La contratación logística en Madrid y Barcelona se situó en metros cuadrados
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- Carolina María Josefa Salas Barbero
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1 Mercado Logístico en España 1S 1 La contratación logística en Madrid y Barcelona se situó en. metros cuadrados PIB (1T1),7 % Desempleo (1T1) 3,8 % Importaciones (1T1) 7,% Exportaciones (1T1),7% Incremento considerable del take-up en Barcelona y descenso en Madrid. Espacio disponible estable en Madrid. Sin embargo en Barcelona descendió situándose entorno a un 8%. Rentas prime estables en Madrid y repuntes en Barcelona. Volumen de inversión de 38 millones de euros. La mayor parte de la actividad se concentró en Madrid. Compresión de los prime yields situándose entre el,% y el 7%. Interés por los proyectos llave en mano en Madrid y Barcelona. La ausencia de producto de calidad unido a que la recuperación económica no se ha reflejado aún en un incremento de la demanda, ha tenido como resultado un descenso en la contratación logística en Madrid en el primer semestre de 1. Así, con 13. m²contratados, se redujo un % respecto al registro del mismo periodo de 1. Sin embargo, la actividad en Barcelona en los primeros seis meses de 1 ha sido muy alta, registrándose una cifra de 39. m² contratados, es decir, cuatro veces el volumen contratado en el primer semestre de 1. Las rentas prime se mantuvieron estables en Madrid entre los, y /m²/mes, mientras que en Barcelona se produjo un ligero repunte, situándose alrededor de, /m²/mes. T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc. 1
2 W LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 COYUNTURA ECONÓMICA Gráfico 1: Evolución del PIB, Consumo y Desempleo y Previsiones Después de varios años de crisis podemos decir que España se encuentra en la senda de crecimiento como resultado de una combinación favorable de factores externos e internos. El PIB creció un,7% en el primer trimestre de 1 en términos interanuales, apoyado fundamentalmente por la mejoría de la demanda nacional, especialmente el consumo de los hogares (3,%) y la inversión en capital fijo (,%). 3,%,%,% 1,% 1,%,%,% PIB Consumo Desempleo La creación de empleo también se ha visto afectada de forma positiva. El número de ocupados se incrementó en 13. personas desde junio de 1 a junio de 1, siendo la variación anual del,9%, y se prevé que entre 1 y 1 se crearán algo más de un millón de empleos. Las importaciones y exportaciones de bienes y servicios no se quedan atrás, principalmente estas últimas, que han aumentado en un punto su crecimiento, pasando del,7% al,7%, observándose un comportamiento muy positivo en los sectores del automóvil, alimentación, productos químicos y los bienes de equipo. Por su parte, las importaciones han acelerado su ritmo de crecimiento un 7,%, la mejora de la actividad industrial y el fortalecimiento del consumo continuaron impulsando las compras al exterior especialmente de los bienes de equipo, automóvil y productos químicos, no así la compra de productos energéticos. Igualmente, los datos de tráfico de mercancías han mostrado una clara recuperación en todas sus modalidades. Según datos del Ministerio de Fomento, el transporte marítimo creció un,17% en toneladas transportadas en el primer trimestre de 1 respecto al mismo periodo de 1. Esta variación positiva se debió, principalmente, al incremento del tráfico de los graneles líquidos. A su vez, el transporte por carretera incrementó su actividad en un,1%, el del ferrocarril un,13%, mientras que el transporte aéreo fue el que más creció con una variación en movimiento de mercancías del,9%. De aquí a final del año se espera que continúe aumentando la actividad, superando el número de mercancías transportadas alcanzado en 1 en todas las modalidades. Ello junto con los indicadores comentados anteriormente, repercutirá de forma positiva en el sector logístico. -,% Fuente: INE, Oxford Economics Fuente: INE Gráfico : Evolución de las Importaciones y Exportaciones Exportaciones Importaciones Variación anual % 1 1 () (1) (1) () () (3) 199T1 1997T1 1998T1 1999T1 T1 1T1 T1 3T1 T1 T1 T1 7T1 8T1 9T1 1T1 11T1 1T1 13T1 1T1 1T1 Gráfico 3: Evolución del tráfico portuario (toneladas) 3 1 Millones de toneladas T 1 Fuente: Ministerio de Fomento T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc.
