Otro ataque a los consorcios. Disposición 2.450

Transcripción

1 Nº 316 Agosto de 2013 Los días 19 y 20 de septiembre, Argentina será escenario de la reunión de administradores de propiedad horizontal más importante de la región. El broche de oro será la formación de la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI). Disposición Otro ataque a los consorcios

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3 Disposición Otro ataque a los consorcios Pág. 6 Seguridad Rosario en llamas Pág. 13 Estrés laboral Causas y efectos Pág. 20 Dossier Congreso de administradores Pág. 28 Televisión por cable Libertad de elección en los consorcios Pág. 41 Accesibilidad Tener o ser? Pág. 49 CEDIN Pronóstico reservado Pág. 53 Separación de residuos Hay que pagar el plus? Pág. 57 Mercado inmobiliario La década en cifras Pág. 63 Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad / Diseño y producción La revista Propiedad Horizontal es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal. Tel.: , , y Horario de 11 a camara@caphai.com.ar - Registro Nº de la Dirección Nacional de Derecho de Autor. Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Dr. Alberto Aníbal Gabás; Dra. Valeria Nerpiti; Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge S. Villar. Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores. Tirada de esta edición: ejemplares Precio del ejemplar: $ 15,00 Propiedad Horizontal 3

4 Editorial Sumar para ser mejores na vez más aparecen disposiciones elaboradas en el escritorio de algún iluminado, que solo perjudican el funcionamiento de la administración, les suman innecesarias obligaciones a los consorcios y a los administradores. Quienes administramos hoy nos vemos obligados a dedicarle más tiempo a cumplir con las tareas administrativas y burocráticas que a atender las reales necesidades de los consorcistas. Disfrazadas como beneficios para los vecinos que viven en edificios de propiedad horizontal, esas disposiciones generan nuevas tareas que significan más erogaciones que inciden directamente en las expensas. Estas nuevas normas desconocen que los consorcios no son todos edificios importantes. También es un consorcio un PH, una casa con un pasillo y departamentos hacia ese pasillo, cuya recaudación es mínima y pagan a alguien que limpie el pasillo una o dos veces por semana. Esos consorcios ahora sumarán gastos administrativos para no incumplir lo determinado en la nueva legislación. Han vuelto a copiar la Disposición 408 acomodada al fallo que obtuvo nuestra cámara cuando presentó el recurso de amparo. Es evidente que tenemos que analizar la nueva norma para fijar una posición como Cámara y determinar cuál será nuestra postura ante estos arrebatos. Estamos acostumbrados a estas medidas inconsultas. Nos distraen, sí, pero no opacarán el gran evento que estamos organizando para todos los profesionales de la administración: el Primer Congreso Latinoamericano de Propiedad Horizontal, al que están convocados profesionales de países latinoamericanos, de España e Italia, para escuchar y capitalizar sus experiencias y tomar de ellas las que puedan enriquecer nuestro quehacer diario. También concurrirán representantes de las cámaras del interior del país, quienes nos contarán sobre la problemática en sus provincias; además nos acompañarán colegas de otras instituciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Estamos convencidos de que este congreso se convertirá en un hito histórico para el sector y el desarrollo profesional de los administradores. Queremos sumarlos a todos, porque como siempre la unión hace la fuerza, y hoy más que nunca necesitamos sumar para mejorar esta profesión. Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI 4

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6 Disposición Otro ataque a los consorcios La Disposición del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires es un nuevo atropello a la labor de los administradores de propiedad horizontal. Siempre hemos dicho que no nos oponemos a los controles cuando son razonables y persiguen un claro objetivo de ordenar la actividad para el bien de todos, administradores y consorcistas. Pero no es este el caso. Una vez más estamos frente a excesos regulatorios que entorpecen la actividad de los administradores poniendo más palos en la rueda y estigmatizándonos so pretexto de un mayor control, sin interesarse en el consorcista, quien afrontará con todo esto mayores gastos. na vez más el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires dictó una resolución que incidirá en la ya desmedidamente controlada labor de los administradores de consorcios de propiedad horizontal. Concretamente nos referimos a la Disposición de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, a través de la cual se vuelve a la carga con el fallido intento de la Resolución 408 de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana de septiembre de 2012, conocida por todos como expensas claras. Como ya se ha informado por los distintos medios de difusión de la Cámara, la CAPHyAI presentó con éxito un recurso de amparo ante la Justicia en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de Buenos Aires, obteniendo una medida cautelar de no innovar que logró frenar la vigencia contra la antigua Resolución 408, lo que llevó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires a su derogación y a la creación de la nueva Disposición Los defectos que tenía la Resolución 408 fueron denunciados por la CAPHyAI y reconocidos por la sentencia dictada por la jueza Dra. Andrea Dana, quien dictó una medida cautelar en donde sostuvo: 1º Que el Dr. Eduardo Macchiavelli, Secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, no tenía facultades para dictar dicha resolución. 2º Que obligar compulsivamente a todos los consorcios a abrir cuentas bancarias y que los egresos e ingresos obligatoriamente debieran hacerse de forma bancarizada, contradice nuestro ordenamiento jurídico. 3º La remisión de las liquidaciones de expensas de forma digital y el posterior envío 6

