El Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional, el Lincoln Institute of Land Policy y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá

Transcripción

1 El Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional, el Lincoln Institute of Land Policy y el Área Metropolitana del Valle de Aburrá Juan Guillermo Gómez Roldán guillermo.gomez@medellin.gov.co Teléfono

2 Impuesto Predial Administración R 2 pisos R 5 pisos L.C. y O 5 pisos R 15 pisos 200 m 100 m 70 m 100 m

3 Impuesto Predial??????? Contribución de valorización R 2 pisos R 5 pisos L.C. y O 5 pisos R 15 pisos 200 m 100 m 70 m 100 m

4 Definiciones Valorización Es el aumento del valor de un inmueble debido a la ejecución de una obra de interés público. Plusvalía Es el aumento en el valor de un inmueble debido a una acción urbanística del estado.

5 Valorización o plusvalía Tiempo Valor de los inmuebles

6 Constitución n Nacional Artículo 82. Es deber del estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía a que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.

7 CONSTITUCION ARTICULO 317. GRAVAMENES SOBRE INMUEBLES. VALORIZACION. Sólo los municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras Entidades impongan contribución n de valorización. La Ley destinará un porcentaje de estos tributos, que no podrá exceder del promedio de las sobretasas existentes, a las Entidades encargadas del manejo y conservación n del ambiente y de los recursos naturales renovables, de acuerdo con los planes de desarrollo de los municipios del área de su jurisdicción.

8 Planeación Identificación de necesidades Se estructura una solución - proyecto - El proyecto es de interés público

9 El proyecto es para toda la comunidad Tiene impactos individuales diferentes Beneficios

10 Normatividad Nacionales Ley 25 de Ley 1ª. de Decreto Legislativo 868 de (Ley 141 de 1961) Ley 25 de Decreto Legislativo 1604 de (Ley 48 de 1968) Decreto 1394 de Código Nacional de los Recurso Naturales Renovables. Decreto 2811 de 1974 Ley 105 de Ley 128 de 1994 Ley 136 de 1994.

11 Normatividad Locales Departamento de Antioquia Ordenanza 4 de 2007 Municipio de Medellín Acuerdo 58 de 2008 Decreto 104 de 2007 Municipio.

12 LEY 25 DE 1921 Art. 3º. - Establece el impuesto directo de valorización, consistente en una contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local, como limpia y canalización de ríos, construcción de diques para evitar inundaciones, desecación de lagos, pantanos y tierras anegadizas, regadíos y oras análogas, contribución n destinada exclusivamente a atender los gastos que demanden dichas obras.

13 Ley 1ª 1 de 1943 Articulo 18. Los municipios a que se refiere esta Ley podrán exigir el impuesto de valorización establecido por las leyes 25 de 1921 y 195 de 1936, teniendo en cuenta el mayor valor que reciban los predios favorecidos con las obras de servicio público blico, aunque no hayan sido ejecutadas por el municipio sino por la Nación, el Departamento o cualquier otra entidad de carácter público, y sin considerar para ello solamente el costo de las mismas. Los municipios señalarán la forma de hacer efectivo el impuesto de que trata este artículo, sin sujeción a las normas legales anteriores a la presente Ley.

14 Ley 1ª 1 de 1943 Artículo 22. En la organización que acuerden los Concejos Municipales, al hacer uso de la atribución que se les a conferido de organizar el impuesto de valorización, deberán darle intervención n a los propietarios beneficiados en todo caso, en la formación del presupuesto de obra, en la distribución del impuesto y facilitarles la vigilancia de la inversión n de los fondos.

15 Artículo 1. Autorizase a los municipios que tengan rentas anuales propias superiores a dos millones de pesos, para establecer, reglamentar, distribuir y recaudar el impuesto de valorización de que trata la Ley 1ª de 1943, con fundamento en la capacidad económica de la tierra, calificada por medio de coeficientes iguales para zonas de un mismo nivel o valor económico.

