SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO. IE Business School: La gestión de activos hoteleros en un nuevo escenario

Transcripción

1 SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO IE Business School: La gestión de activos hoteleros en un nuevo escenario

2 ENTORNO ECONÓMICO Y FINANCIERO CRISIS INMOBILIARIA FALTA DE CONFIANZA CRISIS FINANCIERA CRISIS ECONÓMICA FACTORES CONFIANZA NECESARIOS PARA EL DESARROLLO DEL SECTOR INMOBILIARIO ECONOMÍA o Empleo FINANCIACIÓN o o Renta Disponible Gasto

3 DE DONDE VENIMOS? DE UN ALTÍSIMO NIVEL DE FINANCIACIÓN Suelo Rústico Suelo Urbano Edificación PROMOTOR 1ª Entrega Venta Inversor Venta Alquiler U S U A R I O S Patrimonio ENT. FINANCIERAS

4 Alemania Francia Reino Unido Italia España Polonia Bélgica Suecia Dinamarca Rep. Checa Alemania Francia Reino Unido Italia España Polonia Bélgica Suecia Dinamarca Alemania Francia Reino Unido Italia España Polonia Bélgica Suecia Dinamarca Rep. Checa Alemania Francia Reino Unido Italia España Polonia Bélgica Suecia Dinamarca Rep. Checa QUE HA LLEVADO A UN ALTÍSIMO NIVEL DE EDIFICACIÓN Viviendas iniciadas Población media ,6 4,94 Viviendas Iniciadas * 1 h. Media anual ,11 3,15 12,73 2,38 3,83 2,33 3,95 3,14 65% 6% 55% 5% 45% 4% 35%,48,5 Viviendas * Hab. 26,59,47,44,34,47,5,49 3% Fuente: European Mortgage Federation

5 CONSECUENCIAS PIB Precios Corrientes (Millones de euros) Crédito OSR (Millones de euros) 1992 Total Crédito OSR: Millones de euros EXCESIVO ENDEUDAMIENTO 7,1 x 28 Total Crédito OSR: Millones de euros Exposición al sector inmobiliario (% sobre total crédito OSR) CONCENTRACIÓN DE RIESGO 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1992 Financ. Activ. Inmobiliarias y a Hogares para adquirir vivienda: Millones de euros 17,2 x 28 Financ. Activ. Inmobiliarias y a Hogares para adquirir vivienda: Millones de euros Fuente: Boletín Estadístico Banco de España Datos Diciembre 8

6 RIESGO EMPRESAS INMOBILIARIAS EN EL SISTEMA FINANCIERO 35% 3% % de crédito actividades inmobiliarias sobre total crédito actividades productivas 1992 Total Crédito Actividades Inmobiliarias: Millones de euros 25% 2% 15% 31,2 x 1% 5% % 28 Total Crédito Actividades Inmobiliarias: Millones de euros Fuente: Boletín Estadístico Banco de España Datos Diciembre 8

7 ALTO GRADO DE ENDEUDAMIENTO FAMILIAR Financiaciación Activs. Productivas (Millones de euros) Financiación a hogares (Millones de euros) 1992 % Financiación Hogares sobre Total Actividades Productivas: 46,7% % Financiación Hogares sobre Total Actividades Productivas: 8,6% 2. Evolución deuda de los hogares por habitante: 1992: 2.27 /hab. 28: /hab. Fuente: Boletín Estadístico Banco de España Datos Diciembre 8

8 EVOLUCIÓN DEL CRÉDITO A OSR PARA ACTIVIDADES PRODUCTIVAS INDUSTRIA COMERCIO HOSTELERÍA TRANSPORTE Y COMUNICACIONES CONSTRUCCIÓN ACTIVIDADES INMOBILIARIAS Incremento saldo crédito 23-8 Actividades Inmobiliarias: Millones Incremento saldo crédito 23-8* Industria, Comercio, Hostelería, Tpte. y Comunicaciones y Construcción: Millones Incremento saldo crédito * Actividades Inmobiliarias: Millones Incremento saldo crédito * Industria, Comercio, Hostelería, Tpte. y Comunicaciones y Construcción: Millones Fuente: Boletín Estadístico Banco de España Datos Diciembre 8

