La función de demanda de vivienda en propiedad: una aproximación de equilibrio mediante un modelo de ciclo vital

Transcripción

1 La funcón de demanda de vvenda en propedad: una aproxmacón de equlbro medane un modelo de cclo val Ramon Grbe aucrerol Dpo. de Economía plcada Unversa uònoma de Barcelona Campus de Bellaerra, Edfc B Bellaerra (Barcelona) e-mal: 1

2 1. Inroduccón En España el mercado de la vvenda esá expermenando uno de los períodos de crecmeno de mayor duracón e nensdad. Desde 1998 a 24 el preco de la vvenda lbre de nueva consruccón ha expermenado un crecmeno medo anual del 23%, por oro lado la ofera ambén ha ncremenado noablemene la creacón de nueva vvenda (en el período 2-24 se han acabado 2,6 mllones de nuevas vvendas). La prncpal preocupacón que ha surgdo de la gran acvdad del mercado nmoblaro es el ncremeno del preco de la vvenda. La hpóess que se oma en ese rabajo es que la demanda deermna el preco de la vvenda, al y como se sosene en el esudo de Dasquale y Wheaon (21). Dada esa premsa debe precsarse cuales son las varables que nfluyen sobre la demanda de vvenda que efecúan los hogares. Sobre los supuesos que confguran un modelo sock-flow, que analza la decsón de consumo e nversón en vvenda (oerba, 1984), esas varables son: la rena permanene, el preco, el cose de uso y el número de hogares. Es precsamene el uso de ese modelo lo que perme consrur una ecuacón de equlbro de la demanda de vvenda que poserormene será conrasada empírcamene. La esrucura de la nvesgacón es la que sgue: en la prmera pare se descrbe el ben vvenda, se descrbe el modelo eórco usado y se obene la ecuacón de equlbro de la demanda. En el sguene puno se concrean las seres de daos que se usan y se esablece el procedmeno que se usa en la esmacón economérca. Fnalmene se dscuen los resulados obendos y sus mplcacones. 2. La demanda de vvenda Se defne una undad de capal resdencal es odo ben nmueble consrudo o reformado para ser habado por personas físcas que cumple una sere de requsos legales mínmos de hababldad. Ese ben se desna a sasfacer las necesdades resdencales de los hogares y presena una sere de caraceríscas peculares que hacen dfícl el análss de su demanda así como de su produccón: 2

3 1) La durabldad de las undades de vvenda, provoca que la decsón de consumo de capal resdencal afece a las decsones de consumo/ahorro fuuras de los hogares. La durabldad hace que sea posble la aparcón de un mercado de alquler, donde el propearo que la arrenda obene un rendmeno por la cesón del uso de la vvenda, lo que de hecho convere al capal resdencal en un acvo de nversón. La longevdad nroduce la doble consderacón de la vvenda como ben de consumo e nversón. 2) La vvenda es un ben nmueble, hecho que mplca que la localzacón confera un carácer práccamene únco a cada undad de capal resdencal. La nmovldad ambén hace que una vvenda expermene el efeco de exernaldades produco de cambos del enorno en que se halla ubcada (ej: mejora del ranspore públco, saneameno, ec ). 3) La heerogenedad de la vvenda, que provene de sus caraceríscas físcas: superfce, enorno y ubcacón, caldad de sus maerales y acabados, nsalacones y servcos nsalados. Las acuacones del propearo en lo referene a manenmeno, rehablacón y oras acuacones de reforma modfcan las caraceríscas de una undad de vvenda exsene. 4) El largo proceso de produccón, que en promedo se súa en unos 3 años 1, hace que a coro plazo sea práccamene mposble responder a cclos alcsas de la demanda. 5) La nervencón públca afeca drecamene a la creacón de nuevas undades de vvenda, medane la consruccón de vvendas de promocón públca y proegdas. ero ambén nfluye ndrecamene a ravés de los procesos de zonfcacón de suelo dsponble o las ayudas drecas al secor de la edfcacón resdencal. La demanda de nueva vvenda ambén expermena los efecos de la nervencón públca, a ravés de dos dsposcones fscales. La prmera favorece la compra de la vvenda prncpal por pare de los hogares medane desgravacones sobre la cuoa y la base mponble del mpueso sobre la rena. La segunda se esablece medane la 1 Dao proporconado por el Colego de parejadores y rquecos Técncos de Barcelona. 3

