I) Por escritura que el 16 de agosto de 191 1, posesión de ese solar se le había otorgado por resolución de fecha 7 de enero

Transcripción

1 266 REVISTA DE LA A.E.U. T. 69, 4 a 6, USUCAPCIÓN. El dominio descansa sobre un pilar fundamental que es la usucapción. Los vicios que pudieren existir más allá de los 30 años, son irrelevantes, porque por el transcurso del tiempo, ha nacido un mejor derecho que recibe tutela legal. En el caso, no es necesario apelar al procedimiento de la prescripción treintenaria, como acción, pues existe título y modo. Cualquier posible de fecto es anulado por la usucapción ordinaria, que consolida el derecho, y que funciona como excepción. CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. MIGUEL A. FAJARDO OLIVERA Rivera, 12 de enero de SR. PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE ESCRIBANOS DEL URUGUAY De mi mayor consideración: Se me ha planteado, el siguiente problema respecto a la titulación de un bien; el cual elevo a Ud. a los efectos de conocer la opinión de la Comisión de Derecho Civil, de nuestra Asociación. I) Por escritura que el 16 de agosto de 191 1, autorizó en Rivera, el Esc. Geróni mo Sovera (Adjunto fotocopia), la Intendencia Municipal de Rivera vendió a J.M. el solar N 8 de la manzana N 306 de la entonces Villa de Rivera. La posesión de ese solar se le había otorgado por resolución de fecha 7 de enero de II) Por esa misma escritura J.M. ratificó una Cesión de Derechos que había otor gado, sobre ese bien a la Sra. A.C. de E. en fecha 22 de enero de Se transcribe textualmente esta parte de la escritura: "...Presente J.M.... se en teró de esta escritura la acepta y dice: Que en veinte y dos de Enero de mil no vecientos siete, cedió a doña A.C. de E. entonces de estado soltera, todos los derechos que tenía al terreno de la referencia y en el cual hizo construir la mis ma señora la finca y demás mejoras existentes, recibiendo como precio de la Cesión la suma de veinte pesos. Que por la presente ratifica la referida Cesión declarando que la posesión y dominio del referido terreno y de sus construc ciones corresponde a la dicha señora A.M. de E. y hace suyas y a favor de la mencionada señora la cláusula de desapoderamiento y tradición contenidas en esta escritura...".

2 CONSULTAS 267 III) Los Escribanos, que intervinieron en las subsiguientes traslaciones de Domi nio de ese bien, entendieron que por la escritura referida J.M. enajenó por título Compraventa y Modo Tradición a A.M. de E. el referido bien. El consultante entiende que no hubo una Compraventa entre J.M. y A.C. de E., por las siguientes razones: a) En primer término el Esc. G. Sovera, consigna que J.M. cedió todos los de rechos que tenía al referido terreno. El consultante entiende que lo que cedió J.M. fueron derechos de posesión, pues a esta fecha (22/1/907) solo esos de rechos podía tener J.M. respecto al terreno. b) Inmediatamente consigna que J.M. RATIFICA LA CESIÓN realizada. Obsérvese que no es nuevo negocio jurídico el que se otorga, sino que se RA TIFICA UN NEGOCIO ANTERIOR, (subsanando quizás un problema de forma). La ratificación es bien clara en el texto, y véase que sí el propósito de las partes es la venta, el Esc. debía haber establecido que: "J.M... vende..." De manera que de esta parte del Texto se extrae una 1 ^ conclusión: "se rati fica un negocio anterior que es además de cesión y a criterio del consultante, de Cesión de Derechos Posesorios, pues eran los únicos que tenía J.M. al 22/1/907. c) A continuación consigna el Esc. Autorizante que J.M. declara "que la pose sión y el Dominio... pertenecen a la Sra..." y que "hace suya y a favor de la Sra....las cláusulas de desapoderamiento y tradición...". Esta parte del tex to está en contradicción flagrante con la anterior, pues no se puede decir que el Dominio pertenece a la Sra. si no hubo un título Habilitante, suficiente Necesario y Anterior, que hiciera que la tradición (modo) surtiera el efecto de ENAJENACIÓN, de traslado de la propiedad de J.M. a A.C. de E. d) Por últímo, si se sostiene, a pesar de lo establecido que hubo compraventa entre J.M. y A.C. de E., falta un elemento esencial de este contrato: EL PRECIO. Véase que el Esc. Sovera, habla que el precio de la Cesión fue de $ 20,. pero para nada habla de precio de compraventa; y el precio de un contrato, no lo puede ser el de otro contrato. No podemos decir que esos $ 20, fueron el precio de la Cesión y de la Compraventa, en 1er. lugar por que así no lo dice el texto, y en 2 lugar porque el precio de la cesión, no lo podemos caprichosamente convertirlo en precio de otro contrato. e) Como conclusión, el consultante entiende que lo que se otorgó fue UNA RATIFICACIÓN DE UN NEGOCIO ANTERIOR, que lo era UNA CE SIÓN DE DERECHOS DE POSESIÓN y que no EXISTIÓ OTORGA MIENTO DE UNA COMPRAVENTA ENTRE J.M. y A.C. de E. En cuanto a la forma de subsanar este defecto, el consultante, descarta una rec tificación de la escritura de Salida Municipal, en el sentido de que la Intendencia Municipal de Rivera, declare que el bien salió del Dominio Municipal a favor de A.C. de E. en virtud de que: I) falta el instrumento, que pruebe que en fecha anterior a la referida escritura, J.M. cedió los derechos a A.C. de E. (así debió entender el Esc. Sovera cuan-

