Para escoger bien, los expertos recomiendan ubicaciones que tengan un buen plan de infraestructuras de transporte

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1 INMOBILIARIO NAVES INDUSTRIALES Las infraestructuras y as comunicaciones son as caves para sacar e máximo provecho a su nave industria. Ya no es imprescindibe estar en Madrid o Barceona; a descentraización está de moda y ciudades como Guadaajara y Toedo acaparan a atención de empresas e inversores. Para escoger bien, os expertos recomiendan ubicaciones que tengan un buen pan de infraestructuras de transporte Una nave ogística L Por: SANDRA LÓPEZ LETÓN* a escasez de oferta de caidad en a Comunidad de Madrid junto con a subida de os precios de aquier (un 3,7%) y venta (19,5%) han favorecido durante e útimo año a descentraización. No son pocos os usuarios que se han dirigido hacia as zonas industriaes de municipios más aejados de a Comunidad e, incuso, a as ocaidades de Guadaajara y Toedo para conseguir unos precios más moderados incuso a costa, en agunos casos, de reducir representatividad. E encarecimiento de 19% de sueo industria que ahora acanza os 330 euros/m 2 tampoco ayuda. La situación en a capita cataana no dista mucho de ese diagnóstico. La oferta inicia ha experimentado una disminución de más de 50% y e sueo industria finaista sigue escaseando. Estos son os aspectos que imitan a aparición de una oferta adecuada a as necesidades de as empresas, que aunque están a a espera de a saida a mercado de nuevos desarroos, en construcción o en proyecto, ven peigrar su competitividad. Así as cosas hay que afinar a puntería y eegir bien. No todos os productos vaen y no todas as ubicaciones tienen os mismos resutados. Una de as caves de un buen empazamiento 106 MECALUXNEWS

2 redonda son as infraestructuras y servicios, sobre todo cuando se trata de actividades ogísticas. "Toma especia importancia a cercanía a buenos ejes de comunicación pero no necesariamente cercanos a os principaes centros de pobación como Madrid o Barceona savo que se trate de compañías de distribución, ya que os precios son eevados y poco o nada competitivos para este tipo de empresas", señaa e director de departamento industria de Aguirre Newman en Madrid. Los expertos aconsejan apostar por ocaizaciones que posean un buen pan de infraestructuras y fomenten a intermodaidad de transporte, con conexiones vía ferrocarri y carretera. Pero también es importante a cercanía a puertos y aeropuertos y a una infraestructura de peaje próxima a poígono. Una norma de oro que ha seguido e poígono ogístico de Proogis Park Acaá (Acaá de Henares-Madrid), con acceso directo desde a M-50 y a A-2, a escasos kiómetros de a M-40, M-45 y a aeropuerto de Madrid-Barajas. "Permite e rápido acceso a cuaquier punto de a Comunidad de Madrid y a toda España", señaan en King Sturge. Proogis Park San Boi (Barceona) tiene acceso desde a C-32, se encuen- MECALUXNEWS 107

3 INMOBILIARIO NAVES INDUSTRIALES tra a cuatro kiómetros de aeropuerto y a seis de a zona franca de puerto de a Ciudad Conda, con buenas comunicaciones con a red viaria de Catauña. La caificación de os poígonos de a Comunidad de Madrid respecto a conjunto de infraestructuras, accesos, comunicaciones, transportes púbicos y servicios, es en íneas generaes buena. Sin embargo, no son de todo adecuadas os naves más próximas a vías secundarias, como a M-607 y a M-113. Las comunicaciones por transporte púbico pueden mejorarse en o sucesivo, si bien se trata de una característica exógena una vez está e poígono ubicado, señaan os expertos. carreteras (como a M-50 y a M-31) y autopistas de peaje (R-2, R-3, R-4 y R-5) han tenido un impacto significativo sobre mercados industriaes más aejados aún de a región madrieña. Las características de as naves son otra de as patatas caientes de sector. En e caso de demandante ogístico, estamos habando de instaaciones diáfanas con aturas medias de 10 m y muees de carga y descarga en proporción de Aprovechar as radiaes E por qué as provincias de Guadaajara y Toedo se han vueto atractivas para a ocupación industria no sóo se debe a os precios más asequibes sino también a as mejoras en as infraestructuras de transporte, que han reducido a duración de os trayectos a Madrid. Nuevas EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DEL ALQUILER DE NAVES EN MADRID 22% 21,7% 17% 12% 8,9% 11,0% 7% 3,0% 2,2% 2,5% 3,7% 2% -0,5% -3% 97/98 98/99 99/00 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DE VENTA DE NAVES EN MADRID 33,4% 25% 19,58% 20% 15% 5,8% 11,8% 11,3% 10% 7,7% 5% 0% 1,1% 3,4% 97/98 98/99 99/00 00/01 01/02 02/03 03/04 04/05 Aguirre Newman. Una nave ogística estándar debe tener un muee de carga y descarga por cada m 2 de superficie. uno por cada m 2, aproximadamente."hoy en día se aconseja reaizar as pataformas ogísticas o más fexibes posibe para egar a mayor número de potenciaes cientes moduando a partir de m 2 ", señaa Antonio Montero, quien advierte de a importancia de disponer de una zona ampia de maniobras para tráieres. La superficie de oficinas no debe ser superior a 5% de tota. Respecto a as caidades constructivas toma mucha importancia a soera. Las instaaciones de protección contra incendios han cobrado especia reevancia, una vez aprobado e nuevo regamento de protección contra os mismos en instaaciones industriaes (a coocación de sprinkers o rociadores automáticos evita una mayor sectorización, ago fundamenta para as empresas ogísticas). 108 MECALUXNEWS

