Marca diferencia para los nacionales, sean estos locales o foráneos, la ubicación.

Transcripción

1 Conclusiones residences adquiere un valor agregado por la marca y fortaleza de Grupo Piñero, además de los servicios aleatorios con los que cuenta el proyecto en su conjunto, pero destacando de forma importante el soporte del hotel. Cabe mencionar que si bien la oferta de terrenos y producto llave en mano en la zona que comprende Cancún Tulum es diversa, pocos son los proyectos comparables y dirigidos al mismo nicho de mercado objetivo que busca satisfacer BP residences. Consideramos que Iberostate, Playacar y como proyectos integrales con campo de golf son actualmente los productos más similares con respecto a la oferta de villas llave en mano y por lo que respecta a lotes podemos referirnos a,, Playacar y Aldeazama. 1

2 La oferta en general de producto con valores desde $150,000 usd, atiende en rangos de precio el nicho de mercado objetivo, sin embargo este se va descartando por referencia de costo-beneficio, el uso-destino, ubicación y valores agregados. Vemos con claridad una preferencia y vocación hacia el mercado extranjero, Americanos y Canadienses principalmente, aunque el mercado nacional, en menor escala, participe. Podemos decir que los valores y esquemas de pago referidos por BP residences son competitivos y que en algunos casos se ubican en los rangos inferiores o más accesibles. Marca diferencia para los nacionales, sean estos locales o foráneos, la ubicación. 2

3 Ya que se percibe lejano a los centros de consumo, esparcimiento y tiendas de autoservicio, hablando de la ciudad de Cancún y/o Playa del Carmen, en contra peso, los visionarios prestan atención a lo que sucede con el desarrollo presente y futuro de la ciudad de Tulum, ya que esta es ahora la que ofrece la mejor oportunidad de inversión, con los antecedentes de la zona. Las absorciones en promedio no son mayores a 2 unidades por mes, se espera que deban mejorar por las condiciones económicas más favorables. La estrategia de mercadotecnia y publicidad tiene que revisarse y revalorar los mercados a los que debe dirigirse, localmente no existe una presencia de imagen que guíe e incentive a los compradores. 3

4 Finalmente es importante hacer notar que BP residences es una propuesta que en valores de inversión es equilibrada y confiable. Su mayor ventaja actualmente es que dentro de su entorno y ubicación se vuelve una inversión muy atractiva, como lo fue en su momento Playa del Carmen y que ahora lo será Tulum, coadyuva el avance y consolidación de la infraestructura en el proyecto, ya que facilita a un comprador el poder desarrollar de manera inmediata. Como amenaza a considerar será no capitalizar y tomar la ventaja en tiempo sobre lo que posiblemente sea la competencia mas fuerte en el futuro, Mayazama. 4

5 Absorción total de proyectos 54% Playa Mujeres 83% Tabla de Porcentajes 80% Iberostate 32% Lagos del Sol 73% Country Club 50% Mayakoba 1% Grand Coral 40% 1% 40% 50% 19% 45% Principe 54% 83% Mayazama 0% 19% 73% 32% 80% Aldeazama 45% Nota: El porcentaje de absorción reportado hace referencia a las unidades totales vendidas del inventario 5

6 Valores por M2 de construcción según precio de lista Precio x M2 desde Iberostate $2,780 $2,250 Playacar, Rincón de Mar $1,750 $3,417 Isla Victoria $1,374 $2,679 Nota: El precio aquí referido resulta de dividir el valor de venta entre los M2 totales de construcción Incluidas las terrazas. 6