3 268 REVISTA DE LA A.E.U. T. 69, 4 a 6, 1983 do autorizó la escritura de salida a favor de J.M. cuando en multitud de casos similares pero existiendo escritura de cesión anterior, se escrituraba a favor del cesionario). II) Además debe tenerse en cuenta, la legislación vigente a aquel momento (art. 7 inc. 6 del decreto del 17/5/1827, art. 3 inc. 5 decreto 25/10/1859) que estableció que mientras el interesado no cumpliera, con los requisitos, par, y poblar, no podía adquirir el Dominio definitivo del bien, y cuencia CEDER SUS DERECHOS. de ocu en conse En consecuencia el consultante entiende que la única forma de subsanar la titu lación del bien, lo es mediante la PRESCRIPCIÓN, habida cuenta además que se posee "JUSTO TITULO". MIGUEL A. FAJARDO OLIVERA ESCRIBANO RIVERA INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. MIGUEL A. FAJARDO OLIVERA A) RELACIÓN DE HECHOS a) Por escritura que el 16 de agosto de 1911, autorizó en Rivera el Esc. Geróni mo Sovera, la Intendencia Municipal de Rivera vendió a J.M. el solar N 8 de la manzana N 306 de la entonces Vüla de Rivera. La posesión de ese so lar se le había otorgado por resolución de fecha 7 de enero de b) Por esa misma escritura, J.M. ratificó una cesión de derechos que había otorgado, sobre ese bien a la Sra. A.C. de E. el 22 de enero de B) CONSULTA El consultante observa la titulación por entender que "lo que se otorgó fue una ratificación de un negocio anterior, que lo era una cesión de derechos de posesión y que no existió otorgamiento de una compraventa entre J.M. y A.C. de E." Asimis mo, descarta una rectificación de la escritura de salida municipal en virtud de que: I) falta el instrumento que pruebe que en fecha anterior a la referida escritura, J.M. cedió los derechos a A.C. de E.y

4 CONSULTAS 269 II) además, debe tenerse en cuenta, la legislación vigente en aquel momento (art. 7 inc. 6 del decreto del 17 de mayo de 1827, art. 3 inc. 5 decreto 25/10/1859) que estableció que mientras el interesado no cumpuera con los requisitos de ocupar y poblar, no podía adquirir el dominio definitivo del bien, y en consecuencia ceder sus derechos. Finalmente, sostiene el Esc. Miguel A. Fajardo que la única forma de subsanar la titulación del bien, lo es mediante la prescripción, habida cuenta además que se posee "justo título". C) INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL Consideraciones previas - Relación complementaria de hechos La Sección Derecho Civil solicitó y obtuvo del consultante, la agregación al ex pediente, de los instrumentos que acreditaren trasmisiones ulteriores. De la docu mentación aportada resulta que: a) en el año 1952, por escritura autorizada el 27 de agosto, por el Esc. CB., don V. dos S., hubo el referido bien, por título compraventa y modo tradi ción de los cónyuges en primeras nupcias S.E. y E. y A.C; b) en el año 1982, por escritura autorizada el 15 de marzo, por la Escribana A.M.T. de G., los sucesores de V. dos S. y la cónyuge supérstite enajenaron por título compraventa y modo de tradición parte del bien mencionado a S.R.M.. Dictamen El instituto de la prescripción es considerado como el más necesario al orden público. Los antiguos decían que eua era la patrona del género humano {patrone ge neris humani) y fin de los cuidados y ansiedades (finis sollicitudinum), a causa de los servicios que hace a la sociedad, manteniendo la paz y tranquilidad entre los hombres {Escriche). Sin la ayuda de la usucapción, el derecho de propiedad sería imposible de pro bar o lo que es lo mismo, para hacerlo debería recurrirse a la prueba diabólica, es de cir la justificación de todas las trasmisiones, hasta la adquisición por un modo origi nario, salida fiscal o municipal. La usucapción suprime la dificultad por el transcurso del tiempo: número de años de posesión es suficiente. un cierto cipal. En el subjudíce, se parte del supuesto de que el bien ha saudo del dominio muni