4 a grandes centros urbanos y principaes vías de comunicación, donde as rentas son más eevadas. "Este tipo de compañías sí pueden asumir estos costes, mientras que as que buscan una nave ogística pura donde su actividad principa será e amacenaje buscarán zonas más aejadas, ya que no aprecian ese vaor añadido", según Montero. Por ejempo, en cuanto a as características constructivas, no tiene sentido que un promotor construya una nave de m 2 con ata capacidad de amacenaje a 10 m de atura y a dote después de dos muees de carga y descarga para vehícuos igeros. Las caves de cada mercado Anaicemos ahora cuatro ciudades básicas a a hora de estabecer una nave ogística. Madrid En a Comunidad de Madrid, as promociones que sadrán en os próximos meses suman m 2. Están en as zonas noreste, sur y en e casco urbano donde se concentra más de 85% de as promociones futuras, sobre todo por os desarroos existentes en Viaverde m 2, Ciempozueos m 2 y Acaá de Henares m 2. E precio medio de aquier ha registrado un ascenso de 3,7%, hasta situarse en torno a os 5,43 euros por metro cuadrado y mes. Las zonas de a Cuando se trata de mininaves producto demandado por firmas ocaes, industrias auxiiares y pequeños inversores as superficies medias más ajustadas son 300 m 2 con una entrepanta y mejor si se trata de promociones en poígonos cercanos a núceos importantes de pobación, de más de habitantes, con ata actividad y una significativa infraestructura de servicios, bancos, restaurantes, etc. Las compañías conocen muy bien qué case de nave necesitan. Sin embargo, os promotores no siempre aciertan con os proyectos que desarroan. E error más habitua a a hora de crear una promoción es reaizar un producto orientado a a ogística cuando debería ser para empresas de transporte y distribución por su cercanía PRECIOS ESTABILIZADOS EN EL FUTURO La recuperación de a demanda ha sido una reaidad y as previsiones continúan siendo buenas. La demanda ogística será a protagonista debido a a tendencia de as compañías a externaizar estos servicios, si bien en muchas ocasiones no se podrán ver satisfechas sus necesidades de espacio por producto construido de caidad hasta que os nuevos proyectos que están en marcha en este momento se materiaicen a medio pazo. A finaes de 2006 estarán en funcionamiento 24 nuevos parques ogísticos en España, un 38,7% más que a término de La tendencia se dirige a una progresiva disminución de DBK y Aguirre Newman. tamaño medio, que ha pasado de os m 2 de 2001 a os a cierre de Esto provocará una estabiización de os precios. Los proyectos ave en mano serán una aternativa que os usuarios habrán de considerar. Continuará a ata demanda de sueo industria finaista por parte de usuarios y promotores. En cuanto a os precios de venta, se espera una desaceeración como consecuencia de os nivees acanzados durante este período. Respecto a mercado de sueo, no se prevén cambios y se espera que continúe una cara situación de predominio de a demanda sobre a oferta. MECALUXNEWS 109