4 exencón de rbuacón de que goza el rendmeno mpuable de las vvendas habadas por su propearo. connuacón se descrbe un modelo que represena de forma raable el comporameno de la demanda y por ano la formacón del preco de la vvenda. De hecho se dscuen dos modelos que paren de enfoques dferenes pero que conducen al msmo resulado, una ecuacón dnámca que represena la rayecora del preco de la vvenda. En el prmero de los enfoques se oma a la vvenda como sumnsradora de un ben de consumo, los servcos de vvenda 2, que enran drecamene denro de la funcón uldad del ndvduo represenavo. ara el segundo de los enfoques se pare de la consderacón de la vvenda como un acvo de nversón, que debe comper con el reso de acvos exsenes. Que ambos enfoques conduzcan al msmo resulado (en equlbro) mplca que resula ndferene raar a la vvenda como un ben de consumo o de nversón (desde el puno de vsa de la demanda) La demanda de vvenda dervada del consumo de servcos resdencales Se supone que el ndvduo (hogar) represenavo de la economía acúa de forma raconal, es decr maxmza su funcón de uldad. Esas preferencas conenen como argumenos, un ben compueso y una cera candad de servcos de vvenda. El ben compueso es una cesa que conene el consumo del reso de benes de la economía. Los servcos resdencales (servcos de vvenda) son un conjuno de servcos que presa una vvenda y que sasfacen un conjuno de necesdades de los ndvduos relaconadas con su alojameno permanene. De esa defncón de desprende una relacón dreca enre la undad de vvenda y los servcos que esa presa, de hecho dos undades físcas de capal resdencal sólo serán guales s ofrecen la msma candad de servcos de vvenda. 2 Nóese que el concepo servcos de vvenda perme absraer el análss de la demanda de vvenda del hecho que esa sea de nueva consruccón o perenezca al sock preexsene. 4

5 La raconaldad del hogar represenavo mplca que efecúa un proceso de opmzacón de los servcos de vvenda y el reso de benes que desea consumr respeco a una resrccón presupuesara 3. Max U ( X ) r X e d + r, e d [1] r r [ d m ( )] + + e d = W e d π [2] Donde X represena la candad del reso de benes de consumo; son el volumen de servcos de vvenda; r es la asa de descueno emporal (po de nerés real); es la asa de nerés hpoecaro (se supone gual al po de nerés nomnal); d y m son las asas de deprecacón y de manenmeno de la vvenda adqurda; π es la asa de nflacón de la economía; son los ngresos que el hogar obene del rabajo. es el preco al consumdor de la vvenda adqurda; W La solucón del programa de opmzacón represenado por las expresones [1] y [2] endrá la sguene forma: U U X [ + d + m ( )] = π [3] El érmno ( U U X ) es la relacón margnal de susucón enre los servcos de vvenda y el conjuno y el ben cesa. Se sabe que en equlbro el preco de una undad homogénea de servcos de vvenda debería ser gual a su valoracón margnal, por ano ese debería ser el mpore a sasfacer por el alquler de una vvenda que proporconase una undad de servcos resdencales ( R ). La expresón [3] mplca que en equlbro del mercado de alquler (y por ano del de propedad) el preco de alquler de una vvenda es gual al cose de uso que represena 3 La resrccón presupuesara es una smplfcacón de la orgnal. No se han ncludo los mpuesos con los que se grava la rena y la propedad de una vvenda, ampoco las dferenes modaldades de subvencón fscal que favorecen la compra de una vvenda. Tambén falaría consderar los mpuesos con que se grava la ransmsón de una vvenda. 5

