COSTE DE FINALIZACIÓN DE LA PROMOCIÓN SITUADA EN LA CALLE ANTONIO MACHADO Nº 44 SAN FERNANDO DE HENARES, MADRID.

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1 CÓDIGO SUMASA: NÚMERO PROMOCIÓN: ESTADO POSESORIO: FECHA DEL INFORME: CON POSESIÓN 29 ago 2013 COSTE DE FINALIZACIÓN DE LA PROMOCIÓN SITUADA EN LA CALLE ANTONIO MACHADO Nº 44 SAN FERNANDO DE HENARES, MADRID. PROMOCIÓN pág 1

2 Índice 1. Consideraciones previas 2. Información facilitada por ayuntamiento 3. Porcentaje estimado de la ejecución 4. Previsión de costes 5. Planning 6. Fotografías 7. Actuaciones de seguridad recomendadas 8. Señalización Comercial 9. Conclusiones 10. Instancia solicitud de información 11. Referencia catastral 12. Notas simples PROMOCIÓN pág 2

3 1. Consideraciones previas Se recibe encargo desde Sumasa de la realización del presente informe sobre un edificio en fase de construcción, situado en la calle de Antonio Machado 44, en el municipio de San Fernando de Henares; Madrid. El titular del inmueble es Banco de Valencia S.A., y está en proceso de incorporación a Servihabitat. El titular del expediente municipal es SANFERCOS PROMOCIONES S.L. El pasado 13 de agosto se realizó una inspección ocular de la obra. No se pudo acceder al interior de la misma ya que está cerrada y no tiene acceso. La inspección se limitó al exterior de la obra y unas vistas limitadas del interior. Las obras están paralizadas, desconociéndose la fecha en que se pararon. La parcela está bien cerrada impidiendo el acceso al interior. De hecho la tapia que la cierra no tiene planteado ninguna puerta de acceso, con lo que el acceso es complicado. La obra está en fase de estructura terminada, por lo que se entiende que el movimiento de tierras, el saneamiento enterrado y la red de tomas de tierra están terminadas, aunque habrá que comprobarlo cuando sea posible el acceso a las obras. No hay signos de que haya habido gente dentro de las obras desde su paralización. Lo que se ha podido ver del interior, se observa que no hay elementos de seguridad en los huecos, escaleras, fachadas, etc. Si se quiere colocar una puerta de acceso, hay que solicitar licencia de obras por medio de un acto comunicado. El coste de la implantación de la puerta ascendería a un coste de 400 aproximadamente. El mismo 13 de agosto, se realizó visita al ayuntamiento de San Fernando de Henares. Debido a la Ley de Protección de datos, los Servicios Técnicos del departamento de Urbanismo sólo nos facilitaron información verbal del expediente. La información verbal que se facilitó es que la licencia está caducada y que se había notificado su caducidad. Se solicitó, mediante instancia normalizada, la consulta del expediente, siendo citados el 27 de agosto en el Ayuntamiento de San Fernando de Henares para poder realizar la consultar de dicho expediente, nº 06/10/076. La solicitud de la Licencia de Obras es del 30 de noviembre de 2006, en esta fecha no era de obligado cumplimiento la aplicación del Código Técnico de la Edificación y el Proyecto de Ejecución no la aplicó. PROMOCIÓN pág 3

