Hotelería. Comprender los tipos de productos especializados

Transcripción

1 Hotelería Los abogados de Baker Hostetler actúan como asesores de varios promotores y operadores de hoteles y complejos. Esa experiencia nos ha dado la oportunidad de comprender cuestiones legales relacionadas con el desarrollo y la administración de hoteles, complejos, tiempos compartidos, fracciones, condominios y clubes de campo. Con el respaldo de los servicios integrales que se esperarían de un estudio de abogados nacional, podemos ofrecer a nuestros clientes un amplio asesoramiento legal por medio de un equipo dedicado de abogados que trabajan específicamente en la industria hotelera. Con oficinas en cada una de las principales áreas geográficas de nuestro país, nuestros abogados controlan transacciones de índole local, regional, nacional e internacional. Pueden controlar los negocios relacionados con la hotelería desde la organización internacional de una transacción, pasando por las distintas fases de negociación, hasta la consumación final. CLIENTES REPRESENTATIVOS American Resort Development Assn. Boykin Management Company FelCorLodging Trust Fortune Hotels Hyatt Corporation Interval International Ocean Development Group Omni Hotels Management Corp. The Ritz-Carlton Club Starwood Vacation Ownership, Inc. Tempus Resorts International, Inc. Nuestros abogados tienen experiencia en la gestión de una amplia variedad de transacciones complejas, incluyendo financiaciones sofisticadas, adquisiciones importantes, desarrollo de proyectos de uso mixto, planeamiento y concesión de permisos para la utilización de tierras, construcción, licencias, planeamiento impositivo y disposición de proyectos. También realizamos una continua supervisión de asuntos relacionados con las leyes y las normas y tenemos una participación activa en asociaciones comerciales para garantizar el asesoramiento informado y progresivo de nuestros clientes. Comprender los tipos de productos especializados Nuestro Equipo de Industria Hotelera trabaja con empresas centradas en la creación de innovadoras experiencias de recreación para sus huéspedes. En las últimas tres décadas, hemos asistido a clientes que estaban a la vanguardia del desarrollo, la gestión, las operaciones y la financiación de complejos. Con el aumento de la sofisticación del mercado hotelero, hemos brindado asesoramiento sobre programas de propiedad fraccionaria, condominios de uso mixto, clubes de campo y hotelescondominio. Ésta es sólo una muestra de nuestra experiencia en segmentos clave del mercado: Hoteles Representamos a varios propietarios de hoteles importantes, compañías de administración y franquiciantes en la adquisición, el desarrollo, la administración y la creación de la marca de hoteles y la redacción y negociación de contratos de compraventa, administración, franquicia, financiación y empresa conjunta. Contamos con una vasta experiencia en 1 of 6

