LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

Transcripción

1 UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRID ESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Federico García Erviti Arquitecto Profesor Titular UPM federico.garcia@upm.es

2 La valoración inmobiliaria: objeto La determinación del valor de activos como instrumento para la toma de decisiones en los ámbitos público y privado

3 Valoraciones en el ámbito privado Valoración de activos empresariales: Fair value Liquidación de patrimonios inmobiliarios División de herencias y sociedades matrimoniales Asesoramiento en operaciones de compraventa Análisis de inversiones inmobiliarias Adquisición de terrenos. Aportaciones de solares en permuta Estudios de viabilidad de promociones Dictámenes periciales en los procesos civil y penal Contrato de compraventa inmobiliaria División judicial de patrimonios Valoración de bienes embargados Concurso de acreedores Tasación de bienes inmuebles en garantía hipotecaria, seguros e inversión

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6 Valoraciones en el sector público Valoraciones catastrales: cuota del IBI Tasación pericial contradictoria en la comprobación de valores tributarios Valoraciones urbanísticas: Ley 8/2007 Expropiación forzosa Proyectos de reparcelación y compensación Indemnizaciones patrimoniales Declaración de ruina Gestión de patrimonios municipales Valoración de inmuebles asegurados Dictámenes periciales en el proceso contenciosoadministrativo

7 El sujeto de la valoración inmobiliaria Los inmuebles en el art. 334 CC Suelo + Vuelos Derechos reales y arrendaticios Actividades económicas vinculadas

8 Concepto de VALOR La valoración como proceso de selección de opciones alternativas Decisión económica Valor de uso Utilidad Subjetividad El valor como renta de escasez Valor de cambio Capacidad de adquisición de un bien similar Mercado Ámbito de las operaciones de intercambio El valor como resultado de las relaciones de intercambio: la ley de la oferta y la demanda

9 P demanda F G H Descenso de precios Aumento de cantidades demandadas I Qd

10 P 10 oferta J 6 Aumento de precios que la demanda está dispuesta a pagar M L K Aumento de cantidades ofertadas Qo

11 P demanda V oferta Q

12 Valor de mercado McMichael: El precio es un hecho; el valor es la estimación de un precio posible (en un mercado competitivo) Art. 4 Orden ECO805/2003 (Normativa hipotecaria): Estimación razonable del precio más probable al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado suponiendo un vendedor voluntario y un comprador independiente el inmueble se ha ofrecido públicamente en el mercado se dispone de un plazo normal para negociar la venta habrá una comercialización adecuada

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15 Metodología de valoración Los modelos y técnicas de valoración como herramientas para la obtención del valor de mercado Appraisal Institute Sales comparison approach Land residual approach Cost approach Income capitalization approach Orden ECO/805/2003 Método de comparación Método residual Método del coste Método de actualización

16 Federico García Erviti, 2005 Metodología de valoración y segmentos del mercado Comparación Residual Coste Actualización Suelo vacante Unifamiliar aislada Industrial polígonos Urbanizable Vivienda colect. Unifamiliar adosada Industrial otros Terciario exclusivo Turístico Inmuebles edificados Valoración desagregada Suelo Construcción Todos Valoración conjunta Viviendas Locales comerciales Plazas aparcamiento Inmuebles estandar Inmuebles arrendados o en explotación

17 Método de comparación

18 Comparables Caracts. X Datos 1 Coef. Datos 2 Coef Datos 3 Coef Datos 4 Coef Datos 5 Coef Datos 6 Coef Localiz. Atocha 93 León 12 1,1 Sol 42 1,0 León 6 1,0 Amor de Dios 8 1,1 Santa María 11 1,2 Tres Peces 2 1,3 Edad ,1 63 0,9 83 0, ,8 53 0, ,7 Estado R R 1,0 R 1,0 D 1,1 R 1,0 B 0,9 B 0,9 Sup. m , , ,8 90 0, ,8 80 0,7 Calidad R B 0,8 N 0,9 N 0,9 N 0,9 D 1,1 R 11,0 Dotacs. N N 1,0 N 1,0 N 1,0 N 1,0 B 0,9 E 0,8 Precio /m Valor /m Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de inmuebles construidos (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado

19 Método de comparación Federico García Erviti, 2005

20 N Método de comparación

21 Valoración de suelo sin mercado de ventas Modelos de simulación del proceso de formación de precios en el mercado: El suelo como valor residual 1.PRINCIPIO DEL VALOR RESIDUAL: Valor de cada factor de producción igual al valor total menos el valor del resto de los factores