4 Para reactivar las obras será necesario volver a solicitar Licencia de Obras, para esta solicitud será necesario redactar un nuevo Proyecto de Ejecución que dé cumplimiento al CTE y resto de normativa técnica vigente. En la inspección ocular realizada desde el exterior de la promoción, la estructura perece que está terminada y en buen estado, pero hasta que no se acceda al interior de las obras no se podrá comprobar. Se considera una partida alzada en concepto de reparación de posibles desperfectos. La promoción deberá realizar un control de calidad de los materiales colocados en la obra para la obtención del seguro decenal, así como la posterior tramitación de final de obra El Proyecto de Ejecución tenía unas mediciones y presupuesto con unos precios claramente inferiores al mercado; el ratio era de 366 /m2. Debido a esto, los datos obtenidos en el proyecto de ejecución no son reales para valorar el coste para terminar la promoción. Como se ha indicado el ratio del proyecto de ejecución no es real, por lo que se utiliza para obtener el coste de finalización de la promoción Justificamos como precio de construcción 774,29 /m2, precio obtenido por la experiencias para construcciones de promociones parecidas a la estudiada. Se ha contactado telefónicamente con compañía distribuidora de suministro eléctrico; Gas Natural Fenosa ( ). Ha indicado que el expediente definitivo para la solicitud de electricidad para la promoción se encuentra cerrado desde mayo del año Los derechos de este expediente están pagados y se solicitaba una potencia total de 34 kw. Desde Fenosa han indicado que es necesario abrir otro expediente si se quiere volver a retomar las gestiones. El expediente caducado es Desde GNF han indicado que no existe ningún suministro de obra, está dado de baja. Se ha contactado telefónicamente con compañía suministradora de agua, El Canal de Isabel II ( ). Por la Ley de protección de datos no se ha facilitado información sobre el contado existente en la obra. En la visita se pudo comprobar que dicho contador se encuentra condenado, por lo que está dado de baja el suministro o exista deuda. Hasta que no se solicite el suministro definitivo, no se podrá certificar si la acometida actual es definitiva. No se tienen en cuenta en el presente informe, ni se conocen, posibles deudas a industriales, técnicos y otros agentes intervinientes en la promoción hasta ahora. En la consulta realizada en el catastro, aparece una única referencia catastral, relacionada con la construcción que había en la parcela antes de comenzar los trabajos de construcción. La referencia catastral es VK5745S0001KD. PROMOCIÓN pág 4

5 2. Información facilitada por Ayuntamiento. Según información facilitada por el técnico municipal del Departamento de Licencias Urbanísticas de Ayuntamiento de San Fernando de Henares: Licencia de obras número 06/10/076, concedida el 30 de noviembre de Está caducada y ha sido notificada la caducidad. Para reactivar la Licencia, hay que iniciar un nuevo expediente: solicitar Licencia de Obra Mayor con un Proyecto de Ejecución redactado por técnico competente y visado por colegio técnico correspondiente, que cumpla con la normativa vigente, en especial con el CTE, ya que el Proyecto anterior no lo aplicaba por no ser de obligado cumplimiento en El Ayuntamiento actuó de forma subsidiaria para realizar el cerramiento de la parcela (por eso no tiene puerta de acceso), no se ha facilitado más información sobre esta actuación, por lo que se desconoce si hay tasas pendientes de pago o algún trámite por realizar. En los comentarios que realizó el técnico, parece ser que estaba todo abonado. No tiene abierto ningún expediente de disciplina urbanística, según indicaciones del técnico municipal. Según nos comunica el técnico del Ayuntamiento, los avales serán complicadas de retirar, ya que el titular de las mismas en SANFERCOS PROMOCIONES S.L. Banco de Valencia intentó retirar los avales de las obras; el Ayuntamiento le emplazó a que lo primero que tenía que hacer era ejecutar las aceras. Los avales no han sido retirados. El Arquitecto redactor y director de obra es D. Luis Ángel Revuelta Hernández, con número de colegiado y domicilio en Cl Begoña 16 de Coslada, Madrid. Según el proyecto de ejecución, el edificio consta de planta de semisótano con trasteros y cuartos de instalaciones, planta baja con el portal y una vivienda, planta primera con dos viviendas y planta segunda y bajo cubierta con dos viviendas en dúplex. La promoción está formada por un total de 5 viviendas y 5 trasteros. Se adjuntan planos del Proyecto de ejecución: PROMOCIÓN pág 5

