Módulo de Formación CA-1

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1 Formación 2014 Módulo de Formación CA-1 Los regímenes de Autoconstrucción de viviendas. Cooperativas, Comunidades y Desarrollos al costo PROGRAMA DEL MÓDULO Consultor Internacional Vocal de la Asociación de Empresas de la Construcción de la Comunidad de Madrid Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias Abogado especializado en urbanismo, derecho inmobiliario y de la construcción Profesor de Universidad y de Escuelas de Negocio Felipe Menal Arriazu fmenal@gmail.com 0

2 Referencia: Módulo de formación CA-1 Título: Los regímenes de Autoconstrucción de viviendas. Cooperativas, Comunidades y Desarrollos al costo Profesor: D. Felipe Menal Arriazu Duración: 25 horas (4/5 días continuos) Modalidad: Presencial / Seminario Nivel: Executive Destinatarios: Empresas, Universidades y Escuelas de Negocio Número de alumnos requeridos: 20 a 40 Documentación: Apuntes y Caso práctico Introducción Frente a la promoción inmobiliaria tradicional en la que una empresa adquiere un terreno y lo desarrolla, vendiendo en el libre mercado las viviendas a cambio de un precio y obteniendo con su actuación un beneficio mercantil como remuneración a su inversión y riesgo, existen figuras alternativas denominadas genéricamente de autoconstrucción, en las que los futuros propietarios de las viviendas se agrupan previamente y desde en su origen para realizar ellos mismos el desarrollo y construcción, adjudicándose las unidades una vez ejecutadas. Mediante estos sistemas, se evita el beneficio mercantil del desarrollador, consiguiéndose un importante ahorro en el proceso. El seminario está diseñado para ofrecer una visión global de la planificación y gestión de las operaciones residenciales de autoconstrucción, fundamentalmente Cooperativas de Vivienda, Comunidades de Bienes y Desarrollos al Costo. Los módulos se imparten desde una visión internacional, no localista, y han sido impartidos a lo largo de más de veinticinco años en un gran número de empresas, universidades y escuelas de negocio de España, México, Guatemala, Venezuela, Perú, Ecuador, Bolivia, Chile y Argentina, logrando en todo momento la máxima evaluación por parte del alumnado. Como módulo complementario se desarrolla un caso práctico de diseño de operaciones de autoconstrucción bajo el régimen de Comunidad de Bienes con aportación de suelo. El presente módulo capacita a los alumnos para diseñar de un modo gerencial, financiero y operativo actuaciones de autoconstrucción de viviendas, como Gestores del proyecto. En las sucesivas etapas de desarrollo del caso se muestran las herramientas, procedimientos, metodologías y business intelligence necesarios para la correcta planificación, seguimiento de la operación y toma de decisiones.

3 PROGRAMA A) CONCEPTOS PREVIOS GENERALES I.- VIVIENDA.- Concepto y categorías. Evolución histórica. La vivienda en el mundo. Datos estadísticos. II.- VIVIENDA Y DERECHO.- Protección jurídica. El derecho a una vivienda digna. Regímenes de propiedad y de uso. Los derechos reales. Modos de adquisición de la propiedad. Negocios jurídicos. Compraventa y Arrendamiento. Derecho hipotecario y registral. Propiedad horizontal. Derechos de los consumidores. Fiscalidad. Políticas estatales. III.- URBANISMO.- La ordenación del territorio. Planes Generales de Ordenación y Normativa. Clasificaciones de uso del suelo. El aprovechamiento urbanístico. Sistemas de actuación. La acción urbanizadora. Hábitat y medioambiente. Densidades y actividad urbana. IV.- ARQUITECTURA.- Tipologías constructivas. El espacio habitable. Dimensionamiento. Diseño. Los materiales constructivos. Instalaciones y acabados. Tendencias actuales. V.- MERCADO INMOBILIARIO.- Viviendas en venta y en alquiler. Vivienda nueva y usada. Necesidades poblacionales de vivienda nueva. Ratios y estadísticas. Sectorización del Mercado. Esfuerzo económico. Precios medios. Sistemas de comercialización. Venta sobre plano y llave en mano. Marketing inmobiliario. Ciclos económicos y de actividad. Riesgos del mercado. VI.- MERCADO HIPOTECARIO.- Sistemas de financiación bancaria al desarrollador y al adquirente. Condicionamientos y garantías. Capacidad de pago. Sistemas de amortización. La ejecución hipotecaria. B) ESPECIALIDADES DE LAS GESTORAS DE AUTOCONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS I.- LA AUTOCONSTRUCCIÓN EN EL MUNDO.- Visión general. Autoconstrucción versus Compraventa. Modalidades de Autoconstrucción. Estadísticas. II.- SISTEMA ORGANIZATIVO.- La Gestora. Especialidades gerenciales, financieras, técnicas y comerciales. Estructura y organigrama de la empresa Gestora. Sistemas informáticos. Normas contables internacionales. III.- NORMAS Y PROCEDIMIENTOS SECTORIALES.- Procesos de análisis de mercado. Procesos de evaluación y de adquisición de los terrenos. Procesos de diseño técnico de las operaciones. Procesos de adjudicación, ejecución y control de las obras. Procesos de planificación financiera y de gestión hipotecaria. Procesos de marketing y comercialización. Procesos de entrega y postventa. Actividad gerencial, business intelligence y toma de decisiones. IV.- LA GESTIÓN DEL COLECTIVO.- La actuación por cuenta de terceros. Actos previos a la formación del colectivo realizados por la Gestora. Representación y responsabilidad de la Gestora. El contrato de Gestión. Honorarios de la Gestora. La formación del colectivo. Órganos de Administración y de control. Normativa. Estatutos y Documentos de Adhesión. Funciones de la Gestora. Derechos y obligaciones de los partícipes. El Control del Colectivo. La adquisición del terreno. El encargo del Proyecto. La adjudicación de la obra. La Planificación financiera. Modalidades a coste abierto y cerrado. Desviaciones económicas. Riesgos.

