Els impostos indirectes i altres tributs sobre l habitatge

Transcripción

1 MANUAL D APLICACIÓ DELS IMPOSTOS INDIRECTES A ANDORRA 17 Quin Els impostos indirectes i altres tributs sobre l habitatge és l impacte dels impostos indirectes en el lloguer d un habitatge? Quin és l impacte dels impostos indirectes en el moment de la compra d un habitatge? Quin és l impacte dels impostos en la venda d un habitatge? (plusvàlua immobiliària) Quin és l impacte dels impostos com a propietari d un habitatge? Altres impostos i càrregues sobre l habitatge

2 QUIN ÉS L IMPACTE DELS IMPOSTOS INDIRECTES EN EL LLOGUER D UN HABITATGE? Tots els habitatges que es lloguen a Andorra, fora del règim d apartaments turístics, segueixen la Llei d arrendament de finques urbanes del 1999 i es troben exempts de l impost indirecte sobre la prestació de serveis (ISI) de forma explícita per l article 8 de la Llei. En conseqüència, el propietari no pot repercutir de cap manera els impostos indirectes (ISI) sobre el lloguer de l habitatge, fins i tot moblat, de l aparcament o del traster. Tanmateix, quan el lloguer es contracta mitjançant una agència immobiliària, la comissió d aquesta en el moment de procedir al contracte de lloguer sí que es troba subjecta als impostos indirectes al tipus del 4% per tractar-se d un servei diferent al lloguer. Però en cap cas les garanties presentades per al compliment del contracte de lloguer no poden incloure els impostos indirectes, ja sigui mitjançant agència o directament del propietari. A més, des de l 1 de gener de 2007 tots els aparcaments, ja es lloguin juntament amb l habitatge o a part, es troben també exempts dels impostos indirectes. Per la seva banda, els apartaments llogats en règim d apartaments turístics es troben subjectes als impostos indirectes al tipus del 4% ja que s assimilen a serveis d hoteleria. Es troben classificats a la CAEA amb el número Per a més informació, vegeu el fascicle 2 relatiu a l impost indirecte sobre la prestació de serveis (ISI) i el fascicle 7 relatiu al sector de l hoteleria i la restauració. QUIN ÉS L IMPACTE DELS IMPOSTOS INDIRECTES EN EL MOMENT DE LA COMPRA D UN HABITATGE? L ITP i l IPI L adquisició d un habitatge està subjecta als impostos indirectes. D una banda, l impost sobre transmissions patrimonials immobiliàries (ITP) grava la transmissió d un bé immoble i, d altra banda, l impost indirecte sobre la producció interna (IPI) s aplica sobre les primeres transmissions de béns immobles, és a dir quan el bé immoble és nou. Quan es compra un habitatge nou, el comprador liquidarà l ITP, que consta d una part estatal i d una de comunal, i l IPI en el moment de formalitzar el contracte de compravenda davant de notari. El tipus de gravamen de l ITP és del 2,5% per al tram estatal i entre el 0,5% i l 1,5% per al tram comunal sobre el valor del bé immoble. Parròquies Tipus Govern Tipus Comú Total Canillo, Ordino, Encamp, Andorra la Vella, Sant Julià de Lòria i Escaldes-Engordany 2,5% 1,5% 4% La Massana 2,5% 1,25% 3,75% 194 Sobre el valor de compravenda en el cas d una primera transmissió d un bé immoble (immoble nou) s aplica l IPI de l 1%. En cas que el bé immoble ja hagi estat transmès amb anterioritat, és a dir que sigui la segona transmissió o les posteriors, l IPI no s aplica. L ITP el liquida l adquirent del bé al notari que intervé l escriptura o al Ministeri de Finances si es liquida mitjançant un document privat. En canvi, l IPI el repercuteix el venedor del bé immoble (el promotor immobiliari generalment) a l adquirent i el pagarà posteriorment a Govern en els terminis i formes previstos. En resum: 1a transmissió Transmissions posteriors ITP 4% 4% IPI 1% - La Llei de l ITP preveu unes exempcions de pagament de l impost. Seguidament es presenten, simplificats, els casos més generals d exempció per a les persones físiques en l adquisició d un habitatge: Les donacions entre familiars fins al 3r grau de consanguinitat o entre cònjuges o parelles de fet. Les transmissions de béns immobles realitzades pels cònjuges a la comunitat conjugal, o en la modificació, dissolució i liquidació del règim econòmic del matrimoni. Les transmissions incloses dins les mesures socials previstes pel Govern. Per