S u m a r io. Capítulo I INTRODUCCIÓN

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1 S u m a r io Abreviaturas Capítulo I INTRODUCCIÓN I. C O N C E P T O II. PROLIFERACIÓN EN EL MUNDO Y EN EL PAÍS III. NECESIDAD DE SU REGULACIÓN ESPECÍFICA IV. BREVES ACOTACIONES DE DERECHO COMPARADO A. F ra n c ia B. I ta lia C. España V. PROYECTOS DE LEY Capítulo II ENCUADRE JURÍDICO DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS EN LA ARGENTINA I. DESARROLLO DE LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS. DIFERENCIAS II. PANORÁMICA GENERAL SOBRE LOS MODELOS POSIBLES Y CONOCIDOS.. 32 III. ANÁLISIS DE LOS REGÍMENES BÁSICOS UTILIZADOS A. Propiedad h o rizo n ta l B. Régimen del decreto 9.404/86 de la provincia de Buenos Aires.. 38 C. Parcelamiento. Dom inio sobre la parcela residencial y condominio sobre parcelas com u n es IV. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LA ESTRUCTURACIÓN DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS MEDIANTE EL EMPLEO DE FIGURAS SOCIETARIAS A. Asociaciones c iv ile s B. Sociedad c i v i l C. Cooperativas D. Sociedad anónima E. Las asociaciones bajo form a de s o c ie d a d... 45

2 12 / MARIANI - ABELLA V. ALGUNAS CUESTIONES COMUNES A PROPÓSITO DE LA ADOPCIÓN DE FIGURAS SOCIETARIAS EN EL ÁMBITO A. Estatutos y reg la m en to s B. Organos de gobierno... C. Decisiones judiciales en la m a te r ia L a com petencia p o r la acción de cobro de expensas y cargas sociales E ventual exención del pago del im puesto in m o b ilia rio V alidez de una resolución asam bearia adoptada con m ás abstensiones que p ro n u n c ia m ie n to s C apítulo III INSTITUTOS JURÍDICOS INVOLUCRADOS EN LA ORGANIZACIÓN DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS j I. CONTRATO DE FIDEICOMISO PARA EL DESARROLLO DE 1 i EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS II. DOMINIO INMOBILIARIO A. El dominio en el Código Civil B. Carácter absoluto C. Restricciones y límites al d o m in io R estricciones derivadas del D erecho público D octrina ju risprudencial sobre restricciones y lím ites al dom inio de especial alcance con respecto al m arco objeto de estudio D iferencia entre las restricciones y las servidum bres III. DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE A. Derechos del propietario del predio dominante B. Deberes y derechos del propietario del fundo sirvien te IV. DOMINIO REVOCABLE V. RESTRICCIONES A LA LIBRE DISPOSICIÓN JURÍDICA. CLÁUSULAS DE IN ALIEN ABILIDAD VI. DOMINIO PÚBLICO Y DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO VII. PACTO DE PREFERENCIA VIII. SÍNTESIS DE JURISPRUDENCIA RELEVANTE A. Compraventa de inmueble con condición reso lu to ria B. Dominio. Dom inio revocable. Pacto de preferencia. Restricciones y límites al dominio C. Acción p o r incumplimiento de contratos de com praventa de inmuebles. Competencia civil... 82

3 CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS / 13 C apítulo IV IMPLICACIONES URBANÍSTICAS Y REGISTRALES I. QUÉ ES EL URBANISMO? n. EL PLANEAMIENTO Hl. LA ZONIFICACIÓN IV. DIVISIÓN, USO Y APROVECHAMIENTO DEL SUELO. NORMAS DE DERECHO PÚBLICO. EJECUCIÓN OBLIGATORIA DE ACTOS POR EL PLANIFICADOR URBANO V. PLANOS DE PARCELAMIENTO VI. EL PLANO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE VII. ACERCA DEL PLANO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ESPECÍFICAMENTE VIII. DESIGNACIÓN DEL INMUEBLE IX. EL INMUEBLE, SU REGISTRO Y EL CATASTRO A. Registración inm obiliaria Efectos de la inscripción C arácter declarativo y no convalidante del asiento registrai E specialidad o determ inación a) M atriculación b) El plano de división en el R e g is tr o B. Publicidad de los planes u rb a n ístico s C. Limitaciones al dominio susceptibles de reg istra ció n D. La función c a ta s tr a l E. La cédula ca ta stra l F. Catastro y R eg istro C apítulo V LEGISLACIÓN DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES SOBRE CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS I. CLASIFICACIÓN DEL TERRITORIO II. III. ZONAS ESPACIOS CIRCULATORIOS, VERDES Y PARCELARIOS IV. CREACIÓN Y AMPLIACIÓN DE NÚCLEOS URBANOS O CENTROS DE POBLACIÓN V. USO, OCUPACIÓN, SUBDIVISIÓN Y EQUIPAMIENTO DEL SUELO VI. DE LA SUBDIVISIÓN DEL SUELO VII. INFRAESTRUCTURA, SERVICIOS Y EQUIPAMIENTO COMUNITARIO VIII. CLUBES DE CAMPO IX. EL DECRETO REGLAMENTARIO 9.404/