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8 por mail a todos los propietarios de forma obligatoria, atenta contra la libertad de trabajo y excede las facultades de los gobernantes. Frente a ese fallo que frenó la entrada en vigencia de la anterior Resolución 408, ahora el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires intenta subsanar los defectos señalados en la medida cautelar con la sanción de la Disposición Esta vez, la normativa fue dictada por el Dr. Juan Manuel Gallo, Director General de Defensa y Protección del Consumidor, corrigiendo así el defecto en cuanto a la competencia del órgano de Gobierno de la Ciudad que dictó el acto administrativo anterior. La actual disposición establece que los consorcios deberán tener cuenta bancaria y efectuar los egresos e ingresos a través de dicha cuenta, salvo que la asamblea de propietarios del consorcio decida lo contrario, con lo cual dejó de ser compulsiva aunque deberá efectuarse una asamblea de propietarios que le indique expresamente al administrador la no apertura de la cuenta bancaria a nombre del consorcio, explica el Dr. Jorge Martín Irigoyen, asesor de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. Sobre este punto, Daniel Tocco, Presidente de la CAPHyAI, aclara que tal como está consignado en la norma, los consorcios que en cumplimiento de la ley han dispuesto no abrir cuenta, no deben realizar un nuevo llamado por este tema, esta decisión se mantiene vigente. Asimismo, la norma sostiene que deberán remitirse a todos los propietarios las liquidaciones de forma digital, con un formato único, vía correo electrónico. Faculta en aquellos casos en que los propietarios de forma individual o conjunta que deseen seguir recibiendo las liquidaciones en papel lo puedan seguir haciendo. La regla es la digitalización y la excepción es la opción de los propietarios de recibir las expensas en papel impreso. Por último obliga a todos los administradores a guardar digitalmente los comprobantes de egresos de cada liquidación y remitirlos a los propietarios o a los autorizados por estos, lo que sin ninguna duda generará mayores costos que seguramente se trasladarán a las expensas, ya que un administrador deberá invertir en tecnología, empleados y diversos recursos para poder cumplir con la disposición o de lo contrario tercerizarlos, lo cual también suma costos. Una vez más añade el Dr. Martín Irigoyen vemos cómo los excesos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires entorpecen la actividad de los administradores, estigmatizándolos so pretexto de un mayor control, regulando de tal forma las tareas y entrometiéndose en la libertad de contratar entre los particulares, exigiéndoles tareas que no son exigidas a otros profesionales, como contadores, administradores de empresas y funcionarios de la administración pública. Por último, queremos informarles que la CAPHyAI presentará las acciones del caso ante las autoridades competentes a los fines de intentar traer mayor claridad a tanta confusión, porque para que existan expensas claras también tienen que dictarse normas claras. Los administradores tienen la palabra Para escuchar a los administradores y conocer sus opiniones sobre la Disposición 2.450, la CAPHyAI organizó dos reuniones donde se intercambiaron ideas acerca de esta nueva normativa que complica aún más la actividad. Como señaló Daniel Tocco, Presidente de la Cámara, la idea es trabajar juntos en el análisis de esta disposición respecto de los pros y contras de la norma y en función de ello elaborar la estrategia más adecuada para actuar en consecuencia. En opinión del Dr. Jorge Martín Irigoyen, hoy por hoy gran parte de los argumentos que nosotros opusimos han sido subsanados 8

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10 El intercambio de ideas entre los administradores apuntó a elaborar una estrategia para actuar en consecuencia. en un ochenta por ciento por el Gobierno de la Ciudad. Lo único que quedó es el tema de la digitalización, que obliga a todos los administradores a guardar digitalmente la documentación respaldatoria de los ingresos y de los egresos. Sobre este mismo punto, Daniel Tocco agrega que la digitalización tiene dos problemas. Por un lado suma mayor cantidad de trabajo a los administradores con lo cual nos quita tiempo para abocarnos de lleno nuestra tarea específica: la atención a los consorcios. Pero también agrega costos porque en muchos casos nos obligará a incorporar gente para hacer la digitalización. Y esto también va en contra de nuestros honorarios porque habrá criterios diferentes para fijarlos. Mientras unos pondrán esta tarea dentro del honorario, otros lo harán como un gasto adicional y algunos nunca lo realizarán, con lo cual defender el monto del honorario se complicará todavía más. Hoy es dificultoso obtener incrementos razonables, porque al no haber regulación sobre este punto y por tratarse de un acuerdo de partes, nos encontramos con que las propuestas entre administraciones tienen diferencias importantes y eso tampoco ayuda. A su turno Fernando Staino, Vicepresidente Primero de la Cámara, explicó que esta normativa salió por disposición por el trabajo oportuno de las autoridades de la CAPHyAI, que gracias a una rápida acción realizada en el propio recinto de la Legislatura lograron parar lo que prácticamente era una decisión tomada en el sentido de que iba a salir algo muy similar a la disposición pero por ley. A los conceptos de Staino se agrega la opinión de Miguel Ángel Summa, Prosecretario de la Cámara, quien sostiene que es muy importante hacerles entender a los legisladores y a los funcionarios de otros organismos oficiales que ellos tienen que legislar para todos los habitantes de la ciudad de Buenos Aires, y no sólo para quienes viven en los barrios más pudientes. Y digo esto porque al profesional que le toca administrar un PH de diez departamentos por pasillo, o un edificio en las zonas más pobres de la ciudad, qué le van a decir, o con qué le van a tirar, cuando el administrador les explique que hay que digitalizar la información y eso sumará mayores costos a las expensas. O sea que las medidas que habitualmente se sancionan deberían ser de fácil cumplimiento en toda la ciudad, no sólo en un sector. Fue unánime la opinión de los administradores presentes en la reunión en el sentido de que hoy la CAPHyAI es muy respetada en los distintos organismos oficiales que directa o indirectamente tienen alguna incumbencia en el sector. A lo que el Dr. Martín Irigoyen agregó que eso ocurre porque la Cámara les ha puesto muchos frenos a los distintos avances que se pretendieron llevar adelante desde distintas reparticiones 10