2 las transacciones de adquisición y financiación de hoteles, especialmente las que involucran complejos de uso mixto en los Estados Unidos y en el resto del mundo. En nuestra representación de compradores y vendedores de hoteles, somos muy versados en la compleja financiación de hoteles y complejos importantes y en las cuestiones específicas de los hoteles. Tiempos compartidos y complejos fraccionarios Hemos asistido a clientes en el desarrollo de una amplia variedad de productos de tiempo compartido y propiedad fraccionaria, desde proyectos de semana fija y lugar único hasta clubes de vacaciones basados en distintos puntos y ubicados en varios sitios. Nuestra experiencia incluye registro estatal de tiempo compartido y programas fraccionarios, asesoramiento de clientes sobre cuestiones de venta y comercialización, financiación del consumidor y administración de complejos y negociación de las relaciones con compañías de intercambio. También hemos participado en la redacción y adopción de cada modificación legal y norma administrativa de Florida que afecte a la industria del tiempo compartido desde Hemos tenido una presencia activa en los principales esfuerzos legislativos relacionados con la industria del tiempo compartido en Arizona, las Bahamas, California, Colorado, Illinois, Maryland, Nevada, Nueva York, Puerto Rico, Carolina del Sur y Texas, incluyendo nuestro servicio como principal redactor de la nueva ley de California en materia de tiempos compartidos. Nuestra experiencia nos ha ayudado a desarrollar relaciones con los reguladores en distintas jurisdicciones de la nación y a nivel internacional. Hoteles-Condominio Los hoteles-condominio, sean nuevos o adaptados de hoteles existentes, son proyectos complejos que requieren una cuidadosa planificación. Nuestra experiencia se extiende desde proyectos diseñados como segundos hogares, en los que los propietarios participan de un programa de alquiler, hasta el desarrollo de bienes inmuebles en los que la propiedad se organiza como un condominio pero el aspecto, los servicios y la operación son idénticos a los de un hotel de propietario único. Hemos trabajado con promotores en estrategias para maximizar la participación del propietario en un programa de alquiler sin clasificar el proyecto como una garantía para objetivos legales sobre garantías estatales y federales. También brindamos una capacitación exhaustiva al equipo de venta y administración de bienes raíces para ayudar al promotor a cumplir las garantías y las leyes en materia de condominios. Nuestros abogados también cuentan con una sólida experiencia en el asesoramiento de clientes sobre cuestiones complejas de zonificación y utilización de tierras que puedan afectar la conversión de hoteles existentes en hotelescondominio. Adquisición de proyecto y asesoramiento para el desarrollo Adquisición y construcción de complejos Asistimos a clientes en todas las facetas de la adquisición, la disposición y el desarrollo de hoteles y complejos, incluyendo cuestiones relacionadas con el medioambiente, la construcción, los permisos, la utilización de tierras, las normas locales y la zonificación. Nuestros abogados brindan un asesoramiento experimentado y práctico en la preparación de los contratos de construcción y asesoran a los clientes sobre temas relacionados con la ley de construcción actual en varias jurisdicciones. Asesoramiento sobre financiación y garantías Ofrecemos un asesoramiento exhaustivo sobre la organización de inversiones de bienes raíces, incluyendo la adecuada planificación 2 of 6

3 impositiva. Nuestra firma asesora a varias Compañías Fiduciarias de Inversiones de Bienes Raíces (Real Estate Investment Trusts, REITs) y ofrece orientación sobre formación de empresa conjunta, recaudación de capital y compra o venta de compañías relacionadas con la hotelería. Varios de nuestros abogados cuentan con una experiencia sustancial en la financiación de hoteles y complejos, incluyendo los préstamos de adquisición y construcción, los préstamos hipotecarios, la titularización de cuentas por cobrar y cuestiones legales concernientes a transacciones financieras. Nuestra experiencia en las transacciones del mercado de capitales nos permite asistir a clientes que buscan acercarse a entidades crediticias para financiar sus proyectos de hoteles o complejos. Creación, organización y registro de productos Como se trata de un estudio nacional, hemos brindado asistencia en la creación y el registro de productos en casi todos los estados, así como también en varios puntos a nivel internacional. Dado que nuestros abogados han asesorado a promotores principiantes y en crecimiento y a muchos de los principales protagonistas de la industria, sabemos asesorar a clientes en todos los niveles de experiencia. Trabajamos con clientes desde las etapas conceptuales iniciales hasta la documentación, el registro y la operación final de sus proyectos hoteleros. También contamos, a nivel nacional, con abogados con experiencia en redacción de documentos, cuestiones legales, publicidad y comercialización: una habilidad que es vital para la organización y el desarrollo exitosos de un proyecto hotelero. Fideicomiso, aseguración de título y cuestiones de cierre Brindamos a nuestros clientes completos servicios de fideicomiso, aseguración de título y cierre. Baker Hostetler se halla autorizado, en virtud de la legislación de Florida, para actuar como agente de títulos y como agente de impuestos inmobiliarios y depósito de dinero de compra en caso de ser necesario. Sólido conocimiento de cuestiones operativas Contratos de administración y franquicia de hoteles Hemos representado a propietarios de hoteles y cadenas de hoteles internacionales en la redacción, revisión y negociación de contratos de administración de hoteles para diversos hoteles, desde complejos de lujo hasta hoteles de negocios urbanos e instalaciones de alojamiento con servicios limitados. También hemos examinado y negociado contratos de franquicia y contratos de licencia con casi todas las principales empresas hoteleras y comprendemos las cuestiones que surgen cuando se vende o refinancia la franquicia de un hotel. Derecho comercial y en materia de quiebras Contamos con experiencia en reestructuración, préstamos problemáticos, desalojos y quiebras, con una especial sensibilidad a las cuestiones especiales que surgen cuando un hotel o un complejo enfrentan problemas con acreedores. Nuestros abogados también han tratado y realizado varias presentaciones sobre la reestructuración de préstamos para y en nombre de organizaciones financieras y deudores. Litigios Nuestros abogados han trabajado en litigios importantes relacionados con los bienes raíces, incluyendo el inicio y la defensa de demandas por actuación específica, regalías, incumplimiento de contrato, ejecuciones, expropiación, utilización de tierras, defectos de título y responsabilidad de la entidad crediticia. Para nuestros clientes hoteleros, hemos tratado 3 of 6