a aquestes mesures, el beneficiari o els beneficiaris de l exempció han de ser de nacionalitat andorrana o justificar una residència ininterrompuda de 5 anys a Andorra. L adquisició de l habitatge ha de ser la primera per als beneficiaris i ha de ser l habitatge habitual i permanent durant 4 anys a partir de l adquisició. Els ingressos totals de l adquirent no poden superar dues vegades i mitja el salari mínim mensual anualitzat, o bé 4 vegades aquesta quantitat per a les rendes de tots els membres de la unitat familiar. Finalment, el preu de l habitatge no pot superar La taxa notarial i l ISI Per altra banda, en el moment d adquirir un bé immoble, s hi afegeixen altres costos que convé tenir en compte: Els honoraris notarials apareixen publicats en el Butlletí Oficial del Principat d Andorra núm. 24 de 17 de maig de 2000 i, per a la compra d un habitatge, les tarifes són: Valor bé immoble Entre ,42 i ,04 Entre ,05 i ,09 Més de ,10 Quantia Sobre aquests honoraris s aplica la taxa notarial del 5%. 607,02 + 0,2% valor 967,63 + 0,1% valor 1.268,14 + 0,1% valor 195

3 L exemple següent presenta la compravenda d una unitat immobiliària a la parròquia d Ordino d un valor de Es tracta d una construcció nova i de la primera transmissió d aquest bé, per tant s aplica l impost indirecte sobre la producció interna de l 1%. En la compravenda també s inclou un préstec amb garantia hipotecària. Unitat immobiliària ,00 Impostos indirectes sobre la producció interna (IPI) 1% 3.000,00 Import total unitat immobiliària (impostos indirectes inclosos) ,00 Impost sobre transmissions patrimonials 4% ,00 Cost total unitat immobiliària ,00 Honoraris notarials Honoraris compravenda (967,63 + 0,1% x ) 1.270,63 Honoraris préstec 50% 635,32 Total honoraris 1.905,95 Total notarial 5% 95,30 Total honoraris i taxa notarial 2.001,25 Cost total compravenda amb préstec ,25 En cas que la mateixa transmissió s hagués fet d una unitat immobiliària que ja hagués estat tramesa amb anterioritat, no s aplicaria l IPI, però sí la resta de conceptes. QUIN ÉS L IMPACTE DELS IMPOSTOS EN LA VENDA D UN HABITATGE? (PLUSVÀLUA IMMOBILIÀRIA) El 18 de gener de 2007 va entrar en vigor un nou impost sobre els immobles: l impost sobre les plusvàlues immobiliàries. L impost sobre les plusvàlues immobiliàries grava l increment de valor d un bé immoble, o un dret d aquesta naturalesa, que es posi de manifest per la seva transmissió. Aquest increment és el que té lloc entre el moment de la seva compra i el de la seva venda per part del seu propietari. En el moment de la venda de l habitatge s aplicarà l impost sobre la diferència positiva entre el preu de venda i el preu de compra actualitzat. El tipus de gravamen varia i decreix segons el temps durant el qual s ha mantingut la propietat. D aquesta manera, les plusvàlues immobiliàries generades a llarg termini es graven menys que les generades a curt termini. És a dir, si el venedor fa més de 12 anys que tenia en propietat el bé immoble, el tipus serà d un 0%, en canvi, si s ha venut el bé immoble dins de l any de la compra, el tipus serà del 15%. El tipus és per tant decreixent amb el temps i, a partir de 12 anys, no s aplica impost de plusvàlua. Anys en propietat Tipus de gravamen <_ 1 any 15% <_ 2 anys 13% <_ 3 anys 10% <_ 4 anys 9% <_ 5 anys 8% <_ 6 anys 7% <_ 7 anys 6% Els valors d adquisició dels béns immobles s actualitzen per la determinació de la plusvàlua subjecta a gravamen, per tal de contrarestar els efectes de la inflació. És a dir, amb aquest sistema d actualització no es graven les plusvàlues nominals que es manifesten per motiu de la inflació. Coeficient d actualització Any d adquisició 1, , , , , , , Anys en propietat Tipus de gravamen <_ 8 anys 5% <_ 9 anys 4% <_ 10 anys 3% <_ 11 anys 2% <_ 12 anys 1% > 12 anys 0% Coeficient d actualització Any d adquisició 1, , , , , , Les exempcions són gairebé les mateixes que per a l ITP, però aplicades des del punt de vista del transmissor, atès que el tribut grava el benefici d aquest, mentre que l ITP recau sobre l adquirent. Però, a més a més, s exempten de la plusvàlua aquelles persones que venen la unitat immobiliària que constituïa el seu habitatge principal per comprar-ne un altre. Per