4 C) GESTIÓN OPERATIVA DE LAS OPERACIONES DE AUTOCONSTRUCCIÓN DE VIVIEDAS I.- CONOCIMIENTO DEL MERCADO.- Estadísticas e índices de la evolución del mercado general. Fuentes de información. Los mercados sectoriales y zonales. Precios medios, tipologías y número de unidades. Capacidades de absorción. - Análisis de datos estadísticos e índices. - Metodologías de cálculo teórico de la demanda. - Estimación de tendencias a corto y medio plazo. - Cálculo de índices de saturación y de burbuja. II.- EVALUACIÓN DEL TERRENO.- Verificación urbanística y física. Verificación jurídica y registral. Comprobación y cálculo del aprovechamiento. Análisis del precio por repercusión del aprovechamiento. Repercusión del coste del terreno sobre el desarrollo. Capacidad de pago y de financiación. Adecuación del precio y condiciones. Análisis de la demanda concreta (Estudio de mercado): Usos, tipologías y áreas demandadas. Cliente objetivo. Competencia primaria y secundaria. Previsión ritmos de comercialización. Precios medios. Decisión de adquisición y de desarrollo. La opción de compra para su cesión a terceros. - Análisis de variables de usos y de vocación del terreno. - Estimación de la demanda específica y potencialidad de su comercialización. - Análisis de adecuación del precio de adquisición. - Análisis de riesgos. - Factores de decisión de adquisición. III.- DISEÑO TÉCNICO.- Definición de la arquitectura y directrices. Tipología general, sistema estructural, fachadas, alturas, superficies, diseño, calidades, instalaciones, acabados, áreas comunes, áreas verdes y de ocio, aparcamientos, accesos y seguridad, aspectos medioambientales y climáticos. Evaluación comercial del anteproyecto técnico. Presupuesto, calendario y evaluación económica sobre la inversión total. - Cálculo de las variables de adecuación del proyecto técnico a la demanda objetivo. - Factores comparativos del proyecto con la competencia primaria. IV.- PLANIFICACIÓN JURÍDICA.- Elaboración de documentación jurídica. Contratos. Escrituras. Propiedad Horizontal. Estatutos. Documentos de Adhesión. V.- PLAN DE MARKETING Y COMERCIALIZACIÓN.- Análisis de medios, potencialidad, ventas y precios de la competencia. Denominación comercial del desarrollo. Diseños gráficos. Medios publicitarios, logotipos, renders, maquetas, carteles, carpetas, folletos, hojas informativas y publicitarias, documentos y contratos, página web, prensa. Medios humanos y ofimáticos. Comercialización directa y condiciones a mediadores. Caseta de ventas. Formación a comerciales. Sistema de incentivos. Sistemas de actualización de la información sobre la competencia primaria y seguimiento del mercado. Plan de comercialización y ritmo objetivo. Fijación

5 de costes imputables y modos de aportación. Servicios de valor añadido. Control de visitas. Control de resultados. Actuaciones postventa. Evaluación económica. - Estimación de los factores de decisión de integración en el colectivo. - Metodología de asignación de costes hedónicos. Factores a evaluar. - Cálculo de coeficientes de competencia relativa. - Cálculo de factores de potencialidad de comercialización. - Estimación de ritmos de comercialización. VI.- PLANIFICACIÓN FINANCIERA.- Evaluación de gastos e ingresos. Determinación de recursos propios y ajenos. Apalancamiento. Gestión de la financiación hipotecaria. Análisis de riesgos financieros. - Aplicación de origen de fondos. - Flujo de caja. VII.- EJECUCIÓN Y CONTROL DE OBRA.- Sistemas de ejecución de obra: Directa, Contratista, Subcontratas, Project Management. Sistemas de contratación: Precio abierto, precio cerrado, llave en mano, sistemas mixtos. Revisiones de precios. Sistemas de pago. Estructura del presupuesto de obra. Garantías de la edificación. Plazos de ejecución. Penalizaciones. Responsabilidades. Dirección facultativa. Control de calidad. - Control de certificaciones. Económico y temporal. - Control de calidad. Cuadro de pruebas y verificaciones. VIII.- SEGUIMIENTO GERENCIAL Y BUSINESS INTELLIGENCE.- Seguimiento contable, financiero y presupuestario: Ratios y alertas. Seguimiento operativo: Calendario, ritmos de ejecución y venta, acción comercial, política de precios. Auditorías. Asambleas- El control del colectivo. D) CASO PRÁCTICO Caso práctico CA-1.- Diseño y seguimiento de una operación inmobiliaria en régimen de Comunidad de Bienes con aportación de suelo a cambio de obra por parte de los alumnos. Desarrollo de su Plan Financiero. Felipe Menal Arriazu. Todos los derechos de autor reservados. Sujeto a propiedad intelectual.