4 cuestiones de litigios complejas tales como defectos en la construcción, daños por demora, demandas de aceleración, mora en el contrato de administración, terminación de franquicia y cambio de condiciones. Contratación y trabajo Con una práctica nacional dedicada a cuestiones de contratación y trabajo, brindamos asesoramiento sobre los siguientes temas: discriminación laboral, contratos de trabajo, contratos de no competencia; sueldo y horarios; Ley de Licencia por Razones Médicas y Familiares; contratistas independientes; demandas por discriminación; y desarrollo de manuales para empleados, manuales de políticas y planes de beneficios. Nuestros abogados comprenden de qué manera los clientes hoteleros se ven afectados por cuestiones relacionadas con el cumplimiento de la Ley para Estadounidenses con Discapacidades (Americans with Disabilities Act, ADA), las leyes de igualdad de oportunidades de vivienda, la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito (Equal Credit Opportunity Act) y las demandas de empleados. Crédito al consumidor Los miembros de nuestro equipo a menudo asesoran a clientes con respecto al cumplimiento de disposiciones federales y estatales de crédito y protección al consumidor, incluyendo leyes y normas como Veracidad en el préstamo (Truth-in-Lending), Ley de Procedimientos en el Cierre de Transacciones de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act, RESPA), leyes y normas de la Comisión Federal de Comercio y leyes de telemarketing. Asuntos gubernamentales Poseemos un sólido compromiso con el reconocimiento de las necesidades legislativas, administrativas y de cabildeo de nuestros clientes a nivel local, estadual, nacional e internacional. Contamos con experiencia en el trabajo en estrecha relación con los organismos legislativos relevantes de la industria para ayudar a garantizar a nuestros clientes la obtención de la asistencia y las aprobaciones necesarias para lograr sus objetivos comerciales.asociaciones de propietarios de complejos, cuestiones de administración y licencias Visión del liderazgo en la industria La Asociación Estadounidense de Desarrollo de Complejos (American Resort Development Association, ARDA) es la organización comercial nacional de la industria de complejos y tiempos compartidos. Baker Hostetler es un miembro activo a nivel estatal y nacional. Uno de nuestros abogados actúa como Tesorero y miembro de la junta directiva, y otro trabaja en la Fundación Internacional ARDA. Además, trabajamos como asesores nacionales en materia de impuestos y recursos humanos para la asociación nacional y como asesores de la sección Florida de la ARDA. Por último, varios de nuestros abogados son Fideicomisarios de la ARDA y miembros de la Liga de Presidentes. Por medio de una participación dinámica en la organización, nuestros abogados no sólo se hallan informados acerca de cuestiones actuales, sino también se ven directamente implicados en la formación del futuro de la industria hotelera por medio de la legislación y la creación de políticas en asociaciones comerciales. También participamos con regularidad en eventos y conferencias nacionales diseñados para reunir a los miembros de la industria hotelera para que compartan sus ideas y hallen oportunidades de desarrollo. 4 of 6