9 SEGMENTO RESIDENCIAL - OFERTA 9% 85% 8% 75% 7% % superficie residencial sobre total licenciada Evolución producción ( ) Viviendas Iniciadas - BDE Viviendas visadas - CSCAE Peso decisivo del segmento residencial en el sector inmobiliario. Ajuste muy importante de la oferta durante 28 (-42% sobre 27). Las viviendas visadas en el primer trimestre de 29 han sido un 64% menos que las del mismo período de 28 y un 37% que el último trimestre de 28.. Fuente: Banco de España

10 SEGMENTO RESIDENCIAL - OFERTA Población 39,1 MM 39,9 MM 42,3 MM Viviendas iniciadas Ratio Producción Viv. Inics / 1. h. 6,24 Uds. 6,5 Uds. 14, Uds. CRISIS Fuente: INE y Banco de España

11 SEGMENTO RESIDENCIAL - DEMANDA Evolución de la demanda interna Evolución demográfica Evolución población extranjera en España ,669 39,751 39,8524,22 Total Habitantes 41,837 4,499 41,116 43,197 42,717 45,21 44,79 44,18 46, ,2% ,6% Empadronados 4,6% ,9% ,4% % respecto población 8,4% ,3% ,9% ,4% % 1% 8% 6% 4% 2% * ,7 MM + 4, MM % Importante crecimiento de la población en España Fuente: INE

12 1er T 4 2º T 4 3er T 4 4º T 4 1er T 5 2º T 5 3er T 5 4º T 5 1er T 6 2º T 6 3er T 6 4º T 6 1er T 7 2º T 7 3er T 7 4º T 7 1er T 8 2º T 8 3er T 8 4º T 8 SEGMENTO RESIDENCIAL - DEMANDA 3. España Total Transmisiones España Transmisiones VSM España Transmisiones VN Evolución transacciones de viviendas Total Vivienda Nueva Segunda Mano Evolución del número de transacciones Total Vivienda Nueva Segunda Mano % En 28 han caído las transacciones de viviendas casi un 33% con respecto a 27: un 19% las viviendas nuevas y más de un 45% las de 2ª mano Fuente: Boletín Estadístico Banco de España Datos Octubre 8 15% 5% -5% -15% -25% -35% -45% -55% Δ 25/24 Δ 26/25 Δ 27/26 Δ 28/27

13 * SEGMENTO RESIDENCIAL Fuente: Banco de España Evolución precio m² vivienda libre España ( /m²) Precio medio m² VL - Nominal Precio medio m² VL - Real Relación Precio Vivienda Libre vs. Renta Bruta por Hogar 7,7 7,7 7,3 7,1 6,8 6,9 5,8 4,9 3,9 4, 4,2 3,7 3,7 3,6 3, mar-9 6% 5% 4% 3% 2% 11,2% 45,3% 35,2% Esfuerzo Financiero sin deducciones BDE Esfuerzo Financiero con deducciones BDE Tipo interés medio adquisición vivienda 39,6% 27,8% 27,9% 4,97% 51,1% 41,1% 5,83% 12% 1% 42,3% 8% 34,1% 6% 3,91% 4% ,8 5,94 Rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler (%) 6,53 6,28 6,3 5,95 5,77 5,41 4,81 4,22 3,75 3,48 3,32 3,31 3,32 1% 3,46% 2% 2 1 % * % mar-9

14 MERCADO DE OFICINAS Mercado concentrado básicamente en las ciudades y entornos de Madrid y Barcelona. En mucha menor medida, las ciudades de Valencia y Zaragoza. Incremento estimado del parque de oficinas, entre 28 y 29, en Madrid y Barcelona de entre 7 y 8. m². Es posible que de acuerdo con la situación actual se produzcan ciertos retrasos en la finalización de la nueva oferta. Desajuste entre oferta y demanda. Descenso de la absorción bruta en 28 superior al 4% en Madrid y de casi el 14% con respecto a las cifras de 27. Las previsiones para 29 apuntan a menor contratación, consecuencia del descenso de la actividad económica, mostrándose un avance inequívoco en este 1er Trimestre.