7 Desglose de valores por M2 de construcción según precio de lista Proyecto Modelo Precio de venta M2 totales de Construcción M2 totales de Terreno Precio de venta x M2 Valor de venta resultante Costo directo estimado por M2 de Construcción por M2 de Terreno Comentarios Tipo C $ 424, $ 2, $ 1, $ Se tomo el valor de un lote en sección Estrellas Villa Artigas $ 2,700, $ 3, $ 2, $ Se tomo como referencia una villa muestra que construyó Iberostate L1 V10 K $ 820, $ 2, $ 2, $ Se tomo como referencia el valor por M2 de un lote de BP en sección Olas, así como una superficie estimada de terreno Casa sola $ 950, $ 2, $ 1, $ Se tomo como referencia el valor por M2 de un lote de en sección caleta Chac-Hal-Al, proyecto llave en mano por inversionista Playacar, Rincón de Mar Brisa $ 569, $ 1, $ 1, $ Se tomo como referencia el valor por M2 de un lote de Playacar II, así como una superficie estimada de terreno, condomino nuevo Isla Victoria Villa 1 $ 1,200, $ 2, $ 1, $ Se tomo como referencia el valor por M2 de un lote de en sección de canal, así como una superficie estimada de terreno 7

8 Valores por M2 de construcción según precio de lista Precio x M2 desde Iberostate $1,796 $1,509 Playacar, Rincón de Mar $1,750 $2,450 $1,373 $2,174 Isla Victoria 8

9 Costos directos estimados por M2 de construcción Proyecto Modelo Precio de venta M2 totales de Construcción M2 totales de Terreno Precio de venta x M2 Costo directo estimado por M2 de construcción Costo directo estimado por M2 de Terreno Costo directo estimado por M2 de construcción + terreno Comentarios Tipo C $ 424, $ 2, $ 1, $ $ 1, El costo por M2 de construcción es referido por perito valuador de AMPI Villa Artigas $ 2,700, $ 3, $ $ $ 1, El costo por M2 estimado de construcción es el promedio referido por Puerto cancún Iberostate L1 V10 K $ 820, $ 2, $ 1, $ $ 2, El costo por M2 de construcción es referido por perito valuador de AMPI, el costo de terreno es de por lo menos un 30% sobre el valor de venta según Beatriz Muñoz directora comercial Casa sola $ 950, $ 2, $ 1, $ $ 1, El costo por M2 de construcción es referido por datos de grupo Arqcan para cuarto hotelero Playacar, Rincón de Mar Brisa $ 569, $ 1, $ $ $ 1, El costo por M2 de construcción es estimado en base a valor referido por perito AMPI Isla Victoria Villa 1 $ 1,200, $ 2, $ 1, $ $ 2, El costo por M2 de construcción es referido por Enrique de la Rosa, gerente comercial en Isla Victoria, comentando que el costo directo de terreno sobre precio de venta es de por lo menos un 35% 9

10 Costos directos estimados por M2 de construcción Precio x M2 desde Iberostate Playacar, Rincón de Mar $900 $1,300 $1,000 $900 $800 $1,000 Isla Victoria Nota: Los precios están basados por análisis de la tabla anterior y por referencia de mercado 10

11 Valores por M2 terreno unifamiliar Precio x M2 desde Country Club Lagos del Sol $ $ $ $ Playacar II $ $ $ Aldeazama 11

12 Comparativo terreno unifamiliar por coeficiente de ocupación (COS) COS autorizado Lagos del Sol 60% 50% 44% 60% Aldeazama Playacar II 60% 60% 12

13 Valores por M2 terreno comercial Lagos del Sol $ Precio x M2 desde $0.00 $ $ $ Aldeazama 13

14 Valores por M2 terreno condominal Precio x M2 desde Country Club $325 $360 Lagos del Sol Playacar II Aldeazama $380 $400 $195 $275 $620 14

15 Análisis de impacto costo directo de terreno condominal por vivienda Lagos del Sol Costo terreno por vivienda $91,386 $32,778 $44,000 $122,663 Playacar II $73,684 $54,422 Aldeazama 15

16 Comparativo terreno condominal por coeficiente de ocupación (COS) COS autorizado Lagos del Sol 60% 53% 60% 60% Playacar II Aldeazama 65% 60% 16