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12 La disposición de la discordia Para recordar lo indicado en la Disposición publicada el pasado 13 de agosto en el Boletín Oficial, nos remitimos a lo dispuesto por el Director General de Defensa y Protección del Consumidor, que dispone: Artículo 1º. Los Administradores de Consorcios deberán realizar la rendición de expensas de los consorcios que administran según las pautas y el modelo establecidos en el Anexo I a) AD Nº DI DGDYPC Anexo I b) AD Nº IF DGDYPC que forman parte de la presente disposición y que conforman el modelo único digital de liquidación de expensas. El modelo podrá adecuarse a las condiciones de cada consorcio pero deberá respetar sin excepción la información obligatoria que establece el artículo 10º de la Ley 941. Artículo 2º. Los Administradores de Consorcios deberán enviar a los copropietarios por correo electrónico las liquidaciones de expensas en formato digital. Los copropietarios individualmente o en conjunto podrán solicitar al administrador que sustituya el envío en formato digital por el de una versión impresa, solicitud que deberá constar por escrito o a través de un correo electrónico. La versión impresa deberá realizarse conforme lo estipulado en el Anexo II AD Nº DI DGDYPC que forma parte de la presente Disposición. Artículo 3º. Los Administradores de Consorcios deberán extender los recibos de pagos de expensas según las pautas establecidas en el Anexo III AD Nº DI DGDYPC que forma parte de la presente. Artículo 4º. Los ingresos y/o egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada a través de las cuentas bancarias que posea el consorcio, salvo en los casos en que, de conformidad con el art. 9º inciso h de la Ley 941 y mediante decisión adoptada en asamblea se haya decidido no poseer cuenta bancaria. Dicha situación se mantendrá hasta tanto se modifique dicha decisión. Artículo 5º. Los Administradores de Consorcios pondrán a disposición de los propietarios los comprobantes respaldatorios de los pagos en conformidad con lo previsto en el Anexo IV AD Nº DI DGDYPC que forma parte de la presente. Artículo 6º. Los plazos para cumplir con la presente disposición, contados a partir de la publicación, son los siguientes: - Implementación de lo establecido en los artículos 1º, 2º y 3º: 120 días. - Implementación de lo establecido en el artículo 4º: 180 días. - Implementación de lo establecido en el artículo 5º: 365 días. Artículo 7º. La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor pondrá a disposición en el sitio web oficial del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal los modelos digitales indicados en los artículos precedentes. Artículo 8º. Regístrese, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y para su conocimiento y demás efectos, comuníquese a la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana. Cumplido, archívese. Gallo Nota: Quienes deseen tener copia completa de la Disposición y sus respectivos anexos, podrán encontrar esa información en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. públicas, incluso la propia Legislatura. Es más, el único amparo que se le ganó a la AFIP en cuanto a una actividad que no es agente de información fue el amparo presentado por la CAPHyAI. Fue el único amparo del país que tuvo un fallo unánime de esta Corte Suprema en el sentido de que es absolutamente inconstitucional que un administrador sea agente de información de los propietarios que viven en un edificio de propiedad horizontal. Se trató de una resolución que fue tapa de los diarios, y esa pelea la dimos nosotros. También fue amplia la coincidencia entre los presentes en el sentido de que normativas como esta lo que logran es que administradores con muchos años de antigüedad en la actividad la estén abandonando porque no pueden soportar tanta burocracia administrativa y no están en condiciones de incorporar más personal, todo lo cual atenta contra la libertad de trabajo. Si siguen así van por el camino equivocado y será responsabilidad de todos los administradores unirnos y trabajar para revertir la situación, afirmó Staino. Otro de los pensamientos expuestos en la reunión y que tuvo amplia adhesión, fue el que sostuvo que si digitalizar es una solución para controlar a los administradores, sería bueno que el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires siguiera el mismo camino, para que todos los contribuyentes puedan ejercer el mismo control sobre los actos de gobierno, que ellos pretenden imponer a otras actividades. 12

13 Seguridad Rosario en llamas Como toda tragedia colectiva, la explosión del edificio de la ciudad de Rosario lastimó a todos los argentinos. Esta desgracia, como otras, también alerta sobre lo que aún falta trabajar en materia de seguridad en el país. l complejo inmobiliario, ubicado a metros del tradicional bulevar Oroño, y a sólo cuatro cuadras del río Paraná, habitado por vecinos de clase media, en su mayoría comerciantes y profesionales, estaba integrado por tres torres. En la que da a la calle Salta fue donde se generó la combustión. Su frente, balcones incluidos, y la parte posterior resultaron tan dañados que parecía que una bomba había estallado en el lugar. Pero la torre del medio fue el testigo más válido para dimensionar la tragedia: sus diez pisos se derrumbaron. Esta desgracia, como otras que han ocurrido en distintas ciudades argentinas, marca la pauta de lo que nos falta trabajar todavía en materia de seguridad para evitar que catástrofes como esta sigan enlutando a la familia argentina. La revisión anual que casi nadie realiza Todos los edificios y viviendas particulares deberían controlar una vez al año el estado de sus instalaciones de gas. Sin embargo, son pocos los 13