6 para su propearo (lado derecho de la gualdad). De hecho [3] es una ecuacón de rayecora del preco de la vvenda, ya que manpulando dcha expresón se obene una ecuacón dferencal del sguene eslo: d = = [ + d + m π ] R [4] d 2.2. La demanda del ben de nversón vvenda Se nca el análss consderando a la vvenda como un acvo más de la economía. S el mercado del reso de acvos esá en equlbro su renabldad debe ser gual al po de nerés nomnal, aunque a coro plazo ese hecho no se observe, es condcón ndspensable para que a largo plazo la vvenda coexsa con el reso de acvos. En ese caso la ley de Walras exge que el enésmo mercado (el de vvenda) ambén deba hallarse en suacón de equlbro, eso mplca que la renabldad de la vvenda sea la asa de nerés nomnal. Debe defnrse cudadosamene cuales son los elemenos que confguran el rendmeno del acvo vvenda: 1) Un hogar que posee su vvenda en régmen de propedad obene un rendmeno mplíco, que consse en las renas de alquler que la famla debería pagar por esa msma candad de servcos resdencales. Según la noacón usada en ese rabajo: R 2) Los ncremenos de valor de la vvenda ambén forman pare de la renabldad que ofrece ese acvo. El érmno que refleja ese ncremeno parmonal se ha defndo anerormene en las expresones [2] y [3], + ( ) π. c) Como elemenos que resan renabldad a la vvenda como acvo se encuenran la asa de deprecacón ( d ) y manenmeno ( ) m. Se debería nclur ambén la dferenca enre la carga mposva que grava la posesón de una vvenda y los benefcos fscales de los que goza su propearo. La expresón de la que se derva la ecuacón de rayecora del preco de la vvenda nueva queda como sgue: 6

7 = R + ( π + ) d m [5] Reordenando la expresón [5] se obene de forma nmedaa la expresón [4]. or ano se ha demosrado que, ndependenemene del raameno de la vvenda, como acvo o como sumnsradora de benes de consumo, se llega a la msma ecuacón de comporameno de la demanda La obencón de la ecuacón esmable de demanda de vvenda La ecuacón [3] proporcona una ecuacón de rayecora del preco de la vvenda pero es una expresón que adolece de problemas de defncón de dos de las varables que la negran, eso mpde que [3] sea la ecuacón esmada de forma dreca: 1) El érmno R que represena el preco de alquler de la vvenda, y por ano de los servcos resdencales que proporcona, no es una varable esrucural. Esa rena depende a su vez de oras varables que nfluyen en la demanda y la ofera de servcos resdencales exsenes en el mercado de alquler. Una forma senclla de formalzar la formacón de esa rena de alquler consse en parr de una funcón de demanda de servcos resdencales y ora de ofera que, conjunamene, proporconarán el preco de alquler de equlbro. Esa funcón se caracerza porque: 1.1) La demanda de servcos de vvenda en alquler depende drecamene del nvel de rena de la poblacón objeo de esudo y del preco de alquler de la vvenda homogénea presene en ese mercado: ( R ) D = D, ; donde : D > y D R < [6] 1.2) La ofera de servcos de vvenda en alquler depende drecamene del volumen de vvendas por hogar presenes en ese mercado de alquler, denoado como S L s : 7

8 ( s ) S = S ; donde: S s > [7] 1.3) En equlbro demanda y ofera deben ser guales, hecho que perme hallar el preco de alquler de una vvenda que proporcona el nvel de servcos de vvenda deseado por el hogar represenavo: ( s ) R = R, ; donde: R > y R s < [8] 1.4) Una posble forma funconal que cumple con los requsos esablecdos para la funcón del preco de alquler de equlbro sera: α2 α1 R = β ( s ) [9] 1.5) Tomando logarmos en las expresón [3] y [9] se obene la sguene ecuacón en la que ahora sólo aparecen varables esrucurales: Log = α + α 2 Log S α 1 Log L α 3 Log + d + m π [1] l érmno + + d m π [11] de ahora en adelane se le denomnará cose de uso de la vvenda en propedad, en la noacón usada en el rabajo, CU. 2) La ora cuesón no resuela se encuenra denro del cose de uso, se raa de la asa de crecmeno del preco de la vvenda. Ese érmno, en la prácca, refleja las expecavas que el hogar represenavo oma sobre la evolucón en el próxmo período e del preco de la vvenda que adquere. De hecho se debería redefnr como e, donde el superíndce (e ) sgnfca que es el preco esperado. En la leraura exsene 8