3 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 MADRID DEMANDA En el primer semestre de 1, la contratación logística en Madrid se situó en 13. m². De esta manera la demanda se ha reducido en un % respecto a la registrada en el mismo periodo de 1, siendo sin embargo un 3% superior a la alcanzada en el segundo semestre del mismo año. Esta reducción en la actividad se ha debido a que la recuperación económica no ha tenido aún su reflejo en un incremento de la demanda, y a que la ausencia de producto de calidad ha llevado a los operadores logísticos a demandar más proyectos llave en mano. Gráfico : Evolución del take-up y renta prime Take-Up en miles de m² Renta Prime /m²/mes 1 1S Se han realizado un total de 18 transacciones logísticas, de las cuales, 1 se registraron en el Corredor del Henares, englobando 1. m², cerca del 8% del total, por lo que continua siendo la zona de mayor actividad en los últimos tiempos. La A- ocuparía el segundo lugar con 19. m² y operaciones. En el resto de ejes tan sólo se registró una transacción. En el eje de la A-, se produjo un reparto equitativo de la actividad tanto en Madrid como en Guadalajara, con transacciones en cada provincia. Alcalá y Azuqueca de Henares fueron los municipios que registraron la mayor demanda, cerrándose 3 operaciones en cada localidad por un total de 3. m² de contratación. Gráfico : Mayores operaciones logísticas 1S 1 Localización Tipo Tr Eje Azuqueca Guadalajara Borox Toledo Alovera Guadalajara Yunquera Guadalajara Azuqueca Guadalajara Ocupante/ Usuario Superficie m² Alquiler 1 A- DIA 3. Alquiler A- Alloga Logística 1.1 Alquiler 1 A- Tech Data Alquiler A- ND 13. Alquiler A- DSV 1. Por tamaño de las operaciones, el 33% de las transacciones correspondieron a superficies de más de 1. m². Entre ellas cabe destacar la ampliación de 3. m² que la empresa Dia, ha llevado a cabo en Azuqueca de Henares, y el alquiler de una nave de 1.1 m² por parte de la empresa Alloga Logística, en Borox. Debido a la escasez de oferta de naves de calidad y mayores de. m² hace previsible que a corto plazo haya una mayor demanda de proyectos a medida, solicitados tanto por operadores como por usuarios finales, en los que el emplazamiento jugará un papel fundamental. Las zonas más próximas a la ciudad concentrarán gran parte de las nuevas promociones que se ajustarán a los estándares de tamaño y calidad demandados. Aun así, algunos productos en las zonas más alejadas comenzarán también a desarrollarse próximamente. Gráfico : Take-up m² por municipio 1S Azuqueca Borox Alovera Yunquera Alcalá Daganzo Cabanillas Coslada T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc. 3
4 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 OFERTA Gráfico 7: Distribución del stock por ejes logísticos A junio de 1 el nivel de desocupación ha permanecido estable respecto al que se alcanzó al término del anterior ejercicio, situándose entorno a un 1,8%. La atonía en la demanda y la espera de algunos desarrollos que aún se encuentran en construcción, han dado lugar a que el espacio disponible no haya presentado cambios significativos. 3% Stock: 7.3. m² % 3% La oferta ha permanecido estable en los ejes A-1, A-, A-3 y A-. En el eje A- se ha producido un descenso respecto al anterior ejercicio con un 1,% de disponibilidad actual. Atendiendo a la calidad de la oferta disponible continúan las diferencias significativas de acuerdo al tipo de nave. Una vez más, la tasa de desocupación en las naves de buenas calidades y en mejores localizaciones, es decir, las de clase A, continua en niveles bajos con un 3,%, igualando la alcanzada en 1. De ahí se justifica el incremento de proyectos a medida por parte de inquilinos y operadores. En las de nivel intermedio o Clase B se sitúa en el 1,% frente al 1,% de hace seis meses, mientras que llega al 13,% en las naves de clase C, las más antiguas y de menores prestaciones, frente a casi el 13,8% del año pasado. % % A1 A A3 A A Gráfico 8: Tasa de desocupación por ejes logísticos % 17,% 1% 1,% 11,% 11,% 9,3% 1% % Las zonas logísticas que presentan menor superficie vacante, son las localidades próximas a la capital como Barajas y Villaverde con una tasa de disponibilidad de tan sólo un,9%. En algunos municipios muy demandados del eje A- como Coslada, y San Fernando de Henares, últimamente la oferta disponible es muy reducida y la tasa de vacío se sitúa entorno a un 11,3% y un 7,7% respectivamente. Otras zonas ya más alejadas y muy demandadas como Azuqueca de Henares y Cabanillas del Campo, presentan muy bajos niveles de espacio disponible con tasas del,% y,7% respectivamente. Se prevé que para el segundo semestre de 1 la tasa de disponibilidad global presente un ligero descenso como consecuencia de una más que previsible mejoría en la actividad de la demanda, ello unido a una ausencia al menos corto plazo, de nuevos proyectos logísticos especulativos. % A1 A A3 A A Gráfico 9: Disponibilidad por área de distribución Disponibles m² Tasa disponibilidad Miles de m² 3 1 Local Regional Nacional % T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc.