14 propietarios que efectivamente cumplen con este requisito de seguridad que no es obligatorio por ley. Así lo aseguran los voceros de las distintas empresas distribuidoras de ese servicio público, hasta lo confirma el Ente Nacional Regulador del Gas (Enargas). Aunque muchos consideran que debería ser obligatorio tal control, lo cierto es que este riesgo hoy está librado a la decisión de los vecinos o del consorcio de propietarios, que deben contratar a un gasista matriculado para verificar el estado de las instalaciones internas, ya que las empresas afirman que su responsabilidad llega hasta la conexión de la red pública al domicilio particular. Es bueno remarcar que ante cualquier inconveniente, pérdida u olor a gas, lo primero que se debe hacer es avisar al administrador del edificio para que este llame a un gasista matriculado que será el responsable de tomar las acciones que considere convenientes, incluso cortar el suministro si la gravedad del caso lo amerita. La importancia del mantenimiento Tal como se pudo comprobar en la tragedia de la ciudad de Rosario, las instalaciones de gas en los edificios son de las más riesgosas por el poder destructivo que tienen en caso de tener fallas, pérdidas o mal uso. En las líneas que siguen, el asesor Técnico Municipal de la CAPHyAI, arquitecto Antonio Federico Aguel, presenta una serie de consideraciones que vale la pena tener en cuenta. Si bien los controles se realizan esporádicamente a voluntad, y con aplicación del sentido común, lamentablemente a la fecha y dentro del ámbito de la ciudad de Buenos Aires, y en la mayoría de los distritos fuera de esta, no hay una ley de aplicación obligatoria en cuanto al mantenimiento y control. No obstante, existen algunas pautas de aplicación y normas en manuales de instaladores domiciliarios, inclusive, dictadas por la propia empresa prestadora del servicio que sería beneficioso aplicar preventivamente. Antes de entrar en dicha lectura, es 14

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16 importante tener en cuenta que en los edificios convencionales, y en general en viviendas, comercios y oficinas, la red pública domiciliaria de gas natural pasa por el frente a una presión mayor de la que generalmente se utiliza para el consumo normal, mayormente a media presión, que al ser los artefactos que reciben el suministro por lo general de baja presión, aunque algunos de uso común en edificios (calderas, termotanques) pueden requerir media presión, el edificio debe contar con un regulador que adecue ese suministro a la presión de consumo necesaria. En algunos casos el edificio debe ceder espacio dentro de su predio para construir cámaras reguladoras para alimentar, además del propio, a otros edificios, por norma obligatoria de Servicios Públicos establecida también en los Códigos de la Edificación. Más allá de esta planta reguladora el sistema requiere de la presencia de llaves de corte o de paso del fluido; además de las existentes en la red externa en la vía pública, se necesitan en la entrada al edificio general, en el cuarto o sala de medidores a razón de una por cada conexión, y en las unidades una por cada artefacto a alimentar. También se encuentra en la columna de medidores un drenaje o purga que se acciona periódicamente para eliminar restos de agua de condensado y aire. La llave general de entrada al edificio que debe estar a cierta distancia de la línea de edificación municipal y la de la salida de medidores para llegar hasta la unidad, son comunes hasta llegar a los departamentos, donde la instalación se hace por lo general privativa, dependiendo esto de lo que cada reglamento de copropiedad especifique expresamente. De acuerdo con el manual de instalación de la empresa suministradora del servicio, es responsabilidad de la empresa la instalación hasta la llave de paso general interna en el edificio, siendo responsabilidad el tendido a partir de allí del consorcio o propietario. Consideraciones generales Todas las instalaciones receptoras una vez construidas y con anterioridad a su puesta en disposición de servicio por parte de la empresa suministradora, deberán someterse a una prueba de estanquidad, debiendo su resultado ser satisfactorio, es decir, no debe detectarse fuga alguna. Del mismo modo se realizarán las pruebas y verificaciones luego de puestas en funcionamiento, siendo en este caso al total de la instalación común y en cada unidad recomendado sea realizada en forma anual. Estas las realizará un matriculado habilitado de la categoría correspondiente a la instalación. Estas pruebas de estanquidad se realizarán en todos los tramos que componen la instalación receptora, es decir, desde la llave de acometida, excluida esta, hasta las llaves de conexión de aparato, incluidas estas, y siempre antes de ocultar, enterrar o empotrar las tuberías. Siempre que en una instalación receptora existan tramos alimentados a diferentes presiones, en cada tramo se aplicarán los criterios establecidos para el rango de presión de servicio que corresponda en función del esquema de instalación. Esta prueba de estanquidad deberá ser realizada por la empresa instaladora utilizando como fluido de prueba aire o gas inerte, ya que está prohibido el uso del gas de suministro o de cualquier otro tipo de gas o líquido. La prueba de estanquidad no incluye a los conjuntos de regulación, reguladores de abonado, válvulas de seguridad por defecto de presión y contadores, por lo que estos deberán aislarse 16

