REGLAMENTO PARA LA CONCESIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

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1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico SISTEMA DE RETIRO PARA MAESTROS Hato Rey, Puerto Rico REGLAMENTO PARA LA CONCESIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Diciembre 2006 TABLA DE CONTENIDO

2 Páginas 1 - TÍTULO PROPÓSITO, APLICABILIDAD E IMPANTACIÓN BASE LEGAL DEFINICIONES CUMPLIMIENTO HISTORIALES DE CRÉDITO DIVULGACIÓN DE INFORMACIÓN A COMPAÑÍAS EVALUADORAS DE CRÉDITO TIPO DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ELEGIBILIDAD DE SOLICITANTES Y PRESTATARIOS LÍMITES SOBRE MARGEN PRESTATARIO MARGEN PRESTATARIO TERMINOS Y CONDICIONES GENERALES TASA DE INTERÉS, CÓMPUTO Y METODO DE AMORTIZACIÓN SEGUROS Y GARANTÍAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD A HIPOTECARSE PROPIEDADES Y ESTRUCTURAS NO CUALIFICADAS TASACIONES RADICACIÓN, APROBACIÓN CIERRE Y ADMINISTRACIÓN SEGURO DE VIDA HIPOTECARIO SERVICIOS PROFESIONALES Y CONSULTIVOS SEGURO DE PROPIEDAD

3 22 - SEGURO DE INUNDACIONES SEGURO DE TÍTULO CONTRIBUCIONES SOBRE LA PROPIEDAD CIERRRE HIPOTECARIO CUSTODIA DE COLATERAL Y EXPEDIENTE FIANZA Y SEGUROS EN CASOS DE CONSTRUCCIÓN, AMPLIACIÓN O MEJORAS TÉRMINO PARA CONCLUIR LA CONSTRUCCIÓN O MEJORAS COMITÉ DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS PARA EMPLEADOS DEL SRM MECANISMOS DE PAGO OBLIGACIÓN DE PAGO Y RECARGOS COBRO DE PRÉSTAMOS EN ATRASO QUIEBRAS SEGREGACIÓN Y LIBERACION PARCIAL DE HIPOTECA OTRAS CONDICIONES FORMULARIOS Y ÓRDENES EJECUTIVAS Y ADMINISTRATIVAS ESCRITURAS Y DOCUMENTOS LEGALES CLAUSULA DE SEPARABILIDAD CLAUSULAS DE DEROGACIÓN

4 Estado Libre Asociado de Puerto Rico SISTEMA DE RETIRO PARA MAESTROS Hato Rey, P.R. REGLAMENTO PARA LA CONCESIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS ARTÍCULO 1. TÍTULO Este Reglamento se conocerá como Reglamento para la Concesión y Administración de los Préstamos Hipotecarios. ARTÍCULO 2. PROPÓSITO, APLICABILIDAD E IMPLANTACIÓN El Sistema de Retiro para Maestros, adopta este Reglamento con el propósito de establecer las normas que regirán y aplicarán en la concesión y administración de préstamos hipotecarios, que forma parte del Fondo de Anualidades y Pensiones para Maestros. El Director Ejecutivo o su representante autorizado llevarán a cabo un proceso de transición o evolución del reglamento anterior a este nuevo reglamento. El resultado de este esfuerzo provee más y mejores alternativas de financiamiento que responden a las necesidades económicas actuales y futuras de los participantes y pensionados del Sistema, observando los niveles de rentabilidad, liquidez y solvencia de la cartera de préstamos, como parte de los instrumentos de inversión bajo su tutela. Los préstamos a ser otorgados y administrados por el SRM constituyen un instrumento de inversión del SRM, por lo que no se consideran un derecho de los miembros del Sistema. Su otorgación será un privilegio, sujeto a cumplir con los requerimientos reglamentarios y a las estrategias de inversión del SRM. 4

5 ARTÍCULO 3. BASE LEGAL Este Reglamento se adopta de conformidad con lo dispuesto en la Ley Num. 91 del 29 de marzo de 2004, según enmendada. Este Reglamento, comenzará a regir luego de su radicación y promulgación en el Departamento de Estado de Conformidad con la Ley 170 del 12 de agosto de 1988, según enmendada. ARTÍCULO 4. DEFINICIONES Los siguientes términos y frases, tendrán el significado que a continuación se expresa, para efectos del alcance e interpretación de este reglamento: 4.1 Acreedor (Hipotecario) Prestamista en una transacción de préstamo hipotecario que ostenta un reclamo sobre la propiedad, con el fin de garantizar el pago de la deuda. 4.2 Amortización El pago de una obligación financiera a plazos, donde se el principal y los intereses resultantes de la deuda. recupera 4.3 Balance Porción insoluta de la deuda o préstamo hipotecario. La misma incluye pero no se limita a los siguientes términos o partidas: principal, intereses, cargos, cuotas, comisiones, penalidades, gastos administrativos, gastos de cierre, gastos de originación, servicios profesionales, contribuciones, seguros, sellos y aranceles. 4.4 Condominio (Propiedad Horizontal) Sistema de titularidad de unidades individuales en una estructura de múltiples unidades, basado en la descripción legal del espacio aéreo que de hecho ocupa la unidad, más un interés o derecho indiviso en la titularidad de los elementos comunes, que son propiedad mancomunada con los otros dueños de las unidades mancomunadas. Este tipo de estructuras y propiedades están reguladas por la Ley de Condominios de PR, según enmendada. 4.6 Cuota o Aportación Individual Significa aquella cantidad de dinero descontada periódicamente del sueldo de un maestro activo, o pagadas por este, para ser acumuladas en el Fondo. 4.7 Cuotas o Aportaciones Individuales Acumuladas Significa la suma o cantidad total de dinero que se haya descontado o se descontare del sueldo de los miembros del SRM e ingresadas en el Fondo. 5