9 (Dasquale, D. y Wheaon, W.C (21) y ambén López García, M.. (21)) se raan dos casos opuesos de formacón de expecavas por pare de los ndvduos, las adapavas o exrapolavas y las raconales. 2.1) Expecavas adapavas o exrapolavas: en ese caso se supone que los ndvduos forman sus prevsones sobre el preco fuuro de la vvenda en base a su evolucón pasada. e e 1 2 = 2 n= 1 e e n ( n + 1) e ( n + 1) [12] 2.2) Expecavas raconales: el hogar represenavo oma como preco esperado el que surge del análss de la evolucón de una sere de varables, su rena permanene, elemenos demográfcos (crecmeno del número de hogares), los pos de nerés y la asa de nflacón. e e = (, RT, π, ) (, RT, π, ) [13] De acuerdo a esos dos supuesos de formacón de expecavas ahora la expresón [1] oma dos formas dferenes. Eso conduce a la esmacón de dos ecuacones por separado. Log Log S = α LogCU + α 2 Log α 1 Log α L 3 [14] S = α LogCU R + α 2 Log α 1 Log α L 3 [15] Donde los superíndces R y hacen referenca al cose de uso calculado expecavas raconales y adapavas respecvamene. medane 9

10 3. nálss empírco de la funcón dervada de demanda de vvenda 3.1 Daos El preco de la vvenda por m 2 procede de la Dreccó General d rquecura abage de la Generala de Caalunya. La sere dsponble es emporalmene lmada (daos desde 1987), para evar la fala de observacones se ha rabajado con un panel que conene 21 poblacones de Caalunya 4 con daos que comprenden el período Como aproxmacón a la rena permanene se ha usado la rena meda declarada para cada uno de los muncpos en concepo de mpueso sobre la rena (IRF) que proporcona l Insu d Esadísca de Caalunya. La sere de daos usada comprende el período , hasa el año 24 se ha realzado una exrapolacón en base a la esrucura por secores de cada poblacón y el ncremeno salaral pacado en los respecvos convenos salarales provncales. Exsen dos nconvenenes en el uso de los daos que se han escogdo y elaborado. En prmer lugar se usa la rena acual en lugar de la rena permanene, esa eleccón afeca a la esmacón del parámero de la funcón de demanda correspondene a la rena ya que produce un sesgo negavo (Jaén y Molna, 1992). En segundo lugar el méodo de exrapolacón ulzado manene consane el porcenaje de renas no salarales por muncpo así como su asa de crecmeno. En el caso del sock de vvenda exsene se han usado los daos de los censos de 1981, 1991 y 21 efecuados por el INE. ara cada año se añaden las vvendas ermnadas y se aplca una asa de deprecacón anual consane del 2%. El número de hogares de cada muncpo ambén se elabora a parr de los censos de 1981, 1991 y 21. En ese caso la nerpolacón se ha realzado sobre el número de membros por hogar, reparendo las dferencas nercensales unformemene enre los 4 En concreo: Badalona, Barcelona, Cerdanyola del Vallès, Fgueres, Grona, Granollers, l osale de Llobrega, Lleda, Manresa, Maaró, Olo, Reus, Sabadell, S. Cuga del Vallès, S. Jus Desvern, Sa. Coloma de Gramane, Tarragona, Terrassa, Torosa, Valls y Vlanova la Gelrú. 1

11 años nermedos. De 21 hasa 24 se ha supueso que ese cocene de membros por hogar permanece consane. ara defnr los componenes del cose de uso de la vvenda se ha realzado una ransformacón sobre la expresón [11] para nroducr de forma senclla los efecos de la políca mposva sobre la demanda de vvenda. Esa modfcacón aende a las observacones que realzan González-áramo,J.M y Onruba, J (1992) d m π [16] ( s) ( 1 c) Donde s y cson respecvamene los pos margnales de deduccón sobre la cuoa y la base del mpueso sobre la rena, se han supueso consanes y guales a un 15%. El po de nerés nomnal,, consse en la sere anual de po de nerés hpoecaro que proporcona el Banco de España. La asa de nflacón, π, es la sere anualzada de la varacón del índce de nflacón que publca el INE. Las asas de deprecacón y manenmeno, d y m, se supone que represenan una proporcón consane del valor de la vvenda e guales al 2%. ara el cálculo del érmno que hace referenca a las expecavas sobre la evolucón del preco de la vvenda se hace uso de las expresones [12] y [13]. Lo que conduce a ener dos expresones para el cose de uso y de hecho dos ecuacones de demanda. La negavdad del cose de uso para algunos de los años muesrales no perme el uso de logarmos, s no se realza un cambo de escala, como solucón se ha opado por segur la meodología que se usa en el rabajo de Dasquale y Wheaon (21) Ecuacones a esmar Se debe esmar un ssema de 21 ecuacones (una para cada muncpo) con 18 observacones emporales para cada varable. El análss de los daos ha permdo deecar la presenca de heeroscedascdad cross-secon, s ben se ha descarado la de carácer emporal. ne ese panorama se ha opado por aplcar el mecansmo de 11