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18 Cómo proceder en caso de fuga En caso de detectar fugas, olores o pérdidas que signifiquen riesgos súbitos o peligros inminentes, como ya se ha dicho, es decisivo dar aviso de inmediato al administrador del edificio. Mientras tanto, no está demás tomar las siguientes precauciones: Mantener ventilado el ambiente. Si es posible, cortar el gas desde la llave de paso del medidor. Cerrar las llaves de paso de los artefactos que estén encendidos. No accionar llaves de luz ni aparatos eléctricos. No encender cerillas o mecheros y, por supuesto, no fumar. En caso de verificaciones de rutina, obras en las instalaciones internas o cambio de artefactos, o por detección de olores no identificados debidamente, para su control y verificación se debe dar la correspondiente intervención al matriculado, debiendo verificarse antes de su contratación que se encuentre habilitado por su colegio o consejo para realizar la tarea encomendada. Terminantemente prohibido Es importante tener en cuenta una serie de puntos que están prohibidos, tales como: Síntesis Todos los edificios y viviendas particulares deberían controlar una vez al año el estado de sus instalaciones de gas. Sin embargo, son pocos los propietarios que efectivamente cumplen con este requisito de seguridad que no es obligatorio por ley. Ante cualquier problema siempre avisar primero al administrador del edificio. Teléfonos útiles Emergencias Metrogas: o Urgencias del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires: 103. Emergencias Policía Federal: 911. a) No pueden instalarse elementos usados. b) La cañería no puede cruzar próxima a lugares donde esté constantemente sujeta a la acción de la humedad o de algún agente químico, excepto que esté protegida y se asegure su integridad. c) La cañería no puede cruzar o pasar dentro de conductos calientes, plenos que coexistan con otras instalaciones, huecos de ascensores, etc. Si corre adosada exteriormente a una chimenea o cañería de calefacción debe tener aislamiento térmico. Si corre adosada a tabiques de madera debe engraparse. d) La cañería no puede instalarse dentro de losas, vigas o cualquier estructura portante, permitiéndose sólo su cruce en forma encamisada. Por último, es recomendable y sería beneficioso hasta tanto se regulen normas obligatorias al respecto, en los ambientes cerrados, salas de medidores, reguladores, salas comunes con artefactos como calderas, o grandes generadores, etc., o en las propias unidades habitacionales, contar con detectores de gases homologados que cumplan con las Normas IRAM. mediante llaves de corte o desmontarse de la instalación, colocando los correspondientes tapones extremos. Con anterioridad a la realización de la prueba de estanquidad, deberá asegurarse que están cerradas las llaves que delimitan la parte de instalación a ensayar, colocados los puentes y tapones extremos necesarios y, además, que se encuentran abiertas las llaves intermedias. Una vez pasado el período de ensayo, intentando que durante este período la temperatura se mantenga lo más estable posible, se tomará de nuevo lectura de la presión en el aparato de medida y se comparará con la lectura inicial, dándose como correcta la prueba si no se observa disminución de la presión en el período de ensayo. En el supuesto de que la prueba de estanquidad no dé un resultado satisfactorio, es decir, que se observara una disminución de presión, deberán localizarse las posibles fugas utilizando agua jabonosa o un producto similar, corregirse las mismas y repetir la prueba de estanquidad. Arq. Antonio F. Aguel Asesor Técnico Municipal 18

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20 Estrés laboral Causas y efectos Cómo administrar edificios y vivir para contarlo. Esta frase que a primera vista resulta risueña, tiene un trasfondo realista que hoy por hoy es parte de la historia de la mayoría de los administradores sometidos a fuertes presiones que en muchos casos terminan en serios trastornos de estrés. En esta nota le contamos las causas, los efectos y los modos para contrarrestar el estrés nuestro de cada día. ausas y efectos del estrés laboral en el administrador fue el tema de un taller que se realizó en la Cámara de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias en los primeros días de agosto bajo la conducción del licenciado Ricardo Casciaro, psicólogo con quien mantuvimos el siguiente diálogo: -PH: A qué nos referimos cuando hablamos de estrés? -Casciaro: El estrés es una respuesta general del organismo ante cualquier estímulo o situación estresante, sea interna o externa. -PH: Qué es el estrés negativo y cómo nos afecta? -Casciaro: Cuando un estímulo o situación estresante nos produce un trastorno biopsicosocial recibe el nombre de estrés negativo o distrés. En esas ocasiones las respuestas son negativas, insuficientes o exageradas en relación con la demanda planteada. -PH: Cuáles son las señales que nos ponen en alerta de que estamos frente a ese cuadro? -Casciaro: La irritabilidad, el agobio, la apatía y cierta tonalidad depresiva son algunas de ellas. Suelen aparecer con bastante frecuencia dolores precordiales,taquicardia, palpitaciones, dificultades respiratorias, mareos, perturbaciones en el dormir y en el comer, etc., sin compromiso orgánico que justifique estos malestares. Se empiezan a manifestar también crisis en las relaciones interpersonales y desequilibrios entre las demandas laborales y la capacidad de la persona para llevarlas a cabo. -PH: Qué tipo de personas son más proclives a padecer esta situación? -Casciaro: Las más vulnerables son aquellas personas que dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, que viven agobiadas y angustiadas por buscar la perfección en el área laboral, descuidando aspectos importantes de la vida, como la familia y los amigos. Ricardo Casciaro: Las más vulnerables son las personas que dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, descuidando aspectos importantes de la vida, como la familia. 20

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22 Trabajo en equipo A la hora de los trabajos grupales en el taller, se formaron dos equipos que llegaron a las siguientes conclusiones: Equipo I: En su relación laboral los administradores deben establecer vínculos con el Consejo de Administración, consorcistas, encargados, empleados administrativos, proveedores, etcétera. Si bien cualquiera de ellos puede ser una fuente de conflicto, la mayoría del equipo sostuvo que el principal foco de conflictos es con los propietarios, mientras que una minoría consideró que está centrado en los proveedores. Se consideró que los propietarios son cada vez más demandantes y exigentes, lo cual no estaría mal si lo hicieran de buenos modos. Mandan mensajes de texto los domingos, y se dio el caso de que un administrador recibiera 240 mails con pedidos de pronta respuesta. Si a eso se le suma el hecho de que en la mayoría de los casos cuando se tratan los temas del consorcio generalmente nunca se ponen de acuerdo, todo esto le trae al administrador una mayor carga de trabajo y pérdida de tiempo que podría utilizar para otro tipo de tareas. Terminamos haciendo de psicólogo y en muchos casos de magos para cumplir con lo que nos piden y en los tiempos que lo quieren. Ante un panorama de este calibre, este equipo planteó la necesidad de encontrar la mejor manera de poner límites, siempre y cuando cuente con los fundamentos básicos que justifiquen esos límites. Equipo II: En el grupo que integró el segundo equipo de trabajo hubo unanimidad al sostener que el vínculo que originaba los principales motivos de conflictos para los administradores son los consorcistas. Los propietarios no entienden que el administrador es un representante legal; por el contrario, están convencidos de que somos sus empleados. Uno de los puntos de fricción es que cuando los consorcistas no quieren gastar para no aumentar las expensas, consecuentemente no les importa cumplir con las normativas establecidas. De modo que las normativas funcionan como una presión para los administradores frente a los propietarios porque al no querer cumplirlas se corre el riesgo de quedar en infracción, y el administrador será responsable de esa situación. Otro de los problemas que se presentan es cuando los propietarios llaman permanentemente al administrador por temas que en muchos casos no son de su competencia. Generalmente se trata de temas personales donde el administrador pasa a jugar el rol de psicólogo para lo cual obviamente no está preparado. O sea que nuestros administrados pretenden que nosotros solucionemos todos los temas del consorcio más la problemática personal que a veces tienen puertas adentro de sus departamentos. Este equipo también destacó otro foco de problemas que está dado cuando se mezclan las incumbencias entre administrador y encargado. Un tema que está perfectamente claro y definido, pero parece ser que los propietarios no lo entienden o no les interesa diferenciar los roles. Como conclusión, el equipo II coincidió con el equipo I en el sentido de que hay que aprender a poner límites. Y señaló que uno de los límites es el fiel cumplimiento de los horarios establecidos. A eso agregaron la posibilidad de tener mayor capacitación y actualizaciones permanentes sobre los temas diarios que maneja el administrador. En tal sentido destacaron la importancia de los cursos que se dictan en la CAPHyAI. 22

