Latin American Equity Research. Programa del Infonavit; El Crédito Bancario es Positivo para el Sector

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1 ANALISIS Santander Latin American Equity Research Ciudad de México, 16 de Enero, 2006 Flashnote México Cemento y Construcción SECTOR VIVIENDA Programa del Infonavit; El Crédito Bancario es Positivo para el Sector Gonzalo Fernández México: Banco Santander Serfin, S.A (5255) Noticias El 16 de enero de 2006, el Infonavit presentó su programa financiero para el periodo En nuestra opinión, este programa da cierta certidumbre al sector vivienda, mostrando la probabilidad de un crecimiento sostenido en los próximos años. Noticias/Análisis: El 16 de enero, el Infonavit presentó su programa financiero para el periodo El programa considera un incremento de 16% en créditos hipotecarios para 2006 y presenta dos escenarios para los próximos cinco años. En el escenario base, los créditos del Infonavit tendrían una TCAC de 9% en los próximos cinco años, alcanzando 575,000 créditos en En este posible escenario, considerando una mayor participación de los bancos comerciales en programas de co-financiamiento y una emisión más agresiva de Cedevis (Certificados de Vivienda), los créditos podrían crecer a una TCAC de 22% hasta alcanzar 1 millón de créditos en Nuestro panorama actual considera una TCAC de 12% para los próximos cinco años, lo cual parece conservador dado el fuerte potencial identificado por el Infonavit. De acuerdo con la ley actual del Infonavit, el programa de 2006 ya fue aprobado por el consejo, y el programa de cinco años puede revisarse cada año. Además de presentar los objetivos, el documento del Infonavit hace énfasis en el fuerte potencial de la emisión de Cedevis como una fuente adicional de ventas. La emisión de Cedevis en México durante 2004 fue de 0.7% del total del portafolio de créditos en comparación con 9.7% en E.U. y 5.3% en Europa. Como resultado, creemos que el programa potencial de Cedevis para el Infonavit podría ser de entre US$1.76 mil millones y US$3.2 mil millones en comparación con el modesto programa de US$370 millones en Por ello, esta institución podría ser más agresiva en la emisión de Cedevis en los próximos años. Finalmente, el Infonavit subrayó la prudente administración de su situación financiera, riesgos de crédito, y mejorías la eficiencia y sistemas. Por esta razón, creemos que los objetivos fijados para los próximos cinco años son alcanzables. Finalmente, los créditos hipotecarios de los bancos comerciales se incrementaron 57% durante el periodo enero-octubre de 2005, y estimamos un crecimiento de entre 40% y 45% para todo El significativo incremento en los créditos bancarios beneficia a los segmentos de ingreso medio y residencial del mercado de vivienda. Conclusiones: Consideramos que el establecimiento del programa de cinco años del Infonavit es positivo para el sector de desarrolladores de vivienda en México, ya que da cierta certidumbre al panorama de los próximos años. Adicionalmente, creemos que persiste el potencial crecimiento de dos dígitos en el sector, dada la alta demanda de vivienda en México y el fuerte potencial del Infonavit y otras instituciones financieras.