5 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 RENTAS Gráfico 1: Rentas naves logísticas por municipio /m²/mes Siguiendo con la misma tónica desde el año 13, en el primer semestre de 1 las rentas prime han continuado manteniéndose estables. La escasez de oferta en naves de calidad, localizadas principalmente en zonas de la primera corona ha impedido un incremento de las rentas. Continua la estabilidad en rentas en todas las zonas, excepto en localizaciones de la provincia de Guadalajara como Azuqueca de Henares, Alovera, y Cabanillas del Campo, donde se ha producido ligeros repuntes de entre el y 7% respecto a las alcanzadas en 1, con rangos de rentas entre, 3, /m²/mes. Ello se ha debido a un incremento en la demanda sobre naves logísticas de grandes superficies con buenas prestaciones y destinadas a almacenaje. Es importante mencionar que debido a una mayor demanda de productos de gran volumen y escasez de naves disponibles de distribución, existe actualmente una escasa diferenciación de rentas entre Guadalajara y zonas como Coslada o San Fernando de Henares. A partir del segundo semestre del presente ejercicio y comienzo de 1, se espera que las rentas registren variaciones al alza en las mejores ubicaciones y en naves mayores de. m², una vez se hayan ido entregando los proyectos llave en mano o especulativos, como Montepino en Torrejón de Ardoz y Cabanillas. 3 1 Coslada Getafe Alcalá de Henares Valdemoro San Agustín Azuqueca Cabanillas Seseña Ontígola Gráfico 11: Rentas prime por área de distribución /m²/mes Local Regional Nacional 8, 7,,,, 3,, S 1 SUELO En el primer semestre de 1 hemos percibido una actividad en la demanda de suelo similar a la que ya se registró en 1, cuando el interés por este tipo de producto comenzó a despertar después del largo letargo sufrido durante los años de la crisis. Se han registrado tres ventas de suelo localizadas en Aranjuez, Getafe y Cabanillas del Campo, dos de ellas de grandes superficies de entre 77. y 17. m² destinadas a uso industrial y uso logístico respectivamente. Los precios de suelo han experimentado incrementos de un 1% respecto a 1, y esperamos que para el segundo semestre de 1 continúe la presión de precios al alza pero de forma moderada, en solares finalistas de grandes dimensiones cuya oferta actual es considerablemente reducida. Gráfico 1: Precios de suelo por localización /m 1 1 Coslada Getafe San Agustín Valdemoro Alcalá de Henares Azuqueca Seseña Cabanillas Ontígola T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc.