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25 Para los administradores el vínculo que origina los principales motivos de conflictos son los consorcistas, porque están convencidos de que somos sus empleados. -PH: Qué es el pensamiento único y cómo salir de él? -Casciaro: El pensamiento único es creer que el único pensamiento válido es el propio, y que se es dueño de toda la verdad. La cultura individualista y competitiva en la que nos hallamos inmersos, muchas veces no nos permite ver que hay otros que quizás hayan resuelto situaciones problemáticas de una manera diferente a la mía y que me pueden ayudar. Y que, en algún caso, mi manera les puede servir a otros. Aislados y desconectados, probablemente nos vamos sumergiendo cada vez más en un mar de ansiedades y angustias. Recordemos que somos seres sociales y que no hay un criterio de verdad absoluto y aplicable en todo tiempo y lugar. -PH: Cuál es la diferencia entre ansiedad y angustia? -Casciaro: La angustia se refiere al plano somático. La ansiedad remite a lo psíquico. A modo de conclusión, el licenciado Ricardo Casciaro explicó que lo importante es que cada uno esclarezca sus objetivos, sus motivaciones, sus conflictos y contradicciones. Que puedan reflexionar sobre su propia manera de actuar y las consecuencias que derivan de la misma. Ponerse y poner límites, y esto es muy importante en la tarea del administrador. Pedir ayuda. Intercambiar ideas. Salir del aislamiento y la resignación que lo único que provocan es el aumento de los sentimientos depresivos y masoquistas. Síntesis Los más vulnerables son quienes dedican la mayor parte del tiempo al trabajo, que viven agobiados y angustiados por buscar la perfección. En el caso puntual de los administradores una estrategia recomendada es encontrar la mejor manera de poner límites, siempre y cuando cuenten con los fundamentos básicos que justifiquen esos límites. 25

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28 Dossier Congreso de administradores La ciudad de Buenos Aires se prepara para ser sede durante los días 19 y 20 de septiembre próximos del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal. El encuentro, que contará con la presencia de representantes de varios países de la región, más autoridades europeas que llegarán de España e Italia, promete ser el evento más importante del año para el sector. En esta nota le anticipamos las expectativas de los organizadores, que ven en esta reunión una magnífica oportunidad de intercambio de experiencias y capacitación profesional. a Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) avanza en la organización del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, cuyo principal objetivo es trabajar por el profesionalismo y la capacitación de los administradores de propiedad horizontal. Para conocer más detalles del encuentro, Propiedad Horizontal entrevistó a Daniel Tocco, Presidente de la CAPHyAI, quien nos comentó que este congreso busca ofrecerles a los administradores un lugar de encuentro que sirva también como punto de capacitación y referencia de lo que sucede en Argentina y en la región en materia de administración. Pero no nos quedaremos sólo en la región, porque la novedad es que también nos acompañarán representantes europeos que ya confirmaron su asistencia, y eso nos pone contentos porque significará extender el horizonte de la región para estudiar lo que sucede en latitudes más lejanas pero donde se viven situaciones muy parecidas a las nuestras. Sin duda será la reunión más importante del año para los administradores de propiedad horizontal, dado que se espera contar con una importante concurrencia no sólo de administradores locales, sino también de Chile, Colombia, Brasil, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay, a los que en estos últimos días se les sumaron autoridades de España e Italia vinculadas con los administradores europeos, lo cual le da al encuentro un verdadero marco 28

29 internacional, además de constituirse en un excelente foro de intercambio de ideas y experiencias que ofrecerá interesantes conclusiones a los asistentes. El programa a desarrollar durante los dos días del congreso es de trascendental importancia para la actividad de los administradores, ya sea por los temas que se analizarán como por el nivel de los expositores que tendrán a su cargo el tratamiento de cada uno de ellos, sostiene Tocco. Y agrega: El congreso se dividirá Daniel Tocco: El programa a desarrollar durante los dos días del congreso es de trascendental importancia para la actividad de los administradores

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31 en dos grandes capítulos. Uno dedicado exclusivamente al ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y al resto del país para analizar la realidad nacional de los administradores. El otro capítulo será el internacional y estará destinado a recibir las experiencias de América latina y Europa. Es interesante destacar que para que todos los administradores puedan participar, se ha tratado de adecuar los tiempos y los horarios del congreso para que los administradores puedan intercalar esta actividad con sus obligaciones cotidianas. Pensando en este objetivo 31