5 270 REVISTA DE LA A.E.U. T. 69, 4 a 6, 1983 El constiltante acierta cuando manifiesta que los posibles defectos de la titula ción se subsanan mediante la prescripción. Pero, no es a la prescripción extraordinaria, modo de adquirir, a la que debe apelarse, sino a la usucapción ordinaria. La usucapción ordinaria consolida el dominio que ya se tiene por otro modo, por ello es considerada más que un modo de adquirir, un procedimiento para dar certeza definitiva al derecho. Este instituto no funciona como acción, sino como excepción, en auxiio del mo do controvertido. La usucapción extraordinaria, en cambio, como lo sostuvo magistralmente De María es susceptible de acción, justamente para brindar al poseedor un título hábu para circtdar en el tráfico jurídico. No se puede adquirir a la vez el do minio, por un modo originario y otro derivado, de ahí la improcedencia de la usu capción ordinaria como acción. El estudio de un título de propiedad debe limitarse a analizar las trasmisiones operadas en los últimos 30 años, sin perjuicio de la observancia de las normas perti nentes en materia de salida del dominio municipal. De la documentación aportada, surge claramente que se han cumpudo los extre mos requeridos para que proceda la usucapción ordinaria: a) justo título, o sea el legal y capaz de transferir la propiedad (art del Código Civil); en realidad título hábil para adquirir el dominio, ya que en nuestro derecho no hay contratos dispositivos. b) buena fe. Esta consiste en creer que de quien se recibe la cosa es dueño y puede enajenarla con arreglo a lo dispuesto por el art. 693 del Código Civil. La buena fe se presume, mientras que no se pruebe lo contrario y hasta que haya existido al tiempo de la adquisición. c) La posesión cauficada es decir, continua, no interrumpida, pacífica, pública y en concepto de propietario (art del Código Civil). La prueba de la posesión residta de la propia documentación, pues se verificó simultánea mente la tradición: transferencia que hace una persona a otra de la posesión de una cosa con facultad y ánimo de transferirle el dominio. La continuidad de la posesión está asegurada por el juego del art. 654, último inciso: "Si alguien prueba haber poseído anteriormente y poseer actualmente, se presume la posesión en el tiempo intermedio, sin perjuicio de la prueba contraria". Se han justificado trasmisiones de hace más de 30 años, lo que no solamente po sibilita el funcionamiento de las dos usucapciones, la ordinaria y la extraordinaria, sino que quita relevancia a todo vicio que pudiere existir con anterioridad, incluyen do nulidades absolutas (art in fine) o causas que suspenden la prescripción (art parte final): "transcurridos 30 años no se tomarán en cuenta las suspen siones determinadas por el artículo anterior".

6 CONSULTAS 271 Conclusiones El título objeto de la consulta no es observable. El dominio descansa sobre un pilar fundamental que es la usucapción, instituto superior del ordenamiento jurídico que elimina la prueba diabólica. Los vicios que pudieron existir más allá de los 30 años, son irrelevantes, porque por el transcurso del tiempo ha nacido un mejor derecho, que recibe tutela legal. En el caso, no es necesario apelar al procedimiento de la prescripción treintenaría, como acción, pues existe título y modo. Cualquier posible defecto es anulado por la usucapción ordinaria, que consolida el derecho, y que a diferencia de la extra ordinaria, no necesita de impulso procesal alguno, sino que funciona como excep ción. El estudio de los títulos de propiedad, a los efectos de determinar posibles vicios en las trasmisiones operadas entre particulares, debe Umitarse a los úuímos 30 años y a verificar la existencia de los requisitos exigidos por la ley para que opere la usucap ción, tanto la ordinaria como la extraordinaria, con el fin de eliminar toda posibiu dad de vigencia de nulidades absolutas o suspensión de precripción. Roque Molla Redactor Montevideo, abril 19 de La Sección Derecho Civil integrada por los Eses. José Curi Zagia, Enrique Arezo, Carlos Fratta, Roque Molla, aprueba por unanimidad la consulta que antecede del Esc. Roque Molla. Roque MoUa Coordinador Alterno Aprobado en Acta N del 25/4/983. Resolución N