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9 Se adjunta cuadro de superficies: PLANTA SEMISÓTANO TABLA DE SUPERFICIES DEPENDENCIA SUP.ÚTIL SUP. CONST SUP.COMPUTABLE DEPENDENCIA SUP.ÚTIL SUP. CONST SUP.COMPUTABLE TRASTERO 1 11,26 VIVIENDA 4 (DÚPLEX) TRASTERO 2 10,82 SALÓN COMEDOR COCINA 24,20 TRASTERO 3 10,43 DORMITORIO INDIVIDUAL 6,80 TRASTERO 4 10,43 DISTRIBUIDOR 1,27 TRASTERO 5 10,31 BAÑO 2,12 CUARTO DE AGUA 3,94 DISTRIBUIDOR II 1,44 CUARTO DE LUZ 3,94 DORMITORIO PPAL 10,92 CUARTO DE BASURAS 1,30 BAÑO II 4,00 RITI 15,14 TRASTERO 7,36 DISTRIBUIDOR 0,55 TOTAL 58,11 TOTAL INSTALACIONES 78,12 98,84 PLANTA BAJA VIVIENDA 5 (DÚPLEX) SALÓN COMEDOR COCINA 20,38 VIVIENDA 1 DORMITORIO INDIVIDUAL 6,90 SALÓN COMEDOR COCINA 23,07 DISTRIBUIDOR 1,68 DORMITORIO PPAL 10,30 BAÑO 2,12 DORMITORIO DOBLE 9,57 DISTRIBUIDOR II 1,44 DISTRIBUIDOR 1,57 DORMITORIO PPAL 10,92 BAÑO 2,18 BAÑO II 4,00 TOTAL VIV1 46,69 TRASTERO 2,08 TOTAL PL.BAJA 91,33 88,9 TOTAL 49,52 PLANTA 1ª PROMOCIÓN pág 9 TOTAL PL.2ª 91,33 88,9 TOTAL BAJOCUBIERTA 45,2 36,55 VIVIENDA 2 DORMITORIO PPAL 10,30 TOTAL 418,03 303,25 SALÓN COMEDOR COCINA 23,05 DISTRIBUIDOR 1,57 BAÑO 2,18 TOTAL VIV2 37,10 VIVIENDA 3 DORMITORIO PPAL 10,01 SALÓN COMEDOR COCINA 18,41 DISTRIBUIDOR 1,79 BAÑO 2,34 TOTAL VIV3 32,55 TOTAL PL. 1ª 91,33 88,9 PLANTA 2ª Y BAJOCUBIERTA TABLA DE SUPERFICIES

10 3. Porcentaje estimado de la ejecución. SEGÚN PROYECTO REAL CAPITULOS OBRA % Según proyecto % Real 1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,29% 1,14% 2 RED HORIZONTAL DE SANEAMIENTO 0,58% 0,51% 3 CIMENTACIÓN 8,32% 7,33% 4 ESTRUCTURA 12,64% 11,14% 5 ALBAÑILERIA 10,00% 10,96% 6 REVESTIMIENTOS Y FALSOS TECHOS 9,09% 8,81% 7 SOLADOS 5,40% 4,77% 8 CUBIERTA 1,93% 2,62% 9 AISLAMIENTO E IMPERMEABILIZACIONES 1,43% 2,00% 10 CARPINTERÍA DE MADERA 9,22% 8,04% 11 CARPINTERÍA METÁLICA 2,50% 6,01% 12 CERRAJERÍA 2,24% 2,93% 13 VIDRIERÍA 0,44% 1,11% 14 ELECTRICIDAD Y ALUMBRADO 6,60% 5,25% 15 FONTANERÍA Y SANEAMIENTO 6,26% 5,52% 16 GAS Y CALEFACCIÓN 7,43% 6,55% 17 APARATOS ELEVADORES 9,74% 5,99% 18 PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS 0,40% 0,35% 19 PINTURAS 4,48% 3,56% 20 PANELES SOLARES 2,43% 21 SEGURIDAD Y SALUD 1,82% 22 CONTROL DE CALIDAD 0,30% 23 GESTIÓN DE RESIDUOS 0,85% 100% 100% *NOTA: Como se han indicado, en el proyecto de ejecución, faltaban partidas por valorar, imprescindibles para poder terminar la promoción. PROMOCIÓN pág 10

