Bogotá Septiembre de 2013

Transcripción

1 Bogotá Septiembre de 2013

2 INTRODUCCIÓN Una de las mayores dificultades que enfrenta el sector del retail en Colombia es valorar los costos de alquiler de locales en funciones de las ventas esperadas que cada punto de venta en los Centros Comerciales. Por actuar en un régimen de propiedad horizontal en donde por regla general los propietarios son uno y los comerciantes son otros el sistema de renta fija ha sido la modalidad mas utilizada. Sin embargo, en el mundo, los operadores de los Centros Comerciales son empresas de un único propietario en donde los locales se rentan como un porcentaje de ventas que pueden oscilar entre un 2% (grandes superficies) y un 10% (ropa, servicios, entretenimiento). Bajo este modalidad la información fluye trasparentemente entre operador y locatario y entre los dos suman esfuerzos para hacer una gestión mas eficiente que máxime sus ventas. Disponer de un modelo de referenciacion inmobiliario permite a los retail tener una herramienta de planeación y de evaluación para sus procesos de expansión.

3 INTRODUCCIÓN Así mismo este estudio permite a los profesionales inmobiliarios entender el comportamiento que tienen los precios de renta en este sector comercial. Por otra parte los desarrolladores de centros comerciales con esta información pueden determinar los posibles precios de renta de sus nuevos proyectos.

4 FICHA TÉCNICA DEL ESTUDIO Como insumo inicial se tomo el estudio de Referenciacion de las Ventas de los Centros Comerciales , ajustándolo a las tasas de crecimiento del comercio en el Dicho estudio se ha realizado con base a: Los reportes de ventas de tarjetas débitos y créditos entregados por el sistema VISA, desde enero del 2009 a Agosto del 2012 para los 17 principales centros comerciales con una antigüedad no inferior a los últimos 4 años Estudio de percepción sobre el uso de los instrumentos de pago en Colombia 2012 elaborado por el Banco de la República, a través del Centro nacional de Consultoría entre el 2 de noviembre y el 6 de diciembre de Participación del mercado del sistema de dinero plástico reportado por la superintendencia Financiera.

5 FICHA TÉCNICA DEL ESTUDIO La información de alquiler actual de locales comerciales se toma en base a la información del modelo de valoración de centros comerciales 2012 desarrollado por la firma especializada en Avaluos Borrero Ochoa e indagaciones de mercado de Mall & Retail ajustadas al Los datos de alquiler de locales por metro cuadrado, corresponden a un local de ubicación promedio y área moda dentro del Centro Comercial. Se excluyo locales de la zona de comidas y locales que superen tres veces el área tipo del centro comercial, puesto que dichos predios, suelen tener un valor por metro cuadrado inferior a la media del Centro Comercial. Para determinar el porcentaje de venta que se debe pagar de renta mensual se tuvo en cuenta los estándares de la industria de Centro Comerciales para cada una de las categorías del Tenant Mix, seleccionando la categoría ropa exterior cuya participación es de aproximadamente un 35% y paga un 10% de las ventas como costos de alquiler.

6 RESULTADOS

7 VALOR DE ARRIENDO DE UN LOCAL COMERCIAL COMO PORCENTAJE DE VENTAS POR CATEGORIAS El valor de arriendo por porcentaje de ventas es la manera mas justa de negociación de un canon de arrendamiento, puesto que tiene presente el efecto cíclico de las ventas del retail. Los cánones varían de acuerdo a cada categoría. Productos de alta rotación tienen menores márgenes y por consiguiente menores cánones de arriendo Fuente: Mall & Retail con base a estándares de la industria de Centros Comerciales en Colombia

8 VENTAS MENSUALES DE LOS CENTROS COMERCIALES POR M2 DE Superficie NETA DE VENTAS Los volúmenes de ventas generados por un Centro Comercial es el reflejo del poder de atracción de los clientes, que dependen de múltiples variables tales como ubicación, tamaño, good will de la marcas, tenant mix y zona de influencia entre otras. Finalmente lo que refleja un canon de arrendamiento es el trafico y accesibilidad de los clientes hacia la tienda Fuente: Mall & Retail con base a estudio de referenciación de las ventas de los Centros Comerciales 2013

9 COSTOS DE ARRIENDO POR PORCENTAJE DE VENTAS COMPARADO CON CANON FIJO ACTUAL Fuente: (1) Calculo Mall & Retail de acuerdo a los estándares de la industria (2) Modelo de valoración de centros comerciales 2012 desarrollado por la firma especializada en Avaluos Borrero Ochoa e investigación de campo Mall & Retail En general el modelo muestra que los cánones de arriendo que se pagan actualmente están un 31% por encima de las expectativas de los retailes de sus ventas. 12 de 15 Centros Comerciales están sobre avaluados

10 QUE CONSECUANCIA TRAE UNOS CANONES DE ARRENDAMIENTOS ELEVADOS? Muchas marca resisten estos arrendamientos elevados, por ser propietarios de los locales y unifican el negocio de retail con el inmobiliario. Sin embargo algunas otras, especialmente las que están llegando al país lo hacen con el formato de alquiler y la operación es rentable tan solo si es subsidiada por presupuesto adicionales en mercadeo o musculo financiero internacional que permiten operar a perdida en los primeros años. Esta situación no es sostenible en el tiempo por lo que comienza a observase una alta rotación de locales, e incluso como en el caso de Unicentro se tienen locales desocupados situación que hace años era inimaginable. De no presentarse ajuste en los cánones o cambio de condiciones de los contratos, erosiona el margen de rentabilidad de los retailers lo cual no es sostenible en el tiempo y se traduce en cierres o reubicación de tiendas. Perdidas de puesto de trabajo en el comercio y freno a la dinámica económica. Alta rotación de reatailers. Costos adicionales para los propietarios en lucros cesantes y pagos de cuotas de administración

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