6 4.8 Deudor Hipotecario Prestatario en una transacción de préstamo hipotecario. 4.9 Director(a) Ejecutivo(a) Principal Oficial Ejecutivo del SRM Fannie Mae (FNMA) Asociación Nacional Hipotecaria Federal. Entidad cuasigubernamental, establecida para adquirir de los acreedores hipotecarios cualquier tipo de préstamo hipotecario en el mercado secundario de hipotecas Fondo Fondo de Anualidades y Pensiones creado por las disposiciones de la Ley Freddie Mac (FHLMC) Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas. Entidad establecida con el propósito de adquirir principalmente préstamos hipotecarios convencionales en el mercado secundario de hipotecas Garantía Prenda o Fianza que asegura el cumplimiento de pago de una obligación contractual financiera, mitiga el riesgo de pérdida o reemplaza la forma de intercambio de bienes. En el caso de préstamos hipotecarios y obligaciones contraídas con el Sistema, las garantías están representadas por hipoteca o gravamen sobre la propiedad inmueble, pignoración de las aportaciones, intereses, créditos, reservas y beneficios de los miembros, y suscripción o endoso de seguros de vida, seguros de propiedad, seguros de cuenta, entre otros Gravamen Hipotecario Derecho o cargo sobre la propiedad de un deudor hipotecario que asegura las obligaciones subyacentes de la deuda. El rango de prioridad al reclamo de la deuda depende del orden en que fue registrada y la existencia de cualquier acuerdo de subordinación Junta Junta de Síndicos del Sistema de Retiro para Maestros Ley Ley Núm. 91 del 29 de marzo de 2004, según enmendada Miembro Activo 6

7 Se referirá a los maestros y empleados miembros del Sistema de Retiro para Maestros, según lo establece el Artículo 15 de la Ley Núm. 91 del 29 de marzo de Miembro Inactivo Se referirá a aquella persona o funcionario que en algún momento realizó una aportación al Sistema y se separó del servicio sin posteriormente haber solicitar la devolución de las cuotas Pagaré (Pagaré Hipotecario) Documento Financiero que indica los términos y condiciones de las obligaciones subyacentes. Este documento es negociable y transferible a terceros. Este documento representa, para todos los efectos legales, una promesa de pago de una suma de dinero establecida, bajo unos términos y condiciones específicos. Esta deuda está garantizada con una propiedad inmueble Pensionado Significará todo miembro del Sistema que reciba una pensión por años de servicios prestados, incapacidad, o por razón de edad, de acuerdo con las disposiciones de la Ley Núm. 91 del 29 de marzo de Préstamo Conforme Papel hipotecario convencional clasificado Tipo A, el cual cumple con los requerimientos de puntuación crediticia, Debt to Income Ratio y otros parámetros establecidos por FNMA/Freddie Mac para el mercado secundario Préstamo Convencional Préstamo hipotecario no garantizado por la Administración de Veteranos y no asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) Prestatario Significa todo cliente que cumpla con los requisitos de elegibilidad establecidos en este Reglamento y a quien se le conceda préstamos con garantía hipotecaria Propiedad Inmueble (Bien Raíz) Terreno y todas las cosas y estructuras colocadas o enclavadas en ella en forma permanente, se haya hecho esto en forma natural o artificial Puntos de Descuento Representa un cargo de financiamiento que se cobra al cierre de los préstamos hipotecarios, cuyo fin es reducir la tasa de interés nominal y el pago mensual, pero manteniendo el nivel de rendimiento de la 7

8 inversión cuantificable a través de la tasa anual porcentual. Cada punto representa el 1% de la cantidad financiada en el préstamo Seguro de Vida Hipotecario Significa el seguro de vida compulsorio establecido por el Sistema para sus prestatarios, cuyo propósito es asegurar el saldo de la deuda hipotecaria en caso de fallecimiento del prestatario Sistema o SRM Sistema de Retiro para Maestros 4.28 Solicitantes y Prestatarios Se referirá a miembros del Sistema y cualquier otra persona cualificada por este reglamento para participar como deudor solidario de los préstamos a ser concedidos bajo este reglamento Tasa de Interés Nominal Cargo realizado por el prestamista por el uso de sus fondos para la transacción hipotecaria Tasa Anual Porcentual (APR) La relación de los cargos financieros totales asociados a un préstamo Tasación Opinión o estimado de valor sobre una propiedad Término del Préstamo Tiempo expresado en días, meses o años en que el préstamo estará vigente, mientras exista balance pendiente de saldo. ARTÍCULO 5. CUMPLIMIENTO 5.1 Este Reglamento, Resoluciones de la Junta, Ordenes Ejecutivas o Administrativas, y Procedimientos Operacionales del SRM relacionados a la administración de los créditos, deberán cumplir con las Leyes Federales y Estatales aplicables, así como con los requerimientos aplicables de aquellas agencias y organizaciones estatales y federales dedicadas a la inspección y cumplimiento de las prácticas y políticas de crédito en Puerto Rico. 5.2 El Sistema de Retiro para Maestros, mantendrá documentado y disponible para inspección, aquellos informes que periódicamente sean requeridos por las leyes, reglamentos y procedimientos de las agencias reguladoras de la industria. ARTÍCULO 6. HISTORIALES DE CRÉDITO 8