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33 Los paneles El desarrollo del congreso está planificado en la conformación de distintos paneles de discusión, donde se abordarán diversos temas que directa o indirectamente se encuentran relacionados con la actividad del administrador. Al cierre de esta edición, y existiendo la posibilidad de cambios de último momento, estos eran los paneles: Arquitectura autosustentable. Cambio del paradigma de la construcción. Convivencia en la vida consorcial. Negociación y responsabilidad. Código Civil. Incidencia del proyecto de reforma del nuevo Código en la Propiedad Horizontal. Colegiatura. Necesidad de profesionalizar la actividad. Visión de la profesión en el interior del país. Desarrollos e inversiones inmobiliarias. Visión de la profesión en Latinoamérica. Administración de consorcios. Nuevas tendencias. Perfil del nuevo administrador. Como se puede observar, y tal como lo aseguran los organizadores, el temario, diverso y amplio, abarca un completo abanico de la labor del administrador, de su problemática y de las posibles soluciones que contribuyan al desarrollo de una profesión cada vez más sólida y profesional donde los principales beneficiados serán los consorcistas, destinatarios finales del trabajo de los administradores. 33

34 El Panamericano El Hotel Panamericano Buenos Aires con sus confortables salones será el escenario del Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal. Por encontrarse en el centro de la ciudad su ubicación es estratégica. Está a menos de 300 metros del Obelisco y del Teatro Colón. Fue inaugurado en 1981 y renovado en el año Es un hotel cinco estrellas que en 2004 recibió el premio Quality and Renovation Excellence Award, otorgado por el Intercontinental Group. Entre 1993 y 2005 el Panamericano obtuvo la licencia de la cadena hotelera Crowne Plaza, transformándose en el Hotel Crowne Plaza Panamericano en ese período. Compuesto por dos edificios, Torre Sur y Torre Norte, es un complejo de estilo postmoderno cuyos interiores están decorados en estilo academicista, recordando la arquitectura clásica de influencia francesa que distingue a Buenos Aires. Cuenta con dos restaurantes y conexión Wi-Fi gratuita, y las habitaciones están equipadas con TV de plasma, minibar y elegantes muebles de diseño italiano. Algunas de sus habitaciones ofrecen vistas espectaculares a la gran Avenida 9 de Julio. En la recepción, abierta las 24 horas, los huéspedes podrán reservar servicios de enlace con los dos aeropuertos de la ciudad: Ezeiza, situado a 32,5 km, y Jorge Newbery, a 7,5 km. Quienes se trasladan en ómnibus al interior del país tienen la terminal de autobuses de Retiro a tan solo 2,4 km de distancia del hotel. 34

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36 Costo El Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, que finalizará con una cena de camaradería, tiene un costo de $ 250 por persona que es prácticamente para cubrir los gastos de la cena, con lo cual bien se puede afirmar que se trata de un valor simbólico, ya que ese precio incluye la participación en todas las conferencias durante los dos días que dura el congreso, más el material que se le entregará a cada participante. Cabe señalar que el costo de $ 250 es para los socios de la CAPHyAI, de AIERH y de UADI. El resto de los inscriptos deberá abonar $ 300. En los dos casos está incluida la participación en la cena de cierre. es que los organizadores decidieron elegir como sede un lugar estratégico, céntrico y de fácil acceso, como es el Hotel Panamericano, a pasos de Obelisco, de modo que se pueda llegar con facilidad desde cualquier punto de la ciudad. Convenio Colectivo de Trabajo Daniel Tocco explica que durante el congreso está previsto también un espacio de actualización sobre la aplicación del artículo 27 del Convenio Colectivo de Trabajo. Estamos hablando del seguro vigente para las enfermedades inculposas y el seguro por fallecimiento. Este espacio no formará parte de los paneles, sino que funcionará como una reunión de trabajo que estará a cargo de profesionales de la compañía ART Interacción, quienes se encargarán de explicar en detalle todo el procedimiento a llevar a cabo con el mencionado artículo y aclarar las dudas de los administradores presentes. Presencia de proveedores El desarrollo del congreso prevé también la participación activa de proveedores del sector, los que estarán presentes con stand donde explicarán las características de los servicios que ofrecen a los administradores. Poder intercambiar opiniones con los proveedores y analizar su trabajo en los consorcios donde operan no dejará de ser también una buena oportunidad para afianzar la relación administrador-proveedor. 36

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38 La unión hace la fuerza En este Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal, están puestas todas las esperanzas de la unión latinoamericana de administradores. Eso será posible si, como se piensa, durante el desarrollo del encuentro se formaliza la Unión Latinoamericana de Administradores e Inmobiliarias (ULAI). Expectativa por la firma de dos memorandos de entendimiento. Uno entre la CAPHyAI y la UNAI de Italia, y otro entre la ULAI y la UNAI. as negociaciones para la formación de la ULAI están avanzadas. Tal como anticipamos en la edición Nº 315 de Propiedad Horizontal, el puntapié inicial se dio el pasado mes de mayo en Lima, Perú, donde se firmó un acuerdo de integración entre un grupo de profesionales de diversas entidades que nuclean a administradores de edificios de propiedad horizontal, condominios y copropiedad inmobiliaria. Los firmantes, representantes de entidades latinoamericanas de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Guatemala, Paraguay, Perú y Uruguay acordaron firmar tres puntos básicos que fueron detallados minuciosamente en nuestra edición anterior. Por Argentina, y en representación de la CAPHyAI, estuvo su Vicepresidente Primero, Fernando Staino. Con él dialogamos sobre el tema y nos explicó que en las reuniones mantenidas en Punta del Este, Uruguay, y en Lima, Perú, nos dimos cuenta de que las distintas cámaras de las regiones de América latina teníamos una problemática similar. Entonces es muy importante que nos unamos en una organización latinoamericana para intercambiar opiniones y aprender de nuestras propias experiencias regionales porque los problemas del sector son bastante comunes a todos. Ese es el sentido de formar la ULAI. Pero no es todo, a título de primicia para nuestra revista, Staino nos adelantó que hay muchas posibilidades de que una vez formalizada la unidad latinoamericana, en el mismo congreso se firme un memorando de entendimiento entre la ULAI y la UNAI, de Italia, con el fin de intercambiar información entre ambas instituciones. Ellos tienen mucha experiencia en el sector y seguramente será para nosotros un perfecto 38