15 MERCADO DE OFICINAS Demandas de superficies más pequeñas y reaparición del subarriendo. Distinción absorción bruta y neta. Crecimiento en 28 de la tasa de desocupación superior al 3% en Madrid y de casi el 5% en Barcelona. En el primer trimestre de 29 sigue la tendencia alcista de esta variable con un crecimiento del 26% en Madrid (7,7%) y del 12% en Barcelona (9,1%). Mayor tiempo de comercialización de los espacios vacíos. Crecimiento de los márgenes de negociación.

16 MERCADO DE OFICINAS Descenso generalizado en las rentas en prácticamente todas las zonas de ambos mercados. En Madrid, sobre precios máximos, destaca en este trimestre la caída de un 16% en zona Prime mientras que en Barcelona esta caída se ha limitado, en el mismo período, a algo más de un 6%. Crecimiento de las tasas de rentabilidad exigidas por parte de los compradores. Desencuentro con los vendedores. Importancia del análisis individualizado de cada operación, teniendo en cuenta ocupación, inquilinos y contratos de arrendamiento. Dificultad para financiar las operaciones de adquisición de activos.

17 MERCADO DE OFICINAS Fuente: Cushman Wakefield Marketbeat Abril 29 Absorción Bruta Madrid Absorción Bruta Barcelona Madrid Barcelona * Absorción Bruta 1er Trim 1,% 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% Tasa de desocupación Madrid Tasa de desocupación Barcelona 8,% 7,5% 7,% 6,5% 6,% 5,5% 5,% Rentabilidad Prime (Bruta) Madrid Rentabilidad Prime (Bruta) Barcelona 3,% 4,5% 2,% 4,% 1,% 3,5%,% * 3,% *

18 CENTROS COMERCIALES D E B I L I D A D E S Complejidad de desarrollo Diversidad legislaciones Áreas saturadas El ocio no se ha consolidado como ancla. Economía: Desempleo / Renta Disp. Tipos interés Evolución consumo Financiación A M E N A Z A S F O R T A L E Z A S Formatos por consolidar Zonas con hueco comercial Posibilidad de crear marca Buen producto inversión Producto exportable Hábitos de consumo Retailers sin presencia significativa en España O P O R T U N I D A D E S

19 Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Cast. - La Mancha Castilla y León Cataluña Com. Valencia Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco Rioja La Ceuta Melilla Hasta * CENTROS COMERCIALES - OFERTA 6 Evolución CC.CC. (sin GC) y m² SBA en España (Dic.8) 14.. Sector de reciente creación en España Nº SBA Casi 2 de cada 3 m² de SBA se han desarrollado a partir de No ha sufrido todavía, como tal, los efectos de una crisis económica. M² SBA por 1. habitantes (Dic. 8) 5 Media Española 473, , , 417,9 186,9 349,8 217,2 21,1 2,9 164,1 311,9 17,1 214,4 367,7 355,1 33,8 286,4 275,9 163,9, Fuente: AECC, INE

20 CENTROS COMERCIALES DENSIDAD COMERCIAL Diciembre 28: Media española 286,4 m² * 1. hab. < 5% densidad comercial Entre 5 y 85% densidad comercial media Entre 85 y 115% densidad comercial media Entre 115 y 15% densidad comercial media Más del 15% de la densidad comercial media Importante el análisis individualizado Gran diversidad de situaciones según provincias Fuente: AECC, INE

21 Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla-La Mancha Castilla y León Cataluña Com. Valenciana Extremadura Galicia Madrid Murcia Navarra País Vasco Rioja La Ceuta Melilla CENTROS COMERCIALES 25% 2% Población en % Capacidad Consumo (%) GLA (%) 15% 1% 5% % Fuente: AECC, INE, La Caixa y elaboración propia