16 Artículo 1o. El impuesto de valorización, establecido por el artículo 3o. de la Ley 25 de 1921 como una contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local, se hace extensivo a todas las obras de interés público que ejecuten la Nación, los Departamentos, el distrito Especial de Bogotá, los Municipios o cualquier otra entidad de Derecho Público y que beneficien a la propiedad inmueble, y en adelante se denominará exclusivamente contribución n de valorización. Artículo 18. Las disposiciones de los artículos 1o. a 6o. del Decreto Legislativo 868 de 1956 son de aplicación opcional para los Municipios a que dicho Decreto se refiere, los cuales podrán abstenerse de seguir los sistemas allí previstos para la liquidación y cobro de la contribución de valorización.

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18 Sentencia C-155/03 Referencia: expediente D-4079 Demanda de inconstitucionalidad contra los artículos 2 y 5 (parciales) del Decreto 1604 de 1966, adoptado como legislación permanente mediante la Ley 48 de 1968, y contra el artículo 11 (parcial) del Decreto 2171 de Actor: Bernardo Carreño Varela Magistrado ponente: Dr. EDUARDO MONTEALEGRE LYNETT Bogotá, D.C., veintiséis is (26) de febrero de dos mil tres (2003). La Sala Plena de la Corte Constitucional, en cumplimiento de sus atribuciones constitucionales y de los requisitos y trámites establecidos en el Decreto 2067 de 1991, profiere la siguiente RESUELVE Primero.- IHIBIRSE para proferir sentencia de fondo respecto del inciso final del artículo segundo del Decreto 1604 de 1966 y el artículo quinto del mismo decreto, adoptado como legislación permanente mediante la Ley 48 de Segundo.- Declarar EXEQUIBLES las expresiones "el establecimiento y "que ejecute las obras, contenidas en el artículo segundo del Decreto 1604 de 1966, adoptado como legislación permanente mediante la Ley 48 de Tercero.- Declarar INEXEQUIBLE la expresión "nacional", contenida en el artículo segundo del Decreto 1604 de 1966, adoptado como legislación permanente mediante la Ley 48 de Notifíquese, comuníquese, publíquese, insértese en la Gaceta de la Corte Constitucional y archívese el expediente.

19 Plan de Ordenamiento Territorial POT Plan de Desarrollo Identificación de una necesidad Idea Estudio de Perfil Inscripción Banco de Proyectos Solicitud Actualización Banco de Proyectos Actualización Banco de Proyectos Actualización Banco de Proyectos Estudio de Prefactibilidad Estudio de Factibilidad Ejecución Entrega Decretación Distribución Recaudo Liquidación Mantenimiento Operación

20 Beneficios Impactos en los habitantes de la ciudad. Impacto en la ciudad. Impactos en la región. Impactos en unos inmuebles. Impactos económicos de la ciudad y región. Beneficios patrimoniales a unos propietarios. Mejora a la movilidad de la ciudad y región. Mejora de la accesibilidad vehicular y Peatonal. Mejora en la calidad ambiental. Disminución de los conflictos de movilidad. Ahorro en consumo de combustibles. Ahorro en los tiempos de viajes. Impacto en el espacio público. Beneficios sociales. Etc.. Relación beneficio costo, favorable

21 Porqué se financia con la contribución de valorización? Por que UNOS INMUEBLES reciben un beneficio. Por que impactan en la atractividad de unos sectores, para diferentes usos de los inmuebles. Por que los Propietarios, de estos inmuebles, perciben un incremento en sus patrimonios. Impactan en la potencialidad de unos sectores. Por que mejora la calidad de vida de los habitantes de estos inmuebles. Por que se estimulan mejores relaciones comerciales. Por que los habitantes de estos inmuebles, perciben un bienestar.

22 Como estudiar el beneficio Identifique con claridad el proyecto. Cuales son los objetivos del proyecto: Generales y específicos. Se valúan el comportamiento social y económico del área de estudio. Que beneficios le entregan a la comunidad. La operación del proyecto que cambios genera en la comunidad y en territorio. Cuales beneficios individuales entrega el proyecto. Cual es su posible consecuencia económica. Entender el proyecto

23 Art. 3º. - Establece el impuesto directo de valorización, consistente en una contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local, como limpia y canalización de ríos, construcción de diques para evitar inundaciones, desecación de lagos, pantanos y tierras anegadizas, regadíos y otras análogas, contribución destinada exclusivamente a atender los gastos que demanden dichas obras. Art. 4º. - La tasación de este impuesto se hará sobre catastros especiales de las propiedades que han de beneficiarse con la obra u obras que se proyecten y en proporción el valor de ellas, al beneficio que reporten de las susodichas obras y al presupuesto y costo de estas.