9 6.1 Para la evaluación de las solicitudes de préstamos hipotecarios, el Sistema de Retiro para Maestros obtendrá información de los historiales de crédito a través de las principales compañías proveedoras de este servicio en la industria de financiamiento en Puerto Rico y Estados Unidos. 6.2 El SRM podrá seleccionar cuando estime necesario, una o varias compañías proveedoras y evaluadoras de historiales de crédito. Los costos y gastos relacionados a este servicio correrán por cuenta de los solicitantes o el SRM, de acuerdo a la estructura u oferta vigente del producto hipotecario seleccionado. 6.3 El Sistema no se hace responsable por la integridad, certeza, errores u omisiones de la información contenida en los informes de crédito. 6.4 El Sistema vendrá obligado a notificar por escrito a los solicitantes cuando la solicitud de préstamo hipotecario haya sido denegada por causa de experiencia de crédito insuficiente, deficiente o por debajo de los parámetros o criterios de aprobación establecidos por el SRM, para cada tipo de financiamiento. ARTÍCULO 7. DIVULGACIÓN DE INFORMACIÓN A COMPAÑÍAS EVALUADORAS DE CRÉDITO El SRM se reserva el derecho de proveer información relacionada a la solicitud de crédito historial de pagos e información general o detallada de los mismos a las principales compañías dedicadas a la recopilación y evaluación de los historiales de crédito. A su vez, el SRM se responsabiliza de notificar a las principales compañías de crédito la rectificación de información incorrecta, errónea o imprecisa contenida en dichos informes, relacionada a solicitudes o préstamos tramitados en el SRM. ARTÍCULO 8. TIPOS DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS El Sistema de Retiro para Maestros concederá y administrará préstamos hipotecarios convencionales conformes y no-conformes en primer o segundo rango para los siguientes propósitos y usos: 8.1 Compra y mejoras propiedad residencial nueva o existente, 8.2 Mejoras y ampliaciones a propiedad residencial, 9

10 8.3 Compra de solar y construcción de estructura residencial, 8.4 Consolidar deudas cualificadas, 8.5 Mejoras al solar y la estructura residencial, 8.6 Ampliación de estructura residencial, 8.7 Refinanciar, Consolidar o Reestructurar la Deuda Hipotecaria, 8.8 Refinanciamiento para Reducir los Intereses, 8.9 Refinanciamiento para Reducir el Pago Mensual, 8.10 Refinanciamiento para Reducir el Término, 8.11 Construcción de estructura residencial (solar dominio del solicitante), 8.12 Financiamiento Compra de 100% del dominio sobre la propiedad residencial, relacionada a la disolución de la sociedad de gananciales, 8.13 Financiamiento Repartición de Herencias, 8.14 Compra de apartamento residencial bajo el régimen de propiedad horizontal de Puerto Rico. ARTÍCULO 9. ELEGIBILIDAD DE SOLICITANTES Y PRESTATARIOS Los requisitos de elegibilidad para cualificar como solicitante de un préstamo hipotecario son los siguientes: 9.1 Ser persona natural, 9.2 Haber cumplido mayoría de edad y capacidad legal para contratar en Puerto Rico, 9.3 En caso de préstamos mancomunados, uno de los solicitantes debe ser miembro activo por no menos de 1 año, o pensionado del Sistema. ARTÍCULO 10. LÍMITES SOBRE EL MARGEN PRESTATARIO El margen prestatario máximo en los diferentes productos hipotecarios no excederá los siguientes límites: 10.1 El Sistema de Retiro para Maestros podrá conceder préstamos 10

11 hipotecarios no mayores a la cantidad máxima establecida por las guías de FHA, Fannie Mae y Freddie Mac para Puerto Rico, de acuerdo a la localización geográfica de la propiedad objeto de financiamiento. El SRM se reserva el derecho de establecer sus propias guías y criterios, de acuerdo a las estrategias de inversión del Sistema y el comportamiento del mercado de bienes raíces residencial en Puerto Rico En el caso de segundas hipotecas, la cantidad máxima a conceder no excederá la cantidad que resulte de la resta entre las deudas existentes garantizadas por la propiedad menos el valor de tasación. El resultado se conocerá como valor de equidad o equity. La cantidad máxima o margen prestatario para equity mortgage loans será de 50% del valor de tasación de la propiedad o el 80% del valor capital o propietario ( equity ) del prestatario del valor de tasación de la propiedad. De tiempo en tiempo y mediante Resolución de la Junta de Síndicos, se podrán actualizar los parámetros En el caso de los préstamos para el financiamiento del solar y construcción de estructura residencial, el margen prestatario no excederá el 90% del valor de tasación del solar más la estructura. El valor de tasación relacionado al solar, considerará el valor de hasta un máximo de ½ cuerda de terreno. El remanente deberá ser cubierto por cuenta del solicitante. ARTÍCULO 11. MARGEN PRESTATARIO El margen prestatario del solicitante estará basado en los siguientes parámetros: 11.1 El servicio a la deuda definido como la relación porcentual entre el pago mensual del préstamo hipotecario solicitado y el ingreso neto ajustado consolidado, de acuerdo a cada tipo de producto hipotecario. No obstante, bajo ningún concepto el pago mensual excederá del 60% de ingreso neto consolidado La cantidad máxima a financiar no excederá los límites de margen prestatario establecidos en el Artículo 10 de este reglamento. ARTÍCULO 12. TÉRMINOS Y CONDICIONES GENERALES 12.1 Los gastos de cierre podrán incluirse en el financiamiento del préstamo si la suma total de ambas partidas no excede los límites del margen prestatario establecido en la Regla Los préstamos con garantía hipotecaria se concederán por un término que no 11

