Madrid. provincia DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS E INFORMES (DAI) Febrero de DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA

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1 Informe del mercado de la vivienda Análisis por precio y tipología Madrid provincia Febrero de 2013 DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA

2 1 INFORME DEL MERCADO DE LA VIVIENDA MADRID PROVINCIA ÍNDICE 1. Objetivo del Informe. 2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en la provincia de Madrid. 3. Precio de la vivienda por zonas con presencia de oficinas del GRUPO TECNOCASA Madrid provincia. 4. Conclusiones por tipología de inmueble. 5. Metodología. a. Pisos con y sin ascensor. b. Pisos grandes y pisos pequeños. c. Pisos en buen y mal estado. 6. Elaboración del Informe contacto.

3 2 1. OBJETIVO DEL INFORME El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva global que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación. En este informe se analiza específicamente la evolución del precio de la vivienda de segunda mano en la provincia de Madrid. Su alcance presenta la evolución del precio por metro cuadrado útil con carácter general y su impacto por tipología de inmueble, en función de las diferentes características de los mismos. El objetivo es mostrar la situación actual de los precios de la vivienda en un momento concreto como el segundo semestre de 2012 y analizar algunas variables observadas en la evolución de los precios que son clave para completar otros análisis que se ofrecen sobre los precios de forma más generalizada.

4 3 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA PROVINCIA DE MADRID Durante el segundo semestre de 2012 se ha producido un notable descenso en el precio de la vivienda en la provincia de Madrid 1 en comparación con el mismo periodo del año anterior. A continuación presentamos la evolución del precio por metro cuadrado en la provincia de Madrid desde el año 2004 (año en el que el Grupo Tecnocasa inicia la recopilación de información) hasta el segundo semestre de Evolución precio por m² periodo ,82% Madrid Como podemos apreciar, en el segundo semestre de 2011 el precio por m² se situó en 2.068, descendiendo a el último semestre analizado. La variación es de -16,82%. A continuación presentamos la evolución desde el momento en el que en la provincia de Madrid se llega a producir la cota más alta en cuanto a precio por m² en la serie objeto del estudio hasta el último semestre. Se puede observar que se han ido produciendo variaciones negativas en el precio con diferente intensidad hasta llegar a un descenso acumulado de -52,86%. 1 En la elaboración del informe se han analizado las compraventas intermediadas por las oficinas franquiciadas del Grupo Tecnocasa en las siguientes poblaciones: Madrid ciudad, Coslada, Móstoles, Fuenlabrada, Parla, Leganés, Getafe, Valdemoro, Alcorcón, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes y Boadilla del Monte.

5 4 % Variación acumulada desde precio máximo 0% -10% -20% ,95% -30% -23,91% -40% -50% Madrid -32,36% -32,93% -43,33% -60% -52,86% Evolución histórico de precio m² hasta el momento actual 28,09% ,86% Madrid

6 5 3. PRECIO DE LA VIVIENDA POR POBLACIONES CON PRESENCIA DE OFICINAS DEL GRUPO TECNOCASA MADRID PROVINCIA La población en la que se ubica el inmueble es un factor que ejerce una influencia determinante en la evolución de los precios. Comparando algunas poblaciones 2 de la provincia de Madrid donde tenemos presencia, vemos que existe la siguiente diferencia de precios Provincia Madrid Parla Móstoles Getafe Fuenlabrada Valdemoro Alcorcón Madrid Ciudad Las poblaciones con un precio por m² más alto son Madrid ciudad y Alcorcón, mientras que las zonas con un menor precio son Parla y Móstoles. En la tabla presentamos la variación producida respecto al segundo semestre de /m² /m² variación Parla ,69% Móstoles ,26% Getafe ,64% Fuenlabrada ,13% Valdemoro ,93% Alcorcón ,51% Madrid ciudad ,66% En la tabla se puede observar cómo las variaciones producidas en todas las poblaciones superan el 10%, siendo las mayores las de Getafe (-25,64%) y Móstoles (-21,26%). 2 A efectos del análisis comparativo entre poblaciones y de variación producida, hemos seleccionado una muestra de las poblaciones del estudio de las que disponemos de un mayor número de compraventas.

