E 2017E E 2017E

Transcripción

1 Análisis y Estrategia Bursátil México FIHO Buenos datos operativos en el 2T16 Reporte Trimestral FIHO siguió con su proceso de crecimiento cerrando el 2T16 con 11,525 cuartos, un incremento de 18.6% vs. 2T15. La FIBRA cuenta con 1,743 cuartos en desarrollo Datos operativos sólidos con mayor ocupación y tarifa llevaron a un alza en tarifa efectiva (+5.3% a/a). La distribución de efectivo del 2T16 es de P$ (yield de 1.7%) Bajamos nuestro PO 2016E a P$17.0 por CBFI con recomendación de Compra. Lo anterior ante una mayor WACC y mayores tiempos estimados en la entrada de operación de algunos hoteles Continúa con su proceso de crecimiento. En el 2T16, FIHO abrió 3 hoteles y adquirió uno más, lo que llevó a que cerrara el trimestre con 83 hoteles y 11,525 cuartos (+18.6% vs. 2T15), incluyendo 70 hoteles en operación (9,782 cuartos) y 13 en desarrollo (1,743 cuartos). Los Ingresos Totales, el NOI (Net Operating Income) y el Ebitda fueron por arriba de nuestros estimados y crecieron 26.7%, 24.6% y 28.6% vs. 2T15, ubicándose en P$635m, P$193m y P$154m, respectivamente. La Utilidad Neta bajó 38.7% y se colocó en P$47m (por debajo de lo esperado). Reducimos el PO 2016E a P$17.0 de P$18.5 por CBFI con recomendación de Compra (rendimiento de 20.3%), ante la actualización de nuestra valuación por DCF con una mayor WACC y por mayores tiempos estimados en la entrada de operación de algunos hoteles. Por otro lado, prevemos que FIHO seguirá con una tendencia positiva en la parte operativa. Consideramos que seguirá con su estrategia de crecimiento, ya que cuenta con un pipeline de propiedades identificadas y con los recursos para adquirirlas y/o desarrollarlas. Señalamos como riesgo importante el alza en las tasas de interés. 20 de julio José Espitia Aeropuertos/Cemento/ Fibras/Infraestructura jose.espitia@banorte.com COMPRA Precio Actual $14.14 PO 2016 $17.00 Rendimiento (e) 20.3% Distribución efectivo (%) 6.0% Máx Mín 12m (P$) Valor de Mercado (US$m) Acciones circulación (m) 499 Flotante 84% Operatividad Diaria (P$ m) 10.4 Múltiplos 12m P/AFFO 16.3x FV/EBITDA 14.9x Rendimiento relativo al IPC (12 meses) 15% 5% -5% -15% -25% -35% jul-15 oct-15 ene-16 abr-16 MEXBOL FIHO12 Estados Financieros Múltiplos y razones financieras E 2017E E 2017E Ingresos 1,531 2,008 2,665 3,337 FV/EBITDA 13.4x 15.1x 12.9x 10.8x Utilidad Operativa P/U 27.8x 29.8x 37.0x 38.4x EBITDA P/VL 0.7x 0.7x 0.8x 0.8x Margen EBITDA 24.3% 24.8% 24.3% 24.1% P/FFO 16.9x 15.7x 16.7x 14.9x Utilidad Neta P/AFFO 16.7x 16.5x 14.8x 13.1x Margen Neto 16.6% 11.8% 7.2% 5.5% Cap Rate (NOI/FV) 10.1% 8.5% 10.1% 12.1% Activo Total 10,005 10,746 11,696 11,538 Disponible 2, Pasivo Total 238 1,175 2,421 2,539 Deuda ,000 2,000 Capital 9,767 9,571 9,274 8,999 Fuente: Banorte-Ixe 1

2 FIHO Resultados 2T16 (cifras nominales en millones de pesos) Concepto 2T15 2T16 Var % 2T16e Var % vs Estim. Ventas % % NOI % % Ebitda % % Utilidad Neta % % Márgenes Margen NOI 31.0% 30.4% -0.5pp 30.8% -0.4pp Margen Ebitda 23.9% 24.3% 0.4pp 23.8% 0.5pp Margen Neto 15.3% 7.4% -7.9pp 10.9% -3.5pp Distribución de efectivo $0.22 $ % $ % Estado de Resultados (Millones) Año Variación Variación Trimestre % A/A % T/T Ventas y Margen EBITDA (cifras en millones) % 25.0% 26.3% 22.2% 24.3% 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 Ventas Netas Margen EBITDA 27.0% 26.0% 25.0% 24.0% 23.0% 22.0% 21.0% 20.0% Ventas Netas % 19.1% Costo de Ventas % 17.8% Utilidad Bruta % 21.8% Gastos Generales % 