12 excederá los treinta (30) años. El SRM podrá modificar este parámetro mediante resolución de la Junta de Síndicos Los planes de pago para efectos de la amortización de la deuda pueden constituirse en pagos de intereses solamente con pago global ( balloon ), pago fijo por el término del préstamo, pagos variables y pagos fijos con porción adicional para acelerar la amortización del principal. El SRM podrá adoptar cualquier otro tipo de plan de pago que de tiempo en tiempo se establezca en la industria, mediante resolución de la Junta de Síndicos Según dispone el Reglamento del Comisionado de Instituciones Financieras de Puerto Rico, los préstamos hipotecarios pueden recibir abonos al principal. El efecto de esta transacción es acelerar el vencimiento de la deuda y por consiguiente reducir el gasto total de intereses durante la vida o término del préstamo La cancelación prematura de un préstamo hipotecario conllevará una indemnización o cuota por concepto de cancelación prematura, de acuerdo a los estándares y reglamentos de la industria La evaluación financiera de los solicitantes tomará en consideración factores o criterios tales como: Colateral, Garantías, Fuentes de Ingresos, Capacidad de Pago, Carácter, Compromiso, Experiencia y Puntuación del Crédito, Estabilidad Financiera, Pronto o Fondos Disponibles para el Cierre y cualquier otro, de acuerdo a las particularidad de cada caso El SRM considerará, sujeto a aprobación, los siguientes tipos de ingresos: salarios, bonos, comisiones recurrentes y recibidas por un año o más, tiempo extra regularmente trabajado y certificado por el patrono, salario de segundos empleos con más de un año, pensiones, ingresos de fideicomisos y herencias, intereses y dividendos recurrentes y consistentes, ingresos de negocios propios sujeto a verificación de estados financieros y planillas de contribuciones sobre ingresos, entre otros documentos requeridos a solicitud del SRM El SRM realizará un análisis de capacidad de pago considerando las deudas con el SRM y todas aquellas otras obligaciones o deudas con instituciones gubernamentales y el sector privado. En caso de miembros activos y pensionados del SRM, sólo se considerarán las deudas con el Sistema, si el ingreso considerado para aprobar el préstamo proviene de esa misma fuente y no de terceros que no sean miembros participantes o pensionados del Sistema No se otorgarán préstamos hipotecarios para fines especulativos El SRM no participará en actos de segregación de terrenos o solares. Todo solar deberá estar debida y legalmente segregado al momento la radicación de la solicitud. 12

13 12.11 Todos los gastos de originación y descuento, en adición a la documentación de los préstamos deberán cumplir con los estándares de la industria No se reembolsarán gastos por concepto de servicios profesionales realizados tales como tasación, estudios de título, entre otros, cuando el cliente o solicitante desista de continuar con el trámite de solicitud o la misma sea eventualmente denegada. ARTÍCULO 13. TASA DE INTERÉS, CÓMPUTO Y MÉTODO DE AMORTIZACIÓN 13.1 El SRM fijará la tasa de interés y otros cargos relacionados a la administración y servicio de la cartera de préstamos, a tono con las condiciones del mercado y las expectativas de rendimiento institucional. 13.2La tasa de interés será de tipo simple y el método de amortización por el método actuarial o de balances decrecientes. se regirá 13.3 Los intereses se computarán utilizando los siguientes parámetros: A. El año base será de 360 o 365 días, de acuerdo a tipo de producto o regulaciones de la industria. B. El mes o periodo de facturación considerará 30 días o los días actuales transcurridos días en dicho periodo, de acuerdo al tipo de producto o regulaciones y estándares de la industria. C. Se reconocerá el ingreso por concepto de intereses diariamente ( per diem ), luego de transcurrido el día laborable o las 12:00 de la medianoche, según corresponda Los cálculos o cómputo de intereses para cada mes o periodo de facturación incluirá el primer día del mes o periodo de facturación, pero no el último día que corresponde a la fecha de pago Los intereses serán pagaderos al vencimiento de cada mes, periodo o plazo de facturación. Solo se cobrarán por adelantado aquellas partidas necesarias que surgen a raíz del proceso de originación, renovación, reestructuración, o cancelación de los préstamos. Algunas de estas partidas se les conoce como fraccionales o anticipados (interés fraccional, seguro fraccional, etc.) La tasa de interés aplicable podrá considerar alternativas tales como tasa fija, tasa por índices, tasa ajustable o tasa variable; de acuerdo al tipo de préstamo o producto La tasa de interés aplicable podrá variar de acuerdo a la evaluación crediticia y 13

14 el riesgo determinado Todos los parámetros, métodos contables y cómputos financieros contenidos en este artículo podrán ser revisados cuando se estime necesario mediante resolución de la Junta. ARTÍCULO 14. SEGUROS Y GARANTÍAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS 14.1 Todo préstamo hipotecario estará garantizado por la hipoteca sobre bienes inmuebles a favor del Sistema Además de la propiedad, los préstamos estarán garantizados en la siguiente forma: (a) (b) (c) (d) (e) por las cuotas acumuladas en el Fondo a favor del prestatario o su cónyuge; igualmente por todo tipo de créditos o reservas a favor del cliente con el Sistema, los beneficios que en caso de muerte del prestatario puedan corresponder a sus beneficiarios o herederos, cualquier otro seguro constituido, aprobado o aceptado por el Sistema, por los seguros de propiedad aplicables. por el seguro de vida para cancelación de hipoteca, en caso de fallecimiento del asegurado. ARTÍCULO 15 CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD A HIPOTECARSE 15.1 Toda estructura que sea objeto de préstamo hipotecario deberá ser de hormigón o de acero estructural y estar inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente, a nombre del prestatario o a nombre de quien intente transferir su título. En caso de viviendas que tengan menos de un (1) año de construidas, se requerirá copia del Permiso de Uso de la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) Toda propiedad sobre la cual se conceda un préstamo hipotecario estará situada en una zona residencial urbana o rural y el vecindario no podrá estar en transición a ningún otro uso. Las colindancias deberán estar conformes con la descripción registral y la estructura existente a construirse deberá tener acceso propio a la vía pública, guardar las distancias requeridas por la reglamentación de zonificación y no violar ningún tipo de servidumbre establecida. Si la propiedad estuviese localizada en una zona rural, deberá contar con servicios de energía eléctrica, agua 14