12 Mínmos Cuadrados Generalzados Facbles medane la mplemenacón de un ssema beápco de esmacón (Green, W., 1997) Modelo con expecavas adapavas Se oma como ecuacón de referenca la expresón [14]: [17] S CU = α + α 2 α 1 α + µ L 3 donde: = 21 y = 16 Denro del érmno que recoge el cose de uso, la expresón [16], se susuye la varable calculada medane la expresón [12] que es el mecansmo de formacón de las expecavas adapavas por pare de los hogares. Tabla 1. Coefcenes del ssema de expecavas adapavas(*). S L S L Badalona 2,2-3214, Reus 1,3-1656,5 (,) (,) (,) (,) Barcelona 2,7-5211,2 Sabadell 1,9-292,9 (,) (,) (,) (,) Cerdanyola del V. 1,9-3231,2 S. Cuga del V, 1, -1563, (,) (,) (,) (,) Fgueres 1,4-1848,6 S. Jus Desvern 1,5-3194,1 (,) (,) (,) (,1) Grona 1,6-2573,2 Sa. Coloma de Gr. 2,6-3557,3 (,) (,) (,) (,) Granollers 1,7-2729,4 Tarragona 1,6-2354, (,) (,) (,) (,) L'osp ale de Ll. 3,1-4514,1 Terrassa 1,9-2673, (,) (,) (,) (,) Lleda 1,8-2538,5 Torosa 1,2-1358,8 (,) (,) (,) (,) Manresa 1,3-1715, Valls 1,1-1324, (,) (,) (,) (,) Maaró 2,2-2954,8 Vlanova la Gelrú 1,4-1433, (,) (,) (,) (,) Olo 1,5-228,2 (,) (,) CU -38, R 2 :,96185 (,3) (*) Enre paréness aparece el p-value asocado al esadísco de sgnfcavdad. Donde es el nvel de rena; S L es el sock de vvenda por famla; CU es el cose de uso de la vvenda bajo la hpóess de expecavas adapavas. El subíndce () hace referenca al muncpo de referenca. Como puede aprecarse una prmera valoracón perme no rechazar un coefcene común para el cose de uso de la vvenda en propedad, hecho que mplca que los 12

13 hogares forman sus expecavas medane la consderacón de la nformacón agregada del mercado de vvenda. parr de los coefcenes del ssema es relavamene sencllo proceder al cálculo de la elascdad de la demanda respeco a cada varable evaluada en la meda de cada sere de daos, lo que se conoce como elascdad arco. Tabla 2. Elascdades de la demanda de vvenda nueva respeco a las varables que la deermnan. CU Badalona Barcelona Cerdanyola del V Fgueres Grona Granollers L'ospale de Ll Lleda Manresa Maaró Olo Reus Sabadell S. Cuga del V S. Jus Desvern Sa. Coloma de Gr Tarragona Terrassa Torosa Valls Vlanova la Gelrú Donde CU es el cose de uso de la vvenda bajo la hpóess de expecavas adapavas; es el nvel de rena meda por hogar; la vvenda nueva. El subíndce () hace referenca al muncpo. es el preco medo por m 2 de Ecuacón de demanda con expecavas raconales En ese caso la expresón que se esma ene la sguene forma: S CU R = α + α 2 α 1 α + µ L 3 donde: = 21 y = 16 [18] hora el cose de uso ncluye una asa esperada de crecmeno del preco de la vvenda que se forma medane el mecansmo de expecavas raconales. La expresón [13] 13