5 Práctica y asesoramiento internacional Nuestro Equipo de Industria de Hospitalidad incluye un elemento internacional, ofreciendo a nuestros clientes el beneficio de su experiencia considerable en las áreas de financiamiento, estructuración internacional corporativa y fiscal, adquisiciones y disposiciones, inversión en el extranjero, y desarrollo de propiedad inmobiliaria en otros países, en particular en México, otras regiones de América Latina y el Caribe. Nuestros abogados internacionales se han encargado de transacciones complejas de financiamiento de propiedades inmobiliarias, habiendo representado tanto a prestamistas como a prestatarios. También hemos representado a desarrolladores y operadores de proyectos turísticos de uso mixto, proyectos de tiempos compartidos y hoteles en numerosas jurisdicciones fuera de Estados Unidos. Un elemento importante en la práctica internacional es la selección de abogados locales apropiados para apoyar con los asuntos de derecho local, así como la coordinación de su participación en el proceso de representar al cliente, de la manera más eficiente respecto de los costos. En jurisdicciones en que aplica el derecho civil, también es necesario coordinar y supervisar el trabajo de los notarios, y las inscripciones requeridas en los registros públicos. Aún cuando hemos reunido un equipo impresionante de abogados locales a través de México, América Central y el Caribe, preferimos utilizar a nuestros colegas locales de manera juiciosa. Como ilustración, en asuntos relacionados con auditorías durante el proceso de debida diligencia, y con opiniones sobre título de propiedades inmobiliarias a ser rendidas para que se expidan las pólizas de seguro sobre el título, por regla general descansamos principalmente en nuestros colegas locales bajo nuestra supervisión; sin embargo, respecto de documentación de créditos, contratos de administración o gestión y acuerdos de comercialización y ventas, generalmente redactamos los documentos necesarios en nuestras oficinas en Estados Unidos, con las leyes de Estados Unidos como el derecho aplicable, recogiendo los comentarios de nuestros colegas locales para asegurarnos que los documentos también cumplan con todo requisito de la práctica, uso y costumbre local. Experiencia Representamos a Hyatt Vacation Ownership, Inc. en la organización de un plan de tiempo compartido en varios sitios que combinaría distintas experiencias de vacaciones con los complejos existentes de la cadena hotelera. Guiamos a nuestro cliente Interval International, Inc. en su fusión con Interactive, Corp., una compañía pública. Asistimos a nuestro cliente JMA Ventures en la creación de un régimen fraccionario de alta gama y uso mixto como parte del redesarrollo de la histórica Ghirardelli Square en San Francisco. Representamos a Omni Hotels, Hyatt Corporation, Starwood Hotels & Resorts y Mandarin Oriental Hotel Group en la administración y/o creación de marca de varios hoteles y hoteles-condominio. Asistimos a un cliente internacional que deseaba implementar una estructura de tiempo compartido con base en distintos puntos similar a la que cliente estaba acostumbrado a operar en Europa y Sudáfrica. Creamos una cooperativa de tiempo compartido que dio a los propietarios toda la flexibilidad que tenían sus homólogos europeos, al tiempo que permitimos al cliente evitar un régimen fiscal y de regulación negativo relacionado con las ventas y los ingresos. 5 of 6

6 on Representamos a Tempus Resorts International, Inc., en relación con la titularización en varias etapas de $150 millones en cuentas a pagar de tiempos compartidos. Representamos a Starwood en la adquisición y administración de un proyecto integrado de hotel y tiempo compartido Westin en Aruba. Representamos a Ocean Development Group en la creación de un nuevo producto de tiempo compartido: un crucero fraccionario. Para lograr esto, trabajamos con ARDA-Florida como principales redactores de legislación, lo que permitió el tiempo compartido personal de la propiedad. Sobre Baker Hostetler Los abogados de Baker Hostetler ayudan a los clientes a establecer, mantener y proteger posiciones líderes en el mercado en los Estados Unidos y en el mundo. Ofrecemos más de 600 abogados con una amplia variedad de especializaciones, una plataforma geográfica única con oficinas en cuatro husos horarios, conocimiento de cuestiones de la industria y un registro de 90 años de excelencia y logros. Para más información sobre la Indus tria Hotelera, contacte a: Líder Nacional John Melicharek, Jr. Cincinnati jmelicharek@bakerlaw.com William Appleton wappleton@bakerlaw.com Cleveland Hewitt Shaw hshaw@bakerlaw.com Columbus George Hairston ghairston@bakerlaw.com Costa Mesa George T. Mooradian gmooradian@bakerlaw.com Denver John Palmquist jpalmquist@bakerlaw.com Houston Lisa HH. Penningt pennington@bakerlaw.com Los Angeles David Sampson dsampson@bakerlaw.com Nueva York Paul Eyre peyre@bakerlaw.com Orlando John Melicharek, Jr jmelicharek@bakerlaw.com Washington, DC David J. Fischer dfischer@bakerlaw.com 6 of 6