15 potable de acueducto y servicios de alcantarillado o de pozo séptico, de acuerdo a los códigos de construcción aplicables a Puerto Rico Si la propiedad tuviese pozo séptico, el mismo deberá estar localizado a una distancia no menor de cinco (5) pies de la estructura principal o de cualquiera de sus colindancias. El tasador debe certificar en su informe que dicho pozo está funcionando correctamente. De lo contrario, tendrá que corregirse la deficiencia o reemplazarse el pozo, si las partes lo acuerdan como una alternativa para que la propiedad cualifique para el préstamo. Si el préstamo fuese para la construcción de una estructura nueva en la zona rural, se exigirá la construcción de pozo séptico de dos (2) cámaras: una cámara séptica y otra filtrante En casos de compraventa de estructuras ya existentes con pozo muro, se podrá aceptar esa condición, si a juicio del tasador el mismo está operando adecuadamente y no presenta problemas de funcionamiento ni riesgo al ambiente y la salud En la concesión de préstamos hipotecarios sobre propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal, se evaluará la propiedad utilizando las formas de tasación de condominios prevalecientes en la industria de préstamos hipotecarios y las normas que adopte el sistema mediante orden administrativa o resolución de la Junta. ARTÍCULO 16 - PROPIEDADES O ESTRUCTURAS NO CUALIFICADAS 16.1 El Sistema de Retiro para Maestros no concederá préstamos hipotecarios sobre propiedades que estén situadas fuera de los límites territoriales del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Tampoco otorgará préstamos con garantía hipotecaria sobre propiedades indivisas o usufructos No se concederán préstamos para la compra de propiedades de construcciones mixtas excepto que estas sean terrazas, marquesinas, patios o elementos decorativos de madera Si la estructura tuviese una segunda planta de madera, no se considerará el valor de dicha estructura para efectos de la transacción. En adición, el Sistema podrá requerir la demolición y remoción de dicha estructura como condición para la aprobación del financiamiento. ARTÍCULO 17. TASACIONES 17.1 Toda propiedad será evaluada por tasadores profesionales con licencia, seleccionados por el (la) Director (a) Ejecutivo (a) o su Representante Autorizado previa acreditación de su reputación y experiencia mediante los documentos de cualificación y acreditación 15

16 correspondientes. Este servicio no será prestado por empleados o funcionarios del Sistema Las evaluaciones serán efectuadas usando los criterios normalmente aceptados por la industria de préstamos hipotecarios de Puerto Rico para la valoración de viviendas El SRM podrá reclutar los servicios de un profesional bajo contrato que revise la tasación, en cumplimiento con los requisitos de este reglamento. De igual forma, podrá verificar los costos de reparación, ampliación o mejoras. Esta persona emitirá un informe evaluativo con sus conclusiones en cuanto a la aceptabilidad de los valores y costos El costo de toda tasación será pagado por el solicitante al momento de radicar la solicitud. Será el más bajo posible para el solicitante y no será mayor que el promedio prevaleciente en la industria de préstamos. El Sistema podrá asumir o financiar este costo en aquellos casos donde la oferta del producto hipotecario lo provea como atractivo Los tasadores deberán entregar su informe de opinión de valor y cualquier otro informe que se les solicite, cumpliendo con los estándares de la profesión y la industria. Esto incluye los tipos de formularios y acceso a sistemas de información de la industria Los tasadores interesados en brindar servicio a nuestros clientes a través de nuestros programas de préstamos hipotecarios deberá tener al día su licencia, certificaciones y cursos de educación continuada según lo requiera la ley o los reglamentos aplicables. ARTÍCULO 18 RADICACIÓN, APROBACIÓN, CIERRE Y ADMINISTRACIÓN 18.1 El Director Ejecutivo o su Representante Autorizado establecerá las normas y procedimientos operacionales para la implantación de los productos, análisis crediticio, procesamiento, cierre, servicio, mercado secundario y la administración de la cartera de préstamos hipotecarios Solicitud de préstamo hipotecario a miembros activos del Sistema en trámite de pensión o renuncia A. El SRM no aceptará o procesará solicitudes de préstamos hipotecarios de miembros que hayan radicado o se encuentren en proceso del trámite de pensión o hayan presentado en el Sistema o con el patrono su renuncia a una fecha determinada, hasta tanto no se haya computado por el SRM la cantidad de pensión mensual estimada. En estos casos, se evaluará la 16

17 solicitud tomando la cantidad mensual de pensión como el ingreso del solicitante, en lugar de su salario como participante activo. B. Todo solicitante miembro del SRM que haya radicado una solicitud para el trámite de pensión o presentado renuncia según el párrafo anterior y luego desiste retirar o dejar sin efecto la misma, le corresponderá cumplir con un periodo de rendición de 6 meses a partir de la fecha en que notifica la anulación o deja sin efecto la renuncia o el trámite de pensión, antes de radicar una solicitud de préstamo hipotecario. De igual forma, toda solicitud de préstamo hipotecario que se encuentre en cualquier proceso en o antes del cierre, y durante el transcurso de dicho proceso se radique algún tipo de solicitud de trámite de pensión; se cancelará y dejará sin efecto la solicitud y deberá cumplir el periodo de rendición establecido en este Artículo Solicitud de préstamo hipotecario a Miembros del Sistema que hayan radicado o radiquen durante el trámite del préstamo, una solicitud de reembolso de aportaciones A. Todo reembolso de aportaciones automáticamente dejará sin efecto y anulará la tramitación y cierre de un préstamo hipotecario. B. De surgir un caso donde el miembro del Sistema restituyera al Fondo o revirtiera el reembolso de aportaciones, deberá cumplir con el periodo de rendición establecido en este Artículo, para tener derecho a solicitar un préstamo hipotecario, sujeto a aprobación y cumplimiento de los términos y condiciones establecidos por el SRM. ARTÍCULO 19 SEGURO DE VIDA HIPOTECARIO Y OTROS SEGUROS 19.1 El Sistema mantendrá en vigor un Plan de Seguro de Vida Colectivo, establecido para asegurar el balance de los préstamos con garantía hipotecaria otorgados El Director Ejecutivo o su Representante Autorizado establecerá el trámite administrativo y el procedimiento de contabilidad para la implantación de este seguro de vida Será requisito para otorgar el préstamo, ser elegible para acogerse al seguro de vida hipotecario En caso que el cliente no sea elegible para acogerse al seguro de vida colectivo, el SRM podría discrecionalmente considerar, aceptar o denegar un 17