6 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 CATALUÑA Gráfico 13: Evolución del take-up y renta prime DEMANDA Take-Up en miles de m² /m²/mes Semestre sin precedentes para el mercado logístico catalán llegando incluso a rebasar con gran holgura cifras anuales de anteriores ejercicios. Con 39. metros cuadrados de contratación logística, se ha casi cuatriplicado la cifra registrada en el mismo periodo de 1 y se ha superado en un 73% la del segundo semestre del mismo año. La mayor actividad se concentró en la segunda corona, en las comarcas de Baix Llobregat, Vallés Oriental, y Occidental y Alt Penedés con 18 transacciones sobre un total de 3 registradas en el mercado. Por su parte, la tercera corona ocupa el segundo lugar, registrándose 11 operaciones principalmente en las provincias de Gerona y Tarragona. En ambas coronas es donde actualmente se encuentra la mayor disponibilidad de naves de calidad adaptadas a los requerimientos de los operadores. En cuanto al tamaño de las operaciones, un 9% del número total de transacciones correspondieron a superficies menores de 3. m². Mientras que las de más de 1. m² han supuesto un destacable 9%, frente al1% que se registró en 1. Este incremento de operaciones de grandes superficies ha contribuido a que se alcanzara los 39. m² de take-up durante este semestre. Entre ellas, a parte de un llave en mano de. metros cuadrados que Goodman ha construido a la empresa Decathlon para uso propio en el Baix Llobregat en el primer trimestre de 1, merece la pena hacer mención al alquiler de una nave de 9. m² en la localidad de Sallent (Bages) por la empresa Benito Urban, en el segundo trimestre Gráfico 1: Mayores operaciones logísticas 1S Gráfico 1: Take-up m² por comarca 1S 1 1 Localización Tipo Tr Corona Ocupante/Usuario S Superficie m² Sallent Alquiler 3er Benito Urban 9. Valls Alquiler 1 3er Kellogs.7 Sant Fruitós de Bages Alquiler 1 3er RMT Logistics.1 Castellbisbal Alquiler º Transabadell Santa Perpetua de Mogoda Alquiler 1 º Jevaso 18.1 Para el segundo semestre de 1 esperamos estabilidad. en la demanda, siendo una vez más la segunda y tercera coronas las que concentren la mayor actividad debido a la falta disponibilidad actual de naves de calidad y de grandes dimensiones en la primera corona. Baix Llobregat Bages V. Occidental Alt Penedès V. Oriental Alt Camp La Selva Barcelonès T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc.
7 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 OFERTA A cierre del primer semestre la tasa de disponibilidad total se situó entorno a un 8%, lo que supone una disminución respecto a fin del anterior ejercicio con una tasa registrada de alrededor de un 11%. El considerable repunte de la demanda ha sido la principal causa en la disminución de espacio disponible en el mercado. La mayor reducción de la tasa de vacío tuvo lugar en la segunda y tercera coronas, situándose en un % y un 1% en cada una de ellas respecto a un 7% y un 19% alcanzado a cierre de 1. La escasez de oferta en naves mayores de 1. m² en la primera corona ha trasladado la demanda sobre naves de grandes superficies hacia ubicaciones más alejadas de la ciudad. Así pues, la mayor disponibilidad la encontramos en comarcas de la tercera corona como Baix Penedés, Tarragonés y La Selva con 7.,. y. m² de disponibilidad en términos absolutos respectivamente. Gráfico 1: Distribución del stock por comarca Anoia. Maresme 97.8 Tarragonés 137. Alt Camp 87. Vallès Occidental 77. Gráfico 17: Disponibilidad por calidad m². Otros Baix Llobregat 711. Barcelonés.7 Vallès Oriental 93. Por tipología de nave, también se ha producido una reducción de la oferta respecto a 1 siendo las naves de mayor calidad y con mejores prestaciones, las de tipo A, las que presentan una menor disponibilidad con sólo un 7%, frente a un 1% del pasado ejercicio. Sin embargo, se produjo un aumento de la oferta de las naves con menores prestaciones y en peores ubicaciones con una tasa de vacío del 11%, respecto a un 1% registrado en 1. El evidente interés por parte de los promotores en el desarrollo de nuevos proyectos especulativos que suplan la falta de oferta de calidad existente en el mercado, ha hecho que actualmente aparezcan nuevas oportunidades de suelo, dando solución a la falta histórica de suelo en desarrollo que tiene Barcelona debido a su configuración geográfica. De esta manera, vuelve a haber disponibilidad y además, en la mejores ubicaciones posibles A B C Gráfico 18: Tasa de desocupación por corona % 1% 1% Entre los proyectos llave en mano en curso, destacamos la nave de. m² que Freixenet está construyendo para uso propio en Gelida (Alt Penedes). % % 1ª Corona ª Corona 3ª Corona T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc. 7