24 Calculo del Beneficio 1. Beneficio Teórico Capacidad económica de la tierra 2. Factorización

25 Teorías del Beneficio Beneficio Local Beneficio General

26 Beneficio Local - Normatividad Ley 25 de 1921 Ley 1ª de 1943 Decreto Legislativo 1604 de 1966 o Ley 48 de 1968 Decreto 1394 de 1970 Ley 136 de 1994

27 Artículo 1o. El impuesto de valorización, establecido por el artículo 3o. de la Ley 25 de 1921 como una contribución sobre las propiedades raíces que se beneficien con la ejecución de obras de interés público local, se hace extensivo a todas las obras de interés público que ejecuten la Nación, los Departamentos, el distrito Especial de Bogotá, los Municipios o cualquier otra entidad de Derecho Público y que beneficien a la propiedad inmueble, y en adelante se denominará exclusivamente contribución de valorización.

28 Artículo 3o. La contribución de valorización es un gravamen real y personal que afecta a los inmuebles que se beneficien con la ejecución de obras públicas y a los poseedores materiales de los mismos. Artículo 4o. Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios beneficiados, en proporción al mayor valor que por la construcción n de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios, dentro de un plazo de cinco (5) años después s de la terminación n de la obra. Artículo 5o. La cuantía que ha de distribuirse como contribución de valorización para cada obra, se fijará de acuerdo con las normas que establece el capitulo III de este decreto. Dicha contribución n tendrá como límite l superior el valor del beneficio que ella produzca a cada uno de los inmuebles que han de ser gravados, entendiéndose ndose por beneficio el mayor valor del respectivo inmueble en virtud de la obra.

29 BENEFICIO O PLUSVALÍA Es el mayor valor que adquiere o puede adquirir un inmueble, por la ejecución de un proyecto. Estudio de plusvalía

30 Artículo 27. Con base en el área de beneficio de que trata el articulo anterior, se elaborará en estudio sobre la plusvalía que haya recibido o fuere a recibir la totalidad de dicha área con motivo de la construcción de la obra. Artículo 29. El Consejo Nacional de Valorización, teniendo en cuenta el costo total de la obra y el beneficio que ella produzca, podrá disponer, en determinados casos y por razones de equidad, que solo se distribuyan contribuciones por un sector o porcentaje del costo de la obra. Artículo 31. En ningún n caso la totalidad de las contribuciones de valorización que se distribuyan por una obra será superior al beneficio que ella produzca a los inmuebles gravados.

31 Del doble avalúo comercial para toda la zona. Consiste en avaluar, para la misma fecha, cada uno de los inmuebles sin obra (situación actual) y con obra, como si estuviera construida y en funcionamiento. Del doble avalúo comercial para franjas de la zona. Por el cual se avalúan, para la misma fecha, algunos inmuebles característicos situados a diferentes distancias de la obra, sin obra (situación actual) y con obra, como si estuviera construida y en funcionamiento. Por analogía. a. Según el cual se selecciona una obra semejante ya ejecutada, en una zona similar a aquella en donde se va a construir la nueva obra, aplicando los resultados del primero al segundo. De doble avalúo por muestreo. Por medio del cual se avalúan unos puntos de la zona de influencia seleccionados por metodología de muestreo determinando un nivel de confiabilidad y el grado de error. Cada punto se avalúa, para la misma fecha, el terreno, sin obra (situación actual) y con obra, como si estuviera construida y en funcionamiento, considerando situaciones homogéneas y/o análogas de los predios y/o inmuebles.