18 seguro de vida de una compañía de seguros privada El Sistema se reserva el derecho de aceptar o rechazar aquellas pólizas de seguro y compañías aseguradoras que no cumplan con la reglamentación de la Oficina del Comisionado de Seguros y los requisitos cobertura del SRM El SRM se reserva el derecho de exigir cualquier otro seguro a tono con las regulaciones de la industria ARTÍCULO 20 SERVICIOS PROFESIONALES O CONSULTIVOS 20.1 El Director Ejecutivo o su Representante Autorizado contratará aquellos servicios profesionales que sean requeridos para llevar a cabo este tipo de financiamientos tales como abogados notarios, tasadores, investigadores de títulos, evaluadores de riesgos ( underwriters ), agrimensores, arquitectos, manejadores de carteras y mercado secundario, compañías de seguro, entre otros Previo al cierre de todo préstamo se obtendrá un estudio de título de la propiedad para determinar la titularidad, gravámenes y condiciones restrictivas que pesen sobre dicho inmueble; que por su naturaleza podrían afectar el perfeccionamiento de la colateral. Ningún empleado o funcionario del Sistema realizará estudios de título para el cierre de un préstamo hipotecario con el SRM Los notarios e investigadores de título estarán cubiertos por fianzas o seguros razonables debidamente endosados a favor de la Sistema de de Retiro para Maestros, que respondan por los errores que puedan cometer en el estudio de título o escrituras que impidan la inscripción de la hipoteca, entre otros defectos, omisiones y errores. ARTÍCULO 21 SEGURO SOBRE LA PROPIEDAD 21.1 Todo préstamo tendrá un seguro compulsorio para cubrir riesgos a la propiedad objeto del préstamo con garantía hipotecaria, con una compañía de seguros autorizada por el Comisionado de Seguros de Puerto Rico o aquella que provea el Sistema Las primas se pagarán anualmente por adelantado y la cubierta será extensiva por términos mínimos de un (1) año durante la vigencia del préstamo. 18

19 21.3 El solicitante mantendrá opción de seleccionar un corredor o agente de seguros de su preferencia, sujeto a la aprobación del SRM Las pólizas deberán cubrir riesgos de fuego, terremoto y huracán. El SRM podrá requerir cubiertas adicionales, de acuerdo a las particularidades de cada caso En las pólizas sobre apartamentos sujetos al régimen de propiedad horizontal se obtendrá certificación a los efectos de que la misma esté vigente. Se deberá obtener, asimismo, el endoso del acreedor hipotecario a favor del Sistema En aquellos casos donde la propiedad horizontal no cuente con una póliza maestra o la misma no haya sido renovada a tiempo, el prestatario deberá obtener una póliza alterna similar en un periodo no mayor de 45 días a partir de la fecha de notificación del SRM. Del prestatario no cumplir con el término establecido, el SRM podrá contratar una póliza alterna similar con cargo al prestatario. La prima será incorporada al pago regular del préstamo; por consiguiente el SRM podrá descontar esta partida de la nómina o pensión del prestatario. En caso de pago directo, el prestatario será responsable emitir el pago correspondiente, incluyendo la prima mensual del seguro de propiedad alterno El prestatario tendrá derecho de aumentar la cubierta del seguro para cubrir su patrimonio y la prima adicional se cobrará en el pago mensual de la hipoteca Cualquier compensación por daño a la propiedad será evaluada por el personal designado por la Sistema previo a la autorización o endoso del pago. Se establecerán los procedimientos adecuados para el desembolso de manera que la garantía hipotecaria no se afecte El valor de la póliza o participación debe cubrir no menos del 80% del valor de tasación de la propiedad. ARTÍCULO 22 SEGURO DE INUNDACIONES 22.1 En aquellos casos en los cuales la propiedad esté ubicada en áreas de riesgo de inundaciones, se exigirá la adquisición del seguro por inundaciones. Igualmente se exigirá dicho seguro cuando el tasador así lo recomiende. ARTÍCULO 23 SEGURO DE TÍTULO 23.1 El SRM exigirá que todo préstamo tenga un seguro de título que 19

20 garantice la inscripción en rango de primera y/o segunda hipoteca. ARTÍCULO 24 CONTRIBUCIONES SOBRE LA PROPIEDAD 24.1 Toda propiedad sobre la cual se otorgue un préstamo con garantía hipotecaria tendrá expediente contributivo. Si no tuviese expediente, el solicitante obtendrá documento oficial del Departamento de Hacienda o del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) aclarando su estatus. En este caso se le notificará por escrito al prestatario y se le requerirá que haga las gestiones necesarias para obtenerlo y proveerlo al Sistema. Se le apercibirá de su responsabilidad de pagar cualquier deuda contributiva que pueda emitirse en el futuro El SRM ajustará periódicamente el pago mensual para cubrir las deficiencia o excesos en la reserva para el pago de contribuciones sobre la propiedad Como acreedor hipotecario, el SRM está facultado en ley para retener y remitir a tiempo los pagos de contribuciones sobre la propiedad inmueble. ARTÍCULO 25 CIERRE HIPOTECARIO 25.1 El cierre de todo préstamo se efectuará de conformidad con los términos y condiciones establecidos para la aprobación del mismo. Al cierre del préstamo se cobrarán los costos normales de la transacción incluyendo el descuento hipotecario aplicable El Sistema cobrará todos los gastos, cargos y comisiones inherentes a las transacciones de financiamiento hipotecarios, conforme a las leyes y reglamentos aplicables, tanto estatales como federales. ARTÍCULO 26 CUSTODIA DE COLATERAL Y EXPEDIENTES 26.1 El Sistema será responsable de la custodia de los documentos de la colateral de todos los préstamos, la cual incluirá los pagarés hipotecarios, las copias certificadas de las escrituras, las pólizas de seguro de título, el seguro de propiedad, seguro de inundación, si aplica y el expediente del préstamo El SRM a solicitud de los inversionistas en el mercado secundario, podrá considerar transferir la custodia de la colateral de aquellas hipotecas sujetas a transacciones en dicho mercado. 20