4 14 / MARIANI - ABELLA X. BARRIOS CERRADOS...1 1» A. Resolución 74/ » B. Decreto 27/ » XI. DECRETO 1.727/2002 PARA TODAS LAS URBANIZACIONES CERRADAS. EL REGISTRO PROVINCIAL DE URBANIZACIONES PRIVADAS...12 XII. URBANIZACIONES SUJETAS A PROPIEDAD HORIZONTAL... 12K XIII. DISPOSICIONES ESPECIALES... 12«C apítulo V I 1 EL CERRAMIENTO EN LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS 1 Y LAS VÍAS DE CIRCULACIÓN INTERNA 1 I. EL CERRAMIENTO A. Urbanizaciones posteriores a la sanción de la ley de la I provincia de Buenos A ir e s B. Urbanizaciones preexistentes a la ley t II. VÍAS INTERNAS ' A. Urbanizaciones posteriores a la sanción de la ley B. Urbanizaciones preexistentes a la ley III. JURISPRUDENCIA RELEVANTE A. Venta de las calles municipales B. Ingreso a las vías de circulación p o r la autoridad p o lic ia l 149 C. CUBA-Villa de M a y o C apítulo V II LA ADMISIÓN I. PLANTEO DEL PROBLEMA II. LA SELECCIÓN EN LAS ORGANIZACIONES III. LA MOTIVACIÓN EN EL CONTROL DE INGRESO IV. REVISIÓN JUDICIAL V. LA ADMISIÓN EN LOS CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS A. Formas usuales de im plementar el derecho de admisión en los distintos co m p lejo s R égim en de la propiedad horizontal R égim en del decreto 9.404/ B. La cuestión de la admisión en las transmisiones m ortis causa C. Distintas modalidades adoptadas Pacto de p r e f e r e n c ia C láusulas de inalienabilidad VI. JURISPRUDENCIA

5 CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS / 15 A. Pretensión de ingreso a club de campo. Rechazo. D iscrim inación B. Cuota de ingreso. Eximición. Socio familiar. Pareja de hecho Capítulo VIII LA DISCIPLINA Y EL PODER DISCIPLINARIO I. EXORDIO n. LA DISCIPLINA EN LAS URBANIZACIONES PRIVADAS. SU TRASCENDENCIA. PODER DISCIPLINARIO. IMPORTANCIA DE LOS ESTATUTOS OI. LÍMITES Y EXIGENCIAS DE LA REGLAMENTACIÓN IV. SANCIONES QUE PUEDEN SER IMPUESTAS V. RECURSOS VI. JURISPRUDENCIA Capítulo IX EXPENSAS I. RELEVANCIA DE LA MATERIA II. LAS EXPENSAS COMUNES EN LAS URBANIZACIONES ORGANIZADAS BAJO EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL A. Procedimiento p a ra perseguir su c o b r o B. Afectación de la unidad al pago C. Imposibilidad de abandono D. Privilegio del crédito p o r expensas. Derecho de reten ció n 184 E. Los intereses de la deuda p o r ex p e n sa s ni. LAS EXPENSAS EN LAS URBANIZACIONES ORGANIZADAS BAJO EL RÉGIMEN DEL DECRETO 9.404/86 (Y ANTERIORES) A. Procedimiento para perseguir el cobro de ex p e n sa s B. Obligatoriedad de pago de las e x p e n sa s C. Situación de la deuda en caso de transmisión de la propiedad (voluntaria o fo r z o s a ) D. Privilegio IV. LA SITUACIÓN EN LAS VIEJAS URBANIZACIONES V. URBANIZACIONES PRIVADAS QUE COMBINAN DOMINIO INDIVIDUAL SOBRE LOTE CON CONDOMINIO SOBRE LAS PARTES COMUNES VI. CUESTIONES COMUNES RELATIVAS A LAS EXPENSAS EN TODAS LAS URBANIZACIONES PRIVADAS A. Clases de ex p en sa s B. Falta de p a g o C. Cuota social y deuda p o r expensas