7 6 4. CONCLUSIONES POR TIPOLOGÍA DE INMUEBLE A continuación analizamos una serie de características que configuran diferentes tipologías de inmuebles y su incidencia en el precio de los mismos. a) PISOS CON Y SIN ASCENSOR El hecho de que una finca tenga o no ascensor es un factor que tradicionalmente tiene incidencia sobre el precio de una vivienda. Las viviendas con disponibilidad de ascensor tienen un precio por m² mayor que las que no disponen de él, siendo el precio en 2012 de y 1.442, respectivamente, con una diferencia de 444 más el m² de los pisos con ascensor Evolución precio por m² periodo 2012 según disponibilidad de ascensor sin ascensor - Madrid con ascensor - Madrid

8 ² 7 Si realizamos un análisis de la diferencia entre ambas tipologías de inmueble en los últimos años, podemos concluir que en los periodos en los que existió una mayor demanda inmobiliaria, la diferencia de precio fue menor respecto a los periodos con una menor demanda Evolución precio por m² periodo según disponibilidad de ascensor sin ascensor - Madrid con ascensor - Madrid De acuerdo a las tendencias de precios de ambas tipologías, concluimos que en los periodos con menos demanda, los pisos sin ascensor se deprecian a un mayor ritmo frente a los que sí disponen de él. A continuación presentamos la variación que se ha producido en ambas tipologías desde el periodo en el que alcanzaron su precio máximo (segundo semestre de 2006) hasta el momento actual Variación Con ascensor ,44% Sin ascensor ,94% La variación acumulada de los pisos sin ascensor supone en torno a un 10% adicional respecto a los que sí lo poseen.

9 8 b) PISOS GRANDES Y PISOS PEQUEÑOS Veníamos de una época en la que el precio de los pisos de menos de 70 m² ( pisos pequeños ) estaba siendo superior a la de los pisos grandes (más de 70 m²). En el gráfico se puede ver la evolución que han tenido estas dos categorías en la mayoría de poblaciones de la provincia de Madrid. Evolución precio por m² periodo según m <70 m² - Madrid >=70 m² - Madrid A partir de la crisis inmobiliaria y financiera, el precio de los pisos de estas dos tipologías se fue acercando hasta el punto que a partir de 2009 pasaron a tener un precio similar. En la actualidad, los pisos grandes tienen un precio ligeramente superior a los pequeños. La diferencia es de 82 /m², lo que representa un 4,85% más. ² Evolución precio por m² periodo 2012 según m <70 m² - Madrid >=70 m² - Madrid Consecuencia de esta equiparación de precios es el mayor descenso sufrido por los pisos pequeños (57,16%) respecto a grandes (43,20%) en el periodo comprendido del segundo semestre de 2006 al segundo semestre de 2012.

10 9 c) PISOS EN BUEN Y MAL ESTADO En cuanto al estado de las viviendas, comparando las ventas de las que se encuentran en buen estado versus aquellas que están en mal estado, en 2012 el precio por m² de los pisos en buen estado es de y el de los que están en mal estado de La diferencia es de 99 a favor de los primeros. ² Evolución precio por m² periodo 2012 estado de la vivienda Mal estado - Madrid Buen estado - Madrid

11 10 5. METODOLOGÍA La información que sirve de base para este estudio de mercado ha sido obtenida de la base de datos que se facilita a la Universidad Pompeu Fabra (UPF) para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda. Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual un inmueble sale al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la operación). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos. Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente en la detección de valores extremos (outliers) que se alejan de la media aritmética de la muestra en estudio de manera estadísticamente significativa. Para el análisis del precio por tipología se han utilizado las compraventas que disponen de las características sujetas a estudio completadas. Puede ser que en casos puntuales existan ligeras variaciones respecto al precio medio global, para el cual se han considerado todas las compraventas disponibles. 6. ELABORACIÓN DEL INFORME - CONTACTO Departamento de Análisis e Informes dai@tecnocasa.es Lázaro Cubero l.cubero@tecnocasa.com Josep María López j.lopez@tecnocasa.com

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