39 complemento que nos puede ayudar a encontrar alternativas que perfeccionen nuestra actividad, o a solucionar problemas que en muchos casos son los mismos que padecemos en nuestros países. Staino comenta que a nivel de administradores de consorcios no hay una representación latinoamericana, por lo que esta sería la primera entidad en su tipo. Si bien la base de la ULAI será la administración, se sumaron algunas inmobiliarias que también están involucradas en el negocio de la administración. Cuando le preguntamos concretamente en qué beneficia la creación de la ULAI al trabajo de un administrador, respondió que los administradores se beneficiarán a través de las cámaras que los representan y que formarán parte de la unión latinoamericana. Ellas tomarán conocimientos y aprendizajes de sus pares de otras regiones y después los volcarán a sus asociados que son los administradores, y estos a sus clientes, los consorcistas. En síntesis, todos saldremos favorecidos y ese es el objetivo de la creación de esta organización internacional. Por los encuentros que ya hemos tenido con nuestros pares de otras regiones Fernando Staino: Es importante que nos unamos porque las distintas cámaras de las regiones de América latina tenemos una problemática similar. 39

40 agregó Staino lo que notamos es que la CAPHyAI está muy bien posicionada como cámara y cuando la comparamos con otras similares de países amigos somos una entidad sólida que está haciendo las cosas bien. Claro que en una entidad como la nuestra siempre hay cosas que aprender, y en ese sentido trabajar mancomunadamente con nuestros colegas de la región nos vendrá muy bien. Si bien es cierto que en este intercambio de ideas y experiencias algunos sacarán mayor provecho que otros, no es menos cierto que todos resultaremos beneficiados porque nadie tiene todas las respuestas a las dificultades ni todos sus problemas resueltos. Con la mirada puesta en el futuro de la ULAI, Staino explica que en la CAPHyAI lo que queremos es profesionalizar la actividad, que se desarrolle a través de una carrera universitaria y que, como sucede con otras profesiones, también nosotros tengamos un colegio de administradores que regule y controle la actividad. Ese es nuestro gran objetivo como cámara, y estoy seguro de que nuestros colegas de otros países también están en ese camino. Por lo tanto la idea es que entre todos podamos lograrlo. Creo que los primeros pasos de la ULAI deberían conducirnos a ese objetivo común. Siento que hay muchas ganas de hacer cosas para lograr cambios positivos para el administrador y beneficiar a los consorcistas que son los que realmente tienen que contratar y trabajar con gente que sea idónea y profesional. En opinión de los directivos de la CAPHyAI, la idea es crecer no sólo a nivel país sino a nivel región, y que un administrador argentino pueda trabajar también en Chile, Uruguay, Paraguay o Perú. El camino es largo, pero ya se empezaron a dar los primeros pasos y eso es lo que importa. Cabe remarcar que muchas de las cámaras que firmaron el acuerdo comprometieron su asistencia al Primer Congreso Latinoamericano de Administradores de Propiedad Horizontal y se mostraron interesadas en avanzar cuando antes en la conformación de la ULAI para conocer de cerca la diferente temática de la administración de propiedad horizontal en cada una de las regiones. En tal sentido finaliza Staino somos muy optimistas de que en Argentina se puedan dar los pasos definitivos para que quede conformada esta organización que hace falta a nivel regional y que tanto bien nos hará a quienes estamos involucrados en el sector. 40

41 Televisión por cable Libertad de elección en los consorcios Así lo establece un proyecto de ley de la diputada María América González, del bloque Buenos Aires para Todos. Fue aprobado por la Legislatura porteña. a Legislatura porteña acaba de aprobar un proyecto de la diputada María América González, del bloque Buenos Aires para Todos, a través del cual los copropietarios de un consorcio pueden elegir libremente la empresa que les provea el servicio de televisión por cable o Internet. Al cierre de esta edición, y por tratarse de una modificación a una ley anterior, la N 757 de Procedimiento Administrativo para la Defensa del Consumidor y del Usuario de la Ley Nacional Nº , aun aguardaba su publicación como ley en el Boletín Oficial, aunque el jefe de Gobierno, Mauricio Macri, puede vetarla. El artículo primero de la nueva ley dice que las empresas de cable o de comunicación audiovisual, como se las llama legalmente, deberán realizar contratos en forma individual en el ámbito del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires con los propietarios o inquilinos de los edificios, y no en conjunto, desde la administración, como se lo venía haciendo en muchos casos. Plazo de 180 días Desde ahora los recibos o comprobantes que entreguen los prestadores de servicios deberán emitirse a nombre del prestatario del servicio, bien identificado. En tanto, los que al momento de entrada en vigencia de la ley mantengan vigentes sus contratos con consorcios para la prestación del servicio, y que obligan a todos los titulares o locatarios de las unidades funcionales a acogerse a las condiciones acordadas por el consorcio, sin posibilidad de elección sobre el servicio que se brinda, contarán con un plazo de 180 días para adaptarse a las condiciones de la nueva normativa. Los contratos pactados que fueran venciendo antes del plazo de 180 días, deberán renovarse con la 41