acollir-se a aquesta exempció caldrà, entre d altres, ser andorrà o resident de més de 5 anys, reinvertir els rendiments de la venda en una nova unitat immobiliària dins de l any i aquesta haurà de constituir la residència habitual i permanent durant els 4 anys següents. L impost es liquidarà al notari, quan la transmissió es fa amb escriptura pública, mentre que s ha de liquidar al Ministeri de Finances quan es fa amb contracte privat. La plusvàlua es calcularà fent la diferència entre el preu de venda i el preu de compra actualitzat d acord amb els índexs anyals previstos i sumant-hi, si escau, les obres de millora que s han fet a l immoble. Per acreditar les millores que incrementen el preu d adquisició, el venedor ha d anar al Ministeri de Finances. Aquest darrer, un cop comprovades les millores mitjançant factures i altres documents, emetrà un certificat on constarà el valor actualitzat del bé immoble. Amb aquest certificat es podrà anar al notari i liquidar la plusvàlua corresponent sobre aquesta nova base de tributació. Si no s ha fet aquest tràmit prèviament, el notari no podrà consignar les millores

4 L any 1998 una parella va adquirir un apartament de 120 metres quadrats per i decideix vendre aquest apartament l any 2007 per un import de L any 2001 es van fer millores d inversió en l apartament per un import de La propietat s ha mantingut durant 8 anys i, per tant, el tipus de gravamen a aplicar és del 5%. La base de tributació es calcula restant al preu de venda el preu de compra actualitzat amb el coeficient de l any 1998, sumant-hi les inversions de millora, actualitzades en el moment en què es varen fer, és a dir l any El coeficient d actualització per a l any 1998 és d 1,27, mentre que per a l any 2001 és d 1,16. Base de tributació: ( x 1, x 1,16) = En l exemple següent, es calcula la quota de l impost sobre la propietat edificada d un habitatge situat a la parròquia d Andorra la Vella, al carrer de les Canals núm. 26. L habitatge té 115 m 2. El carrer de les Canals, a partir del número 12, té un índex de localització de l 1,5. L habitatge té 115 m 2 i s aplica la quota de 0,50 /m 2. La quota de liquidació anyal és doncs de: QL = 115 m 2 x 0,50 / m 2 x 1,5 = 86,25 Quota de liquidació (QL): Base de tributació x tipus de gravamen QUIN ÉS L IMPACTE DELS IMPOSTOS COM A PROPIETARI D UN HABITATGE? Tribut comunal sobre els propietaris de béns immobles En el moment de la compra d un bé immoble ja no s apliquen altres tributs estatals ni comunals, però els propietaris d un bé immoble en una parròquia es troben subjectes al pagament anyal (a principi d any) de l impost comunal sobre la propietat immobiliària. Aquest tribut grava la propietat i oscil la entre 0,3 i 3 per metre quadrat aplicant, però, el factor corrector de l índex de localització que fixa cada Comú entre 0,5 i 2. Majoritàriament, tots els comuns apliquen un únic índex d 1 per a tota la parròquia, excepte Andorra la Vella que aplica un índex d 1,5 per a les zones residencials. Parròquia Tipus sobre la propietat immobiliària edificada Canillo No s aplica l impost Encamp 0,31 /m 2 Ordino La Massana 0,62 /m 2 0,54 /m 2 per a ús d habitatge o comerç 0,25 /m 2 altres usos Andorra la Vella 0,5 /m 2 <250 m 2 0,8 /m 2 <500 m 2 1 /m 2 <1.500 m 2 1,2 /m 2 >1.500 m 2 Sant Julià de Lòria 0,4 /m 2 Escaldes-Engordany 0,32 /m 2 QL = x 5% = En aquest cas, el tipus efectiu de la plusvàlua tenint en compte l actualització del preu de compra i les obres ha estat del 3,5%. Si el producte de la venda es destinés a l adquisició d un nou habitatge que seria la residència habitual i permanent, i sempre i quan es complissin tots els requisits que determina la llei de l impost, no s aplicaria l impost de plusvàlua. En cas que es deixés de complir alguna de les condicions previstes, s hauria d ingressar l import de l impost que no es va pagar, juntament amb els interessos de demora. Impost indirecte sobre la prestació de serveis (ISI) en el cas de lloguer de l habitatge Com ja s ha esmentat, els lloguers d habitatges es troben subjectes però exempts dels impostos indirectes (ISI). Això, però, no exonera els propietaris de les obligacions formals que tenen com a obligats tributaris de l impost