8 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 RENTAS Gráfico 19: Rentas de alquiler /m²/mes por comarca Después de un 1 con una estabilidad en los precios de alquiler, en el primer semestre del presente ejercicio se ha producido un ligero repunte en las rentas prime, situándose en los, /m²/mes. 7 3 Un ligero incremento de las rentas se percibe también tanto en la segunda como en la tercera corona como consecuencia de la mayor demanda registrada durante este semestre, debido a la falta de oferta en las ubicaciones próximas a Barcelona donde las rentas por lo general han permanecido estables. 1 Barcelonès Baix Llobregat Vallès Oriental Vallès Occidental Maresme Alt Penedes Anoia Alt Camp Tarragonès Comarcas como Maresme y Alt Penedés han registrado ya ligeras variaciones al alza respecto a 1, situándose en un rango entre 3 y 3, /m²/mes. Lo mismo ha ocurrido en las zonas más alejadas como es el caso de Alt Camp y Tarragonés, donde empezamos a observar pequeños incrementos de las rentas debido a la mayor demanda existente sobre naves de grandes dimensiones en esas zonas, al no haber prácticamente disponibilidad en el resto de coronas. Gráfico : Precios de suelo /m SUELO Al igual que en Madrid y después de varios años en los que la demanda de suelo ha sido prácticamente inexistente, hemos empezado a ver una reactivación de la demanda de nuevos proyectos localizados en buenas ubicaciones. Barcelonès Baix Llobregat Vallès Oriental Vallès Occidental Alt Penedes Maresme Anoia Alt Camp Tarragonès Tal es el caso del Consorcio de la Zona Franca que saca a subasta 3. metros cuadrados de suelo en dos fases en los que se podrá construir el 7% del terreno. La primera fase con 1. metros cuadrados salió a subasta en el mes de julio. Ello contribuirá a ampliar y modernizar el parque logístico de Cataluña. T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc. 8
9 LOGÍSTICO ESPAÑA 1S 1 INVERSIÓN Gráfico 1: Volumen de inversión millones Si 1 fue un año extraordinario para la inversión logística en el mercado español, en la primera mitad de 1 podemos decir que el año acabará superando las cifras del anterior ejercicio. Se ha registrado un volumen de inversión de 38 millones de euros, cifra considerablemente superior a la registrada en el mismo periodo de 1, con tan solo 113 millones de euros. 7 3 Industrial & Logístico Los principales inversores han sido nacionales con un % del total invertido, destacando las SOCIMIS. Por su parte, los inversores internacionales continúan viendo a España como un mercado interesante, previo análisis de la localización y la tipología del activo. Entre ellos ha destacado los fondos, con un 3% de cuota de mercado S 1 La mayor parte de la actividad se ha concentrado en Madrid, aunque también se registraron operaciones puntuales en otras ciudades españolas como Barcelona y Valencia. Madrid, supuso casi la totalidad del volumen invertido en el segundo semestre con 3 millones de euros, un 8% del total. Barcelona, con algo más de millones de euros, representó tan sólo el 1%. Gráfico : Evolución de rentabilidad de activos prime % Barcelona Madrid 9, 8, 7,, El aumento de liquidez, de la actividad compradora, y la escasez de producto existente en el mercado, ha dado como resultado una compresión de las rentabilidades prime situándose en la actualidad entre el,% y el 7% tanto para Madrid como para Barcelona, con una previsión de estabilidad de aquí a final del año.,, S 1 Entre las transacciones realizadas, cabe destacar la compra por parte de Merlin Properties del portfolio de Testa, repartido en varias localizaciones de Madrid, Guadalajara, Zaragoza y Barcelona con una superficie total de 9. m². También destaca la compra por parte del fondo de inversión Greenoak de varios activos situados en diversos municipios de Madrid y Toledo, por valor de 7 millones de euros. Gráfico 3: Inversión por perfil del inversor sobre volumen total Otros 1% Fondos 3% Prevemos que para final de año continúe la presión compradora con la venta de activos singulares y con operaciones de gran volumen, pudiéndose superar los millones de euros de volumen de inversión de 1. Socimis % T 1 CBRE Research 1 CBRE Inc. 9
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