Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 4 º Trimestre 2012

Transcripción

1 Informe de Mercado de Oficinas de y / & Office Market Report Por primera vez desde el año 29, la renta Prime en se ha mantenido constante durante el trimestre en 24,25 /m²/ mes debido a la disminución de producto de calidad en la mejor zona. Las rentas de oficinas en Paseo de Gracia / Diagonal se han mantenido estables en los 18 /m²/mes el último trimestre del año debido al escaso volumen de contratación y a que quedan inmuebles donde todavía se podrían alcanzar esos niveles. For the first time since 29, prime rental levels in remained stable this quarter at 24.25/m²/month, due to the drop in quality supply in the prime area. Office rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal remained stable at 18/m²/month in the final quarter of the year due to the lack of take up and the fact that there are still buildings where these levels could yet be reached. Informe del Mercado de Oficinas y 4 º Trimestre 212 Office Market Report & 4 th Quarter 212

2 INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4 º T 212 OFFICES MARKET REPORT 4 th Q 212 Rentas en /m 2 /mes / in /m 2 /month 3T / 3Q 212 4T / 4Q 212 Tendencia a 12 Min. Max. Min. Max. 12 Month Outlook Rentas en /m 2 /mes / in /m 2 /month 3T / 3Q 212 4T / 4Q 212 Tendencia a 12 Min. Max. Min. Max. 12 Month Outlook MADRID CBD / CBD 13,5 24,25 13,5 24,25 Secundaria / Secondary 1, 15,5 1, 15,25 Periferia / Periphery 5,75 15, 5,75 14,75 Satélite / Satellite 5, 1,75 5, 1,5 Oficinas Rentas Por primera vez desde el año 29, la renta Prime en se ha mantenido constante durante el trimestre en 24,25 /m²/mes debido a la disminución de producto de calidad en la mejor zona. Por su parte, los máximos del resto de las zonas siguieron disminuyendo suavemente debido a la falta de transacciones, y pese a la existencia de productos de buena calidad. Aunque a lo largo del 213 los precios podrían seguir disminuyendo en Prime, en línea con la situación macro, se espera para final de año una estabilización más duradera. Oferta La tasa de disponibilidad alcanza el 12,11%, cifra un 6,31% más alta que la del trimestre anterior. La reducción y liberación de espacios, sumado a las nuevas superficies terminadas y entregadas han sido determinantes para el aumento de la disponibilidad en todas las zonas. Seguimos esperando que a lo largo del 213 y 214 algunos inquilinos dejen sus edificios para ocupar su sede en construcción, situación que afectará necesariamente a la disponibilidad, aunque en pequeñas variaciones de la tasa. Como veníamos anticipando, el volumen de metros especulativos que saldrán al mercado serán muy limitados, siendo claramente inferior al de los años precedentes. Transacciones El último trimestre ha sido algo mejor que los anteriores, superando los 73. m². Sin embargo, comparado con el mismo período de años anteriores, tenemos que remontarnos a mediados de los 9 para encontrar niveles parecidos. Por el contrario, el número de operaciones se ha incrementado, llegando casi a 1 en el cuarto trimestre frente a las menos de 8 registradas en el tercero. Las operaciones más importantes siguen rondando los 5. m² y se localizan en el eje longitudinal de la ciudad, como las de International Commercial Bank of China en Recoletos 12 o el bufete Perez Llorca en Castellana 5. La ausencia de operaciones mayores de 5. m² durante 212 ha ocasionado que el volumen de contratación se haya limitado, por lo que se espera que el 213 mejore gracias a la posible materialización de operaciones de gran volumen. Offices 3T / 3Q 212 4T / 4Q 212 Stock / Stock (m 2 ) Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 11,4% 12,1% Contratación / Take up * (m 2 ) * incluyendo High-Tech / including High-Tech Tendencia a Month Outlook Rental levels For the first time since 29, prime rental levels in remained stable this quarter at 24.25/m²/month, due to the drop in quality supply in the prime area. Maximum rental levels in other areas continued to fall gently as a result of the lack of deals, despite the existence of quality products. Although prime rental levels may continue to fall in 213 in line with the macro-economic climate, we expect to see a more permanent stabilisation by the end of the year. Supply The vacancy rate stood at 12.11%, up 6.31% quarter on quarter. Companies downsizing and freeing up space as well as new project completions and hand-overs have caused an increase in vacancy rates in all areas. Throughout 213 and 214 we expect tenants to continue to vacate their buildings to take up space in headquarters which are under construction, which will clearly have an effect on vacancy levels, though the rate will not vary substantially. As we had already anticipated, the volume of speculative supply to come onto the market will be very limited, far less than in previous years. Transactions Last quarter was