32 VALORES ACTUALES Vsin = Valor de la tierra sin proyecto

33 VALORES ACTUALES Vcon = Valor de la tierra con proyecto

34 VALORES ACTUALES Plano de Diferencias de valores de la tierra Vd = Vcon - Vsin Vcon = Valor de la tierra con proyecto Vsin = Valor de la tierra sin proyecto

35 Ley 25 de 1921 Ley 1ª de 1943 Decreto Legislativo 868 de 1956 oley 141 de 1961 Decreto Legislativo 1604 de 1966 oley 48 de 1968 Decreto 1394 de 1970 Ley 136 de 1994

36 Artículo 1o. Autorízase a los municipios que tengan rentas anuales propias superiores a los dos millones de pesos, para establecer, reglamentar, distribuir y recaudar el impuesto de valorización de que trata la ley 1a. de 1943, con fundamento en la capacidad económica de la tierra, calificada por medio de coeficientes iguales para zonas de un mismo nivel o valor económico. Artículo 2o. El impuesto de valorización podrá distribuirse en la totalidad del área urbana y de la rural o en parte cualquiera de esta y aquella o aisladamente en una y otra. Los coeficientes expresivos del valor o nivel económico de las zonas urbanas se fijara en cada municipio en razón de la utilización del terreno en cada zona, los servicios públicos que la beneficien, la productividad virtual, el valor comercial de los terrenos y los demás factores que, a juicio de las dependencias administrativas o juntas asesoras de los municipios establezcan en aplicación a lo dispuesto en este decreto, permitan estimar objetivamente la capacidad económica de la tierra.

37 Artículo 3o. En los predios rurales la fijación de los coeficientes se hará con base en la productividad virtual del terreno, según sus condiciones agrológicas, su proximidad a los centros de consumo, las vías de comunicación que los beneficien y las demás circunstancias que permitan a las dependencias o juntas de que habla el artículo anterior, apreciar su capacidad económica. Artículo 4o. La tasa del impuesto de valorización según la división en zonas en que se habló, aplicable a los predios gravados, se obtendrá dividiendo el monto del presupuesto de las obras de interés público o de servicio público para períodos de uno o más años, por el total de las áreas virtuales de las zonas gravadas. Las áreas virtuales resultan de multiplicar las áreas reales de los terrenos expresados en metros cuadrados o en varas cuadradas, por el coeficiente de la zona o las zonas de igual nivel económico en que se hallen tales inmuebles.

38 Artículo 5o. El impuesto de valorización para cada predio será igual al producto del área real del terreno gravado por el coeficiente respectivo, multiplicando dicho producto por la tasa, y se recaudará por los municipios cada año en la época y dentro de los plazos que ellos fijen. Artículo 6o. Para hacer efectivo el impuesto de que trata este decreto, los municipios deberán elaborar y adoptar un plan de obras sujeto a las determinaciones de la respectiva oficina del plan regulador, de tal manera que los municipios que carezcan de dicha oficina deberán proceder a organizarla debidamente.

39 Artículo 18. Las disposiciones de los artículos 1o. a 6o. del Decreto Legislativo 868 de 1956 son de aplicación opcional para los Municipios a que dicho Decreto se refiere, los cuales podrán abstenerse de seguir los sistemas allí previstos para la liquidación y cobro de la contribución de valorización.

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41 Mayor: Determinado por las obras de apertura, ampliación de la malla vial, acceso a barrios, Intercambios, intersecciones y pavimentos locales. Estas obras generan mayor accesibilidad a sectores que carecen de esta circunstancia y permitiendo economías en tiempos de viaje y reduciendo los costos de operación. Dotación de redes de servicios públicos Medio: Determinado por las obras de tróncales en donde no hay adición a la malla vial arterial, construcción de senderos peatonales, mejorando la movilidad Menor: Determinado por la reconstrucción de vías colectoras, vías secundarias, senderos peatonales y andenes. Cobertura de servicios públicos Mínimo: Determinado por áreas que reciben un beneficio indirecto al mejorar la movilidad y la calidad de vida de los sectores

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43 TABLA DE ABSORCIÓN Residencial 60 % Comercial 15% Servicios 10% Industria 10% Institucional 5% Uso Factor Residencial 1 Comercial 1.5 Servicios 1.3 Industria 1.1 Institucional 0.8 Estrato Factor