2 Programa del Infonavit; El Crédito Bancario es Positivo para el Sector PLAN FINANCIERO PROGRAMA 2006 El programa del Infonavit para 2006 ha establecido un objetivo de 435,000 créditos hipotecarios, un incremento de 16% en comparación con Los incrementos más significativos serían en el segmento tradicional de interés social, con un incremento de 22%, un aumento de 27% en el programa de co-financiamiento, y un incremento de 25% en el segmento de apoyo Infonavit para las casas de mayor precio. En nuestra opinión, el fuerte crecimiento en los segmentos de mayor precio deberá compensar el incremento en el segmento económico, dando como resultado mayores precios promedio para los desarrolladores de vivienda dado que la composición de los créditos seguiría constante. Figura 1. Programa de Créditos Hipotecarios de Infonavit para 2006 (Número de Créditos) Segmento Rango de Precio 2005 % 2006E Crecim. % Económico P$160, ,658 32% 140,000 17% 32% Tradicional Bajo P$160,000 - P$280,000 90,164 24% 110,000 22% 25% Tradicional P$280,000 - P$350,000 90,000 24% 90,000 0% 21% Co-Financiam. P$350,000 - P$470,000 55,118 15% 70,000 27% 16% Apoyo Infonavit P$470,000 - P$ 800,000 20,000 5% 25,000 25% 6% Total 374, % 435,000 16% 100% Fuentes: Infonavit y Estimaciones de Santander Investment. PROGRAMA Basados en las proyecciones de empleo, así como en el programa de cobranza y bursatilización que mencionamos mas adelante, el Infonavit estima que sus ventas totales podrían crecer 12% anual en los próximos cinco años en el escenario base y 16.5% en el mejor de los escenarios (con una bursatilización más agresiva). Como resultado, el programa de créditos hipotecarios podría tener una TCAC de 9%, alcanzando 575,000 créditos en 2010 en un escenario muy conservador y una TCAC de 22% en el mejor de los escenarios para alcanzar un millón de créditos en Figura 2. Programa de Créditos Hipotecarios del Infonavit (Miles de Créditos) E 2007E 2008E 2009E 2010E TCAC Escenario Base % Crecimiento 16% 15% 7% 4% 4% Mejor Escenario % Crecimiento 16% 24% 24% 23% 24% Fuente: Infonavit. En términos de demanda de créditos hipotecarios, aún existe un número muy alto de demanda insatisfecha por parte de potenciales beneficiarios del Infonavit (trabajadores contribuyendo 5% de su salario al Infonavit) aún en el mejor de los escenarios. Durante 2006, los 435,000 créditos estimados sólo representarían 4% de los 10 millones de beneficiarios del Infonavit. Con el escenario base, esta cifra se incrementaría a 65% en 2010, mientras que en el mejor de los escenarios, este porcentaje ascendería a 12%. Para los desarrolladores de vivienda, esto implica que cada crédito emitido por Infonavit será tomado por los beneficiarios representando una demanda adicional de casas en México. 2

3 Figura 3. Número de Créditos y Beneficiaros de Infonavit Crecimiento del Empleo 2.27% 2.30% 2.33% 2.36% 2.39% Nuevos Beneficiarios 239, , , , ,463 Escenario Base Créditos 435, , , , ,000 Beneficiarios sin Crédito 10,360,208 10,098,493 9,798,788 9,475,039 9,126,493 Créditos/Beneficiarios s/crédito 4% 5% 5% 6% 6% Mejor Escenario Créditos 435, , , ,000 1,020,000 Beneficiarios sin Crédito 10,360,208 10,058,493 9,622,856 9,024,955 8,220,652 Créditos/Beneficiarios s/ Crédito 4% 5% 7% 9% 12% Fuente: Infonavit. POTENCIAL BURSATILIZACIÓN En su presentación, el Infonavit subrayó el bajo nivel de Certificados de Vivienda en México en comparación con E.U. y Europa y el fuerte potencial del Infonavit para bursatilizar su portafolio con el fin de generar recursos adicionales para financiar créditos. Durante 2005, el Infonavit emitió US$370 millones en Cedevis, lo cual representó sólo 1% de su portafolio total de US$33.0 mil millones. El total de Cedevis emitidos en México desde 2003 es cercano a US$1.0 mil millones, menos de 2% del valor del total de créditos hipotecarios en el país. En contraste, la proporción de Cedevis frente al portafolio total es de 9.7% en E.U. y 5.35% en Europa, de acuerdo con el