5 INMOBILIARIO NAVES INDUSTRIALES MAPA DE LOS PRECIOS DE LAS NAVES MADRILEÑAS A-I euros e metro cuadrado. La horquia se ocaiza entre os 120 euros/m 2 de Seseña hasta os 640 euros de San Sebastián de os Reyes. Madrid 6,70/1.300 A-VI A-II 2ª Corona norte 5,6/1.133,1 1ª Corona norte 6,45/1.346,9 2ª Corona noreste 4,12/761,7 Barceona E espacio disponibe está en torno a os m 2, una cifra que no refeja as dificutades que tienen os cientes para encontrar superficies por encima de m 2 en un radio de 30 km arededor de a ciudad. En Barceona, as posibes áreas para a ubicación de nuevas superficies ogísticas se sitúan a o argo de a N-II 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2ª Corona sur 4,33/760,5 A-V Aguirre Newman. M-401 PORCENTAJE DE PRESENCIA DE NAVES LOGÍSTICAS A-IV 2003 A-III 1ª Corona este 5,43/1.265, Zona norte Zona noreste Zona este Zona sur Casco urbano Aguirre Newman. 1ª Corona sur 5,80/886,8 denominación área Precio medio aquier ( /m 2 /mes)/precio medio venta ( /m 2 ) Comunidad que registran precios más atos son a norte (Acobendas y San Sebastián de os Reyes) y e casco urbano. Por su parte, e precio medio de venta se ha encarecido un 19,5% respecto a año anterior, situándose en ª Corona noreste 5,49/1.104,5 2ª Corona este 4,84/969,9 euros/m 2. Las zonas con precios de venta más eevados son e norte, este y casco urbano, con vaores por encima de os euros/m 2. E precio de sueo industria ha registrado una subida en torno a 19%, por o que cuesta 330 La disponibiidad de amacenes ogísticos para venta o aquier en zonas prime es muy imitada. Sin embargo, en e caso de mininaves de menos de m 2, e aquier ha aumentado tras a finaización de varios proyectos, no así a venta de este tipo de inmuebes, que ha sido escasa. La fata de sueo disponibe está imitando e desarroo de nuevos proyectos. Entre as posibes áreas para a ubicación de nuevas superficies ogísticas se incuyen zonas a o argo de a N-II, próximas a as ocaidades de Esparraguera e Iguaada, gracias a acondicionamiento de as infraestructuras. También en os desarroos cercanos a a autopista AP-7, os situados en e Baix Penedès y en a provincia de Tarragona y os correspondientes a Vaès Orienta y La Seva, según a consutora King Sturge. Zaragoza Zaragoza, y más concretamente PLAZA (Pataforma Logística de Zaragoza), con una superficie de ha, está actuamente considerada como una seria aternativa a os dos principaes centros neurágicos industriaes. "Está dotada de as más avanzadas infraestructuras y situada estratégicamente para a rápida ogística a sureste de Europa. Ya han apostado por ea inversores extranjeros como Gazeey, que desarroará m 2 de naves ogísticas en os próximos meses", señaa e representante de Aguirre Newman. Y es que a ubicación estratégica que presenta a ciudad de Za- 110 MECALUXNEWS

6 PRECIOS DE VENTA Y ALQUILER DE NAVES EN CATALUÑA Barceona Precio de venta Precio de aquier E Barceonès /m 2 6,20-7,25 /m 2 Baix Lobregat /m 2 4,75-5,87 /m 2 Vaès Occidenta /m 2 5,00-5,14 /m 2 Vaès Orienta /m 2 4,20-5,12 /m 2 Maresme /m 2 4,75-5,30 /m 2 Garraf 850 /m 2 5,50 /m 2 At Penedés /m 2 4,00-4,46 /m 2 Anoia 683 /m 2 3,80 /m 2 Girona 450 /m 2 2,90 /m 2 Leida 550 /m 2 3,80 /m 2 Tarragona 691 /m 2 3,50 /m 2 Aguirre Newman. Vaencia En genera, os precios de arrendamiento en as zonas destacadas de Vaencia se mueven entre os 2,70 y 3,45 euros/m 2 /mes para aquier y entre 390 y 450 euros/m 2 para venta. Sin embargo, en e casco urbano y en as nuevas zonas industriaes, como a de Ribarroja, se ha egado a os 6 euros (aquier) y 720 euros (venta). E resto de as zonas pese a a gran cantidad de sueo que está previsto que se desarroe en os próximos años no van a experimentar importantes variaciones de precios a tratarse ya de unos vaores muy competitivos gracias a que su desarroo se debe, en gran parte, a as instituciones de índoe púbica como ayuntamientos, Sepes y Sepiva. ragoza para a distribución ha dado ugar a que grandes promotores tanto nacionaes como extranjeros muestren su interés por situarse en sus áreas industriaes. Esto ha provocado que os precios de aquier y venta hayan experimentado este año incrementos de 29% y e 22% con respecto a año anterior. E precio de sueo acanza ya 100 y 162 euros/m 2. *Sandra López Letón es una periodista especiaizada en información inmobiiaria. Es redactora en e supemento Propiedades (E País).