21 ARTÍCULO 27 FIANZA Y SEGUROS EN CASOS DE CONSTRUCCIÓN, AMPLIACIÓN O MEJORAS 27.1 En casos de préstamos para construcción o mejoras, el SRM requerirá la prestación de fianzas o seguros para garantizar la ejecución de la obra conforme a las especificaciones y el tiempo acordado. ARTÍCULO 28 TÉRMINO PARA CONCLUIR LA CONSTRUCCIÓN O MEJORAS 28.1 En todo préstamo de construcción o mejoras se establecerá por escrito los términos y condiciones para efectuar la obra El término ordinario para comenzar y terminar una obra será de 6 meses. El Sistema podrá extender dicho término hasta 3 meses, en aquellos casos donde las circunstancias así lo justifiquen y las mismas sean aprobadas por el Sistema Todo préstamo de construcción comenzará a amortizar al siguiente mes del pago de la última etapa o al 10mo mes de llevado a cabo el cierre, lo que ocurra primero. Extensiones a este periodo quedará sujeto a la aprobación del Director del Área de Préstamo o su representante autorizado Los financiamientos de construcción podrán realizarse mediante contrato abierto o cerrado. Los contratos abiertos establecerán un límite de prestación el cual no excederá el valor de tasación más gastos de originación y descuento de la transacción. ARTÍCULO 29 COMITÉ DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS PARA EMPLEADOS DEL SRM 29.1 El Área de Préstamos evaluará las solicitudes de préstamos hipotecarios a empleados y familiares de empleados, realizando el análisis correspondiente. El resultado de dicho análisis será referido a un Comité de Préstamos Hipotecarios compuesto por el Director del Área de Préstamos, Director de Finanzas y el Director de la Oficina de Recursos Humanos. Este Comité se asegurará la transparencia en los procesos de análisis y cierres hipotecarios a empleados Las solicitudes de préstamos hipotecarios donde comparezcan como solicitantes o co-solicitantes uno o varios de los miembros de este Comité, pasarán para la aprobación final del Director Ejecutivo. 21

22 29.3 El Comité rendirá periódicamente al Director Ejecutivo un informe sobre las determinaciones de los casos referidos a dicho Comité Ningún empleado podrá intervenir, interceder, abogar, gestionar, interferir o participar de forma o manera alguna en el proceso de radicación, análisis, tramitación, aprobación y cierre de solicitudes de préstamos hipotecarios a familiares directos, cónyuges, ex -cónyuges, terceras personas que vivan o vivieron bajo el mismo techo del solicitante o aporten financieramente al sustento o bienestar de los solicitantes, familiares, cónyuge o terceras personas y del conyugue. Tampoco podrá interceder en aquellos casos donde uno o varios de los solicitantes tengan o hayan tenido algún tipo de relación El empleado deberá notificar al supervisor inmediato e inhibirse del proceso en estos casos Los expedientes y documentos legales de los préstamos de empleados y familiares deberán estar segregados y custodiados a parte del resto de los expedientes. ARTÍCULO 30 MECANISMOS DE PAGO 30.1 El SRM ordenará descontar el pago total o parcial de los préstamos directamente de la nómina del prestatario que sea miembro activo o pensionado El SRM podrá establecer otros mecanismos de pago distintos al inciso anterior tales como: pago directo, débito directo a cuentas de depósitos a la demanda o ahorros (transferencias electrónicas), entre otros métodos que de tiempo en tiempo adopte el SRM administrativamente El SRM no renunciará en ningún momento a su derecho de retener (descontar) de la nómina de los participantes y pensionados el pago de sus préstamos Si el maestro se pensiona, el descuento se efectuará del pago de su pensión. ARTÍCULO 31 OBLIGACION DE PAGO Y RECARGOS 31.1 Los pagos mensuales se determinan a base del cómputo de intereses acumulados del mes anterior. ( Accrual ) 22

23 31.2 Todo pago incluirá: (a) principal (b) intereses (c) seguro de vida (d) seguro de propiedad (e) contribuciones sobre la propiedad (si aplica) (f) seguro contra inundaciones (si aplica) (g) cualquier otra cantidad autorizada por ley o por reglamento 31.3 Los pagos se aplicarán siguiendo la tabla de amortización que surge de los datos originales del préstamo, y aquellas otras que surjan como resultado de una reestructuración de la deuda Pagos parciales no serán acreditados al préstamo. El SRM podrá devolver la suma de dinero o consignar esta cantidad en una cuenta de reserva o crédito para cubrir otros gastos. Los pagos parciales se considerarán incumplimiento de pago Todo prestatario a quien no se le realice el descuento de nómina, viene obligado a efectuar los pagos directos al SRM, dentro del periodo de gracias establecido. De no cumplir con el término establecido, el Sistema cobrará los cargos por demora aplicables El Sistema cobrará un cargo por cada cheque devuelto de acuerdo a las normas prestatarias establecidas. Podrá negarse a aceptar cheques personales a prestatarios que previamente hayan expedido cheques sin fondos y solamente aceptarles efectivo, cheques certificados, cheques oficiales o giros a nombre del Sistema de Retiro para Maestros Si el prestatario se desvincula del servicio y decide aplicar sus aportaciones al préstamo, el SRM aplicará las aportaciones al préstamo adeudado. Si tiene diez (10) o más años de servicios acreditados, deberá renunciar a su derecho a pensión, de acuerdo a las normas establecidas, para que proceda la transacción El Director Ejecutivo o su representante autorizado podrán aprobar o denegar la condonación de cargos por demora en aquellos casos que entiendan extraordinarios o meritorios. ARTÍCULO 32 COBRO DE PRÉSTAMOS EN ATRASO 32.1 Todo préstamo con pago directo cuya mensualidad no haya sido 23