11 4. Previsión de costes SEGÚN PROYECTO REAL CAPITULOS OBRA % PRESUPUESTO PROYECTO % PRESUPUESTO REAL % OBRA EJECUTADA PENDIENTE EJECUTAR BAJA 10% 1 MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,29% 1.970,86 1,14% 3.686,67 100% 1,14% 0,00% 0,00% 0,00 0,00 2 RED HORIZONTAL DE SANEAMIENTO 0,58% 892,21 0,51% 1.657,57 100% 0,58% 0,00% 0,00% 0,00 0,00 3 CIMENTACIÓN 8,32% ,63 7,33% ,43 100% 8,32% 0,00% 0,00% 0,00 0,00 4 ESTRUCTURA 12,64% ,80 11,14% ,49 90% 11,04% 10,00% 0,10% 3.606, ,98 366,18 /m2 Sup construida: 418,03 m2 5 ALBAÑILERIA 10,00% ,48 10,96% ,54 0% 0,00% 100,00% 10,96% , ,69 6 REVESTIMIENTOS Y FALSOS TECHOS 9,09% ,25 8,81% ,68 0% 0,00% 100,00% 8,81% , ,51 774,29 /m2 Sup construida: 418,03 m2 7 SOLADOS 5,40% 8.271,65 4,77% ,57 0% 0,00% 100,00% 4,77% , ,31 8 CUBIERTA 1,93% 2.959,40 2,62% 8.468,15 0% 0,00% 100,00% 2,62% 8.468, ,34 9 AISLAMIENTO E IMPERMEABILIZACIONES 1,43% 2.188,00 2,00% 6.486,40 0% 0,00% 100,00% 2,00% 6.486, ,76 10 CARPINTERÍA DE MADERA 9,22% ,40 8,04% ,74 0% 0,00% 100,00% 8,04% , ,07 11 CARPINTERÍA METÁLICA 2,50% 3.830,37 6,01% ,15 0% 0,00% 100,00% 6,01% , ,84 12 CERRAJERÍA 2,24% 3.433,78 2,93% 9.489,19 0% 0,00% 100,00% 2,93% 9.489, ,27 13 VIDRIERÍA 0,44% 680,53 1,11% 3.594,21 0% 0,00% 100,00% 1,11% 3.594, ,79 14 ELECTRICIDAD Y ALUMBRADO 6,60% ,53 5,25% ,41 0% 0,00% 100,00% 5,25% , ,97 15 FONTANERÍA Y SANEAMIENTO 6,26% 9.576,14 5,52% ,77 0% 0,00% 100,00% 5,52% , ,59 16 GAS Y CALEFACCIÓN 7,43% ,25 6,55% ,50 0% 0,00% 100,00% 6,55% , ,95 17 APARATOS ELEVADORES 9,74% ,24 5,99% ,24 0% 0,00% 100,00% 5,99% , ,82 18 PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS 0,40% 605,56 0,35% 1.143,15 0% 0,00% 100,00% 0,35% 1.143, ,84 19 PINTURAS 4,48% 6.857,21 3,56% ,27 0% 0,00% 100,00% 3,56% , ,54 20 PANELES SOLARES 2,43% 7.859,18 0% 0,00% 100,00% 2,43% 7.859, ,26 21 SEGURIDAD Y SALUD 1,82% 5.887,24 0% 0,00% 100,00% 1,82% 5.887, ,52 22 CONTROL DE CALIDAD 0,30% 971,68 0% 0,00% 100,00% 0,30% 971,68 874,51 23 GESTIÓN DE RESIDUOS 0,85% 2.743,57 0% 0,00% 100,00% 0,85% 2.743, ,21 100% ,29 100% ,80 21,08% 79,98% , ,76 *NOTA: Se considera una baja de un 10% del presupuesto, debido al estado del mercado actualmente. Esta baja podría ser incluso mayor; sería necesario realizar un estudio minucioso del proyecto. PROMOCIÓN pág 11

12 Además de los costes de construcción hay que tener en cuenta los siguientes costes: Redacción del proyecto, recogiendo la normativa de obligado cumplimiento; necesario para la solicitud de la nueva licencia de obras para continuar los trabajos: ,70 (SEGÚN TABLAS DEL COAM). Dirección Facultativa de Arquitecto y Aparejador: ,60 (SEGÚN TABLAS DEL COAM). Gestiones: Licencia de obras: , 32. Licencia de primera ocupación: 259,16. Legalización de instalaciones: 5.000,00 Colaboración con la notaría de la obra nueva y división horizontal: 800,00 Contratación de suministros de gas, electricidad y agua: 1.600,00 (los suministros son definitivos, se encuentran en la acera, las acometidas se encuentran valoradas en el Presupuesto). Derechos de acometidas instalaciones: 6.000,00. Aprobación de los planes de seguridad y salud de las contratas: aprox ,00 Coordinación de seguridad y salud: aprox ,00 (pendiente para terminar la obra). Contratación del Seguro Decenal: 5.000,00 (partida penalizada, desconocemos la empresa que con la que se contrató el Seguro Decenal, ni cuantía pagada). La OCT: 3.000,00 (partida penalizada desconocemos si se han realizado controles en la ejecución, y si se hubieran realizado desconocemos la OCT que realizó el control de la obra). PROMOCIÓN pág 12