44 Beneficio General Capacidad Económica de la Tierra A = Área gravable del inmueble Fu = Factor de uso Gb = Grado de Beneficio FE = Factor de estrato Fc = Factores de corrección CET i = Capacidad Económica de la Tierra del inmueble CETU = Capacidad Económica de la Tierra del uso CET i = A * FE * FC * Fu * Gb CETU = CET i

45 Pd Pd Vp Cp Pd = Presupuesto a distribuir Vp = Valor del proyecto BTP = Beneficio Total Cp = Capacidad de pago

46 FACTORIZACIÓN Es el proceso mediante el cual se individualiza el beneficio, con respecto a uno típico, en sus características particulares, físicas, jurídicas y normativas, para determinar el beneficio de cada inmueble.

47 FACTORES Factor de área Fa Factor compromiso vial Fcv Factor Topografía Ft Factor consolidación Fco Factor de corte Fct Factor de Lleno Fll Factor Retiro de Quebrada Frq Factor cerramiento Fce Factor uso Fu Factor cono del aeropuerto Fca Factor de potencialidad Fp Factor edificio Fe Factor de acceso Fap Factor estructuras Fes Factor servicios Fser Factor calidad de vida Fvi Factor impacto construcción Fico Factor de servidumbres Fsv

48 Factor topografía Factor topografía Pendiente máxima = 30% Pendiente promedio = 4% Pendiente del lote = X 1 m = ( Y 2 ( X 2 Y1) X1) / PENDIENTE menor de 4% Ft = 1 Ft = 1 + (0.2-1 / 30-4)*(X 4)

49 Factor retiro de quebrada Factor retiro de quebrada Se aplica a todos los inmuebles que son susceptibles de nuevos desarrollos, como son los lotes, casas fincas, donde el área construida no represente mas del 20 o 25 % del lote. Usos Agropecuario o Recreacional o Residencial o Lotes que no estén en proceso de construcción. [(Area construida) / (Area lote) ] Identificar y calcular las áreas dentro y fuera del retiro de quebrada para cada lote Frq = {(Area del lote) - (Area de retiro)} / (Area del lote) OTROS USOS Frq = 1 Frq es siempre mayor o igual a cero

50 Factor compromiso vial Factor compromiso vial Se establece para los predios que tienen afectaciones viales o se encuentran comprometidos con proyectos viales arteriales. Fcv = {(Area del lote) - (Area comprometida)} / (Area del Lote) Fcv es siempre mayor o igual a cero

51 Factor edificio 1 de 2 Factor edificio 1 de 2 Se aplica para los predios que tienen una construcción de más de tres pisos Si (Area construida) 3 * (Area del lote) * I o Si no Fed mayor o igual a uno I o = Índice de ocupación I c = Índice de construcción Fe = 1.00 Fe = 1 + I c - 3 * I o (de las normas) (Área construida)/ (Área de lote)

52 Factor estructuras Factor estructuras Se aplica para los predios que reciben impactos directos de la obra por las estructuras a construir. Fcv = {(Area del lote) - (Area comprometida)} / (Area del Lote) Fcv es siempre mayor o igual a cero Calcular las áreas comprometidas en cada lote por las estructuras: por cada 1 mts se compromete del lote 4 mts de fondo. Los demás Fcv = Altura de la estructura (mts.) Distancia de afectación (mts.) 4

53 Factor de impacto por constuccion de la obra Debido a la construcción de las obras, durante su ejecución se generan unos impacto en los predios, que repercuten directamente sobre la economía de sus propietarios. Fico = { ( 0.25 / 170 ) * ( dobra - 30 ) } Dobra = Distancia a la obra Fico 1.0 Si dobra < 30 haga dobra = Si la distancia ( dobra ) es mayor de 200 metros, Fico = Distancia (dobra)

54 Factor Servidumbres Factor Servidumbres Para los predios que tienen en su interior servidumbres de redes de servicio público o de acceso para otrospredios Identificar y calcular las áreas dentro y fuera de la servidumbre Fsv = {(Área del lote) (½)(Área de servidumbre)} (Área del lote) OTROS USOS Fsv = 1 Fsv es siempre mayor o igual a cero