38.3% NOI % 23.3% Margen NOI 31.0% 29.4% 30.4% (0.5pp) 1.1pp Utilidad de Operación Ajustada % -10.5% Margen Operativo 13.0% 10.5% 7.9% (5.1pp) (2.6pp) Depreciación Operativa % 11.2% EBITDA % 30.4% Margen EBITDA 23.9% 22.2% 24.3% 0.4pp 2.1pp Ingresos (Gastos) Financieros Neto 11.7 (2.1) (2.3) N.A. 9.4% Intereses Pagados N.A. N.A. Intereses Ganados N.A. N.A. Utilidad antes de Impuestos % -13.5% Impuesto causado 0.2 (1.6) % N.A. Utilidad Neta Consolidada % -17.5% Participación Minoritaria N.A. N.A. Utilidad Neta Mayoritaria % -17.5% Margen Neto 15.3% 10.7% 7.4% (7.9pp) (3.3pp) FFO % -3.0% AFFO % 28.8% Distribución de efectivo % 20.2% NOI y Margen NOI (cifras en millones) % 32.2% 32.7% 29.4% 30.4% 2T15 3T15 4T15 1T16 2T16 NOI Margen NOI 33.0% 32.0% 31.0% 30.0% 29.0% 28.0% 27.0% Estado de Posición Financiera (Millones) Activo Circulante 1, , , % -18.6% Efectivo y Equivalentes de Efectivo 1, % -31.5% Activos No Circulantes 8, , , % 4.3% Inmuebles, Plantas y Equipo (Neto) 6, , , % 18.1% Propiedades en desarrollo 1, , , % -49.4% Activo Total 9, , , % 1.7% Pasivo Circulante % 9.4% Deuda de Corto Plazo N.A. 31.1% Proveedores % -19.3% Pasivo a Largo Plazo 0.0 1, ,566.9 N.A. 15.0% Deuda de Largo Plazo 0.0 1, ,566.9 N.A. 15.0% Pasivo Total , ,010.3 >500% 13.7% Capital Contable 9, , , % -0.5% Participación Minoritaria N.A. N.A. Capital Contable Mayoritario 9, , , % -0.5% Pasivo y Capital 9, , , % 1.7% Deuda Neta (1,465.3) ,068.7 N.A. 77.2% Estado de Flujo de Efectivo Flujo del resultado antes de Impuestos Flujos generado en la Operación (49.7) Flujo Neto de Actividades de Inversión (406.5) (200.7) (486.2) Flujo neto de actividades de financiamiento (101.3) Incremento (disminución) efectivo (444.6) (250.1) Fuente: Banorte Ixe, BMV AFFO / Distribución de efectivo (cifras en millones / pesos) T15 3T15 4T15 1T16 2T16 AFFO Distribución de efectivo

3 Creemos que la tendencia positiva en las tarifas tendrá un mayor impacto en el agregado, y de esta forma, se presente un mayor incremento en el ingreso por habitación disponible (que en el 1S16 se vio apoyado también por una mayor ocupación). Durante el 2T16, FIHO abrió los hoteles Live Aqua Monterrey Valle, Fiesta Americana Grand Monterrey Valle y AC by Marriott Guadalajara, y adquirió el hotel Fiesta Americana Hermosillo, representando 662 cuartos adicionales en operación. Tomando en cuenta lo anterior FIHO tiene 83 hoteles (11,525 cuartos), incluyendo 70 hoteles en operación y 13en desarrollo. Datos operativos positivos: aumento de la ocupación y de la tarifa promedio impulsa el alza en la tarifa efectiva. La tarifa promedio continuó con una tendencia favorable de buen crecimiento y destacamos el aumento en la ocupación del portafolio en el 2T16, lo que dio un mayor incremento a la tarifa efectiva. Para los 55 hoteles estabilizados en operación al 2T16, la tarifa promedio se ubicó en P$994 (+6.2% vs. 2T15), la ocupación en 67.9% (+4.0%) y la tarifa efectiva en P$675 (+12.8%). Por otro lado, con base en el portafolio total de 70 hoteles en operación, la tarifa promedio se ubicó en P$991 (+5.4%), la ocupación en 62.7% (-0.1%) y la tarifa efectiva en P$622 (+5.3%). En el 2T15 el portafolio total era de 57 hoteles en operación. Crecen los resultados operativos y los márgenes presentan movimientos mixtos. FIHO reportó en el 2T16 crecimientos (a/a) en Ingresos Totales, Contribución Hotelera, NOI y Ebitda de 26.7%, 24.2%, 24.6% y 28.6%, ubicándose en P$635m, P$201m, P$193m y P$154m, respectivamente. La