slightly better than previous quarters, with transactions exceeding 73, m². However, to give a comparison with previous years, we would have to go back to the mid-9s to find a similar level. The number of transactions, on the other hand, has increased, reaching almost 1 in Q4 compared with less than 8 in Q3. The largest deals continue to be around 5, m² and take place on s main axis, such as International Commercial Bank of China at Recoletos 12 and the law firm Perez Llorca at Castellana 5. The lack of transactions involving over 5, m² in 212 meant the take-up volume was limited, so in 213 we expect to see an improvement as large-scale deals may materialise. BARCELONA Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 14, 18, 13,75 18, Centro Ciudad / City Center 9,75 15,5 9,75 15,25 Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 9, 15,25 8,75 15, Periferia / Periphery 6,5 9,25 6,25 9, 3T / 3Q 212 4T / 4Q 212 Stock / Stock (m 2 ) Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 13,89% 13,85% Contratación / Take up (m 2 ) Oficinas Tendencia a Month Outlook Rentas Las rentas de oficinas en Paseo de Gracia / Diagonal se han mantenido estables en los 18 /m²/mes el último trimestre del año debido al escaso volumen de contratación y a que quedan inmuebles donde todavía se podrían alcanzar esos niveles. En el resto de zonas la tendencia continúa ligeramente a la baja. El descenso medio de rentas máximas en en 212 ha sido del 6,45%. Mientras que en Paseo de Gracia / Diagonal no ha llegado al 3%. La Periferia es la zona que ha sufrido más, con una bajada del 1,4%. La previsión en la evolución de las rentas de alquiler en 213 continúa siendo que se mantendrán ligeros descensos, si bien éstos dependerán de las variables macroeconómicas. Oferta La tasa de disponibilidad media en se ha mantenido estable en en el 13,8%. Este último trimestre del año 212 sólo se han entregado dos sedes (Desigual en Nueva Bocana y MRW en Plaza Europa). Para el 213 están previstos 62. m² de oferta nueva especulativa en 5 proyectos. Con estas cifras de oferta futura, sin duda podemos empezar a hablar de escasez de oferta en el mercado de oficinas de. En la actualidad, una demanda grande ya dispone de muy pocas alternativas construidas en el mercado. Ningún promotor tiene entre sus planes construir de manera especulativa por lo que esta situación se puede acentuar en los próximos años. Transacciones La contratación de oficinas entre octubre y diciembre de 212 ha sido de 4.3 m², un 35% menos que la registrada en el trimestre anterior. Durante todo el 212 se han contratado 199. m² de oficinas, un 26% menos que el año 211. De hecho el año 212 ha sido el año con menor contratación desde hace 15 años (1997). Paseo de Gracia / Diagonal es el área donde se han protagonizado las dos mayores transacciones: el alquiler de m² por parte de IT Now en La Illa y el alquiler de 1.72 m² por parte de Trovit en Diagonal 61. Parece ser que en esta zona las compañías encuentran en la actualidad buen producto a rentas muy competitivas, sin necesidad de trasladarse fuera de la ciudad. Offices Rental levels Office rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal remained stable at 18/m²/month in the final quarter of the year due to the lack of take up and the fact that there are still buildings where these levels could yet be reached. In the other areas, levels have continued to trend slightly downwards. The average decrease in maximum rental levels in was 6.45%. Whilst levels in Paseo de Gracia / Diagonal fell by less than 3%. The periphery was hit the hardest, with a drop of 1.4%. The outlook for 213 suggests that rental levels will continue to decrease slightly, although how much will depend on macroeconomic variables. Supply The average vacancy rate in remained stable at 13.8%. In the final quarter of 212 only two headquarters were completed: Desigual in Nueva Bocana and MRW in Plaza Europa. For 213, 62, m² of new speculative supply is expected, spanning 5 projects. Based on this future supply, we can now safely say there is a lack of supply in the office market. There are already very few built options in the market for the substantial existing demand. Developers are not currently planning speculative construction, so this situation could intensify in the coming years. Transactions Office take-up between October and December 212 stood at 4,3 m², down 35% quarter-on-quarter. In 212, a total of 199, m² of office space was taken up, down 26% on the figure for 211. In fact, 212 saw the lowest take-up figure for the last 15 years (since 1997). Paseo de Gracia / Diagonal saw the two largest transactions: the lease of 7,337 m² by IT Now in La Illa and of 1,72 m² by Trovit at Diagonal 61. It seems that companies are currently finding good products at very competitive rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal, without the need to move outside the city.