55 Factor de corrección Factor de corrección Fcorrección = Fa * Ft * Frq * Fu * Fp * Fap * Fcv * Fco * Fce * Fca * Fe * Fes *Fser * Ficma * Ficme * Fvi * Fct * Fll *Fsv *... Mínimo Fcorrección de 0.20 (Máxima corrección del 80%) Los predios de uso público Fcorrección = 0. 0 Los que el estudio de avalúos haya determinado de modo especial que no hay plusvalía en estos predios Fcorrección = 0

56 Bru i = Btu i * Fcorrección i Br i = Btu i * Fcorrección i * A i Bri i = Btu i * Fcorrección i * A i * Pde i BTP = Bri i Btu i = Valor Beneficio Teórico unitario de cada lote($ / mts 2 ) Bru i = Valor Beneficio Real unitario de cada lote($ / mts 2 ) A i = Área del Lote Br i = Valor del Beneficio real de cada lote ($) Pde i = Porcentaje de desenglobe del inmueble. Bri i = Valor del Beneficio real de cada inmueble ($) (Área Virtual) BTP = Beneficio Total del Proyecto ($) (Sumatoria de áreas virtuales)

57 Pd BTP Pd Vp Pd Cp Pd = Presupuesto a distribuir Vp = Valor del proyecto BTP = Beneficio Total Cp = Capacidad de pago

58 Método de los frentes. Cuando el beneficio individual de una obra, es proporcional al frente principal de cada inmueble, se asigna la contribución de valorización a cada inmueble o predio en proporción al frente del mismo. Método de las áreas. Cuando el beneficio individual de una obra es proporcional al área de cada inmueble, se asigna la contribución de valorización a cada inmueble o predio en proporción al área del mismo. Método de las zonas. Cuando se han establecido zonas o franjas de igual beneficio por obra, se asigna la contribución de valorización a cada predio, en proporción directa entre el beneficio establecido para la respectiva zona en la cual se encuentra el inmueble y el área del lote.

59 Método Clasificación socioeconómica. Mediante el cual se asigna a cada clasificación socioeconómica una proporción del presupuesto de distribución. La contribución de valorización a cada inmueble o predio se calcula con la participación del área corregida del inmueble con respecto al área total de la clasificación correspondiente. Método del factor de beneficio. Mediante el cual se asigna la contribución a cada predio o inmueble en proporción directa al beneficio total, teniendo en cuenta los atributos y características de cada predio, empleando un coeficiente numérico. Para obtener mayor exactitud en la asignación de la contribución de valorización, se podrá combinar los métodos anteriores.

60 PRESUPUESTO DE DISTRIBUCIÓN = VALOR DEL PROYECTO - COFINANCIACIÓN CONTRIBUCIÓN N DE VALORIZACIÓN = PRESUPUESTO DE DISTRIBUCIÓN La contribución n de Valorización es directamente proporcional al beneficio

61 BTP Bri = Pd Ci Ci = Pd x BTP Bri Fcv Pd = Ci = Fcv x Bri BTP BTP = Beneficio Total del Proyecto ($) Sumatoria de áreas virtuales Bri = Beneficio por cada inmueble ($) Área Virtual Pd = Presupuesto de distribución Ci = Contribución de Valorización correspondiente a cada inmueble

62 CETu CETi = Pdu Ci Ci = Pdu x CETu CETi Fcu Pdu = Ci = Fcu x CETi CETu CETu = Capacidad económica de la tierra por uso ($) Sumatoria de áreas virtuales CETi = Capacidad económica de la tierra por cada inmueble ($) Área Virtual Pdu = Presupuesto de distribución del uso Ci = Contribución de Valorización correspondiente a cada inmueble Fcu = Factor de conversión por uso

63 Cp CTp CT = Ci x Dp = Cp i = CTp i Cp = Contribución de Valorización correspondiente a un propietario por un inmueble Ci = Contribución de Valorización correspondiente a cada inmueble Dp = Derecho de propietario en un inmueble CTp = Contribución de Valorización Total correspondiente a un propietario Pd = Presupuesto de distribución CT = Contribución total

64 Preguntas Juan Guillermo Gómez Roldán