utilidad operativa de FIHO se colocó en P$90m (+24.6% vs. 2T15). Cabe señalar que la FIBRA registró gastos no operativos por P$40m que corresponden principalmente a gastos pre operativos de los hoteles de servicio completo abiertos en meses pasados (hoteles AC by Marriott, Fiesta Americana Pabellón M, Grand Fiesta Americana Monterrey Valle y Live Aqua Monterrey Valle), y por lo tanto, presenta una utilidad operativa ajustada de P$50m (-23.1% vs. 2T15). En términos de rentabilidad hubo variaciones mixtas de -0.6pp en el de contribución hotelera, -0.5pp en el NOI y de +0.4pp en el Ebitda, ubicándose en 31.7%, 30.4% y 24.3%, respectivamente. Lo anterior se debió al mayor número de hoteles en ramp-up (vs. 2T15). Por otro lado, la utilidad neta del trimestre fue de P$47m (-38.7% vs. 2T15), afectada por los gastos extraordinarios y un costo integral de financiamiento (vs. beneficio en el 2T15). El flujo operativo ajustado ( AFFO ) fue de P$119m (+9.2% vs. 2T15). FIHO cerró el 2T16 con un endeudamiento de P$1,611m y con un total de activos de P$11,464m, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 14.1%. La posición de efectivo de FIHO al 2T16 fue de P$543m (P$753m incluyendo la devolución del IVA). El índice de cobertura del servicio de la deuda es de 1.2x (el mínimo requerido es de 1.0x). Tomando en cuenta una nueva línea de crédito (la tercera) disponible de P$1,000m que FIHO firmó con una de las principales instituciones financieras mexicanas, el índice de cobertura de servicio de la deuda es de 2.0x. 3

4 El Comité Técnico de FIHO aprobó una distribución de efectivo a los tenedores de CBFIs de la FIBRA por un total aproximado de P$119m, que equivale a P$ por CBFI y a un rendimiento de 1.7% (precio de cierre del 20 de julio de P$14.14 por CBFI). Dicha distribución será pagada el 5 de agosto de El rendimiento acumulado U12m es de 6.0%. Estimados 2016 Proyectamos crecimientos para 2016 en Ingresos de 32.7%, en NOI de 30.9% y en Ebitda de 29.9%. Lo anterior será resultado principalmente de aumentos en los ingresos por habitaciones de 34.4%, así como en alimentos y bebidas de 46.1%. Dichas estimaciones no representan variaciones significativas a las anteriores. Prevemos que FIHO presente un margen NOI de 31.5% (-0.4% vs. 2015) y Ebitda de 24.3% (-0.5% vs. 2015). El rendimiento estimado de la distribución de efectivo de FIHO podría alcanzar 6.4% en 2016 (a niveles de precio actual). Por otro lado, consideramos mayores tiempos estimados en la entrada de operación de algunos hoteles en años posteriores. Valuación y PO 2016E de P$17.0 A través del método de DCF, nuestro precio objetivo obtenido para 2016E es de P$17.0. En nuestros supuestos consideramos un Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC) de 9.9% (vs. 9.6 previo); costo de la deuda de 7.2%; Beta de 0.78; tasa libre de riesgo de 6.3%; un premio por riesgo mercado de 5.5%, y una tasa de crecimiento a perpetuidad de 3.0%. El rendimiento potencial de nuestro PO 2016E es de 20.3% respecto a su precio actual (pesos). FIHO-DCF (Millones de pesos) Concepto 2017e 2018e 2019e 2020e 2021e Perpetuidad (2021e) Flujo Libre de Efectivo ,189 CBFIs (millones) 499 P$ PO DCF 17.0 Valor DCF 8,492 Precio Actual 14.1 Market Cap. Actual 7,062 Rendimiento Potencial 20.3% Fuente: Banorte-Ixe Cap Rate El Cap Rate actual implícito (NOI/Valor Empresa) de FIHO es de 8.5%. Es importante tomar en cuenta que en este cálculo hay recursos que no están siendo productivos 13 hoteles en desarrollo que entrarán en operación. El Cap Rate estimado 2016 es de 10.1%. 4