3 INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4 º T 212 OFFICES MARKET REPORT 4 th Q 212 Contratación Anual / Annual Take up Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume Millares Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech Mill Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T /Q 212 Disponibilidad Anual / Annual Vacancy Rentabilidades Europeas / European Prime Yields Millares m² T/Q 212 Fuente / Source: Jones Lang LaSalle4 T/Q 212 Brussels Rotterdam Amsterdam Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London % Oferta Futura / Future Supply Rentabilidades Prime / Prime Yields m2 8,% bonos a 1 años / 1 year bond yields 7,% m2 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% 2T/Q29 3T/Q29 4T/Q29 1T/Q21 2T/Q21 3T/Q21 4T/Q21 1T/Q 211 2T/Q 211 3T/Q 211 4T/Q 211 1T/Q 212 2T/Q 212 3T/Q 212 4T/Q 212 & Banco de España Nov 212 Renta Prime Prime Rent Renta Prime / Prime Rent /m²/mes / /m²/month Fuente / Source: 21 Jones 22 Lang LaSalle 23 4T/Q T/Q 212 Ciclo de Rentas 4T / Rental Clock 4Q Amsterdam, Paris CBD, Warsaw Helsinki, Lyon Oslo, Stockholm, Stuttgart Berlin, Cologne, Düsseldorf Copenhagen, Hamburg, Moscow Munich London City, London West End Istanbul, Luxembourg, St. Petersburg Manchester Source: Jones Lang LaSalle IP, January 213 Slowing Accelerating Falling Bottoming Out Geneva Milan, Zürich Athens, Lisbon Budapest,, Rome, Dublin Bucharest, Brussels, Edinburgh, Frankfurt, Kiev, Prague Agencia Oficinas / Office Agency José Miguel Setién Director Agencia Oficinas jose-miguel.setien@eu.jll.com Oficinas Centrales 23 / Headquarter Pº de la Castellana, 51-5ª Tel.: Fax: Inversión / Capital Markets Juan Manuel Ortega Director Capital Markets Oficinas juan-manuel.ortega@eu.jll.com

4 INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4 º T 212 OFFICES MARKET REPORT 4 th Q ,4% MADRID Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate CBD / CBD Secundaria / Secondary Periferia / Periphery Satélite / Satellite 9,1% 6,1% 15,5% Rivas Vaciamadrid BARCELONA Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate 19,35 % 9,37 % 1,42 % 16,15 % Inversión Demanda La falta de financiación para inversiones inmobiliarias es, desde el estallido de la burbuja, la tónica habitual en el mercado de inversión. Debido a ello, los inversores más activos en el mercado siguen siendo los inversores privados o family offices y, en las últimas semanas del año, inversores internacionales de perfil oportunista. Esto se ha traducido a lo largo del año en operaciones puntuales y sin endeudamiento por parte de los inversores nacionales, que apenas han superado los 2 M. Por otra parte cabe señalar que las reformas acometidas en el sector financiero están contribuyendo a crear el clima de confianza necesario para robustecer la demanda de inversores internacionales. Oferta Aunque el mercado todavía muestra el desajuste de los precios, comienza a haber activos con buen recorrido a largo plazo que, una vez corregidos los precios han resultado muy atractivos para inversores de perfil oportunista. Ello ha permitido el cierre de operaciones en inmuebles vacíos, como dos de los edificios del Parque Empresarial Omega. Por otra parte se prevé que las administraciones públicas vayan aumentando su protagonismo en el mercado de inversión durante los próximos meses. La intención manifestada de optimizar la gestión de su stock de oficinas, dependiendo de en qué plazos y con qué intensidad se realice finalmente, no permitiría descartar un eventual aumento de la presión a la baja sobre los precios de mercado. Transacciones y rentabilidades Los numerosos movimientos de inversión que se han producido en este trimestre están generando un aumento de la atención sobre el mercado de oficinas de. Se aprecian señales en el mercado que sugieren que oferta y demanda están próximas a encontrar el punto de equilibrio que puede ser la antesala de la reactivación del mercado de inversión. No obstante conviene ser cautos ya que la mayoría de las operaciones de oficinas del último trimestre de 212 han sido sobre inmuebles para rehabilitar o sin inquilinos. Las rentabilidades han aumentado en el cuarto trimestre,25 pb en todos los submercados, reflejando el desajuste que todavía existe entre oferta y demanda. Investment Demand Since the property bubble burst, there has been a widespread lack of financing for property investments. As a result, the most active investors in the market continue to be private investors and family offices, as well as international opportunistic investors in the last weeks of the year. This has been reflected in occasional, debt-free deals throughout the year by domestic investors, which have barely exceeded 2 million. It is also worth highlighting that the reforms undertaken in the financial sector are helping to create the climate of confidence