Infonavit. Considerando estos porcentajes, el potencial estimado de bursatilización en México es de entre US$3.15 mil millones y US$5.72 mil millones en total y de entre US$1.76 mil millones y US$3.20 mil millones para el Infonavit, tres y cinco veces el nivel actual. Creemos que la demanda por fondos de pensiones en México, los cuales por naturaleza tienen horizontes de inversión a largo plazo, sería suficiente para absorber un incremento significativo en la emisión de Cedevis. Figura 4. Situación Actual de la Bursatilización de Créditos Hipotecarios en México (en Miles de Millones de Dólares) Zona Portafolio de Créditos Bursatilización 2004 % México US$59.0 US$ % E.U. US$10,507 US$1, % Zona del Euro US$3,222 US$ % Fuente Infonavit. Figura 5. Bursatilización Potencial de Créditos en México y para el Infonavit (Miles de Millones de Dólares) Zona Portafolio de Créditos Bursatilización Potencial % México US$59.0 US$ % México US$59.0 US$ % Infonavit US$33.0 US$ % Infonavit US$33.0 US$ % Fuente Infonavit. Como resultado, la bursatilización de los créditos del Infonavit podría financiar entre 246,284 y 564,222 créditos en el periodo El primer escenario considera emisiones sólo en el mercado local para llegar a 4% del portafolio de Infonavit, y el segundo escenario asume emisiones también en los mercados internacionales para alcanzar 10% del 3

4 Programa del Infonavit; El Crédito Bancario es Positivo para el Sector portafolio en La dirección del Infonavit recomienda ampliamente lanzar un programa agresivo de bursatilización en los próximos cinco años. Figura 6. Programa de Bursatilización del Infonavit (Millones de Pesos y # de Créditos) Total Escenario Base Bursatilización 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 50,000 Créditos 32,813 42,185 50,269 57,397 63, ,284 Mejor Escenario Bursatilización 6,000 14,400 24,000 32,000 40, ,400 Créditos 32,813 75, , , , ,222 Fuente: Infonavit. Bursatilizaciones en Millones de Pesos y Número de Créditos CRÉDITOS DE LOS BANCOS COMERCIALES Los créditos hipotecarios de los bancos comerciales se incrementaron 57% en el periodo de enero-octubre de 2005 año a año, y estimamos un crecimiento de entre 40% y 45% año a año para todo Las tasas de los créditos han decrecido de un rango de 17%-19% en 2004 a entre 9% y 10% en 2005, con un enganche promedio de 20% y un término de 15 a 20 años. Como consecuencia, las personas hoy en día con el mismo salario que tenían el año pasado pueden ahora comprar una casa con un valor de casi el doble con el mismo pago mensual. El significativo incremento de los créditos bancarios beneficia a los segmentos de ingreso medio y residencial del mercado de la vivienda, implicando mayores márgenes para los desarrolladores de vivienda. Figura 7. Incremento Año a Año en el Financiamiento Hipotecario de los Bancos Comerciales (Acumulado) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% ene-02 abr-02 jul-02 Fuente: Banco de México oct-02 ene-03 abr-03 jul % Jan Oct 05 oct-03 ene-04 abr-04 jul-04 oct-04 ene-05 abr-05 jul-05 oct-05 4

5 DIRECCION EJECUTIVA RED BANCA PRIVADA SANTANDER SERFIN Prol. Paseo de la Reforma No.500 Módulo 10 Col. Lomas de Santa Fé C.P Tel CN MONTERREY Av. Bosques del Valle No. 108 Col. Bosques del Valle San Pedro Garza García, N.L. C.P Tel. (0181) CN PUEBLA 33 Sur esq. Diagonal 19 Poniente Col. Las Animas Puebla, Pue. C.P Tel. (01222) OFICINAS EN EL INTERIOR DE LA REPÚBLICA DIRECCION EJECUTIVA BANCA PRIVADA MAR SANTANDER SERFIN Prol. Paseo de la Reforma No.500 Módulo 12 Col. Lomas de Santa Fé C.P Tel CN LOMAS Monte Líbano No. 235 Mezzanine C.P Tel /01 CN REFORMA Monte Elbruz No. 108 Delg. Miguel Hidalgo C.P México, D.F Tel OFICINA AGUASCALIENTES Av. De las Américas No. 602 Col. Las Fuentes Aguascalientes, Ags. C.P Tel. (01449) OFICINA CULIACÁN Francisco Javier Mina Centro Comercial Plaza Fiesta Locales del 2 al 7 Zona A Col. Centro Sinaloa Culiacán, Sin. C.P Tel. (01 667) al 83 CN GUADALAJARA Prol. Av. Américas No 1586 