5 Certificación de los Analistas. Nosotros, Gabriel Casillas Olvera, Delia María Paredes Mier, Alejandro Padilla Santana, Manuel Jiménez Zaldívar, Tania Abdul Massih Jacobo, Alejandro Cervantes Llamas, Katia Celina Goya Ostos, Juan Carlos Alderete Macal, Víctor Hugo Cortes Castro, Marissa Garza Ostos, Marisol Huerta Mondragón; Miguel Alejandro Calvo Domínguez, Juan Carlos García Viejo, Hugo Armando Gómez Solís, Idalia Yanira Céspedes Jaén, José Itzamna Espitia Hernández; Valentín III Mendoza Balderas, Santiago Leal Singer, certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo declaramos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación distinta a la de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V por la prestación de nuestros servicios. Declaraciones relevantes. Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte, sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir y de celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados directa o a través de interpósita persona, con Valores objeto del Reporte de análisis, desde 30 días naturales anteriores a la fecha de emisión del Reporte de que se trate, y hasta 10 días naturales posteriores a su fecha de distribución. Remuneración de los Analistas. La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte Ixe y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados. En el transcurso de los últimos doce meses, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V., no ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte. Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses. Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte. Tenencia de valores y otras revelaciones. Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantiene inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 1% o más de su cartera de inversión de los valores en circulación o el 1% de la emisión o subyacente de los valores emitidos. Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte Ixe, Grupo Financiero Banorte, funge con algún cargo en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento. Los Analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no mantienen inversiones directas o a través de interpósita persona, en los valores o instrumentos derivados objeto del reporte de análisis. Guía para las recomendaciones de inversión. Referencia COMPRA MANTENER VENTA Cuando el rendimiento esperado de la acción sea mayor al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea similar al rendimiento estimado del IPC. Cuando el rendimiento esperado de la acción sea menor al rendimiento estimado del IPC. Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición financiera. Determinación de precios objetivo Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso específico conforme a la regulación vigente. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es más, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido. La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están sujetas a modificaciones y cambios sin previo aviso; Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no se compromete a comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. no acepta responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Este documento no podrá ser fotocopiado, citado, divulgado, utilizado, ni reproducido total o parcialmente sin previa autorización escrita por parte de, Grupo Financiero Banorte S.A.B. de C.V. Historial de PO y Recomendación Emisora Fecha Recomendación PO FIHO12 20/07/2016 Compra P$17.0 FIHO12 17/02/2016 Compra P$18.5 FIHO12 22/10/2015 Compra P$20.5 FIHO12 22/07/2015 Compra P$24.0 5