required to generate stronger demand from international investors. Supply Although there is still an imbalance in prices in the market, we are beginning to see assets with good long term potential which, following a drop in prices, are highly attractive to opportunistic investors. Consequently, deals have been closed for empty buildings, including two of the buildings in the Omega business park. Elsewhere, the public administrations are expected to be more active in the property market in the coming months. They have expressed an interest in optimising the management of their offices, and depending on the timings and the volumes involved, we could eventually see downward pressure on market prices as a result. Transactions and yield levels The various deals that have taken place this quarter are generating increased interest in the office market. There are signs which suggest that the supply and the demand are drawing closer a meeting point, which could be the final step towards a reactivation of the investment market. However, we must remain cautious, as most of the office transactions in Q4 212 involved either empty buildings or properties for refurbishment. Yield levels have risen by.25 basis points in Q4 in all areas, reflecting the ongoing imbalance between supply and demand. Inversión Demanda Este último trimestre del año se ha caracterizado por una mayor actividad por parte de los inversores. Seguían centrados en activos muy bien ubicados y prácticamente el volumen de inversión de este cuarto trimestre ha sido realizado en Paseo de Gracia / Diagonal. De todas formas sigue la escasez de inmuebles con buenos contratos de arrendamiento y poco riesgo en el centro de la ciudad. Los inversores oportunistas siguen esperando su momento, que podría llegar este 213. Oferta Sigue la escasez de oferta de edificios de oficinas en rentabilidad y, un trimestre más, la incógnita sobre la venta de los edificios de la Generalitat. Se empieza a detectar cierto cierre del gap en precios, pero la evolución de las rentas no está ayudando a que los inversores vean claro dónde está el mercado en cuanto a repercusiones. El pasado trimestre hablábamos de que si el precio era el adecuado hay compradores con liquidez para llevar a cabo adquisiciones. Este hecho se ha concretado en 3 de las 4 operaciones de este final de año. Destaca el creciente número de edificios vacíos que se ponen en venta. Transacciones y rentabilidades Ha sido el trimestre más activo del año en el que se han cerrado 4 operaciones, acumulando un volumen de 143 millones de Euros. Esto nos arroja una cifra acumulada para el año 212 de 265 millones de euros en inversión en el mercado de oficinas de. Frente a los 192 millones de euros transaccionados en 211 hemos visto un incremento de un 38%, aunque aún nos encontramos en unas cifras de inversión muy alejadas de un mercado normalizado. Respecto a las rentabilidades la tendencia es a la alza de un cuarto de punto en todas las zonas. Así, la rentabilidad para el Paseo de Gracia / Diagonal se sitúa en estos momentos en el 6,75% Investment Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal Centro Ciudad / City Center Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas Periferia / Periphery Demand The final quarter of the year was characterised by increased investment activity. Investors continued to focus on very well-located assets and practically all of Q4 s investment volume took place in Paseo de Gracia / Diagonal. In any case, there continues to be a lack of buildings with good leases and low risk in the city centre. Opportunistic investors are still waiting for the right moment, which could be in 213. Supply Rental office properties remain scarce and uncertainty over the sale of buildings by the regional government of Catalonia has continued this quarter. The gap in prices is beginning to close, but falling rental levels mean that investors do not have a clear view of where the market stands in terms of prices attributable to land. Last quarter we explained that, if the price was right, there were investors with liquidity who were prepared to buy. This was evidenced by 3 of the 4 deals that took place at the end of the year. It is also worth highlighting that a growing number of empty buildings went up for sale. Transactions and yield levels Q4 was the most active quarter of the year, with 4 deals totalling a volume of 143 million. This takes the total volume for the office investment market in 212 to 265 million. This represents a 38% increase on the 192 million registered in 211, but the investment figures we are seeing are still far from those we would expect in a normalised market. Yield levels are trending upwards, rising quarter of a percentage point in all areas. Yield levels for Paseo de Gracia / Diagonal therefore currently stand at 6.75%.