14 recoge como se forman esas expecavas, pero es necesaro esmar una ecuacón que se supone lneal que conene las varables de las que depende el preco esperado. V = α + α 2 α1 α 3π α 4 + α ν Donde = 21 y = 18 [19] Una vez se han esmado los coefcenes de las varables explcavas de la ecuacón [19], se puede calcular e e e nroducr esa asa esperada denro del cose de uso. Tabla 3. Coefcenes del ssema de expecavas raconales (*). S L S L Badalona Reus (.) (.) (.) (.) Barcelona Sabadell (.) (.) (.) (.) Cerdanyola del V S. Cuga del V (.) (.) (.) (.) Fgueres S. Jus Desvern (.) (.) (.) (.) Grona Sa. Coloma de Gr (.) (.) (.) (.) Granollers Tarragona (.) (.) (.) (.) L'ospale de Ll Terrassa (.) (.) (.) (.) Lleda Torosa (.) (.) (.) (.) Manresa Valls (.) (.) (.) (.) Maaró Vlanova la Gelrú (.) (.) (.) (.) Olo (.) (.) R CU R 2 :,9445 (.) (*) Enre paréness aparece el p-value asocado al esadísco de sgnfcavdad. Donde es el nvel de rena; S L es el sock de vvenda por famla; CU es el cose de uso de la vvenda bajo la hpóess de expecavas raconales. El subíndce () hace referenca al muncpo de referenca. 14

15 Tabla 4. Elascdades de la demanda de vvenda nueva respeco a las varables que la deermnan. R CU Badalona Barcelona Cerdanyola del V Fgueres Grona Granollers L'ospale de Ll Lleda Manresa Maaró Olo Reus Sabadell S. Cuga del V S. Jus Desvern Sa. Coloma de Gr Tarragona Terrassa Torosa Valls Vlanova la Gelrú Donde CU es el cose de uso de la vvenda bajo la hpóess de expecavas adapavas; es el nvel de rena meda por hogar; la vvenda nueva. El subíndce () hace referenca al muncpo. es el preco medo por m 2 de Resulados El ajuse del modelo esmado es relavamene bueno al y como muesra el esadísco R 2 (,96 para el caso de las expecavas adapavas y,94 para las raconales) s ben la observacón del gráfco 1 muesra una desvacón crecene enre el preco esmado y el real a parr de 23, ese fenómeno se repe en mayor o menor medda para odos los muncpos. 15

16 Gráfco 1. reco esmado y preco real de la vvenda en Barcelona y Olo. Barcelona: Expecavas adapavas Expecavas raconales esmado real Olo: Expecavas adapavas esmado real Expecavas raconales esmado real esmado real Ese prmer análss perme enconrar res hechos que se desprenden de la esmacón de la ecuacón de demanda, ndependenemene de la versón de expecavas o el muncpo consderado: 1) La varable que más nfluye en la deermnacón de la demanda unara en equlbro de vvenda es el nvel de rena de los hogares, con una elascdad ponderada según poblacón de 1,31. 16

17 2) Exse una baja elascdad preco de la demanda de vvenda, que jusfcaría la connudad del cclo expansvo del mercado nmoblaro español y caalán, ya que los aumenos de precos no enen un efeco relevane sobre la demanda que se susena en las buenas perspecvas económcas de los hogares. La elascdad ponderada es de -,33. 3) El cose de uso no aparece como relevane a la hora de explcar las flucuacones de la demanda de vvenda. Eso mplca que el po de nerés ene un bajo poder explcavo sobre las decsones de compra de vvenda de los hogares. Ese resulado no es excepconal ya que es un fenómeno que se da en oros rabajos (ndrew & Meen, 23). Una de las causas de ese resulado se halla en el bajo número de observacones emporales que apenas cubren dos cclos de evolucón del mercado de la vvenda en Caalunya. 4) La elascdad rena y preco de la demanda muesra una baja varabldad enre muncpos. 5) Se deeca la exsenca de una mayor respuesa de la demanda ane varacones de la rena y del preco en muncpos que presenan un elevado nvel de rena (S. Cuga del Vallès, S. Jus Desvern o Vlanova la Gelrú). 6) La observacón de las dos varanes de oma de expecavas deeca que los resulados obendos no dferen en gran medda, pero en odo caso las expecavas raconales generan una mayor respuesa de la demanda ane varacones de, la rena, el preco el cose de uso. 4. Conclusones Ese rabajo ha usado un modelo de sock-flow para consrur una funcón que expresa la rayecora dnámca de la demanda (preco) de la vvenda nueva. Esa ecuacón dnàmca supone que el preco (demanda) de la nueva vvenda se localza sobre la rayecora que conduce al equlbro a largo plazo cuando vene explcada por res 17

