Introducción I. Texto del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo... 21
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- Yolanda Lucero Ríos
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1 ÍNDICE Introducción I. Texto del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo II. Concepto y naturaleza jurídico-urbanística de la declaración de obra nueva Efectos de la inscripción de declaración de obra nueva Efectos respecto de la existencia de la obra. La extensión de la presunción de exactitud del contenido del Registro sobre los datos de hecho Efectos respecto de la legalidad urbanística de la edificación. La extensión de la presunción de exactitud del contenido del Registro sobre la adecuación de la edificación a dicha legalidad La jurisprudencia de la Sala III del Tribunal Supremo sobre la efi cacia de la presunción de exactitud del contenido del Registro frente a las actuaciones de reestablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la restauración de la realidad física alterada, y su crítica doctrinal Propuesta de armonización de la jurisprudencia sentada por la Sala III del Tribunal Supremo y la protección de los adquirentes registrales de buena fe Medidas dirigidas a evitar que, como consecuencia de la inscripción, se generen situaciones de apariencia registral de legalidad urbanística no coincidentes con la realidad: el artículo LS... 50
2 8 La inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva III. La inscripción de la declaración de obra nueva. Requisitos Título formal inscribible La legitimación para la declaración de obra nueva Precedentes legislativos del artículo 20 LS Ámbito temporal de aplicación de la regulación contenida en el RDL 8/ Requisitos para la inscripción de la declaración de obra nueva en construcción La declaración de obra nueva en construcción Existencia de un acto administrativo que habilita para la construcción de la edifi cación de que se trate La califi cación registral de la licencia de edifi - cación El silencio administrativo tras el RDL 8/ La constancia registral de las condiciones especiales establecidas en la licencia de obras A) Título formal inscribible B) Las licencias sometidas a condición C) Los efectos de la nota marginal D) La subrogación legal en materia urbanística y las condiciones establecidas con ocasión de la concesión de licencias La justifi cación de la obtención de otras autorizaciones distintas de la licencia de edifi cación. La protección del dominio público marítimo terrestre y las edifi caciones situadas en zonas de interés para la defensa nacional A) La protección del dominio público marítimo terrestre B) Las zonas de interés para la defensa nacional Adecuación de la descripción de la edifi cación que resultará de la obra una vez terminada, al proyecto para el que se concedió el acto administrativo habilitante La declaración de obra nueva terminada La no referencia a la necesidad de aportar el traslado del acto de conformidad, aprobación o autorización de la edifi - cación, esto es, la licencia de obras
3 Índice El certifi cado fi nal de obra Los documentos que acrediten el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edifi cación para la entrega de ésta a sus usuarios Documentos que justifi quen la contratación de un seguro de daños o de caución que cubra el resarcimiento por daños resultantes de defectos estructurales de la edifi cación, por un periodo de diez años A) Su ámbito temporal de aplicación B) Su ámbito subjetivo de aplicación C) Su ámbito objetivo de aplicación D) Las modifi caciones introducidas por la Ley 53/2002 de 30 de diciembre a) La autopromoción b) Rehabilitación de edifi cios E) Justifi cación documental de la contratación del seguro decenal El Libro de Edifi cio A) Si procede o no el depósito del libro del edifi cio como requisito previo a la inscripción de la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad y, en caso afi rmativo, donde se ha de producir tal depósito B) Si procede o no la exigencia de justifi cación de existencia del Libro del Edifi cio en supuestos de Autopromoción Los demás documentos exigidos por la legislación de vivienda de las Comunidades Autónomas para la transmisión de viviendas terminadas Documentos que acrediten el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edifi cación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de efi ciencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente
4 10 La inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva La remisión legal a la legislación reguladora de las autorizaciones administrativas. La justifi cación de la declaración responsable y de la comunicación previa ante el Registro de la Propiedad Los requisitos de efi ciencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente La inscripción de la terminación de la obra inscrita en construcción, en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincide con la descripción resultante del Registro La modifi cación de la descripción de la obra nueva declarada en aquellos casos en que existen inscritas sobre la obra garantías hipotecarias La modifi cación del régimen de propiedad horizontal cuando alguno de los elementos privativos se halla hipotecado La declaración de obras nuevas consolidadas por su antigüedad, o respecto de las que no caben actuaciones de restauración de la realidad física que puedan provocar su demolición Evolución histórica de la regulación de la inscripción de obras nuevas antiguas La reforma operada por el RDL 8/ Ámbito de aplicación del artículo Las construcciones, edifi caciones e instalaciones levantadas sobre dominio público o afectadas por servidumbres de uso público general Las construcciones levantadas en suelo sujeto a regímenes de especial protección previstos por la legislación urbanística y en los que las acciones de restauración de la realidad física alterada tienen carácter imprescriptible La califi cación registral del transcurso de los plazos de prescripción correspondientes y la comprobación de la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la fi nca objeto de la construcción
5 Índice 11 A) El transcurso de los plazos de prescripción B) Los medios de comprobación de la antigüedad de la edifi cación a) Certifi cación de técnico competente b) Certifi cación catastral gráfi ca y descriptiva c) La certifi cación expedida por el Ayuntamiento d) El acta notarial descriptiva de la fi nca La inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la fi nca objeto de la construcción La letra b) del artículo 20.4 LS. La constancia registral de la situación de fuera de ordenación A) La situación urbanística de fuera de ordenación y su defi nición por la legislación urbanística B) Es necesaria la exigencia de pronunciamiento previo de la Administración como requisitos para la inscripción de obras nuevas por el procedimiento del artículo 20.4? La exigencia de acreditación del seguro decenal y del Libro del Edifi cio en las obras consolidadas por razón de su antigüedad La exigencia del Libro del Edifi cio Requisitos posteriores a la inscripción. La notifi cación de la inscripción realizada IV. La declaración de obra nueva o de ampliación de las preexistentes realizada en ejercicio de derechos de vuelo o de subedificación El supuesto de declaración de obra nueva realizada por el titular del dominio residual, o propietario del suelo, sobre o bajo finca gravada con un derecho de superficie
6 12 La inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva 2. La declaración de obra nueva realizada en el supuesto previsto en el artículo 17.4 LS V. La cancelación de la inscripción de la declaración de obra nueva VI. Breve apunte sobre la declaración de obra nueva como hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados Bibliografía
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