encara que no hagin de liquidar cap quantitat al Govern per aquest tribut, ni hagin de repercutir cap impost als llogaters. Per tant, els propietaris que lloguen habitatges han de disposar del seu número de registre tributari (NRT) lliurat per part del Ministeri encarregat de les finances i han de declarar les activitats de lloguer d habitatges, tot anotant que es troben exemptes de l impost. (vegeu fascicles anteriors). El Ministeri encarregat de les finances no presentarà cap liquidació al propietari per aquest concepte atès que no hi ha quota de liquidació. Impost comunal sobre els rendiments arrendataris El propietari que decideix llogar el seu bé immoble té altres obligacions tributàries de caràcter comunal. El propietari es troba subjecte a l impost sobre els rendiments arrendataris que graven l obtenció de rendes derivades del lloguer d un bé immoble. Aquest tribut s aplica directament sobre les rendes acreditades durant l any. L impost es liquida al final del període impositiu, és a dir el 31 de desembre de cada any, i es calcula aplicant entre un 0,4% i un 4% sobre les rendes totals, segons el Comú. A continuació es presenten els tipus de gravamen dels diferents comuns per a l any 2007: Parròquia Tipus sobre els rendiments arrendataris Canillo No s aplica l impost Encamp 2,05% Ordino 0,73% amb mínim 51 per propietat llogada La Massana 1,75% Andorra la Vella 3% Sant Julià de Lòria 3% Escaldes-Engordany 3%

5 ALTRES IMPOSTOS I CÀRREGUES L HABITATGE I LA RESIDÈNCIA Despeses de calefacció, llum, telèfon i aigua: efectes dels impostos Des de l entrada en vigor dels impostos indirectes a Andorra, a més de l IMI, les despeses de la llar s han vist afectades. Aquestes despeses són la calefacció (gasoil, gas...), el telèfon, l aigua i l electricitat. En la factura del telèfon, des de l 1 de gener de 2007, ja no consten els impostos indirectes que es van afegir l 1 de gener de 2006, però es manté el cànon del 10% sobre el consum telefònic. Per al cas de la llum, els nous impostos indirectes no van afectar els preus i se segueix suportant el cànon sobre el consum del 10%. Les despeses de gasoil van incorporar 0,1 /litre l 1 de gener de 2006 per l entrada en vigor de l impost sobre les activitats comercials. Aquest impost, però, no va repercutir en el consumidor ja que el Govern no va incrementar el preu del gasoil, atesos els preus de mercat del moment. Les despeses d abastiment d aigua es troben exemptes dels impostos indirectes. Tribut comunal del foc i lloc L impost del foc i lloc és un tribut que grava el fet de residir en el territori d una parròquia, independentment del règim (llogater o propietari). El fet generador és la residència principal de les persones entre 18 i 65 anys. Per tant, els menors de 18 anys i els majors de 65 anys no tributen per aquest impost. El Comú de residència calcula cada any el foc i lloc aplicant un gravamen d entre 5 i 50 euros (segons hagi establert en la seva ordinació cada Comú) per persona entre 18 i 65 anys que resideixi en la unitat familiar. El Comú factura l impost a principi d any o en el moment d inscriure s per primera vegada a la parròquia. El tipus de gravamen per a cada parròquia vigent durant el 2007 és: Parròquia Tipus de gravamendel foc i lloc Canillo 21,50 Encamp 19,70 Ordino 21,50 La Massana 26 Parròquia Tipus de gravamendel foc i lloc Andorra la Vella 25 Sant Julià de Lòria 39,20 Escaldes-Engordany 21,99 El Comú de la Massana aplica un tribut de 26 per persona que resideix a la parròquia entre 18 i 65 anys. Per a una família de 4 persones que resideix en aquesta parròquia amb edats de 45, 40, 19 i 15, la quota de liquidació serà de 3 persones x 26 = 78 anyals. Els comuns també apliquen unes taxes a les llars que resideixen a la seva parròquia d acord amb les prestacions de servei que donen. Els serveis comunals que es troben subjectes a una taxa són la higiene pública, l enllumenat públic, els embrancaments, el consum d aigua, el clavegueram... En les seves ordenacions tributàries anyals, els comuns publiquen l import de les taxes i aquest import ha de ser com a màxim igual al cost de prestar el servei per part de l administració comunal. Els pagaments d aquestes taxes es fan anyalment. 200