13 Cuadro resumen de los costes para terminar la promoción: GASTOS PROMOCION 1 LICENCIAS ,32 2 HONORARIOS TECNICOS REDACCIÓN PROYECTO DE EJECUCIÓN ,70 3 HONORARIOS TECNICOS DF (arquitecto + aparejador) ,60 4 COORDINACIÓN DE SEGURIDAD Y SALUD 3.500,00 5 CONTROL CALIDAD + OCT 3.000,00 6 SEGURO DECENAL 5.000,00 7 ACOMETIDAS COMPAÑÍAS 8.100,00 8 LEGALIZACIÓN DE INSTALACIONES 4.500,00 9 AYUDAS A NOTARIA 800,00 10 LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN 259,16 TOTAL TRAMITACIONES ,78 TOTAL CONSTRUCCIÓN ,76 TOTAL PROMOCION ,54 AVALES 5.000,00 En estos costes no están incluidos: Los gastos financieros Honorarios de notaría y registro Ni los impuestos aplicables PROMOCIÓN pág 13

14 5. Planning Proyecto de Ejecución Licencia de obras Licitación Acometidas-Proyecto inst. Ejecución de Obra Finalización y Cierre MES 1 MES 2 MES 3 MES 4 MES 5 MES 6 MES 7 MES 8 MES 9 MES 10 MES 11 Los tiempos del planning son orientativos, ya que las tramitaciones con el ayuntamiento tienen duraciones dispares en función de la predisposición de cada uno, al igual que ocurre con las compañías suministradoras. La duración de los diferentes capítulos de obra deberá entenderse según transcurso normal. PROMOCIÓN pág 14

15 6. Fotografías Fotografías de la fachada PROMOCIÓN pág 15

16 Fotografías del interior del inmueble PROMOCIÓN pág 16

17 Fotografías del interior del inmueble PROMOCIÓN pág 17

18 7. Actuaciones de seguridad recomendadas. No existe acceso al interior de la obra, por lo que mientras no exista este acceso, no es necesario realizar ninguna actuación de seguridad. Si se ejecutase una puerta para acceder al interior de la obra, será necesario dotar a la estructura existente de las medidas de seguridad necesarias para cumplir con la normativa de obligado cumplimiento; el R.D. 1627/1997; donde se disponen las condiciones mínimas de seguridad. Habría que dotar a toda la estructura de barandillas en canto de forjado, escaleras y huecos en forjado, evitando así caídas a distinto nivel. No sería necesario realizar ninguna actuación más. El coste para la implantación de barandillas en toda la estructura es de aproximadamente 2.000,00 PROMOCIÓN pág 18

19 8. Señalización comercial En la actualidad no hay ningún tipo de cartel ni señal comercial en el inmueble. En caso de querer colocar algún elemento de este tipo, sería necesario tramitar una Licencia de Obra Menor. PROMOCIÓN pág 19

20 9. Conclusiones El presente presupuesto debe entenderse como orientativo, porque se presupone un estado de la obra que puede no concordar con la realidad, al no haber podido acceder al interior de la misma. Los tiempos del planning también son orientativos, ya que las tramitaciones con el ayuntamiento tienen duraciones dispares en función de la predisposición de cada uno, al igual que ocurre con las compañías suministradoras. La duración de los diferentes capítulos de obra deberá entenderse según transcurso normal. En la inspección visual de la promoción, parece estar en buen estado. JAIME MATESANZ, ARQUITECTO TÉCNICO PROMOCIÓN pág 20

21 10. Instancia de solicitud de información. PROMOCIÓN pág 21

22 11. Referencia catastral PROMOCIÓN pág 22

23 12. Notas simples. *No se han facilitado notas simples. PROMOCIÓN pág 23