18 componenes: la rena permanene, el sock por hogar de vvenda exsene (demanda unara) y el cose de uso. Ese modelo adolece de algunos problemas ya que es ncapaz de dar explcacón a fenómenos que se dan en los mercados nmoblaros como, la correlacón exsene enre la evolucón del preco de la vvenda y el número de ransaccones del mercado (Case y Shller, 1989) o la sobre reaccón del preco de la vvenda ane cambos del nvel de rena, el llamado overshoong (Oralo-Magne y Rady, 1998). ero se acepa que la ecuacón dnámca del preco de la nueva vvenda obenda medane ese modelo eórco ajusa correcamene la que debería ser la evolucón endencal de dcho preco (Dasquale y Wheaon, 21). La aplcacón empírca del modelo propueso a los daos provenenes de 21 muncpos de Caaluña proporcona un buen ajuse lo que perme llegar a dos resulados: 1) El hecho que la evolucón real del preco de la vvenda nueva se ajuse a la propuesa por el modelo perme descarar la exsenca de un proceso de desajuse enre el preco y sus deermnanes fundamenales (no exse una burbuja en el mercado nmoblaro). 2) Ese buen ajuse perme calcular las elascdades de la demanda respeco a las varables que lo deermnan a largo plazo. Esas elascdades reflejan un elevado nvel de respuesa de la demanda ane varacones de la rena pero menores de lo esperado en el caso del preco y el cose de uso. Esa úlma conclusón es de gran relevanca ya que refleja una elevada relacón enre el cclo económco general y el mercado nmoblaro. Esa correlacón es mayor que la observada en oros países al y como se desprende de los daos de oros esudos (oroka para el caso de Japón, Rosen y Kng para el caso de EE.UU). 18

19 Referencas bblográfcas: ndrew, M., Meen, G. (23) ouse rce pprecaon, Transacons and Srucural Change n he Brsh ousng Marke: a Macroeconomc erspecve. Real Esae Economcs. Caruana, J. (25) Moneary polcy, fnancal sably and asse prces Documenos ocasonales del Banco de España. Case, K.E., Schller, R.J. (1989) The effcency of he marke for sngle-famly homes. The mercan Economc Revew. Vol. 79 nº1. March. Case, K.E., Schller R.J. (23) Is There a Bubble n he ousng Marke?. Brookngs apers on Economc cvy. Vol 2. Chang,. C., Fundamenal mehods of mahemacal economcs. McGraw ll, ed. 21. Dasquale, D., Wheaon, W.C. Macroeconomc analyss of propery markes. McGraw ll ed. 21. Dasquale, D., Wheaon, W.C. (1994) ousng marke dynamcs and he fuure of housng prces. Journal of Urban Economcs. Nº 35. Doughery,., Van Order, R. (1982) Inflaon, housng coss and he consumer prce ndex. The mercan Economc Revew. Vol 72 nº1. March. Engelhard, G.V. (1996) ouse prces and homeowner savng behavor. Regonal Scence and Urban Economcs, nº 26. Falls, G. ousng economcs. Buerworks, Torono González - áramo, J.M., Onruba, J. (1992) El gaso públco en vvenda en España. acenda úblca Española. nº 12/121. Green, R., endershoo,.. (1996) ge, housng demand, and real house prces. Regonal Scence and Urban Economcs, 26. Green, W.. Economerc analyss. rence all ed Jaén García, M., Molna Morales,. (1994) Un análss empírco de la enenca de vvenda en ndalucía. Invesgacones Económcas. Vol. 18. Enero. López García, M.. (1993) Imposcón, subsdos a la vvenda y conrol de alquleres: Un análss de algunas polícas de vvenda en España. Revsa de Economía plcada. Vol. I. López García, M.. (1996) recos de la vvenda e ncenvos fscales a la vvenda en propedad en España. Revsa de Economía plcada. Vol. 4. López García, M.. (1997) La fscaldad y la políca de vvenda en España. acenda úblca Española. nº 141/142. López García, M.. (21) olíca mposva, precos y esoc de vvenda. Coleccón Esudos de acenda úblca, Insuo de Esudos Fscales, Mnsero de acenda, Madrd. Mancheser, J. (1989) The baby boom, housng and loanable funds. Canadan Journal of Economcs. Vol 22 nº1. Mankw, G., Wel, D. (1989) The baby boom, he baby bus, and he housng marke. Regonal Scence and Urban Economcs. nº

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