5 INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4 º T 212 OFFICES MARKET REPORT 4 th Q 212 Millares Contratación / Annual Take up Alquiler / Lease Pre-alquiler/ Pre-Letting Ocupación Propia / Owner Occupation Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T / Q 212 Volumen de inversión Total / Total Investment Volume Mill Disponibilidad Anual / Annual Vacancy m² Rentabilidades Europeas / European Prime Yields Brussels Rotterdam Amsterdam Milan Frankfurt/M Hamburg Paris London % Oferta Futura / Future Supply Rentabilidades Prime / Prime Yields m 2 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,% Barcel ona bonos a 1 años / 1 year bond yie lds,% 2T/Q29 3T/Q29 4T/Q29 1T/Q21 2T/Q21 3T/Q21 4T/Q21 1T/Q 211 2T/Q 211 3T/Q 211 4T/Q 211 1T/Q 212 2T/Q 212 3T/Q 212 4T/Q 212 & Banco de España Nov 212 Renta Prime / Prime Rent /m²/mes /m²/month 3 Ciclo de Rentas 4T / Rental Clock 4Q Amsterdam, Paris CBD, Warsaw Helsinki, Lyon Oslo, Stockholm, Stuttgart Geneva Milan, Zürich Berlin, Cologne, Düsseldorf 25 2 Copenhagen, Hamburg, Moscow Munich Slowing Falling 15 1 London City, London West End Accelerating Bottoming Out 5 Istanbul, Luxembourg, St. Petersburg Athens, Lisbon Manchester Source: Jones Lang LaSalle IP, January 213 Budapest,, Rome, Dublin Bucharest, Brussels, Edinburgh, Frankfurt, Kiev, Prague Agencia Oficinas / Office Agency Elena Torres / Roser Rodríguez Co-directoras Agencia Oficinas elena.torres@eu.jll.com roser.rodriguez@eu.jll.com Oficinas / Office Pº de Gracia, 11-4ª, esc A. 87 Tel.: Fax: Inversión / Capital Markets Xavier Cotet Director Capital Markets Oficinas xavier.cotet@eu.jll.com

6 Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) es una compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario. La empresa ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles. Con unos ingresos mundiales de 3.6 millones de dólares en 211, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 7 países a través de una red de 1. oficinas en todo el mundo, incluidas 2 sedes corporativas. La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 2.1 millones de metros cuadrados en todo el mundo. A través de nuestro Market Intelligence Service aportamos a nuestros clientes información de mercado e indicadores trimestrales para apoyarles en la toma de decisiones, analizando la situación económica e inmobiliaria y ofreciendo perspectivas globales sobre tendencias y previsiones actuales y futuras. Contacte con nosotros en research.spain@eu.jll.com LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 47.7 millones de dólares en activos. Si desea más información, visite nuestra página web: Contactos Agencia Oficinas, José Miguel Setién Director Agencia Oficinas jose-miguel.setien@eu.jll.com Roser Rodríguez Co-directora Agencia Oficinas roser.rodriguez@eu.jll.com Contactos Inversión y Juan Manuel Ortega Director Capital Markets Oficinas juan-manuel.ortega@eu.jll.com Xavier Cotet Director Capital Markets Oficinas xavier.cotet@eu.jll.com Elena Torres Co-directora Agencia Oficinas elena.torres@eu.jll.com Oficinas de Jones Lang LaSalle en España Pº de la Castellana, 51-5ª 2846 Tel.: Fax: Pº de Gracia, 11-4ª, esc A 87 Tel.: Fax: Sevilla S. Fco. Javier, 2-3ª Tel.: Fax: Puede seguirnos también en las siguientes redes sociales: You can follow us in social networks: Si lo desea puede escanear con su teléfono móvil el código para visitarnos en Scan this code with your phone to visit Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made to the accuracy thereof.