24 recibida al vencimiento del periodo de gracia se considerará en atraso, y a partir del próximo día laborable el SRM podrá iniciar gestiones de cobro. Excepciones a esta regla son los préstamos con descuento de nómina. En estos casos, no aplicará la penalidad o recargo por morosidad, siempre y cuando se determine que el error provino del patrono. Por consiguiente, el prestatario viene obligado a pagar el pago no descontado de su salario dentro del periodo de gracia establecido Los honorarios pactados en la Escritura de Hipoteca en Garantía de Pagaré pueden ser cobrados o cargados a la deuda, tan pronto se inicie el proceso legal mediante la radicación de la demanda. ARTÍCULO 33 QUIEBRAS 33.1 El expediente del préstamo se mantendrá al día en cuanto a la notificación de quiebras. Los trámites realizados y disposición final del caso. Se establecerán Normas y Procedimientos que apliquen en aquellos casos de maestros acogidos a la Ley de Quiebras No se aceptarán solicitudes de clientes bajo ley de quiebra o que lleve menos de un (1) año de haber cumplido su responsabilidad con los acreedores. Luego de cumplido el año, se evaluará si ha reformado su comportamiento en el cumplimiento de sus compromisos financieros. ARTÍCULO 34 SEGREGACIÓN Y LIBERACION PARCIAL DE HIPOTECA 34.1 Cualquier prestatario podrá solicitar sujeto a aprobación del SRM, la liberación parcial de un predio de terreno de una finca hipotecada con el Sistema de Retiro para Maestros. La Solicitud de Liberación, estará acompañada de un Plano de Segregación y Permiso de Segregación aprobados por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) correspondiente a la finca que se pretende segregar y depósito para tasación y estudio de título Una vez aprobada la segregación del solar por parte del Director Ejecutivo o su representante autorizado, el notario seleccionado por el prestatario someterá a la División Legal el proyecto de escritura para su revisión previo a la firma del documento. El notario presentará al Registro de la Propiedad la debida Escritura de Segregación y Liberación El prestatario sufragará todos los costos relacionados con la 24

25 liberación solicitada El SRM puede requerir que el participante mantenga un por ciento de equidad determinada, de acuerdo a tipo de transacción, sobre el remanente de la propiedad una vez efectuada la segregación como requisito para autorizar la transacción. ARTÍCULO 36 OTRAS CONDICIONES 36.1 Además de otras causas establecidas en este Reglamento o en las Escrituras de Constitución de Hipoteca, el Director Ejecutivo o su representante autorizado podrá declarar vencida la deuda y comenzar procesos de ejecución cuando ocurra alguna de las siguientes circunstancias: (a) (b) (c) (d) (e) (f) cuando el prestatario venda o ceda el inmueble hipotecado sin haber sido previamente autorizado por el Director Ejecutivo o su representante autorizado, cuando el prestatario abandone la propiedad, cuando la propiedad se destine a un uso que pueda afectar negativamente el valor de la misma con relación a la deuda con la Junta o se exponga a un riesgo no asegurado, cuando el prestatario no termine las obras de construcción, ampliación o mejoras, según lo pactado, cuando se determine que la solicitud o los documentos sometidos para el trámite de obtención del préstamo contenían información falsa o fraudulenta, cuando el prestatario incumpla los términos y condiciones de la Escritura de Constitución de Hipoteca, el pagaré hipotecario o cualquier acuerdo dispuesto en este reglamento El SRM efectuará las inspecciones que requiera una propiedad, para garantizar el cumplimiento de las responsabilidades de los deudores. Se facturarán al prestatario no más de dos inspecciones anuales El SRM podrá notificar al prestatario que se propone declarar la deuda vencida y le dará treinta (30) días calendarios para apelar la decisión. Si el prestatario hace caso omiso a la notificación y no toma acción alguna o no cumple con el acuerdo, se procederá a declarar vencido el préstamo. 25

26 36.4 Al declarar vencida la deuda, se le reclamará al prestatario el principal adeudado, los intereses acumulados y cualquier otro cargo o sobregiro aplicable. ARTÍCULO 37 FORMULARIOS Y ÓRDENES EJECUTIVAS O ADMINISTRATIVAS 37.1 El Director Ejecutivo emitirá Ordenes Administrativas, Procedimientos Internos, Normas y Guías que sean necesarios para establecer las funciones, deberes y obligaciones a ejecutarse en cada área, división, oficina o negociado del Sistema. De este modo, el Director Ejecutivo delimitará las responsabilidades de cada empleado o funcionario en relación a la aprobación, proceso y administración de los préstamos con garantía hipotecaria otorgados por el SRM. ARTÍCULO 38 ESCRITURAS Y DOCUMENTOS LEGALES 38.1 Las escrituras de constitución; cancelación y liberación de hipoteca y cualesquiera otra que se use para los préstamos, serán aprobadas por el Director Ejecutivo o su representante autorizado Las escrituras sobre préstamos hipotecarios serán otorgadas en aquellas fechas que fije el Director Ejecutivo o su representante autorizado. El SRM podrá llevar a cabo cierres hipotecarios a través de las sucursales, en Oficinas Centrales y en otras facilidades alrededor de la isla. ARTÍCULO 39 CLÁUSULA DE SEPARABILIDAD Si cualquier parte, artículo, párrafo o cláusula de este Reglamento fuera declarada inconstitucional o ilegal por un Tribunal de Justicia, la sentencia dictada a tales efectos no afectará ni invalidará el resto de este Reglamento, sino que su efecto quedará limitado a esa parte, artículo, párrafo o cláusula del mismo así declarado. ARTÍCULO 40 CLÁUSULA DE DEROGACIÓN Se derogan expresamente las Secciones a del Reglamento 4430 del 3 de abril de 1989, denominado Reglamento del Sistema de Anualidades y Pensiones para Maestros. Se derogan, asimismo, todas las Reglas, Normas, Guías escritas y Procedimientos que estaban en uso para la concesión de préstamos con garantía hipotecaria y para la contratación del seguro de vida para garantía del préstamo hipotecario. 26

27 ADOPTADO Y APROBADO por la Junta de Síndicos del Sistema de Retiro para Maestros de Puerto Rico, en reunión celebrada en San Juan, Puerto Rico, el día. Junta de Síndicos Junta de Síndicos 27