6 1 6 / m a r ia n i- a b ell a D. Suspension del uso de las partes co m u n es...1%e E. Fijación del m o n to V - F. Socio de club de campo no propietario. Deudas p o r cuotas de I mantenimiento; prescripción; desvin cu lación G. La prescripción liberatoria y el crédito p o r ex p en sa s H. M ora en el pago de las e x p e n sa s I. Tasa de interés I VII. JURISPRUDENCIA A. Juicio ejecutivo. Título inhábil B. C om petencia I C. Concursos. P rivileg io D. Pretensión de pago de cargas sociales y cuotas j E. Liquidación de expensas. Adecuación del valor de la cuota F. P rescrip ció n G. Tasa de interés en la deuda de expensas Capítulo X LAS URBANIZACIONES PRIVADAS Y SUS ACREEDORES I. EL PROBLEMA II. COMPLEJOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL III. COMPLEJOS SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE LA LEY Y DEL IV. DEC /86 DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES Y SIMILARES DE OTRAS PR O V IN C IA S A. La cuestión del régimen de la entidad ju r íd ic a B. Bienes que pueden ser agredidos p o r los acreedores LA CONTRIBUCIÓN DE LOS INTEGRANTES DEL COMPLEJO AL PAGO DE LAS D E U D A S V. COMPLEJOS ORGANIZADOS BAJO EL RÉGIMEN QUE COMBINA EL DOMINIO INDIVIDUAL SOBRE EL LOTE CON EL CONDOMINIO SOBRE LAS PARTES DE USO COMÚN A. Deuda contraída p o r uno solo de los condóminos (léase integrantes de la urbanización) B. Deuda contraída p o r todos los condóminos colectivamente C. Deuda contraída p o r algunos condóminos D. Cargas r e a le s...226

7 CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS / 17 A péndice docum ental MODELOS DE CLÁUSULAS I. TÍTULO DE ADQUISICIÓN DE LAS PARCELAS SEGÚN EL RÉGIMEN LEGAL ADOPTADO POR EL DESARROLLISTA A. Clubes de campo que se sujetan al régimen de la propiedad h o rizo n ta l II. 1. O bjeto de derecho M odificación de reglam ento B. Clubes de campo que adoptan el régimen de dominio sobre parcela residencial y condominio sobre parcelas comunes Si, p o r conveniente, las parcelas destinadas a áreas recreativas se transfieren a una entidad jurídica, la escritura dirá C ondom inio con indivisión f o r z o s a C láusula obligatoria en escrituras de enajenación de las parcelas residenciales C. Clubes de campo sometidos al régimen de la ley 8.912/77 de la provincia de Buenos Aires y su decreto reglamentario 9.404/ Transm isión de la parcela y la acción R estricciones al dom inio S e rv id u m b re CLÁUSULAS DEL ESTATUTO A. O b je to B. Acciones de distinta clase C. Dirección y administración. F u n cio n es D. Derecho de los s o c io s III. CLUBES DE CAMPO QUE ADOPTAN EL RÉGIMEN DE LA LEY 8.912/77 DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES Y SU DECRETO REGLAMENTARIO. 241 A. Transferencia de dominio de áreas comunes B. Constitución de servidumbres según tal n o rm a tiva IV. REGLAMENTO DE CONVIVENCIA A. Condiciones de propietario, socios, in v ita d o s B. Reglas de desenvolvim ien to C. D iscip lin a D. Expensas comunes Inm ueble afectado a propiedad h o r iz o n ta l Título ejecutivo en caso de que el em prendim iento no esté afectado a propiedad horizontal E. Derecho de admisión...250

8 9 18/ m a r i a n i - a b e l l a V. REGLAMENTO URBANÍSTICO DE EDIFICACIÓN VI. FIDEICOMISO A. Aporte fiduciario de inmueble B. Compra de inmueble p o r el fiduciario C. Adjudicación de inmueble al fiduciante-beneficiario B ibliografía