22 Valoración de suelo sin mercado Modelos de simulación del proceso de formación de precios en el mercado: El suelo como valor residual 2. PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO - Atribución de valores a los usos edificatorios por el mercado - El techo edificatorio como mercancía y su regulación legal A.Coeficientes de edificabilidad m 2 /m 2 B. Parámetros volumétricos

23 Método residual Vv = Vs + Cc + G + B Vs= Vv Cc G B Vv = Valor en venta de edificio terminado

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25 Coste de construcción Federico García Erviti, 2005

26 Método residual Vv = Vs + Cc + G + B Vs= Vv Cc G B G = Gastos de promoción Fiscales: f (Vs, Cc, Vs+Cc) Financieros: f (Vs+Cc+G) Generales: f (Vv, Vs, Cc, Vs+Cc)

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28 Método residual Vv = Vs + Cc + G + B Vs= Vv Cc G B B = Beneficio de promoción Vs + Cc + G = Inversión B 15%/25% s/ Inversión Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de suelo sin edificar (expropiación forzosa, etc.) en suelo urbanizado

29 Vv = Vs + Cc + G + B Hipótesis: Vv = /m2 Cc = 680 /m2 G = 700 /m2 B = 0,20 (Vs + CC + G) = Vs ,20 (Vs ) = (Vs ) 1,20 Vs = /m2 Vs/Vv = 1.870/3.900 = 0,48

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31 Valor y tiempo El valor del suelo como anticipación de flujos financieros futuros de la producción inmobiliaria Federico García Erviti, 2005 El método residual dinámico

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33 Valoración de edificios: Método del coste 1) Valoración del edificio con costes actuales NORMA Valoración catastral R.D. 1020/1993 Valoración hipotecaria Orden ECO/805/2003 Valoración en el contrato de seguro Ley 50/1990 Denominación Coste actual Valor de reemplazamiento bruto Valor de reposición a nuevo 2) Deducción de la depreciación Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de edificios (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural

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35 Valor de la edificación R.D. 1020/1993 Coste actual = Federico García Erviti, 2005 MBC /m 2 x Coef.Tipo Orden EHA/1213/2005 Cuadro de tipos fgarcia@aq.upm.es

36 Coste actual R.D. 1020/1993 Orden EHA/1213/2005 MBC1 = 650,00 /m 2 MBC2 = 600,00 /m 2 MBC3 = 550,00 /m 2 MBC4 = 500,00 /m 2 MBC5 = 475,00 /m 2 MBC6 = 450,00 /m 2 MBC7 = 400,00 /m 2 fgarcia@aq.upm.es

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39 Federico García Erviti, 2005 Amortización logarítmica Normativa catastral R.D.1020/1993

40 Método del coste R.D. 1020/ Orden ECO/805/2003 Coste actual = 550 /m2 x 1,45 = = 797,50 /m2 Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años Valor de reposición = = 797,5 (1-57/100) = 342,93 /m2

41 Método del coste: otras causas de depreciación Estado de conservación Obsolescencia funcional Depreciación económica Afecciones singulares

42 Método de actualización Actualización de los flujos financieros que produce o es susceptible de producir un inmueble hasta el final del contrato de arrendamiento o de su vida útil Inmuebles en el mercado de alquiler Mercado de rentas potenciales Rentas contractuales y pagos Rentabilidad

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45 Informe del primer trimestre de 2007 del Mercado de Oficinas de Madrid

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47 Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO Rentas constantes Rn 1 Valor de reversión VA = x [ ] i (1 + i) t (1 + i) t t V. reversión = 0 VA = Rn i

48 Alquiler de oficinas en AZCA Alquiler mensual = 31,25 /m2 Alquiler anual = 31,25 x 12 = 375 /m2 Gastos = 20% s/ 375 = 0,2 x 375 = 75 /m2 Renta neta anual = = 300 /m2 Rentabilidad i = 4% Valor en venta Vv =? Rn 300 Vv = = = /m2 i 0,04

49 Método de actualización Actualización de los flujos financieros que produce o es susceptible de producir un inmueble hasta la amortización de la inversión o el final de su vida útil Inmuebles vinculados a explotación económica Flujos financieros de la actividad Rentabilidad Ley 8/2007: Aplicación a las valoraciones urbanísticas de terrenos (expropiación forzosa, etc.) en suelo rural

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51 Valoraciones avanzadas

52 Valoraciones avanzadas: Aplicaciones SIG a la valoración inmobiliaria