6 GRUPO FINANCIERO BANORTE S.A.B. de C.V. Directorio de Análisis Gabriel Casillas Olvera Raquel Vázquez Godinez Análisis Económico Director General Adjunto Análisis Económico y Bursátil Asistente Dir. General Adjunta Análisis Económico y Bursátil gabriel.casillas@banorte.com (55) raquel.vazquez@banorte.com (55) Delia María Paredes Mier Directora Ejecutiva Análisis y Estrategia delia.paredes@banorte.com (55) Alejandro Cervantes Llamas Subdirector Economía Nacional alejandro.cervantes@banorte.com (55) Katia Celina Goya Ostos Subdirector Economía Internacional katia.goya@banorte.com (55) Miguel Alejandro Calvo Domínguez Gerente Economía Regional y Sectorial miguel.calvo@banorte.com (55) Juan Carlos García Viejo Gerente Economía Internacional juan.garcia.viejo@banorte.com (55) Lourdes Calvo Fernández Analista (Edición) lourdes.calvo@banorte.com (55) x 2611 Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio Alejandro Padilla Santana Director Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio alejandro.padilla@banorte.com (55) Juan Carlos Alderete Macal, CFA Subdirector Estrategia Tipo de Cambio juan.alderete.macal@banorte.com (55) Santiago Leal Singer Analista Estrategia de Renta Fija y Tipo de Cambio santiago.leal@banorte.com (55) Análisis Bursátil Manuel Jiménez Zaldivar Director Análisis Bursátil manuel.jimenez@banorte.com (55) Victor Hugo Cortes Castro Análisis Técnico victorh.cortes@banorte.com (55) Marissa Garza Ostos Conglomerados / Financiero / Minería / Químico marissa.garza@banorte.com (55) Marisol Huerta Mondragón Alimentos / Bebidas/Comerciales marisol.huerta.mondragon@banorte.com (55) José Itzamna Espitia Hernández Aeropuertos / Cemento / Fibras / Infraestructura jose.espitia@banorte.com (55) Valentín III Mendoza Balderas Autopartes / Bienes Raíces / Consumo Discrecional valentin.mendoza@banorte.com (55) Análisis Deuda Corporativa Tania Abdul Massih Jacobo Directora Deuda Corporativa tania.abdul@banorte.com (55) Hugo Armando Gómez Solís Gerente Deuda Corporativa hugoa.gomez@banorte.com (55) Idalia Yanira Céspedes Jaén Gerente Deuda Corporativa idalia.cespedes@banorte.com (55) Banca Mayorista Armando Rodal Espinosa Director General Banca Mayorista armando.rodal@banorte.com (81) Alejandro Eric Faesi Puente Director General Adjunto de Mercados y Ventas Institucionales alejandro.faesi@banorte.com (55) Alejandro Aguilar Ceballos Director General Adjunto de Administración de Activos alejandro.aguilar.ceballos@banorte.com (55) Arturo Monroy Ballesteros Director General Adjunto Banca Inversión Financ. Estruc. arturo.monroy.ballesteros@banorte.com (55) Gerardo Zamora Nanez Director General Adjunto Banca Transaccional y Arrendadora y Factor gerardo.zamora@banorte.com (81) Jorge de la Vega Grajales Director General Adjunto Gobierno Federal jorge.delavega@banorte.com (55) Luis Pietrini Sheridan Director General Adjunto Banca Patrimonial y Privada luis.pietrini@banorte.com (55) René Gerardo Pimentel Ibarrola Director General Adjunto Banca Corporativa e Instituciones Financieras pimentelr@banorte.com (55) Ricardo Velázquez Rodríguez Director General Adjunto Banca Internacional rvelazquez@banorte.com (55) Víctor Antonio Roldan Ferrer Director General Adjunto Banca Empresarial victor.roldan.ferrer@banorte.com (55)