripción: 1. Legitimación 2. Oponibilidad ( prioridad?) 3. Fe pública

5 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Pau: preferencia a la inscripción que corresponde a un título, entre dos o más presentados en el Registro y referidos a un mismo inmueble. Se inscribe el que fue presentado antes (título incompatible), y en ciertos casos el que fue presentado luego (título compatible). Simple regla para determinar qué titulo se inscribe primeramente

6 PRINCIPIO DE PRIORIDAD DE RANGO O PREFERENTE: Art CC: La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro EXCLUYENTE: Art CC: No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.

7 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Preferencia formal: primer título se califica en primer lugar Preferencia sustantiva: el derecho inscrito es oponible frente a los posteriores Manifestaciones: Preferente y excluyente

8 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Prioridad preferente = prioridad sustantiva o de rango No hay exclusión de derechos, sino: 1. Jerarquización de los mismos en función a la fecha de presentación de los títulos 2. Deber de soportar el efecto del derecho inscrito anteriormente

9 PRINCIPIO DE PRIORIDAD As. 1) Arrendamiento As. 2) Hipoteca As. 3) Embargo As. 4) Propiedad Todos estos derechos coexisten, pero la preferencia (jerarquía) de un derecho frente a los demás la determina el título que fue presentado en primer lugar. La propiedad resulta afectada por los gravámenes anteriormente inscritos

10 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Prioridad excluyente = prioridad formal Hay exclusión de títulos durante calificación (no de derechos luego de inscripción) atendiendo a un criterio formal: el momento de su presentación al Registro o, excepcionalmente, a su carácter compatible.

11 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Prioridad excluyente = prioridad formal Ej. # 1: Se presenta título del 2012 en que Primus vende a Secundus. Se presenta después título del 2011 en que Primus hipoteca a Tertius. Se califica e inscribe primeramente título del 2012 (venta), aunque el de hipoteca sea anterior

12 PRINCIPIO DE PRIORIDAD Prioridad excluyente = prioridad formal Ej. # 2: Se presenta título del 2010 en que Secundus vende a Secundus. Se presenta después título del 2011 en que Primus vende a Secundus. Este último puede calificarse e inscribe antes que venta, por ser compatible.

13 PRINCIPIO DE PRIORIDAD La doctrina comparada J. Neuner (Alemania): El principio de prioridad no es jurídico, pues pretende que sea el tiempo (y no la voluntad transmisiva) el que atribuya derechos, lo que es inadmisible. Va en contra de un Estado moderno social, igualitario, solidario- y de los postulados fundamentales de justicia. La prioridad es una regla para decidir (en este caso, qué título se inscribe primeramente, pero no que derecho prevalece frente a otro.

14 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Eficacia sustantiva de la prioridad Un derecho inscrito es oponible frente a otro no inscrito Un derecho inscrito antes es oponible frente a otro inscrito después Oponibilidad: posibilidad jurídica de fundar válidamente una pretensión en el derecho inscrito

15 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Derivado de la eficacia sustantiva de la prioridad cuando derecho ya está inscrito Un derecho inscrito es oponible frente a otro no inscrito Lo no inscrito es inoponible frente a terceros Un derecho inscrito antes es oponible frente a otro inscrito después

16 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Inscrito vs. no inscrito Inscrito vs. inscrito después Art CC: Para oponer derechos es preciso inscripción Oponibilidad: posibilidad jurídica de fundar válidamente una pretensión en el derecho inscrito

17 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Requisitos: inscripción y buena de de titular de derecho No requiere onerosidad (donatario inscrito opone su derecho de propiedad frente a comprador no inscrito. Usufructuario gratuito opone su derecho frente a acreedor hipotecario) No requiere adquisición de legitimado conforme al Registro

18 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Oponibilidad frente a derecho no inscrito: propietario inscrito reivindica válidamente por el solo hecho de tener su derecho inscrito frente a propietario con derecho no inscrito Oponibilidad frente a derechos inscritos: nuevo propietario inscrito soporta arrendamiento inscrito antes

19 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Lo no inscrito es inoponible: arts y 2038 CC Art. 2034: falta de inscripción de actos en el Registro Personal Acierto: exige buena fe Error: no perjudica al adquirente oneroso

20 PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD Lo no inscrito es inoponible: arts y 2038 CC Art. 2038: falta de inscripción de poder, su revocación o su extinción Acierto: exige buena fe Error: no perjudica al adquirente oneroso Confunde oponibilidad con fe pública

21 PRINCIPIO DE FE PUBLICA Arts CC y VIII TP RGRP Se mantiene el derecho de quien adquiere a título oneroso, de buena fe y de quien aparecía en el Registro como legitimado, aunque el derecho de este último sea posteriormente declarado inválido o ineficaz, siempre que las causas de invalidez o ineficacia no consten del Registro

22 PRINCIPIO DE FE PUBLICA Adquisición a non domino Onerosidad: el caso de las donaciones remuneratorias Adquisición del legitimado registralmente: el caso de los títulos en calificación Buena fe objetiva o subjetiva La inexistencia de causas de invalidez o ineficacia inscritas Análisis de las fuentes de estas causas.

23 PRINCIPIO DE FE PUBLICA Casos en que no aplica el principio: 1. Inmatriculaciones 2. Prescripción u otro modo originario de adquirir Sí aplica en caso de adjudicación por remate

24 PRINCIPIO DE FE PUBLICA CASO Nº 01: Primus adquiere junto con su esposa. Por error, se inscribe a nombre sólo del esposo. Primus vende a Secundus (venta nula o ineficaz), y éste a Tertius Esposa demanda nulidad o ineficacia de venta de Primus a Secundus Citación a Tertius?

25 PRINCIPIO DE FE PUBLICA CASO Nº 01: Sentencia fundada por: Causa de nulidad consta del Registro (en el título archivado) Nulidad afecta a Tertius porque éste podía y debía consultar el título archivado (Tertius carece de buena fe subjetiva)

26 PRINCIPIO DE FE PUBLICA CASO Nº 01: Crítica: Las causas deben constar en los asientos de inscripción, no en los títulos. Si no, se devalúa valor del Registro, se crea inseguridad y desalienta la contratación La buena fe debe ser objetiva: la carga de diligencia resulta subjetiva arbitraria

27 PRINCIPIO DE FE PUBLICA CASO Nº 02: Primus vende a Secundus, quien no inscribe, pero sí se registra en Municipalidad para efectos tributarios Primus vende luego a Tertius, quien sí inscribe en el Registro. Secundus pide la nulidad o ineficacia de la venta a Tertius, porque carece de buena fe

28 PRINCIPIO DE FE PUBLICA CASO Nº 02: Sentencia fundada porque Tertius carece de buena fe, ya que una mínima diligencia le habría llevado a consultar en la municipalidad Cuál es el límite de la diligencia? Peligro de arbitrariedad judicial