P.B. Col. Country Club Guadalajara, Jal. C.P Tel. (01 333) OFICINA QUERÉTARO Av. Zaragoza Poniente No Edif. 5 Estrellas, Col. Del Prado Querétaro, Qro. C.P Tel. (01 442) OFICINA SAN LUIS POTOSÍ Av. Venustiano Carranza No Col. Las Águilas 3ª. Sección San Luis Potosí, S.L.P. C.P Tel. (01444) /66 CN POLANCO Monte Elbruz No 108 Delg. Miguel Hidalgo C.P México. D.F. Tel / CN PEDREGAL Periférico Sur No Col. Rincón del Pedregal Delg. Tlalpan C.P Tel CN LEÓN Paseo del Moral No. 129 Col. Jardines del Moral León, Gto. C.P Tel. (01 477) CN MÉRIDA Paseo de Montejo No 450 Por Cruzamiento 33 y 35 Col. Centro Mérida Yucatán C.P Tel. (01 999) CN HERMOSILLO Blvd. Eusebio Kino No. 309 Piso 17 Torre Hermosillo Col. Country Club Hermosillo, Son. C.P Tel. (01 662) OFICINA TIJUANA Erazmo Castellanos No Mz. Zona Río Tijuana, B.C. C.P Tel. (01 664) OFICINA VERACRUZ Centro Comercial Plaza las Américas Local 4, Zona G, Col. Ylang Ylang Boca del Río, Ver. C.P Tel. (0122) / 37 El presente informe ha sido preparado por el Departamento de Análisis de Grupo Financiero Santander Serfin, mismo que forma parte de Santander Central Hispano (Grupo Santander) y se facilita sólo a efectos informativos. Bajo ninguna circunstancia deberá usarse ni considerarse como una oferta de venta ni como una petición de una oferta de compra. Cualquier decisión de compra, por parte del receptor deberá adoptarse teniendo en cuenta la información pública existente sobre ese valor y, en su caso, atendiendo al contenido del prospecto proporcionado a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y a la Bolsa Mexicana de Valores correspondiente, así como a través de las propias entidades emisoras. Queda prohibida la distribución del presente informe en los Estados Unidos, Reino Unido, Japón y Canadá. En los últimos doce meses, Grupo Santander o sus filiales han participado como coordinador, colocador o asegurador en una oferta pública de venta de Sare, Ica, Cemex, América Móvil. En los últimos doce meses, Grupo Santander ha recibido compensación por servicios de banca de inversión de América Móvil e Ica, Cemex, Sare. En los próximos tres meses, Grupo Santander espera recibir o intentará recibir compensación por servicios de banca de inversión por parte de América Móvil, Cemex, Ica, Sare, Telmex y Gissa. La información que se incluye en el presente informe se ha obtenido en fuentes consideradas como fiables, pero si bien se ha tenido un cuidado razonable para garantizar que la información que incluye el presente informe no sea incierta ni equívoca en el momento de su publicación, no manifestamos que sea exacta y completa y no debe confiarse en ella como si lo fuera. Todas las opiniones y las estimaciones que figuran en el presente informe constituyen nuestra opinión en la fecha del mismo y pueden ser modificados sin previo aviso. Grupo Financiero Santander Serfin, sus filiales o subsidiarias y cualquiera de sus funcionarios y/o consejeros podrán en cualquier momento tener una posición o estar directa o indirectamente interesados en valores, opciones, derechos o warrants referenciados a las compañías aquí mencionadas. Grupo Financiero Santander Serfin o sus filiales podrán en cualquier momento prestar servicios de banca de inversiones, banca comercial, banca corporativa o de cualquier otro tipo, o solicitar operaciones de banca de inv ersión, banca comercial, banca corporativa o de cualquier otro tipo a cualquier compañía citada en el presente informe, lo anterior buscando en todo momento evitar cualquier conflicto de interés. Ni Grupo Financiero Santander Serfin ni sus sociedades filiales o subsidiarias, así como ninguno de los funcionarios que laboran para las mismas aceptan responsabilidad alguna por pérdidas directas o emergentes que se deban al uso del presente informe o del contenido del mismo. El presente informe no podrá ser reproducido, distribuido ni publicado por los receptores del mismo con ningún fin xxxx

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